Decisión nº 3080 de Juzgado Cuarto de Municipio de Vargas, de 30 de Junio de 2010

Fundamentó su acción en el Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en el Contrato de Arrendamiento en su Cláusula Cuarta.

PETITORIO

En el Petitorio de la Demanda, señala que por todas las razones de hecho y derecho, es que demanda al ciudadano J.M.O., para que pague los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Septiembre y Octubre de 2009, que arroja una suma de Mil Cuatrocientos Bolívares (Bs.1.400,oo), equivalente a 25,45 U.T. del año 2009, y los cánones de arrendamiento que se sigan venciendo. Igualmente a entregar el inmueble debidamente desocupado libre de personas y bienes en las mismas condiciones que lo recibió.

Estimó la demanda en 40 Unidades Tributarias. Asimismo, solicitó al Tribunal se sirva decretar y practicar Medida de Secuestro sobre el inmueble de autos.

SIN ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA

En la oportunidad de dar contestación a la demanda, la parte demandada no compareció, ni por si ni por medio de apoderado, en razón de lo cual, no hay alegatos de la misma.

DE LAS PRUEBAS

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA

Cursa al folio 28, escrito de promoción de pruebas consignado por el apoderado judicial de la parte actora, Abogado A.P., en fecha 21 de junio de 2010, mediante el cual promovió pruebas en los siguientes términos:

De conformidad con el Artículo 889 del Código Procesal Civil, promovió las siguientes pruebas:

Consignó marcado con la letra A, dos (2) recibos firmados por la demandante, correspondiente a los cánones de arrendamiento de los meses de septiembre y octubre de 2009. Promovió el Contrato de arrendamiento que le opuso a la demandada, y que consta en el expediente Nº 1496, que ha incumplido en la Cláusula Cuarta la falta de pago.

SIN PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

Dentro del lapso de promoción de pruebas, la parte demandada no promovió prueba alguna que le favoreciera, ni por si ni por medio de apoderado judicial alguno.

DE LA DECISION

Conforme a lo narrado en el libelo de demanda, inserto a los folios 1 al 3 del presente expediente, se trata de una acción de DESALOJO, incoada por la ciudadana: B.R.D.V., contra el ciudadano: J.M.O., fundamentada en cuanto a los hechos, en la falta de pago de los meses desde Septiembre y Octubre de 2009, a razón de Setecientos Bolívares (Bs.700,oo) cada mensualidad, adeudando hasta la fecha de interposición de la demanda, la suma de Un Mil Cuatrocientos Bolívares (Bs.1.400,oo), y en cuanto al derecho, en el Artículo 34, literal “a”, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Demanda que no fue contradicha por la parte demandada, toda vez que tal como se constata de las actas procesales, la demandada no obstante haberse verificado su citación personal, y con ello fijada la oportunidad de dar contestación a la demanda, no compareció por si ni por medio de apoderado alguno a dar contestación a la demanda incoada en su contra, así como tampoco compareció en el lapso probatorio a promover prueba alguna que le favoreciera, circunstancias las antes enunciadas que podrían derivar en principio la aplicación de la presunción de Confesión Ficta, establecida en la norma contenida en el Artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, la cual establece:

Si el demandado no diere contestación a la demanda dentro de los plazos indicados en este código, se le tendrá por confeso en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandante, si nada probare que le favorezca. En este caso, vencido el lapso de promoción de pruebas sin que el demandado hubiese promovido alguna, el Tribunal procederá a sentenciar la causa, sin dilación, dentro de los ocho días siguientes al vencimiento de aquel lapso, ateniéndose a la confesión del demandado…

. (Lo resaltado y subrayado del Tribunal).

La norma antes citada, regula la denominada Confesión Ficta, la cual además tiene disposición expresa en el procedimiento del juicio Breve, que es el aplicado al caso objeto de la presente decisión, procedimiento en el cual a tenor de lo dispuesto en el Artículo 887 del Código de Procedimiento Civil, se establece, que la falta de comparecencia del demandado producirá los mismos efectos establecidos en el Artículo 362 ejusdem, pero la sentencia se dictará al segundo (2º) día siguiente al vencimiento del lapso probatorio.

Doctrinariamente, la Confesión Ficta se configura cuando el demandado contumaz no da contestación a la demanda, ni tampoco aporta en el proceso prueba alguna que le favorezca y que desvirtúe la pretensión del demandante, en cuyo caso surge la denominada Presunción de Confesión, que genera como consecuencia, que se tenga como que el demandado admite los hechos alegados por el actor en su libelo.

