Decisión nº 2602-06 de Juzgado Primero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de Zulia, de 8 de Mayo de 2006
| Fecha de Resolución | 8 de Mayo de 2006 |
| Emisor | Juzgado Primero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco |
| Ponente | Fernando Atencio Barboza |
| Procedimiento | Desalojo |
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.
EXP. 2602
Cursa por ante este Tribunal formal demanda que por DESALOJO interpuso el abogado L.J.C.H., venezolano, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 63.975 y de este mismo domicilio, en su carácter de apoderado judicial, de los ciudadanos A.R.B.N., A.A.B.N., P.A.B.N., R.E.B. NUÑEZ Y J.M.B.N., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad Nº V.-1.664.459, N°.V.-2.868.180, N°.V.- 2.869.560, N°.V.- 2.882.820, y N°.V.-3.115.013, respectivamente, domiciliados en Jurisdicción del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, representación que acredita según instrumento poder autenticado por ante la Notaria Pública Tercera de Maracaibo, en fecha veintiuno (21) de febrero de 2006, quedando anotado bajo el N°. 23, Tomo 18 de los libros respectivos y que acompaña a su demanda, en contra del ciudadano A.J.B., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No. V.-4.516.082 y del mismo domicilio. De igual manera afirma que sus representados vienen al proceso con el carácter de herederos ab intestato de la ciudadana M.C.N.D.B., fallecida el 23 de marzo de 2005.
En fecha 6 de marzo de 2006, es admitida la demanda por no ser contraria a la ley, al orden público, ni a las buenas costumbres, emplazándose a la parte accionada, ciudadano A.J.B., para que comparezca por ante este despacho en el segundo día hábil siguiente a la citación, a fin de que de contestación a la demanda, todo conforme a lo previsto en el artículo 883 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 34 Ordinal B de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
I
Alega la representación judicial de los sujetos activos de la relación procesal en el Libelo, que el ciudadano A.A.B.N., en fecha 19 de febrero del año 2001, celebró un contrato de arrendamiento con el demandado de autos, por ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo, sobre un inmueble constituido por una casa de su única y exclusiva propiedad, ubicado en la Avenida 3E, N°.85-37, Sector Valle Frío, en Jurisdicción de la Parroquia S.L.d.M.A.M., según consta de documento debidamente autenticado por ante la misma Notaria en fecha 19 de febrero de 2001, quedando anotado bajo el N° 17, Tomo 32, de los libros de autenticaciones, cuyo inmueble fue adquirido por sucesión ab intestato, según se evidencia de Certificación de Solvencia de Sucesiones y Donaciones N° 0191509, de fecha 17 de octubre de 2005, Declaración N°.1.080.
Continúa manifestando el apoderado de los demandantes, que actualmente le han manifestado verbalmente al arrendatario, la urgencia de que desocupe el inmueble, debido a que un hijo de uno de los causahabientes necesita el inmueble para habitarlo. Así mismo alega, que en varias oportunidades se le concedió plazos verbales para la desocupación, siendo nugatorias estas diligencias, debido a que todavía se encuentra en el inmueble, y que el 18 de enero de 2006, se le remitió una carta donde los causahabientes le notifican la desición de no prorrogarle más el contrato de arrendamiento.
Posteriormente a la admisión y expedición de la compulsa librada al demandado por el Tribunal, el Alguacil suplente encargado de la misma, consignó los recaudos de citación ante la negativa del demandado a firmar el recibo correspondiente y en consecuencia se ordenó a pedimento de la parte actora, que el Secretario cumpliera con la entrega de la Boleta de Notificación en el domicilio del demandado. Hay constancia en actas del cumplimiento de esta formalidad.
