Decisión de Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito Los Teques de Miranda, de 1 de Octubre de 2004

Comenzó la presente causa con la introducción de la demanda por parte de la ciudadana B.E.L.B., asistida de abogado contra la ciudadana C.R., quien funge como arrendataria de la demandante en virtud de contrato de arrendamiento verbal celebrado sobre un apartamento distinguido con el N° 06, piso 02, del bloque 21 de la Urbanización C.A., El Paso, ciudad de Los Teques, Estado Miranda, en el mes de mayo de 2000. El canon de arrendamiento pactado, fue por la cantidad de ciento cincuenta mil bolívares (Bs. 150.000,00) mensuales, pagaderos al vencimiento de cada mes.

La parte actora fundamentó la presente acción en la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de febrero, abril, mayo, junio, julio y agosto de 2001, todos a razón de ciento cincuenta mil bolívares con cero céntimos (Bs. 150.000,00), los cuales no fueron cancelados, a pesar - según afirma la actora - de las infructuosas diligencias realizadas con el fin de cancelar las referidas pensiones insolutas.; por ello demanda a la ciudadana C.R., para que convenga o en su defecto sea condenado por este despacho; en entregar el inmueble objeto de la presente demanda, libre de bienes y personas; a cancelar los cánones de arrendamientos vencidos y los que estén por vencerse, es decir los meses de febrero, abril , mayo, junio, julio, agosto de 2001, a razón de ciento cincuenta mil bolívares exactos (Bs. 150.000,00); Entregar el inmueble solvente de los servicios que le corresponden; cancelar las costas y costos de este juicio. Finalmente estima la demanda en la cantidad de novecientos mil bolívares con cero céntimos (Bs.900.000, 00).

Admitida la demanda, comparecen el día 26 de junio de 2002, las ciudadanas L.M.G. y J.F.V., representantes judiciales de la ciudadana C.F.R., para dar contestación a la demanda en los siguientes términos: como punto previo opusieron la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, por considerar que la demandante fundamentó su acción en resolución de contrato y no en la norma pertinente por la naturaleza del contrato, alega de conformidad con el ordinal 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, la existencia de una cuestión prejudicial que debe resolverse en un proceso distinto, considerando que en el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de Transito de esta misma Circunscripción y sede, cursa sustanciado bajo el expediente N° 12.071, una acción de nulidad de contrato de venta con pacto de retracto y contrato de venta pura y simple, sobre un apartamento ubicado en la Urbanización C.A. “El Paso”, bloque 21, edificio 01, piso 02, apartamento 02-06, Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, en contra de las ciudadanas M.E.S.S.M., B.E.L.B. e Inversiones Deynmar S.R.L., afirma que la acción de nulidad constituye una verdadera incidencia que debe ser decidida por el Tribunal de Primera Instancia antes mencionado, puesto que el carácter de propietaria que se atribuye la demandante se encuentra viciado de nulidad, y todo ello es necesario para evitar sentencias contradictorias. Se opone a la medida de secuestro. Contesta al fondo, alegando que la acción ejercida en la presente causa ha sido la resolución del contrato verbal de arrendamiento, y por lo tanto debe tomarse en cuenta como un contrato celebrado a tiempo indeterminado lo que conduce - en opinión del accionado - a la declaratoria sin lugar de la demanda, por cuanto la actora escogió mal la vía en sus pretensiones. Finalmente solicita al tribunal, declare con lugar la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, con las consecuencias legales procedentes; declare con lugar la prejudicialidad y ordene la suspención del proceso hasta llegar a estado de sentencia; y finalmente se declare sin lugar la acción intentada, por cuanto la actora escogió mal la vía para plantear su pretensión.

En fecha 04 de julio de 2002, comparece ante el a quo la abogado M.C., apoderada judicial de la parte demandante, para consignar escrito de promoción de pruebas, en el cual reproduce el mérito favorable de los autos; realiza una serie de consideraciones con relación a las defensas de la parte actora, que no constituyen medio probatorio alguno; consigna fotostátos del expediente de consignaciones N° 2001-2686, consigna documento registrado y su respectiva aclaratoria, de contrato de compra venta que acredita a su representada como propietaria del inmueble en cuestión; promueve las posiciones juradas de la ciudadana C.R.. En fecha 15 de julio de 2002, comparece ante este despacho la abogada J.F.V., apoderada judicial de la parte demandada, para consignar escrito de promoción de pruebas, en el cual reproduce el mérito favorable de autos; consigna copia fotostática del documento constitutivo y estatutario de la sociedad mercantil Inversiones Deynmar S.R.L; consigna publicación original de periódico.

