Decisión de Juzgado Sexto Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 18 de Septiembre de 2006

El presente juicio por REINTEGRO DE SOBREALQUILERES fue interpuesto por los abogados J.B.-Fombona y J.A.B., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros: 10.543 y 25.402, respectivamente, actuando en su carácter de apoderados judiciales de la sociedad mercantil LA BELLE EPOQUE, C.A. contra la sociedad mercantil CENTURY, C.A., ante el Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial, en fecha 18 de julio de 2005, siendo admitida la demanda por este Juzgado mediante auto publicado el 28 de julio de 2005.

La actora alega que celebró con la demandada un contrato de arrendamiento sobre el inmueble “…distinguido con el Nº 4, situado en el edificio Century, Avenida L.D.V., PB, Jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda.” Que desde el mes de septiembre del año 1989 hasta el mes de abril de 2005, ambos inclusive, el arrendador de dicho inmueble ha percibido alquileres pagados por nuestra representada hasta por la cantidad aproximada de ciento once millones cuatrocientos setenta y nueve mil seiscientos veinte bolívares exactos (Bs. 111.479.660,ºº), contraviniendo la Regulación Nº 1941, de fecha 9 de mayo de 1956 emanada de la Dirección General Sectorial de Inquilinato del Ministerio de Fomento, hoy Ministerio de Infraestructura.

Señala la actora que el canon de arrendamiento actual asciende a la cantidad de dos millones cuatrocientos sesenta y nueve mil trescientos cuarenta bolívares mensuales (Bs. 2.469.340,ºº). Que cursa por ante el juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, expediente signado con el Nº 20025103, contentivo de las consignaciones arrendaticias efectuadas por la actora a favor de su arrendadora.

No obstante, adujo que el inmueble se encontraba regulado en la cantidad de dos mil setecientos cincuenta bolívares (Bs. 2.750,ºº), que dicha regulación permanece vigente. En consecuencia, adujo que la demandada ha percibido en exceso la cantidad de ciento diez millones novecientos cincuenta y un mil seiscientos veinte bolívares (Bs. 110.951.620), por concepto de sobrealquileres, por lo que demanda su reintegro, previa aplicación de la corrección monetaria sobre el monto señalado. Asimismo, demandó el pago de la cantidad de dos millones cuatrocientos sesenta y seis mil quinientos noventa bolívares (Bs. 2.466.590,ºº) por cada mensualidad que venciere hasta la fecha en que quede definitivamente firme la sentencia que dirima la controversia. Solicitó la práctica de experticia complementaria al fallo para la determinación de las cantidades demandadas, y la condenatoria al pago de costas y costos del proceso.

Por su parte, la demandada negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda incoada en su contra. Alegó que según contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Baruta del Estado Miranda, Bello Monte, el 28 de septiembre de 2000, anotado bajo el Nº 7, Tomo 70, entre las partes comenzó a regir a partir del 1º de marzo de 2000 un contrato de arrendamiento sobre el local comercial identificado por la actora. Las partes convinieron que el vencimiento de dicho contrato tendría lugar el 28 de febrero de 2002, fijando el canon de arrendamiento en la cantidad de un millón de bolívares (Bs. 1.000.000,ºº) mensuales. Desconoció todos los recibos acompañados por la actora junto con su libelo de demanda.

Asimismo, la parte demandada opuso como excepción la prescripción de la acción de reintegro de sobrealquileres que hubieren sido cobrados con anterioridad al mes de abril de 2003. Adujo que en el supuesto negado que la demandada debiera cantidades pagadas por la actora en exceso, sólo tendría derecho a demandar las que hubieren sido cobradas a partir del mes de abril de 2003, exclusive, hasta el mes de abril de 2005, inclusive.

Adujo que la actora ha incumplido con sus obligaciones de pagar los servicios públicos, de conformidad con lo estipulado en la cláusula décima del contrato de arrendamiento, específicamente el servicio de energía eléctrica, aseo urbano, agua, vigilancia y mantenimiento de pozo séptico, adeudando la cantidad de cinco millones novecientos ochenta y seis mil novecientos dos bolívares con cincuenta y un céntimos (Bs. 5.986.902,51), por lo que exige que dicha cantidad sea compensada con cualquier suma a la cual eventualmente se pudiera ver obligada a pagar la demandada en virtud del presente juicio.

