Decisión de Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito Los Teques de Miranda, de 27 de Febrero de 2004

Se inicia la presente acción mediante escrito presentado por la parte actora, asistido por la abogado E.d.V.M., en fecha 27 de junio de 2001, ante el sistema de distribución, correspondiendo a este tribunal su conocimiento.

Expone la parte actora en su libelo, que en fecha 30 de noviembre de 2000, celebró contrato de arrendamiento con la demandada, sobre un inmueble constituido por una porción de terreno con un área aproximada de setenta y cinco metros cuadrados (75 mts2)., el cual forma parte de un (l) inmueble ubicado en la calle Boyacá, casa Nº 18, de esta ciudad de Los Teques Estado Miranda. Que en la cláusula cuarta de dicho contrato, se estableció una duración de tres (03) años fijos contados a partir del 16 de enero de 2001, fijándose como canon de arrendamiento para los seis (6) meses iniciales del contrato, la cantidad de doscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 250.000,00), y mediante aclaratoria al contrato de arrendamiento se acordó en forma privada que el canon de arrendamiento se haría exigible a partir del 16 de febrero de 2001, al efecto se acompañó a la demanda marcado “A” el contrato de arrendamiento y la aclaratoria marcada “B”. Que la demandada hasta la fecha no ha cancelado los cánones de arrendamiento desde el día 16 de febrero de 2001 hasta el 16 de mayo de 2001, a razón de doscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 250.000,00), mensuales, sumando en consecuencia la cantidad de Bs. 750.000,00. Que la demandada tomó en arrendamiento el inmueble, en la misma fecha en la que se celebró el contrato a los fines de hacer las remodelaciones pertinentes, para iniciar el funcionamiento de su actividad comercial, estableciéndose como responsabilidad de la demandada, la obtención de la debida permisologia necesaria para dicho funcionamiento, en ese sentido se libera de toda responsabilidad a el arrendador, tal y como quedó establecido en la cláusula primera del contrato en referencia y hasta la presente fecha no lo ha hecho ni ha cancelado los correspondientes canon de arrendamiento. Que ante el incumplimiento de la demandada de cumplir con la principal obligación, acude al tribunal a demandar formalmente a la ciudadana M.D.V.G.D.M., para que convenga o sea condenada por el tribunal a cancelar a la parte actora la suma de Bs. 750.000,00, correspondiente a los mes de marzo, abril y mayo de 2001, y todos los que se sigan venciendo hasta que se verifique la entrega del inmueble completamente desocupado, por concepto de canon de arrendamiento. A la entrega del inmueble dado en arrendamiento. Al pago de las costas y costos del juicio. A cancelar la suma de Bs. 8.300.000,00, por concepto de la suma de los cánones de arrendamiento desde la presente fecha hasta la finalización de la duración del contrato.

Admitida la presente acción por auto del 28 de junio de 2001, se procedió a la practica de todas las diligencias necesarias para lograr la citación personal de la demandada, librándose carteles de citación de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, y una vez cumplidos dichos requisitos la parte demandada, compareció al tribunal y otorgó poder apud acta al abogado V.C.O..

Mediante escrito del 06/02/02, la demandada presentó escrito de contestación a la demanda y reconvención, en ocho (8) folios útiles y 7 anexos. Por auto del 21 de febrero de 2002, el tribunal admitió la reconvención propuesta por la demandada, y mediante escrito del 25 de febrero de 2002, la parte actora dio contestación a la reconvención y opone la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

Mediante diligencia del 25/02/02, la parte demandada rechaza la cuestión previa opuesta por la parte actora. En fecha 28/02/02, la parte demandada presentó sus probanzas, las cuales no fueron admitidas por el tribunal en virtud de que no indicó el objeto de las probanzas. En fecha 12 de marzo de 2002, la parte demandada consigna escrito de pruebas con sus respectivos recaudos.