Al haberse perfeccionado la citación del sujeto pasivo de la relación procesal, conforme a las reglas previstas en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, comparece el demandado A.J.B., asistido por los abogados F.A.P. y A.S.M., a dar contestación a la demanda en los siguientes términos:
Afirma que es cierto que el día 19 de febrero de 2001, el ciudadano A.A.B.N., le cedió en calidad de arrendamiento el inmueble que actualmente ocupa, como consta en el contrato de arrendamiento, por el tiempo de duración allí previsto, con las respectivas prórrogas que se han venido cumpliendo hasta la presente fecha, sin que de su parte diera motivo alguno que significara el incumplimiento de alguna de las cláusulas del contrato y sin que mediara ninguna otra circunstancia que impidiera la continuidad de las prórrogas, la cual se vence el día 19 de febrero de 2007 y que el inmueble se encontraba en malas condiciones para el momento de su celebración.
Refiere igualmente que los accionantes fundamentan su pretensión en el literal B) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios entre otras, la que a su juicio carece de asidero legal por ser contradictoria en cuanto a lo alegado como fundamento de su acción, y pide por el contrario se le de aplicación a lo establecido en el literal C) del articulo 38 ejusdem, en la sentencia definitiva y se conceda la prorroga hasta el 19 de febrero de 2007.
Rechaza niega y contradice los hechos esgrimidos por los accionantes en relación con la realización de múltiples gestiones extrajudiciales para lograr la entrega del bien, por carecer de veracidad y certeza.
En cuanto a los cánones de arrendamiento que se vayan cumpliendo, se compromete a depositarlos en el tiempo establecido en el artículo 51 ejusdem, en este Tribunal, hasta cuando se cumpla el plazo establecido en el literal C) del articulo 38 ejusdem, y niegan la aplicación solicitada por la parte actora del Literal B del artículo 34 y 40 de la respectiva ley, en cuanto a la necesidad de la ocupación del inmueble por terceros y menos aún que haya incumplido con las obligaciones legales y contractuales, por lo cual acompaña los tres (3) últimos recibos de pago correspondientes a los meses enero febrero y marzo de 2006, expedidos por el ciudadano A.A.B.N. en su carácter de arrendador.
Por diligencia del 7 de abril de 2006, ante el Secretario del Tribunal el demandado de autos asistido por los abogados F.A.P. y A.S.M., confiere poder Apud Acta a los abogados asistentes.
DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA
En fecha 20 de abril de 2.006, la parte actora presenta escrito de promoción de pruebas, en el que promueve los siguientes medios:
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Invoca el mérito favorable que arrojan las actas procesales de este procedimiento.
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Consigna en ese acto, a fines que se tenga como prueba documental, el Estado de Cuenta, expedido por HIDROLAGO, que contiene la relación pasiva de una deuda por consumo de agua, que comprende el periodo desde el mes de septiembre de 2005, hasta el mes de abril de 2006, que refleja una deuda por la cantidad de DOCIENTOS CINCUENTA Y TRES MIL ONCE CON OCHENTA CENTIMOS (Bs. 253.011,80).
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Promueve la testimonial de los ciudadanos P.R.B.N., venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N°. 11.863.882, y A.R.D.P., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V.-3.924.939, ambos de este mismo domicilio.
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Posteriormente mediante escrito de fecha 24 de abril de 2006, consigna como prueba documental CARTA DE NOTIFICACION de fecha 18 de enero de 2005, recibida por el demandado el 19 de febrero del mismo año, donde se le comunica que el contrato no se prorrogará y ratifica el contrato de arrendamiento.
DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA
En fecha 24 de abril de 2006, acude ante este Tribunal la representación judicial de la parte demandada a promover las siguientes pruebas:
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Ratifica como prueba el contenido del contrato de arrendamiento.
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Impugna la notificación consignada por la parte demandante.
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Impugna la testimonial del ciudadano P.R.B.N., debido a que de conformidad con el artículo 479 del Código de Procedimiento Civil, este es inhábil para ser testigo ya que es descendiente de uno de los actores.
