Decisión nº 32 de Juzgado del Municipio Baralt de Zulia, de 30 de Julio de 2008

Se dio inicio al presente procedimiento por demanda interpuesta en por el ciudadano J.B.V.G., anteriormente identificado, asistido por la abogada GREYLEEN VILLALOBOS LUGO, en contra de la ciudadana L.M.A.V., igualmente identificada, por cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga legal arrendaticia, acompañando la misma de las siguientes pruebas documentales: Contrato de arrendamiento, autenticado por ante la Notaría Pública de Mene Grande en fecha 12 de Julio de 2007, inserto bajo el No. 08, Tomo 17 de los libros de autenticaciones llevados por ante dicha Notaría, constante de cuatro (04) folios útiles; Estado de Cuenta emanado de la Empresa ENERGÍA ELÉCTRICA DE LA COSTA ORIENTAL (ENELCO), constante de un (01) folio útil.

Dicha demanda fue admitida en fecha 03 de Julio de 2008, por no ser contraria al orden público, a las buenas costumbres o a disposición expresa de la Ley, ordenando el Tribunal la citación de la ciudadana L.M.A.V., de conformidad con lo dispuesto en los artículos 883 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, referidos al procedimiento breve; en la misma fecha se libraron los correspondientes recaudos de citación.-

En fecha 08 de Julio de 2008, el Alguacil de éste Juzgado consignó el recibo de citación de la demandada de autos L.M.A.V., el cual riela al folio doce (12) del expediente respectivo. En 10 de Julio de 2008 la parte demandada, asistida de abogado, procedió a dar contestación a la demanda.

En fecha 11 de Julio de 2008 el ciudadano J.B.V.G., obrando con el carácter de parte demandante, acreditado en autos, otorga Poder Apud-Actas a la abogada en ejercicio GREYLEEN VILLALOBOS LUGO. En la misma fecha el Tribunal ordena tener a dicha profesional como parte en el presente juicio.

En 11/07/2008 la abogada GREYLEEN VILLALOBOS, con el carácter de apoderada judicial de la parte actora, acreditado en autos, consigna escrito de promoción de pruebas constante de dos (02) folios útiles. En fecha 14 de Julio de 2008 el Tribunal providencia las pruebas presentadas por la parte actora, librando oficio a la Empresa ENERGÍA ELÉCTRICA DE LA COSTA ORIENTAL (ENELCO).

Vencido el lapso probatorio, corresponde a éste Juzgador resolver la presente causa, con base a las siguientes consideraciones:

CAPÍTULO II:

ALEGATOS DE LAS PARTES

Parte Actora:

Narra el actor que es propietario y arrendador de un inmueble consistente en una casa para habitación familiar, ubicada en la calle 97 del sector P.N., Parroquia de igual nombre, Municipio Baralt del Estado Zulia, señalando sus linderos. Que en fecha 12 de Julio de 2007 suscribió por ante la Notaría Pública de Mene Grande contrato de arrendamiento con la ciudadana L.M.A.V., el cual quedó autenticado bajo el No. 08, Tomo 17 de los Libros de autenticaciones llevados por ante dicha Notaría. Que el lapso de duración de dicho contrato era de seis (6) meses, los cuales sólo serían renovables si con treinta (30) días de anticipación al vencimiento del contrato las partes lo notificaran por escrito; que antes de vencerse el contrato antes señalado, el cual culminó 29 de Diciembre de 2007, su persona le manifestó verbalmente a la referida arrendataria la intención de no renovar más el mismo en virtud de necesitar el inmueble, y que ella decidiera si tomaba, de conformidad con lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la prórroga legal que le correspondía, la cual era de seis (6) meses, en virtud de que la relación arrendaticia tenía una duración de menos de un año. Que la arrendataria optó por hacer uso del referido beneficio, manifestándole que permanecería en el inmueble por el lapso de seis (6) meses o menos, pues ya ella tenía su casa propia, pero la estaba acondicionando. Que durante la referida prórroga legal, la relación arrendaticia continuó rigiéndose por las cláusulas del contrato, incluso con relación al canon de arrendamiento, que siguió siendo el mismo, sin incremento alguno.