En fecha 24 de septiembre de 2002, el suscrito se avocó al conocimiento de la causa y ordenó la notificación de las partes, quedando notificada la parte actora en fecha 02 de octubre de 2002 y la parte demandada en fecha 08 de noviembre de 2002.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

PUNTO PREVIO

En la oportunidad de dar contestación a la reconvención, la parte actora por medio de su apoderada judicial abogado B.J. BARBELLA, opuso la cuestión previa contenida en el artículo 346 ordinal 6º del Código de Procedimiento Civil, es decir “el defecto de forma de la demanda, por no haber llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340 eiusdem., o por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78 íbidem., toda vez que la parte demandada reconviniente, no señaló expresamente y con precisión el objeto de su reconvención, que al tratarse de una demanda independiente debe cumplir los requisitos del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil.

El artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, establece: “Podrá el demandado intentar reconvención o mutua petición, expresando con toda claridad y precisión el objeto y sus fundamentos. Si versare sobre objeto distinto al del juicio principal, lo determinará como se indica en el artículo 340”. A la reconvención se le puede conceptuar como una demanda dirigida por el demandado contra el actor, mediante la cual aquel aduce una pretensión independiente de aquellas que originaron la demanda primitiva, para ser tramitadas conjuntamente quedando comprendidas en una misma sentencia.

Para que proceda la admisión de la reconvención propuesta por el demandado deben darse dos supuestos: a) Que el tribunal ante quien se propone sea competente por razón de la materia y b) que el procedimiento que origine el trámite de la reconvención sea compatible con el ordinario. De no darse estas dos condiciones en forma concurrente, la reconvención es inadmisible conforme lo dispone el artículo 366 eiusdem Es de señalar que, de conformidad con la citada norma, el juez puede declarar de oficio la inadmisibilidad en virtud de que los supuestos de procedencia tocan el orden público. Ahora bien, salvo la oposición a la admisibilidad que puede hacer el actor en contra de la reconvención propuesta por el demandado, a éste no le es dable la oposición de cuestiones previas, esto por mandato expreso del artículo 368 del Código de Procedimiento Civil. En consecuencia, forzosamente este tribunal declara sin lugar la cuestión previa opuesta por la parte actora en la oportunidad de dar contestación a la reconvención interpuesta por la parte demandada en su contra y así se decide.

Decidido lo anterior pasa el tribunal de seguidas al análisis de la reconvención propuesta por la parte demandada contra la parte actora en su escrito del 06 de febrero de 2002 así como al fondo de la demanda:

RECONVENCIÓN

De acuerdo a lo establecido en el artículo 888 del Código de Procedimiento Civil, en los procedimientos breves, en la oportunidad de dar contestación a la demanda el demandado podrá proponer reconvención siempre que el tribunal sea competente por la cuantía y por la materia para conocer de ella. En el caso de autos, la parte demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda reconviene a la parte actora con fundamento en el artículo 35 del Decreto con Fuerza de Ley Sobre Arrendamientos Inmobiliarios en relación con el artículo 888 eiusdem, en los petitorios siguientes: Primero: El derecho que le asistía de exceptuarse de pagar el canon de arrendamiento, en virtud de la “excepción de contrato no cumplido” contenida en el artículo 1.168 del Código Civil. Segundo: En la inexistencia del contrato de arrendamiento que suscribieron las partes en fecha 30 de noviembre de 2000, en la Notaria Pública de Los Teques, inserto bajo el Nº 22, tomo 118, respecto de una porción de terreno de 75 mts2., el cual forma parte de un inmueble situado en la calle Boyacá, casa Nº 18 de la ciudad de Los Teques Estado Miranda, patentizando el hecho de que el inmueble está enmarcado en una zona de valor tradicional en la cual resulta contrario a derecho llevar a efecto las remodelaciones necesarias para la efectiva utilización del frente de la casa como local comercial, tal como se desprende de las pruebas aportadas, fundamentando su acción en los artículo 6º y 1.141 del Código Civil. Tercero: en retrotraer la situación al momento antes de la firma del contrato y a obtener indemnización por todos los gastos en que incurrió como consecuencia de la celebración del contrato. Cuarto: Al pago de las costas y costos del juicio. Estima su acción de reconvención en la suma de once millones setecientos sesenta y cinco mil bolívares (Bs. 11.765.000,00).

