Decisión de Juzgado de Municipio Septimo Ejecutor de Medidas de Caracas, de 26 de Noviembre de 2014

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

JUZGADO SÉPTIMO DE MUNICIPIO EJECUTOR DE MEDIDAS E ITINERANTE DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS

205º y 155º

ASUNTO: 00800-12.

ASUNTO ANTIGUO: AH18-R-2008-000009.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO (APELACIÓN).

IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS JUDICIALES.

PARTE ACTORA: ciudadanos B.B.D.B. y F.J.B.G., venezolanos, mayores de edad, cónyuges entre si, titulares de la cédula de identidad números V-6.977.087 y V-5.310.890, respectivamente.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: ciudadano M.A.R.S., abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 79.162.

PARTE DEMANDADA: ciudadano E.L.G., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-1.192.732.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: ciudadanos L.V., M.D.L.A.P.N., E.R.B. y FLORBELA A.E., venezolanos, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 27.395, 119.895, 44.851 y 121.807, respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO (APELACIÓN).

-I-

SINTESIS DEL PROCESO

Mediante oficio Nº 2012-0074 de fecha 08 de febrero de 2012, librado por el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, fue remitido este expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de dichos Juzgados, a fin que procediera a su Distribución, en virtud de la Resolución Número 2011–0062 dictada el 30 de noviembre de 2011, por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, a través de la cual se resolvió en el artículo 1 atribuir competencia como Juzgado Itinerante a este Juzgado. (f. 204 y 205).

En fecha 11 de abril de 2012, este Tribunal le dio entrada a la presente causa y ordenó hacer las anotaciones en los libros respectivos (f. 206).

Por auto dictado en fecha 03 de diciembre de 2012, quien suscribe se abocó de oficio al conocimiento de la causa (f. 207).

Por auto dictado en fecha 30 de septiembre de 2013, y a los fines de dar cumplimiento a la Resolución Nº 2012-0033 de fecha 28 de noviembre de 2012, emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, se ordenó agregar al expediente, una copia del Cartel de Notificación librado en fecha 10 de diciembre de 2012, una copia del Cartel publicado en el Diario Últimas Noticias el día 10 de enero de 2013, igualmente se realizó su publicación en la página Web del Tribunal Supremo de Justicia, y se ordenó que el Secretario de esté Tribunal dejara constancia de haberse cumplido con las formalidades señaladas, a los fines de proceder a dictar Sentencia en esta causa. (f. 208 al 226)

Ahora bien de una revisión exhaustiva de las actas que conforman el expediente se evidencia que en fecha 14 de marzo de 2008, fue introducido ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil del Área Metropolitana de Caracas; libelo de demanda, acción instaurada por el ciudadano M.A.R.S., actuando en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos B.B.D.B. y F.J.B.G., en el juicio por Cumplimiento de Contrato contra el ciudadano E.L.G., partes identificadas en el encabezado del fallo, el cual previo sorteo de ley, le correspondió al Juzgado Vigésimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial conocer del asunto. (f. 01 al 59).

Por auto dictado en fecha 18 de marzo de 2008, el Tribunal de la causa, admitió la demanda, ordenó librar boleta de citación al ciudadano E.L., y con respecto a la Medida de Secuestro ordenó pronunciarse en el cuaderno separado. (f. 60).

Serie de diligencias suscritas por el apoderado judicial de la parte actora, quien consignó los recaudos para la elaboración de la respectiva compulsa, ratificó la solicitud del Decreto de Medida de Secuestro y dejó constancia de haber entregado al alguacil los emolumentos necesarios para la practica de la citación de la parte demandada; por auto de fecha 21 de abril de 2008, el Tribunal acordó lo solicitado y ordenó abrir el cuaderno de medidas. (f. 61 al 67).

En fecha 06 de mayo de 2008, compareció el ciudadano E.L.G., asistido por la abogada M.D.L.A.P.N., quien consignó escrito de contestación a la demanda y sus anexos; asimismo el demandado mediante diligencia otorgó Poder Apud Acta a los abogados L.V., M.D.L.A.P.N., E.R.B. Y FLORBELA A.E.. (f. 68 al 83).

Mediante diligencia de fecha 12 de mayo de 2008, la representación judicial de la parte actora consignó escrito de pruebas constante de seis (06) folios útiles, y por auto dictado en fecha 20 mayo de 2008, el Tribunal ordenó agregarlo a los autos, asimismo lo admitió cuanto ha lugar en derecho salvo la apreciación en la definitiva. (f. 84 al 92).

En fecha 26 de mayo de 2008, mediante diligencia suscrita por el apoderado judicial de la parte demandada, consignó escrito de promoción de pruebas, y por auto de fecha 02 de junio de 2008, el Tribunal ordenó agregarlo a los autos, asimismo admitió cuanto ha lugar en derecho por no ser manifiestamente ilegales ni impertinentes. (f. 93 al 121).

Mediante diligencia de fecha 26 de mayo de 2008, la apoderada judicial de la parte demandada consignó escrito de pruebas, y por auto dictado en fecha 02 de junio de 2008, el Tribunal admitió las pruebas promovidas por cuanto las mismas no son manifiestamente ilegales ni impertinentes, salvo su apreciación o no en la definitiva. (f. 38 al 41 del cuaderno de medidas).

Mediante autos de fechas 05 y 10 de junio de 2008, siendo la oportunidad para dictar sentencia y por razones preferentes, se difirió la misma de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil. (f. 122 y 123).

Mediante diligencias suscritas por el apoderado judicial de la parte actora solicitó se dictara sentencia en la presente causa. (f. 125 al 128).

En fecha 21 de julio de 2008, el Tribunal dictó sentencia mediante la cual declaró SIN LUGAR la demanda por cumplimiento de contrato. (f.117 al 145).

Diligencia de fecha 22 de julio de 2008, suscrita por el apoderado judicial de la parte actora, en la cual se dio por notificado de la sentencia antes indicada, igualmente apeló de la misma. (f. 147).

En fecha 22 de julio de 2008, compareció la apoderada judicial de la parte demandada, quien mediante diligencia se dio por notificada y solicitó la ampliación de la sentencia, y por auto de fecha 28 de julio de 2008, el Tribunal se pronunció con respecto a la ampliación de la sentencia solicitada, asimismo oyó en ambos efectos el recurso de apelación de conformidad con el artículo 252 del Código de Procedimiento Civil, a tal efectos libro oficio Nº 335-2008, dirigido al Juez Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial. (f. 149 al 155).

En fecha 11 de agosto de 2008, el apoderado judicial de la parte actora consignó escrito de conclusiones. (f. 156 al 166).

En fecha 17 de octubre de 2008, el Juez CARLOS SPARTALIAN DUARTE, se avocó al conocimiento de la causa y fijó para el décimo (10º) día de despacho la oportunidad para dictar sentencia. (f. 167).

En fecha 10 de noviembre de 2008, el apoderado judicial de la parte demandada, consignó escrito de conclusiones. (f. 168 al 174).

