Decisión de Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Agrario de Nueva Esparta, de 29 de Abril de 2009
| Fecha de Resolución | 29 de Abril de 2009 |
| Emisor | Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Agrario |
| Ponente | Jiam Salmen de Contreras |
| Procedimiento | Cumplimiento De Contrato |
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y AGRARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO NUEVA ESPARTA.
La Asunción, 29 de abril de 2009
199° y 150°
Visto el escrito presentado en fecha 23-04-09 por los abogados J.L.G.L. y A.J.G.A., en su carácter de apoderado judiciales de la parte actora, ciudadano L.S.B.R., mediante el cual dando cumplimiento al auto emitido en fecha 26-02-09, proceden a ampliar pruebas respecto a la ilusoriedad de la ejecución del fallo, alegando lo explanado en el escrito libelar y asimismo alegando:
-que su representado había dado cumplimiento íntegro a las obligaciones surgidas a su cargo con ocasión del contrato de promesa bilateral de compraventa, pagando la totalidad del precio convenido en forma anticipada a la protocolización del instrumento definitivo de compraventa.
-que dicho comportamiento había puesto a su representada en una situación de desventaja o debilidad jurídica ante la constructora PROMOCIONES MIRADOR, C.A, la cual había perdido todo interés en dar cumplimiento a su obligación de ejecutar a cabalidad la obra prometida, pues no tenía nada mas por recibir llegado el momento de firmar la venta definitiva.
-que dado el incremento del valor de la propiedad inmobiliaria experimentado en los últimos años, resultaba más atractivo a la empresa incumplir el contrato que lo obligaba ante su representado y dar venta a un tercero el inmueble prometido, a cambio de un precio mayor, o quizás, simplemente a enajenar la totalidad del proyecto a un tercero, dejando totalmente desprotegido a quienes habían entregado a la empresa PROMOCIONES MIRADOR, C.A, la parte mas importante de su capital ahorrado, pues se trataba del dinero destinado a procurarse una vivienda propia-
-que de producirse la enajenación del inmueble del cual forma parte indivisa la vivienda adquirida, la posición del señor L.S.B.R., quedaría reducida a la de un simple acreedor quirografario de una empresa, cuyo único bien conocido, lo constituía dicha parcela y las bienhechurías sobre ella construidas.
-que la prohibición de enajenar y gravar bajo las circunstancias descritas, no podía causar daño alguno a la empresa constructora demandada, siempre y cuando su intención sea efectivamente el dar cumplimiento al proyecto habitacional del cual forma parte el inmueble prometido a su representado.
-que la libertad de enajenar había sido comprometida desde el momento que PROMOCIONES EL MIRADOR, C.A, había ofrecido en venta al público las viviendas que desarrollaría sobre dicho inmueble y mas importante aún, desde que había recibido sumas de dinero a cuenta del precio de las viviendas-
-que habiendo trascurrido íntegramente el plazo convencionalmente pactado para la entrega de los inmuebles (incluso el plazo de gracia) sin que la vendedora haya cumplido su compromiso, no podían menos que solicitar de este Juzgado se les conceda el aseguramiento del bien del cual forma parte el inmueble prometido.
-que la demandada PROMOCIONES MIRADOR, C.A, había hipotecado a favor de Sofitasa banco Universal, la parcela sobre la cual se construía el CONJUNTO RESIDENCIAL MIRADOR PLAZA, incluidas por supuesto, todas las edificaciones que sobre ella se erijan.
-que dicho gravamen consta en instrumento contentivo del crédito con garantía hipotecaria que fuera protocolizada por ante al Oficina de Registro Público del Municipio Maneiro de este Estado, en fecha 14 de mayo de 207, bajo el Nro. 21, tomo 6, Protocolo 1° y que la demandada había recibido una línea de crédito por la cantidad de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,00), mediante el cual se constituyó hipoteca a favor del Banco hasta por la cantidad de UN MILLÓN OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.800.000,00).
-que posteriormente la demandada había solicitado y le había sido otorgado un incremento de su línea de crédito, la cual en día ascendía a la suma de DOS MILLONES SE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,00) garantizado por una hipoteca de TRES MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 3.600.000,00), lo cual constaba en instrumento de ampliación de crédito Protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Maneiro de este Estado, en fecha 25 de septiembre de 2007, bajo el Nro. 48, Tomo 14, Protocolo 1°
-que la cantidad que había cancelado su patrocinado a la demandada, equivalía a más del 25%. del empréstito que le había otorgado el Banco Sofitasa, lo que sumado al estado de morosidad en que encontraba PROMOCIONES MIRADOR, C.A, en el cumplimiento de sus obligaciones justificaba plenamente la procedencia de la medida, y que sólo el hecho de existir un gravamen hipotecario que garantiza un financiamiento bancario de tal envergadura, constituía un riesgo considerable de insolvencia, ante el cual debería otorgársele al demandante un mínimo de seguridad, a través del decreto de una medida que se le prohíba no sólo eventuales enajenaciones a terceros, sino mas importante aún, el que la demandada agrave la situación del pasivo en patrimonio, solicitando nuevos endeudamientos cuyo pago se aseguraría con nuevas garantías reales construidas sobre el inmueble. .