De la lectura del escrito de reconvención presentado por la parte demandada, nos encontramos que el mismo no expresa con toda claridad y precisión el objeto de la misma y sus fundamentos, como lo indica expresamente el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que la interposición de una demanda, conlleva efectos de tipo procesal y de tipo sustancial, y entre los efectos procésales encontramos el siguiente: Precisar el objeto de la pretensión, el cual deberá determinarse con precisión indicando su situación linderos si son inmuebles, los datos, títulos y explicaciones si se tratare de derechos u objetos incorporables, por tanto en razón de ello, considera este tribunal que la reconvención propuesta por la parte demandada resulta improcedente, y así se decide.

Ahora bien, en el caso subjudice, la defensa del demandado se basó en los siguientes alegatos:

Que ciertamente suscribió el contrato de arrendamiento cuya resolución se demanda, pero que no es cierto que haya incumplido con las obligaciones en el contraídas, por el contrario desde la misma firma del mismo, comenzó los trabajos de acondicionamiento del área arrendada, que comprendía la porción de terreno del jardín del frente y el área de dos (02) salas continuas de dicho inmueble, tal como fue señalado en la cláusula primera de dicho contrato, pero que como pretendió iniciar los trabajos en diciembre del año 2000, como estaba convenido el actor se mostró en desacuerdo e hizo varias objeciones, en consecuencia se suscribió un acuerdo estableciendo que el canon de arrendamiento se comenzaría a pagar en febrero de 2001. Alegó que esta no fue la única falta a las obligaciones que tenia el actor, sino que para otorgar el arrendamiento del inmueble éste le exigió la suma de Bs. 3.000.000,00, los cuales le fueron cancelados mediante cheque Nº 14780783, de la cuenta Nº 014-137709-0 del Banco Inter Bank (hoy Banco Mercantil), que este pago resulta ilegal, y que le obligó a efectuar reparaciones en el inmueble. Que en el año 2001, la arrendataria es informada por los organismos oficiales que no se permitiría realizar los trabajos acordados, en vista de que el inmueble estaba enclavado dentro de una zona de valor tradicional, y como tal limitada en cuanto al aprovechamiento de sus espacios y prohibida su remodelación, cambio de aspecto y alteración de la fachada. En vista de ello el demandado invocó al actor el contenido del artículo 1.168 del Código Civil, y que en virtud de que ante el incumplimiento del arrendador de su parte del contrato, la arrendataria estaba facultada a abstenerse de cumplir la suya y por esta razón rechaza categóricamente el cobro de los cánones de arrendamiento hasta la finalización de la duración del contrato. Que en la oportunidad de dirigirse al C.M.d.M.G. a los fines de gestionar la conformidad de uso para el funcionamiento de la farmacia El Gimnasio, dicha solicitud le fue negada, por cuanto el inmueble estaba ubicado en zona de valor tradicional. Invoca además la demandada, la inexistencia del contrato debido a la imposibilidad jurídica y material del objeto, en virtud de la imposibilidad de efectuar acondicionamiento de la sala y el área del jardín del frente del inmueble, para convertirla en local comercial, con los mismos argumentos, esto es la prohibición de modificar la fachada del inmueble, por ser zona de valor tradicional.