En fecha 29 de octubre de 2002, después de hacer sus consideraciones, el tribunal de municipio dictó la sentencia definitiva correspondiente, mediante la cual declaró con lugar la demanda. En fecha 12 de noviembre comparece la parte demandada para apelar de la sentencia. El día 28 de noviembre de 2002, el tribunal de municipio oye la apelación en ambos efectos.

DE LA NATURALEZA JURÍDICA DEL CONTRATO

Dentro de la clasificación de los contratos se encuentra el criterio que los distingue según la duración que los mismos tengan, en este sentido encontramos comúnmente contratos celebrados a tiempo determinado, donde la relación jurídica contractual se extiende por voluntad de las partes a un tiempo especifico, de esta manera la relación locativa se limita en el tiempo, en los términos y condiciones que las partes han convenido en el contrato; por otro lado se encuentran los contratos celebrados a tiempo indeterminado, en los cuales la extensión en el tiempo no se encuentra expresamente determinada, sino que, bien por voluntad de las partes o presunción del legislador, el contrato no se encuentra sometido a un término, cuestión ésta que no implica que el mismo pueda extenderse en la eternidad, ya que la Ley contiene una prohibición expresa sobre este particular en el articulo 1.580 del Código Civil, que establece, “Los inmuebles no pueden arrendarse por más de quince años.. Omissis...”.

En el caso que nos ocupa, el contrato fue celebrado en mayo – sin especificar el día - de 2000, en forma verbal. Así, se observa que en el caso de los contratos de arrendamiento celebrados verbalmente se entiende que los mismos han sido estipulados sin determinación de tiempo, esto con el objeto de evitar la dificultad de probar la duración de éste tipo de convenciones. Ahora, la parte actora afirma que el vinculo contractual es un contrato locativo celebrado verbalmente, afirmación ésta que no fue contradicha en ningún momento por la accionada, lo que implica una aceptación tácita de que el contrato de referencias se celebró verbalmente y a tiempo indeterminado por las consideraciones expuestas y así se declara. En consecuencia, es aplicable la disposición normativa contenida en el articulo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece: “Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente el las siguientes causales... omissis...”, y así se declara.

En cuanto a la cuestión previa alegada contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, fundamentado en que la demandante verbigracia demandó la resolución de contrato siendo ilegal la acción, ya que era pertinente demandar el desalojo; se observa: la parte accionante dentro de los fundamentos de derecho alegados como base de su pretensión, cita el articulo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, atinente a las causales de desalojo, que son de aplicación exclusiva a los contratos de arrendamiento verbales o escritos a tiempo indeterminado; vale decir, dichas causales son taxativas, constituyen un numerus clausus fuera de las cuales no tiene ningún ámbito de aplicación la mencionada disposición. Por otro lado, la actora al formalizar su pretensión demanda la entrega del inmueble, la cancelación de las pensiones presuntamente insolutas, la entrega del inmueble solvente de los servicios que correspondan y las costas y costos de este juicio; no desprendiéndose de ninguna parte del libelo que la accionante demandara la resolución del contrato de conformidad con el artículo 1.167 del Código Civil. Mas aun, la calificación jurídica y los fundamentos de derecho que otorguen las partes al proceso no vincula al juez a limitar su actividad jurisdiccional a tales calificaciones y fundamentos, ya que de conformidad con el principio iura novit curia, corresponde al juez la aplicación del derecho y no a las partes, la actividad de estas se limita a adelantar o auxiliar, si se quiere, el conocimiento del derecho invocado al juzgador para que sea éste quien aplique la norma correspondiente, que no siempre es la alegada por las partes, lo que se sintetiza en el aforismo romano “da mihi factum, dabo tibi ius”. En consecuencia, tomando en cuenta que el objeto de la pretensión de la accionante es la entrega del inmueble arrendado, por la falta de pago de los cánones correspondientes a los meses de febrero, abril, mayo, junio, julio y agosto de 2001, según contrato verbal reconocido por ambas partes, supuestos éstos que se corresponden con el literal a) del artículo 34 eiusdem, resulta improcedente la cuestión previa relativa a la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, ya que la parte actora accionó por la vía de desalojo y así se declara.

