Decisión de Juzgado Decimo Octavo de Municipio de Caracas, de 18 de Diciembre de 2006
| Fecha de Resolución | 18 de Diciembre de 2006 |
| Emisor | Juzgado Decimo Octavo de Municipio |
| Ponente | Lorelis Sanchez |
| Procedimiento | Resolución De Contrato De Arrendamiento |
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL JUZGADO DECIMOCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Exp. N° 2006-1822.-
PARTE DEMANDANTE: Ciudadana B.G.D.V., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° 3.814.358, representada judicialmente por las abogadas ODILETTE OLLARVES RUIZ y AILID BARRIOS GOLDING, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 21.770 y 5.217.
PARTE DEMANDADA: Ciudadana: N.F.P.C., venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro.3.97.352, SIN APODERADO JUDICIAL CONSTITUIDO.-
MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.-
Se inicia este procedimiento mediante libelo de demanda presentado por las abogadas ODILETTE OLLARVES RUIZ y AILID BARRIOS GOLDING, actuando en su carácter de apoderadas de la parte actora por ante el Juzgado Distribuidor de Turno, ejerciendo la acción RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, correspondiéndole el conocimiento de dicha causa a este Juzgado Décimo Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Ahora bien, este Juzgado para pronunciarse sobre la admisibilidad de la presente demanda, observa previamente lo siguiente: Manifiesta las apoderadas judiciales de la parte actora en su escrito libelar; que su representada es propietaria de un inmueble constituido por una parcela de terreno y la casa sobre ella construida, denominada quinta “BELVEDER” situado en la calle Camino Alto, Urbanización Cerro Verde, Municipio El Hatillo, el cual fue dado en arrendamiento a la ciudadana N.F.P., en fecha 1 de enero de 2002; que opero la tacita reconduccion establecida en el articulo 1600 del Código Civil, toda vez que vencido el termino convenido por las partes a la arrendadora se le dejo en posesión del inmueble arrendado, por lo que el contrato se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado; que conforme al referido contrato las partes determinaron su voluntad e intención, expresando un conjunto de cláusulas de obligaciones y de relaciones jurídicas, tales como la Cláusula Sexta, que establece: que la arrendataria deberá pagar mensualmente todos los servicios de energía eléctrica, aseo urbano domiciliario, teléfono y suministro de agua, siendo obligación de la arrendadora que dichos servicios estén solventes.
Que es el caso que su mandante en fecha 14/03/2006, tuvo conocimiento que la arrendataria sostiene una deuda por el servicio de aseo urbano y energía eléctrica del inmueble que ocupa en calidad de arrendataria desde el mes de septiembre de 2004, y cuyo monto para esa fecha asciende a la cantidad de UN MILLÓN DOSCIENTOS OCHENTA Y CINCO SEISCIENTOS NOVENTA Y DOS MIL CON QUINCE CÉNTIMOS (Bs.1.285.692,15), tal y como consta del Estado de Cuenta emitido por ADMINISTRADORA SERDECO C.A.,
Igualmente fundamentó la presente acción, en las disposiciones contenidas en los artículos 1159, 1160, 1167, 1133 del Código Civil, y el artículo 33 y Parágrafo Segundo del articulo 34 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Que demandada formalmente a la ciudadana N.F.P.C., en lo siguiente: PRIMERO En la Resolución del Contrato de Arrendamiento relativo al inmueble constituido por una parcela denominada Quinta “BELVEDER”. SEGUNDO: En entregar el inmueble antes identificado en perfecto estado de conservación, libre de personas y bienes. TERCERO: En pagar la cantidad de UN MILLÓN DOSCIENTOS OCHENTA Y CINCO SEISCIENTOS NOVENTA Y DOS MIL CON QUINCE CÉNTIMOS (Bs.1.285.692,15), se ha negado a cancelar los conceptos antes señalados.
De la anterior síntesis, se evidencia que la parte accionante acude ante el Órgano Jurisdiccional pretendiendo obtener la Resolución del Contrato de Arrendamiento, suscrito con la ciudadana N.F.P.C., sobre el inmueble antes identificado.
Siguiendo este mismo orden de ideas, observa el Tribunal que del contrato de arrendamiento tantas veces aludido, el actor solicita la Resolución del Contrato suscrito entre las partes, y lo fundamenta en los artículos 1159, 1160, 1167, 1133 del Código Civil, y el artículo 33 y Parágrafo Segundo del articulo 34 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios, señalando además lo siguiente: “…En el caso que nos ocupa opero la tacita reconduccion establecida en el articulo 1600 del Código Civil, toda vez que vencido el termino convenido por las partes, a la arrendataria, se le dejo en posesión del inmueble arrendado por lo que el contrato se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado….”.
En este sentido el artículo 1167 del Código Civil establece:
Artículo 1167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ellos.