En fecha 13 de julio de 2009, mediante diligencia la apoderada judicial de la parte demandada solicitó se sirva a dictar sentencia y el avocamiento del Juez, y por auto de fecha de 15 del mismo mes y año acordó lo solicitado y el Juez CÉSAR MATA RENGIFO, se abocó al conocimiento de la presente causa y ordenó la notificación de la parte actora, a tal efecto se libro boleta, asimismo consignó los emolumentos. (f. 175 al 182).

Serie de diligencias suscritas por la parte demandada, quien solicitó se librara la boleta de notificación a la parte actora en el presente juicio, por lo que en fecha 25 de octubre de 2010, el ciudadano Alguacil dejó constancia de la imposibilidad de efectuar la notificación ordenada siendo infructuosa la misma. (f. 185 al 203).

Por auto de fecha 08 de febrero de 2012, el Tribunal Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, ordenó remitir el expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito Judicial. A tales efectos, libró Oficio Nº 2012-0074. (f. 204 y 205).

En fecha 11 de abril de 2012, este Tribunal le dio entrada a la presente causa y ordenó hacer las anotaciones en los libros respectivos (f. 206).

Por auto dictado en fecha 03 de diciembre de 2012, quien suscribe se abocó de oficio al conocimiento de la causa (f. 207).

Por auto dictado en fecha 30 de septiembre de 2014, y a los fines de dar cumplimiento a la Resolución Nº 2012-0033 de fecha 28 de noviembre de 2012, emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, se ordenó agregar al expediente, una copia del Cartel de Notificación librado en fecha 10 de diciembre de 2012, una copia del Cartel publicado en el Diario Últimas Noticias el día 10 de enero de 2013, igualmente se realizó su publicación en la página Web del Tribunal Supremo de Justicia, y se ordenó que el Secretario de esté Tribunal dejara constancia de haberse cumplido con las formalidades señaladas, a los fines de proceder a dictar Sentencia en esta causa. (f. 208 al 226).

- II -

DE LOS ALEGATOS DE LAS PARTES

DE LA PARTE ACTORA:

En el libelo de la demanda el apoderado judicial de la parte actora alegó lo siguiente:

• Que, los ciudadanos F.J.B.G. y B.B.D.B., son propietarios de un inmueble constituido por un apartamento identificado con el Nº 64, del Edificio Celta III, en la calle Pedroza de la Urbanización La Florida, Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Federal, según se evidencia de Documento Registrado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro Público del Municipio Libertador del Distrito Federal, en fecha 25 de mayo de 1992, bajo el Nº 6, Protocolo 1, Tomo 35.

• Menciona que entre la ciudadana B.B.D.B. y el ciudadano E.L., fue suscrito un Contrato de Arrendamiento, el plazo estipulado era por un (1) año a contar de la fecha de la firma del mismo, y en caso de que una de las partes no avisara a la otra por escrito con treinta (30) días de anticipación a la fecha de expiración, el contrato quedaría prorrogado por un (1) año, y que al vencimiento del plazo estipulado para la prorroga, esta podría renovarse automáticamente por periodos iguales en forma sucesivas, a menos que una de las partes notificara a la otra su voluntad de no continuar con el contrato.

• Expresa, que el canon de arrendamiento fue convenido en la Cláusula Tercera del contrato, por la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 400.000, 00), pagaderos por mensualidades vencidas; asimismo la Cláusula Quinta del contrato, establece que el inmueble en referencia se entrego en perfectas condiciones de habitabilidad, aseo, limpieza, mantenimiento, conservación y el arrendatario se comprometió a conservarlo y devolverlo al finalizar el contrato por cualquier causa, en el mismo buen estado en que lo recibió, igualmente la cláusula Décima Primera instituye a que el arrendatario se obliga a entregar el inmueble totalmente desocupado al terminar el contrato por cualquier causa.

• Alega, que en fecha 06 de marzo de 2006, la ciudadana M.B.M., en su carácter de representación de la ciudadana B.B.D.B., celebró un contrato de Promesa Bilateral de Compra Venta sobre el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, con el ciudadano E.L., dicho documento fue autenticado ante la Notaría Pública Décimo Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 79, Tomo 18, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria.

• Que, establecieron en la Cláusula Tercera del Contrato que los futuros vendedores se comprometían a dar en venta pura y simple, perfecta e irrevocable al ciudadano E.L., pues el futuro comprador se comprometió a comprar el inmueble arrendado, esto es, un apartamento identificado con el Nº 64, en el Edificio Celta III, situado en la Calle Pedroza de la Urbanización La Florida, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador.

• Destaca, que en la Cláusula Sexta del Contrato de Promesa Bilateral de Compra Venta establecieron el precio y la modalidad de pago, las partes acordaron la cantidad de CIENTO VEINTICINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 125.000.000,00), el cual sería cancelado por el futuro comprador de la siguiente forma: 1) la cantidad de TREINTA Y DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 32.000.000,00), en dicho acto mediante cheque de gerencia; 2) la cantidad de NOVENTA Y TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 93.000.000,00), en cheque de gerencia, al momento de la protocolización del documento definitivo de venta, el cual debería realizarse al vencimiento del plazo de tres (3) meses y un (1) mes de prorroga contados a partir de la fecha de autenticación del contrato.

• Arguye, que en la Cláusula Séptima del referido contrato, las partes fijaron que el correspondiente instrumento de compra venta sería protocolizado a más tardar dentro de los próximos cuatro (4) meses contados a partir de la fecha de otorgamiento del documento de Promesa Bilateral de Compra Venta.

• Alega, que el ciudadano E.L.G., incumplió con su correspondiente prestación establecida en el contrato ya que no fue realizada la protocolización del documento definitivo de compra venta.

• Explana, que en la Cláusula Octava establecieron que en caso de incumplimiento de cualquiera de las cláusulas del contrato daría derecho a la parte afectada para que, a su elección, pidiera judicialmente el cumplimiento de las obligaciones establecidas o la resolución de pleno derecho del contrato, en el último caso la parte que incumpliera pagaría a la otra como indemnización de los daños y perjuicios ocasionados, por la cantidad de DOCE MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 12.500.000,00), que las partes establecieron como monto definitivo de la indemnización, sin que sea necesario probar daño alguno, por lo que si el futuro comprador fuese el que incumpliese, y los futuros vendedores, optaran por considerar resuelto de pleno derecho el contrato y podrían retener la cantidad estipulada como indemnización de los daños y perjuicios, la cual seria expresamente deducida de la cantidad recibida como cuota inicial de acuerdo con el numeral primero de la Cláusula Sexta del contrato .

• Detalla, que los futuros vendedores se obligaron a reintegrar al futuro comprador el excedente de la cantidad establecida como cuota inicial, es decir la cantidad de DIECINUEVE MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 19.500.000,00).

• Que, el ciudadano E.L., no cumplió con la obligación de obtener el crédito hipotecario necesario para cumplir con el pago del precio de la compra del apartamento, en consecuencia tampoco cumplió con la carga de protocolizar el correspondiente documento de Compra Venta y pagar el precio estipulado en la fecha convenida por las partes.

