Decisión nº PJ0182012000340 de Juzgado Primero de Primera Instancia Civil, Mercantil sede en Ciudad Bolivar de Bolivar (Extensión Ciudad Bolivar), de 19 de Diciembre de 2012
| Fecha de Resolución | 19 de Diciembre de 2012 |
| Emisor | Juzgado Primero de Primera Instancia Civil, Mercantil sede en Ciudad Bolivar |
| Ponente | José Urbaneja |
| Procedimiento | Cumplimiento De Contrato |
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO Y TRANSITO DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVAR
ASUNTO: FP02-V-2005-000513
Resolución Nº PJ0182012000340
PARTES INTERVINIENTES:
ACTORA: BELTRANA HERMENEGILDA ARREAZA TOMEDES, venezolana, mayor de edad, comerciante, titular de la cédula de identidad Nº 4.078.085 y de este domicilio.
APODERADOS JUDICIALES CONSTITUIDOS: A.S.V., E.E.V., R.P. y W.S.V.P., abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado según matrículas Nos. 10.014, 107.286, 85.198 y 95.856, respectivamente y de este mismo domicilio.
DEMANDADA: JOSE AZRAK, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 5.555.314 y de este domicilio.
APODERADOS JUDICIALES CONSTITUIDOS: L.O.H.S. y SARKIS KHAKEDJIAN MUSALI, abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado según matrículas Nos. 29.944 y 85.049, respectivamente y de este mismo domicilio.
MOTIVO: NULIDAD DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
NARRATIVA
El día 23/05/2005 fue presentado por el abogado en ejercicio A.S.V., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 10.014, actuando en su carácter de co-apoderado judicial de la ciudadana BELTRANA HERMENEGILDA ARREAZA TOMEDES, demanda por NULIDAD DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO en contra del ciudadano JOSEPH AZRAK AHMAR, la cual fue distribuida a este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil Mercantil, A. y del Tránsito del Primer Circuito Judicial del Estado Bolívar.
El día 25/05/2005 fue admitida a presente demanda ordenándose el emplazamiento de la parte demandada a los fines de su comparecencia ante este Tribunal dentro de los veinte días de despacho siguientes a su citación a dar contestación a la demanda. Se ordenó expedir las copias certificadas del libelo de la demanda a los fines de interrumpir la prescripción.
Mediante diligencia de fecha 01/06/2005 la abogada R.P., actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, consignó para ser agregado a los autos el libelo de la demanda debidamente registrado por ante el Registro Inmobiliario Del Municipio Autónomo Heres Del Estado Bolívar, quedando anotado bajo el Nº 32, folios del 216 al 217, Tomo 20, Protocolo 1º, Segundo Trimestre, correspondiente al año 2005, medio idóneo para interrumpir la prescripción de la acción intentada.
En fecha 02/08/2005 el abogado A.V. solicitó se inste al alguacil de este juzgado para que cumpla con las obligaciones que le impone la Ley de lograr la citación personal del demandado, lo cual fue proveído en fecha 08/08/2005.
En fecha 15/12/2005 el ciudadano J.M.S.B., alguacil de este tribunal consignó compulsa de citación, manifestando que no pudo lograr la citación personal de la parte demandada en el presente procedimiento.
En diligencia de fecha 09/01/2006 la ciudadana R.P., co-apoderada de la parte actora, solicitó la citación por carteles de la parte demandada, lo cual fue proveído por este despacho en fecha 12/01/2006 de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
Habiéndose librados los carteles ordenados, la Secretaria Temporal de este despacho abogado S.M., en fecha 25/01/2006 dejó constancia de haber fijado el citado cartel conforme a la citada disposición procesal.
En fecha 25/01/2006 (fl. 116) fue presentada diligencia suscrita por la ciudadana B.A.T. asistida por el abogado A.S.V., mediante la cual convalida todas las actuaciones realizadas por él y le confiere poder apud acta.
En fecha 16/02/2006 la abogada R.P., en su carácter de co-apoderada actora, solicitó la designación de un defensor judicial a la parte demandada, procediendo el tribunal a designar a la abogada Y.P. a quien se libró la boleta correspondiente.
Habiéndose notificado la defensora judicial designada, el día 14/03/2006 tuvo lugar el acto de aceptación y juramentación.
Posteriormente en fecha 15/03/2006 (fl. 126) la abogada R.P., en su carácter de co-apoderada actora, solicitó compulsa del libelo de la demanda a los fines de la citación del defensor judicial de la parte demandada y se ordene su emplazamiento, a los fines de que tenga lugar el acto de contestación a la demanda.
En fecha 16/03/2006 compareció el abogado L.O.H.S. y expuso que consignó constante de dos folios útiles Instrumento Poder otorgado por la parte demandada en el presente procedimiento, y se dio por citado.
En fecha 20/04/2006 el abogado L.O.H.S., en su carácter de co-apoderado judicial del ciudadano A.A., consigno escrito de contestación a la demanda constante de once (11) folios útiles, quien entre otras cosas expuso: Que pide la nulidad del auto de admisión de la demanda por falta de legitimación procesal que deriva que no existe interés jurídico actual; asimismo opuso la cuestión previa contenida en el Ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; y pidió que se declare procedente la solicitud de reposición de la causa con la consecuente nulidad de dicho auto de admisión de la demanda, declarándose inadmisible o en su defecto sea declarada con lugar la cuestión previa opuesta y por aplicación del artículo 356 del Código de Procedimiento Civil sea desechada la demanda y extinguido el presente proceso por incurrir el demandante en la acumulación prohibida a que se refiere el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil.
De los folios 145 al 148 corre inserto escrito de de subsanación de las cuestiones previas opuestas.
En fecha 16/05/2006 (fls. 161 y vuelto) el ciudadano J.A., asistido por el abogado L.O.H.S., consignó escrito mediante el cual ratificó todas las actuaciones realizadas por el mencionado abogado L.O.H.S., la oposición de cuestiones previas y la reposición de la causa con la consecuente nulidad del auto de admisión de la demanda, declarándose inadmisible la demanda o en su defecto se declare procedente la acumulación prohibida de pretensiones tal y como se denunció en el escrito presentado por el prenombrado apoderado.
En el día 11/05/2006, se recibió Oficio Nº 919-10, emanado del Tribunal Supremo de Justicia mediante la cual remite la presente causa constante de un (01) folio y dos (02) piezas.
En auto de fecha 09/06/2006 el tribunal revocó el auto de admisión de la presente demanda, quedando nulos todos los actos procesales posteriores y declarando inadmisible la presente acción (fls. 163 al 169).
El día 13/06/2006 se recibió diligencia suscrita por la ciudadana B.H.A.T., asistida por la abogada R.P. de V., mediante la cual apela de la decisión, la cual fue oída en fecha 20/06/2006, de conformidad con el artículo 294 del Código de Procedimiento Civil y ordena el envío del presente expediente al Juzgado Superior en lo Civil, M., del Transito, y de Protección del Niño y del Adolescente del Primer Circuito ce la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, para que conozca dicha apelación. Se libraron los oficios Nos. 0810-880 y 0810-881.
Habiéndose inhibido el Dr. J.F.H.O., J. Superior Civil de este mismo Circuito Judicial en fecha 27/09/2006, se convocó al Dr. H.S.O. como Juez accidental de ese tribunal, quien aceptó el cargo, prestó el juramento de Ley, avocándose al conocimiento de la presente causa.
Cursa al folio 03, pieza 2 del presente expediente escrito suscrito por el abogado E.E.V.M., actuando en su condición de co-apoderado judicial de la parte actora se dio por notificado para la continuidad de la causa, solicitó al tribunal superior la notificación de la parte demandada en la persona de su apoderado judicial constituido y que la misma se verificara por medio de carteles, acordándose tal pedimento en auto de fecha 16 de febrero de 2009.
En fecha 06/07/2009 el Juzgado Superior en lo Civil de este mismo Circuito Judicial dictó sentencia declarando sin lugar la apelación interpuesta por la parte actora, confirmando la decisión del Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, A. y del Transito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar dictada en fecha 09/06/2006.
El día 08/10/2009 la ciudadana B.H.A.T., parte actora en el presente juicio, anuncio recurso de casación.
Mediante auto de fecha 21/10/2009 se admitió el recurso de casación y se remitió el presente expediente constante de dos (2) piezas a la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia mediante oficio Nº 440.
En fecha 11/05/2011 se recibió oficio Nº 919-10, emanado del Tribunal Supremo de Justicia, mediante la cual remite la presente causa, constante de 02 piezas, la primera cursa desde el folio 01 hasta el folio 244 y la segunda cursa del folio 01 hasta el folio ciento diecinueve (119) mediante oficio Nº 919-10 de fecha 21/10/2010. Cursa a los folios 101 al 117 decisión dictada por la Sala de Casación Civil mediante la cual casa de oficio la sentencia dictada por el Tribunal Superior Accidental en lo Civil, M., del Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar de fecha 06 de julio de 2009, anula la sentencia recurrida y repone la causa al estado de abrir la incidencia de cuestiones previas.
En fecha 16/05/2011 se dictó auto mediante el cual el J.P.J.R.U.T., se aboco al conocimiento de la presente causa, ordenando la notificación de las partes, mediante boletas, lo cual fue debidamente cumplido en fechas 09/08/2011 y 10/08/2011, tal como consta de los folios 124 y 126.
En fecha 10/08/2011 el abogado A.V., solicito la notificación del demandado J.A.A., mediante carteles, pedimento éste que el tribunal acordó mediante auto de fecha 12/08/2011, ordenando librar los carteles correspondientes, los cuales fueron consignados en fecha 27/09/2011.
Cursa a los folios del 04 al 08, pieza 3 del presente expediente, escrito de promoción de pruebas presentado por la ciudadana B.H.A.T., en su carácter de demandante, debidamente asistida por los abogados R.P., E.E.V. y A.S.V..
Mediante auto de fecha 17/11/2011 el tribunal admitió las pruebas de la incidencia presentadas en el juicio de Nulidad de Contrato de Arrendamiento.
En fecha 21/11/2011 se dicto auto ordenando hacer por Secretaría el cómputo de los días de despacho transcurridos desde el día 19/10/2011 hasta el día 27/10/2011 y los despachos transcurridos desde el día 27/10/2011.
Al folio diecisiete (17) la Secretaría del despacho dejó constancia que el día 22/11/2011 venció el lapso de pruebas en la incidencia.
Mediante diligencia de fecha 23/11/2011 se recibió del abogado L.O.H.S., en su carácter de apoderado judicial del ciudadano J.A.A., escrito mediante el cual solicitó sea declarada procedente la contestación a la demanda e improcedente la acumulación de pretensiones.
En fecha 17/01/2012 este tribunal dictó sentencia interlocutoria Nº PJ0182011000011 que declaró sin lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 3º y sin lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil opuestas por la parte demandada (fls 23 al 30).
Mediante auto de fecha 13/03/2012 se revocó por contrario imperio, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 310 del Código de Procedimiento Civil, las referidas notas de Secretaría de fechas 29/02/2012 y 05/03/2012 y advierte a las partes que el día 05/03/2012 vencieron los diez días de despacho para la reanudación de la causa, encontrándose el juicio dentro del lapso otorgado para que ejerzan los recursos legales pertinentes contra la decisión de fecha 17/01/2012.
En fecha 21/03/2012 se recibió del abogado L.O.H.S., co-apoderado judicial del ciudadano J.A.A., escrito de contestación a la demanda, constante de 09 folios sin anexos.
A los folios 61 al 62 y vueltos corre inserto escrito de fundamentación de la apelación contra la decisión que resolvió las cuestiones previas, suscrito por los abogados A.S.V. y R.P. de V., en su carácter de apoderados judiciales de la parte actora.
En fecha 02/04/2012 se recibió de los ciudadanos A.S.V. y R.P. de V., en su carácter de apoderados judiciales de la ciudadana B.A., escrito de oposición a las pruebas promovidas por la parte demandada.
En fecha 11/04/2012 este tribunal dictó sentencia interlocutoria mediante la cual se declaró extemporánea por anticipada la oposición a las pruebas efectuadas por los abogados A.S.V. y R.P. de V. de fecha 02/04/2012 por cuanto no consta en los autos escrito de prueba alguno promovido por la parte demandada en la presente causa.
En fecha 17/04/2012 se recibió del abogado L.O.H.S., co-apoderado judicial del ciudadano J.A.A., escrito de promoción de pruebas, constante de 02 folios y 22 anexos.
Al folio ochenta (80) cursa diligencia suscrita por el abogado L.O.H.S., mediante la cual sustituye poder apud acta reservándose su ejercicio, en los abogados J.Á.S. y C.E., constante de un (01) folio sin anexos.