Que el pasado mes de Mayo le solicitó a la arrendataria que le indicara la fecha en que haría entrega del inmueble, pues faltaban dos meses para que se venciera la prórroga, para verificar las condiciones del mismo y recibir la llave, preguntándole además si se estaba consumiendo el depósito pues tenía dos meses sin cancelar los cánones de arrendamiento, a lo cual dicha ciudadana de manera altanera respondió que todavía no desocuparía el inmueble, que tenía que darle plazo hasta el mes de Diciembre, pues ella se había asesorado bien con un abogado, y éste le había manifestado que le correspondía un plazo de un año por una relación arrendaticia que había durado seis (6) meses. Que decidió aguardar a que finalizara la prórroga legal, la cual se venció el 29 de Junio, sin que la arrendataria tuviera intenciones de entregar el inmueble, pues nuevamente se dirigió a su persona irrespetuosamente retándolo a que hiciera lo que quisiera, pero que no iba a desocupar, no cancelándole tampoco el canon de arrendamiento, del cual adeuda tres (03) meses hasta la presente fecha.

Que por cuanto ya se venció la prórroga legal arrendaticia, sin que la arrendataria cumpliera con su obligación de hacerle entrega del inmueble, es por lo que acude demandar a la ciudadana L.M.A.V., para que cumpla con su obligación de hacerle entrega del inmueble arrendado por vencimiento de la prórroga legal arrendaticia, o a ello sea condenada por éste Tribunal en sentencia definitiva, solicitando además, como consecuencia de lo anterior, lo siguiente: a) La cancelación de la suma de NOVECIENTOS BOLÍVARES (Bs. F. 900,00), correspondientes a tres (03) meses de arrendamiento vencidos, mas los que se sigan venciendo hasta la terminación del Juicio. b) La cancelación desde la fecha en la cual debió hacer entrega del inmueble arrendado, de una suma igual a la correspondiente al canon de arrendamiento, como cláusula penal por retardo en la entrega del inmueble. c) La cancelación de la suma de TRESCIENTOS SESENTA Y TRES BOLÍVARES FUERTES CON DIECINUEVE CÉNTIMOS (Bs. F. 363,19), correspondientes al servicio de electricidad del inmueble. c) Las costas y costos que se generen en virtud del presente procedimiento.

Solicitó se decretara medida de Secuestro sobre el inmueble arrendado, designando a su persona como secuestratario del mismo. Así mismo, en virtud de que la arrendataria adeudaba una cantidad líquida y exigible de dinero, solicitó se decretara medida preventiva de Embargo sobre bienes muebles, hasta por el doble de la cantidad adeudada por concepto de cánones de arrendamientos insolutos, y estimó la demanda en la suma de CINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 5.000,00).

Parte Demandada:

Llegada la oportunidad para la contestación de la demanda, la parte demandada L.M.A.V., dio contestación a la misma en los siguientes términos: Negó todo lo expuesto por el ciudadano J.B.V.G., por no haberse negado a hacer entrega del inmueble, ya que le ha sido muy difícil localizar otro inmueble porque los cánones de arrendamiento están muy elevados, y no los puede cancelar. Que ha venido cumpliendo con todos los cánones de arrendamiento. Que tampoco se le debe hacer responsable por la suma de CINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 5.000,00), ya que no ha incurrido ni incumplido con dicho contrato, y solo está en el plazo establecido en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que durante su tiempo establecido como arrendataria fue perturbada su estadía en dicho inmueble por el ciudadano L.P., hijo del ciudadano antes mencionado, el cual le obligó a cederle el garaje del inmueble para su uso personal con sus vehículos en ventas y deteriorando el inmueble, alegando que él era el propietario porque su padre se lo había vendido.

CAPÍTULO III:

PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES:

Abierto a pruebas el presente juicio, solo la parte demandante promovió las siguientes:

1. Documento contentivo de contrato de arrendamiento, autenticado por ante la Notaría Pública de Mene Grande en fecha 12 de Julio de 2007, inserto bajo el No. 08, Tomo 17 de los libros de autenticaciones llevados por ante dicha Notaría, promoviendo especialmente la Cláusula Tercera del mismo, la cual es del tenor siguiente: “TERCERA: El tiempo de duración de este contrato ha sido convenido y fijado por el lapso de seis (6) meses, contados a partir del 29 de Junio de 2.007, que podrá ser prorrogado a voluntad de las partes por un período igual a seis (6) meses notificándolo por escrito, con por lo menos treinta (30) días de anticipación al vencimiento del contrato o de alguna de las prórrogas si fuera el caso. Queda convenido que en el supuesto caso de que “LA ARRENDATARIA” desocupe y entregue antes del plazo estipulado, de igual forma deberá cancelar hasta el final del periodo respectivo, todas las pensiones de arrendamiento convenidas al vigente canon, mensualmente o de una sola vez”. Éste documento presentado por la parte demandante como instrumento fundamental de su pretensión, es apreciado por el Tribunal como documento privado reconocido, el cual surte entre las partes los mismos efectos que un documento público, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.363 del Código Civil, y es demostrativo de lo siguiente: a) De la relación contractual arrendaticia existente entre el ciudadano J.B.V.G. y la ciudadana L.M.A.V., circunstancia ésta que fue aceptada por la parte demandada, y que en consecuencia, no constituye un hecho controvertido en la presente causa. b) Del lapso de duración del contrato, el cual se convino en seis (06) meses, contados a partir del 29 de Junio de 2007, término que llegaba a su fin el 29 de Diciembre de 2007, a menos que por voluntad de las partes se prorrogara por un período de seis (06) meses mas, notificándolo por escrito con por lo menos treinta (30) días de anticipación al vencimiento del contrato o de alguna de sus prórrogas; ésta circunstancia constituye la materia controvertida en la presente causa, que, de acuerdo a los elementos probatorios que surjan de las actas procesales, determinará si efectivamente terminó el lapso establecido por la Ley para la prórroga legal arrendaticia.

2. Estado de Cuenta emanado de la Empresa ENERGÍA ELÉCTRICA DE LA COSTA ORIENTAL (ENELCO): Este documento fue promovido en abierta contradicción a lo dispuesto en el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, 1er aparte, puesto que tal norma adjetiva civil, solo permite copias simples de instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente reconocidos, y el aportado como prueba es copia simple de un instrumento privado no reconocido, ni tenido legalmente por reconocido, con lo cual este Juzgado no le otorga eficacia probatoria alguna en el presente proceso.

3. Prueba de informes: En ella la parte actora solicitó se oficiara a la Empresa ENERGÍA ELÉCTRICA DE LA COSTA ORIENTAL (ENELCO), a fin de que diera contestación a unos particulares relacionados con el nombre de la persona titular del contrato de electricidad del inmueble arrendado, del monto vencido de la deuda al mes de Junio de 2008, y si para dicha fecha el contrato presentaba alguna deuda vencida. En fecha 14 de Julio de 2008 se libró el correspondiente oficio a la Empresa, y, vencido el lapso probatorio, no se recibió la correspondiente respuesta, con lo cual no puede dársele eficacia probatoria a dicha prueba.

   CAPÍTULO IV:

   CONSIDERACIONES PARA DECIDIR.

   Se demanda el cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal arrendaticia por parte del ciudadano J.B.V.G., en contra de la ciudadana L.M.A.V.. En consecuencia para éste Juzgador a resolver la presente causa, en base a las siguientes consideraciones:

   El Artículo 38 literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece lo siguiente:

   En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

   a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses…

   .

   En tal sentido, consta del contrato de arrendamiento promovido por la parte actora, que la relación arrendaticia tenía un lapso de duración de seis (06) meses, contados a partir del 29 de Junio de 2007, término que llegaba a su fin el 29 de Diciembre de 2007, a menos que por voluntad de las partes se prorrogara por un período de seis (06) meses mas, notificándolo por escrito con por lo menos treinta (30) días de anticipación al vencimiento del contrato o de alguna de sus prórrogas. De los autos no surgen elementos probatorios que indiquen que operó la prórroga convencional antes señalada, e incluso, la parte demandada en su contestación, aún cuando alegó estar dentro del plazo establecido en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, manifestó también no haberse negado a hacer entrega del inmueble, justificándose con que le había sido muy difícil localizar otro inmueble porque los cánones de arrendamiento están muy elevados, y no los puede cancelar. De tal manera que, no habiendo operado la prórroga convencional del contrato, cuyo lapso de duración expiró el día 29 de Diciembre de 2007, operó de pleno derecho la prórroga legal establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual, de conformidad con lo dispuesto en el literal “a” de dicho artículo, era de seis (06) meses por tratarse de una relación arrendaticia cuyo término era de un (01) año, finalizando dicha prórroga el día 29 de Junio de 2008.

   En consecuencia, debe prosperar en derecho la presente demanda de Cumplimiento del contrato por vencimiento de la prórroga legal arrendaticia. Así se Declara.