Expuso la demandada que el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT) le impuso multas con motivo de las declaraciones y pago del Impuesto al Valor Agregado (IVA) realizados por la demandante por cuenta y descargo de la sociedad mercantil Century, C.A., realizadas en una dirección distinta a la que le corresponde a esta empresa, sin que mediara autorización ni notificación por parte de la actora para realizarlas. En este sentido, adujo que las multas ascienden a la cantidad de cuatro millones quinientos cincuenta y siete mil bolívares (Bs. 4.557.000,ºº), reservándose el derecho a accionar contra la actora por los daños y perjuicios que le hubiere ocasionado la actora.

Adujo que no están dados los extremos para que proceda la aplicación de la corrección monetaria. Rechazó la estimación de la demanda que hiere la actora en su libelo por ser excesiva, asimismo, sostuvo que no se indican los parámetros en que se basa dicha estimación. Adujo que la actora debió estimar su demanda de conformidad con el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, con base al canon de arrendamiento fijado.

Ambas partes promovieron pruebas en el presente juicio.

La parte actora impugnó y desconoció los recibos correspondientes a los servicios de energía eléctrica, aseo urbano, vigilancia y mantenimiento del supuesto pozo séptico, consignados en copias simples. Igualmente, impugnó las copias simples de las multas impuestas por el SENIAT a la demandada.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

El presente juicio por REINTEGRO DE SOBREALQUILERES encuentra su fundamento jurídico en los artículos 58 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios según los cuales, los inmuebles sometidos a regulación quedarán sujetos a repetición respecto a todo lo que se cobre en exceso del canon máximo establecido por los organismos competentes. Esta obligación recae en la persona del arrendador o el que recibe los pagos por concepto de alquileres, naciendo en él la obligación de reintegrar aquellas cantidades que se hubieren cobrado en exceso desde la fecha de iniciación del contrato hasta la fecha de la regulación que resultare definitivamente firme. Así, la figura de la repetición o reintegro constituye un principio de derecho conforme al cual todo lo que se cobre de más debe devolverse. En el caso de marras, la parte actora adujo que el canon máximo de arrendamiento había sido fijado en la cantidad de Bs. 2.750,ºº. No obstante, desde el mes de septiembre de 1989 hasta el mes de abril de 2005, adujo haber pagado un canon de arrendamiento mayor al fijado por la Dirección General Sectorial de Inquilinato del Ministerio de Fomento (hoy Infraestructura). Por su parte, la demandada opuso la prescripción de la acción de reintegro de sobrealquileres correspondientes a los meses de septiembre de 1989, inclusive hasta el mes de abril de 2003, exclusive. Asimismo, contestó al fondo de la demanda, rechazando y contradiciendo en todas sus partes la demanda incoada en su contra. Igualmente, la parte demandada opuso que la arrendataria se encontraba insolvente en el pago de los servicios públicos del inmueble, así como el hecho de ser responsable de multas impuestas a la arrendadora por parte del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria.

Vistos los términos en que fue planteada la controversia, pasa este juzgador a valorar las pruebas consignadas por las partes a los fines de demostrar sus respectivas afirmaciones de hechos. Consta en autos que la parte actora consignó copias certificadas del expediente Nº 34824 que cursa por ante el Ministerio de Infraestructura de la Dirección General de Inquilinato, a los fines de hacer valer la regulación que hiciere el mencionado organismo del alquiler de un inmueble identificado como Edificio Century, ubicado en la Avenida L.D.V., específicamente el canon de arrendamiento del local identificado con el Nº 4, ubicado en la planta baja, objeto del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes. Del mencionado instrumento se desprende que mediante resolución dictada en fecha 9 de mayo de 1956, identificada con el Nº 1941, el canon de arrendamiento aplicable al local distinguido con el Nº 4, se encuentra fijado en la cantidad de dos mil setecientos cincuenta bolívares (Bs. 2.750,ºº), dicha resolución se encuentra suscrita por el Director de la Oficina de Inquilinato, Sección Alquileres del referido organismo administrativo, ciudadano C.U.C.. Asimismo, consta en las actas que conforman dicho expediente que fueron libradas comunicaciones y anexadas a ellas la resolución antes descrita, dirigidas a las sociedades mercantiles Adam’s, C.A., Muebles Azpúrua, Sonoraza, Century y al ciudadano Dezi.W.. No obstante ello, las comunicaciones mencionadas no aparecen recibidas conforme por las personas a quienes fueron dirigidas. De las actas que conforman dicho expediente se desprende que la persona jurídica que llevaba la administración del inmueble era la sociedad mercantil COMOBIL, S.A., sin que conste si quiera la notificación efectuada a dicha empresa.

