Decisión de Juzgado Segundo De Primera Instancia En Lo Civil Y Mercantil de Aragua, de 14 de Diciembre de 2010
| Fecha de Resolución | 14 de Diciembre de 2010 |
| Emisor | Juzgado Segundo De Primera Instancia En Lo Civil Y Mercantil |
| Ponente | Luz Garcia |
| Procedimiento | Resolucion De Contrato De Arrendamiento |
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA
Maracay, 14 de diciembre de 2010.-
200º y 151º
EXPEDIENTE Nº 48291
DEMANDANTE: B.C.F., mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.231.508, asistido por el abogado en ejercicio J.A.G.B., inscrito en el inpreabogado bajo el N° 30.997.-.
DEMANDADOS: TANG YIXIONG, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 17.777.036.-
MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
DECISION: SIN LUGAR APELACION Y CONFIRMADA LA SENTENCIA.
-I-
En fecha “29 de noviembre de 2010”, esta Alzada le dio entrada al presente expediente, en virtud del recurso de la apelación interpuesta por la abogado Y.C., inscrita en el inpreabogado bajo el N° 139.230, en su carácter acreditado en autos, contra la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y M.B.I. de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, el “15 de noviembre de 2010”, que declaró CON LUGAR la demanda de RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO intentada por el ciudadano B.C.F., mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 7.231.508, contra el ciudadano TANG YIXIONG, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 17.777.036.
Ahora bien pasando al Thema Decidendum, éste Tribunal observa lo siguiente: En fecha 01 de junio de 2008, el ciudadano B.C.F., celebro contrato de arrendamiento con el ciudadano TANG YIXIONG… (…)… El demandado, Ciudadano Juez, está violando de manera directa y flagrante las cláusulas QUINTA y VIGESIMA contractual del instrumento que nos vincula en la relación arrendaticia, cuya RESOLUCIÓN estamos demandando. Es así como, en diversas oportunidades, el resto de los inquilinos arrendados en el área aledaña al Restaurant “ La Muralla 2000, C.A” , me han presentado quejas por el desaseo, falta de higiene, malos olores y fuertes ruidos y vibraciones provenientes de dichos locales. En este sentido, hay el caso de inquilinos que han tenido que abandonar los inmuebles que les arrendé en virtud de no aguantar la situación que estamos exponiendo, generada por la conducta del identificado arrendatario TANG YIXONG, a quienes se han dirigido y éste les ha hecho caso omiso en sus justos reclamos…(…)…. En mérito de los hechos expuestos y con fundamento en los artículos 1.167, 1.264, 1593 del Código de Procedimiento Civil y 15 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con el artículo 33 eiusdem, procedo a DEMANDAR, formalmente en este acto al ciudadano TANG YIXIONG, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-17.777.036…(Omisiss)…”
- I I –
El Juez de la Primera Instancia paso a decidir la causa de la siguiente manera: “…DEL ANALISIS DEL CONTRATO. Se denota de autos, que corre inserto a los folios 08 al 11, ambos inclusive, contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Maracay, bajo el N° 12, Tomo 07, de fecha 22-01-2009, suscrito entre las partes que conforman el presente juicio, y en el cual en su cláusula Cuarta pactaron: “El plazo de duración del presente contrato es de tres (039 años fijos, contados a partir del día 01 de junio de dos mil ocho (2008), es decir tendrá vigencia hasta el día (01) de junio de dos mil once (2011). El presente contrato, y por voluntad expresa de ambas partes, sólo podrá prorrogarse, previa la voluntad dada por escrito por ambas partes, con no menos de treinta días de anticipación, y de ser prorrogado si ese fuere el caso, se suscribirá un nuevo contrato de arrendamiento, lo cual aceptan formalmente las partes aquí contratantes.” De la cláusula trascrita se observa, que la intención de las partes al contratar fue la de pactar la condición de tres (03) años fijos, el mismo se encuentra vigente a la fecha, ya que el termino de duración del mismo fenece el día 01 de junio del 2011, por lo que el contrato locativo que regula a las partes arrendaticias, es a tiempo determinado, siendo susceptible de la acción por RESOLUCION DE CONTRATO, aquí incoada como lo señala el artículo 1.167 del Código Civil. Y, así queda establecido… (…)… De las pruebas obtenidas se evidencia que el ciudadano