• Expresa, que al estar vencida la prorroga legal y reconocido el vencimiento mediante documento privado autenticado, su representada por medio del Juzgado Undécimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial notificó en fecha 09 de octubre de 2007, al ciudadano E.L..

• Que, el Arrendatario para la fecha de desocupación del inmueble no hizo entrega del mismo, tal como se convino, pues el mismo se negó a realizar la entrega del inmueble objeto de la relación arrendaticia, asimismo señala que de manera privada y con el fin de honrar lo pactado se le ofreció el monto correspondiente al excedente establecido en la cláusula penal, mediante cheque de gerencia emitido en fecha 06 de diciembre de 2006, del Banco de Venezuela.

• Que, su demanda se basa de conformidad con los artículos 1159, 1160 y 1167 del Código Civil en concordancia con los artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

• Solicitó Medida de Secuestro de conformidad con lo establecido en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

• Estimó la demanda en la cantidad de CUATRO MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs. 4.800,00).

• Por último solicito, se declare CON LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato y la Cláusula Décima Primera, que se entregue el inmueble objeto de la relación arrendaticia, se decrete Medida de Secuestro y se condene en costas al demandado en el presente juicio.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:

• Expresó el ciudadano E.L.G., que en fecha 15 de agosto de 2000, celebró un Contrato de Arrendamiento con la ciudadana B.B.M., actuando en representación de los ciudadanos F.J.B.G. y B.B.D.B..

• Que, durante la relación arrendaticia se hizo acreedor del derecho de preferencia ofertiva tal como lo estipula el artículo 42 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

• Que, en fecha 06 de marzo de 2006, mediante documento autenticado por ante la Notaría Décima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, celebró un contrato de Promesa Bilateral de Compra Venta con los ciudadanos F.J.B.G. y B.B.D.B., representados por la ciudadana M.B.M., documento éste que tenía por objeto el inmueble en el cual se encontraba como arrendatario.

• Que, la negociación se estableció en la última parte de la Cláusula Sexta y la Cláusula Octava del contrato de Promesa Bilateral de Compra Venta del inmueble antes señalado.

• Alego, que la Cláusula Octava del Contrato de Promesa Bilateral de Compra Venta no tiene aplicación preferente frente la relación contractual arrendaticia en la cual venían operando automáticamente las renovaciones del mismo, y en todo caso la no renovación se encontraba supeditada a la notificación que la arrendadora debió enviar dentro del plazo convenido para ello.

• El demandado, negó, rechazó y contradijo la demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos alegados como en el derecho invocado.

• Negó, rechazó y contradijo que tenga que entregar el inmueble objeto de la demanda, por cuanto no se le ha notificado con apego a las disposiciones contractuales y legales la no renovación del contrato de arrendamiento, por lo tanto al no haber ocurrido formalmente el desahucio, no ha comenzado a computarse la prorroga legal que en derecho le corresponde y la cual es irrenunciable.

• Con relación a la Medida de Secuestro Decretada y Practicada, la parte actora no demostró el presunto hecho aislado de su incumplimiento en la ajena relación contractual de Promesa Bilateral de Compra Venta, lo cual correspondía hacer mediante acción diferente pues no era vinculante por ser el contrato de arrendamiento y la Promesa Bilateral de Compra Venta negocios jurídicos totalmente diferentes.

• Por último solicitó la restitución del bien inmueble objeto de la demanda, declare SIN LUGAR la demanda con su respectiva condenatoria en costas.

- III -

DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACION

Así las cosas, esta Juzgadora de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto por el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, pasa a hacer el análisis de las probanzas traídas a los autos por las partes:

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:

ANEXOS AL LIBELO DE DEMANDA:

1. Original marcado “A” del Instrumento Poder otorgado a la ciudadana M.B.M., en su carácter de apoderada judicial de los ciudadanos F.J.B.G. y B.B.D.B., quien confirió poder al abogado M.A.R.S., en fecha 10 de marzo de 2008, autenticado ante la Notaría Pública Décimo Tercero del Municipio Libertador del Distrito Capital, quedando anotado bajo el Nº 60, Tomo 5 de los Libros de autenticaciones llevados por ante la mencionada Notaria. Al respecto, observa esta Juzgadora que de conformidad con lo establecido en los artículos 150, 154, 155 y 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, se tiene como cierta la representación que ejercen los abogados en nombre de sus poderdantes. Así se establece.

2. Marcada con la letra “B” original del CONTRATO DE ARRENDAMIENTO PRIVADO, suscrito entre la ciudadana B.B.M., y el ciudadano E.L.G., en fecha 15 de agosto de 2000, el cual tiene por objeto el inmueble constituido por un apartamento identificado con el Nº 64, del Edificio Residencias Celta III, en la calle Pedroza de la Urbanización La Florida, Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Federal. Por cuanto no fue impugnado ni desconocido por la parte demandada, al contrario el mismo fue reconocido al momento de dar contestación a la demanda, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio, y en virtud de ello, queda demostrado que la parte actora le arrendó al demandado, un inmueble constituido por un apartamento identificado con el Nº 64, en el Edificio Celta III, situado en la Calle Pedroza de la Urbanización La Florida, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador, que estipularon el plazo de duración por un (1) año prorrogable automáticamente, contado a partir del 15 de agosto de 2000, quedando demostrado las obligaciones asumidas por las partes ya que las misma, hacen valer el referido contrato para probar sus alegatos, todo de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos 1363 y 1364 del Código Civil. Y así se decide.

3. Marcada con la letra “C” copia fotostática de cédula de identidad de la ciudadana BARRERA DE B.B.. Al respecto, esta sentenciadora no le otorga valor probatorio por cuanto por cuanto nada aporta para la resolución del juicio.

4. Marcada “D” Contrato Original de Promesa Bilateral de Compra Venta, suscrito por los ciudadanos F.J.B.G. y B.B.D.B., representados por la abogada M.B.M., en su carácter de los futuros vendedores, y el ciudadano E.L.G., en su carácter de él futuro comprador, sobre el inmueble constituido por un apartamento identificado con el Nº 64, del Edificio Residencias Celta III, en la calle Pedroza de la Urbanización La Florida, Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Federal; autenticado en la Notaría Pública Décimo Tercero del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 06 de marzo de 2006, bajo el Nº 79, Tomo 18, de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria. Este Tribunal le otorga valor probatorio solo respecto a que demuestra que las partes suscribieron un Contrato de Promesa Bilateral de Compra Venta, asimismo, observa esta Sentenciadora que se tratan de documentos públicos, que no fueron impugnados, y que guardan relación con los hechos controvertidos, en consecuencia, se le confieren valor probatorio, todo de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357, 1359 y 1360 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

5. Marcada “E” correspondiente a la Notificación Judicial efectuada por el Juzgado Undécimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, Expediente Nº AP31-S- 2007-001591, de fecha de entrada 03 de octubre de 2007, demandante F.J.B.G. y demandado E.L.G., la cual corre a los folios 19 al 47 del expediente judicial. Observa esta Sentenciadora que se tratan de documentos públicos, que no fueron impugnados, y que guardan relación con los hechos controvertidos, en consecuencia, se le confieren valor probatorio, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

6. Marcado con las letras “F y G” copias a color de los Cheques de Gerencias números 00005036 y 00007576, emitidos en fechas 06 de diciembre de 2006 y el 11 de marzo de 2008, por la cantidad de DIECINUEVE MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 19.500.000,00), cada uno, respectivamente, de la entidad bancaria Banco de Venezuela, Agencia La Florida, a la orden del ciudadano E.L., girado no endosable. Este Tribunal observa que los referidos “cheques” además de que han sido consignados en copias fotostáticas, los mismos no hacen plena prueba para comprobar lo que alega el promovente del mismo, por lo que esta Sentenciadora le niega todo valor probatorio, y así se establece.