De acuerdo con las pruebas presentadas por el demandado durante el lapso probatorio aparece que reproduce el mérito favorable de los autos en todo lo que le favorezca y muy especialmente la prueba irrefutable que se desprende de los instrumentos fundamentales acompañados a la contestación de la demanda como anexos E y F. Copia de un mensaje Fax del Interbank y del cheque Nº 14780783 de dicha entidad bancaria, por la suma de Bs. 3.000.000,00, de fecha 30 de noviembre de 2001, a los fines de demostrar que desde el comienzo empezó a tener erogaciones desproporcionadas con el actor, injustos e ilegales puesto que dicho cheque fue cobrado por el actor. A los fines de demostrar que ciertamente existía prohibición legal para que se modificara el inmueble arrendado, promueve recorte de prensa correspondiente a la edición del 05 de abril de 2001, del diario El Avance. A los fines de demostrar su voluntad de salvar la situación, logrando conseguir que se desafectara el inmueble al ser considerado como enmarcado en zona de valor tradicional y a la vez poner de manifiesto que resulta injusto pagar un alquiler sin que pueda utilizar el inmueble, promueve correspondencia de fecha 05 de marzo de 2001, enviada según cupón Nº 02654471 de la empresa M.R.W. Inspección Judicial practicada por el Juzgado Segundo de Municipio del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, a los fines de demostrar que efectivamente la parte demandada cumplió hasta donde se le permitió con la realización de los trabajos de acondicionamiento de la porción arrendada, hasta que expresamente ello le fue impedido por la Municipalidad a través de la carta compromiso de fecha 07 de mayo de 2001. Plano de planta correspondiente a la porción arrendada, a los fines de probar más que el área del jardín se encuentra situada en la parte delantera del inmueble y su remodelación en la forma como lo contrataron las partes, es violatoria de la ordenanza sobre urbanismo.

El tribunal observa que la acción intentada por la actora es por cumplimiento de contrato de arrendamiento. Ahora bien, la excepción de contrato no cumplido, alegada por el demandado, contemplada en el artículo 1.168 eiusdem, tiene aplicación cuando uno de los contratantes se niega a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya; es indispensable, pues, que una de las partes pida el cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato para que la otra pueda oponer la excepción de contrato no cumplido.

En cuanto a la inexistencia del contrato de arrendamiento, el artículo 1.141 del Código Civil establece las condiciones requeridas para la existencia del contrato a saber:

1. ) Consentimiento de las partes,

2. ) Objeto que pueda ser materia de contrato y

3. ) Causa lícita

   El fundamento de dicho alegato es el hecho de que el contrato resulta inexistente por imposibilidad jurídica y material del objeto, toda vez el inmueble está enmarcado en una zona de Valor Tradicional lo cual resulta contrario a derecho llevar a efecto remodelaciones necesarias para la efectiva utilización del frente de la casa como local comercial. Consta en autos el contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se demanda por falta de pago de los cánones de arrendamiento por parte del demandado, quien aspira enervar o contrarrestar los hechos que el actor le imputa con el alegato de la inexistencia de dicho contrato, en ese sentido el tribunal considera que no puede el demandado liberarse de su obligación de cancelar los cánones de arrendamiento, con este fundamento, toda vez que el contrato conserva toda su fuerza probatoria, por cuanto no fue desconocido por el demandado, por el contrario éste admite haber celebrado dicho contrato en las condiciones que en el se señalan, y así se declara.

   El tribunal pasa al examen de las pruebas aportadas por la parte demandada de la siguiente manera:

   -Constancia de conformación de uso del mencionado inmueble, emanada de la Alcaldía del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda de fecha 01 de marzo de 2001, dirigida a Farmacia El Gimnasio, el tribunal desecha dicha probanza en virtud de que la misma no pertenece a las partes en el presente juicio, y así se declara.

   -Copia de la Notificación de la Resolución Nº 002-2001, en la que se ordena al actor la demolición de los trabajos de remodelación de la fachada e interiores realizados en el inmueble de su propiedad ubicado en la calle Boyacá Nº 18 de esta ciudad de Los Teques, el tribunal desecha dicha probanza por no guardar relación con el objeto del presente juicio que no es otro que el incumplimiento por parte del demandado en el pago de los cánones de arrendamiento.