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Consigna en original cuatro (4) recibos de pago expedidos a nombre del arrendador A.B., correspondientes a los periodos del 16 de diciembre de 2001 al 15 de enero 2002, 16 de noviembre de 2004 al 15 de diciembre de 2004, 16 de marzo de 2005 al 15 de abril de 2005 y 16 de abril de 2005 al 15 de mayo de 2005.
El Tribunal admitió cuanto ha lugar a derecho las pruebas promovidas por las partes conforme a los autos cursantes en los actas de fechas 20 y 24 de abril de 2006, respectivamente, por no ser ilegales, ni impertinentes, fijando al mismo tiempo oportunidad para que rindieran declaración los testigos promovidos.
El 25 y 26 de abril de 2006, siendo la oportunidad para tomar las testimoniales del los ciudadanos P.B.N. y A.R.D.P. estos no comparecieron, declarando el Tribunal desiertos los actos repectivos.
Mediante diligencia del 27 de abril de 2006, la parte demandante consigna copia fotostática del expediente N° 0001, llevado por el Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, correspondiente al año 1999, donde el ciudadano A.J.B., fue demandado por Resolución de Contrato de arrendamiento, debido a que acostumbra a incumplir las cláusulas del mismo, siendo impugnadas por la contra parte, en esa misma fecha, sin que hubiese traído al proceso los originales de los mencionados instrumentos.
VALORACION DE LAS PRUEBAS
1) Contrato de arrendamiento celebrado entre las partes procesales. A través de este medio se constata la existencia de la relación arrendaticia entre la parte actora y el demandado, y que ambas partes han reconocido su existencia y a partir del mismo, han sustentado y pretendido probar os hechos litigiosos, en consecuencia se le concede todo su valor probatorio en el presente proceso para acreditar la existencia de la relación arrendaticia. ASI SE DECIDE.
2) Prueba documental, contentiva de Estado de Cuenta, expedido por HIDROLAGO, que contiene la relación pasiva de una deuda por consumo de agua, que comprende el periodo comprendido entre el mes de septiembre de 2005, hasta el mes de abril de 2006, y que refleja una deuda por la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA Y TRES MIL ONCE CON OCHENTA CENTIMOS (Bs. 253.011,80).
Con respecto a esta prueba documental traída al proceso por la parte actora, con la cual pretende demostrar el estado de mora del demandado, en cuanto al pago de este servicio público, este jurisdicente se abstiene de darle valor probatorio, debido a que el actor pretende con el medio, probar un hecho no alegado en la demanda, como lo es la insolvencia en el pago de este servicio público, rompiendo de esta manera con el principio según el cual, para demostrar un hecho en el proceso es menester haberlo afirmado, sea la parte actora en su Libelo de demanda, o bien el sujeto pasivo en su contestación. Nuestro Código de Procedimiento Civil en el artículo 340, fija los requisitos que debe contener la demanda y determina en el Ordinal 5, que se debe aportar “la relación de los hechos” sobre los cuales la parte accionante deberá dirigir su actividad probatoria, de tal forma que, la distribución de la carga de la prueba entre las partes, tiene su fundamento en el principio del contradictorio que fija el tema probatorio (thema probandum), que devine en la correlación que debe existir entre la carga de la alegación y la carga de la prueba. Así se tiene que en el caso de autos se solicita el Desalojo, con fundamentado en el literal B) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual se refiere:” a la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o algunos de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo”, siendo estos últimos, los hechos de necesaria comprobación en el debate, pero que en ningún caso se identifican o asimilan con los referidos a la supuesta insolvencia en el pago del servicio de agua potable, en consecuencia se abstiene el sentenciador de valorarlo y atribuirle valor probatorio. ASI SE DECIDE.
3) Prueba documental contentiva de CARTA DE NOTIFICACION de fecha 18 de enero de 2005, recibida por el demandado el 19 de febrero del mismo año, donde se le comunica que el contrato no se prorrogará de nuevo.
