Decisión de Juzgado Primero de Primera Instancia Agraria de Lara (Extensión Barquisimeto), de 3 de Febrero de 2005
| Fecha de Resolución | 3 de Febrero de 2005 |
| Emisor | Juzgado Primero de Primera Instancia Agraria |
| Ponente | Elias de Jesús Heneche Tovar |
| Procedimiento | Resolución De Contrato |
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado de Primera Instancia Agraria de la Region Agraria del Estado Lara
ASUNTO : KP02-A-2003-000042
DEMANDANTE: Benilde (Vda) de Garmendia, titular de la cédula de identidad No. 194.947, domiciliada en la población de El Tocuyo, Municipio Morán del Estado Lara
APODERADO: J.A.A.C., abogado en ejercicio e inscrito en el inpreabogado bajo el No. 29566.
Demandados: L.P.C. y S.R.P.C.
venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad N°. 5.437.456 y 7.461.893 respectivamente.
APODERADO: F.R.R., abogado en ejercicio e inscrito en el inpreabogado bajo el No. 5.017.
Motivo: Resolución de Contrato de Arrendamiento
Por libelo de demanda presentado en fecha 05 de agosto del 2003, la ciudadana B.D.G., procedió a demandar por Resolución de Contrato y Daños y Perjuicios, a los ciudadanos: L.P.C. y S.R.P.C., a la misma acompañó contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Publica del Tocuyo en fecha 18/04/2002, bajo el N° 65, Tomo 5, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa notaria, el cual cursa a los folios 7 y 8 del expediente, y comunicación de fecha 27/05/2003, dirigida al abogado J.A.A. que cursa a los folios 9 y 10.
Por auto de fecha 29/08/2003, el Tribunal admitió la demanda, ordenando la citación de los demandados para el acto de contestación a la demanda; cumplidos los tramites inherentes a la citación, la parte demandada procedió a otorgar poder al abogado F.R. conforme consta de los folios 17 al 19 del expediente.
En la oportunidad de la contestación a la demandada, la parte demandada procedió a rechazar la pretensión de la actora, y se excepciono aduciendo que la parte actora , no cumplió con el contrato al no ceder la totalidad del área dada en arrendamiento. Asimismo procedió por tal motivo a reconvenir a la parte actora por daños y perjuicios. Admitida la reconvención la parte actora reconvenida mediante escrito que cursa a los folios 64 y 65, procedió a dar contestación a la reconvención rechazando la pretensión de la parte demandada en cuanto a la indemnización de daños y perjuicios. Verificada la contestación a la reconvención, el Tribunal por auto de fecha 21/11/03, fijó la oportunidad para la Audiencia Preliminar, la cual se efectuó en fecha 01/12/03 conforme consta en acta que riela a los folios 66 y 67.
Por auto de fecha 09 /02/04, el Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 236 de la Ley de Tierras y Desarrollo Agrario, procedió a fijar los límites en los cuales quedó establecida la relación sustancial controvertida y abrió a pruebas el proceso por cinco días de despacho conforme consta en auto que cursa a los folios 77 y 78.
Las partes promovieron pruebas, las cuales fueron admitidas y evacuadas anticipadas a la audiencia oral, inspección y experticia.
En fecha 18/05/04, el Tribunal se traslado al inmueble para la práctica de la Inspección Judicial, y procedió a evacuar los particulares peticionados por la parte promoverte, conforme consta en acta que cursa desde el folio 89 al 91. Con relación a la experticia , el experto designado por este Tribunal, Ing. R.H., consigno informe que cursa en autos del folio 95 al 101.