   -Constancia de conformación de uso del inmueble, emanada de la Alcaldía del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, de fecha 08 de mayo de 2001 y dirigida a Farmacia El Gimnasio, en la que certifica el Uso Conforme del inmueble objeto del presente juicio destinado a Venta de Productos Farmacéuticos en General, el tribunal desecha dicha probanza en virtud de que no resulta adecuada para demostrar los alegatos de la parte demandada y desvirtuar los hechos en los cuales el actor basó su pretensión.

   -Carta compromiso de fecha 07 de mayo de 2001, suscrita por el Director de Desarrollo Urbano y la ciudadana E.M. DE THEIS, en su condición de Gerente General de la Farmacia El Gimnasio, el tribunal desecha dicha probanza por estar dirigida y emanada a terceros.

   -Gaceta Municipal de fecha 25 de agosto de 1.998, número extraordinaria Nº 4.

   -Gaceta Municipal de fecha 25 de julio de 1.994, número extraordinario (21), en cuanto a estas últimas probanzas el tribunal las desecha por cuanto no guardan relación con el punto debatido en el presente juicio, y así se declara.

   -Fotostátos cursantes a los folios 118 y 119.

   -Recorte de prensa del Diario El Avance correspondiente a la edición de fecha 05 de abril de 2001, cursante al folio 120.

   -Fotostáto cursante al folio 121.

   -Correspondencia dirigida al actor por parte del apoderado de la demandada, cursante a los folios del 123 al 124.

   -Inspección Judicial practicada por el Juzgado Segundo de Municipio del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda en fecha 18/10/01, cursante a los folios del 124 al 138.

   -Plano de Planta, cursante al folio 139.

   Ahora bien, mediante diligencia del 19/03/02, la apoderada de la parte actora impugnó el contenido de dichas probanzas, en ese sentido este juzgador observa: El artículo 429 del Código de Procedimiento Civil establece: “Los instrumentos públicos y privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, podrán producirse en juicio originales o en copias certificadas expedidas por funcionarios competentes con arreglo a las leyes”.

   Las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas, o por cualquier otro mecanismo claramente inteligibles, de estos instrumentos, se tendrán como fidedignos si no fueren impugnados por el adversario ya en la contestación de la demanda, si han sido producidos con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes, si han sido producidos con la contestación o en el lapso de promoción de pruebas. Las copias de esta especie producidas en cualquier otra oportunidad, no tendrán ningún valor probatorio si no son aceptadas expresamente por la otra parte. La parte que quiera servirse de la copia impugnada podrá solicitar su cotejo con el original y a falta de este con una copia certificada expedida con anterioridad a aquella.

   En el caso de autos se observa que la parte actora impugnó los fotostatos presentados por la parte demandada, sin que este los hiciera valer, en consecuencia este tribunal desecha dichas probanzas, por no tener ningún valor probatorio en el presente juicio y así se declara.

   En cuanto a la correspondencia dirigida a la parte actora y suscrita únicamente por el apoderado de la parte demandada y no aparece recibida por el actor, cursante a los folios del 123 al 124 el tribunal considera que dicha comunicación no comporta eficacia probatoria, toda vez que conforme al contenido del artículo 1.374 del Código Civil, la fuerza probatoria de las cartas misivas producidas en juicio, se determinan por las reglas establecidas en la Ley respecto a los instrumentos privados y del principio de prueba por escrito, pero carecerán de valor las que no estén firmadas por la persona a quien se atribuye, y así se declara.

   En cuanto a la Inspección Judicial cursante a los folios del 124 al 138, este juzgador observa: el artículo 1.429 del Código Civil, señala los supuestos que hacen procedente la evacuación de una inspección judicial extra-litem, practicada por un juez distinto al que está conociendo de la causa actual, siendo estos supuestos, que el estado o circunstancias puedan desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo. Ahora bien, el objeto de esta probanza conforme consta en el escrito de pruebas presentado por la parte demandada es la demostración de que fueron realizados trabajos de remodelación en la parte del frente de la casa, colocación de pisos, baño, cerámica etc. Igualmente que dicha porción está situada al frente de la construcción y a la misma se accede desde la calle por una puerta metálica, además para evidenciar que fue la parte del frente o fachada del inmueble la que se convino en remodelar con violación de las ordenanzas municipales. En el caso de autos se evidencia que no se han dado los supuestos señalados en la Ley sustantiva civil, en consecuencia estamos en presencia de una prueba irregular, por lo que este juzgador la desestima y así se declara.