Este medio probatorio en análisis, constituye una prueba documental de carácter privado, incorporada al proceso por la parte actora, para que produzca todos sus efectos jurídicos en cuanto a la voluntad a la voluntad de la parte actora de no prorrogar nuevamente el contrato de arrendamiento, a los fines de evitar la tácita reconducción del mismo. Sobre este medio probatorio, la parte demandada guardó silencio en el proceso y menos aún fue atacado por el demandado, a través de las formas jurídicas establecidas en la norma sustantiva y adjetiva, específicamente en el artículo 443 y 444 del Código de Procedimiento Civil, el primero referido a la tacha de instrumentos privados y el segundo relativo al desconocimiento de los mismos y por su parte el artículo 1.364 del Código Civil, establece que la parte contra quien se produzca o a quien se exige el reconocimiento de un instrumento privado, está obligado reconocerlo o negarlo formalmente. Si no lo hiciere, se tendrá igualmente por reconocido.
Ahora bien, en el caso de autos el demandado sólo se limitó a impugnar la carta de notificación, es decir, no lo desconoció en lo que respecta a su firma autógrafa que aparece en el mismo, por lo cual queda determinado en el proceso sin lugar a dudas que, el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes llegó a su fin en cuanto a su termino de duración, pero comenzó a transcurrir la Prorroga Legal prevista en la ley, por lo tanto, dicho documento queda reconocido con fundamento a lo anterior mente expresado, restando únicamente fijar su alcance, para determinar si guarda relación a los hechos litigiosos que deberán ser atendidos por el juzgador en esta sentencia de mérito. Por ultimo se deja sentado que, el propio demandado entre los hechos incorporados al proceso reconoció en forma expresa que la relación arrendaticia, se encuentra bajo el régimen de Prórroga Legal. ASÍ SE DECIDE.
4) Prueba testimonial de los ciudadanos P.R.B.N., y A.R.D.P.. En cuanto a la prueba testimonial promovida, no se realiza un análisis de la misma, ya que la parte promovente no cumplió con su obligación de presentar a los testigos promovidos, por lo cual los actos fueron declarados desiertos, razón por lo cual no se le da ningún valor probatorio. ASI SE DECIDE.
5) Original de cuatro (4) recibos de pago expedidos a nombre del arrendador A.B., correspondientes a los periodos del 16 de diciembre de 2001 al 15 de enero 2002, 16 de noviembre de 2004 al 15 de diciembre de 2004, 16 de marzo de 2005 al 15 de abril de 2005 y 16 de abril de 2005 al 15 de mayo de 2005. A pesar de que las pruebas ofrecidas no fueron desconocidas por la contra parte, el juzgador se abstiene de valorarla dada la impertinencia que estos medios tienen con los hechos litigiosos, en el sentido de que nos encontramos en un proceso en el que no se postula la pretensión con fundamento al incumplimiento del arrendatario en el pago de las pensiones arrendaticias, sino que se solicita, el Desalojo del inmueble objeto de litigio, por una causal distinta al incumplimiento arrendaticio que será la que recibirá respuesta en esta oportunidad ( Literal B articulo 34 LAI). ASI SE DECIDE.
MOTIVACION PARA DECIDIR
De un análisis de las probanzas aportadas por la parte actora, procede el Juzgador a efectuar algunas consideraciones sobre los puntos controvertidos en esta causa, como consecuencia del contradictorio mantenido por las partes.
De una parte se precisa, que la pretensión contenida en la demanda está referida a la solicitud de Desalojo del inmueble arrendado al demandado, con el argumento referido a la necesidad de ocupación del mismo por uno de sus familiares y apoya su pretensión en el Literal B del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Por otra parte observa el sentenciador, que la parte accionada argumenta que el contrato de arrendamiento se encuentra en su Prórroga Legal, que viene dada por el vencimiento del plazo de duración, agregando que el pedimento contenido en la demanda no es aplicable en el caso de autos.