Habida cuenta que la prueba documental constituida por el expediente consignado en copias certificadas tiene naturaleza administrativa, la misma debe apreciarse en cuanto a su eficacia probatoria, de conformidad con lo establecido en el artículo 8 de La Ley Orgánica de Procedimiento Administrativo. En este sentido se constituye en un documento administrativo que tiene presunción iuris tantum de veracidad (salvo prueba en contrario) y que además, es erga omnes (oponible ante todos), es decir, que es carga de quien alega su falsedad, desvirtuar la presunción de veracidad del documento. En consecuencia, visto que la parte demandada no ejerció ningún medio probatorio de los consagrados en el Código de Procedimiento Civil para demostrar lo contrario, este tribunal aprecia los instrumentos en él contenidos, en todo su valor probatorio, y así se declara.

Ha quedado suficientemente demostrado en el presente juicio que el canon del inmueble arrendado por la demandada fue fijado en la cantidad de Bs. 2.750,ºº. Sin embargo, la firmeza y rigidez de los actos administrativos y su contenido vienen dadas por el transcurso del tiempo, en tanto no sean admitidos recursos tanto en vía administrativa o judicial, tanto por haber sido intentados en su totalidad o bien por haber caducado su ocasión en el tiempo. Los casos antes planteados se reputan como actos definitivamente firmes, entendiendo por tales los que causan cosa juzgada formal administrativa. Asimismo, el efecto y alcance de su contenido implica la creación de derechos y obligaciones para los particulares involucrados en la relación arrendaticia, lo cual ha sido denominado por la doctrina como la cosa juzgada material administrativa. En este sentido, cabe precisar que sólo producirán plenos efectos de forma inmediata en la esfera de los derechos y obligaciones de los particulares involucrados dentro de una relación arrendaticia, aquellos actos administrativos que sean dictados por la autoridad administrativa arrendaticia, y que sean debidamente notificados.

De lo anterior se colige fácilmente que un acto administrativo devenga en definitivamente firme, cuando no se encuentren pendientes acciones judiciales o que aún no hayan caducado los lapsos para la interposición de los recursos previstos en la ley, siempre y cuando se haya efectuado adecuadamente la notificación del acto a las partes interesadas, sin lo cual no podrían comenzar a computarse el lapso de caducidad para la interposición de los recursos correspondientes.

En el caso de marras, no se desprende del expediente administrativo que se hubieren efectuado las correspondientes notificaciones del acto administrativo constituido por la resolución en cuestión, por lo que mal podría este juzgador sostener de manera indubitada la firmeza de tal acto, y en consecuencia, que éste surtiera plenos efectos de forma inmediata en la esfera de los derechos y obligaciones de la arrendadora. En fuerza de los razonamientos anteriormente expuestos, este juzgador determina que si bien se pudo constatar que hubo un pronunciamiento por parte de la Dirección de Inquilinato respecto al canon máximo que podría cobrar el arrendador por el inmueble en referencia, dicho acto no aparece como definitivamente firme por estar ausente la prueba de su notificación a las partes, y por ende, no surte plenos efectos de modo que pueda este juzgador afirmar fehacientemente que frente al arrendador dicha regulación surte plenos efectos, obligando a éste a ajustar el canon pactado según lo establecido por la Dirección de Inquilinato.

Aunado a lo anterior, este juzgador observa de las actas que conforman el expediente administrativo en cuestión, que la última regulación fue solicitada por el arrendatario del local Nº 5 del inmueble Edificio Century, en fecha 22 de julio de 1963, tomando en consideración que la anterior es la efectuada en fecha 9 de mayo de 1956. De conformidad con lo anterior y en virtud que entre las partes de este juicio no existía ninguna relación arrendaticia, mal podría la parte actora hacer valer dicho acto administrativo de efectos particulares que data del año 1956, cuando dicho acto no nació para crear en la esfera de sus derechos y obligaciones, la posibilidad de exigir la limitación del canon de arrendamiento en una relación arrendaticia inexistente para ese momento. El acto administrativo en cuestión sólo tiene efectos respecto de las partes que se encontraran vinculadas por un contrato arrendaticio existente y vigente, frente a quienes surten plenos efectos la cosa juzgada y material derivada del mismo. En consecuencia, no existiendo firmeza de dicho acto, y por cuanto la relación arrendaticia es posterior a la regulación del canon de arrendamiento, no le asiste a la arrendataria derecho alguno de hacer valer la regulación allí prevista, tanto más frente a la existencia de un contrato mediante el cual por el principio de la autonomía de la voluntad de las partes, se fijó el canon de arrendamiento que actualmente debe ser pagado por la arrendataria, y así se decide.