   En cuanto al plano de planta correspondiente a la porción arrendada, promovido por la parte demandada a los fines de demostrar que el área del jardín se encuentra situada en la parte delantera del inmueble, este tribunal considera que dicha probanza no resulta pertinente con el objeto de la controversia y así se declara.

   El artículo 1.592 del Código Civil, establece “..El arrendador tiene dos obligaciones principales:

1. ) Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia y para el uso determinado en el contrato, o a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias.

2. ) Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.

   Se afirma con mucho acierto que la fase probatoria es la más importante dentro del proceso, porque de ella depende la decisión que deberá tomar el órgano jurisdiccional. De nada sirven los alegatos expuestos, o ser titular de un derecho incontrovertido, si en el debate probatorio no se demuestran. Cuando el actor introduce su escrito libelar, ya sabe cuales son los extremos probatorios que tiene que demostrar, por cuanto en el momento de introducir su demanda asume la carga de la prueba, y dependiendo de la conducta procesal que adopte el demandado al momento de contestar, podrá determinarse si éste conserva la carga de la prueba, o si por el contrario se ha trasladado la carga de la prueba al demandado.

   En el caso de autos se observa que la carga de la prueba corresponde al demandado, quien debe probar su solvencia, por cuanto la acción intentada en su contra es el cumplimiento del contrato de arrendamiento que suscribió con el actor, por falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses de marzo, abril y mayo de 2001. Y como quiera que la parte demandada no demostró su solvencia, es preciso admitir que incumplió con el contrato de arrendamiento y en consecuencia procede el pago de las pensiones demandadas, sin embargo, no procede la entrega del inmueble por cuanto no se ha verificado el vencimiento del plazo acordado en el mencionado contrato. Y así se decide.

   DECISIÓN

   En fuerza de lo expuesto este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, DECLARA: SIN LUGAR la RECONVENCIÓN propuesta por la ciudadana M.D.V.G.D.M.; CON LUGAR la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, del inmueble constituido por una porción de terreno con un área aproximada de 75 mts2., el cual forma parte de un inmueble ubicado en la calle Boyacá, casa Nº 18, de la ciudad de Los Teques Estado Miranda, incoada por el ciudadano C.B.M. contra la ciudadana M.D.V.G.D.M., ambos plenamente identificados. SE CONDENA a la parte demandada a cancelar a la parte actora la suma de setecientos cincuenta mil bolívares (Bs. 750.000,00) por concepto de los cánones de arrendamiento de los meses de marzo, abril y mayo del año 2001, la suma de ocho millones trescientos mil bolívares (Bs. 8.300.000,00) por concepto de la suma de los cánones de arrendamiento desde el día 18/06/01 hasta el día 15 de enero de 2004, tal y como fue pactado en la cláusula tercera del mencionado contrato, debidamente autenticado ante la Notaria Publica del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, inserto bajo el Nº 22, tomo 118 de los libros de autenticaciones respectivos.

   Se condena en costas a la parte demandada.

   De conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes en virtud de que el presente fallo ha sido dictado fuera del lapso legal.

   Regístrese y Publíquese y déjese copia certificada.

   Dada, firmada y sellada en la Sala de Despachos del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en Los Teques, a los veintisiete (27) días del mes de febrero del año dos mil cuatro (2004). Años 193º y 145º Independencia y Federación.

   EL JUEZ,

   H.J. ANGRISANO SILVA

   LA SECRETARIA ACC,

   M.B.

   En la misma fecha se registró y publicó la anterior decisión siendo las 12:00 m.

   LA SECRETARIA ACC

   HJAS/icbc

   Exp 21.681