El día 25/04/2012 el tribunal ordenó agregar a los autos los escritos de promoción de pruebas consignados por la parte actora en fecha 30/03/2012 y por la parte demandada en fecha 17/04/2012.
El día 25/04/2012 se dictó auto mediante el cual se advirtió a las partes que en virtud de que en fecha 24/04/2012, fue suspendido el fluido eléctrico en todo el Palacio de Justicia a las 2:10 p.m., venciendo a las 3:25pm., el lapso para la publicación de las pruebas promovidas en fecha 30/03/2012 por los abogados A.S.V. y R.P. de V., en su carácter de apoderados judiciales de la ciudadana B.A., constante de 05 folios útiles s/a y las presentadas en fecha 17/04/2012, por el Abogado L.O.H.S., co-apoderado Judicial del ciudadano J.A.A., constante de 02 folios útiles y 22 anexos.
Mediante auto de fecha 02/05/2012 se ordenó expedir las copias certificadas peticionadas en fecha 02 de abril del año en curso por los abogados A.S.V. y R.P. de V. y remitirlas junto con oficio al Juzgado Superior Civil de este mismo Circuito Judicial a los fines de que conozca o no de la apelación interpuesta. Se libraron oficios Nos. 0810-248 y 0810-249 al Juzgado Superior Civil de este mismo Circuito y a la U.R.D.D.
En fecha 04/05/2012 se dictó y publicó sentencia interlocutoria mediante la cual se declaró sin lugar el escrito de oposición a las pruebas presentado por los abogado A.S.V. y R.P. en contra del escrito de pruebas presentado por la parte demandada en la presente causa (fls. 122 al 125).
En fecha 07/05/2012 el tribunal dictó auto mediante el cual se dejó expresa constancia que en virtud de fallas eléctricas en el Palacio de Justicia el día viernes se dejo la viñeta en el emitir documento correspondiente al auto de admisión de las pruebas las cuales se admitieron en fecha (04/05/2012) correspondiendo el contenido del señalado emitir documento con la admisión de las pruebas diarizadas en virtud de lo antes expuesto se tienen con todo su valor la admisión de las pruebas antes señaladas. Se libró oficio Nº 0810- 261 al ciudadano Director de Cultura de la Oficina de Patrimonio Infraestructura Cultural y Centros a los fines de que informe sobre lo requerido en el escrito de pruebas de la parte actora en la presente causa y se libró oficio Nº 0810-262 al ciudadano Comandante del Cuerpo de Bomberos de Ciudad Bolívar a los fines de que informe sobre lo requerido en el escrito de pruebas de la parte actora en la presente causa.
El día 09/05/2012 tuvo lugar el acto de nombramiento de expertos en el presente procedimiento. Compareció la co-apoderada de la parte actora abogado R.P. y designó como experto al ciudadano G.P.. Por la parte demandada se designó a R.P. y por el Tribunal se designó al ciudadano E.G., a quienes se ordenó librar boleta de notificación para que comparezcan en el lapso señalado a manifestar su aceptación o excusa. Se libró las respectivas boletas de notificación a los expertos designados.
En fecha 09/05/2012 se libró boleta de intimación a la ciudadana B.H.A.T., para que comparezca en el tercer día de despacho siguiente una vez que conste en autos que haya sido practicada su Intimación, a las diez de la mañana (10:00 a.m.) a exhibir el documento original del acta constitutiva estatutaria de la empresa mercantil El Poder de Puerto Blohm, C.A., el cual fue anexado en copia simple.
El día 10/05/2012 se declaró desierto el acto de declaración de los testigos G.P. y Salvador Azrak, en la presente causa.
En fecha 14/05/2012, se dictó auto mediante el cual se fijó la oportunidad para la comparecencia del ciudadano G.P. ante este juzgado a las 9:30 a.m. para rendir sus declaraciones respectivas.
A los folios 152 al 157 cursa acta de inspección judicial practicada en fecha 14 de mayo de 2012 promovida por ambas partes en el Paseo Orinoco, sector conocido como Puerto Blohm, local 7, Ciudad Bolívar, Estado Bolívar.
El día 17/05/2012 rindió declaración jurada el testigo G.P. en el presente procedimiento.
En fecha 17/05/2012 se recibió de los abogados A.S.V. y E.V., en su carácter de co-apoderados actores, diligencia mediante la cual solicitan se fije nueva oportunidad para la juramentación de los expertos.
De los folios 165 al 198, tercera pieza del presente expediente, cursa escrito consignado en fecha 17 de mayo del año en curso por el ciudadano J.A.B., en su carácter de experto designado, mediante la cual consignó impresiones fotográficas, dando cumplimiento a la misión, constante de 01 folio y 33 anexos.
En fecha 18/05/2012 el alguacil consignó boleta de notificación debidamente firmada por el ciudadano E.G..
Al folio 04 del presente expediente riela auto dictado por este tribunal mediante la cual se fijó nueva oportunidad para el acto de Juramentación del experto designado por la parte actora ciudadano G.P. para el día 24/05/2012 a las 10:00 a.m. de la mañana.
Al folio 05 corre inserta acta de aceptación y juramentación del ciudadano G.E..
En fecha 22/05/2012 se recibió de los ciudadanos A.S.V. y R.P. de V., diligencia mediante la cual solicita se nombre a otro experto ya que el que fue asignado no puede seguir con su labor por razones médicas.
Al folio 08 de la cuarta pieza del presente expediente cursa acta mediante el cual este tribunal declaró desierto el acto de juramentación del experto designado en el presente procedimiento ciudadano G.P., promovido por la parte actora.
En fecha 24/05/2012 el alguacil de este tribunal J.M.S.B., consignó boleta de notificación debidamente firmada por el ciudadano P.R..
El día 28 de mayo del año en curso, se declaró desierto el acto de juramentación del experto designado en el presente procedimiento ciudadano R.P..
Al folio 14 y vuelto este tribunal dictó auto donde se fijó el tercer día de despacho siguiente a que conste en autos la notificación de las partes a las diez de la mañana (10:00 a.m.) para el nombramiento de un nuevo experto que sustituya las funciones delegadas al ciudadano G.P..
En fecha 31/05/2012 se notificó a las partes de la fijación del nuevo acto de expertos, constando en autos las boletas tal como consta del folio 18.
En fecha 07/06/2012 tuvo lugar el acto de aceptación y juramentación del experto designado en la presente causa ciudadano R.P.S..
Al folio 22 de la cuarta pieza del expediente riela diligencia presentada por el abogado A.S.V., en su carácter de acreditado en autos, mediante la cual solicita la designación de un experto, pide al ciudadano alguacil que consigne la boleta que le fue librado al demandado con indicación de las gestiones realizadas y se provea lo solicitado y además se acuerde oficiar nuevamente a la Dirección del Patrimonio Cultural y Cuerpo de Bomberos de Ciudad Bolívar.
En fecha 18/06/2012 el alguacil consignó firmada boleta de notificación debidamente firmada por el abogado L.H.S., en su carácter de apoderado judicial del ciudadano J.A.A..
El día 21/06/2012 el tribunal declaró desierto el acto de nombramiento de experto en el presente procedimiento.
Al folio 26 del expediente cursa auto mediante el cual se ordena oficiar nuevamente al Director de Cultura de la Oficina de Patrimonio Infraestructura Cultural y Centros y al Comandante del Cuerpo de Bomberos de Ciudad Bolívar, a los fines de ratificar el contenido de los oficios Nos. 0810-261 y 0810-262 de fecha 07/05/2012 para que dentro de un lapso de veinte (20) dias hábiles siguientes a que conste en autos haberse recibido el oficio por los mencionados organismos, procedan a remitir la información solicitada. Se libró oficio Nº 0810-387 y 0810-388.
El día 12 de julio del año en curso, se recibió del Abogado E.V., en su carácter acreditado en autos, diligencia mediante la cual consigna oficios Nos. 0810-261 y 0810-262 debidamente recibidos por el Director de Cultura de la Oficina de Patrimonio Infraestructura Cultural y Centros y del Comandante del Cuerpo de Bomberos de Ciudad Bolívar.
En fecha 13/07/2012 el alguacil consigno copia de oficios Nº 0810-387 y 0810-388 debidamente recibidos.
En fecha 19/07/2012 los ciudadanos A.S.V., E.E.V.M. y R.P. de V., consignaron escrito de informes, constante de 16 folios sin anexos.
En fecha 08/082012, el abogado L.O.H.S., en su carácter de co-apoderado judicial del ciudadano J.A.A., consignó escrito de observaciones a los Informes.
ARGUMENTOS PARA DECIDIR
Para decidir este Tribunal observa:
La parte actora demanda la nulidad de un contrato de arrendamiento que le vincula con el ciudadano J.A.A. alegando que el contrato carece de objeto porque la cosa arrendada estaba referida a unas ruinas de lo que se llamó Casa Pulido, que estaban fuera del comercio sin que el arrendador pudiera asegurarle el goce ya que se trataba de unas ruinas que no se encontraban en estado de servir al fin para el cual se arrendó el inmueble.
También afirmó que el contrato en cuestión es un contrato de obras cuyo objeto era la restauración de la Casa Pulido conforme a un presupuesto acordado por las partes en cuya ejecución el demandante invirtió setenta y cinco mil doscientos cincuenta y dos Bolívares con cuarenta y siete céntimos (luego de la reconversión monetaria) aduciendo que para la fecha de la demanda el precio de la obra había aumentado considerablemente en relación con los 625 metros cuadrados de construcción ya que en un inicio el precio unitario fue estimado en Bs. 192,00 por metro cuadrado, pero en las condiciones actuales dicho precio se incrementó a Bs. 410,46 por metro cuadrado.
La pretensión del actor es que se declare la nulidad del contrato de arrendamiento y que se condene al demandado a pagar Bs. 3.200,00 que es la suma de las pensiones de arrendamiento pagadas de mayo a diciembre de 2000 y Bs. 256.540,00 que es la cantidad invertida en las reparaciones de la Casa Pulido ubicada en el Paseo Orinoco, Nº 55, local Nº 7, sector Casco Histórico de esta ciudad. También reclama el pago de la suma que representa el mayor valor del inmueble luego de las obras de restauración.
Al contestar la demanda el apoderado de la parte accionada planteó la prescripción extintiva de la acción de nulidad con base en lo dispuesto en el artículo 1.346 del Código Civil aduciendo que el contrato se autenticó en el año 1999 y que desde esa fecha hasta que se registró el libelo de demanda con su auto de admisión transcurrieron 5 años y 8 meses.
El apoderado del demandado insistió en que al pretender la nulidad del contrato y el cumplimiento de un contrato de obras la actora incurrió en una indebida acumulación de pretensiones.
Afirmó que desde el 22 de mayo de 2000 la parte actora se ha servido del inmueble arrendado instalando allí dos fondos de comercio: El Poder de Puerto Blohn CA., y Puerto Orinoco CA., situación que se ha prolongado a lo largo de 12 años y 2 meses. Igualmente alegó que la demandante no puede prevalerse de su propia torpeza al suscribir voluntariamente un contrato de arrendamiento si lo que pretendía pactar era un contrato de obras. También adujo que B.H.A. convalidó tácitamente el supuesto vicio de nulidad del arrendamiento.
Dijo el demandado que su contraparte llevó a cabo la restauración a que se comprometió, pagó varios meses de arrendamiento y está gozando del inmueble desde hace doce años. Que la ejecución total de la restauración y el disfrute del local arrendado suponen una confirmación de cualquier vicio.
Para decidir este J. observa:
PUNTO PREVIO
IMPUGNACIÓN DE LA ESTIMACIÓN DE LA DEMANDA
La parte actora estimó su demanda en la cantidad de Bs. 346.451,60 (después de la reconversión monetaria) lo que fue impugnado por el apoderado del demandado alegando que su pretensión versa sobre la validez o continuación de un arrendamiento en virtud de lo cual la norma aplicable para fijar la cuantía del juicio es la prevista en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil.
El demandado no tiene razón en su impugnación porque la pretensión de nulidad del arrendamiento no es la única que ha deducido la actora. En la demanda al mismo tiempo que se pide la nulidad del arrendamiento la demandante reclama el reintegro de los cánones pagados durante el año 2000 así como el pago de Bs. 256.540,00 que sería la contraprestación a que tiene derecho por la restauración de la llamada Casa Pulido y, por último, el pago de una cantidad indeterminada que sería el mayor valor del inmueble con motivo de la restauración. En resumen, podríamos afirmar que en el libelo se pretende la nulidad de un arrendamiento y el cumplimiento de un contrato de obras por cuya razón no es aplicable lo dispuesto en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, sino la previsión del artículo 38 eiusdem que se refiere al caso en que el valor de la cosa demandada no conste, que es lo que sucede en este proceso, en el cual por lo menos una de las pretensiones su cuantía es desconocida, el pago del mayor valor del inmueble producto de su restauración, al punto que la accionante pidió que su determinación la hicieran peritos.