-que el fundamento para acordar la medida se había centrado en que el inmueble pretendido se encontraba hipotecado, haciendo manifiesto el riesgo de que fuera ejecutado.
De acuerdo al criterio sostenido por la Sala de Casación Civil en fecha 10-10-06 pronunciada en el expediente Nro. 000296 en la cual expresó:
…Del fragmento de la recurrida antes transcrito, así como de la revisión de todo el contenido del fallo recurrido, esta Sala constata que efectivamente, tal y como fue denunciado, el juzgador de alzada luego de señalar someramente que se cumplen los requisitos del fumus boni iuris y el periculum in mora, cuando expresa (“la presunción grave del derecho que se reclama consta con el abundante material probatorio”) y (“el peligro en la demora, lo constituye la intención de que los demandados procuren seguir burlando los derechos de la parte actora”), no expresó los hechos concretos y las razones que justifican la decisión, con el consecuente riesgo manifiesto de que quede ilusoria la ejecución del fallo periculum in damni; ello en cumplimiento de su deber de motivar las circunstancias de hecho que comprueban la verificación de los supuestos exigidos en los artículos 585 y 588 del Código de Procedimiento Civil.
Así, al no haber aportado el jurisdicente de alzada, las razones fácticas por las cuales consideró cumplidos estos requisitos, la Sala no puede realizar el control de la legalidad del fallo dentro de los límites de la casación, en este sentido tal y como lo afirma el conspicuo procesalista patrio Doctor H.C. en su obra “Casación Civil”, U.C.V. 1963. Tomo I, página 127, “Es indispensable que cada sentencia lleve en sí misma la prueba de su legalidad”.
En toda sentencia el juez realiza una operación lógica de vinculación de la norma general (artículos 585 y 588 del Código de Procedimiento Civil) con el caso concreto; esa operación lógica consiste en un razonamiento jurídico que el juez tiene que explanar en la sentencia, y al hacerlo cumple con su deber de explicación y justificación de la decisión del problema jurídico que le ha sido planteado. Es decir, el deber de motivar la sentencia consiste en la explicación por parte del juez del razonamiento lógico que justifica la decisión que tomó respecto al caso concreto, dentro de las reglas de derecho con fundamentos jurídicos. Por lo demás, la explicación y justificación debe ser clara para que pueda ser comprensible tanto para las partes involucradas como para la comunidad….
Del extracto parcialmente trascrito se desprende que como ya se expresó se le impone la obligación a los Juzgadores de expresar los motivos en los que se fundamentan para acordar o negar las medidas cautelares típicas y atípicas que sean solicitadas durante el desarrollo del proceso con miras a garantizarle a los justiciables las garantías a la tutela judicial efectiva y el acceso a la justicia, tal celosamente resguardadas en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.
En virtud de lo antes expresado, vistos y estudiados los argumentos plasmados en el libelo de reforma de la demanda así como todos y cada unos de los recaudos aportados, en cuanto al requisito relacionado con el buen derecho consta que conjuntamente con el libelo de la demanda se aportó copia del contrato de promesa bilateral de compraventa autenticado por ante la Notaría Pública de Pampatar inserto bajo el Nro. 45 Tomo 125 de fecha 23-10-07 (folios 27 al 35) donde figuran los sujetos que actúan en este proceso y asimismo con respecto al requerimiento relacionado con el Periculum In Mora, emerge de este cuaderno de medidas que la parte actora consignó copia del contrato de la línea de crédito otorgada pro el Banco Sofitasa a la demandada PROMOCIONES MIRADOR, C.A, protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Maneiro de este Estado, en fecha 14 de mayo de 2007, bajo el Nro. 21, Tomo 6, Protocolo 1° por la cantidad de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,00), mediante el cual constituyó hipoteca a favor del banco hasta por la cantidad de UN MILLÓN OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.800.000,00) y asimismo copia del contrato del incremento de la línea de crédito otorgada por la referida entidad bancaria a la parte demandada, por un monto de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.00,00) garantizando por una hipoteca de TRES MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 3.600.000,00).