DE LA PREJUDICIALIDAD ALEGADA

Establece el ordinal 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil: “Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas: ... omissis... 8°.- La existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto. Afirma la parte demandada con relación a la cuestión previa opuesta:

“En el presente caso, actualmente cursa en el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, sustanciado bajo el expediente 12.701, una acción de nulidad de contrato de venta con pacto de retracto y contrato de venta pura y simple, sobre un apartamento ubicado en la Urbanización C.A. “El Paso”, bloque 21, edificio 01, piso 02, apartamento 02-06, Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, en contra de las ciudadanas M.E.S.S.M.... B.E.L.B.... e Inversiones Deynmar S.R.L... La acción de nulidad, intentada por nuestra representada, constituye una verdadera incidencia, que debe ser previamente decidida por el Tribunal de Primera Instancia antes mencionado, para que este Juzgado de Municipio pueda sentenciar dentro de los parámetros de la justicia, puesto que el carácter de propietaria que se atribuye la accionante, se encuentra viciada de nulidad, y todo ello es necesario, para evitar sentencias contradictorias. Primero, es necesario resolver el problema planteado sobre la acción de nulidad de los contratos, para poder decidir sobre la resolución del contrato de arrendamiento, porque si no existen tales contratos, mal puede pretenderse la cancelación de cánones insolutos, desocupación del inmueble y resolución del contrato, ya que sería absolutamente absurdo que la Sra, C.R. esté obligada a cancelar un pago de arrendamiento por vivir en un inmueble de su propiedad, sin menoscabar los derechos que le corresponden a su tres (3) hijos”.

La parte promovente de la cuestión previa considera que el juicio que se sustancia ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de esta misma Circunscripción y sede, pertenece a una verdadera “incidencia” que debe ser decidida con prelación a la causa que hoy nos ocupa. Las cuestiones prejudiciales a cuya previa resolución ha de estar subordinada la de la causa en que se haya de proponer la acción correspondiente, se configura dentro de las cuestiones previas contenidas en nuestro Código de Procedimiento Civil destinadas a atacar la pretensión del accionante y funciona como una forma de resistencia a ésta cuya resolución depende estrechamente de aquella. Es decir, la parte cuestionante manifiesta que el juicio por nulidad que se sustancia ante el Tribunal Segundo de Primera Instancia, debe ser resuelto con anterioridad al mérito de esta controversia. Uno de los ejemplos más usados por la doctrina y la jurisprudencia para representar ésta institución (prejudicialidad), es el caso del demandado a quien, verbigracia, se le demande en revocación de una donación por superveniencia de hijos, en la cual se le podría oponer dicha excepción al donante, en virtud de no estar aun decido el juicio por él interpuesto en desconocimiento del único hijo que ha nacido. En este sentido, se evidencia de la practica jurídica que las cuestiones prejudiciales civiles se presentan con poca frecuencia, pero en todos los casos son exigidos los presupuestos para la existencia de esta institución; en primer lugar, la subsistencia de dos causas que estén relacionadas entre si; en segundo lugar, que la decisión sobre su mérito no se encuentre definitivamente firme; y en tercer lugar; que la cuestión que se juzgue como prejudicial incida de manera tal en la causa principal, que subordine los efectos de la decisión de mérito que ésta resuelva, al resultado que arroje la causa prejudicial.