Resuelto que la norma aplicable es el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil tocaba al demandado alegar como fundamento de su impugnación el valor que, a su juicio, debía asignarse a la demanda. En el escrito de contestación nada dijo al respecto por cuya virtud aplicando este J. la doctrina diuturna de nuestra Casación Civil desestima la impugnación y declara firme la estimación hecha por la parte actora. Así se decide.
DECISIÓN DEL MÉRITO
El contrato de arrendamiento fue producido junto con la demanda. Se trata de un documento autenticado en la Notaría 2ª de Ciudad Bolívar el 23/09/1999, presentado en original y que no fue tachado por la contraparte en la oportunidad correspondiente.
En relación con la excepción de prescripción que opuso el apoderado de la parte demandada se advierte que la demanda fue presentada el 24-5-2005. El 23 de septiembre de 2004 se consumó el lapso de 5 años de que disponía la demandante para pedir la nulidad del contrato; por tanto, en la fecha en que fue presentada la demanda ya se había extinguido la acción para pedir la nulidad relativa del contrato y así se decide.
No obstante, considerando que el vicio que se imputa al contrato es la carencia de objeto, requisito de existencia de todo negocio jurídico bilateral contemplado en el artículo 1.141 del Código Civil, cuya falta produce la nulidad absoluta del contrato, nulidad que es imprescriptible, el Juzgador entrará a resolver el alegato de nulidad planteado por el accionante.
En el contrato cuya invalidez se demanda se refiere que el arrendador cedía el goce de un inmueble constituido por un terreno y unas paredes de mampostería en estado ruinoso de lo que fue un local comercial conocido como Casa Pulido, de 5 puertas de madera en forma de arco, ubicado en el Paseo Orinoco, sector Casco Histórico, nº 55, local nº 7 zonificado como de uso comercial R60 residencial multifamiliar.
En ese documento la arrendataria se comprometió a reparar el inmueble siguiendo las indicaciones de la Oficina de Patrimonio, Infraestructura, Cultura y Centro Histórico de la Dirección de Cultura de la Gobernación del Estado Bolívar. El término de duración del contrato sería de 5 años, prorrogables. El canon fue pactado en Bs. 800,00 con un aumento sucesivo del 30% por cada año de duración de la relación. De esa suma, el 50% sería pagado en efectivo y el otro 50% se amortizaría al monto de la restauración.
Expresamente se estipuló que la arrendataria destinaría el inmueble al funcionamiento de un bodegón como uso complementario al parador turístico, venta de charcutería, licores nacionales e importados al mayor y detal y demás actividades comerciales de la galería.
Si se miran con detenimiento las estipulaciones del contrato en cuestión se caerá en cuenta que allí las partes convinieron a la vez en un arrendamiento y en la ejecución de una obra. El demandado se obligó a ceder el goce de un terreno y unas ruinas y, hacia el futuro, el local comercial que allí se edificara con motivo de la restauración de tales ruinas. Por su parte, la demandante se comprometió, es decir, se obligó, a ejecutar la restauración o reparación de las ruinas de lo que una vez fue la Casa Pulido. En doctrina a este tipo de mixtura de contratos se le conoce como uniones de contratos, contratos mixtos o contrato nominados con prestaciones subordinadas de otra especie de contrato; estas son categorías diferentes cuyo común denominador es que en un mismo documento se reúnen prestaciones de diversos contratos (Cfr. A.G., Contratos y Garantías, 11ª edición, UCAB).
Ejemplo típico de uniones de contratos lo vemos a diario en los negocios que celebran las entidades financieras con sus clientes. Por lo general en un mismo instrumento se pacta la compraventa de un inmueble entre particulares, el préstamo otorgado por la entidad bancaria al comprador para que éste pague el precio del inmueble, la hipoteca con la que el comprador garantiza la devolución del préstamo y los intereses y, no pocas veces, la constitución de una anticresis.
Esta circunstancia, que pareciera no fue comprendida por el apoderado del demandado, es lo que explica que no exista la alegada indebida acumulación de pretensiones, pues, ambas, la nulidad del arrendamiento y la ejecución del contrato de obras, puede coexistir sin que la una excluya a la otra debido a que sus respectivos objetos son distintos de manera que, hipotéticamente pudiera declararse la nulidad del arrendamiento y, al mismo tiempo, condenarse al dueño de la obra a pagar el precio por la ejecución de los trabajados encomendados al contratista.
Lo anterior es un argumento obiter dicta considerando que ya el Tribunal rechazó la cuestión previa por defecto de forma del libelo planteada por el apoderado del señor J.A.A. en la que denunció por vez primera la acumulación prohibida de pretensiones.
Aclarado el punto anterior, el juzgador desea destacar que el arrendamiento de inmuebles construidos con materiales precarios está prohibido por el artículo 6 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. También prohíbe esa disposición el arrendamiento de viviendas urbanas o suburbanas que no reúnan las condiciones mínimas de sanidad y habitabilidad. Por manera que si las partes hubiesen pactado la simple cesión del goce de las ruinas de lo que fue la Casa Pulido sin duda que esa convención tendría un objeto ilícito que habría inficionado de nulidad al contrato.
Sin embargo, el objeto del negocio jurídico no fue exclusivamente la cesión del goce de las ruinas en cuestión, sino el terreno sobre el cual ellas se encontraban con la finalidad de que la arrendataria restaurara la Casa Pulido siguiendo las directrices de un ente oficial estadal y, finalizados los trabajos, explotara allí un fondo de comercio. El artículo 6 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios deviene inaplicable debido a que lo arrendado no fue un inmueble destinado a servir de vivienda, sino un terreno y unas ruinas con particular interés histórico y cultural, lo que infiere el Juzgador a partir de la exigencia prevista en el contrato de que la restauración se hiciera acorde a los lineamientos de la Oficina de Patrimonio, Infraestructura, Cultura y Centro Histórico de la Dirección de Cultura de la Gobernación del Estado Bolívar, inmueble que una vez restaurado sería destinado al funcionamiento de un fondo de comercio.
Según lo entiende este Juzgador el arrendamiento versó sobre un inmueble no edificado (desde luego que unas ruinas inhabitables conformadas por 5 puertas y unas paredes de mampostería no pueden considerarse como una edificación), lo que explica que la demanda se admitiera por el procedimiento ordinario y no por el procedimiento breve. En efecto, el artículo 3 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios deja fuera del ámbito de su aplicación los terrenos urbanos y suburbanos no edificados. También se pactó el arrendamiento, junto al terreno y las ruinas, de una cosa futura, cual es el local comercial que surgiera de la reparación de la Casa Pulido. En ese local comercial el arrendatario instalaría un fondo de comercio (un bodegón).
El contrato no carece de objeto como lo denuncia la parte actora pues su objeto fue perfectamente delimitado: un terreno, las ruinas de la Casa Pulido, y el local comercial que en el futuro próximo surgiera de la reparación o restauración de las mentadas ruinas. No es cierto que ese inmueble estuviera fuera del comercio ni que su goce no pudiera ser garantizado por el arrendador. Eso sería cierto si la cosa dada en arrendamiento hubiera sido la Casa Pulido para que sirviese de vivienda familiar, pero el caso es que lo convenido fue la cesión del goce del terreno y las ruinas con miras a la edificación de un futuro local comercial en el cual la arrendataria instalaría un fondo de comercio. Desde esta perspectiva el arrendador sí podía garantizar el goce del inmueble permitiendo que en el mismo su contraria parte pudiera ejecutar las obras de reparación convenidas. El objeto del contrato es una mixtura de un bien presente –el terreno y las ruinas- y otro futuro – el local comercial-. En lo que toca a este último aspecto A.G. (Contratos y Garantías, UCAB, 11ª edición) se pronuncia a favor de la validez del arrendamiento de cosas futuras.
Por las consideraciones precedentes se desestima la pretensión de nulidad del arrendamiento y así se decide.
Con respecto al reintegro de las pensiones pagadas entre mayo y diciembre de 2000 cabe observar que el contrato se autenticó en diciembre de 1999 y su duración se pactó en cinco (5) años, incoándose la demanda en mayo de 2005. Al desestimarse la nulidad del contrato el reintegro de los cánones pagados resulta improcedente ya que el importe de esas mensualidades tuvo por causa una relación arrendaticia válida. Distinto habría sido la solución si la pretensión deducida hubiese sido el reembolso de sobrealquileres, esto es, de pensiones pagadas por encima del máximo establecido por la autoridad inquilinaria competente, situación que no fue planteada en el libelo. Así se decide.
En cuanto al pago de las sumas invertidas en la reparación o restauración de la Casa Pulido el Tribunal observa:
No es un hecho controvertido que la parte actora ejecutó íntegramente la restauración de la Casa Pulido ya que así lo admitió expresamente el demandado a lo largo de su contestación, particularmente lo enfatizó en el capítulo destinado a explicar la supuesta confirmación tácita del contrato en el cual afirmó que su contraparte llevó a cabo la restauración a que se comprometió, pagó varios meses de arrendamiento, está gozando del inmueble desde hace doce años, destacando que la ejecución total de la restauración y el disfrute del local arrendado suponen una confirmación de cualquier vicio.
Por tanto, las pruebas ofrecidas para acreditar la ejecución de la obra no serán valoradas porque se refieren a un hecho no controvertido. Es así que no serán valoradas las pruebas documentales siguientes:
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El contrato de arrendamiento autenticado en una Notaría Pública.
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El permiso otorgado por la Oficina Técnica para la Revitalización del centro Histórico de Ciudad Bolívar.
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La autorización suscrita por el ingeniero Salvador Azrak.
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Presupuesto de la obra aprobado por la Dirección de Cultura, Oficina de Patrimonio, Infraestructura Cultural y Centros Históricos.
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Documento elaborado por la sociedad Servicios de Ingeniería y Avalúos Taguapire CA.
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Impresiones fotográficas con el objeto de demostrar el estado ruinoso del inmueble arrendado ya que tal estado tampoco fue controvertido por el demandado.
Por la misma razón no será valorada la prueba de informes a la Dirección de Cultura, Oficina de Patrimonio, Infraestructura Cultural y Centros Históricos adscrita a la Gobernación del Estado Bolívar así como la experticia para determinar el monto de la inversión realizada por la demandada.
El informe al Cuerpo de Bomberos así como la inspección judicial en el inmueble arrendado con el objeto de comprobar que fue afectado por un incendio son inadmisibles porque la destrucción del inmueble es un hecho impertinente.
En el libelo se dice que en el presupuesto anexo al contrato de arrendamiento se fijó el precio de la restauración de la Casa Pulido en Bs. 75.252,24 (después de la reconversión monetaria).
No dice la demandante que el contrato haya expirado al vencimiento del término inicialmente convenido en el documento autenticado en la Notaría Pública Segunda de Ciudad Bolívar. Sí admite que durante la vigencia de ese primer periodo pagó las pensiones mensuales tal como fueron pactadas en el contrato.
Si en la demanda se afirma que la obra fue concluida tal como se pactó y que por esa razón se pide el pago del precio convenido en el contrato tal afirmación implica que el arrendamiento sí estuvo vigente durante el plazo convenido y que la arrendataria estuvo en posesión del inmueble. De otra manera no habría podido concluir la restauración de la llamada Casa Pulido. Esta conclusión es apuntalada por la conducta asumida por la accionante durante el debate probatorio. La señora B.A. promovió una inspección judicial para que se dejara constancia de la estructura y el estado de un local comercial distinguido con el Nº 7 en el cual funciona un establecimiento mercantil denominado El Poder del Puerto Blohm y una experticia en el inmueble ubicado en la manzana 55, local 7, conocido como Puerto Blohm de Ciudad Bolívar con el objeto de que los peritos dictaminaran sobre el tipo de restauración efectuada en la Casa Pulido.
Resulta que ese establecimiento sito en el mismo lugar en donde se erigían las ruinas de la Casa Pulido es señalado en la contestación como el fondo de comercio que a la culminación de la obra estipulada en el contrato que origina este litigio sería arrendado a la hoy demandante. La conclusión lógica de todo esto es que la relación arrendaticia se prolongó durante todo el tiempo convenido en el documento autenticado en diciembre de 1999 y se prolongó, por lo menos, hasta la fecha en que la inquilina propuso su pretensión de nulidad lo que, a su vez, lleva al J. a establecer que durante todo este tiempo las partes cumplieron con las estipulaciones del contrato en la forma que prevé el artículo 1.160 del Código Civil lo que incluye el pago de las pensiones del arrendamiento.
Conforme al artículo 1.354 del Código Civil correspondería al demandado, deudor de la obra, alegar y probar que había pagado el precio determinado en el contrato; esto sería así en circunstancias normales; sin embargo, en el caso de autos lo que se desprende del propio contrato es que el dueño de la obra no estaba obligado a efectuar pago alguno mediante el desembolso de cantidades de dinero en provecho del contratista-arrendatario. En efecto, en la cláusula tercera se estipuló que el precio de la obra sería pagado descontando del canon mensual del arrendamiento un cincuenta por ciento (50%). Por tanto, la demandada no tenía porque probar un pago que se supone se hizo a lo largo de estos años mediante ese mecanismo de compensación previsto en la cláusula tercera. Si el contrato se prolongó durante todo este tiempo sin que el demandado hubiese pedido su resolución es porque el contratista pagó oportunamente el canon mensual tal como fue pactado, descontando, por partes iguales, la fracción del precio de la obra.
En la demanda el actor reconoce haber pagado las pensiones en la forma estipulada en el contrato durante los primeros cinco (5) años del contrato sin que exista una circunstancia lógica que conduzca a pensar que a partir del sexto año la arrendataria dejó de pagar las pensiones mensuales, pero que aún así se mantuvo en posesión del inmueble durante todo este tiempo.
Durante el primer año del contrato a la parte actora, por vía de compensación, le fue pagada la suma de Bs. 4.800,00 (800 x 12/2).
Durante el segundo año el canon mensual se incrementó en un 30% quedando en Bs. 1.040 mensual, cantidad que multiplicada por 12 arroja un total de Bs. 12.480,00 de los cuales una mitad (Bs. 6.240,00) se imputó por vía de compensación al precio de la obra.
Durante el tercer año el canon mensual se incrementó en un 30%, es decir, Bs. 1352 que multiplicados por 12 arroja un total de Bs. 16.224,00 de los cuales la mitad, Bs. 8.112,00, se imputaron por vía de compensación al precio de la obra.
Durante el cuarto año el canon mensual se incremento en un 30%, es decir, Bs. 1757,6 que multiplicados por 12 arroja un total de Bs. 21.091,2 que en una mitad fueron imputados al precio de la obra, Bs. 10.545,6
En el 5º año el canon fue aumentado en el 30% para dejarlo en Bs. 2.284,88 que multiplicados por 12 cuotas da por resultado un canon anual de Bs. 26.986,56 de los cuales la mitad debió imputarse al pago de la obra, esto es, Bs. 13.493,28
En el sexto año del contrato el precio debió ser incrementado en un 30% tal cual se pactó en la cláusula 3ª del contrato por tanto el canon anual fue de Bs. 35.644,08 (2.970,34 x 12) de los cuales Bs. 17.822,04 debieron imputarse por compensación al pago de la obra.
En el séptimo año el canon anual, siguiendo siempre la formula prevista en la cláusula tercera, fue de Bs. 46.337,28 (Bs. 3.861,44 x 12) de los que una mitad, Bs. 23.168,64 debió imputarse por compensación al pago de la obra.
En el octavo año del contrato la pensión acumulada anual incrementada en un 30% con respecto a la del año anterior fue de Bs. 60238,44 (Bs. 5019,87 x 12) de los cuales el 50% compensó el pago de la obra, es decir, Bs. 30.119,22.
Hasta el 8º año la parte actora habría recibido por vía de compensación según lo pactado en el contrato de arrendamiento ciento catorce mil trescientos Bolívares con setenta y ocho céntimos (Bs. 114.300,78), cantidad que excede el precio inicialmente previsto por la ejecución de los trabajos de remodelación y restauración de la Casa Pulido.
Ahora bien, la parte actora admite que pagó las pensiones del arrendamiento a partir de mayo de 2.000. Sin embargo, en la cláusula segunda del contrato le fue acordado un término de gracia durante el cual no pagaría las mensualidades hasta el 31/12/1999. Esto significa que a partir de enero de 2000 y durante todo el término del contrato y sus prórrogas la parte actora estaba obligada a pagar puntualmente las pensiones mensuales porque esta es una exigencia que deriva de la aplicación de los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil.
Al interponer su demanda la accionante no alegó que el contrato de arrendamiento hubiese expirado por alguna razón legal (vencimiento del término, mutuo acuerdo, desalojo acordado por una autoridad judicial); en consecuencia, ha de presumirse que por lo menos hasta el año 2007 el arrendamiento estuvo vigente y durante todo ese plazo ambos contendientes eran recíprocamente deudores y acreedores. La señora B.A. era deudora de los cánones del arrendamiento y el señor J.A.A. era deudor del precio de la obra.
En vista que ambos litigantes eran, por lo menos entre los años 2000 y 2007, recíprocamente deudores de sumas de dinero, las cuales se causaban mes a mes, el Juzgador considera que están dadas las condiciones exigidas por los artículos 1.331, 1.332 y 1.333 del Código Civil para que opere la compensación de deudas.
La compensación es un modo de extinción de las obligaciones que opera cuando dos personas son recíprocamente deudoras (artículo 1.331) de cantidades de dinero o de una cantidad de cosas de la misma especie, cuando ambas deudas son líquidas y exigibles (artículo 1.333) verificándose de pleno derecho en virtud de la Ley, aún sin el conocimiento de ambos deudores, en el momento mismo de la existencia simultánea de ambas deudas que se extinguen por las cantidades concurrentes (artículo 1.332).
En el caso que ocupa la atención de este Juzgador se observa que desde el inicio del arrendamiento las partes cada mes y durante toda la vigencia del arrendamiento se convertían en deudoras recíprocas de cantidades líquidas y exigibles que se extinguían de pleno derecho hasta los montos concurrentes por cuya razón así la demandante no hubiese pagado los cánones del arrendamiento al día de hoy su acreencia se habría extinguido por compensación de pleno derecho y sin su conocimiento como lo dispone el artículo 1.332 del Código Civil.
La parte actora señala sin mayores explicaciones que la obra ejecutada conforme al presupuesto ha sufrido un incremento considerable para la fecha de la demanda, tomando en cuenta que el área de construcción para la fecha del inicio en relación a los 625 metros cuadrados de construcción, fue estimado con un precio unitario de construcción de 192.000 Bs/M2 y que en las condiciones actuales, el Precio unitario es 410.463,68 Bs/M2 lo cual representa un gran total de DOSCIENTOS CINCUENTA Y SEIS MILLONES QUINIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (…) que es realmente el monto o suma de dinero que el contratante JOSEPH AHMAR debe pagarle a mi representada…
La obra fue contratada conforme a un presupuesto elaborado y aprobado por un ente público, la Oficina Técnica parea la Revitalización del Casco Histórico de Ciudad Bolívar conforme a una autorización del arrendador. Por tanto, conforme al artículo 1.638 del Código Civil la demandante no podía pedir ningún incremento del precio por aumento de la obra de mano o materiales o por cambios en los planos de la obra, salvo que estos hayan sido autorizados por escrito por el dueño. La demandante no explica en su libelo cual fue la causa del incremento del precio de la obra por lo que su pretensión no es procedente en derecho habida cuenta que ella tenía la carga de alegar y probar suficientemente las razones de la variación en el precio (obra de mano, materiales, cambios en los planos o modificaciones en las cantidades de la obra) y, además, que tales razones fueron debidamente aprobadas por escrito por la parte accionada.
Además, la empresaria o contratista no puede tomar como punto de referencia de las variaciones la época de la presentación de la demanda, pues ya quedó demostrado que mucho antes de esa fecha el demandado pagó el precio de la obra, pactado en el contrato de arrendamiento, mediante la compensación en un cincuenta por ciento (50%) de la pensión mensual que durante la vigencia de la relación arrendaticia se comprometió a pagar la contratista. Así se decide.
En la primera parte de este fallo se afirmó la validez del arrendamiento por lo que al no prosperar la pretensión de nulidad tampoco es procedente el reintegro de las cantidades pagadas por el alquiler del inmueble.
En cuanto a la pretensión referida al pago del precio convenido por la restauración de la Casa Pulido quedó establecido que a la parte actora le fue pagado íntegramente su acreencia mediante el mecanismo de compensación pactado en el contrato de arrendamiento conforme al cual la arrendataria sólo pagaría un cincuenta por ciento del canon mensual, pues la otra mitad la retendría como amortización de las cantidades a que tenía derecho por la ejecución de los mencionados trabajos de restauración.
La otra pretensión deducida consiste en el pago del mayor valor del inmueble con motivo de las obras de restauración de la Casa Pulido. Esta exigencia fue formulada en el libelo sin ninguna clase de argumentación jurídica que la sustente. La demandante simplemente pide el pago de ese mayor valor que deberán determinar peritos sin explicar en qué parte del contrato de obras se pactó que la empresaria demandante además del precio estipulado en la cláusula tercera del contrato también tendría derecho a la suma representativa de ese mayor valor del inmueble.
Conforme al artículo 1.630 del Código Civil quien ejecuta la obra tiene derecho a percibir el precio previsto en el contrato. Nada dice el Código Civil respecto de que además del precio el empresario tenga derecho a aprovecharse del mayor valor que su trabajo le reporte a la cosa en la que se hicieron los trabajos. Por el contrario, ese aumento o plusvalía aprovecha a quien encargó la obra, al dueño del bien mueble o inmueble; esta es una derivación de lo previsto en el artículo 552 del Código Civil.
El pago del mayor valor del inmueble por la obra aprovecharía al ejecutante únicamente cuando éste hubiere procedido sin mediar una relación contractual con el propietario del suelo en cuyo caso, siempre a elección de éste último, tendría derecho al reembolso del valor de los materiales, el precio de la obra de mano y de los gastos inherentes a la obra o el aumento de valor del fundo. El artículo 557 del Código Civil consagra esta situación como un caso de accesión respecto de los inmuebles sin que sea aplicable al caso de autos porque esa norma fue concebida cuando no existe un vínculo negocial entre el dueño del predio y el ejecutor de la obra. Consecuencia de lo expuesto es que la pretensión analizada en estos párrafos finales es improcedente por carecer de base legal.
La demandante promovió unas pruebas, pero su valoración es inoficiosa porque todas las pretensiones acumuladas en el libelo fueron desechadas por consideraciones estrictamente jurídicas. Es sabido que el derecho no se prueba. Por consiguiente, si el J. determinó que el arrendamiento no es nulo por ilicitud de su objeto como lo pretendía la actora y si, además, decidió que la deuda del demandado por la ejecución de obra pactada en ese mismo contrato se extinguió por virtud de la Ley, determinaciones basadas en la confrontación de las estipulaciones del contrato con las normas que regulan el arrendamiento de inmuebles, las que regulan la compensación de deudas y las previsiones acerca del derecho de accesión sobre bienes inmuebles es indudable que no existe necesidad de examinar el material probatorio porque las razones de derecho en que el Juez apoya su decisión tienen la fuerza suficiente para destruir los alegatos de hecho planteados por la demandante.
En cualquier caso ya se estableció que las pruebas promovidas por la actora son en su mayoría impertinentes (destrucción por incendio del inmueble) o referidas a hechos no controvertidos (la existencia del contrato, el presupuesto, las autorizaciones administrativas para emprender la obra).
Ahora bien, el apoderado actor promovió la confesión ficta de su contraparte porque supuestamente habría contestado extemporáneamente. Esto es incierto. La decisión sobre las cuestiones previas se publicó fuera del lapso legal lo que obligó a notificar a las partes. La última de ellas se practicó el 15/02/2012. El caso es que en las boletas de notificación se concedió un lapso de diez días de despacho para que se consumaran las notificaciones. Esto significa que ese lapso de 10 días hábiles feneció el 05 de marzo y a partir del día siguiente comenzó a discurrir el lapso de 5 días de despacho para que las partes ejercieran el lapso de apelación el cual concluyó el día 14/03/2012. Según este computo el lapso de cinco días de que disponía el demandado para contestar se prolongó hasta el día 22 de marzo de 2012 con lo que el escrito presentado el 21/03/2012 fue tempestivo. Así se decide.
DECISIÓN
En razón de las consideraciones anteriormente expuestas este Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, A. y Tránsito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, administrando justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara SIN LUGAR la demanda de NULIDAD DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO y SIN LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE OBRAS intentado por la ciudadana BELTRANA HERMENEGILDA ARREAZA TOMEDES en contra del ciudadano JOSEPH AZRAK AHMAR.
N. a las partes de la presente decisión por cuanto fue dictada fuera del lapso legal correspondiente.
Se condena en costas a la demandante por haber sido vencida totalmente en la presente causa.
P., regístrese y déjese copia para el archivo del tribunal.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Audiencias de este Tribunal, en Ciudad Bolívar, a los diecinueve (19) días del mes de diciembre de dos mil doce. Años: 202º de la Independencia y 153º de la Federación.