Con respecto a las demás pruebas aportadas por la parte actora, se observa que riela a los folios 97 y siguientes original de relación de pagos, elaborado por la misma promovente, por concepto de cánones de arrendamiento correspondientes desde el mes de septiembre de 1989 hasta el mes de abril de 2005; por lo que en virtud del principio según el cual las partes están impedidas de producir sus propias pruebas, este juzgador las desecha por cuanto no constituyen elementos de convicción que determinen de forma fehaciente los alegatos de la demandante, y así se declara.

Rielan a los folios 101 y siguientes, originales de recibos emitidos por la sociedad mercantil Cnetury, C.A. por el mismo concepto, correspondientes a los meses de septiembre y siguientes del año 1989 hasta el mes de julio de 2002, ambos inclusive. Ahora, si bien se tratan de documentos privados emanados de la parte contra quien se hacen valer, y surten plenos efectos probatorios de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, éstos no constituyen la prueba de que la arrendadora hubiere incurrido en el cobro de una cantidad excesiva por concepto de canon de arrendamiento. De conformidad con el artículo 1.354 del Código Civil, es carga de quien demanda el cumplimiento de una obligación, probar su existencia; en consecuencia, visto que la demandante no demostró que en la esfera de los derechos y obligaciones de la arrendadora hubiere surtido plenos efectos la resolución Nº 1941 emanada de la Dirección de Inquilinato –dado que no consta haber practicado la debida notificación-, los recibos constituyen instrumentos probatorios que por sí solos son inconducentes e insuficientes para crear en la convicción del juzgador que existe la obligación en cabeza de la demandada de reintegrar cantidad alguna de dinero.

En este mismo orden de ideas, se observa que rielan a los folios 239 y siguientes, las copias certificadas del expediente Nº 20025103, de la nomenclatura del Juzgado Vigésimo Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial, contentivo de las consignaciones arrendaticias efectuadas por la arrendataria a favor de la demandada, a partir del mes de agosto de 2002. Ahora, si bien se trata de un documento público y surte plenos efectos probatorios de conformidad con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, el mismo es inconducente e insuficiente para que adminiculados con el resto de las pruebas promovidas por la actora, pueda dar lugar al establecimiento del deber de la arrendadora de reintegrar cantidad alguna cobrada por concepto de canon de arrendamiento.

En el expediente de consignaciones se encuentra agregado el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, en cuya cláusula segunda las partes convinieron en lo siguiente: “LA ARRENDATARIA” pagará a “LA ARRENDADORA” por concepto de canon de arrendamiento convenido la cantidad de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,ºº) mensuales. Dicho canon será pagado por “LA ARRENDATARIA”, por mensualidades vencidas, con toda puntualidad dentro de los cinco (5) primeros días naturales de cada mes y por el tiempo que dure este contrato….omissis…Las partes convienen pactar en este mismo acto a título de cláusula de valor, a los fines de actualizar periódicamente el canon de arrendamiento –y en efecto pactan—que el canon de arrendamiento previsto en esta cláusula se ajustará al cierre de cada año contractual y por todo el tiempo que dure la relación arrendaticia. El primer año contractual se inicia con la fecha de inicio de este contrato, es decir, el 1º de marzo de 2000 y culmina el 28 de febrero de 2001; el segundo comenzará el 1º de marzo de 2001 y culmina el 28 de febrero de 2002, y así sucesivamente en caso de prórrogas. El ajuste del canon de arrendamiento se aplicará automáticamente, sin necesidad de notificación o requerimiento alguno, a través de incrementos en las pensiones arrendaticias iguales o equivalentes al resultado de calcular y obtener el nuevo valor del canon de arrendamiento para el inicio de cada año contractual, aplicando para ello –al monto del canon de arrendamiento vigente al cierre de cada año contractual—el índice general de precios al consumidor (IPC) establecido por el Banco Central de Venezuela entre la fecha de inicio del año contractual de que se trate y la decha de cierre de ese mismo año contractual.” (Subrayado del Tribunal).