Es de hacer notar, que no se trata de una presunción que opera de pleno derecho, toda vez que se requiere de un pronunciamiento expreso por parte del Juez en la sentencia, y en razón de ello, nos corresponde analizar si en el caso objeto de la presente decisión se cumplen o no los parámetros exigidos por la Ley para esos efectos, a saber:

1. La contumacia del demandado al no comparecer a dar Contestación a la demanda.

2. Que nada probare que le favorezca y

3. Que la demanda no sea contraria a derecho.

En cuanto a la contumacia del demandado a dar Contestación a la Demanda, el mismo se constituye en este caso, dada la constancia en autos de la falta de comparecencia de la demandada al acto de la contestación de la demanda, el cual quedo fijado en la oportunidad de la práctica de la citación del mismo, cuyo lapso comenzó a correr, a partir de la consignación del secretario, conforme a lo dispuesto en el Artículo 218 del Código de Procedimiento civil, es decir, a partir del 08/06/10, quedando pautada para el día 10/06/10, sin que el mismo hubiera comparecido ni por sí, ni por medio de apoderado judicial alguno, quedando así establecido este supuesto. Así se declara.

En relación con la falta de pruebas del demandado, también se evidencia de las actas procesales que conforman el presente expediente, que el demandado no promovió durante el lapso probatorio prueba alguna que lo favoreciera, y que desvirtuara la pretensión del demandante, cumpliéndose con ello el segundo de los parámetros exigidos en la invocada norma. Así se declara.

En cuanto a que la demanda no sea contraria derecho, relacionado con la naturaleza de la acción incoada en el Juicio y objeto de decisión, este Tribunal observa:

Que se trata de una demanda calificada por la parte actora ciudadana: B.R.D.V., como DESALOJO, contra el arrendatario ciudadano: J.M.O., soportada en cuanto al derecho en el Artículo 34, literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y en cuanto a los hechos en la falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses desde Septiembre y Octubre de 2009, a razón de SETECIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 700,oo) mensuales, según el incremento acordado por las partes, para un total de UN MIL CUATROCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 1.400,oo), negándose el demandado a cancelarlos, obligación ésta de pagar los cánones, convenida en la Cláusula Tercera del Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 04/05/07, por ante la Notaría Pública Tercera del Estado Vargas, quedando anotado bajo el Nº 41, Tomo 28, cuya duración se estableció por un (1) año fijo sin prorroga, que iniciaba el 01/12/06, por el inmueble constituido por una casa ubicada en la Calle Principal de el Respiro, frente al Colegio E.G.S., Parroquia C.L.M.d.E.V., para posteriormente demandar en su petitorio, tal como quedó expuesto en la parte narrativa: demanda al ciudadano: J.M.O., para que pague los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Septiembre y Octubre de 2009, que arroja una suma de Mil Cuatrocientos Bolívares (Bs.1.400,oo), equivalente a 25,45 U.T. del año 2009, y los cánones de arrendamiento que se sigan venciendo, igualmente demandó la entrega del inmueble de autos, debidamente desocupado libre de personas y bienes en las mismas condiciones que lo recibió.

Es de hacer notar, que los alegatos esgrimidos por el actor en su libelo, evidencian una congruencia entre los argumentos de hecho esgrimidos como fundamento de la acción propuesta, y su fundamentación legal, que si bien en principio le otorgan a la acción incoada la posibilidad de estar ajustada a derecho, cosa que no es suficiente para determinar la procedencia o no de la misma en definitiva, razón por la cual, es pertinente llevar a cabo el análisis y valoración de las documentales que la soportan, y en ese sentido se procede seguidamente.

ANALISIS DE LAS PRUEBAS PRODUCIDAS Y PROMOVIDAS

Cursa a los folios 8 y 09 del expediente, consignado por la parte actora como anexo, el original Contrato de Arrendamiento, suscrito entre la actora B.R.D.V. y el demandado J.M.O., sobre el inmueble de autos, constituido por una casa ubicada en la Calle Principal de el Respiro, frente al Colegio E.G.S., Parroquia C.L.M.d.E.V., el cual se encuentra autenticado ante la Notaría Pública Tercera del Estado Vargas, en fecha 04 de Mayo de 2007, donde quedó insertado bajo el Nº 41, Tomo 28 de los libros de autenticaciones llevados por la referida notaria.

El antes descrito instrumento dadas sus características, conforma un documento público que fue opuesto a la parte demandada de conformidad con lo previsto en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quien a tenor de dicha norma tenía la carga de impugnarlo y desconocerlo por aparecer suscrito por ella, cosa que no se llevó a cabo en el presente juicio, razón por la cual, a tenor de lo previsto en el Artículo 1360 del Código Civil, a criterio de quien aquí sentencia, tiene valor probatorio el documento antes analizado contentivo del contrato de arrendamiento fundamento de la acción ventilada en el presente juicio, en todo cuanto se derive del mismo a los fines de la presente decisión. Así se declara.