La causa presuntamente prejudicial persigue la nulidad de un contrato de venta con pacto de retracto y la nulidad de una venta pura y simple, cuyo bien vendido es el inmueble del cual es arrendataria la demandada, lo cual en afirmaciones de la cuestionante impide a quien aquí decide proferir sentencia sobre el fondo de la causa. Considera éste juzgador que la existencia de un juicio por nulidad en el sentido expuesto, no puede considerarse como una causa prejudicial al desalojo que hoy se debate, ya que de ser declarada la verdad jurídica de esa nulidad, en forma previa a la resolución a esta controversia, no se le impide al verus dominus obtener la restitución de su inmueble con todo lo que le corresponde de acuerdo a la Ley; ya que por un lado se trata de un contrato de venta y su validez, que es por su naturaleza y esencia un acto de disposición, y por el otro un contrato de arrendamiento, que es por su esencia un acto que no excede la simple administración (en nuestro caso); lo cual conlleva a considerar que ambas convenciones contractuales producen diferentes consecuencias jurídicas, que no inciden entre sí como una cuestión prejudicial. Así, este juzgador no observa que éste juicio esté subordinado a aquel o que dependa de aquella decisión; cuando lo cierto del caso es que la causa presuntamente prejudicial tiene tanta autonomía como ésta y ni una ni la otra están subordinadas. En consecuencia, se confirma la declaratoria sin lugar de la cuestión previa formulada contenida en el ordinal 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y así se declara.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Antes de hacer cualquier consideración sobre el mérito de la causa es menester aclarar: la parte demandante en diligencia de fecha 17 de julio de 2002 (folio 114), solicita se declare extemporánea la contestación de la demanda, a tal respecto se observa que en fecha 31 de mayo de 2002 (vuelto del folio 27), se dio cumplimiento a la última formalidad requerida en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil; en fecha 20 de junio de 2002 (folio 28), la parte accionada otorga poder apud acta a las abogadas L.M.G. y J.F.V., con el cual se da por citada presuntamente para la contestación de la demanda, naciendo a partir de ese momento el lapso de emplazamiento para que se lleve a efecto la contestación de la demanda. Dos días de despacho mas tarde la misma parte comparece para consignar escrito de contestación de la demanda, que según se desprende del computo realizado por el a quo en fecha 16 de julio de 2002 (folio 112), se hizo dentro del lapso y así se declara.

La parte actora en su libelo afirma que el contrato objeto de debate judicial fue celebrado verbalmente y que su arrendataria a dejado de cumplir las obligaciones inherentes a tal cualidad. En especifico, señala que la demandada ha dejado de cancelar los cánones correspondientes a los meses de febrero, abril, mayo, junio, julio y agosto de 2001; a razón de ciento cincuenta mil bolívares exactos (Bs. 150.000,00). Establecen los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, las reglas relativas a la distribución a la carga de la prueba, según las cuales, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Al afirmar la actora que la arrendataria ha incumplido con la convención contractual, correspondía a esta demostrar la precedencia del vinculo jurídico, el cual fue plenamente probado, quedando en cabeza de la demandada acreditar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.

La parte demandada en escrito presentado el 26 de junio de 2002, alegó en el capitulo referido a la contestación (al fondo) de la demanda, lo siguiente: “En el caso que nos ocupa, nos encontramos ante la presencia de un contrato de arrendamiento por tiempo indeterminado, y por tanto, la falta de pago conduce y supone a la desocupación, más no la resolución del contrato, de manera que, es menester que este digno tribunal (sic) tribunal declare sin lugar la acción intentada, por cuanto la actora escogió mal la vía en sus pretensiones, y al juez no le corresponde corregir ni suplir defensas; sino que debe atenerse a lo alegado y probado en los autos. Toda vez que lo fundamental es la “causa petendi”, es decir, su razón de pedir, tomando en cuenta las normas legales correspondientes, más aun, cuando la demandante fundamenta su pretensión en el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de arrendamientos Inmobiliarios, en su literal a)... (sic). Es evidente, que los alegatos contenidos en este capitulo no constituyen verdaderas defensas de fondo, sino la reproducción de la excepción alegada en el capitulo correspondiente a la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, la cual ya fue resuelta. Así, la parte demandada no rechaza que haya incumplido con su obligación de pagar las pensiones arrendaticias, ni se excepciona sobre este hecho.