7. Copia simple del DOCUMENTO DE PROPIEDAD, del apartamento identificado con el Nº 64, del Edificio Celta III, en la calle Pedroza de la Urbanización La Florida, Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Federal, según se evidencia de Documento Protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro Público del Municipio Libertador del Distrito Federal, en fecha 25 de mayo de 1992, bajo el Nº 6, Protocolo 1, Tomo 35. Al respecto, este Tribunal admite dicho documento por guardar pertinencia con los hechos alegados y lo valora de conformidad con lo dispuesto por los artículos 1357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, y al no haber sido tachado, ni impugnado en alguna manera y, considerándolas esta Juzgadora fidedignas de su original de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

   PRUEBAS ANEXAS AL ESCRITO DE PROMOCION DE PRUEBAS:

   • Reprodujo el Mérito Favorable que emergen de todas y cada una de las pruebas cursantes en el presente expediente a su favor. Respecto a ello, esta Juzgadora advierte que el manifestar que se reproduce el mérito favorable de los autos, no es en sí mismo un medio de prueba admisible en nuestro ordenamiento jurídico. Lo que ello denota es una manifestación del principio de la comunidad de la prueba conforme al cual las pruebas ya evacuadas no pertenecen al promovente, sino que pertenecen al proceso y será el Juez quien las valorará o apreciará a favor de la parte a quien le beneficie, la cual puede ser o no, la parte que las trajo al proceso. En consecuencia, no constituye un medio probatorio válido, toda vez que el mismo opera sin necesidad de ser promovido. Así se declara.

   • Reprodujo e hizo valer en todas y cada una de sus partes, y los recaudos acompañados al libelo de demanda, indicado en el Titulo II del Escrito de Promoción de Pruebas. En relación a dichos medios probatorios, se evidencia que los mismos ya fueron valorados en el capítulo denominados “ANEXOS AL LIBELO DE LA DEMANDA”, por lo que se hace inoficioso realizar nuevo pronunciamiento sobre los mismos. Así se establece.

   • Promovió en el Titulo III del escrito de Promoción de Promoción la prueba de INFORMES requerida al Banco Mercantil, Oficina La Florida, mediante oficio Nº 231-2008, a fin de que informe sobre los elementos señalados en el escrito de promoción de pruebas. Asimismo, cursa al folio 124 de la pieza principal la comunicación emanada de la Entidad Bancaria Banco Mercantil Banco Universal, la cual es valorada conforme al artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.359 del Código Civil, y del mismo se desprende que el ciudadano E.L., tramitó dos solicitudes de crédito hipotecario la primera por la cantidad NOVENTA Y TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 93.000,00), y la segunda por la cantidad de SETENTA Y TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 73.000,00), por ante la oficina La Florida, cuyas solicitudes fueron realizadas para adquirir un apartamento identificado con el Nº 64, del Edificio Celta III, en la calle Pedroza de la Urbanización La Florida, Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Federal, y el mencionado ciudadano no consignó los recaudos solicitados para continuar con el trámite, la cual había sido aprobado en fecha 19 de octubre de 2006.

   PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA.

   ANEXOS A LA CONTESTACION DE LA DEMANDA:

   • Marcado con las letras “B y C” copias simples de dos (2) sentencias dictadas por los Juzgados Superiores Séptimo y Noveno en lo Civil, Mercantil y del T.d.Á.M.d.C., en fechas 04 de julio de 2003 y el 19 de septiembre de 2001, expedientes números 1196-03 y 1774-01, respectivamente, en relación a la preferencia del inquilino y la prorroga legal. Observa esta Sentenciadora que se tratan de documentos públicos, que no fueron impugnados, y que guardan relación con los hechos controvertidos, en consecuencia, se le confieren valor probatorio, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

   ANEXOS EN EL ESCRITO DE PROMOCIÓN DE PRUEBAS.

   • Reprodujo en concordancia al Principio de la Comunidad de la Prueba el Contrato de Arrendamiento Privado celebrado en fecha 15 de agosto de 2000, suscrito entre el ciudadano E.L.G. y la ciudadana B.B.M., sobre el inmueble objeto de la demanda. Quien aquí decide observa, que ha sido criterio de la jurisprudencia patria, plenamente compartido por este Tribunal, que la comunidad de la prueba es un principio del derecho probatorio que consiste o se traduce en que las pruebas una vez que han sido aportadas al proceso, los efectos de sus resultados no son exclusivos de la parte que las produjo, sino que pertenecen al proceso, por lo cual las pruebas judiciales promovidas por una de las partes, perfectamente pueden beneficiar a su contrario, interpretándose así, que dicho principio no constituye un medio o fuente de prueba judicial especifico, ello por cuanto comporta en sí mismo una regla que establece que una vez evacuadas las pruebas, las resultas de las mismas pertenecen al proceso como un todo y deben ser valoradas por el Juez de manera holística sin importar que parte las haya promovido y a quien beneficie. En virtud de lo antes expuesto quien aquí decide lo desecha por no ser un medio susceptible de valoración. Así se decide.

   • Promovió en el Capítulo II el merito favorable que se desprende del Contrato Original de Promesa Bilateral de Compra Venta, celebrado en fecha 06 de marzo de 2006, suscrito por los ciudadanos F.J.B.G. y B.B.D.B., en su carácter de los futuros vendedores, y el ciudadano E.L.G., en su carácter de él futuro comprador, sobre el inmueble antes mencionado. Esta Juzgadora considera prudente hacer mención que el merito favorable de autos, no es un medio de prueba sino la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, o de adquisición, que rige en todo el sistema venezolano y que el Juez esta en el deber de aplicar de oficio siempre, sin necesidad de alegación de parte, razón por la cual si se invoca y no se promueve un medio probatorio susceptible de valoración, no se le puede otorgar valor alguno a la simple invocación. Y así se decide.