El Juez Provisorio,
Abg. J.R.U.T..-
La Secretaria,
Abg. S.C.M..-
La sentencia que antecede se publicó y registró en el mismo día de su fecha 19/12/2012, previa las formalidades de ley, siendo las dos y cuarenta y cinco minutos de la tarde (2:45 p.m.). Conste.
La secretaria,
Abg. Silvina Coa Martínez
JRTU/SCM.-
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO Y TRANSITO DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVAR
ASUNTO: FP02-V-2005-000513
Resolución Nº PJ0182012000340
PARTES INTERVINIENTES:
ACTORA: BELTRANA HERMENEGILDA ARREAZA TOMEDES, venezolana, mayor de edad, comerciante, titular de la cédula de identidad Nº 4.078.085 y de este domicilio.
APODERADOS JUDICIALES CONSTITUIDOS: A.S.V., E.E.V., R.P. y W.S.V.P., abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado según matrículas Nos. 10.014, 107.286, 85.198 y 95.856, respectivamente y de este mismo domicilio.
DEMANDADA: JOSE AZRAK, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 5.555.314 y de este domicilio.
APODERADOS JUDICIALES CONSTITUIDOS: L.O.H.S. y SARKIS KHAKEDJIAN MUSALI, abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado según matrículas Nos. 29.944 y 85.049, respectivamente y de este mismo domicilio.
MOTIVO: NULIDAD DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
NARRATIVA
El día 23/05/2005 fue presentado por el abogado en ejercicio A.S.V., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 10.014, actuando en su carácter de co-apoderado judicial de la ciudadana BELTRANA HERMENEGILDA ARREAZA TOMEDES, demanda por NULIDAD DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO en contra del ciudadano JOSEPH AZRAK AHMAR, la cual fue distribuida a este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil Mercantil, A. y del Tránsito del Primer Circuito Judicial del Estado Bolívar.
El día 25/05/2005 fue admitida a presente demanda ordenándose el emplazamiento de la parte demandada a los fines de su comparecencia ante este Tribunal dentro de los veinte días de despacho siguientes a su citación a dar contestación a la demanda. Se ordenó expedir las copias certificadas del libelo de la demanda a los fines de interrumpir la prescripción.
Mediante diligencia de fecha 01/06/2005 la abogada R.P., actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, consignó para ser agregado a los autos el libelo de la demanda debidamente registrado por ante el Registro Inmobiliario Del Municipio Autónomo Heres Del Estado Bolívar, quedando anotado bajo el Nº 32, folios del 216 al 217, Tomo 20, Protocolo 1º, Segundo Trimestre, correspondiente al año 2005, medio idóneo para interrumpir la prescripción de la acción intentada.
En fecha 02/08/2005 el abogado A.V. solicitó se inste al alguacil de este juzgado para que cumpla con las obligaciones que le impone la Ley de lograr la citación personal del demandado, lo cual fue proveído en fecha 08/08/2005.
En fecha 15/12/2005 el ciudadano J.M.S.B., alguacil de este tribunal consignó compulsa de citación, manifestando que no pudo lograr la citación personal de la parte demandada en el presente procedimiento.
En diligencia de fecha 09/01/2006 la ciudadana R.P., co-apoderada de la parte actora, solicitó la citación por carteles de la parte demandada, lo cual fue proveído por este despacho en fecha 12/01/2006 de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
Habiéndose librados los carteles ordenados, la Secretaria Temporal de este despacho abogado S.M., en fecha 25/01/2006 dejó constancia de haber fijado el citado cartel conforme a la citada disposición procesal.
En fecha 25/01/2006 (fl. 116) fue presentada diligencia suscrita por la ciudadana B.A.T. asistida por el abogado A.S.V., mediante la cual convalida todas las actuaciones realizadas por él y le confiere poder apud acta.
En fecha 16/02/2006 la abogada R.P., en su carácter de co-apoderada actora, solicitó la designación de un defensor judicial a la parte demandada, procediendo el tribunal a designar a la abogada Y.P. a quien se libró la boleta correspondiente.
Habiéndose notificado la defensora judicial designada, el día 14/03/2006 tuvo lugar el acto de aceptación y juramentación.
Posteriormente en fecha 15/03/2006 (fl. 126) la abogada R.P., en su carácter de co-apoderada actora, solicitó compulsa del libelo de la demanda a los fines de la citación del defensor judicial de la parte demandada y se ordene su emplazamiento, a los fines de que tenga lugar el acto de contestación a la demanda.
En fecha 16/03/2006 compareció el abogado L.O.H.S. y expuso que consignó constante de dos folios útiles Instrumento Poder otorgado por la parte demandada en el presente procedimiento, y se dio por citado.
En fecha 20/04/2006 el abogado L.O.H.S., en su carácter de co-apoderado judicial del ciudadano A.A., consigno escrito de contestación a la demanda constante de once (11) folios útiles, quien entre otras cosas expuso: Que pide la nulidad del auto de admisión de la demanda por falta de legitimación procesal que deriva que no existe interés jurídico actual; asimismo opuso la cuestión previa contenida en el Ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; y pidió que se declare procedente la solicitud de reposición de la causa con la consecuente nulidad de dicho auto de admisión de la demanda, declarándose inadmisible o en su defecto sea declarada con lugar la cuestión previa opuesta y por aplicación del artículo 356 del Código de Procedimiento Civil sea desechada la demanda y extinguido el presente proceso por incurrir el demandante en la acumulación prohibida a que se refiere el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil.
De los folios 145 al 148 corre inserto escrito de de subsanación de las cuestiones previas opuestas.
En fecha 16/05/2006 (fls. 161 y vuelto) el ciudadano J.A., asistido por el abogado L.O.H.S., consignó escrito mediante el cual ratificó todas las actuaciones realizadas por el mencionado abogado L.O.H.S., la oposición de cuestiones previas y la reposición de la causa con la consecuente nulidad del auto de admisión de la demanda, declarándose inadmisible la demanda o en su defecto se declare procedente la acumulación prohibida de pretensiones tal y como se denunció en el escrito presentado por el prenombrado apoderado.
En el día 11/05/2006, se recibió Oficio Nº 919-10, emanado del Tribunal Supremo de Justicia mediante la cual remite la presente causa constante de un (01) folio y dos (02) piezas.
En auto de fecha 09/06/2006 el tribunal revocó el auto de admisión de la presente demanda, quedando nulos todos los actos procesales posteriores y declarando inadmisible la presente acción (fls. 163 al 169).
El día 13/06/2006 se recibió diligencia suscrita por la ciudadana B.H.A.T., asistida por la abogada R.P. de V., mediante la cual apela de la decisión, la cual fue oída en fecha 20/06/2006, de conformidad con el artículo 294 del Código de Procedimiento Civil y ordena el envío del presente expediente al Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Transito, y de Protección del Niño y del Adolescente del Primer Circuito ce la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, para que conozca dicha apelación. Se libraron los oficios Nos. 0810-880 y 0810-881.
Habiéndose inhibido el Dr. J.F.H.O., J. Superior Civil de este mismo Circuito Judicial en fecha 27/09/2006, se convocó al Dr. H.S.O. como Juez accidental de ese tribunal, quien aceptó el cargo, prestó el juramento de Ley, avocándose al conocimiento de la presente causa.
Cursa al folio 03, pieza 2 del presente expediente escrito suscrito por el abogado E.E.V.M., actuando en su condición de co-apoderado judicial de la parte actora se dio por notificado para la continuidad de la causa, solicitó al tribunal superior la notificación de la parte demandada en la persona de su apoderado judicial constituido y que la misma se verificara por medio de carteles, acordándose tal pedimento en auto de fecha 16 de febrero de 2009.
En fecha 06/07/2009 el Juzgado Superior en lo Civil de este mismo Circuito Judicial dictó sentencia declarando sin lugar la apelación interpuesta por la parte actora, confirmando la decisión del Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, A. y del Transito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar dictada en fecha 09/06/2006.
El día 08/10/2009 la ciudadana B.H.A.T., parte actora en el presente juicio, anuncio recurso de casación.
Mediante auto de fecha 21/10/2009 se admitió el recurso de casación y se remitió el presente expediente constante de dos (2) piezas a la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia mediante oficio Nº 440.
En fecha 11/05/2011 se recibió oficio Nº 919-10, emanado del Tribunal Supremo de Justicia, mediante la cual remite la presente causa, constante de 02 piezas, la primera cursa desde el folio 01 hasta el folio 244 y la segunda cursa del folio 01 hasta el folio ciento diecinueve (119) mediante oficio Nº 919-10 de fecha 21/10/2010. Cursa a los folios 101 al 117 decisión dictada por la Sala de Casación Civil mediante la cual casa de oficio la sentencia dictada por el Tribunal Superior Accidental en lo Civil, M., del Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar de fecha 06 de julio de 2009, anula la sentencia recurrida y repone la causa al estado de abrir la incidencia de cuestiones previas.
En fecha 16/05/2011 se dictó auto mediante el cual el J.P.J.R.U.T., se aboco al conocimiento de la presente causa, ordenando la notificación de las partes, mediante boletas, lo cual fue debidamente cumplido en fechas 09/08/2011 y 10/08/2011, tal como consta de los folios 124 y 126.
En fecha 10/08/2011 el abogado A.V., solicito la notificación del demandado J.A.A., mediante carteles, pedimento éste que el tribunal acordó mediante auto de fecha 12/08/2011, ordenando librar los carteles correspondientes, los cuales fueron consignados en fecha 27/09/2011.
Cursa a los folios del 04 al 08, pieza 3 del presente expediente, escrito de promoción de pruebas presentado por la ciudadana B.H.A.T., en su carácter de demandante, debidamente asistida por los abogados R.P., E.E.V. y A.S.V..
Mediante auto de fecha 17/11/2011 el tribunal admitió las pruebas de la incidencia presentadas en el juicio de Nulidad de Contrato de Arrendamiento.
En fecha 21/11/2011 se dicto auto ordenando hacer por Secretaría el cómputo de los días de despacho transcurridos desde el día 19/10/2011 hasta el día 27/10/2011 y los despachos transcurridos desde el día 27/10/2011.
Al folio diecisiete (17) la Secretaría del despacho dejó constancia que el día 22/11/2011 venció el lapso de pruebas en la incidencia.
Mediante diligencia de fecha 23/11/2011 se recibió del abogado L.O.H.S., en su carácter de apoderado judicial del ciudadano J.A.A., escrito mediante el cual solicitó sea declarada procedente la contestación a la demanda e improcedente la acumulación de pretensiones.
En fecha 17/01/2012 este tribunal dictó sentencia interlocutoria Nº PJ0182011000011 que declaró sin lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 3º y sin lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil opuestas por la parte demandada (fls 23 al 30).
Mediante auto de fecha 13/03/2012 se revocó por contrario imperio, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 310 del Código de Procedimiento Civil, las referidas notas de Secretaría de fechas 29/02/2012 y 05/03/2012 y advierte a las partes que el día 05/03/2012 vencieron los diez días de despacho para la reanudación de la causa, encontrándose el juicio dentro del lapso otorgado para que ejerzan los recursos legales pertinentes contra la decisión de fecha 17/01/2012.
En fecha 21/03/2012 se recibió del abogado L.O.H.S., co-apoderado judicial del ciudadano J.A.A., escrito de contestación a la demanda, constante de 09 folios sin anexos.
A los folios 61 al 62 y vueltos corre inserto escrito de fundamentación de la apelación contra la decisión que resolvió las cuestiones previas, suscrito por los abogados A.S.V. y R.P. de V., en su carácter de apoderados judiciales de la parte actora.
En fecha 02/04/2012 se recibió de los ciudadanos A.S.V. y R.P. de V., en su carácter de apoderados judiciales de la ciudadana B.A., escrito de oposición a las pruebas promovidas por la parte demandada.
En fecha 11/04/2012 este tribunal dictó sentencia interlocutoria mediante la cual se declaró extemporánea por anticipada la oposición a las pruebas efectuadas por los abogados A.S.V. y R.P. de V. de fecha 02/04/2012 por cuanto no consta en los autos escrito de prueba alguno promovido por la parte demandada en la presente causa.
En fecha 17/04/2012 se recibió del abogado L.O.H.S., co-apoderado judicial del ciudadano J.A.A., escrito de promoción de pruebas, constante de 02 folios y 22 anexos.
Al folio ochenta (80) cursa diligencia suscrita por el abogado L.O.H.S., mediante la cual sustituye poder apud acta reservándose su ejercicio, en los abogados J.Á.S. y C.E., constante de un (01) folio sin anexos.
El día 25/04/2012 el tribunal ordenó agregar a los autos los escritos de promoción de pruebas consignados por la parte actora en fecha 30/03/2012 y por la parte demandada en fecha 17/04/2012.