B.C.F., celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano TANG YIXIONG, en fecha primero (01) de junio de 2008, comprometiéndose éste a devolver los locales arrendados en perfectas condiciones de limpieza, aseo y conservación, con las instalaciones eléctricas, sanitarios, grifos, cerraduras y demás accesorios en perfecto estado de funcionamiento y perfecto estado de conservación, en el mismo orden de ideas, se compromete el arrendatario a remover el motor ubicado en el área de platabanda, en virtud de los problemas que el mismo origina a los inquilinos. Queda expresamente entendido entre las partes, que queda terminantemente prohibido la circulación del personal que labora en el restaurante, a través del estacionamiento, así como también el ingreso de vehículos para carga y descarga de mercancía. El arrendatario, quedó obligado y se comprometió a entregar el inmueble al finalizar el presente contrato en las mismas condiciones en que declara recibirlo y que la negligencia en el cumplimiento de esta obligación lo haría responsable del pago de las mismas, y que el referido arrendatario incumplió con las obligaciones que le impone, no sólo la cláusula octava del contrato, sino, el artículo 1592 del Código Civil y el artículo 1594 del mismo Código, por ello, al no haber cuidado el inmueble como un buen padre de familia y al encontrarse el inmueble deteriorado, tal y como se evidencia en las probanzas aportadas en la litis, tales como las declaraciones testimoniales de los ciudadanos R.E. DEBOURG SOTO, CHECA BOLAÑOS R.A., AULAR VEGAS F.E., AULAR CRESPO J.E., R.D.A.O.L., HERNANDEZ URQUIA LESBIA COROMOTO, ELIZABETH YAJURE, ANIBAL MARQUES FIGUEIRA, FERNANDEZ DE CARABALLO C.A., la inspección judicial y los informes remitidos por la Coordinación de Contraloría Sanitaria y Saneamiento Ambienta, rielantes a los folios 55 al 62 y vto., 91 y 99; 63 al 80; y 136 al 140, ambos inclusive, considera este Juzgador que el demandado violó las cláusulas Quinta y Vigésima del contrato, por lo que la acción intentada debe ser declarada con lugar. Y así se decide. VALOR PROBATORIO En cuanto a las pruebas promovidas por el apoderado judicial de la parte demandada, y en conformidad a los consagrado en el artículo 49 Ordinal 1°, el cual consagra: “El debido proceso se aplicará a todas las actuaciones judiciales y administrativas; en consecuencia: Ordinal 1°…omisiss …Serán nulas las pruebas obtenidas mediante violación del debido proceso.” Este Criterio es sostenido por el Tribunal de Alzada, en sentencia dictada en fecha veintiuno (21) de octubre de 2010, por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, la cual declaró sin lugar la apelación interpuesta por la apoderada judicial de la parte demandada. En este mismo, orden de ideas, este jurisdicente, desecha del proceso las pruebas aportadas por la apoderada de la parte demandada, en virtud de que las mismas fueron consignadas fuera del lapso legal establecido; de acuerdo a lo contemplado en el artículo 49 del Constitucional. En tal sentido este Juzgado le otorga valor jurídico probatorio a las indicadas testimoniales, las cuales admiculadas a la pruebas de inspecciones judiciales (folios 55 y 56 de actas); y los instrumentos anexos al escrito libelar (folios 04 al 13), todo de acuerdo a los dispositivos 507, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, al no ser impugnados en su respectiva oportunidad procesal, quedaron como fidedignos, tomando como vértice los artículos 429 y 444 del tantas veces nombrado Código de Procedimiento Civil…” Quien decide una vez analizadas todas y cada una de las actas que conforman la presente causa, quien decide llega a la convicción de que la presente demanda debe prosperar en base a las siguientes consideraciones: El contrato de arrendamiento puede ser objeto de resolución, por motivo de incumplimiento, tal como acontece con cualquier otro contrato sinalagmático o bilateral, con la diferencia en cuanto al tipo de relación especialmente en orden con el tiempo de su duración, dado que en la arrendaticia para ponerle término a la misma debido a su incumplimiento, puede ser por tiempo determinado o a plazo fijo…(…)…La resolución del contrato así entendida presenta algunos elementos que la distinguen de otras acciones, entre los cuales podemos observar los siguientes:
a.- La acción resolutoria es un derecho, un acto facultativo u opcional, no obligatorio, renunciable, transmisible y prescriptible.