   • Promovió en el Capítulo III las Documentales identificadas con las letras “A y B” de la Notificación Judicial practicada en fecha 20 de febrero de 2008, por el Juzgado Cuarto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, distinguida con la nomenclatura AP31-S-2007-002181, practicada en respuesta a la notificación efectuada en fecha 09 de octubre de 2007, solicitada por el ciudadano E.L.G., en fecha 05 de diciembre de 2007, por el Juzgado Undécimo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial; y el Cartel de Notificación de fecha 09 de octubre de 2007, por el Juzgado Undécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Expediente Nº AP31-S-2007-001591, al ciudadano E.L.G.. Observa esta Sentenciadora que se tratan de documentos públicos, que no fueron impugnados, y que guardan relación con los hechos controvertidos, en consecuencia, se le confieren valor probatorio, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil en concordancia con el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

   IV

   PUNTO PREVIO

   DE LA OPOSICIÓN A LA MEDIDA DE SECUESTRO

   De una revisión de las actas que conforman el expediente, se evidencia que en fecha 12 de mayo de 2008, la representación judicial de la parte demandada hizo formal oposición a la medida de secuestro decretada en fecha 21 de abril del mismo año por el Tribunal de la causa, y llevada a cabo en fecha 24 de abril de 2008, en virtud de ello quien aquí sentencia pasa a realizar las consideraciones siguientes:

   El artículo 602 del Código de Procedimiento Civil, establece:

   Dentro del tercer día siguiente a la ejecución de la medida preventiva, si la parte contra quien obre estuviere ya citada; o dentro del tercer día siguiente a su citación, la parte contra quien obre la medida podrá oponerse a ella, exponiendo las razones o fundamentos que tuviere que alegar.

   Haya habido o no oposición, se entenderá abierta una articulación de ocho días, para que los interesados promueven y hagan evacuar las pruebas que convengan a sus derechos.

   En los casos a que se refiere el artículo 590, no habrá oposición, ni la articulación de que trata este artículo, pero la parte podrá hacer suspender la medida, como se establece en el artículo 589

   En tal sentido, tenemos que la Medida Cautelar de Secuestro, es considerada como la aprehensión o depósito de bienes muebles o inmuebles, materia de un litigio en cuestión, a los fines de asegurar las resultas del juicio, los cuales serán puestos a disposición de un depositario judicial, quien se encargará del resguardo y cuidado del bien Secuestrado.

   En este orden de ideas, el artículo 588 del Código de Procedimiento Civil establece textualmente lo siguiente:

   Artículo 588: En conformidad con el artículo 585 de éste Código, el Tribunal puede decretar, en cualquier estado y grado de la causa, las siguientes medidas:

   1. El embargo de bienes muebles;

   2. El secuestro de bienes determinados;

   3. La prohibición de enajenar y gravar bienes inmuebles.

   Podrá también el Juez acordar cualesquiera disposiciones complementarias para asegurar la efectividad y resultado de la medida que se hubiere decretado. Parágrafo Primero: Además de las medidas preventivas anteriormente enumeradas, y con estricta sujeción a los requisitos previstos en el artículo 585, el Tribunal podrá acordar las providencias cautelares que considere adecuadas, cuando hubiere fundado temor de que una de las partes pueda causar lesiones graves o de difícil reparación al derecho de la otra. En estos casos para evitar el daño, el Tribunal podrá autorizar o prohibir la ejecución de determinados actos, y adoptar las providencias que tengan por objeto hacer cesar la continuidad de la lesión…

   La norma parcialmente señalada nos remite al artículo 585 eiusdem, el cual expresa:

   Artículo 585. Las medidas preventivas establecidas en este Título las decretará el Juez, sólo cuando exista riesgo manifiesto de que quede ilusoria la ejecución del fallo y siempre que se acompañe un medio de prueba que constituya presunción grave de esta circunstancia y del derecho que se reclama.

   En relación a las normas transcritas ut supra, considera esta Juzgadora que debe ser potestad del Juez, decretar cualquiera de las medidas que hace mención el artículo 588 del Código de Procedimiento Civil, quien debe apoyarse en ciertas condiciones para pronunciarse con respecto a la medida que se solicite, aunado al hecho que debe verificar que exista presunción grave del derecho que se reclama (fumus boni iuris) y que exista riesgo manifiesto que quede ilusoria la ejecución del fallo (periculum in mora).

   En lo que respecta al primero de los requisitos mencionados fumus boni iuris, este principio consiste en la existencia de apariencia de buen derecho, pues cuando se acuerda la tutela cautelar no puede prejuzgarse sobre el fondo del asunto planteado. Puede entenderse entonces, como un preventivo cálculo o juicio de probabilidad y verosimilitud sobre la pretensión del demandante, correspondiéndole al Juez analizar los recaudos o elementos presentados junto con el libelo de la demanda, a los fines de indagar sobre la existencia del derecho que se reclama. Siguiendo estos lineamientos, el periculum in mora ha sido reiterado pacíficamente por la doctrina y la jurisprudencia, que su verificación no se limita a la mera hipótesis o suposición, sino a la presunción grave del temor al daño por violación o desconocimiento del derecho si éste existiese, bien por la tardanza de la tramitación del juicio, bien por los hechos del demandado durante ese tiempo dirigidos a burlar o desmejorar la efectividad de la sentencia esperada.

   Así pues, entiende este Tribunal que la parte actora debió acreditar los extremos de fumus boni iuris y del periculum in mora, señalados en las normativas transcritas, para demostrar la verificación de los requisitos exigidos por la ley.

   Al respecto este Juzgadora observa que reiteradamente la jurisprudencia patria ha venido estableciendo, que en cuanto a los requisitos necesarios para el decreto de las medidas cautelares, el Tribunal en la oportunidad de pronunciarse sobre dicha solicitud debe valorar de forma verosímil los recaudos consignados a los fines del decreto cautelar correspondiente.

   Ahora bien, cabe destacar que en el marco innovador del sistema judicial, la protección Constitucional de la Tutela Cautelar es un mecanismo de protección a propósito de la violación de derechos y garantía Constitucionales, en razón de su celeridad e inmediatez, necesaria para atacar la trasgresión de un derecho de naturaleza constitucional.

   En este mismo orden de ideas, la Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 20 de marzo de 2001 (Caso: M.E.S.V.) ha establecido que nada impide al Juez decretar una medida cautelar a propósito de la violación de derechos y garantías Constitucionales, pero en tal caso, el Juez debe revisar el cumplimiento de los requisitos que condicionan la procedencia de toda Medida Cautelar.

   Establece, el artículo 27 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, establece en su encabezamiento, lo siguiente:

   "Toda persona tiene derecho a ser amparada por los Tribunales en el goce y ejercicio de los derechos y garantías constitucionales, aún de aquellos inherentes a la persona que no figuren expresamente en esta Constitución o en los instrumentos internacionales sobre derechos humanos…"(cursivas del Tribunal).

   En este mismo sentido, el artículo 26 de nuestra Carta Magna, desarrolla lo que la Doctrina y la Jurisprudencia han denominado el derecho a la tutela judicial efectiva, que contempla entre otras cosas, el derecho a acceder al órgano judicial para obtener un pronunciamiento oportuno y eficaz (la llamada doble dualidad de la tutela judicial efectiva: acceso a la justicia y respuesta del Órgano jurisdiccional); por lo tanto, existe como un derecho Constitucional que nació para hacer frente a la injusticia, y que está estrechamente relacionado con la garantía de la seguridad jurídica que, esencialmente protege la dignidad humana y el respeto de los derechos personales y patrimoniales, individuales y colectivos.