Por auto de fecha 01/12/04, el Tribunal fijó la oportunidad para la realización de la Audiencia Probatoria, previa notificación de las partes, la cual se verificó el 31/01/05, oportunidad en la cual el Juez al finalizar la audiencia pronunció en forma verbal la sentencia, por lo que estando dentro de la oportunidad legal para extender en forma escrita la sentencia de conformidad con lo dispuesto en el artículo 243 de la Ley de Tierras y Desarrollo Agrario, este tribunal procede a hacerlo en los siguientes términos:
Este Tribunal en auto de fecha 09 de febrero del 2004, fijó los limites de la relación sustancial controvertida de conformidad con lo dispuesto en el artículo 236 de la Ley de Tierras y Desarrollo Agrario, en tal oportunidad de acuerdo a las defensas y excepciones expuestas por las partes en la demanda, contestación, reconvención y contestación a la reconvención, quedó reconocido en el proceso que la ciudadana B.D.G., cedió 13 hectáreas del sector La vega, de la Hacienda La Pandita Municipio Moran del Estado Lara, en calidad de arrendamiento a los ciudadanos: L.P.C. Y S.R.P.C., a cambio de percibir un canon en especie equivalente al 30 por ciento de las pacas de heno producidas, las cuales serían colocadas en los depositados de la arrendadora; esta a cambio aportaría la semilla y el agua para el riego, asimismo establecieron que el tiempo de duración de la relación arrendaticia sería de dos años, el primer año exonerado en lo que respecta al pago del canon; es importante precisar que el contrato en referencia cursa en original del folio 7 al 8 del expediente, fue aportado por la parte actora con su demanda y los demandados en la oportunidad de la contestación, no lo tacharon, ni impugnaron, por lo que este Tribunal en conformidad con lo dispuesto en el artículo 1357 del Código Civil, lo aprecia en todo su valor probatorio.
Ahora bien, la relación arrendaticia tiene por objeto un inmueble de vocación agraria, por lo que aplica para su regulación las disposiciones del Código Civil en lo referente a los arrendamientos de predios rústicos.
La parte demandada al contestar la demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento intentada por la parte actora, opuso la excepción de contrato no cumplido aduciendo para ello que la arrendadora no había permitido el disfrute de todo el inmueble cedido por el contrato, motivo por el cual reconvino a la actora para que esta conviniera en pagar por concepto de daños y perjuicios la perdida sufrida por la falta de la arrendadora en entregar el resto del área cedida por el contrato; a su vez la parte actora en su demanda por resolución de contrato por falta de pago de cánones de arrendamiento peticiono los daños y perjuicios producidos por no haber percibido dicho pago, de manera pues que la acción instaurada por la parte actora tiene por objeto la resolución del contrato, y la defensa de la demanda es rebatir tal defensa con la excepción de contrato no cumplido y exigir además el pago por indemnización por daños y perjuicios derivados por el incumplimiento de la actora.
La parte actora en su demanda al peticionar los daños señalo lo siguiente:
Sic: ¨ 2) Los daños y perjuicios contractuales derivados su incumplimiento, los cuales estimamos en la suma de DIEZ MILLONEZ DE BOLIVARES (Bs. 10.000.000,oo) monto que corresponde a la estimación de los cánones que ha dejado de cancelar, MÁS LOS QUE SE SIGAN CAUSANDO, a razón de DOS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.2.500.000,oo) mensuales, que es un monto estimativo de los que debería estar cancelando los arrendatarios por concepto del 30 % de las pacas que debía producir…¨
Observamos de tal pretensión que es en la demanda donde el actor modifica el canon en especie y procede a estimar su equivalente en moneda. El contrato de arrendamiento, en su cláusula tercera, con relación al canon señala:
Sic: ¨…El canon de arrendamiento es el siguiente: Del total de pacas de heno producidas, LOS ARRENDATARIOS entregarán a LA ARRENDADORA el TREINTA POR CIENTO (30%) de las pacas de heno producidas….(OMISIS)…¨
La parte demanda en su escrito de contestación con relación a tal elemento del contrato adujó lo siguiente:
Sic: ¨…Es cierto que el canon de arrendamiento convenido fue el pago del treinta por ciento (30%) de las pacas de heno producidas, durante el segundo año de vigencia del contrato….(OMISIS)……La suma de TREINTA MILLONES TREINTA MIL BOLIVARES (Bs.30.030.000,oo), como lucro cesante, suma ésta dejada de percibir por la no utilización de las siete hectáreas (7has) y no producción de veinte mil veinte (20.020) pacas de heno, a razón de 1820 pacas por corte por once (11) cortes que debieron efectuarse durante la vigencia del contrato, a razón de Un Mil Quinientos Bolívares (Bs.1.500,oo) promedio…¨
Tales defensas evidencian que entre las partes el canon constituyó punto crucial para exigir su cumplimiento, además de ello el área desarrollada con la producción de heno sería vinculante para su determinación, ya que las partes al pactar establecieron un porcentaje de dicha producción que sería entregada a la parte actora, así lo aprecia este Tribunal en conformidad con lo dispuesto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. Es importante también precisar que la intención de la parte actora no es la de continuar con la relación contractual, y por parte de la demandada reconvincente tampoco lo es que se le restituya el área restante cedida por el contrato, lo que permite inferir que esta acción presente una falta de determinación del canon de arrendamiento. Al respecto dispone el artículo 1619 del Código Civil, lo siguiente:
Sic: ¨ Si en el arrendamiento de un predio rústico se le da mayor o menor cabida de la que realmente tiene, no hay lugar a aumento o disminución de precio, sino en los casos señalados y según las reglas establecidas para la venta...¨
Es así que en el artículo 1496 del mencionado código establece:
Sic: ¨…Si la venta de un inmueble se ha hecho con expresión de su cabida, a razón de tanto por medida, el vendedor está obligado a entregar al comprador que lo exija, la cantidad expresada en el contrato…Cuando esto no sea posible, o el comprador no lo exija, el vendedor estará obligado a sufrir una disminución proporcional en el precio…¨
Ahora bien, al no estar en posesión los arrendatarios de toda el área, es evidente que el pago del canon en especie sería el correspondiente a la explotación de las tres hectáreas, no obstante la parte actora en su demanda alegó el incumplimiento del pago del canon de los meses de abril, mayo y agosto, sin expresar las razones por las cuales efectuó las estimación en DOS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.500.000,oo), tal indeterminación coloca en indefensión a la parte demandada, quien no opuso defensa previa para exigir las razones por las cuales se efectuó tal estimación, esto acaecido tiempo después del contrato, permite inferir que el pago del canon de arrendamiento en especie debió ser controlado por las partes para poder exigir el cumplimiento de la obligación, ya que era importante el producto pacas de heno, y no especulaciones sobre su ponderación en moneda. Y así se establece.
La relación contractual arrendaticia, conlleva a una tutela o amparo de los arrendatarios, es así que la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, en Sentencia Nro 219 del 09 de agosto del 2001, en relación a dicho derecho de permanencia, estableció que de acuerdo a la Doctrina, se trata de un especial derecho real inmobiliario, que legitima a su titular (Productor Agrario) para protegerse frente a los intentos de interrupción de su actividad, asimismo la posibilidad de acceder a la propiedad del fundo en el que desarrolla de manera directa, y efectiva. Tal legitimación aclara la que decisión puede extenderse incluso a los sujetos con ocupación de origen contractual. La Ley de Reforma Agraria (derogada) establecía todo un régimen de protección a tal derecho, por el cual se exigía la autorización para la interposición de acción que conllevara el desalojo de productores arrendatarios de predios rústicos conforme a lo dispuesto en el artículo 148 de la mencionada Ley derogada, que a su vez también establecía circunstancias excepcionales por las cuales el productor arrendatario, podía efectuar la disminución del canon (artículo 144 eiusdem). La acción judicial fue propuesta durante la vigencia de la nueva Ley de Tierras y Desarrollo Agrario, esta establece en el numeral cuarto de su artículo 17, que garantiza: “A todos los campesinos y campesinas, el derecho fundamental a perseguir su progreso material y desarrollo humano en libertad, con dignidad e igualdad de oportunidades. En tal sentido, no podrán ser desalojados de ninguna tierra ociosa o inculta que ocupen con fines de obtener una adjudicación de tierras, sin que se cumpla previamente con el debido proceso administrativo por ante el Instituto Nacional de Tierras”.
La Ley establece como sujetos beneficiarios de ella, en su artículo 13, a: “todos los venezolanos y venezolanas que hayan optado por el Trabajo rural y, especialmente, la producción agraria como oficio u ocupación principal”. Asimismo le garantiza el derecho a ser adjudicado de una parcela para la producción agraria, de acuerdo a lo previsto en el numeral 1ero del artículo 15 eiusdem. Todo lo cual permite colegir que la Ley de Tierras y Desarrollo Agrario, también tutela el Derecho de Permanencia, que es consecuencia de la promoción del desarrollo rural integral al cual esta obligado el Estado conforme a lo dispuesto en el artículo 306 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y que reconoce en igual forma en el artículo 307 eiusdem, al establecer el derecho de los campesinos o campesinas y demás productores o productoras agropecuarios a la propiedad de la Tierra, en los casos y forma especificados por la Ley.
Dispone el artículo 1624 del Código Civil las causas por las cuales puede efectuarse la reducción del pago del canon de arrendamiento. Igualmente dispone el artículo 144 de la derogada Ley de Reforma Agraria, que amparó hasta el día de su derogatoria a todos los productores, y posterior a su derogatoria la nueva Ley de Tierras y Desarrollo Agrario. La referida Ley derogada, establecía que en caso de arrendamiento con arrendatarios calificados como pequeños y medianos productores la falta de pago de la pensión arrendaticia no sería motivo para peticionar la resolución de contrato cuando tal incumplimiento se deba: a) pérdida comprobada de la mitad o mas de la cosecha o de los animales y; b) que ello sea consecuencia de los casos tipificados en el aparte primero del mencionado artículo 1624 del Código Civil. Señala igualmente dicha norma que también cualquier otra causa ajena a la voluntad del arrendatario y éste no disponga de otra actividad económica o fuente de ingresos distinta e independiente de la explotación del predio arrendado, suficiente para el pago del canon.-
Dispone el artículo 1592 del Código Civil, que el arrendatario tiene dos obligaciones:
1) Servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquel que pueda presumirse, según las circunstancias.
2) Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos
Es precisamente la segunda obligación la que constituyo fundamento fáctico para la parte actora reconvenida, para exigir la resolución del contrato, esto es el pago de las pacas de heno, ahora bien, corresponde a la parte demandada reconveniente acreditar en el proceso, haber cumplido con su obligación, no obstante ello, la parte se excepciono alegando que la arrendataria se negó a recibir las pacas de heno, ya que no permitió su deposito lo cual limitaba a los arrendatarios para cumplir con tal obligación, esto aunado al hecho de la necesaria determinación de lo producido como factor importante para determinar el pago correspondiente por concepto de canon, impedía a los arrendatarios poder cumplir con su obligación, conforme se evidencia de la misivas producidas y la declaraciones de los testigos aportados en la audiencia, situación devenida por la falta de explotación del resto del área cedida en arrendamiento, de haber exigido la parte actora el cumplimiento de la obligación, también le correspondía señalar las pacas producidas en los meses en los cuales no se efectuó el pago del canon en especie y de determinarse la procedencia de la acción conllevaría a exigir a los arrendatarios una ejecución de tipo especifica en caso de proceder a la ejecución forzosa en los términos previstos en el artículo 528 del Código de Procedimiento Civil y de no poder llevarse a cabo la misma se procedería conforme a una ejecución expropiatoria, por tanto al determinarse que el incumplimiento a los pagos de los cánones en especie, no obedeció a causa imputable a los arrendatarios, debe ser declarada sin lugar la demanda por resolución de contrato interpuesta por la parte actora reconvenida con fundamento en el ordinal segundo del artículo 1592 del Código Civil, e igualmente improcedente la acción subsidiaria interpuesta con fundamento en el artículo 1167 del Código Civil, de daños y perjuicios derivados del incumplimiento por no haber resultado del dolo de los arrendatarios, según lo dispone el artículo 1275 del Código Civil. Y así se decide.
La parte demandada reconviniente peticiono los daños y perjuicios causados por el incumplimiento de la arrendadora al desalojarlos del resto del área cedida en arrendamiento, lo cual evidencia que no peticiono el cumplimiento del contrato, sino una indemnización por la perdida sufrida.
Dispone el artículo 1167 del Código Civil, que:
¨..En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello..¨ De acuerdo a lo normado en este tipo de contrato dado la responsabilidad contractual, las partes pueden escoger la resolución ó el cumplimiento del mismo, no obstante la acción por daños derivados por el incumplimiento no conlleva reconocer el carácter subsidiario de esta acción,
Y así lo ha venido estableciendo la doctrina:
Sic. ¨…Ha sido categórica la doctrina de esta Corte en cuanto a que el Código Civil no prohíbe directa ni indirectamente que se promueva acción de daños y perjuicios independientemente de la resolución o de incumplimiento del contrato; al contrario, ordena que las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, haciendo responsable al deudor de daños y perjuicios en caso de contravención, concepto jurídicamente diferente y de efectos distintos al de inejecución o incumplimiento , cuestión esta prevista en el artículo 1167. C d C (Sala Civil, Mercantil y del Trabajo) D.F N 12, 2E, Págs. 165 y 166/ 13/06/56.
Ahora bien, como se estableció en el punto anterior, al señalar la improcedencia de la acción de resolución de contrato de arrendamiento por no haber determinado la parte actora cual fue la producción de pacas para los meses indicados en la demanda, y siendo que la pretensión de los arrendatarios reconvinentes es precisamente lo dejado de producir en el área no entrega por la arrendadora, circunstancia esta que fue informada a este Tribunal en experticia y trato oral de la misma en audiencia, que permite efectuar un estimado de producción, no obstante como se señaló los arrendatarios demandaron el pago de lo dejado de percibir, asimismo en audiencia los testigos y las partes al efectuar sus defensas, dejaron claro que la arrendadora efectuó la exoneración de pago de canon por el primer año del contrato, y los trabajos de mecanización y deforestación fueron realizados por ambas partes, una aportaba la maquinaria, y los arrendatarios el pago de los jornales correspondientes a los maquinistas, esto supone una actividad en conjunto, la arrendadora en su contestación a la reconvención se excepciona aduciendo el fundado temor de posibles invasiones en su finca, lo cual es del conocimiento de este Tribunal ya que conoció de p.I. y tomando en cuenta la cercanía del inmueble a los perímetros urbanos del Municipio Morán, es obvio que la falta de actividad de los arrendatarios no puede ser excusada, ya que éstos podían ejercer la demanda de cumplimiento de contrato e inclusive la Interdictal en contra de su arrendadora, lo cual no sucedió, en el primer año de vigencia del contrato, aunado al hecho de la determinación del canon de especie por diferencia de cabida del área arrendada, obligan a este Tribunal a considerar la intervención de las partes en el contrato, donde se garantizarían ingresos económicos por la explotación a ambas partes, y que no se llevo a cabo por la razón expresada, de manera pues, que para este caso no existió dolo de la arrendadora y por lo cual en conformidad con lo dispuesto en el artículo 1275 del Código Civil, debe ser declarada sin lugar la demanda reconvencional interpuesta. Y así se decide.
DISPOSITIVA:
Por las razones anteriormente expuestas, este Juzgado de Primera Instancia Agraria de la Región Agraria del Estado Lara, administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR la demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento, y Daños y Perjuicios interpuesta por la ciudadana B.D.G. en contra de los ciudadanos: L.P.C. y S.R.P.C.. SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda reconvencional interpuesta por los ciudadanos: L.P.C. y S.R.P.C., en contra de la ciudadana: B.D.G.. TERCERO: De conformidad con lo dispuesto en el artículo 275 del Código de Procedimiento Civil, se condena recíprocamente a las partes al pago de las costas de la contraria.
Publíquese y regístrese.
Dada, firmada, sellada en la Sala de Despacho del Juzgado de Primera Instancia Agraria de la Región Agraria del Estado Lara, a los tres (03) días del mes de enero del año dos mil cuatro (2004). Años: 194 y 145.
El Juez
Abg. Elías Heneche Tovar
La Secretaria
Nancy de Martínez
NOTA: En esta misma fecha, siendo las : se publicó y registró la presente decisión.