En otro orden de ideas es el Derecho que tiene cualesquiera de las partes contratantes de poner término al contrato a través de la resolución del mismo, fundamentada en el incumplimiento a que se refiere el artículo 1.167 del Código Civil, se encuentra ubicado en la categoría genérica de derechos subjetivos que se conocen en la doctrina como derechos de extinción, y dentro de los mismos los que CARNELUTTI definió como derechos de impugnación, dentro de éstos aquellos en que no basta la declaración unilateral de la otra parte para que sin más se extinga el contrato, sino de aquellos en donde se hace necesaria la intervención del Órgano Jurisdiccional que emita el correspondiente pronunciamiento declarando o no la extinción o terminación del contrato por motivo de su incumplimiento ex artículo 1.167 del Código Civil; y de allí que resulta necesario justificar tal institución (la resolución del contrato) en orden a su razón de ser, y por medio de la cual se rompe o desliga el vínculo que las partes establecieron y que es lo normal se mantenga mediante el cumplimiento de las obligaciones que a cada una corresponde, y al efecto existen varias teorías que tratan de justificarla. (Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, volumen I, G.Q., paginad 146 al 151).-
En el caso de autos tenemos que la relación arrendaticia, es a tiempo determinado todo ello en virtud de que la misma tiene fecha cierta de terminación, es decir toco a la parte actora quien fue la que interpuso la demanda por resolución del contrato de arrendamiento, demostrar el incumplimiento por parte de la arrendataria de lo acordado en el contrato, para lo cual se hace necesario hacer énfasis en las cláusulas contractuales a las cuales la parte actora hace alusión a su escrito libelar: “…QUINTA: el arrendatario manifiesta expresamente que recibe los locales arrendados en perfectas condiciones de limpieza, aseo y conservación, con las instalaciones eléctricas, sanitarios, grifos, cerraduras y demás accesorios en perfecto estado de funcionamiento y perfecto estado de conservación, en el mismo orden de ideas, se compromete el arrendatario a remover el motor ubicado en el área de platabanda, en virtud de los problemas que el mismo origina a los otros inquilinos. Queda expresamente entendido entre las partes, que queda terminantemente prohibido la circulación del personal que labora en el restaurante, a través del estacionamiento, así como también el ingreso de vehículos para carga y descarga de mercancía. EL ARRENDATARIO, queda obligado y se compromete a entregar el inmueble al finalizar el presente contrato en las mismas condiciones que declara recibirlo y VIGESIMA: EL ARRENDADOR se reserva el derecho de visitar los locales dados en arrendamiento y objetos del presente contrato, cuando lo considere necesario a fin de constatar el buen uso, estado general de aseo y mantenimiento, y el ARRENDATARIO deberá brindar rodas las facilidades para ello…”, lo cual a lo largo de la litis fue demostrado por la parte actora, con las testifícales de los ciudadanos R.E. DEBOURG SOTO, CHECA BOLAÑOS R.A., AULAR VEGAS F.E., AULAR CRESPO J.E., R.D.A.O.L., HERNANDEZ URQUIA LESBIA COROMOTO, ELIZABETH YAJURE, ANIBAL MARQUES FIGUEIRA, FERNANDEZ DE CARABALLO C.A. y la inspección judicial evacuada en el presente juicio de donde se evidencia el incumplimiento de la cláusula QUINTA del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, es por que al estar demostrado los hechos afirmados por la parte actora y la parte demandada no desvirtuó dichos alegatos y pruebas, es por ello que la apelación formulada por la parte demandada en fecha 19 de noviembre de 2010, debe ser desechada y forzosamente la demandada que por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, intentada por el ciudadano B.C.F., debe prosperar. Así se declara y decide.-
-III-
DECISION
Por todas las consideraciones anteriormente expuestas, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, actuando en sede civil, y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta por la parte demandada. SEGUNDO: Se confirma la decisión dictada por el Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y M.B.I. de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha “15 de noviembre de 2010”, que declaró: CON LUGAR la demanda que por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO que intentó el ciudadano B.C.F., mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.231.508, asistido es este acto por el abogado en ejercicio JESUS ANTONO G.B., inscrito en el instituto de previsión social del estado Aragua bajo el N° 30.997, en contra del ciudadano TANG YIXIONG, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 17.777.036, en su carácter de arrendatario del inmueble constituido por dos (02) locales comerciales distinguidos con las letras “A” y “B”, que forman parte integrante del edificio sayonara, ubicado en la Avenida Principal de las Delicias, cruce con Calle Chuao de la Urbanización El Bosque, jurisdicción del Municipio Girardot del Estado Aragua. En consecuencia, se condena al demandado TANG YIXIONG, a lo siguiente: Primero: Se declara resuelto el contrato de arrendamiento, autenticado en fecha veintidós (22) de Enero de 2009, por ante la Notaria Pública Tercera de Maracay, bajo el N° 12, Tomo 07, sobre el inmueble antes identificado. Segundo: A la entrega del inmueble identificado en autos. Tercero: Al pago del precio del arrendamiento que medie hasta la expiración natural del contrato, esto es hasta el primero (01) de junio de 2011, de conformidad con el artículo 1.616 y 1.159 del Código Civil. Cuarta: Al pago de la cantidad de sesenta y ocho mil doscientos bolívares (Bs. 68.200,00) en conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.616 en concordancia con el artículo 1.159 del Código Civil. Quinto: En relación a la indexación monetaria solicitada en el libelo de la demanda, se ordena en conformidad con el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, una experticia complementaria al fallo en su debida oportunidad y para la determinación de la corrección monetaria aplicable a las cantidades que resulten por los conceptos ya identificados en el libelo, axial como los que resulten por los conceptos que resulten de las experticias ya ordenada. Los expertos deberán tomar como punto de referencia el índice de precios al consumidor (inc.) del Área Metropolitana de Caracas, publicada por el Banco Central de Venezuela, desde la fecha en que se produjo la mora de las obligaciones demandadas hasta la presente fecha en que se esta dictando este fallo. Se condena en costas a la parte demandada por la interposición del presente recurso de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLIQUESE, REGISTRESE, DEJESE COPIA Y BAJESE EL EXPEDIENTE.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despachos del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en Maracay, 14 de diciembre de 2010.-
LA JUEZ PROVISORIA,
Dra. L.M.G.M.
EL SECRETARIO.,
ABOG. P.C.
En la misma fecha anterior se dictó y publicó la anterior sentencia, siendo las dos de la tarde (2:00 p.m.).-
El SECRETARIO.,
LMGM/sv
Exp. N° 48291