   En consonancia con lo anterior, la Tutela Cautelar también es garantía del derecho a la tutela judicial efectiva, es necesario citar al autor J.P.G., quien es su obra El Derecho a la Tutela Jurisdiccional, expresa:

   …Las medidas cautelares no son meramente discrecionales de los Jueces, sino que, una vez que se verifique el cumplimiento de los requisitos que establece la norma para su otorgamiento, el órgano jurisdiccional debe dictarlas, pues otorgar una medida cautelar sin que se cumplan los requisitos de procedencia, violaría flagrantemente el derecho a la tutela judicial efectiva de la contraparte de quien solicitó la medida y no cumplió sus requisitos; y al contrario, negarle tutela cautelar a quien cumple plenamente los requisitos implica una violación de su derecho a la tutela judicial efectiva, uno de cuyos atributos esenciales es el derecho a la efectiva ejecución del fallo, lo cual sólo se consigue, en la mayoría de los casos, a través de la tutela cautelar…

   (Pérez G.J.. El Derecho a la Tutela Jurisdiccional., Segunda Edición, 1989, pp 227); (cursivas del Tribunal).

   Es así como encontramos disposiciones en el Código de Procedimiento Civil, que señalan expresamente que las mismas las decretará el juez sólo cuando exista riesgo manifiesto de que quede ilusoria la ejecución del fallo y siempre que se acompañe un medio de prueba que constituya presunción grave de esta circunstancia y del derecho que se reclama.

   Ahora bien, este Tribunal observa que la apoderada judicial de la parte demandada hizo formal oposición a la medida de secuestro del inmueble objeto de la demanda, la cual fue solicitada por la representación actora como efecto del incumplimiento del contrato de promesa bilateral de compra venta, por cuanto a su decir operaba el supuesto previsto en el articulo 39 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, de autos de evidencia que las partes celebraron un contrato de arrendamiento en fecha 15 de agosto de 2000, y un contrato de promesa bilateral de compra y venta en fecha 06 de marzo de 2006, con respecto al último las partes establecieron un plazo de cuatro (4) meses a partir de la autenticación del mismo a los fines de su cumplimiento; de la misma forma se desprende que el arrendatario se encontraba en ejecución de la 5ta prorroga contractual del contrato de arrendamiento de fecha 15 de agosto de 2000, la cual vencía el 15 de agosto de 2006, ya que de acuerdo a la Cláusula Segunda del contrato de arrendamiento establecieron que la duración sería por un (1) año, y en caso de que una de las partes no diera aviso a la otra, por escrito con treinta (30) días de anticipación a su fecha de expiración, quedaría prorrogado por un (1) año mas, de tal forma que los propietarios debían notificar anticipadamente por escrito su deseo de no arrendar dicho inmueble tal como lo pactaron en la Cláusula Segunda del contrato de arrendamiento bajo estudio.

   Cabe traer a colación lo previsto en el artículo 39 de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual reza lo siguiente:

   Artículo 39: La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello.

   Como quiera que el decreto de la medida de secuestro se fundamentó en el artículo 39 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios así como en los presupuestos concurrentes de procedencia de las medidas cautelares, contenidos en el artículo 588 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal no comparte dicho criterio, por cuanto al encontrarse vigente el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes no es viable tal declaratoria. En razón de ello este Tribunal debe declarar CON LUGAR la Oposición efectuada en fecha 12 de mayo de 2008 por la representación judicial de la parte demandada, en contra de la medida de secuestro decretada en fecha 21 de abril del mismo año y ejecutada el 24 del mismo mes y año la cual recayó sobre el bien inmueble objeto del juicio, en virtud de ello se ordena la restitución inmediata del bien inmueble objeto del presente juicio al ciudadano E.L.. Así se decide.

   V

   MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

   Así las cosas, constituye principio cardinal en materia procesal, aquel conforme al cual el Juez, se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos que no fuesen demostrados conforme al Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.

   El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, lo que significa que está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial, está circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la misma, debiendo en consecuencia, atenerse a sus dichos para decidir conforme el Ordinal 5° del Artículo 243 eiusdem, quedando de esta manera trabada la litis; razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.

   A tales efectos establece el Código Civil, lo que textualmente se transcribe a continuación:

   Artículo 4.- A la Ley debe atribuírsele el sentido que aparece evidente del significado propio de las palabras, según la conexión de ellas entre sí y la intención del legislador...

   .

   Artículo 14.- Las disposiciones contenidas en los Códigos y Leyes nacionales especiales, se aplicarán con preferencia a las de este Código en las materias que constituyan la especialidad

   .

   Artículo 1.133.- El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico

   .

   Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley

   .

   Artículo 1.160.- “…Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley…”.

   Artículo 1.264.- Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.

   Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación

   .

   Por su parte el Código de Procedimiento Civil, determina:

   Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…

   .

   Artículo 509.- Los Jueces deben analizar todas cuantas pruebas se hayan producido, aún aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cual sea el criterio del Juez respecto de ellas

   .

   Artículo 510.- Los Jueces apreciarán los indicios que resulten de autos en su conjunto, teniendo en consideración su gravedad, concordancia y convergencia entre sí, y en relación con las demás pruebas de autos

   .

   Es preciso destacar que la norma rectora de la acción de cumplimiento o resolución de cualquier contrato, se fundamenta en el artículo 1.167 del Código Civil, que textualmente es del tenor siguiente:

   Artículo 1.167.- “…En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello...”

   Del texto de la norma precedente, se evidencian claramente los dos (2) elementos más relevantes exigidos en nuestro ordenamiento civil y a.p.l.d. para que resulte procedente la acción de cumplimiento, a saber:

1. La existencia de un contrato bilateral;

2. El incumplimiento de una de las partes respecto de una obligación

   En virtud de ello, a los fines de determinar la procedencia o improcedencia de la acción de cumplimiento de contrato incoada en este caso, debe necesariamente esta Juzgadora proceder a revisar la verificación o no de cada uno de los elementos anteriormente discriminados.

   En torno al primero de los elementos en referencia, es decir, la existencia de un Contrato de Arrendamiento a tiempo determinado, observa éste Tribunal que el apoderado judicial de la parte actora ha traído a los autos el original del Contrato de Arrendamiento suscrito con el ciudadano E.L., sobre el apartamento objeto de la demanda, que el plazo estipulado de dicho contrato seria por un (1) año a contar de la fecha de la firma del mismo, pudiendo prorrogarse por periodos iguales de un (1) año, a menos que una de las partes notificará a la otra su voluntad de no continuar con el contrato, que el canon de arrendamiento que se obligó a pagar el arrendatario fue por la suma de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.400.000,00), mensuales, por mensualidades adelantadas.

   Asimismo, que de lo alegado por las partes se desprende que en fecha 6 de marzo de 2.006, los ciudadanos F.J.B.G. y B.B.D.B., celebraron un contrato de PROMESA BILATERAL DE COMPRA VENTA, sobre el inmueble tantas veces mencionado, con el ciudadano E.L.G., mediante el cual se comprometieron a dar en venta pura y simple, perfecta e irrevocable, y esté se comprometió a comprar el inmueble arrendado, por la cantidad de CIENTO VEINTICINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 125.000.000,00), los cuales serian cancelados de la siguiente forma, la cantidad de TREINTA Y DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 32.000.000,00) en el día de la compra venta, mediante cheque de gerencia y la cantidad de NOVENTA Y TRES MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 93.000.000,00), al momento de la protocolización del documento definitivo de venta mediante cheque de gerencia.