Determinado el valor probatorio del documento en cuestión, quien aquí Sentencia observa, que se evidencia del mismo la existencia de la relación arrendaticia que vincula a las partes en conflicto, cuyo desalojo se demanda y es objeto de la presente decisión, así como la obligación de pagar los cánones de arrendamiento mensuales, cuyo incumplimiento es el fundamento de la acción a que se refiere la misma, obligación consagrada en la Cláusula Tercera del precitado contrato, conforme a la cual, el Arrendatario demandado se obligó a pagar por concepto de cánones de arrendamiento la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.550.000,oo) mensuales, equivalente en la actualidad a QUINIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs.F.550,oo), canon este que según lo alegado en el libelo, fue posteriormente aumentado de mutuo acuerdo, a SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs.700,oo) de los actuales, que se debía cancelar todos los días primeros de cada mes, a la arrendadora, o a su hijo A.A.R.. Se constata igualmente, la estipulación contenida en la Cláusula Cuarta, que si el inquilino dejare de pagar dos (2) mensualidades vencidas y consecutivas, se entenderá que se resuelve plenamente ese convenio y dejara de pleno derecho a la Arrendadora de ocupar la casa objeto de este contrato inmediatamente. Así se declara.

Cursan a los folios 29 y 30 del expediente, promovidos por la parte actora en el lapso probatorio, dos (02) recibos de cobro emitidos por la arrendadora demandante B.R.V., para recibir del demandado ciudadano J.M.O., la cantidad de Setecientos bolívares (Bs.700,oo), por concepto de canon de arrendamiento, indicando un mes y año de emisión, que son Septiembre y Octubre de 2009, los cuales no aparecen firmados por persona alguna, ni tienen nota de cancelación.

Dadas sus condiciones, los instrumentos antes descritos, conforman unos documentos privados emanados de la parte actora, que no aparecen suscritos por el demandado, en razón de lo cual, no le pueden ser opuestos al mismo, y por ende de ello no surten efectos probatorios en su contra, razones por las cuales se les niega valor probatorio. Así se declara.

Verificado el análisis y valoración de las pruebas producidas y promovidas en el presente juicio, para entrar en el pronunciamiento del fondo de la controversia, y determinar en consecuencia si la acción objeto de decisión no solo esta ajustada a derecho, sino si es procedente o no.

A tales efectos, es pertinente comenzar revisando la calificación de la acción ejercida en el juicio, que según lo alegado en el petitorio del libelo, persigue el Desalojo del inmueble objeto del juicio, cosa que impone indagar sobre la naturaleza del Contrato de Arrendamiento instrumento fundamental de la demanda, cuyo valor probatorio quedó establecido previamente, vinculada a la duración de la referida relación arrendaticia, que en el caso de marras se encuentra prevista en la Cláusula Segunda del mismo, la cual establece: “La duración del presente contrato es por un fijo, SIN PRORROGA, A PARTIR DEL 01 DE DICIEMBRE DE 2006”. Lo resaltado y subrayado del Tribunal.

En atención a los términos de la cláusula antes invocada, a criterio de esta Juzgadora se evidencia de la misma, que el contrato de arrendamiento fundamento de la acción objeto de decisión, sin lugar a dudas tiene una duración de tiempo determinado, con un plazo de un (01) año fijo sin prorroga, que se inicio por disposición expresa el 01 de Diciembre de 2006, y que aplicando la disposición contractual, culminó el 01 de Diciembre de 2007. Así se declara.

Como corolario de lo establecido previamente, cabe destacar, que si bien el precitado contrato de arrendamiento tuvo una naturaleza inicial como de Tiempo determinado, al expirar el mismo en Diciembre del año 2007, y permanecer el arrendatario demandado en el inmueble arrendado con la anuencia de su arrendadora, ello por más de dos (02) años, es evidente que en el presente caso opero la tacita reconducción a que se refiere el Artículo 1600 del Código Civil, cuyos efectos legales son que el arrendamiento se presume renovado, pero se regula por el articulo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación en el tiempo, que es el contenido en el Artículo 1614 ejusdem, conforme a la cual, se juzga que el arrendamiento continua bajo las mismas condiciones, pero respecto del tiempo se procede como los que se hacen sin determinación en el tiempo. Siendo, esta Juzgadora concluye, en que el contrato de arrendamiento instrumento fundamental de la demanda, para la fecha de interposición de la acción a decidir, se hizo de tiempo indeterminado. Así se declara. Lo resaltado por el Tribunal.