El día 25/04/2012 se dictó auto mediante el cual se advirtió a las partes que en virtud de que en fecha 24/04/2012, fue suspendido el fluido eléctrico en todo el Palacio de Justicia a las 2:10 p.m., venciendo a las 3:25pm., el lapso para la publicación de las pruebas promovidas en fecha 30/03/2012 por los abogados A.S.V. y R.P. de V., en su carácter de apoderados judiciales de la ciudadana B.A., constante de 05 folios útiles s/a y las presentadas en fecha 17/04/2012, por el Abogado L.O.H.S., co-apoderado Judicial del ciudadano J.A.A., constante de 02 folios útiles y 22 anexos.
Mediante auto de fecha 02/05/2012 se ordenó expedir las copias certificadas peticionadas en fecha 02 de abril del año en curso por los abogados A.S.V. y R.P. de V. y remitirlas junto con oficio al Juzgado Superior Civil de este mismo Circuito Judicial a los fines de que conozca o no de la apelación interpuesta. Se libraron oficios Nos. 0810-248 y 0810-249 al Juzgado Superior Civil de este mismo Circuito y a la U.R.D.D.
En fecha 04/05/2012 se dictó y publicó sentencia interlocutoria mediante la cual se declaró sin lugar el escrito de oposición a las pruebas presentado por los abogado A.S.V. y R.P. en contra del escrito de pruebas presentado por la parte demandada en la presente causa (fls. 122 al 125).
En fecha 07/05/2012 el tribunal dictó auto mediante el cual se dejó expresa constancia que en virtud de fallas eléctricas en el Palacio de Justicia el día viernes se dejo la viñeta en el emitir documento correspondiente al auto de admisión de las pruebas las cuales se admitieron en fecha (04/05/2012) correspondiendo el contenido del señalado emitir documento con la admisión de las pruebas diarizadas en virtud de lo antes expuesto se tienen con todo su valor la admisión de las pruebas antes señaladas. Se libró oficio Nº 0810- 261 al ciudadano Director de Cultura de la Oficina de Patrimonio Infraestructura Cultural y Centros a los fines de que informe sobre lo requerido en el escrito de pruebas de la parte actora en la presente causa y se libró oficio Nº 0810-262 al ciudadano Comandante del Cuerpo de Bomberos de Ciudad Bolívar a los fines de que informe sobre lo requerido en el escrito de pruebas de la parte actora en la presente causa.
El día 09/05/2012 tuvo lugar el acto de nombramiento de expertos en el presente procedimiento. Compareció la co-apoderada de la parte actora abogado R.P. y designó como experto al ciudadano G.P.. Por la parte demandada se designó a R.P. y por el Tribunal se designó al ciudadano E.G., a quienes se ordenó librar boleta de notificación para que comparezcan en el lapso señalado a manifestar su aceptación o excusa. Se libró las respectivas boletas de notificación a los expertos designados.
En fecha 09/05/2012 se libró boleta de intimación a la ciudadana B.H.A.T., para que comparezca en el tercer día de despacho siguiente una vez que conste en autos que haya sido practicada su Intimación, a las diez de la mañana (10:00 a.m.) a exhibir el documento original del acta constitutiva estatutaria de la empresa mercantil El Poder de Puerto Blohm, C.A., el cual fue anexado en copia simple.
El día 10/05/2012 se declaró desierto el acto de declaración de los testigos G.P. y Salvador Azrak, en la presente causa.
En fecha 14/05/2012, se dictó auto mediante el cual se fijó la oportunidad para la comparecencia del ciudadano G.P. ante este juzgado a las 9:30 a.m. para rendir sus declaraciones respectivas.
A los folios 152 al 157 cursa acta de inspección judicial practicada en fecha 14 de mayo de 2012 promovida por ambas partes en el Paseo Orinoco, sector conocido como Puerto Blohm, local 7, Ciudad Bolívar, Estado Bolívar.
El día 17/05/2012 rindió declaración jurada el testigo G.P. en el presente procedimiento.
En fecha 17/05/2012 se recibió de los abogados A.S.V. y E.V., en su carácter de co-apoderados actores, diligencia mediante la cual solicitan se fije nueva oportunidad para la juramentación de los expertos.
De los folios 165 al 198, tercera pieza del presente expediente, cursa escrito consignado en fecha 17 de mayo del año en curso por el ciudadano J.A.B., en su carácter de experto designado, mediante la cual consignó impresiones fotográficas, dando cumplimiento a la misión, constante de 01 folio y 33 anexos.
En fecha 18/05/2012 el alguacil consignó boleta de notificación debidamente firmada por el ciudadano E.G..
Al folio 04 del presente expediente riela auto dictado por este tribunal mediante la cual se fijó nueva oportunidad para el acto de Juramentación del experto designado por la parte actora ciudadano G.P. para el día 24/05/2012 a las 10:00 a.m. de la mañana.
Al folio 05 corre inserta acta de aceptación y juramentación del ciudadano G.E..
En fecha 22/05/2012 se recibió de los ciudadanos A.S.V. y R.P. de V., diligencia mediante la cual solicita se nombre a otro experto ya que el que fue asignado no puede seguir con su labor por razones médicas.
Al folio 08 de la cuarta pieza del presente expediente cursa acta mediante el cual este tribunal declaró desierto el acto de juramentación del experto designado en el presente procedimiento ciudadano G.P., promovido por la parte actora.
En fecha 24/05/2012 el alguacil de este tribunal J.M.S.B., consignó boleta de notificación debidamente firmada por el ciudadano P.R..
El día 28 de mayo del año en curso, se declaró desierto el acto de juramentación del experto designado en el presente procedimiento ciudadano R.P..
Al folio 14 y vuelto este tribunal dictó auto donde se fijó el tercer día de despacho siguiente a que conste en autos la notificación de las partes a las diez de la mañana (10:00 a.m.) para el nombramiento de un nuevo experto que sustituya las funciones delegadas al ciudadano G.P..
En fecha 31/05/2012 se notificó a las partes de la fijación del nuevo acto de expertos, constando en autos las boletas tal como consta del folio 18.
En fecha 07/06/2012 tuvo lugar el acto de aceptación y juramentación del experto designado en la presente causa ciudadano R.P.S..
Al folio 22 de la cuarta pieza del expediente riela diligencia presentada por el abogado A.S.V., en su carácter de acreditado en autos, mediante la cual solicita la designación de un experto, pide al ciudadano alguacil que consigne la boleta que le fue librado al demandado con indicación de las gestiones realizadas y se provea lo solicitado y además se acuerde oficiar nuevamente a la Dirección del Patrimonio Cultural y Cuerpo de Bomberos de Ciudad Bolívar.
En fecha 18/06/2012 el alguacil consignó firmada boleta de notificación debidamente firmada por el abogado L.H.S., en su carácter de apoderado judicial del ciudadano J.A.A..
El día 21/06/2012 el tribunal declaró desierto el acto de nombramiento de experto en el presente procedimiento.
Al folio 26 del expediente cursa auto mediante el cual se ordena oficiar nuevamente al Director de Cultura de la Oficina de Patrimonio Infraestructura Cultural y Centros y al Comandante del Cuerpo de Bomberos de Ciudad Bolívar, a los fines de ratificar el contenido de los oficios Nos. 0810-261 y 0810-262 de fecha 07/05/2012 para que dentro de un lapso de veinte (20) dias hábiles siguientes a que conste en autos haberse recibido el oficio por los mencionados organismos, procedan a remitir la información solicitada. Se libró oficio Nº 0810-387 y 0810-388.
El día 12 de julio del año en curso, se recibió del Abogado E.V., en su carácter acreditado en autos, diligencia mediante la cual consigna oficios Nos. 0810-261 y 0810-262 debidamente recibidos por el Director de Cultura de la Oficina de Patrimonio Infraestructura Cultural y Centros y del Comandante del Cuerpo de Bomberos de Ciudad Bolívar.
En fecha 13/07/2012 el alguacil consigno copia de oficios Nº 0810-387 y 0810-388 debidamente recibidos.
En fecha 19/07/2012 los ciudadanos A.S.V., E.E.V.M. y R.P. de V., consignaron escrito de informes, constante de 16 folios sin anexos.
En fecha 08/082012, el abogado L.O.H.S., en su carácter de co-apoderado judicial del ciudadano J.A.A., consignó escrito de observaciones a los Informes.
ARGUMENTOS PARA DECIDIR
Para decidir este Tribunal observa:
La parte actora demanda la nulidad de un contrato de arrendamiento que le vincula con el ciudadano J.A.A. alegando que el contrato carece de objeto porque la cosa arrendada estaba referida a unas ruinas de lo que se llamó Casa Pulido, que estaban fuera del comercio sin que el arrendador pudiera asegurarle el goce ya que se trataba de unas ruinas que no se encontraban en estado de servir al fin para el cual se arrendó el inmueble.
También afirmó que el contrato en cuestión es un contrato de obras cuyo objeto era la restauración de la Casa Pulido conforme a un presupuesto acordado por las partes en cuya ejecución el demandante invirtió setenta y cinco mil doscientos cincuenta y dos Bolívares con cuarenta y siete céntimos (luego de la reconversión monetaria) aduciendo que para la fecha de la demanda el precio de la obra había aumentado considerablemente en relación con los 625 metros cuadrados de construcción ya que en un inicio el precio unitario fue estimado en Bs. 192,00 por metro cuadrado, pero en las condiciones actuales dicho precio se incrementó a Bs. 410,46 por metro cuadrado.
La pretensión del actor es que se declare la nulidad del contrato de arrendamiento y que se condene al demandado a pagar Bs. 3.200,00 que es la suma de las pensiones de arrendamiento pagadas de mayo a diciembre de 2000 y Bs. 256.540,00 que es la cantidad invertida en las reparaciones de la Casa Pulido ubicada en el Paseo Orinoco, Nº 55, local Nº 7, sector Casco Histórico de esta ciudad. También reclama el pago de la suma que representa el mayor valor del inmueble luego de las obras de restauración.
Al contestar la demanda el apoderado de la parte accionada planteó la prescripción extintiva de la acción de nulidad con base en lo dispuesto en el artículo 1.346 del Código Civil aduciendo que el contrato se autenticó en el año 1999 y que desde esa fecha hasta que se registró el libelo de demanda con su auto de admisión transcurrieron 5 años y 8 meses.
El apoderado del demandado insistió en que al pretender la nulidad del contrato y el cumplimiento de un contrato de obras la actora incurrió en una indebida acumulación de pretensiones.
Afirmó que desde el 22 de mayo de 2000 la parte actora se ha servido del inmueble arrendado instalando allí dos fondos de comercio: El Poder de Puerto Blohn CA., y Puerto Orinoco CA., situación que se ha prolongado a lo largo de 12 años y 2 meses. Igualmente alegó que la demandante no puede prevalerse de su propia torpeza al suscribir voluntariamente un contrato de arrendamiento si lo que pretendía pactar era un contrato de obras. También adujo que B.H.A. convalidó tácitamente el supuesto vicio de nulidad del arrendamiento.
Dijo el demandado que su contraparte llevó a cabo la restauración a que se comprometió, pagó varios meses de arrendamiento y está gozando del inmueble desde hace doce años. Que la ejecución total de la restauración y el disfrute del local arrendado suponen una confirmación de cualquier vicio.
Para decidir este Juzgador observa:
PUNTO PREVIO
IMPUGNACIÓN DE LA ESTIMACIÓN DE LA DEMANDA
La parte actora estimó su demanda en la cantidad de Bs. 346.451,60 (después de la reconversión monetaria) lo que fue impugnado por el apoderado del demandado alegando que su pretensión versa sobre la validez o continuación de un arrendamiento en virtud de lo cual la norma aplicable para fijar la cuantía del juicio es la prevista en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil.
El demandado no tiene razón en su impugnación porque la pretensión de nulidad del arrendamiento no es la única que ha deducido la actora. En la demanda al mismo tiempo que se pide la nulidad del arrendamiento la demandante reclama el reintegro de los cánones pagados durante el año 2000 así como el pago de Bs. 256.540,00 que sería la contraprestación a que tiene derecho por la restauración de la llamada Casa Pulido y, por último, el pago de una cantidad indeterminada que sería el mayor valor del inmueble con motivo de la restauración. En resumen, podríamos afirmar que en el libelo se pretende la nulidad de un arrendamiento y el cumplimiento de un contrato de obras por cuya razón no es aplicable lo dispuesto en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, sino la previsión del artículo 38 eiusdem que se refiere al caso en que el valor de la cosa demandada no conste, que es lo que sucede en este proceso, en el cual por lo menos una de las pretensiones su cuantía es desconocida, el pago del mayor valor del inmueble producto de su restauración, al punto que la accionante pidió que su determinación la hicieran peritos.
Resuelto que la norma aplicable es el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil tocaba al demandado alegar como fundamento de su impugnación el valor que, a su juicio, debía asignarse a la demanda. En el escrito de contestación nada dijo al respecto por cuya virtud aplicando este Juzgador la doctrina diuturna de nuestra Casación Civil desestima la impugnación y declara firme la estimación hecha por la parte actora. Así se decide.
DECISIÓN DEL MÉRITO
El contrato de arrendamiento fue producido junto con la demanda. Se trata de un documento autenticado en la Notaría 2ª de Ciudad Bolívar el 23/09/1999, presentado en original y que no fue tachado por la contraparte en la oportunidad correspondiente.
En relación con la excepción de prescripción que opuso el apoderado de la parte demandada se advierte que la demanda fue presentada el 24-5-2005. El 23 de septiembre de 2004 se consumó el lapso de 5 años de que disponía la demandante para pedir la nulidad del contrato; por tanto, en la fecha en que fue presentada la demanda ya se había extinguido la acción para pedir la nulidad relativa del contrato y así se decide.
No obstante, considerando que el vicio que se imputa al contrato es la carencia de objeto, requisito de existencia de todo negocio jurídico bilateral contemplado en el artículo 1.141 del Código Civil, cuya falta produce la nulidad absoluta del contrato, nulidad que es imprescriptible, el Juzgador entrará a resolver el alegato de nulidad planteado por el accionante.
En el contrato cuya invalidez se demanda se refiere que el arrendador cedía el goce de un inmueble constituido por un terreno y unas paredes de mampostería en estado ruinoso de lo que fue un local comercial conocido como Casa Pulido, de 5 puertas de madera en forma de arco, ubicado en el Paseo Orinoco, sector Casco Histórico, nº 55, local nº 7 zonificado como de uso comercial R60 residencial multifamiliar.
En ese documento la arrendataria se comprometió a reparar el inmueble siguiendo las indicaciones de la Oficina de Patrimonio, Infraestructura, Cultura y Centro Histórico de la Dirección de Cultura de la Gobernación del Estado Bolívar. El término de duración del contrato sería de 5 años, prorrogables. El canon fue pactado en Bs. 800,00 con un aumento sucesivo del 30% por cada año de duración de la relación. De esa suma, el 50% sería pagado en efectivo y el otro 50% se amortizaría al monto de la restauración.
Expresamente se estipuló que la arrendataria destinaría el inmueble al funcionamiento de un bodegón como uso complementario al parador turístico, venta de charcutería, licores nacionales e importados al mayor y detal y demás actividades comerciales de la galería.
Si se miran con detenimiento las estipulaciones del contrato en cuestión se caerá en cuenta que allí las partes convinieron a la vez en un arrendamiento y en la ejecución de una obra. El demandado se obligó a ceder el goce de un terreno y unas ruinas y, hacia el futuro, el local comercial que allí se edificara con motivo de la restauración de tales ruinas. Por su parte, la demandante se comprometió, es decir, se obligó, a ejecutar la restauración o reparación de las ruinas de lo que una vez fue la Casa Pulido. En doctrina a este tipo de mixtura de contratos se le conoce como uniones de contratos, contratos mixtos o contrato nominados con prestaciones subordinadas de otra especie de contrato; estas son categorías diferentes cuyo común denominador es que en un mismo documento se reúnen prestaciones de diversos contratos (Cfr. A.G., Contratos y Garantías, 11ª edición, UCAB).
Ejemplo típico de uniones de contratos lo vemos a diario en los negocios que celebran las entidades financieras con sus clientes. Por lo general en un mismo instrumento se pacta la compraventa de un inmueble entre particulares, el préstamo otorgado por la entidad bancaria al comprador para que éste pague el precio del inmueble, la hipoteca con la que el comprador garantiza la devolución del préstamo y los intereses y, no pocas veces, la constitución de una anticresis.
Esta circunstancia, que pareciera no fue comprendida por el apoderado del demandado, es lo que explica que no exista la alegada indebida acumulación de pretensiones, pues, ambas, la nulidad del arrendamiento y la ejecución del contrato de obras, puede coexistir sin que la una excluya a la otra debido a que sus respectivos objetos son distintos de manera que, hipotéticamente pudiera declararse la nulidad del arrendamiento y, al mismo tiempo, condenarse al dueño de la obra a pagar el precio por la ejecución de los trabajados encomendados al contratista.
Lo anterior es un argumento obiter dicta considerando que ya el Tribunal rechazó la cuestión previa por defecto de forma del libelo planteada por el apoderado del señor J.A.A. en la que denunció por vez primera la acumulación prohibida de pretensiones.
Aclarado el punto anterior, el juzgador desea destacar que el arrendamiento de inmuebles construidos con materiales precarios está prohibido por el artículo 6 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. También prohíbe esa disposición el arrendamiento de viviendas urbanas o suburbanas que no reúnan las condiciones mínimas de sanidad y habitabilidad. Por manera que si las partes hubiesen pactado la simple cesión del goce de las ruinas de lo que fue la Casa Pulido sin duda que esa convención tendría un objeto ilícito que habría inficionado de nulidad al contrato.
Sin embargo, el objeto del negocio jurídico no fue exclusivamente la cesión del goce de las ruinas en cuestión, sino el terreno sobre el cual ellas se encontraban con la finalidad de que la arrendataria restaurara la Casa Pulido siguiendo las directrices de un ente oficial estadal y, finalizados los trabajos, explotara allí un fondo de comercio. El artículo 6 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios deviene inaplicable debido a que lo arrendado no fue un inmueble destinado a servir de vivienda, sino un terreno y unas ruinas con particular interés histórico y cultural, lo que infiere el Juzgador a partir de la exigencia prevista en el contrato de que la restauración se hiciera acorde a los lineamientos de la Oficina de Patrimonio, Infraestructura, Cultura y Centro Histórico de la Dirección de Cultura de la Gobernación del Estado Bolívar, inmueble que una vez restaurado sería destinado al funcionamiento de un fondo de comercio.
Según lo entiende este Juzgador el arrendamiento versó sobre un inmueble no edificado (desde luego que unas ruinas inhabitables conformadas por 5 puertas y unas paredes de mampostería no pueden considerarse como una edificación), lo que explica que la demanda se admitiera por el procedimiento ordinario y no por el procedimiento breve. En efecto, el artículo 3 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios deja fuera del ámbito de su aplicación los terrenos urbanos y suburbanos no edificados. También se pactó el arrendamiento, junto al terreno y las ruinas, de una cosa futura, cual es el local comercial que surgiera de la reparación de la Casa Pulido. En ese local comercial el arrendatario instalaría un fondo de comercio (un bodegón).
El contrato no carece de objeto como lo denuncia la parte actora pues su objeto fue perfectamente delimitado: un terreno, las ruinas de la Casa Pulido, y el local comercial que en el futuro próximo surgiera de la reparación o restauración de las mentadas ruinas. No es cierto que ese inmueble estuviera fuera del comercio ni que su goce no pudiera ser garantizado por el arrendador. Eso sería cierto si la cosa dada en arrendamiento hubiera sido la Casa Pulido para que sirviese de vivienda familiar, pero el caso es que lo convenido fue la cesión del goce del terreno y las ruinas con miras a la edificación de un futuro local comercial en el cual la arrendataria instalaría un fondo de comercio. Desde esta perspectiva el arrendador sí podía garantizar el goce del inmueble permitiendo que en el mismo su contraria parte pudiera ejecutar las obras de reparación convenidas. El objeto del contrato es una mixtura de un bien presente –el terreno y las ruinas- y otro futuro – el local comercial-. En lo que toca a este último aspecto A.G. (Contratos y Garantías, UCAB, 11ª edición) se pronuncia a favor de la validez del arrendamiento de cosas futuras.
Por las consideraciones precedentes se desestima la pretensión de nulidad del arrendamiento y así se decide.
Con respecto al reintegro de las pensiones pagadas entre mayo y diciembre de 2000 cabe observar que el contrato se autenticó en diciembre de 1999 y su duración se pactó en cinco (5) años, incoándose la demanda en mayo de 2005. Al desestimarse la nulidad del contrato el reintegro de los cánones pagados resulta improcedente ya que el importe de esas mensualidades tuvo por causa una relación arrendaticia válida. Distinto habría sido la solución si la pretensión deducida hubiese sido el reembolso de sobrealquileres, esto es, de pensiones pagadas por encima del máximo establecido por la autoridad inquilinaria competente, situación que no fue planteada en el libelo. Así se decide.
En cuanto al pago de las sumas invertidas en la reparación o restauración de la Casa Pulido el Tribunal observa:
No es un hecho controvertido que la parte actora ejecutó íntegramente la restauración de la Casa Pulido ya que así lo admitió expresamente el demandado a lo largo de su contestación, particularmente lo enfatizó en el capítulo destinado a explicar la supuesta confirmación tácita del contrato en el cual afirmó que su contraparte llevó a cabo la restauración a que se comprometió, pagó varios meses de arrendamiento, está gozando del inmueble desde hace doce años, destacando que la ejecución total de la restauración y el disfrute del local arrendado suponen una confirmación de cualquier vicio.
Por tanto, las pruebas ofrecidas para acreditar la ejecución de la obra no serán valoradas porque se refieren a un hecho no controvertido. Es así que no serán valoradas las pruebas documentales siguientes:
-
El contrato de arrendamiento autenticado en una Notaría Pública.
-
El permiso otorgado por la Oficina Técnica para la Revitalización del centro Histórico de Ciudad Bolívar.
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La autorización suscrita por el ingeniero Salvador Azrak.
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Presupuesto de la obra aprobado por la Dirección de Cultura, Oficina de Patrimonio, Infraestructura Cultural y Centros Históricos.
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Documento elaborado por la sociedad Servicios de Ingeniería y Avalúos Taguapire CA.
-
Impresiones fotográficas con el objeto de demostrar el estado ruinoso del inmueble arrendado ya que tal estado tampoco fue controvertido por el demandado.
Por la misma razón no será valorada la prueba de informes a la Dirección de Cultura, Oficina de Patrimonio, Infraestructura Cultural y Centros Históricos adscrita a la Gobernación del Estado Bolívar así como la experticia para determinar el monto de la inversión realizada por la demandada.
El informe al Cuerpo de Bomberos así como la inspección judicial en el inmueble arrendado con el objeto de comprobar que fue afectado por un incendio son inadmisibles porque la destrucción del inmueble es un hecho impertinente.
En el libelo se dice que en el presupuesto anexo al contrato de arrendamiento se fijó el precio de la restauración de la Casa Pulido en Bs. 75.252,24 (después de la reconversión monetaria).
No dice la demandante que el contrato haya expirado al vencimiento del término inicialmente convenido en el documento autenticado en la Notaría Pública Segunda de Ciudad Bolívar. Sí admite que durante la vigencia de ese primer periodo pagó las pensiones mensuales tal como fueron pactadas en el contrato.
Si en la demanda se afirma que la obra fue concluida tal como se pactó y que por esa razón se pide el pago del precio convenido en el contrato tal afirmación implica que el arrendamiento sí estuvo vigente durante el plazo convenido y que la arrendataria estuvo en posesión del inmueble. De otra manera no habría podido concluir la restauración de la llamada Casa Pulido. Esta conclusión es apuntalada por la conducta asumida por la accionante durante el debate probatorio. La señora B.A. promovió una inspección judicial para que se dejara constancia de la estructura y el estado de un local comercial distinguido con el Nº 7 en el cual funciona un establecimiento mercantil denominado El Poder del Puerto Blohm y una experticia en el inmueble ubicado en la manzana 55, local 7, conocido como Puerto Blohm de Ciudad Bolívar con el objeto de que los peritos dictaminaran sobre el tipo de restauración efectuada en la Casa Pulido.
Resulta que ese establecimiento sito en el mismo lugar en donde se erigían las ruinas de la Casa Pulido es señalado en la contestación como el fondo de comercio que a la culminación de la obra estipulada en el contrato que origina este litigio sería arrendado a la hoy demandante. La conclusión lógica de todo esto es que la relación arrendaticia se prolongó durante todo el tiempo convenido en el documento autenticado en diciembre de 1999 y se prolongó, por lo menos, hasta la fecha en que la inquilina propuso su pretensión de nulidad lo que, a su vez, lleva al J. a establecer que durante todo este tiempo las partes cumplieron con las estipulaciones del contrato en la forma que prevé el artículo 1.160 del Código Civil lo que incluye el pago de las pensiones del arrendamiento.
Conforme al artículo 1.354 del Código Civil correspondería al demandado, deudor de la obra, alegar y probar que había pagado el precio determinado en el contrato; esto sería así en circunstancias normales; sin embargo, en el caso de autos lo que se desprende del propio contrato es que el dueño de la obra no estaba obligado a efectuar pago alguno mediante el desembolso de cantidades de dinero en provecho del contratista-arrendatario. En efecto, en la cláusula tercera se estipuló que el precio de la obra sería pagado descontando del canon mensual del arrendamiento un cincuenta por ciento (50%). Por tanto, la demandada no tenía porque probar un pago que se supone se hizo a lo largo de estos años mediante ese mecanismo de compensación previsto en la cláusula tercera. Si el contrato se prolongó durante todo este tiempo sin que el demandado hubiese pedido su resolución es porque el contratista pagó oportunamente el canon mensual tal como fue pactado, descontando, por partes iguales, la fracción del precio de la obra.
En la demanda el actor reconoce haber pagado las pensiones en la forma estipulada en el contrato durante los primeros cinco (5) años del contrato sin que exista una circunstancia lógica que conduzca a pensar que a partir del sexto año la arrendataria dejó de pagar las pensiones mensuales, pero que aún así se mantuvo en posesión del inmueble durante todo este tiempo.
Durante el primer año del contrato a la parte actora, por vía de compensación, le fue pagada la suma de Bs. 4.800,00 (800 x 12/2).
Durante el segundo año el canon mensual se incrementó en un 30% quedando en Bs. 1.040 mensual, cantidad que multiplicada por 12 arroja un total de Bs. 12.480,00 de los cuales una mitad (Bs. 6.240,00) se imputó por vía de compensación al precio de la obra.
Durante el tercer año el canon mensual se incrementó en un 30%, es decir, Bs. 1352 que multiplicados por 12 arroja un total de Bs. 16.224,00 de los cuales la mitad, Bs. 8.112,00, se imputaron por vía de compensación al precio de la obra.
Durante el cuarto año el canon mensual se incremento en un 30%, es decir, Bs. 1757,6 que multiplicados por 12 arroja un total de Bs. 21.091,2 que en una mitad fueron imputados al precio de la obra, Bs. 10.545,6
En el 5º año el canon fue aumentado en el 30% para dejarlo en Bs. 2.284,88 que multiplicados por 12 cuotas da por resultado un canon anual de Bs. 26.986,56 de los cuales la mitad debió imputarse al pago de la obra, esto es, Bs. 13.493,28
En el sexto año del contrato el precio debió ser incrementado en un 30% tal cual se pactó en la cláusula 3ª del contrato por tanto el canon anual fue de Bs. 35.644,08 (2.970,34 x 12) de los cuales Bs. 17.822,04 debieron imputarse por compensación al pago de la obra.
En el séptimo año el canon anual, siguiendo siempre la formula prevista en la cláusula tercera, fue de Bs. 46.337,28 (Bs. 3.861,44 x 12) de los que una mitad, Bs. 23.168,64 debió imputarse por compensación al pago de la obra.
En el octavo año del contrato la pensión acumulada anual incrementada en un 30% con respecto a la del año anterior fue de Bs. 60238,44 (Bs. 5019,87 x 12) de los cuales el 50% compensó el pago de la obra, es decir, Bs. 30.119,22.
Hasta el 8º año la parte actora habría recibido por vía de compensación según lo pactado en el contrato de arrendamiento ciento catorce mil trescientos Bolívares con setenta y ocho céntimos (Bs. 114.300,78), cantidad que excede el precio inicialmente previsto por la ejecución de los trabajos de remodelación y restauración de la Casa Pulido.
Ahora bien, la parte actora admite que pagó las pensiones del arrendamiento a partir de mayo de 2.000. Sin embargo, en la cláusula segunda del contrato le fue acordado un término de gracia durante el cual no pagaría las mensualidades hasta el 31/12/1999. Esto significa que a partir de enero de 2000 y durante todo el término del contrato y sus prórrogas la parte actora estaba obligada a pagar puntualmente las pensiones mensuales porque esta es una exigencia que deriva de la aplicación de los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil.
Al interponer su demanda la accionante no alegó que el contrato de arrendamiento hubiese expirado por alguna razón legal (vencimiento del término, mutuo acuerdo, desalojo acordado por una autoridad judicial); en consecuencia, ha de presumirse que por lo menos hasta el año 2007 el arrendamiento estuvo vigente y durante todo ese plazo ambos contendientes eran recíprocamente deudores y acreedores. La señora B.A. era deudora de los cánones del arrendamiento y el señor J.A.A. era deudor del precio de la obra.
En vista que ambos litigantes eran, por lo menos entre los años 2000 y 2007, recíprocamente deudores de sumas de dinero, las cuales se causaban mes a mes, el Juzgador considera que están dadas las condiciones exigidas por los artículos 1.331, 1.332 y 1.333 del Código Civil para que opere la compensación de deudas.
La compensación es un modo de extinción de las obligaciones que opera cuando dos personas son recíprocamente deudoras (artículo 1.331) de cantidades de dinero o de una cantidad de cosas de la misma especie, cuando ambas deudas son líquidas y exigibles (artículo 1.333) verificándose de pleno derecho en virtud de la Ley, aún sin el conocimiento de ambos deudores, en el momento mismo de la existencia simultánea de ambas deudas que se extinguen por las cantidades concurrentes (artículo 1.332).
En el caso que ocupa la atención de este Juzgador se observa que desde el inicio del arrendamiento las partes cada mes y durante toda la vigencia del arrendamiento se convertían en deudoras recíprocas de cantidades líquidas y exigibles que se extinguían de pleno derecho hasta los montos concurrentes por cuya razón así la demandante no hubiese pagado los cánones del arrendamiento al día de hoy su acreencia se habría extinguido por compensación de pleno derecho y sin su conocimiento como lo dispone el artículo 1.332 del Código Civil.
La parte actora señala sin mayores explicaciones que la obra ejecutada conforme al presupuesto ha sufrido un incremento considerable para la fecha de la demanda, tomando en cuenta que el área de construcción para la fecha del inicio en relación a los 625 metros cuadrados de construcción, fue estimado con un precio unitario de construcción de 192.000 Bs/M2 y que en las condiciones actuales, el Precio unitario es 410.463,68 Bs/M2 lo cual representa un gran total de DOSCIENTOS CINCUENTA Y SEIS MILLONES QUINIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (…) que es realmente el monto o suma de dinero que el contratante JOSEPH AHMAR debe pagarle a mi representada…
La obra fue contratada conforme a un presupuesto elaborado y aprobado por un ente público, la Oficina Técnica parea la Revitalización del Casco Histórico de Ciudad Bolívar conforme a una autorización del arrendador. Por tanto, conforme al artículo 1.638 del Código Civil la demandante no podía pedir ningún incremento del precio por aumento de la obra de mano o materiales o por cambios en los planos de la obra, salvo que estos hayan sido autorizados por escrito por el dueño. La demandante no explica en su libelo cual fue la causa del incremento del precio de la obra por lo que su pretensión no es procedente en derecho habida cuenta que ella tenía la carga de alegar y probar suficientemente las razones de la variación en el precio (obra de mano, materiales, cambios en los planos o modificaciones en las cantidades de la obra) y, además, que tales razones fueron debidamente aprobadas por escrito por la parte accionada.
Además, la empresaria o contratista no puede tomar como punto de referencia de las variaciones la época de la presentación de la demanda, pues ya quedó demostrado que mucho antes de esa fecha el demandado pagó el precio de la obra, pactado en el contrato de arrendamiento, mediante la compensación en un cincuenta por ciento (50%) de la pensión mensual que durante la vigencia de la relación arrendaticia se comprometió a pagar la contratista. Así se decide.
En la primera parte de este fallo se afirmó la validez del arrendamiento por lo que al no prosperar la pretensión de nulidad tampoco es procedente el reintegro de las cantidades pagadas por el alquiler del inmueble.
En cuanto a la pretensión referida al pago del precio convenido por la restauración de la Casa Pulido quedó establecido que a la parte actora le fue pagado íntegramente su acreencia mediante el mecanismo de compensación pactado en el contrato de arrendamiento conforme al cual la arrendataria sólo pagaría un cincuenta por ciento del canon mensual, pues la otra mitad la retendría como amortización de las cantidades a que tenía derecho por la ejecución de los mencionados trabajos de restauración.
La otra pretensión deducida consiste en el pago del mayor valor del inmueble con motivo de las obras de restauración de la Casa Pulido. Esta exigencia fue formulada en el libelo sin ninguna clase de argumentación jurídica que la sustente. La demandante simplemente pide el pago de ese mayor valor que deberán determinar peritos sin explicar en qué parte del contrato de obras se pactó que la empresaria demandante además del precio estipulado en la cláusula tercera del contrato también tendría derecho a la suma representativa de ese mayor valor del inmueble.
Conforme al artículo 1.630 del Código Civil quien ejecuta la obra tiene derecho a percibir el precio previsto en el contrato. Nada dice el Código Civil respecto de que además del precio el empresario tenga derecho a aprovecharse del mayor valor que su trabajo le reporte a la cosa en la que se hicieron los trabajos. Por el contrario, ese aumento o plusvalía aprovecha a quien encargó la obra, al dueño del bien mueble o inmueble; esta es una derivación de lo previsto en el artículo 552 del Código Civil.
El pago del mayor valor del inmueble por la obra aprovecharía al ejecutante únicamente cuando éste hubiere procedido sin mediar una relación contractual con el propietario del suelo en cuyo caso, siempre a elección de éste último, tendría derecho al reembolso del valor de los materiales, el precio de la obra de mano y de los gastos inherentes a la obra o el aumento de valor del fundo. El artículo 557 del Código Civil consagra esta situación como un caso de accesión respecto de los inmuebles sin que sea aplicable al caso de autos porque esa norma fue concebida cuando no existe un vínculo negocial entre el dueño del predio y el ejecutor de la obra. Consecuencia de lo expuesto es que la pretensión analizada en estos párrafos finales es improcedente por carecer de base legal.
La demandante promovió unas pruebas, pero su valoración es inoficiosa porque todas las pretensiones acumuladas en el libelo fueron desechadas por consideraciones estrictamente jurídicas. Es sabido que el derecho no se prueba. Por consiguiente, si el J. determinó que el arrendamiento no es nulo por ilicitud de su objeto como lo pretendía la actora y si, además, decidió que la deuda del demandado por la ejecución de obra pactada en ese mismo contrato se extinguió por virtud de la Ley, determinaciones basadas en la confrontación de las estipulaciones del contrato con las normas que regulan el arrendamiento de inmuebles, las que regulan la compensación de deudas y las previsiones acerca del derecho de accesión sobre bienes inmuebles es indudable que no existe necesidad de examinar el material probatorio porque las razones de derecho en que el Juez apoya su decisión tienen la fuerza suficiente para destruir los alegatos de hecho planteados por la demandante.
En cualquier caso ya se estableció que las pruebas promovidas por la actora son en su mayoría impertinentes (destrucción por incendio del inmueble) o referidas a hechos no controvertidos (la existencia del contrato, el presupuesto, las autorizaciones administrativas para emprender la obra).
Ahora bien, el apoderado actor promovió la confesión ficta de su contraparte porque supuestamente habría contestado extemporáneamente. Esto es incierto. La decisión sobre las cuestiones previas se publicó fuera del lapso legal lo que obligó a notificar a las partes. La última de ellas se practicó el 15/02/2012. El caso es que en las boletas de notificación se concedió un lapso de diez días de despacho para que se consumaran las notificaciones. Esto significa que ese lapso de 10 días hábiles feneció el 05 de marzo y a partir del día siguiente comenzó a discurrir el lapso de 5 días de despacho para que las partes ejercieran el lapso de apelación el cual concluyó el día 14/03/2012. Según este computo el lapso de cinco días de que disponía el demandado para contestar se prolongó hasta el día 22 de marzo de 2012 con lo que el escrito presentado el 21/03/2012 fue tempestivo. Así se decide.
DECISIÓN
En razón de las consideraciones anteriormente expuestas este Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, A. y Tránsito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, administrando justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara SIN LUGAR la demanda de NULIDAD DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO y SIN LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE OBRAS intentado por la ciudadana BELTRANA HERMENEGILDA ARREAZA TOMEDES en contra del ciudadano JOSEPH AZRAK AHMAR.
N. a las partes de la presente decisión por cuanto fue dictada fuera del lapso legal correspondiente.
Se condena en costas a la demandante por haber sido vencida totalmente en la presente causa.
P., regístrese y déjese copia para el archivo del tribunal.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Audiencias de este Tribunal, en Ciudad Bolívar, a los diecinueve (19) días del mes de diciembre de dos mil doce. Años: 202º de la Independencia y 153º de la Federación.
El Juez Provisorio,
Abg. J.R.U.T..-
La Secretaria,
Abg. S.C.M..-
La sentencia que antecede se publicó y registró en el mismo día de su fecha 19/12/2012, previa las formalidades de ley, siendo las dos y cuarenta y cinco minutos de la tarde (2:45 p.m.). Conste.
La secretaria,
Abg. Silvina Coa Martínez
JRTU/SCM.-