   Asimismo, arguye dicha parte, que el mencionado documento debía ser protocolizado a mas tardar dentro de los cuatro (4) meses contados a partir de la fecha de otorgamiento del documento de Promesa Bilateral de Compra Venta, es decir, a partir del 6 de marzo de 2.006, no llegando a realizarse tal protocolización de acuerdo a lo alegado por la representación de la parte actora.

   De igual forma quedó expresamente convenido entre las partes en el Contrato de Promesa Bilateral de Compra Venta, en la Cláusula Octava que si EL FUTURO COMPRADOR se veía imposibilitado o por cualquier razón no podía adquirir el inmueble mencionado, se acogería a la prorroga legal que le concede la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

   Asimismo a los fines de procurar la equidad y la Justicia, no puede dejar de apreciar quien aquí sentencia, que en su contestación de demanda, la apoderada judicial de la parte demandada, convino en la existencia de la relación contractual arrendaticia existente entre las partes involucradas en el presente proceso.

   Como consecuencia, de lo anteriormente expuesto, resulta fehacientemente probada en este proceso, la existencia de la relación contractual alegada en el libelo de la demanda, evidenciándose lo anterior, del contrato de arrendamiento consignado y el contrato de Promesa Bilateral de Compra Venta, así como de la confesión espontánea, que fuera realizada por la parte demandada en este proceso, en su escrito de contestación. Así se establece.

   En relación al segundo de los requisitos de procedencia de la acción de cumplimiento de contrato, es decir, el incumplimiento de la parte demandada, observa este Tribunal que a decir de la parte actora, dicho incumplimiento se circunscribe en que el ciudadano E.L.G., no cumplió con su obligación establecida en el contrato, de solicitar el crédito hipotecario dentro del plazo convenido a los fines de garantizar el precio pactado por ambas partes, dando derecho a la parte afectada a pedir judicialmente el cumplimiento de las obligaciones establecidas o la resolución de pleno derecho del contrato, tal y como se estableció en la Cláusula Octava del mismo.

   Alega la parte actora que quedo expresamente convenido entre las partes en el contrato de Promesa Bilateral de Compra Venta, que si EL FUTURO COMPRADOR se veía imposibilitado o por cualquier razón no podía adquirir el inmueble mencionado y se acogía a la prorroga legal que le concede la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dicho plazo se consideraría que comenzaría a correr desde la autenticación del documento de compra venta, sin necesidad de notificación judicial.

   De igual forma afirma la parte actora, que al vencer la prorroga y reconocido dicho vencimiento mediante documento privado autenticado, su representada por medio del Juzgado Undécimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, le notificó Judicialmente en fecha 09 de noviembre de 2007, al ciudadano E.L., que: 1- la prorroga legal que le correspondía de acuerdo al plazo de tiempo en que se mantuvo la relación arrendaticia suscrita entre las partes en el contrato de arrendamiento y a lo convenido en la Promesa Bilateral de Compra Venta la cual incumplió vencía el día 05 de marzo de 2008, 2- la resolución de pleno derecho del contrato de arrendamiento y de la promesa bilateral de compra venta suscrito, 3- la desocupación de bienes y personas y la entrega del inmueble en perfecto estado, en la fecha en que culminara la prórroga legal es decir el día 05 de marzo de 2008 4- que el cheque de gerencia que correspondía al excedente del pago efectuado como inicial para la negociación que incumplió la parte demandada le sería entregado en la fecha de culminación de la prórroga legal es decir el día 05 de marzo de 2008, una vez vencida la prórroga, y a decir de la representación actora el inquilino no entregó el apartamento objeto de la relación arrendaticia.

   Respecto a la comprobación del último requisito, resulta procedente citar el artículo 1.159 del Código Civil, que establece:

   Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley

   .

   Ahora bien, en el escrito de contestación de la demanda, la representación judicial de la parte accionada arguye que durante la relación arrendaticia su conducta como arrendatario lo hizo acreedor del derecho de preferencia ofertiva, y en fecha 06 de marzo de 2.006, mediante documento autenticado, celebró un Contrato de Promesa Bilateral de Compra-Venta, con los ciudadanos F.J.B.G. y B.B.D.B., que dicho documento tenia por objeto el inmueble que ocupó en calidad de arrendatario.

   Asimismo, manifiestan que establecieron en dicha negociación que el acto debía realizarse a partir de la fecha de autenticación del documento de Promesa Bilateral de Compra Venta, y que por cualquier razón el demandado no podía adquirir el inmueble, se acogía a la prorroga legal, y dicho plazo comenzaría a correr desde la autenticación del documento, sin necesidad de Notificación Judicial, y que en el supuesto negado que la parte accionante hubiese respetado esa disposición y cumplir con su obligación, la prorroga legal en todo caso debió comenzar al vencimiento de los cuatro (4) meses siguientes al día 6 de marzo de 2.006, es decir, el día 6 de Julio de 2.006, venciendo la misma el día 6 de julio de 2.006, lo cual coloca una condición o plazo pendiente a su favor como arrendatario.

   Instituyen, que en fecha 06 de marzo de 2.006, se encontraba en ejecución de su quinta prorroga contractual la cual vencía el día 15 de agosto de 2.006, tal y como lo establecía la Cláusula Segunda del Contrato de Arrendamiento objeto del juicio, que esa estipulación contractual arrendaticia es de orden público y da origen a la PRORROGA LEGAL si se cumplen los extremos en ella contenidos.

   Cabe traer a citación, lo previsto en el artículo 38 de la Ley Especial, la cual establece lo siguiente:

   …En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto ¬Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

   a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.

   b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.

   c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.

   d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.

   Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación…

   A tal fin, resulta pertinente observar lo dispuesto en el artículo 1.160 de Código Civil:

   Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley

   .

   Asimismo de lo alegado y probado en autos se desprende que, la Cláusula Octava del Contrato de Promesa Bilateral de Compra Venta, no tenia aplicación preferente frente a la relación contractual arrendaticia en la cual venían operando automáticamente las renovaciones del mismo, y al ser el contrato de arrendamiento de orden público no puede ser relajado entre las partes, y en todo caso su no renovación se encontraba supeditada a la notificación que la arrendataria debió enviarle dentro del plazo convenido para ello, por lo que el demandado no tenía que hacer entregar el inmueble arrendado, al no haber ocurrido formalmente el desahucio, en virtud que había comenzado a computarse la PRORROGA LEGAL, que por derecho le corresponde y la cual es irrenunciable.

   En este orden de ideas, esta Sentenciadora debe hacerse referencia al principio que rige el derecho probatorio en nuestro país, respecto de la carga de la prueba de las partes, a saber: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que haya sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”, esta máxima de nuestro derecho probatorio está contenida en el artículo 1.354 del Código Civil y, así mismo traer a colación, lo instituido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, el cual reza lo siguiente:

   …Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación, debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…

   .