Establecida la naturaleza del contrato de marras, como de Tiempo indeterminado, es pertinente traer a colación la disposición invocada por la parte en el libelo, como fundamento legal de acción incoada, y que complementa la calificación que esta le da a la acción objeto de decisión, que es la norma contenido en el Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece:

Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas…

La norma antes citada establece sin lugar a dudas, que la acción de desalojo, como lo es la interpuesta en el Juicio que nos ocupa, es aplicable solo en relaciones arrendaticias verbales y en las escritas que sean de tiempo indeterminado, o que se hayan hecho de tiempo indeterminado, como lo es la que es objeto de decisión, razón por la cual, dejando a salvo la procedencia o no de la misma que se determinara seguidamente, dicha acción se encuentra ajustada a derecho. Así se declara.

A los fines de la procedencia o no del desalojo demandado, es pertinente observar, que conforme a lo alegado en el libelo, su fundamento es el incumplimiento por parte del arrendatario demandado, en su obligación principal de pagar los cánones de arredramiento pactados como contraprestación por el uso, goce y disfrute del inmueble arrendado, la cual fue asumida en la Cláusula Tercera del precitado Contrato de Arrendamiento, que establece: “El canon de arrendamiento lo fijan las partes en quinientos cincuenta mil bolívares (Bs.550.000,oo), los cuales deberá pagar el arrendatario a la arrendadora O A SU HIJO A.A.R., TODOS LOS DIAS PRIMERO DE CADA MES”.

A los mismos fines, es necesario advertir asimismo, que la parte actora alegó que el canon establecido en el contrato, fue objeto de ajuste posterior de las partes, que lo fijo en la cantidad de SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.700.000,oo) mensuales, equivalente en la actualidad a SETECIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs.F.700,oo), siendo precisamente ese canon cuyo incumplimiento le imputa al demandado, por los meses desde Septiembre y Octubre de 2009. Incumplimiento que le correspondía al arrendatario demandado desvirtuar, cosa que no llevó a cabo en el presente juicio, pues como ya se dijo no compareció a la contestación, ni promovió pruebas, con lo que operó en su contra la presunción de Confesión Ficta consagrada en el Artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, así como los efectos que la doctrina le aplica, cual es la aceptación de los hechos esgrimidos por la actora en el libelo, circunstancias que derivan a criterio de esta Juzgadora, la admisión del incumplimiento por parte del arrendatario demandado, en cuanto al pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses desde Septiembre y Octubre de 2009. Así se declara.

Conforme a los pronunciamientos establecidos previamente, conforme a los cuales se determinó el incumplimiento por parte del arrendatario demandado, en cuanto a su obligación de pagar los cánones pactados, que son el fundamento de la acción de Desalojo incoada en el presente juicio, es procedente y ajustado a derecho, conforme con lo previsto en el Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, literal “a”, en concatenación con las disposiciones contractuales contenidas en las Cláusulas Tercera y Cuarta del Contrato de Arrendamiento instrumento fundamental de la demanda, declarar el Desalojo demandado. Así se declara.

Como corolario de lo anterior, se condena al arrendatario demandado, a llevar a cabo la entrega material del inmueble arrendado, a su arrendadora, libre de bienes y personas. Así se declara.

En cuanto al pago de la cantidad de UN MIL CUATROCIENTOS BOLIVARES (Bs.1.400,oo), reclamada por la demandante en cuanto a los cánones cuyo incumplimiento es el fundamento de la acción de desalojo incoada en el juicio, así como los que se sigan venciendo, el Tribunal observa, que en virtud de la procedencia de la confesión ficta declarada previamente en este caso, y por ende de ello, la aplicación de los efectos que la doctrina le impone a tal circunstancia, ante el evidente uso y disfrute que del inmueble arrendado y objeto del juicio, ha venido haciendo el arrendatario demandado, lo justo en derecho en que deba cumplir con la contraprestación que le impone tal uso, goce y disfrute del referido inmueble, así lo establecido la jurisprudencia del más alto Tribunal de la República, al considerar que el no acordar tal pedimento derivaría un evidente enriquecimiento sin causa, cuyo efecto para la arrendadora patrimonialmente es negativa, por cuanto además de no poder hacer uso del inmueble, no recibe la contraprestación correspondiente.

Siendo en consecuencia de lo antes expuesto, que esta Juzgadora, acogiendo la posición jurisprudencial antes citada, la cual comparte plenamente, que se acuerde los pedimentos en referencia, en virtud de los cuales, el arrendatario demandado deberá pagar a la arrendadora demandante, la cantidad de UN MIL CUATROCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs.1.400,oo), por concepto de los cánones insolutos correspondientes a los meses de Septiembre y octubre de 2009, así como los que se siguieron venciendo, y se continúen venciendo hasta que se decrete la ejecución de la sentencia, a razón de SETECIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs.700,oo) cada mes. Así se declara.

Por lo antes expuesto, este Juzgado Cuarto de Municipio de la circunscripción Judicial del Estado Vargas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, declara: