Decisión de Juzgado Superior Sexto en lo Civil y Contencioso Administrativo. de Caracas, de 27 de Junio de 2006

EXP. 04-691

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR SEXTO DE LO CONTENCIOSO

ADMINISTRATIVO DE LA REGIÓN CAPITAL

VISTOS CON INFORMES DE LA PARTE RECURRENTE

PARTE RECURRENTE

J.B.R.B., portador de la cédula de identidad N° 2.109.900, en su condición de arrendatario. APODERADO JUDICIAL: IVOR DALVANO MOGOLLON ROJAS, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 48.706.

TERCEROS INTERESADOS:

N.C.C. y B.C.C., portadores de las cédulas de identidad Nros. 4.771.590 y 4.089.367, respectivamente. En su condición de arrendadores. APODERADO JURIDICAL: J.A.M.G., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 44.544.

ACTO RECURRIDO:

Resolución N° 007463 de fecha 9 de diciembre de 2003, suscrito por el Director General Sectorial de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura.

I

Mediante escrito presentado en fecha 03 de febrero de 2004, por ante este Juzgado Superior Sexto de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital (Distribuidor de Turno), por el abogado IVOR DALVANO MOGOLLON ROJAS, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 48.706, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano J.B.R.B., portador de la cédula de identidad N° 2.109.900, interpuso recurso contencioso administrativo de nulidad contra el acto administrativo contenido en el Oficio de Notificación N° 140104 de fecha 31 de diciembre de 2003, suscrito por el ciudadano S.N.T., en su carácter de Director General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, el cual fue notificado el 14 de abril de 2004, correspondiéndole a este Órgano Jurisdiccional por distribución.

En fecha 21 de junio de 2004, fue solicitado a la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, los antecedentes administrativos relacionados con la Resolución N° 007463, de fecha 9 de diciembre de 2003, emanada de la mencionada Dirección. En fecha 20 de julio de 2004 se recibió Oficio N° 271-04 emanado de la Dirección General de Inquilinato, mediante el cual informó al Tribunal que de conformidad con lo establecido en la Resolución Ministerial Nro. 036 de fecha 04 de abril de 2003, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nro. 37.667 del día 08 de abril de 2003 se establece que queda suspendida la aplicación de la renta fijada en cuanto a vivienda se refiere por el lapso allí previsto, situación que fue hecha del conocimiento de las partes a través de notificación efectuada de conformidad con lo dispuesto en los artículos 72 y 73 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y que en consecuencia no pueden ser remitidos los antecedentes administrativos debido a que el canon de arrendamiento fijado en el Resuelto dictado por esa Dirección General no se ha hecho ejecutable, que no se ha materializado la situación jurídica que pueda dar origen a interponer el Recurso Contencioso Administrativo Inquilinario de Nulidad. En fecha 29 de septiembre de 2004 el apoderado judicial del recurrente, mediante diligencia consignó copias certificadas de los antecedentes administrativos del expediente N° 38.967 F1, siendo admitido el recurso en fecha 6 de octubre de 2004, ordenándose la notificación del Fiscal General de la República y al Director General de Inquilinato, y notificación personal al abogado J.M., en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos N.C.C. y B.C.C.D.M., propietarios del apartamento 62 del Edificio “Catalina” situado en la Avenida Principal de Las Palmas, Urbanización Las Palmas, Parroquia El Recreo, Caracas.

Practicadas las notificaciones respectivas en el Recurso de Nulidad, se ordenó el emplazamiento de los interesados mediante Cartel, de conformidad con el aparte 11 del artículo 21 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, y vencido el lapso de comparecencia, se abrió a pruebas la causa de conformidad con el aparte 12 del artículo 21 ejusdem, haciendo uso de este derecho las partes, siendo admitidas por este Juzgado en fecha 9 de mayo de 2005.

Mediante auto de fecha 11 de agosto de 2005, se fijó para el décimo (10mo.) día de despacho siguiente a las doce meridiem (12:00 m.) el acto de informes, de conformidad con los apartes 6 y 8 del artículo 19 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, haciendo uso de este derecho la parte recurrente. Mediante auto de fecha 29 de septiembre de 2005, el Tribunal fijó el lapso de treinta (30) días de despacho para dictar sentencia de conformidad con el aparte 7 del artículo 21 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia.

Para decidir, el Tribunal observa:

II

FUNDAMENTACIÓN DEL RECURSO

Alega la violación de los derechos constitucionales a la defensa y al debido proceso, en virtud que toda la actuación de la Dirección General de Inquilinato, materializada en el expediente N° 38.967-F1, es totalmente inconstitucional.

Expone que la referida Dirección de manera irrita siguió el procedimiento tendente para efectuar la fijación del canon de arrendamiento.

Aduce que su representado en ningún momento fue notificado del procedimiento que siguió la Oficina de Iniciación de Procedimientos de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, que dio como resultado la Resolución impugnada, evidenciándose que el procedimiento en cuestión se llevó a cabo totalmente a las espaldas, sin que se hubiere tenido la posibilidad y oportunidad de insertarse en dicho procedimiento, y que tampoco fue designado un abogado para actuar en representación de su mandante.

Manifiesta que la decisión adoptada por el Ministerio de Infraestructura vulnera groseramente su derecho constitucional al debido proceso y a la defensa que asisten a su poderdante por incumplir lo previsto en el artículo 67 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con la disposición constitucional citada.

Arguye que el acto administrativo no solo vulnera los derechos constitucionales al debido proceso y a la defensa que asisten a su mandante por no habérsele notificado del procedimiento seguido para la regulación del alquiler sino, que además vulnera nuevamente su derecho a la defensa cuando sin motivación alguna se le notifica de la decisión asumida en ese irrito procedimiento administrativo.

Advierte que la notificación que la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura hace de la Resolución Nº 007463 de fecha 9 de diciembre de 2003, se limitó a señalar que esa dependencia acordó fijar canon de arrendamiento máximo mensual para vivienda en la cantidad de seiscientos quince mil trescientos treinta y tres bolívares son sesenta céntimos (Bs. 615.333,60) de veintidós mil cincuenta bolívares (Bs. 22.050,00) para el estacionamiento y de cuarenta y nueve mil cuatrocientos cincuenta y siete bolívares con setenta céntimos (Bs. 49.457,70) para el pago de los gastos comunes (condominio) causados por la administración, conservación, reparación o reposición de las cosas comunes, por lo que es vaga e imprecisa, pues en la misma el citado órgano se limita a señalar de manera genérica, ambigua e inmotivada, la decisión adoptada pero no hace mención alguna de los fundamentos de hecho y derecho en que se fundamentó para adoptar la misma.

Expone que el referido acto no indica el mecanismo empleado para determinar el monto a cancelar por concepto de alquiler, tampoco señala cuál es la distribución de la cantidad de cuarenta y nueve mil cuatrocientos cincuenta y siete bolívares con setenta céntimos (Bs. 49.457,70) para el pago de los gastos comunes (condominio) causados por la administración, conservación, reparación o reposición de las cosas comunes.

Que en el “resumen” realizado por la administración del acto impugnado, no se reseña la forma de computar y calcular el monto justo del canon de arrendamiento, sin saber si se consideró la ausencia de conserjería, la falta de vigilancia, el sistema dañado de intercomunicadores, la puerta eléctrica del estacionamiento casi permanentemente dañado.

Señala que la administración no indicó si partió del valor fiscal declarado al Seniat o si por el contrario se basó en la renta presunta establecida por esa dependencia del Estado, ni siquiera si se notificó o no a ese Servicio Autónomo a objeto de controlase el valor fiscal del inmueble.

Que además se establecen montos a cancelar por concepto de mantenimiento de gastos comunes (condominio) previstos en la Ley de Propiedad Horizontal, sin percatarse la administración inquilinaria que no existe Junta de Condominio ni que nunca se ha constituido la misma, ni se han realizado las Actas de Asamblea de la referida Junta sin indicar como se calculan estos gastos comunes no facturados, lo que impide verificar su ocurrencia, y que además comporta una franca violación a la normativa tributaria respectiva que impone la obligación de emitir facturas.

Manifiesta que la decisión adoptada por el Director General de Inquilinato incurre en una evidente y grosera desproporcionalidad en el marco del irrito procedimiento, pues en la misma, el aludido Director, de manera insólita, absurda, arbitraria e injustificada incrementa el canon de arrendamiento en un porcentaje que supera el Doscientos por ciento (200%) del fijado con anterioridad sin ponderar con justo equilibrio el hecho cierto que en el inmueble arrendado no se han efectuado ningún tipo de mejoras, ni siquiera se ha realizado el mantenimiento mínimo que requiere todo bien inmueble, lo cual justificaría y haría procedente un eventual aumento del canon de arrendamiento.

Solicita se anule el acto administrativo contenido en la Resolución.

III

ALEGATOS DE LOS ARRENDADORES

Alega el apoderado judicial de los propietarios del apartamento Nº 62 del Edificio “Catalina”, ubicado en la Avenida Principal de Las Palmas, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, que el ciudadano J.B.R.B., en su carácter de arrendatario, solicita la nulidad del acto administrativo por las razones que precisan en su libelo, lo que lo obliga a comparecer a fin de coadyuvar en la tramitación del presente recurso, estimando igualmente que el acto administrativo es nulo.

Denuncia como infringidos los artículos 9 y 18 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, por falta de aplicación de los mismos, por que a pesar de que en el resuelto 007463, se le atribuye un valor total al inmueble, pero que no señala cuales fueron los factores o razones que llevaron a tal determinación.

Aduce que el referido resuelto viola varios de los requisitos formales del acto administrativo, y que en el mismo no se encuentra contenido lo relativo al artículo 18 ejusdem, es decir, que no cumple con el numeral 4to de dicho artículo por cuanto no menciona el nombre de la persona a quien va dirigido, y que tampoco cumple con el numeral 5to, por cuanto no narra la “Expresión sucinta de los hechos, de las razones que hubieren sido alegadas y de los fundamentos legales pertinentes”.

Manifiesta que el resuelto sólo indica quién solicita la actuación administrativa y el objeto sujeto a la decisión, y que luego pasa de inmediato a fijar un valor total del inmueble, pero sin explicar, sin motivar de donde se concluyen los valores que se determinan, por lo que el administrado queda totalmente menoscabado de su derecho por no saber cuales fueron los argumentos de hecho y de derecho aplicados por la administración para determinar la renta máxima mensual del inmueble de su interés, no existiendo frente a esa decisión un recurso de naturaleza administrativa que permita revisar por el funcionario que emitió el acto o en el peor de los casos jerarquizar dicho recurso por ende el resuelto en cuestión afectado de nulidad resulta irremediablemente sujeto a este trámite de impugnación por demás oneroso a las partes.

Aduce que en el Informe Técnico no se determina el uso, clase, calidad, situación, dimensiones aproximadas y todas aquellas circunstancias que influyan en las operaciones y cálculos que se hayan hecho para determinar el justo precio, las cuales no se especifican razonadamente; que no se consideró el valor fiscal declarado o aceptado por el propietario, ni el valor establecido en los actos de transmisión de la propiedad, realizado por lo menos seis (6) meses antes de la fecha de la solicitud de regulación, ni los preciso medios a que se hayan enajenados inmuebles similares en los últimos dos (2) años, y que tampoco se tomo en cuenta la contribución que hace su mandante para el pago de los gastos comunes causados por la administración, conservación, reparación o reposición de las cosas comunes.

Igualmente, denuncia como infringidos los artículos 12 y 15 del Código de Procedimiento Civil, en razón de que la recurrida no se atiende a lo alegado y probado en autos, todo ello en concordancia por aplicación analógica con lo previsto en el artículo 320 del ejusdem y el artículo 12 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, al dar por probado un hecho con pruebas que no aparecen en autos.

Expone, que la Resolución 007463 da por probado el valor del inmueble que a la vez sirven para la fijación del canon de arrendamiento, en una valoración fiscal arbitraria lo cual no se ajusta a lo establecido en el artículo 30 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, el cual señala como infringido por falta de aplicación y concatenado con las disposiciones del Código Civil y de Procedimiento Civil en lo relativo a las experticias.

Solicita la nulidad por ilegalidad de la Resolución 007463 de fecha 9 de diciembre de 2003, emanada de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura y de conformidad con lo dispuesto en el artículo 334 de la Constitución en concordancia con el artículo 20 del Código de Procedimiento Civil y por cuanto el artículo 79 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario viola los dispositivos previstos en los artículos 26 y 259 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y con vista a la jurisprudencia reiterada de la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo desaplique por inconstitucional el referido artículo 79 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, disponiendo lo necesario para el restablecimiento de las situaciones jurídicas subjetivas que han lesionado sus intereses.

Igualmente, solicitan que al anular dicho acto se proceda a fijar nuevo canon máximo de alquiler mensual para el inmueble antes identificado.

III

MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

El apoderado judicial del ciudadano J.B.R.B., señala que la Dirección General de Inquilinato de la Oficina de Iniciación de Procedimientos del Ministerio de Infraestructura no siguió el procedimiento tendente para efectuar la fijación del canon de arrendamiento, sin que se hubiese notificado a su representado del respectivo procedimiento y haber sido evacuada pruebas en violación al debido proceso. Al respecto indica este Tribunal que al folio 77 del expediente se ordenó notificar de conformidad con lo previsto en el artículo 67 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con lo establecido en el artículo 75 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos y toda vez que no pudo practicarse la notificación personal en fecha 11 de agosto de 2003, se procedió de conformidad con las previsiones del artículo 76 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos a librar un cartel para su publicación en un Diario de los de mayor circulación.

En tal sentido, la administración procedió a librar Cartel a los fines de su notificación por prensa, siendo practicada la notificación de conformidad con las previsiones del artículo 76 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y no de conformidad con el 75 eiusdem. Ahora bien, conforme se evidencia del expediente administrativo, el funcionario actuante no pudo notificar a la persona, dando por infructuosa la referida notificación; practicándose la misma de conformidad con las previsiones del artículo 76, lo cual tiene su asidero en los términos propios de la Ley que previó dicha notificación a los fines de garantizar la defensa, razón por la cual no se evidencia el fraude alegado, debiendo rechazar el alegato formulado, y así se decide.

En relación a la violación del principio de la proporcionalidad alegada por el apoderado del arrendatario, este Tribunal observa de autos que la administración, a los fines de determinar el monto del canon mensual, tomó en consideración los resultados de las pruebas que evacuó de oficio, y que el monto acordado no deviene de un capricho de la administración, sino del resultado arrojado por los expertos.

Precisamente en casos como los de autos, la administración soporta su actuación en los resultados que arroja las pruebas evacuadas por personal técnico, cuya prueba por antonomasia, a los fines de desvirtuar los resultados de la evacuada en sede administrativa, es otra experticia evacuada por personal igualmente capacitado, a los fines de determinar si efectivamente existe de dicha valoración, alguna diferencia que determine la existencia de los vicios denunciados.

Del mismo modo, si bien la prueba de experticia es la prueba líder, del mismo modo, los administrados disponen de otra gama de elementos probatorios cuya evacuación pudiera dar lugar a la determinación o verificación de la existencia de los vicios alegados, lo cual no fue desarrollado en el presente caso, tratándose de ejercicios argumentativos sin soportes probatorios que determinen la nulidad del acto impugnado.

Alega el apoderado judicial de la parte arrendadora, que la Resolución 007463 da por probado el valor del inmueble que a la vez sirven para la fijación del canon de arrendamiento, en una valoración fiscal arbitraria lo cual no se ajusta a lo establecido en el artículo 30 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, el cual señala como infringido por falta de aplicación y concatenado con las disposiciones del Código Civil y de Procedimiento Civil en lo relativo a las experticias.

Para decidir observa el Tribunal que la denuncia aquí formulada, versa sobre omisiones o distorsiones que para su valoración, requiere que al Juez se le suministren los elementos probatorios suficientes para determinar la procedencia o no de tal denuncia. Es el caso, que cuando se denuncia la ilegalidad de una Resolución que fija un canon de arrendamiento por mala apreciación en el peritaje en sede administrativa, no basta el simple alegato de violación del artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues se trata de la presunta ilegalidad de un acto que implica la valoración de criterios técnicos, cuya prueba en contrario, para desvirtuar la presunción de legalidad de la que goza, deben ser aportados a los autos aquellos elementos probatorios necesarios no solo para determinar la correcta apreciación y veracidad del peritaje, sino que resulta indispensable para cualquier eventual reparación o restablecimiento que haya de ordenarse, de allí que el falso supuesto o incorrecta valoración efectuada en el informe pericial no fue probada, y así se decide.