El artículo antes citado es el fundamento legal para intentar la acción de cumplimiento de contrato o resolución de contrato, y si hubiere lugar a ello, con cada una de estas acciones los daños y perjuicios, entendiéndose que cuando se demanda el cumplimiento de un contrato, lo que se busca es que se cumpla con lo establecido o acordado por las partes en el mismo y tiene efectos hacia el futuro, caso contrario ocurre, cuando se demanda la resolución de un contrato, ya que el efecto que produce la misma, es volver la situación al estado en el que se encontraba antes de celebrar el contrato, como si este no se hubiese firmado, tal y como lo estableció el Dr. E.M.L. en su libro CURSO DE OBLIGACIONES, año 1986, página 592, cuando dijo:
La resolución tiene efectos retroactivos. El contrato bilateral terminado por resolución se considera extinguido, no desde el momento en que la resolución se declara, sino que mediante una ficción jurídica se considera, como que si jamás hubiese existido contrato alguno….
En este mismo orden de ideas, el Dr. E.C.B., en el Código Civil comentado, edición 2003, páginas 645 y 647 estableció:
…..Efectos de la resolución.
La doctrina señala como efectos principales los siguientes:
1° La terminación del contrato bilateral, que al ser declarado resuelto se extingue. ahora bien, el contrato se considera terminado, no desde el momento en que se declara la resolución, sino que se considera como si jamás hubiese existido, volviendo las partes a la misma situación en que estaban antes de contratar.
2° Un efecto retroactivo, mediante el cual el contrato se considera como si efectivamente jamás hubiese sido celebrado. Como consecuencia tenemos:
Las partes vuelven a la misma situación precontractual, en que se encontraban antes de celebrar el contrato y, por tanto, deben devolverse mutuamente las prestaciones recibidas con motivo de las obligaciones que hubiesen ejecutado durante la vigencia del contrato.
3° La parte cuyo incumplimiento culposo da motivo a la resolución queda obligada a la indemnización de los daños y perjuicios que la resolución cause a la parte accionante. Para algunos autores, la acción por daños y perjuicios es subsidiaria de la de cumplimiento o de la de resolución de los contratos bilaterales. Es decir, para que proceda la acción por daños y perjuicios debe haberse pedido necesariamente el cumplimiento o la resolución del contrato….
Por otra parte, en sentencia dictada por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del T.d.Á.M.d.C., en fecha 26 de Marzo de 2003, caso AUTO EQUIPOS CACAO, C.A., contra NACIONAL CHEMSEARCH, S.A., expediente 03-8785, Ponente: Juez Asociado Dr. J.M.J. R., se estableció:
…..Considera el tribunal, que, efectivamente, se ejercieron, de manera conjunta, las acciones de resolución y cumplimiento de contrato, toda vez que la accionante reconvenida, demanda la resolución del contrato de arrendamiento y el pago de cánones derivados y los futuros, sin apuntar que lo hace de manera subsidiaria o diferenciar que lo hace por concepto de daños y perjuicios; al respecto el artículo 1.167 del código civil, establece: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”
Dicha norma ha sido y sigue siendo interpretada de la manera siguiente: La actora en su libelo, acumula a la solicitud de resolución del contrato la pretensión del pago del monto del crédito acordado por “Corpoindustria”. Pero esto es lo mismo que pedir resolución y cumplimiento, lo cual si es-ciertamente- una acumulación indebida. Así se declara (C.S.J. Sala Político Administrativa- 10 de Octubre de 1990, Tomo Fuente: Ramírez & Garay, Tomo 114, Pág. 578).
Quienes suscribimos el presente fallo consideramos que la ley objetiva y el contrato celebrado por las partes, no permite el ejercicio conjunto de ambas acciones (resolutoria y cumplimiento), según lo dispuesto en el artículo 1.167 del Código civil, trascrito supra……por otra parte, el tribunal se encuentra en la imposibilidad jurídica de declarar con lugar ambas acciones de manera simultanea como lo solicita la accionante-reconvenida, …… por las razones que anteceden, debe declararse sin lugar la demanda por ser contraria a derecho, en virtud de que este tribunal no puede acordar de manera simultanea la resolución del contrato y que el mismo siga teniendo efectos hacia el futuro…toda vez que lo procedente era demandar la resolución junto con el pago de los daños y perjuicios…..
Por lo que es evidente que en el presente proceso, se procedió a la acumulación indebida de dos (2) acciones, que si bien, se siguen por el mismo procedimiento, cada una produce un efectos diferente, en este mismo orden de ideas, se debe indicar, que la actora pretende que se declare la resolución del contrato de arrendamiento, lo cual traería como consecuencia, lo expresado por los juristas y la sentencia antes citada, un efecto retroactivo, mediante el cual el contrato se consideraría como si efectivamente jamás hubiese sido celebrado, las partes vuelven a la misma situación precontractual, es decir, tiene efecto hacia el pasado y al mismo tiempo, pretende la actora, que se le pague la cantidad de UN MILLON DOSCIENTOS OCHENTA Y CINCO MIL SEISCIENTOS NOVENTA Y DOS BOLIVARES CON QUINCE CENTIMOS (Bs. 1.285.692,15) por concepto de servicio de aseo urbano y energía eléctrica del inmueble, montos estos que en ningún momento demandó como daños y perjuicios, por lo que, mutatis mutandi, se aplica la sentencia dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, N° 1618, expediente N° 03-2946, de fecha 18 de Agosto de 2004, caso Industria Hospitalaria de Venezuela 2943; en donde entre otras cosas señaló:
…. Que como el Juez de la causa no advirtió la inepta acumulación de pretensiones por tener procedimientos distintos, el juez de Retasa debía declararla, aun cuando no hubiese sido opuesta por la parte demandada… En la sentencia consultada se indica que esta circunstancia debió exponerse al juez de la causa principal y no al Juez de Retasa; pero la Sala considera que este ultimo, quien igualmente es director del proceso, sin necesidad de que la inepta acumulación haya sido denunciada, debió declararla…La Sala admite que, en condiciones de normalidad, en la etapa de admisión de la demanda, el Juez de la causa debe evidenciar la falta de cumplimiento de los presupuestos procesales; pero si ello no ocurre deberá ser verificado en cualquier estado y grado de la causa. En efecto en la presente causa, como el Juez de la causa no advirtió la inepta acumulación de pretensiones, …….El Juez de Retasa debía declararla, aun cuando no hubiese sido opuesta por la parte demandada. En vista de lo anterior, cuando el Juzgado de Retasa constituido en el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito del circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, no se pronuncio respecto de la inepta acumulación de pretensiones, conculco a la accionante su derecho al debido proceso…
(Subrayado del Tribunal)
Claramente se observa que la presente demanda se encuentra dentro del supuesto de inadmisibilidad por ser “CONTRARIA A DERECHO”, tal y como lo estableció en Amparo, la Sala Constitucional de Nuestro más Alto Tribunal de la República, en sentencia N° 834, expediente N° 02-0570, de fecha 24 de Abril de 2002, caso J.J.C.P.; en donde entre otras cosas señaló que:
“..En efecto, consta en el expediente que el demandante pretendía, entre otras cosas que el demandado conviniera “...en que el contrato de arrendamiento por la Planta Baja de la Quinta CLARA, quedó extinguido por vencimiento del término”, es decir el demandante entendía que el contrato era a tiempo determinado.
Por su parte, el demandado en la oportunidad de promover pruebas, señaló:
Igualmente reproduzco y hago valer, la Notificación efectuada por el ciudadano R.G., parte actora en el presente proceso, en fecha 25 de Enero de 1990, la cual cursa en autos marcada con la letra ‘B’, donde se evidencia de que el contrato objeto de la presente demanda, se convirtió en un contrato de tiempo indeterminado, debido a que se le permitió a (su) representado seguir ocupando el inmueble después del vencimiento del contrato...
En criterio de la Sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que no se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó por el demandante sí era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato…….En el caso de autos, se encuentra que el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual actuó como Tribunal de Alzada, si se hubiere percatado del error jurídico en la calificación de la demanda, debió declarar inadmisible la misma…….” (Cursiva, negrita y resaltado de éste Tribunal)
Con fundamento en la norma invocada y en acatamiento a las sentencias parcialmente transcritas, vinculantes para todos los Tribunales de la República, a la luz del artículo 335 de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, y con vista en que en el caso sub-iuduce la parte actora acumulo las acciones de resolución y cumplimiento de contrato, cuando lo correcto era demandar la resolución del contrato con los daños y perjuicios si hubiere lugar a ello. En consecuencia, es forzoso para este Tribunal declarar INADMISIBLE, por ser contraria a derecho la acción intentada por el ciudadano BELKYS G.D.V., en su carácter de parte actora, en contra de la ciudadana N.F.P.C., (todos ampliamente identificados) en el cuerpo del presente fallo. Y así se decide.
Regístrese y Publíquese la presente decisión.
Dada, firmada y sellada en Caracas, a los (18) días del mes de Diciembre del año 2006. Años 196° y 147°.
LA JUEZ TITULAR,
Abg. L.S..
LA SECRETARIA TITULAR.
Abg. VERHZAID MONTERO
En esta misma fecha, siendo las 03:00 p.m., se registró y publicó la anterior sentencia
LA SECRETARIA TITULAR.
Abg. VERHZAID MONTERO
Exp N° 2006-1822.-
LS/CARMEN.