Así se tiene, que el juzgador con el material probatorio examinado debe al fijar los hechos litigiosos y determinar si en el presente juicio, la parte demandante logró demostrar su necesidad de ocupar el inmueble o bien alguno de sus familiares dentro del segundo grado de consanguinidad o un hijo adoptivo, conforme a las reglas previstas en el literal B del artículo 34 de la mencionada ley, ya que esta disposición no es aplicable a cualquier categorías de personas, sino a las que expresamente ella señala y no tendrá aplicación cuando se trate de una solicitud de Desalojo que pueda fundarse en el resto de los supuestos previstos en la norma.
Ahora bien, para que esta causal sea aplicable, la doctrina ha establecido que se deben cumplir con tres (3) requisitos de procedencia, los cuales nos permitimos señalar en este fallo: En primer lugar, la existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido, bien se trate de un contrato verbal o por escrito, pues de no ser así, es decir, si se trata de un contrato a plazo fijo, el Desalojo es improcedente, ya que priva la necesidad de cumplimiento del contrato, en segundo lugar, la cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento y en tercer lugar, demostrar la necesidad de ocupación del inmueble por alguna de las personas señaladas ex lege ( G.G.Q., Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. Págs. 217 y 218).
El demandante en su demanda al indicar la necesidad de ocupación por un familiar, señala que un hijo de uno de los comuneros propietarios, necesita ocupar el inmueble, pero sin aportar su nombre, ni la incorporación a los autos de las actas de registro civil, que determinen el vínculo consanguíneo entre el la parte demandante y aquel familiar que requiere el inmueble, lo que viene a representar una incorrecta aplicación del supuesto de hecho previsto en la norma, por la necesidad o carga que tiene la parte accionante de comprobar el vínculo invocado.
Además del incumplimiento señalado relativo a la vínculo consanguíneo, tampoco cumplió con uno de los requisitos esenciales para la procedencia de este tipo de pretensiones, como lo es la debida demostración de que ciertamente el supuesto familiar, tiene la necesidad de ocupar el inmueble dado en arrendamiento, ya que de las pruebas examinadas solo se comprobó, además de la existencia del contrato de arrendamiento a tiempo determinado con sus sucesivas prórrogas, el requerimiento de entrega del inmueble, como lo acredita el acuse de recibo dado a la comunicación privada del 18 de enero de 2005, como también lo acepta el demandado en su contestación, al manifestar que se encuentra disfrutando de la Prórroga Legal, sin cuestionar el carácter de propietarios que se atribuyen los demandantes, sin traer a las actas los medias que determinaran aquella necesidad.
Con las premisas esbozadas anteriormente y ante el deber del juez de dar respuesta a la pretensión contenida en la demanda, precisa que la misma no se encuentra probada en su merito, ya que la carga probatoria en cabeza de la parte demandante era demostrar el vinculo familiar alegado, así como la necesidad que tenia el hijo de uno de lo comuneros propietarios de ocupar el inmueble, más por el contrario la parte actora incumplió de manera absoluta con sus deberes probatorios, como ha quedado expresado anteriormente, por lo que en el Dispositivo de este fallo, se desestimará la pretensión contenida en la demanda por los razonamientos antes expuestos. ASI SE DECIDE.
DECISIÓN
Por los fundamentos anteriormente expuestos este JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, Administrando Justicia en nombre de la República y por Autoridad de la Ley declara:
SIN LUGAR la demanda por Desalojo intentada por los ciudadanos A.R.B.N., A.A.B.N., P.A.B.N., R.E.B. NUÑEZ Y J.M.B.N., en contra del ciudadano A.J.B..
Se condena en costa a la parte actora, por haber resultado vencida totalmente en la causa, conforme a lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE. Déjese copia certificada por secretaría de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, a los ocho (08) días del mes de mayo de dos mil seis 2.006. Años: 195º de la Independencia y 146º de la Federación.
EL JUEZ,
Dr. F.A.B.
EL SECRETARIO:
ALANDE BARBOZA
En la misma fecha se publicó el anterior fallo, siendo las tres (3) de la tarde (3:00 PM), previo anuncio de ley a las puertas del Despacho.
STRIO