De conformidad con lo anterior, se evidencia que entre las partes medio acuerdo, en virtud del principio de la autonomía de la voluntad, con el objeto de regir los incrementos en el canon de arrendamiento durante la relación arrendaticia. De allí que, el pago de cantidades superiores al canon fijado inicialmente en la cantidad de Bs. 1.000.000,ºº tienen su justificación en la fórmula pactada por las partes y expresamente establecida en dicho contrato, el cual surte plenos efectos probatorios, y así se declara.

Vista la defensa de fondo opuesta por la demandada, se observa que, en efecto, el artículo 62 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios consagra: “La acción para reclamar el reintegro de sobre alquileres prescribe a los dos (2) años.” En su libelo, la arrendataria pretendía le fueran reintegradas las cantidades que – a su juicio- la arrendadora cobró en exceso, desde el mes de septiembre de 1989 hasta el mes de abril de 2005. Sin embargo, la demandada alegó la prescripción de la acción, dándose por citada en el presente juicio el 8 de mayo de 2006, es decir, pasados como fueren dos (2) años de la fecha en que se hizo exigible el reintegro de los cánones de arrendamiento generados desde el mes de septiembre de 1989 hasta abril de 2004, inclusive. En fuerza de los argumentos antes establecidos, y aún en el supuesto de que la actora sí hubiere demostrado que la resolución surtió plenos efectos contra la arrendadora, ya había operado la prescripción de la acción de reintegro de sobrealquileres pretendida por la actora, respecto a los meses ya indicados; por lo que en ambos casos la pretensión de la actora es improcedente en su origen, en virtud de no haberse demostrado que el acto administrativo regulatorio, surte plenos efectos frente a la demandada.

Con relación al supuesto incumplimiento de las obligaciones de la arrendataria de pagar los servicios públicos de energía eléctrica, aseo urbano, agua, vigilancia y mantenimiento de pozo séptico, se observa que la demandada hizo valer la existencia de dicha deuda con el objeto de que sirviera como medio de compensación de las deudas que eventualmente pudieran ser declaradas a favor de la actora con motivo de la pretensión de reintegro de sobrealquileres; en consecuencia, dada la improcedencia de la demanda ejercida por la actora por faltar el primero de los requisitos exigido por el artículo 58 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la compensación que hace valer la demandada resulta inaplicable.

Con relación a las multas impuestas por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT) contra la demandada, con motivo de las declaraciones y pago del Impuesto al Valor Agregado (IVA) realizados por por cuenta y descargo de la sociedad mercantil Century, C.A., se observa que la demandada sostuvo que se reservaría el derecho a accionar contra la actora por los daños y perjuicios que le hubiere ocasionado la actora por dichas declaraciones, por lo que estima este juzgador que no existe materia sobre la cual decidir en este punto planteado.

En virtud de los razonamientos antes expuestos, considera este juzgador inoficioso valorar las pruebas promovidas y evacuadas por la demandada, con el fin de hacer valer la compensación en el presente juicio. Se declara sin lugar la pretensión de reintegro de sobrealquileres ejercida por la parte actora, y se le condena en costas por haber resultado totalmente vencida en la presente causa. Así se decide.

DECISIÓN

Con fundamento en los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara SIN LUGAR la pretensión de REINTEGRO DE SOBREALQUILERES ejercida por la sociedad mercantil LA BELLE EPOQUE, C.A. en contra de la sociedad mercantil CENTURY, C.A., ya identificadas.

De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte actora por haber resultado totalmente vencida en la presente litis.

Regístrese, publíquese, déjese copia y notifíquese a las partes.

Dada, firmada y sellada en la sede del Despacho del Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas a los dieciocho (18) días del mes de septiembre de dos mil seis (2006). Años 196º de la Independencia y 147º de la Federación.

EL JUEZ,

H.J. ANGRISANO S.L.S.,

L.G.G.

En la misma fecha se registró y publicó la anterior decisión siendo las 3:30 p.m.

LA SECRETARIA,

L.G.G.

HJAS/LGG/mapj