Vale decir que si bien el artículo 586 del Código de Procedimiento Civil establece que el Juez limitará las medidas a los bienes que sean estrictamente necesarios para garantizar las resultas del proceso, en este caso el área del inmueble sobre el que se pretende recaiga la medida lo constituye una extensión de Tres Mil Cuatrocientos Ochenta y Tres Metros Cuadrados con Treinta y Ocho Centímetros Cuadrados ( 3.483,38mtrs2) y que la misma es el producto de la integración efectuada mediante documento sometido a Registro Público de cuatro (4) parcelas, por lo cual el Tribunal se encuentra impedido de limitar dicha medida a los bienes que sean necesarios para garantizar las resultas del proceso y decreta la misma sobre todo el inmueble.
En tal sentido, al considerar que la referida circunstancia indudablemente puede en un momento dado generar riesgos que afecten, obstaculicen o impidan la ejecución del fallo que recaiga en este proceso, en caso de que beneficie los intereses de la parte actora, se estima cumplido dicho extremo, y en consecuencia de conformidad con lo establecido en los artículos 585 y 588 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 586 ejusdem decreta Medida de Prohibición de Enajenar y Gravar, sobre cuatro (4) parcelas de terreno ubicadas en el sector K, de la Urbanización playas El Ángel, Jurisdicción del Municipio Autónomo Maneiro de este Estado, donde se desarrollará el Conjunto Residencial MIRADOR PLAZA. Las cuales se describen a continuación:
1)PARCELA K-110: Con un área aproximada de Seiscientos Veinte metros cuadrados con veinte Centímetros Cuadrados (620,20mtrs2) comprendida dentro de los siguientes linderos y medidas: NOROESTE: En 35,51 mtrs, con la parcela K-111; ESTE: En 45,70mtrs, con la calle El Mero; SURESTE: En 45,70mtrs, con calle El Mero; y SUROESTE: En 23,25 mtrs, con la parcela K-139.
2)PARCELA K-111; Con un área aproximada de Novecientos Setenta y Dos Metros Cuadrados con Cincuenta Centímetros Cuadrados (972,50mtrs2), comprendida dentro de los siguientes linderos y medidas: NOROESTE: En 37,09 mtrs, con la parcela K-112; SURESTE: En 35,51mtrs, con parcela K-110; NORESTE: En 26,62mtrs, con calle El Mero; y SUROESTE: En 26,40 mtrs, con la parcela K-140.
3) PARCELA K-139: Con un área aproximada de Novecientos Veintiún Metros Cuadrados con Sesenta y Cuatro Centímetros Cuadrados (921,64mtrs2), comprendida dentro de los siguientes linderos y medidas: NORESTE: En 23,25 mtrs, con la parcela K-110; SURESTE: En 36,14mtrs, con calle El mero, SUROESTE: En 25,29 mtrs, con calle El Sábalo y NOROESTE:En 36,44 mtrs, con parcela K-140.
4). PARCELA 140: Con un área aproximada de Novecientos Sesenta y Nueve Metros Cuadrados con Cuatro Centímetros Cuadrados (969,04 mtrs2) comprendida dentro de los siguientes linderos y medidas: NOROESTE: En 36,97 mtrs, con la parcela K-141; SURESTE: En 36,44mtrs, con parcela K-139; NORESTE: En 26,40mtrs, con parcela K-111 y SUROESTE: En 26,40 mtrs, con calle El Sábalo. Dichas parcelas se distinguen con las siglas y números .K-110, K-111, K-139 y K-140 del Sector K en los planos de la Urbanización Playas El Ángel, los cuales se encuentran anexos al cuaderno de comprobantes del documento de urbanización o parcelamiento, debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Autónomo Maneiro de este estado, en fecha 05 de mayo de 1.970, anotado bajo el Nro. 23, folios 37 y siguientes al protocolo Primero (1) Segundo trimestre, con ajustes o modificaciones que figuran en el mismo expediente. Los lotes antes identificados le pertenecen a la Sociedad Mercantil PROMOCIONES MIRADOR, C.A, según consta de documento autenticado por ante la Notaría Duodécima (XII) de la Ciudad de Caracas del Área Metropolitana, en fecha ocho (8) del mes de diciembre del año 1.992, anotado bajo el Nro. 24, Tomo 232 de los libros de autenticaciones llevados por ante esa Notaría y debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Autónomo Maneiro de este estado, en