Señalan los apoderados tanto de los arrendadores como del arrendatario del inmueble en cuestión, que el Resuelto Nº 007463, está viciado de nulidad absoluta por carecer de motivación válida conforme a los artículos 9 y 18 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos por falta de aplicación de los mismos.

Al respecto debe indicar este Tribunal que la doctrina y la jurisprudencia han sido contestes en que la motivación del acto exige que el mismo contenga de forma sucinta, las razones de hecho y de derecho que soportan el referido acto. En el presente caso, las razones de derecho se encuentran determinadas en el acto impugnado, mientras que las razones de hecho se encuentran soportados en el avalúo que realiza la oficina técnica, inserto a los autos en el expediente, que determinan el valor del inmueble conforme los requisitos de Ley y con las fórmulas aplicadas a los fines de determinar cual fue el medio para llegar a la conclusión de un valor específico.

Igualmente debe indicarse que durante el desarrollo del proceso que las partes no promovieron prueba alguna, para desvirtuar los valores aceptados en el acto impugnado a través del avalúo técnico del inmueble.

De modo pues, que fue la conjunción de esos presupuestos fácticos y jurídicos la que condujo a la Dirección de Inquilinato, a dictar el resuelto definitivo de fijación del canon de arrendamiento, sin que se evidencie el vicio de inmotivación denunciado, y por cuanto el acto administrativo está revestido de la presunción de legitimidad hasta prueba en contrario, si la parte accionante pretendiera lograr la declaratoria de nulidad de dicho acto, estaba constreñida a desvirtuar, mediante la correspondiente actuación procesal (esencialmente probatoria), los referidos presupuestos, mientras que en el caso de autos se limita a una actuación exclusivamente argumentativa sin aportar ningún elemento probatorio que determine que la administración, como órgano técnico, incurrió en algún vicio capaz de anular el acto recurrido.

De lo anteriormente expuesto este Tribunal debe indicar que no evidenciándose el vicio de inmotivación denunciado y no existiendo elemento probatorio capaz de desvirtuar el avalúo efectuado, debe rechazar el alegato de inmotivación, y así se decide.

Planteada la situación en esos términos y considerando que los actos administrativos están revestidos de una presunción de legalidad, el recurso contencioso administrativote nulidad tiene como finalidad desvirtuar esa presunción, para lo cual se requiere que el recurrente promueva y evacue las pruebas legales pertinentes, las cuales al ser apreciadas por el Juzgador que podrían conducir a la declaratoria de nulidad del acto viciado, y por consiguiente, no puede de oficio el Tribunal declarar la nulidad de un acto administrativo, cuando el impugnante interpone el recurso basado en simples ejercicios argumentativos, salvo que se trate de un asunto del cual se deriven violaciones a normas de orden público.

Conforme lo anteriormente expuesto, por cuanto no se evidencian la existencia de los vicios denunciados, ni la existencia de algún otro que por ser de orden público deba el Juez conocerlo de oficio, debe declarar SIN LUGAR el recurso de nulidad ejercido por el abogado IVOR DALVANO MOGOLLON ROJAS, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano J.B.R.B., y así se decide.

IV

DECISION

Por las razones expuestas, este Juzgado Superior Sexto de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR el Recurso Contencioso Administrativo de Nulidad interpuesto por el ciudadano J.B.R.B., representado de abogado, todos identificados en el encabezamiento del presente fallo, contra Resolución N° 007463 de fecha 9 de diciembre de 2003, notificada en fecha 14 de abril de 2004, mediante oficio Nº 140104 de fecha 31 de diciembre de 2003, suscrito por el ciudadano S.N.T., en su carácter de Director General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFIQUESE

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Sexto de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital, en Caracas a los veintisiete (27) días del mes de junio de dos mil seis (2006). Años 196º de la Independencia y 147º de la Federación.

EL JUEZ,

J.G.S.B.

EL SECRETARIO ACC.,

L.A.S.M.

En esta misma fecha, siendo la una post-meridiem (1:00 p.m.), previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior decisión.

EL SECRETARIO ACC.,

L.A.S.M.

Exp. N° 04-691