   Así mismo, como consecuencia de la declaratoria con lugar de la demanda de cumplimiento del contrato, la parte actora demandó el cumplimiento de otras obligaciones derivadas de la relación contractual:

1. La cancelación de la suma de NOVECIENTOS BOLÍVARES (Bs. F. 900,00), correspondientes a tres (03) meses de arrendamiento vencidos, mas los que se sigan venciendo hasta la terminación del Juicio: Con relación al cobro de éstos cánones de arrendamiento, por constituir dicha circunstancia un hecho simplemente negativo (no me ha pagado), no puede ser probado por la parte actora, sino por la parte demandada, que de haber cancelado los cánones, debe tener en su poder la prueba del hecho extintivo de la obligación, a tenor del principio general establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”. En la contestación a la demanda, y con relación a éste hecho, los alegatos de la parte demandada no fueron concluyentes, ni siquiera congruentes: “He venido cumpliendo con todos los canon arrendatarios, la cual en el contrato de arrendamiento explica que los meses de deposito serán reintegrados al momento de hacer entrega del inmueble la cual se ha venido cumpliendo y no como el ciudadano alega que he dejado de cancelar el canon para que este sea descontado antes de la entrega del inmueble como parte de pago”. Abierto el juicio a pruebas, la parte demandada no promovió probanza alguna con relación al pago de los cánones insolutos que demanda el actor, motivo por el cual debe declararse con lugar la presente reclamación. Así se Declara.-

2. La cancelación desde la fecha en la cual debió hacer entrega del inmueble arrendado, de una suma igual a la correspondiente al canon de arrendamiento, como cláusula penal por retardo en la entrega del inmueble: Dicha obligación la establece el contrato en su Cláusula Décima Primera: “Si “LA ARRENDATARIA” no entrega las llaves en su debida oportunidad, y por ello no entrega el inmueble al vencimiento del término, deberá pagar a “EL ARRENDADOR”, además del alquiler fijado diario para el inmueble, otra suma igual por cada día de retardo en la entrega del inmueble como cláusula penal”. Por éste motivo, y siendo el contrato ley entre las partes, habiendo determinado el Tribunal que La Arrendataria debió hacer entrega del inmueble arrendado el 29 de Junio de 2008, fecha en la cual finalizaba la Prórroga Legal Arrendaticia, debe declararse con lugar dicha reclamación, la cual será calculada por el Tribunal a quien corresponda la ejecución del presente fallo. Así se Declara.-

3. La cancelación de la suma de TRESCIENTOS SESENTA Y TRES BOLÍVARES FUERTES CON DIECINUEVE CÉNTIMOS (Bs. F. 363,19), correspondientes al servicio de electricidad del inmueble: Por cuanto la parte actora no probó la existencia de la deuda de electricidad con los medios de prueba precedentemente valorados, se declara sin lugar la presente reclamación. Así se Declara.-

   CAPÍTULO V

   D I S P O S I T I V O:

   Por los fundamentos expuestos, éste JUZGADO DEL MUNICIPIO BARALT DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, ADMINISTRANDO JUSTICIA EN NOMBRE DE LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, DECLARA CON LUGAR la presente demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL ARRENDATICIA interpuesta por el ciudadano J.B.V.G., antes identificado, en contra de la ciudadana L.M.A.V., también identificada. En consecuencia, se condena a la ciudadana L.M.A.V., suficientemente identificada, a lo siguiente: a) A la entrega inmediata del inmueble arrendado al ciudadano J.B.V.G.. b) A la cancelación de la suma de NOVECIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 900,00) por concepto de cánones de arrendamiento vencidos. c) A la cancelación desde la fecha en la cual debió hacer entrega del inmueble arrendado, de una suma igual a la correspondiente al canon de arrendamiento, como cláusula penal por retardo en la entrega del inmueble, establecido en la Cláusula Décima Primera del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, lo cual será calculado por el Órgano Jurisdiccional a quien corresponda la ejecución del presente fallo, desde el 29 de Junio de 2008 hasta la fecha en que se haga efectiva la entrega del inmueble. De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida.- ASÍ SE DECIDE.-

   DADA, SELLADA Y FIRMADA en la Sala del Despacho del JUZGADO DEL MUNICIPIO BARALT DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, a los Treinta (30) días del mes de J.d.D.M.O.. Años. 198º de la Independencia y 149° de la Federación. Regístrese y Publíquese. Diarícese. Déjese Copia Certificada de la Sentencia, a los fines previstos en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.384 del Código Civil, y Ordinales 3° y 9° del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

   El Juez:

   Abogado: Pedro F. Blanco. R.

   La Secretara:

   Abog. Haisa Hernández de Alonso.

   En la misma fecha, siendo las 2:00 de la tarde, se dictó y publicó la anterior sentencia, quedando registrada bajo el No. 32.-

   La Secretaria:

   Abog. Haisa Hernández de Alonso.