Respecto a las pruebas producidas por las partes; las copias certificadas insertas a los folios 65 a 72, ambos inclusive, aportadas por la actora, referentes al expediente de consignaciones llevado ante el tribunal de municipio, se observa que con tales documentales, en las cuales figuran las consignaciones al pago de ciertos cánones de arrendamientos, distintos a los meses de febrero, abril, mayo, junio, julio y agosto de 2001 demandados por la actora como insolutos, no puede este juzgador apreciarlos para agraciar a quien los produjo, ya que la afirmación de falta de pago alegada por la actora esta relevada de prueba al probar ésta la existencia de la relación contractual y así se declara. Asimismo, se desecha el documento consignado marcado con la letra “B” y “C”, insertos a los folios 73 a 83, ambos inclusive, que acreditan a la demandante como propietaria del inmueble arrendado, por cuanto, como se ha establecido no es necesaria la cualidad de propietario para arrendar en forma indefinida y así se declara. Con relación a las pruebas aportadas por la parte demandada; la copia certificada del libelo de demanda y su admisión del expediente 12.071, nomenclatura del Juzgado Segundo de Primera Instancia, no guarda relación con este procedimiento y así se declara. Se observa que las copias simples del expediente de consignaciones llevado ante al a quo, insertas a los folios 93 a 99, ambos inclusive, no demuestran la solvencia de la parte demandada en el cumplimiento de la obligación denunciada como infringida por la actora, por cuanto se refieren al pago de pensiones no discutidas por la accionante, resultando en consecuencia impertinentes, ya que con ellas no se prueba ningún hecho relacionado con el pago de los meses de febrero, abril, mayo, junio, julio y agosto de 2001 demandados por la actora como insolutos y así se declara. En lo atinente a los documentos insertos a los folios 100 a 110, ambos inclusive, producidos en copia simple y relacionados con la constitución ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda de la sociedad mercantil “INVERSIONES DEYMAR, S.R.L”, se observa que los mismos son manifiestamente impertinentes por cuanto la existencia de esta persona jurídica, la verificación de su acta constitutiva y sus estatutos no se corresponden con los hechos hoy discutidos y así se declara. La publicación periódica que corre al folio 111, se tiene como fidedigna de conformidad con el artículo 432 del Código de Procedimiento Civil, sin embargo el hecho no se relaciona con el thema decidendum y así se declara.

Visto que el demandado ha incumplido una de sus obligaciones como arrendatario, este tribunal condena a la ciudadana C.R., en su carácter de locataria, al pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de febrero, abril, mayo, junio, julio y agosto de 2001; a razón de ciento cincuenta mil bolívares con cero céntimos (Bs. 150.000,00) y aquellos que se causen hasta la definitiva entrega del inmueble; así como a la correspondiente entrega del inmueble sin más dilaciones, solvente de los servicios que le correspondan y así se declara. Este Tribunal actuando de conformidad con el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con el artículo 1.592 eiusdem, que establece las obligaciones principales del arrendatario, declara con lugar la demanda de desalojo formulada y en consecuencia sin lugar el recurso ordinario de apelación y así se decide.

De conformidad con el artículo 37 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, remítese el presente expediente al tribunal de la causa, después de efectuadas las respectivas notificaciones.

DECISIÓN

Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Miranda, actuando como tribunal de alzada, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR LA APELACIÓN formulada por la ciudadana J.F.V., representante judicial de la ciudadana C.R., contra la sentencia dictada en primera instancia por el Juzgado de Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del estado Miranda en fecha 29 de octubre de 2002, y, en consecuencia: se declara CON LUGAR la demanda de desalojo intentada por la ciudadana B.E.L.B. contra la ciudadana C.R.. Ergo, se condena la ciudadana C.F.R., en su carácter de locataria al pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de febrero, abril, mayo, junio, julio y agosto de 2001; a razón de ciento cincuenta mil bolívares con cero céntimos (Bs. 150.000,00) y aquellos que se causen hasta la definitiva entrega del inmueble y a la entrega del bien arrendado constituido por un inmueble ubicado en la Urbanización C.A., bloque 21, piso 02, apartamento N° 06, El Paso, Los Teques – estado Miranda; sin más dilaciones y solvente de los servicios que le correspondan.

Se condena en costas a la parte demandada.

NOTIFÍQUESE la presente decisión de conformidad con lo establecido en el artículo 251 eiusdem.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en Los Teques, al primer (1°) día del mes de octubre del año dos mil cuatro (2004). Años 194° de la Independencia y 145° de la Federación.

EL JUEZ,

H.J. ANGRISANO SILVA

LA SECRETARIA,

I.C.B.C.

En la misma fecha se publicó y registró la anterior sentencia, siendo las 12:30 p.m.

LA SECRETARIA

HJAS/icbc/jigc.

EXP. N° 23.141.