fecha 09 de diciembre de 1992, registrado bajo el Nro. 43, folios del 169 al 173, Protocolo Primero (1) Tomo Nro. 14, Cuarto Trimestre del citado año y anexos agregados al cuaderno de comprobantes bajo los Nros. 261 y 262, Planos y oficio de Inos, actualmente Hidrocaribe. Las referidas parcelas se hallan integradas, según consta de documento protocolizado en fecha 27 de octubre de 2008, por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Maneiro de este estado, bajo el Nro. 24, Protocolo Primero, Tomo Nro. 5, y la unificación de dichas parcelas pasa a tener una extensión total de Tres Mil Cuatrocientos Ochenta y Tres Metros Cuadrados con Treinta y Ocho Centímetros Cuadrados (3.483,38mtrs2), la cual se encuentra comprendida dentro de los siguientes linderos: NORTE: conformado por dos (2) segmentos rectos, el primero de longitud con Treinta Seis Metros con Ochenta y Cinco Centímetros (36,80mtrs)m comprendidos entre los puntos P-1 (NORTE: 1.214633,410; ESTE: 411.109,465) y P-2 (NORTE: 1.214.653,747; ESTE: 411.149,193), el segundo segmento de longitud Treinta y Seis Metros con Ochenta y Cinco Centímetros ( 36,85mtrs), comprendidos entre los puntos P-2 ( NORTE: 1.214.653, 747; ESTE: 411.140,193) y P-3 (NORTE: 1.214.674,085; ESTE: 411.170.920); SUR: conformado por Cuatro (4) segmentos rectos, y Una (01) línea curva, el primer segmento de longitud Once Metros con Cincuenta y Nueve Centímetros (11,59mtrs), comprendido entre los puntos P-5 (NORTE: 1.214.640,193; ESTE: 411.186,437), y el P-6 (NORTE: 1.214.628,991; ESTE: 411.183,449), el segundo segmento de longitud Diez Metros con Sesenta y Cuatro Centímetros (10,64mtrs) comprendido entre los puntos P-6 (NORTE: 1.214.628,991; ESTE: 411.183.449) y P-7 ( NORTE: 1.214.620,316 ESTE: 411.177,282, el tercer segmento de longitud Doce Metros con Veintitrés Centímetros (12,23mtrs), comprendido entre los puntos P-7 (NORTE: 1.214.220,316, ESTE: 411.177,282) y P-8 (NORTE: 1214.612,191, ESTE: 411.168,142), el cuarto segmento de longitud Treinta y Tres Metros con Noventa y Seis Centímetros (33,96 mtrs), comprendido entre los puntos P-8 (NORTE 1.214.612,191, ESTE: 411.168,142) y P-9 (NORTE: 1.214.589,633, ESTE: 411.142,760), y una línea curva de longitud Tres Metros con Treinta y Cinco Centímetros (3,35mtrs), comprendido entre los puntos P-9 (NORTE: 1.214.589,633, ESTE: 411.142,760) y P-10 (NORTE: 1.214.590,068, ESTE: 411.139,788); ESTE: conformado por Dos (2) segmentos rectos, el primer segmento de longitud Veintiséis Metros con Sesenta y Dos Centímetros (26,62mtrs), comprendido entre los puntos P-3 (NORTE: 1.214.674,085; ESTE: 411.170,920), y el P-4 (NORTE: 1.214.651,319; ESTE: 411.184,708), y el segundo segmento de longitud Once Metros con Veintiséis Centímetros (11,26mtrs) comprendido entre los puntos P-4 (NORTE: 1.214.651,319; ESTE: 411.184.708) y P-5( NORTE: 1.214.640,193 ESTE: 411.186,437); OESTE: conformado por Dos (2) segmentos rectos, el primer segmento de longitud Veintiséis Metros con Cuarenta y Nueve Centímetros (26,49mtrs) comprendido entre los puntos P-10 (NORTE: 1.214.590,068; ESTE: 411.139,788), y el P-11 (NORTE: 1.214.611,760; ESTE: 411.124,567), el segundo segmento de longitud Veintiséis Metros con Cuarenta Centímetros (26,40mtrs) comprendido entre los puntos P-11 (NORTE: 1.214.611,760; ESTE: 411.124.567) y P-1( NORTE: 1.214.633,410 ESTE: 411.109,465). Particípese lo conducente a la Oficina de Registro Subalterno antes mencionada, a los fines de que estampe las notas marginales correspondientes, advirtiéndosele que en atención al artículo 587 del Código de Procedimiento Civil para el caso de que el bien identificado pertenezca según documento protocolizado a terceros, deberá abstenerse de estampar la nota marginal y participarlo de inmediato a este Tribunal. Líbrese oficio.
LA JUEZA,
Dra. JIAM S.D.C..
LA SECRETARIA,
Abg. C.F..
JSDC/CF/gdeo.-
EXP. Nro. 10707-09
En esta misma fecha se libró el correspondiente oficio. Conste,
LA SECRETARIA,
Abg. C.F.