   Como corolario de lo antes expuesto, el código civil adjetivo establece:

   “Artículo 12: “…Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procuraran conocer en el limite de su oficio. En sus decisiones el juez debe atenerse a las normas de derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados…”.

   Es doctrina pacífica y reiterada, que las partes tienen la carga de la prueba de los hechos que la favorecen. Las diversas posiciones doctrinarias y legislativas adoptadas para la distribución entre las partes de la prueba, se reduce a la fórmula: “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”.

   Por su parte, el Código de Procedimiento Civil, distribuye las pruebas entre las partes como una carga procesal, cuya intensidad depende del respectivo interés y, donde el Juez tiene la obligación de decidir conforme a lo alegado y probado por las partes, sin poder sacar elementos de convicción fuera de los autos, ni suplir excepciones ni argumentos de hecho, no alegados ni probados. A este respecto, el autor RICARDO Henríquez La Roche, en su obra TEORÍA GENERAL DE LA PRUEBA, señala:

   … El peso de la prueba no puede depender de la circunstancia de afirmar o negar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda o excepción, puede prosperar si no se demuestra…

   . “…La doctrina más exacta sobre la carga de la prueba es esta: Corresponde la carga de probar un hecho a la parte cuya petición (pretensión o excepción) lo tiene como presupuesto necesario, de acuerdo con la norma jurídica aplicable; o, expresada de otra manera, a cada parte le corresponde la carga de probar los hechos que se sirven de presupuesto a la norma que consagra el efecto jurídico perseguido por ella, cualquiera que sea su posición procesal, o como dice el artículo 177 del Código de Procedimiento Civil colombiano: (DEVIS ECHANDÍA). Esta regla es tan cabal y amplia que obvia todo distingo entre prueba de obligaciones (Art. 1.354 CC) y prueba de hechos en general, cuyas normas ha juntado el legislador en el artículo 506…”.

   Igualmente y, en este mismo sentido, conviene citar al procesalista venezolano RENGEL-ROMBERG, Arístides, quien, en su obra Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, Tomo III, afirma lo siguiente:

   …La prueba es un acto de parte y no del juez. Las partes suministran el material probatorio al juez, del mismo modo que suministran los temas de la prueba en sus alegatos. Esto es una manifestación del principio dispositivo según el cual, el juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados…

   . (Resaltado del Tribunal).

   Por último, resulta pertinente citar también al jurista ROSENBERG, Leo, quien, en su obra La Carga de la Prueba, afirma lo siguiente:

   ...En el fondo, sólo es posible sentar una sola regla de distribución de la carga de la prueba, la cual se deduce sin más de la exposición precedente: La parte cuya petición procesal no puede tener éxito sin que se aplique un determinado precepto jurídico, soporta la carga de la afirmación y de la prueba de que las características definidoras de ese precepto están realizadas en los hechos, en lugar de esa fórmula decimos brevemente: cada parte debe afirmar y probar los presupuestos de la norma que les es favorable de la norma cuyo efecto jurídico redunda en su provecho…

   . (Negritas del Tribunal).

   Las transcritas normas, contentivas de la prueba de las obligaciones y de su extinción, crea la carga de la prueba para cada una de las partes del litigio, es decir, a la parte ejecutante, el deber de probar la obligación accionada y, a la parte demandada, el deber de probar el cumplimiento o la extinción de su obligación.

   De la revisión minuciosa y exhaustiva a las pruebas aportadas por las partes intervinientes en el presente proceso, se consta el contrato objeto de estudio, al cual se le otorgó el valor probatorio que de él emana y, del cual se evidencia que entre las partes existe un documento de Promesa Bilateral de Compra Venta, sobre el inmueble objeto del presente juicio, y que en el mismo no establecieron dejar sin efecto el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 15 de agosto de 2.000, por lo que, del material probatorio de autos se puede concluir que la representación judicial de la parte actora, no trajo a los autos pruebas capaces de sustentar su demanda, por tal motivo la misma no puede proceder en derecho. Así se establece.

   En conclusión, en virtud de lo anterior, este Tribunal debe forzosamente, declarar SIN LUGAR la apelación interpuesta por el abogado M.A.R.S., actuando en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos B.B.D.B. y F.J.B.G., contra la sentencia dictada en fecha 21 de julio de 2008, por el Juzgado Vigésimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, asimismo en base a las consideraciones de hecho y de derecho realizadas debe necesariamente declara SIN LUGAR la demanda, por lo que la sentencia apelada debe CONFIRMARSE y, así se hará saber en el Dispositivo de esta sentencia.

   - VI -

PARTE DISPOSITIVA

Como consecuencia de lo expuesto y con fundamento en las razones de hecho y de derecho precedentemente expuestas, este JUZGADO SÉPTIMO DE MUNICIPIO EJECUTOR DE MEDIDAS E ITINERANTE DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, Administrando Justicia en nombre la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:

PRIMERO

SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido por el abogado M.A.R.S., actuando en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos B.B.D.B. y F.J.B.G., antes identificados, contra la sentencia dictada en fecha 21 de julio de 2008 y su aclaratoria de fecha 28 de julio de 2008, proferida por el Juzgado Vigésimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial.

SEGUNDO

CON LUGAR la oposición efectuada en fecha 12 de mayo de 2008 por la representación judicial de la parte demandada, en contra de la medida de secuestro decretada en fecha 21 de abril del mismo año y ejecutada el 24 del mismo mes y año la cual recayó sobre el bien inmueble objeto del juicio, en virtud de ello se ordena la restitución inmediata del apartamento identificado con el Nº 64, en el Edificio Celta III, situado en la Calle Pedroza de la Urbanización La Florida, Municipio Libertador, al ciudadano E.L.G..

TERCERO

SIN LUGAR La demanda, que por cumplimiento de contrato incoara los ciudadanos B.B.D.B. y F.J.B.G., contra el ciudadano E.L.G., identificados al comienzo del presente fallo.

CUARTO

Se CONFIRMA en todas y cada una de sus partes la sentencia apelada de fecha 21 de julio de 2008 y su aclaratoria de fecha 28 de julio de 2008, con diferente fundamentación.

QUINTO

Se CONDENA a la parte actora al pago de las costas del presente recurso de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

SEXTO

De conformidad con lo dispuesto en los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena notificar a las partes de la presente decisión.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, NOTIFÍQUESE Y DÉJESE COPIA.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SÉPTIMO DE MUNICIPIO EJECUTOR DE MEDIDAS E ITINERANTE DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, en Caracas, 26 de noviembre de 2014. Años 205º de la Independencia y 155º de la Federación.

LA JUEZ TITULAR,

M.M.C.

LA SECRETARIA TEMPORAL,

A.D.R..

En la misma fecha, siendo las 09:00 a.m., previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la decisión anterior, dejándose copia certificada de la misma en el copiador respectivo, conforme a lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo se ordenó la notificación de las partes.

LA SECRETARIA TEMPORAL,

A.D.R..

Exp. Nº 00800-12.

Exp. Antiguo Nº AH18-R-2008-000009.

MMC/AD/03.