Decisión nº 135 de Juzgado Superior Tercero Civil, Mercantil, Transito, Trabajo y Protección del Niño y del Adolescen de Tachira, de 29 de Septiembre de 2009

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO, BANCARIO Y DE PROTECCIÓN DEL NIÑO Y DEL ADOLESCENTE DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.

PARTE DEMANDANTE:

Ciudadana B.B., Titular de la cédula de identidad Nº 12.227.918.

APODERADOS DE LA PARTE DEMANDANTE:

Abogados J.M.M.B. y Y.M.Z.U., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 24.808 y 51.301 en su orden.

PARTES DEMANDADAS:

Ciudadanos F.M. y J.L.M.R., titulares de las cédulas de identidad Nos. 199.901 y 14.042.085 en su orden.

APODERADOS DE LOS DEMANDADOS:

Abogados J.M.R.C. y E.J.R.G., titulares de las cédulas de identidad Nos. 11.499.781 y 5.024.067 e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 21.219 y 28.204 en su orden.

MOTIVO:

Retracto Legal Arrendaticio – Apelación de la decisión dictada en fecha 12-06-2009 por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial.

En fecha 12 de agosto de 2009 se recibió en esta Alzada, previa distribución, el presente expediente N° 33.078-2008, de tres piezas junto con cuaderno de medidas, procedente del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, con motivo de la apelación interpuesta por los abogados E.J.R.G. y J.M.R.C., apoderados de los codemandados ciudadanos F.M. y J.L.M.R., en fecha 31-07-2009, contra la decisión de fecha 12-06-2009.

En la misma fecha en que se recibió el expediente 12-08-2009, previa distribución, se le dio entrada y el curso de Ley correspondiente.

Al efecto, se pasan a relacionar las actas que conforman el presente expediente y que sirven para el conocimiento del asunto apelado:

Se inicia el presente juicio mediante escrito de demanda presentado en fecha 18-01-2008 ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, en funciones de Distribuidor, por la ciudadana B.B., asistida por el abogado J.M.M.B., por Retracto Legal Arrendaticio contra los ciudadanos F.M. en su carácter de propietario arrendador y J.L.M.R., en su carácter de tercero adquirente, por efecto de la negociación entre ellos efectuada de la compra venta del inmueble que desde hacía más de cuatro años ella había ocupado en calidad de arrendataria, consistente en una casa para habitación con sótano, ubicada en la calle 6 N° 10-71, Parroquia La Concordia, Municipio San C.d.E.T., distribuida así: Planta Alta: dos habitaciones, cocina, comedor, baño, sala de recibo, garaje y lavadero, y Sótano: dos habitaciones, cocina, comedor, baño y lavadero, con todos los servicios básicos y con un área aproximada de 112,20 mts2; inmueble que es propiedad de F.M. por haberlo adquirido según documento ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito San C.d.E.T., el 13-09-1984, bajo el N° 4, tomo 11, protocolo primero, para que convengan o fuera declarado por el Tribunal y la sentencia sirviera como título de propiedad, en los siguientes particulares: 1) que B.B., tenía más de dos (2) años como arrendataria del inmueble antes descrito y que se encontraba solvente en el pago de los cánones de arrendamiento. 2) que B.B., en su condición de arrendataria solvente por más de dos años, por imperio de la Ley tenía el derecho de subrogarle, como en efecto le subrogó desde ese momento, en el lugar del tercero adquirente J.L.M.R., como compradora en las mismas condiciones estipuladas en el documento protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, el 01-11-2006, bajo el matrícula N° 2006-LRI-T81-21, mediante el cual el propietario vendedor F.M. dio en venta al tercero adquiriente J.L.M.R., inmueble que venía ocupando desde hace más de cuatro (4) años como arrendataria. 3) que en efecto dicha subrogación quedara resuelta y sin valor jurídico la negociación de compra venta celebrada entre el propietario F.M. y el tercero adquirente J.L.M.R., según documento ya identificado. Se comprometía a depositar ante el Tribunal, cuando así fuera ordenado por el Juez y a orden del propietario vendedor F.M., la cantidad de (Bs.f 90.000,00) por concepto de precio de venta del inmueble que actualmente ocupa en condición de arrendataria.

Alega que el 03-10-2003, arrendataria, que celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano F.M., sobre un inmueble de su propiedad, consistente en una casa de habitación con sótano ubicado en la calle 6 N° 10-71, La Concordia, según documento autenticado ante el Registro Inmobiliario de los Municipios Cárdenas, Guásimos y A.B.d.E.T., bajo el N° 27, tomo 1-A, con lo cual quedaba demostrado que tenía mas de dos años como arrendataria en ese inmueble. Que el 02-02-2007, por intermedio del Juzgado de los Municipios Cárdenas, Guásimos y A.B. de esta Circunscripción Judicial, el arrendador F.M. le ofreció en venta el inmueble que ocupaba como arrendataria, por el precio de (Bs.f 90.000,00) y en esa oportunidad, participó al arrendador que no tenía interés en adquirir el inmueble y ese precio era exagerado y exorbitante. Luego en fecha 08-02-2007 ante el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes, según expediente N° 11.201, el arrendador F.M. la demandó por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal y por decisión definitivamente firme del 28-03-2007 la misma fue declarada inadmisible. En fecha 17-04-2007, en razón de la negativa del arrendador F.M. en recibir el pago del canon de arrendamiento correspondiente al período comprendido desde el 16-03-2007 al 16-04-2007, por la suma de (Bs.F 300,00), se vio en la imperiosa necesidad de consignar judicialmente los cánones de arrendamiento, contenidos en el expediente N° 543 del Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, donde entonces había consignado a la orden del arrendador F.M., todos y cada uno de los cánones de arrendamiento causados hasta la presente fecha, a razón de (Bs. 300.000,00/mes), lo cual a su vez demostraba su completa solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento. Que durante el mes de mayo de 2007, con el objeto de salvar las diferencias con el arrendador F.M., por intermedio de su apoderado le manifestó su voluntad de comprar el inmueble arrendado, aunque no fue posible llegar a algún entendimiento toda vez que le exigió como mínimo precio de venta la suma de (Bs. 120.000.000,00) cuando en verdad, sin su conocimiento ya había dado en venta dicho inmueble a J.L.M.R., desde el 01-11-2006, o sea, desde hacía siete (7) meses antes. Que durante el mes de diciembre de 2007 fue informada por el ciudadano Alguacil del Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes, que le tenía una boleta de citación, razón por la cual al concluir las vacaciones judiciales, el 07-01-2008 compareció ante dicho Tribunal, dándose por citada en el expediente N° 4619 contentivo de la demanda por resolución de contrato de arrendamiento del mismo inmueble, supuestamente por insolvencia en el pago de los cánones comprendidos desde enero hasta septiembre de 2007, que interpuso en su contra el ciudadano J.L.M.R., con el carácter de nuevo propietario y por ende arrendador por subrogación del inmueble que ocupa en condición de arrendataria, con cuanto para su sorpresa, el arrendador F.M. había dado en venta el inmueble arrendado al ciudadano J.L.M.R., por el precio de (Bs. 90.000.000,00), según documento protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, el 01-11-2006, bajo matrícula 2006-LRI-T81-21; destacaba que el arrendador F.M. dio en venta al ciudadano J.L.M.R., el inmueble que desde hacía más de cuatro años ocupaba en condición de arrendataria solvente, el día 01-11-2006, es decir, nueve (9) meses después del 02-02-2006 fecha en que le ofreció en venta el inmueble arrendado y tres (3) meses antes del 08-02-2007 fecha en que el mismo la demandó por cumplimiento del contrato ante el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes en el expediente N° 11.201, inclusive siete (7) meses antes de mayo de 2007, cuando le puso precio de Bs. 120.000.000,00 al inmueble arrendado. En todo caso, por tener más de dos años como arrendataria y por estar totalmente solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, era acreedora a la preferencia ofertiva y al retracto legal arrendaticio, de conformidad con lo dispuesto en el Título VI de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario. Por lo que consideró que el propietario F.M. dio en venta a J.L.M.R. por el precio de Bs. 90.000.000,00 el inmueble que desde hacía más de 4 años ocupaba en calidad de arrendataria, sin antes haberle hecho la nueva notificación prevista en el artículo 44 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario en concordancia con el artículo 45 ejusdem, por lo que acudió ante su competente autoridad, para ejercer el derecho de retracto legal arrendaticio previsto en el artículo 43 ibidem, con la finalidad de subrogarse como compradora del inmueble en el lugar del prenombrado J.L.M.R., en las mismas condiciones estipuladas en el documento traslativo de propiedad, protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, el 01-11-2006, bajo matrícula 2006-LRI-T81-21. Considerando que el adquiriente no cumplió con la obligación legal, por cuanto era pertinente concluir que en el caso concreto el derecho de retracto legal arrendaticio nació desde el momento mismo en que tuvo conocimiento de dicha negociación, es decir, desde el día 07-01-2008, cuando conoció el libelo y recaudos del expediente N° 4619 del Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes. Fundamentaron la presente acción en los artículos 42, 43, 44, 45, 47 y 48 literal “a”. Solicitaron decretara medida preventiva de prohibición de enajenar y gravar sobre el referido inmueble, consistente en una casa para habitación con sótano, ubicada en la calle 6 N° 10-71, Parroquia La Concordia, Municipio San C.d.E.T., propiedad del ciudadano F.M., cuyos datos de identificación ya fueron mencionados. Igualmente solicitaron medida cautelar innominada, con fundamento en el Parágrafo Primero del artículo 588 del Código de Procedimiento Civil, que el Tribunal por decisión expresa la mantenga en la posesión del inmueble objeto de la presente demanda, mientras dure el juicio. Estimó la presente demanda en la cantidad de Bs. 90.000,oo). Anexo presentaron recaudos.

Mediante auto de fecha 31-01-2008, el a quo admitió la demanda y emplazó a los ciudadanos F.M. y J.L.M.R., con el carácter el primero de propietario arrendador y el segundo tercero adquiriente, para que comparecieron ante el Tribunal, el segundo día de despacho siguiente después de citado el último, a dar contestación a la demanda incoada en su contra. En cuanto a la medida solicitada fue negada por no encontrarse llenos los extremos del artículo 585 del Código de Procedimiento Civil. (f. 86).

Diligencia presentada en fecha 12-01-2008, por la ciudadana B.B., en la que confirió poder apud acta de los abogados J.M.M.B. y Y.M.Z.U.. (f. 87).

Mediante diligencia suscrita en fecha 03-03-2008, por los abogados J.M.M.B. y Y.M.Z., apoderados de la parte demandante, y vista la diligencia del ciudadano Alguacil de fecha 29-02-2008, en la cual informó que no logró efectuar la citación personal de los demandados, por lo que pidieron al Tribunal que acordara la citación de los dos demandados por carteles de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. (f. 92).

Diligencia suscrita en fecha 16-05-2008, por los abogados Y.M.Z. y J.M.M.B., apoderados de la parte demandante, solicitaron al Tribunal acordara la citación de los mismos por carteles. (f. 100).

Por auto de fecha 20-05-2008, el a quo citó a los ciudadanos F.M. y J.L.M.R., por medio de carteles de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil y publicados en dos diarios de mayor circulación, con intervalos de 3 días entre uno y otro. (f. 101).

Diligencia suscrita en fecha 01-10-2008, por los abogados J.M.M.B. y Y.M.Z.U., apoderados de la demandante, solicitaron nombrara defensor por cuanto ya transcurrió el término fijado por el Tribunal sin que los demandados hubieran comparecido. (f. 111)

Por auto de fecha 09-10-2008, el a quo designó defensor Ad-littem de la parte demandada al abogado P.P.C., a quien acordó notificar a los fines de su aceptación y juramentación de Ley. (f. 112)

Mediante diligencia suscrita en fecha 28-10-2008, por el abogado J.M.M.B., co-apoderado actor, por cuanto el defensor ad litem designado, Dr. P.P.C., no ha comparecido al Tribunal después del 14-10-2008 cuando se practicó su notificación, a fin de que manifestara su aceptación o no al cargo, por lo que solicitó se procediera a designar un nuevo defensor para la parte demandada. (f. 116)

Por auto de fecha 29-10-2008, el a quo dejó sin efecto el nombramiento recaído en el abogado P.P.C. y en su defecto se nombró como defensor ad litem, a la abogada N.N.G.M., a quien acordó notificarla a los fines de su aceptación o no al cargo. (f. 117)

Al folio 119, mediante diligencia presentada en fecha 20-11-2008, por el ciudadano J.L.M.R., en la que confirió poder apud acta a los abogados J.M.R.C. y E.J.R.G..

Al folio 124, diligencia presentada en fecha 08-12-2008, por el ciudadano F.M., confirió poder apud acta a los abogados J.M.R.C. y E.J.R.G..

Al folio 125 y siguientes, escrito de contestación de demanda presentado por los abogados J.M.R.C. y E.J.R.G., co-apoderados de los co-demandados ciudadanos J.L.M.R. y F.M., en el que rechazaban, negaban y contradecían en todas y cada una de sus partes las temerarias e infundadas explanaciones realizadas por la demandante, tanto en los hechos narrados como en el derecho invocado, que hacían improcedente la demanda interpuesta. De conformidad con el artículo 35 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, opusieron las cuestiones previas prevista en el ordinal 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente a la cuestión prejudicial que existe; como punto previo, opusieron la perención de la instancia, de conformidad con lo previsto en el ordinal 1° del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto el Juzgado admitió la demanda el 31-01-2008 y según diligencia dializada el 12-02-2008 en la cual la demandante B.B. otorgó poder apud acta, a los colegas que en ese juicio representan, ya que llamaban la atención, que no constaban en las subsiguientes actuaciones a la ya señalada, diligencia alguna por parte de la representación judicial de la demandante, que consignara los emolumentos tanto para que fuera elaboradas las compulsas, como la dirección de los co-demandados y aunado a ello, si el Alguacil va ser trasladado por los propios medios de la demandante o en su defecto se provisionara al alguacil de los costos monetarios para su traslado. Ya que a la parte actora le correspondía el impulso de la fase procedimental de la citación, por cuanto le estaba vedado al Tribunal actuar de oficio para la citación y ineludiblemente le correspondía en cuanto a su impulso a la parte demandante, quien debería dejar constancia en el expediente el cumplimiento de los requisitos señalados y además que el alguacil señalara mediante diligencia expresa que la actora, por si o por medio de apoderado le había entregado el costo de dinero para lo ahí indicado, lo cual no constaba en autos, llamando la atención que sin existir constancia alguna en los autos de haber cumplido con tales formalidades, ya que al folio 92 riela diligencia donde solicitaba la citación por carteles de sus co-representados. En tal virtud, habiendo transcurrido mas de 30 días desde la fecha de la admisión de la demanda, sin que la actora hubiese dado cumplimiento para los mismos, siendo lógico concluir que se había consumado la perención de la instancia, con el “pedimento” al Tribunal declarara con lugar ese pedimento. Así mismo, señalaban, que el ciudadano alguacil del Tribunal no consiguió a los ciudadanos demandados en la dirección indicada por el abogado J.M.M.B., y la cual no era cierta en cuanto al último de los nombrados, ya que ese vivía en Las Vegas de Táriba, Conjunto Residencial Doña María, Parcela A-06, por lo tanto existe por parte de la actora fraude en la citación al señalar domicilio falso, fraude que denunciaron conforme a lo dispuesto en los artículos 17 y 170 del Código de Procedimiento Civil. Por cuanto se encontraba en el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, expediente signado con el N° 5348, donde su co-representado J.M.L., incoó demanda por desalojo por falta de pago de los cánones de arrendamiento, contra la demanda de autos, ciudadana B.B., y cuya sentencia proferida en segundo grado de jurisdicción por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, fue anulada, al haberse declarado la acción de a.c. interpuesta contra la misma, por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, Bancario y de Protección del Niño y del Adolescente de esta Circunscripción Judicial, actuando en sede constitucional, en fecha 13 de noviembre del presente año, Tribunal este que no había emitido hasta la presente el respectivo oficio al Juzgado arriba indicado, a los fines de que remita el expediente al Juzgado Distribuidor, para que se distribuyera y el Juzgado Superior asignado, conociera de la sentencia apelada y anulada conforme se evidenciaba de la copia fotostática certificada del referido expediente que acompañaron a la presente. Que según lo previsto en el artículo 42 del Decreto Ley Arrendaticio, es requisito de impretermitible cumplimiento, que el arrendaticio que pretendiera ejercer el derecho de retracto legal, debía estar solvente con el pago de los cánones de arrendamiento, y en el mencionado juicio, se encontraba cuestionado, según la demanda incoada por su co-representado, hoy propietario del inmueble por la insolvencia de la accionante en el pago de dichos cánones, y al existir ese juicio que tiene incidencia para que el presente se pueda decidir, es por lo que oponían y proponían la presente cuestión prejudicial, con el pedimento que se declarara con lugar suspendiendo el presente juicio, hasta que la misma fuera decidida, suspensión esa que solamente se circunscribe para dictar sentencia. Que de conformidad con lo establecido en el artículo 346 en concordancia con el artículo 361 ambos del Código de Procedimiento Civil, propusieron como defensa de fondo, la falta de cualidad de la actora, ciudadana B.B., para intentar el presente juicio y la falta de cualidad e interés de sus representados para sostener el mismo. Por cuanto la falta de cualidad de la actora, para sostener el juicio, el artículo 16 del Código Adjetivo Civil, establece de forma imperativa, que para poder intentar la acción y pedirle al órgano jurisdiccional mediante su pretensión, el derecho que se exige ineludiblemente que tuviera un interés jurídico actual, el cual no tenía la citada ciudadana en virtud de que su co-representado, el ciudadano F.M., según el decir de la hoy accionante, le ofertó en compra, el inmueble en fecha 02-02-2006, y ella, mediante escrito que presentó ante el Juzgado de los Municipios Cárdenas, Guásimos y A.B. de esta Circunscripción Judicial, peticionó que el ciudadano F.M., fuera notificado para dar respuesta a la oferta por él realizada; la misma le dieron entrada el 07-03-2006, bajo la solicitud N° 3.748-2006, donde expreso formalmente lo siguiente: “…”Yo, B.B., identificada con cédula N° 12.227.918, doy respuesta a su Notificación Judicial de fecha 02 de febrero de 2006, en los siguientes términos: PRIMERO: El contrato de arrendamiento suscrito entre Usted como Arrendador y yo como Arrendataria sobre el inmueble situado en la calle 6, N° 10-71, La Concordia, efectivamente venció el 16 de septiembre de 2004, y por cuanto desde entonces y hasta la fecha se ha mantenido incólume la relación arrendataria, por mandato legal dicho contrato se arrendamiento se convirtió a tiempo INDETERMINADO. Por tanto, no es cierto que dicho contrato se encuentre vencido, ni que yo este disfrutando de prorroga legal alguna.- Y SEGUNDO: No tengo interés en adquirir el inmueble arrendado, además de que el precio de la oferta fijado por Ud. En la suma de Noventa Millones de Bolívares (Bs.90.000.000,oo) es exagerado y exorbitante”. Su co-representado fue notificado de la misma, el 14-06-2006, por que lo que la hoy actora, al efectuar la solicitud de notificación de forma libre, espontánea y sin coacción alguna, acudió a expresar de manera indubitable y sin lugar a ninguna duda que no tenía interés alguno en adquirir el inmueble arrendado. Que de conformidad con los artículos 1400 y siguientes del Código Civil, por cuanto se emanaba directamente por la hoy demandante y al haber manifestado que no tenía interés alguno en adquirir el inmueble, era lógico concluir que no tenía un interés jurídico actual por haber manifestado que no tenía interés en ejercer el derecho de adquirir el inmueble, necesariamente, de tal confesión se infiere, que carecía de cualidad para haber intentado la presente acción de retracto legal arrendaticio, con el pedimento al Tribunal declarara con lugar este punto. Que era evidente que ante la ausencia de cualidad de la actora, por haber manifestado de manera indubitable su desinterés en adquirir el inmueble, con el pedimento al Tribunal que declarara con lugar la presente defensa. De conformidad con el ordinal 10 del artículo 346, en concordancia con el artículo 361, ambos del Código de Procedimiento Civil, opusieron y propusieron como defensa de fondo, la caducidad de la acción; ya que la actora dice en su escrito libelar, que ella tuvo conocimiento que el propietario F.M., dio en venta el inmueble objeto del contrato de arrendamiento al ciudadano J.L.M.R., según documento ya identificado, pero era el caso, que según la copia certificada de la notificación que ella misma realizó al ciudadano F.M., fue presentada el 07-03-2006, donde manifestó su interés de no adquirir el inmueble y cuya notificación fue realizada a F.M., el 14-06-2006, y era a partir del día siguiente la notificación que el ciudadano propietario del inmueble, le empezaban a transcurrir los 6 meses para poder dar en venta el inmueble a un tercero, derecho que le fue respetado a la hoy actora, en virtud que desde el 14-06-2006 hasta el 01-11-2006, no transcurrieron sino 4 meses, siendo menor al lapso de los 6 meses a que se contrae el artículo 45 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, donde se señala que transcurridos más de 180 días era necesario realizar una nueva notificación, por lo tanto, la enajenación del inmueble era perfectamente válida por no haber existido menoscabo ni conculcación a los derechos de la arrendataria hoy accionante, respetando inclusive las condiciones en cuanto al precio en que le fue ofertado y a pesar de ello, la actora, a sabiendas de que su co-representado fue notificado en esa fecha de su desinterés en adquirir el inmueble, interpuso su temeraria demanda, admitida por el Tribunal el 31-01-2008, donde transcurrieron más de 18 meses y por ello la presente defensa de caducidad debía ser declarada con lugar en la definitiva y así formalmente lo solicitaron. Opusieron como defensa de fondo “la” caducidad de la acción, por haber transcurrido más de 40 días, desde su conocimiento para la interposición de la acción, y según lo dispuesto en los artículos 1357 y 1359 del Código Civil, los documentos referidos a la venta o enajenación de inmuebles debían registrarse según lo estipulado en el artículo 1920 ejusdem, es decir, que el instrumento que es otorgado e incorporado en la Oficina Registral, adquiere la categoría de erga omnes, o sea era oponible a todos los terceros, y a partir de la fecha de su otorgamiento, la misma es cierta e inimputable, empezando a transcurrir el lapso de los 40 días que la Ley Arrendataria Especial establece para el ejercicio de la acción, cuando sobre los mismos versare algún interés de un tercero para hacer valer un derecho. Por lo que la hoy demandante en la defensa opuesta ejerció su temerario derecho de Retracto Legal arrendaticio precluido el lapso de los 40 días, cuando dijo tener conocimiento, que según su decir fue el 07-01-2008, es lógico concluir que le había fenecido el término para interponerlo con defensa y consecuencialmente sin lugar la demanda. Igualmente en el contrato de arrendamiento suscrito por la actora, existía una flagrante violación de la cláusula primera del mismo, ya que el inmueble de autos fue arrendado para vivienda familiar, tal como la señalada cláusula lo indica y el mismo lo había destinado la arrendataria a local comercial, prueba de ello era la Inspección Judicial realizada por el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes en el expediente N° 4619-2007, el cual solicitaron oportunamente a través de la prueba de informes consagrada en el Código de Procedimiento Civil, reservándose el derecho de practicar una inspección en el inmueble de autos. Por lo que rechazaron, negaron y contradijeron la demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, lo cual hacían en forma pormenorizada en los siguientes términos: rechazaban, negaban y contradecían, por no ser cierto que la actora, B.B., tuviera más de dos años siendo arrendataria de su co-patrocinante, ciudadano J.L.M.R., ya que él adquirió el inmueble el 01-11-2006. Rechazaban, negaban y contradecían que el 02-02-2007 por intermedio del Juzgado de los Municipios Cárdenas, Guasimos y A.B. de esta Circunscripción Judicial, su co-patrocinante le había ofrecido en venta el inmueble a la hoy actora, en virtud de que dicho Juzgado no tenía ni tiene competencia en la ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira, y menos aún, que en dicha fecha se hubiera realizado ofrecimiento de inmueble alguno, ya que el ciudadano F.M., dio en venta el inmueble el 01-11-2006, todo lo cual dejaba entrever lo temeraria e infundada que era la presente demanda. Rechazaban, negaban y contradecían que en tal oportunidad, valía señalar el 02-02-2007, la hoy actora hubiera participado a su co-representado, que no tenía interés en adquirir el inmueble, ya que, tal como lo indicaron supra, su co-patrocinante F.M., fue notificado de dicha solicitud, el 14-06-2006, por lo cual, para la venta que éste realizó al ciudadano, no se requería notificación a la arrendataria, por haber ésta notificado en la fecha arriba indicada de su desinterés en adquirir el mismo, y no habiendo transcurrido los 180 días que establecía el Decreto Ley, por lo tanto la venta era completamente ajustada a derecho, indicando nuevamente que la actora no tenía la más mínima concordancia con las fechas que ella indicaba en el libelo. Negaban, rechazaba y contradecían que su co-patrocinante F.M., se hubiera negado a recibir el pago de los cánones de arrendamiento y menos aún como lo narró la actora en su libelo, que el mismo se negó a recibir los cánones del período comprendido entre el 16-03-2007 al 16-04-2007, ya que de su puño y letra se podía evidenciar perfectamente en el comprobante auto ingreso de consignaciones de fecha 11-05-2007, correspondiente al período del 16-02 al 16-03-2007, situación que se repite en un recibo de ingreso, donde se evidenciaba que nuevamente mentía la actora, al señalar su solvencia en el pago del canon arrendaticio. Negaban, rechazaban y contradecían, que durante el mes de mayo de 2007, la actora hubiera manifestado alguna intención de adquirir el inmueble. Ahora bien, nótese que de lo narrado por la actora en su libelo, ella señalaba que durante el mes de diciembre fue informada por el ciudadano alguacil del Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes que tenía una boleta de citación para ella, razón por la cual acudió el día 07-01-2008 a darse por citada en dicha causa, de la cual se desprendía, que en la presente causa operaba, tal y como lo habían venido señalando desde el principio de su escrito, la caducidad de la acción y en consecuencia la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, ya que, la demanda fue admitida el 31-01-2008 y si consideraban que el 19 de febrero se libraron las compulsas, y si el antes señalado Juzgado laboró hasta el día 19-12-2007, donde transcurrieron 60 días, lapso en el que operó perfectamente la caducidad, en virtud de la propia confesión de la actora, de estar enterada de dicha situación, por lo que reiteraban que la demanda es Inadmisible y en consecuencia la misma debía ser declarada sin lugar. Negaban, rechazaban y contradecían la totalidad de lo referente a los fundamentos del derecho y las pertinentes conclusiones, ya que, en primer lugar, la actora no era acreedora a la preferencia ofertiva a que se contrae el artículo 42 del Decreto Ley, por cuanto, no era arrendataria de su co-representado el ciudadano J.L.M.R., durante el tiempo por ella indicado. Igualmente negaban, rechazaban y contradecían que la arrendataria no hubiera sido notificada formalmente, ya que la misma fue realizada en forma auténtica y de la misma manera ella notificó a su co-patrocinante F.M., que no tenía interés alguno en adquirir el inmueble, por lo tanto, en ningún momento se violentó lo dispuesto en el artículo 44 del Decreto Ley, ya que fue vendido en las misma condiciones en que le fueron ofertadas, y fue ella quien en su notificación realizada el 14-06-2006, manifestando que el precio era exagerado. Así mismo negaban, rechazaban y contradecían que era menester por parte de su co-patrocinante, realizarle una nueva oferta, ya que para la fecha de la venta no había transcurrido 5 meses, por lo tanto era inaplicable la norma ahí solicitada por la actora. Negaban, rechazaban y contradecían la temeraria aplicación que pretendía traer la actora de los artículos 43 y 42 del Decreto Ley, ya que la arrendataria fue notificada judicialmente y ella manifestó su desinterés en adquirir el inmueble. Negaban, rechazaban y contradecían que el derecho de retracto hubiera sido ejercido por la actora conforme lo determina el artículo 47 del decreto ley, ya que transcurrieron más de 40 días, por lo tanto era evidente que operó la caducidad de la acción. Referente a lo señalado por la actora como subsunción de los hechos, señaló falsamente la actora, tratando de sorprender a la Juzgadora en su buena fe, que transcurrieron más 180 días, desde la fecha en que la fue ofertado el inmueble, obviando que ella notificó a su co-poderdante el 14-06-2006, lo que para el momento de la venta no habían transcurrido los 180 días que ella pretendía hacer ver, por lo tanto, rechazaban, negaban y contradecían tal afirmación y violación de las normas por ella indicada, y que su co-patrocinante “debiera” realizarle nueva notificación, al igual negaban, rechazaban y contradecían que tuvo conocimiento de la negociación el 07-01-2008, ya que ella señalaba que se enteró en el mes de diciembre de 2007. Negaban, rechazaban y contradecían que la actora, ciudadana B.B., reuniera los requisitos consagrados en el Decreto Ley para subrogarse en los derechos del comprador, ya que fue notificada oportunamente y ella rechazó tal ofrecimiento, haciendo inoperante por parte de su co-representado realizarle nueva oferta de venta como lo pretendía hacer ver, por lo que era falso de toda falsedad que la actora, por mandato de las normas establecidas en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, fuera acreedora a los derechos allí consagrados ya que como lo habían venido sosteniendo durante el presente escrito, la misma fue notificada oportunamente de la venta, rechazando tal ofrecimiento a su modo de ver por exagerado y dentro del lapso de ley fue adquirido por otra persona en las mismas condiciones en que le fue ofrecido, todo eso sin tomar en cuenta que operó el lapso de caducidad de que hacía mención dicho Decreto Ley. Por lo que rechazaban, negaban y contradecían los petitorios finales consagrados en la documentación aportada, la cual se desprendía que era falso lo narrado en el mismo, por cuanto, no transcurrieron los 180 días desde su negativa a adquirir el inmueble, no estaba no estaba solvente en los cánones de arrendamiento y operó el lapso de caducidad que establecía la Ley de 40 días, al igual que la perención de la instancia solicitada al inicio del presente escrito, por lo tanto, mal podría pretender la hoy accionante subrogarse en los derechos de su co-representado J.L.M.R., y pretender sin reunir ninguna de las exigencias preceptuadas en el Decreto Ley, quedara resuelta y sin valor jurídico alguno la negociación de compra-venta celebrada entre su representados; por lo que solicitaron admitiera el presente escrito, y declarada con lugar, tomando en cuenta los argumentos esgrimidos, motivo y causa suficiente para que se desestimara la demanda, declarándola sin lugar con la expresa condenatoria en costas. (f. 125-138).

Escrito de pruebas presentado en fecha 07-01-2009, por los abogados J.M.M.B. y Y.M.Z.U., apoderado de la ciudadana B.B., en el que desvirtuaba los alegatos esgrimidos por el litis consorcio pasivo en su escrito de contestación a la demanda: Capítulo I: 1.- donde demostraban los fundamentos de la pretensión, donde promovieron el mérito de las documentales acompañadas junto con el libelo de la demanda, por lo que ratificaban que el 02-02-2006 el arrendador propietario F.M. le notificó a su representada B.B. el ofrecimiento en venta del inmueble arrendado por el precio de Bs. 90.000.000,00 correspondiente hoy día a Bs.F 90.000,00 ofrecimiento que en ese momento fue rechazado por su mandante. 2.- demostraban que el 08-02-2007, más de tres meses después de haber dado en venta el inmueble arrendado a J.L.M.R., el ciudadano F.M., con el carácter de arrendador y sin hacer las más mínima referencia a la venta que ya había efectuado, demandó a su conferente por cumplimiento del mismo contrato de arrendamiento sobre el mismo inmueble, resultando vencido totalmente, por lo que promovieron la copia certificada de la sentencia definitiva del 28-03-2007, correspondiente al expediente N° 11.201 del Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes jurisdiccional. 3.- demostrar que el arrendador F.M., dio en venta al ciudadano J.L.M.R., el inmueble que desde hacía mas de 05 años su representada ocupaba en condición de arrendataria solvente, el 01-11-2006, nueve meses después del 02-02-2006 fecha e que le ofreció en venta el inmueble arrendado, y tres meses antes del 08-02-2007 fecha en que él mismo la demandó por cumplimiento de contrato ante el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes del expediente N° 11.201, promovieron el mérito favorable que emerge las documentales acompañadas junto al libelo de demanda, en cuanto al documento de venta del inmueble arrendado y de la sentencia definitivamente firme de fecha 28-03-2007, del Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes, expediente N° 11.201, donde constaba que la demanda fue incoada el 08-02-2007. 4.- demostrar que el co-demandado J.L.M.R., diciéndose arrendador por subrogación demandó a su representada ciudadana B.B., ante el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal por resolución de contrato de arrendamiento que como arrendataria tiene suscrito con F.M. como arrendador, en el que promovió el mérito de las documentales de la compulsa y demanda correspondiente al expediente N° 4619. Capítulo II: 1.- con el objeto de enervar el alegato de perención de la instancia explanado en el capítulo primero del escrito de contestación de la demanda, en el que promovió el mérito favorable de las actas procesales que integran el expediente N° 33.078, donde demostraron que las compulsas fueron elaboradas y entregadas al ciudadano alguacil para la práctica de la citación personal de los demandados, y ante la imposibilidad de encontrarlos, el alguacil informó sobre sus gestiones, razón por la que solicitaron la citación por carteles de los accionados. 2.- con el objeto de demostrar la inexistencia de la cuestión prejudicial en el que promovieron e invocaron el mérito probatorio del expediente Nº 5448 del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes, producido por la parte accionada, el cual contiene el juicio de desalojo propuesto por el codemandado J.L.M.R., contra su mandante, infiriéndose que el mismo no guardaba relación directa con el presente juicio de retracto legal arrendaticio, acción de desalojo que aún estaba pendiente de decisión en segunda instancia. Así mismo, promovieron el valor probatorio del expediente de consignaciones arrendaticias N° 543 del Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes. 3.- con el objeto de desvirtuar la defensa de falta de cualidad activa y pasiva esgrimida por los demandados, promovieron el valor probatorio del contrato de arrendamiento celebrado entre F.M. y B.B., y el documento el que F.M. dio en venta el inmueble arrendado a J.M., instrumentos que demostrarán la relación arrendaticia por mas de dos años, la solvencia de la arrendataria y la enajenación del inmueble arrendado, requisitos concurrentes que le otorgaban cualidad activa a su poderdante para demandarla y cualidad pasiva a los demandados para sostener el presente juicio. Así mismo, invocaron la aplicación del parágrafo único del artículo 44 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, por lo cual, una vez recibido el ofrecimiento auténtico de venta del inmueble arrendado, el arrendaticio deberá notificar igualmente al propietario su aceptación o rechazo de la oferta en el término de 15 días calendario contados desde la fecha del ofrecimiento, en el entendido que si transcurre dicho lapso sin que el arrendatario hubiera aceptado el ofrecimiento, el propietario quedaría en libertad de ofrecer en venta el inmueble a terceros bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de venta. 4.- con el objeto de enervar la subsidiaria caducidad de la acción confusamente alegada en el capítulo cuarto del escrito de contestación de la demanda, rechazaban la errada interpretación que a título de pseudosofisma hacía la parte demandada del artículo 45 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, al tiempo que invocaban su aplicación y vigencia. Y con fundamento en el mencionado artículo 45, rechazaban por falsa, la afirmación de los demandados quienes aducían que el lapso de 180 días para que el propietario pudiera dar en venta el inmueble arrendado a un tercero. Promovieron la confesión espontánea del codemandado F.M., donde admitió que su patrocinado no cursó la nueva oferta de venta. 5.- desvirtuar el otro alegato subsidiario de caducidad de la acción de retracto legal arrendaticio por haber transcurrido, según criterio de la parte demandada, más de 40 días desde la fecha de otorgamiento del documento de venta o enajenación del inmueble arrendado, por lo que invocaron a favor de la pretensión de su representada, reiterando la doctrina y jurisprudencia de los Tribunales de la República, recogida magistralmente en el artículo 47 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario. Invocaban la aplicación de los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, que rigen la distribución de la carga de la prueba, por lo que a la parte accionante solo le correspondía demostrar la relación arrendaticia, su solvencia en el pago de los cánones y de enajenación del inmueble arrendado, ya que la falta de notificación del comprador a la arrendataria, por mandato de los citados artículos sustantivo y adjetivo, estando exenta de prueba para la arrendataria-accionante, de tal modo que corresponde al adquirente probar que sí cumplió con la obligación que le impone el artículo 47 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario. (f. 274-280).

Por auto de fecha 07-01-2009, el a quo admitió las pruebas promovidas por los abogados J.M.M.B. y Y.M.Z.U., apoderados de la parte demandante, y para la evacuación de los testimoniales, fijó día y hora. (f. 282).

A los folios 283 al 288, actuaciones relacionadas con las testimoniales.

Escrito de pruebas presentado en fecha 14-01-2009, por los abogados J.M.R.C. y E.J.R.G., actuando con el carácter acreditado en autos, en el que reproducieron el valor y mérito favorable de los autos que favorecieron a sus representados, especialmente en: a) Expediente N° 5348 que cursa ante el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes, donde la ciudadana B.B. fue demandada por falta de pago de los cánones de arrendamiento, declarándola con lugar dicha demanda, interpuesta por la representación de la parte demandada, ello con el objeto de probar y demostrar que la mencionada ciudadana, no se encontraba solvente con los cánones de arrendamiento, requisito indispensable para intentar la acción de retracto legal arrendaticio; b) Notificación realizada por la ciudadana B.B., parte accionante en la presente causa a su co-representado F.M., donde citaba textualmente lo siguiente: “… “Yo, B.B., identificada con cédula N° 12.227.918, doy respuesta a su Notificación Judicial de fecha 02 de febrero de 2006, en los siguientes términos: PRIMERO: El contrato de arrendamiento suscrito entre Usted como Arrendador y yo como Arrendataria sobre el inmueble situado en la calle 6, N° 10-71, La Concordia, efectivamente venció el 16 de septiembre de 2004, y por cuanto desde entonces y hasta la fecha se ha mantenido incólume la relación arrendaticia, por mandato legal dicho contrato se arrendamiento se convirtió a tiempo INDETERMINADO. Por tanto, no es cierto que dicho contrato se encuentre vencido, ni que yo este disfrutando de prorroga legal alguna.- Y SEGUNDO: No tengo interés en adquirir el inmueble arrendado, además de que el precio de la oferta fijado por Ud. En la suma de Noventa Millones de Bolívares (Bs. 90.000.000,00) es exagerado y exorbitante”. Notificación que fue realizada por la accionante B.B., ante el Juzgado de los Municipios Cárdenas, Guasimos y A.B. de esta Circunscripción Judicial, bajo el expediente N° 3.748-2006, y su co-representado F.M., fue notificado de la misma en fecha 14-06-2006, eso con el objeto de probar y demostrar como documento público que es, conforme a la disposición contenida en los artículos 1357 y 1359 del Código Civil, en concordancia con el artículo 1.400 ejusdem, que la accionante no tenía interés alguno en obtener el inmueble arrendado. c) el documento de venta registrado el 01-11-2006, bajo la matrícula Nº 2006-LRI-T81-21, en el cual el ciudadano F.M. daba en venta el inmueble objeto de las presentes actuaciones al ciudadano J.L.M.R., documento que se encontraba agregado al expediente por la parte actora y conforme al principio de comunidad de la prueba, por lo que promovieron a objeto de dejar plasmado que la venta fue realizada dentro de los 180 días que establecía la Ley, ya que desde el 14-06-2006 hasta el 01-11-2006, por lo que no transcurrieron sino 4 meses lo cual hacía innecesaria practicar una nueva notificación a la arrendataria B.B., conforme a lo indicado en el artículo 45 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, siendo necesario realizar una nueva notificación, por lo que la venta del inmueble es perfectamente válida por no habérsele lesionado ningún derecho a la citada accionante y dejando en evidencia la caducidad de la acción alegada por ellos en su escrito de contestación de demanda, caducidad que opusieron como defensa de fondo por haber transcurrido más de 40 días. Que según los artículos 1357 y 1359 del Código Civil, los documentos referidos a la venta o enajenación de inmuebles debían de registrarse según lo estipula el artículo 1920 ejusdem, es decir, que el instrumento que es otorgado e incorporado en la Oficina Registral, adquiría la categoría de erga omnes, o sea es oponible a todos los terceros, y a partir de la fecha de su otorgamiento, la misma es cierta e inimputable, empezando a transcurrir los lapsos que la Ley establece para el ejercicio de la acción, cuando sobre los mismos versare algún interés de intercero para hacer valer un derecho y habiendo sido otorgado el documento de compraventa del inmueble sobre el cual se ejercitaba la acción de retracto legal arrendaticio, el 01-11-2006, empezaba a transcurrir el lapso pertinente para el ejercicio de la acción en esa fecha, por lo tanto operaba la caducidad de la acción, lapso que no podía ser interrumpido, y si tomamos en cuenta lo narrado por la actora, donde ella decía haber tenido conocimiento desde esa fecha 07-01-2008, o sea, más de los 40 días establecidos como lapso de caducidad, y si contaban que desde el lapso del 07-01-2008, a la diligencia estampada por la representación judicial de la demandante en fecha 03-03-2008, igualmente transcurrieron 53 días, superiores a los 40 días del término de caducidad a que se contrae la Ley para el ejercicio válido de la acción de retracto, precluido ese lapso de los 40 días, cuando dijo tener conocimiento, que según su decir fue el 07-01-2008, por lo tanto repetían que dejaban plenamente demostrada la caducidad de la acción en la presente causa. (f. 289-293).

Por auto de fecha 14-01-2009, el a quo admitió las pruebas promovidas por los abogados J.M.R.C. y E.J.R.G., apoderados de la parte demandada. (f. 294).

Por auto de fecha 14-01-2009, el a quo admitió las pruebas promovidas por los abogados J.M.M.B. y Y.M.Z.U., apoderados de la parte demandante.

Escrito de pruebas presentado en fecha 14-01-2009, por los abogados J.M.M.B. y Y.M.Z.U., apoderados de la ciudadana B.B., en donde promovieron documentales para demostrar a plenitud el derecho de retracto legal arrendaticio que le asiste a su representada: 1.) Para demostrar que el 02-02-2006, el arrendador F.M. le ofreció a la ciudadana B.B., en venta el inmueble arrendado por el precio de (Bs. 90.000.000,00) equivalente hoy día a (Bs.F. 90.000,00), por lo que promovieron el mérito de la solicitud N° 6772 de fecha 12-01-2009, expedida por el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, el cual contenía a su vez copia certificada de la solicitud N° 5934 del 31-01-2006, mediante el cual el abogado G.N.Q., apoderado del ciudadano F.M., donde solicitó que el prenombrado Tribunal de Municipios practicara la notificación a su mandante B.B. ofertándole en venta el inmueble arrendado, notificación practicada por el alguacil el 02-02-2006. 2.) Para demostrar que el 01-11-2006 el arrendador-propietario F.M. dio en venta el inmueble arrendado al ciudadano J.L.M.R., por el precio de (Bs. 90.000.000,00), por lo que promovieron el mérito de las copias certificadas del libelo y de la sentencia definitiva del expediente N° 4619 por resolución de contrato de arrendamiento, del Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial; y de la copia certificada del libelo de demanda, a título de confesión espontánea, el ciudadano J.L.M.R., admitió la preexistencia de un contrato de arrendamiento entre F.M. y B.B., señalando que actuaba como arrendador por subrogación debido a que F.M. le dio en venta el inmueble arrendado según documento protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes, el 01-11-2006, bajo el N° 2006-LRI-T81-21. 3.) Para demostrar que el 07-01-2008 su representada, ciudadana B.B., tuvo conocimiento de la demanda incoada en su contra por J.L.M.R., diciéndose arrendador por subrogación, y tuvo también conocimiento de que F.M. había dado en venta el inmueble arrendado al prenombrado Arrendador por Subrogación, por lo que promovemos el mérito de la sentencia definitiva de fecha 31-01-2008, cuya narrativa claramente establecía por una parte, que en fecha 19-12-2007 el alguacil informó que no había localizado a su representada y consignó la compulsa en autos, y por la otra, según constaba que el 07-01-2008 su mandante confirió poder apud acta en el expediente N° 4619. Como conclusiones de las pruebas documentales anexas, revestidas del valor probatorio del instrumento público, demostrando sin lugar a dudas los siguientes hechos fundamentales para la pretensión de retracto legal arrendaticio: 1.- Que desde el 02-02-2006, fecha cuando F.M. ofreció en venta a su mandante B.B. el inmueble arrendado, hasta el 01-11-2006, fecha cuando F.M. dio en venta el inmueble arrendado a J.L.M.R., en el que transcurrieron 9 meses, lapso que excedió los 180 días calendario después del ofrecimiento de venta, establecido en el artículo 45 de la ley de Arrendamiento Inmobiliario, y que el documento de venta quedó sin efecto y el arrendador-vendedor había de pasar una nueva oferta a la arrendataria para cualquier negociación que pretendiera celebrar después del 02-08-2006. 2.- Que desde el 07-01-2008, fecha en que su mandante supo de F.M., había dado en venta el inmueble arrendado a J.L.M.R., hasta el 31-01-2008, fecha del auto de admisión de la presente demanda por retracto legal arrendaticio, donde apenas habían transcurrido 24 días, lo cual permitió inferir sin duda alguna que la demanda fue propuesta sin que hubiera operado la caducidad de la acción alegada por la parte demandada. Solicitaron el presente escrito fuera admitido y declarado con lugar con todos los pronunciamientos respectivos.

Escrito de conclusiones presentados en fecha 19-01-2009, por los abogados J.M.M.B. y Y.M.Z.U., apoderados de la ciudadana B.B., parte demandante, en donde expusieron que: 1.- La solicitud N° 6772 de fecha 12-01-2009 expedida por el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, la cual contenía a su vez copia certificada de la solicitud N° 5934 del 31-01-2006, donde solicitó que el prenombrado Tribunal de Municipios practicara la notificación a su mandante B.B., ofertándole en venta el inmueble arrendado, el cual constituye un documento público que demostraba, sin lugar a duda alguna, que el 02-02-2006 el arrendador F.M. le notificó a la arrendataria B.B. su manifestación de voluntad de vender el inmueble arrendado por el precio de (Bs. 90.000.000,00) equivalente hoy día a (Bs.F 90.000,00), siendo importante acotar que, por error involuntario en el libelo adujeron que esa notificación había sido practicada por el Juzgado de los Municipios Cárdenas, Guásimos y A.B., por lo que concluía que el propietario dio cumplimiento al artículo 44 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario. 2.- La solicitud N° 3748-2006 del Juzgado de los Municipios Cárdenas, Guásimos y A.B.d.E.T., producida por la parte accionada, constituyendo un instrumento auténtico para demostrar que para la fecha de su presentación 07-03-2006, la arrendataria manifestó no tener interés en adquirir el inmueble arrendado, además de considerar exagerado y exorbitante el precio de la ofertado fijado, por lo que concluía que la arrendataria, aunque extemporáneamente, notificó al propietario su rechazo a la oferta, de tal modo que el propietario F.M. quedó en libertad de dar en venta el inmueble a terceros bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de venta, tal como lo estipula el artículo 44 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario. 3.- Tomando en consideración que el ofrecimiento de venta del inmueble arrendado se materializó el 02-02-2006 y que no constaba en autos que el propietario hubiera efectuado la venta del mismo antes del transcurso de los 180 días calendarios después del ofrecimiento de venta o sea, antes del 02-08-2006, concluyendo que el ofrecimiento de venta notificado a la arrendataria B.B., el 02-02-2006 quedó sin efecto, debiendo el propietario F.M. cursar una nueva oferta a la prenombrada arrendataria en caso de que pretendiera celebrar cualquier otra negociación una vez transcurrido los 180 días calendarios contados desde el ofrecimiento de venta, todo ello de conformidad con el artículo 45 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario. 4.- Documento protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes, el 01-11-2006, bajo matrícula N° 2006-LRI-T81-21, el cual constituye un instrumento público con valor probatorio erga omnes, que a su vez demostraba de manera indubitable que el 01-11-2006, o sea transcurrido 180 días después del ofrecimiento de venta, el arrendador-propietario F.M. dio en venta el inmueble arrendado al ciudadano J.L.M.R., por (Bs. 90.000.000,00), y no constaba en autos, ni siquiera fue alegado por la parte demandada, propietario F.M., hubiera cursado una nueva oferta a la arrendataria entre el 02-08-2006, fecha del vencimiento, concluyendo que el propietario demandado F.M. infringió por incumplimiento del artículo 45 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario. 5.- Tampoco constaba en autos que el comprador J.L.M.R., en algún momento hubiera notificado de manera cierta e inequívoca a la arrendataria B.B. acerca de la negociación que hizo con F.M. para la compra del inmueble arrendado, ni constaba que hubiera cumplido la obligación, lo cual concluía que el comprador demandado J.L.M.R., infringió por incumplimiento del artículo 47 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario. 6.- De la copia certificada del libelo y de la sentencia definitiva del expediente N° 4619 por resolución de contrato de arrendamiento, correspondiente al Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, donde quedó demostrado por una parte, que el comprador J.L.M.R. admitió la preexistencia de un contrato de arrendamiento entre F.M. y B.B., diciéndose “Arrendador Subrogación”, debido a que F.M. le había dado en venta el inmueble arrendado y por otra parte, quedó demostrado que al haber quedado tácitamente citada el 07-01-2008, y fue cuando la arrendataria B.B. tuvo conocimiento de la venta del inmueble arrendado, por lo que invocaban la reiterada jurisprudencia, en el sentido que cuando no el propietario vendedor ni el tercero comprador cumplían con la obligación de notificar al arrendatario acerca de la venta del inmueble arrendado, el lapso de 40 días para el ejercicio del derecho de retracto legal arrendaticio previsto en el artículo 47 de la mencionada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios comenzaba a transcurrir desde la fecha en que el arrendatario, de una u otra manera cierta e incuestionable, tenga conocimiento de dicha negociación. Por cuanto el contrato de arrendamiento debidamente autenticado y celebrado entre el codemandado arrendador y su representada ciudadana B.B. como arrendataria, demostraba la relación arrendaticia desde hace mucho más de dos años obre el inmueble objeto de la presente demanda de retracto legal arrendaticio, con lo cual estaba cumplido el primer requisito de procedencia de la preferencia ofertiva establecido en el artículo 42 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario. Con el expediente de consignaciones arrendaticias signado con el N° 543 del Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes, demostraba la solvencia de la arrendataria en lo que concernía al pago de los cánones de arrendamiento a la orden del arrendador-propietario F.M., porque el 08-02-2007, o sea, más de tres meses después de haber dado en venta el inmueble arrendado a J.L.M.R., el ciudadano F.M., arrendador y sin hacer mas la referencia a la venta que había efectuado, demandado a su conferente por cumplimiento del mismo contrato de arrendamiento sobre el mismo inmueble, resultando totalmente vencido, tal como constaba de la sentencia definitiva de fecha 28-03-2007, correspondiente al expediente N° 11.201 del Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes, por lo que esa demanda dio lugar a las consignaciones arrendaticias, obviamente a favor del arrendador-demandante F.M., quien fue debidamente notificado el 23-05-2007, quedando demostrada la solvencia de la arrendataria B.B. en el pago de los cánones de arrendamiento, segundo requisito de procedencia de la preferencia ofertiva establecido en el artículo 42 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario. Los razonamientos y elementos probatorios demostraban de manera cierta e indubitable los siguientes hechos fundamentales para la pretensión de Retracto Legal Arrendaticio: 1.- Que desde el 02-02-2006 fecha en la que F.M. ofreció en venta a su mandante B.B., el inmueble arrendado, hasta el día 01-11-2006, fecha en la que F.M. dio en venta el inmueble arrendado a J.L.M.R., en el que transcurrieron 09 meses, lapso que excedía los 180 días calendario después del ofrecimiento de venta, por lo que había de aplicarse la consecuencia jurídica establecida en dicha norma especial, por cuanto el ofrecimiento de venta quedó sin efecto y el arrendador-vendedor había de pasar una nueva oferta a la arrendataria para cualquier negociación que pretendiera celebrar después del 02-08-2006; y 2.- Que desde el 07-01-2008 fecha en que la mandante supo que F.M. había dado en venta el inmueble arrendado a J.L.M.R., hasta el 31-01-2008 fecha del auto de admisión de la presente demanda por retracto legal arrendaticio, apenas habían transcurrido 24 días, lo cual permitía inferir sin duda alguna que la demanda fue propuesta oportunamente, sin que hubiera operado la caducidad de la acción alegada por la parte demandada.

Mediante diligencias suscritas en fechas 31-03-2009 y 29-04-2009, por el abogado J.M.M.B., apoderado de la parte demandante, solicitó que fuera pronunciada sentencia definitiva en la presente causa.

Decisión dictada en fecha 12-06-2009, en el que el a quo declaró “CON LUGAR LA DEMANDA DE RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO interpuesta por la ciudadana B.B., asistida por el abogado J.M.M.B., en contra de los ciudadanos F.M. y J.L.M.R., suficientemente identificados en autos, en consecuencia: PRIMERO: Una vez firme la presente decisión, la ciudadana B.B., dentro del lapso perentorio de diez (10) días, deberá consignar ante el Tribunal la suma de NOVENTA MIL BOLÍVARES FUERTES CON CERO CÉNTIMOS (Bs.F 90.000,00), en cheque de gerencia, para ser entregados como contraprestación a los demandados F.M. y J.L.M.R. y así opere la subrogación de la ciudadana B.B. como compradora en el contrato de compraventa protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, el 01 de noviembre del 2006, bajo la matrícula N° 2006, LRI-T81-21, sustituyendo al ciudadano J.L.M.R., apoderándose así de la transmisión de la propiedad y de los derechos y acciones derivados de la negociación. SEGUNDO: A los fines de hacer efectiva la subrogación, una vez cumplida la contraprestación de pago de parte de la ciudadana B.B., ésta se declara a partir de ese momento legalmente subrogada como adquiriente en lugar de la persona de J.L.M.R. en el instrumento jurídico protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, el 01 de noviembre del 2.006, bajo la matrícula N° 2006-LRI-T81-21, suscrito entre F.M. y J.L.M.R.. TERCERO: Si vencido el lapso otorgado para que la ciudadana B.B. consigne la suma señalada y está no hubiese cumplido, se entenderá renunciado el derecho al RETRACTO LEGAL y por consiguiente se mantendrá incólume el instrumento jurídico protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, el 01 de noviembre del 2006, bajo la matrícula N° 2006-LRI-T81-21, suscrito entre F.M. y J.L.M.R.. CUARTO: Una vez cumplida la prestación por parte del demandante, ofíciese al Registro Inmobiliario del Primer Circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, participándose la subrogación de la ciudadana B.B. en correlación del ciudadano J.L.M.R. en el instrumento de fecha el 01 de noviembre del 2006, protocolizado bajo la matrícula N° 2006-LRI-T81-21, a los fines de que estampen la nota correspondiente, de modo que el Registro se tenga como propietaria por compraventa a la ciudadana B.B. y no al ciudadano J.L.M.R.. QUINTO: Se condena en costas a los ciudadanos F.M. y J.L.M.R., conforme a lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil”. (sic)

Mediante diligencia suscrita en fecha 03-07-2009, por el abogado J.M.M.B., co apoderado actor, se dio por notificado de la sentencia definitiva de fecha 12-06-2009 y solicitó se notificada a los demandados mediante boletas dirigidas a sus respectivos domicilios.

A los folios 100 al 105 de la III piezas, corren actuaciones relacionadas con las boletas de notificación.

Mediante diligencia presentada en fecha 31-07-2009, por los abogados E.J.R.G. y J.M.R.C., apoderados de los codemandados ciudadanos F.M. y J.L.M.R., en la que apelaron en toda y cada una de sus partes de la decisión dictada por ese Tribunal en fecha 12-06-2009, fundamentándola en parte en lo siguiente: A) La sentencia estaba viciada de nulidad absoluta, por cuanto el 28-05-2008, su co poderdante incoó demanda de desalojo contra la ciudadana B.B. por falta de pago de los cañones de arrendamiento de los meses de abril a diciembre del año 2007 y enero de 2008, cuya sentencia de Primer Grado fue declarada con lugar y confirmada por vía de apelación por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira; contra la sentencia la hoy actora interpuso Acción de A.C., que conoció y decidió el Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil, Bancario, del Tránsito, del Niño y del Adolescente de esta Circunscripción Judicial el 13-11-2008, en el expediente N° 5.858 donde anuló la sentencia de Segundo Grado y repuso la causa al estado que otro Tribunal de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil dictara nueva sentencia; contra esa decisión ejerció el Recurso de Apelación para que lo conociera la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia donde fue recibido en la cuenta N° 211, de fecha 4-12-2008, asignándole el expediente N° 1.545 donde no se había proferido sentencia. Igualmente, el Juzgado Cuarto Superior en lo Civil y Mercantil no remitió el expediente cuya sentencia anuló, conservándolo todavía. Por ello, la sentencia apelada era nula en virtud que declaró sin lugar la cuestión prejudicial opuesta en el ordinal 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en virtud que según la solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento era para el momento en que se perfeccionó el contrato, lo cual no era cierto, por cuanto el artículo 43 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, solvencia que exigía para el momento en que interpuso la Acción de Retracto Legal Arrendaticio, demanda que fue admitida el 18-01-2008, cuando había y existía el hecho controvertido de la insolvencia de la hoy actora B.B., razón por la cual no podía, ni debía esa Juzgadora haber decidido la presente causa, sino hasta que se decidiera el juicio de desalojo, porque si el mismo era declarado con lugar existía insolvencia y por lo tanto se tenía que declarar improcedente la acción de retracto, por lo que solicitaron al Tribunal de Alzada a quien correspondiera conocer la causa anular la sentencia, absteniéndose de conocer el fondo hasta que fuera decidida la apelación de la acción de desalojo cuya sentencia del superior en segundo grado fue anulada; B) que para el supuesto negado que el anterior punto de nulidad opuesto, fuere desechado, la sentencia apelada estaba igualmente inficcionada de nulidad, por lo que solicitaron al Tribunal de Alzada anulara la sentencia y declarara con lugar la apelación interpuesta, revocara la sentencia apelada y declarara sin lugar la demanda. Se reservaban el derecho de promover pruebas y ahondar en el explanamiento de los fundamentos de la apelación por ante el Tribunal Superior.

Por auto de fecha 04-08-2009, el a quo oyó la apelación interpuesta en ambos efectos y acordó remitir el expediente al Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, Bancario y de Protección del Niño y del Adolescente de esta Circunscripción Judicial, a su distribución, siendo recibido en esta Alzada en fecha 12-08-2009.

Estando la presente causa en término para decidir, se observa:

La presente causa llega a esta Alzada en ocasión de la apelación propuesta en fecha treinta y uno (31) de julio de 2009 por los abogados E.J.R.G. y J.M.R.C., con el carácter de apoderados de los codemandados, contra la sentencia dictada por el a quo en fecha doce (12) de junio de 2009, que declaró con lugar la demanda de retracto legal arrendaticio interpuesta por la ciudadana B.B. en contra de los ciudadanos F.M. y J.L.M.R..

Una vez notificadas las partes, los apoderados de los codemandados anunciaron recurso de apelación que fue oído en ambos efectos por el a quo en fecha cuatro (04) de agosto del año que discurre y remitido a distribución entre los Tribunales Superiores para su conocimiento, correspondiéndole a este Tribunal; se fijó el décimo (10) día de despacho para dictar sentencia.

En fecha 24/09/2009, los abogados J.M.M.B. y J.M.Z.U., con el carácter de apoderados de la parte demandante, consignaron escrito constante de doce (12) folios útiles sin anexos.

En fecha 28/09/2009, los abogados E.J.R.G. y J.M.R.C., con el carácter de apoderados de la parte demandada, consignaron escrito constante do dos (02) folios útiles con anexos en veinticuatro (24) folios útiles.

MOTIVACION

La apelación que conoce esta Alzada, como ya se señaló, obedece al recurso de apelación interpuesto en fecha treinta y uno (31) de julio de 2009 por los abogados E.J.R.G. y J.M.R.C., con el carácter de apoderados de los codemandados, contra la sentencia dictada por el a quo en fecha doce (12) de junio de 2009, que declaró con lugar la demanda de retracto legal arrendaticio interpuesta por la ciudadana B.B. en contra de los ciudadanos F.M. y J.L.M.R..

Luego de la revisión total del expediente, se puede ver que la controversia se circunscribe a determinar si procede o no la declaración de con lugar en la demanda por retracto legal, es decir, si se cumple con los requisitos establecidos en los artículos 42, 43, 44, 45 y 47 del Decreto con rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos inmobiliarios, que señalan:

Artículo 42: “La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendamiento para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendamiento que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamientos y satisfaga las aspiraciones del propietario”

Artículo 43: “El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de propiedad, en lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior”

Artículo 44: “A los fines del ejercicio del derecho preferente, el propietario deberá notificar al arrendatario, mediante documento autenticado, su manifestación de voluntad de vender. En ficha notificación se deberá indicar el precio, condiciones y modalidades de la negociación.

Parágrafo único: El arrendatario deberá notificar igualmente al propietario, en forma indubitable, su aceptación o rechazo de la oferta hecha a su favor, en el término de quince (15) días calendario a contar de la fecha del ofrecimiento. Transcurrido este término sin que el arrendatario hubiere aceptado el ofrecimiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de la venta”

Artículo 45: “Transcurridos ciento ochenta (180) días calendario después del ofrecimiento de venta a que se refiere el artículo anterior, sin que se hubiese efectuado la venta a terceros, quedará sin efecto dicho ofrecimiento, debiendo en consecuencia, cursarse una nueva oferta al arrendatario para cualquier otra negociación que se pretendiere celebrar.”

Artículo 47: “El derecho de retracto legal a que se refiere el artículo 43, deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la de fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquiriente. A dicha notificación deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder del notificado.”

Del análisis de las normas citadas se desprende que para ejercer la acción por retracto legal arrendaticio, el arrendatario debe cumplir con los requisitos establecidos en el artículo 42 de la Ley ejusdem, así:

1. - Dos años como arrendatario: de la revisión de las actas procesales se evidencia que la Ciudadana B.B., firmó contrato de arrendamiento con el ciudadano F.M. en fecha tres (03) de octubre de 2003, por ante el Registro Inmobiliario de los Municipios Cárdenas, Guásimos y A.b. con funciones notariales, que consta agregado en copia simple en los folios 15 al 17, instrumento que por no haber sido impugnado dentro de la oportunidad legal se le da pleno valor probatorio, de conformidad con el artículo 429 del C.P.C.. Se observa que la relación arrendaticia continuó por más de dos años, situación que fue señalada tanto por la actora y reconocido por los codemandados, en el sentido que nunca fue negado por la parte codemandada, no siendo un hecho controvertido, la ciudadana B.B. tiene el carácter de arrendataria por más de dos (02) años de un inmueble consistente en una casa de habitación con sótano ubicado en la calle 6, Nº 10-71, La Concordia, San Cristóbal, Estado Táchira. Así se determina.

2. Que se encuentre solvente: en relación a este requisito, se observa que consta en el presente expediente que contra la ciudadana B.B., cursa actualmente una demanda de resolución de contrato de arrendamiento por insolvencia de los pagos correspondientes a los cánones de arrendamiento, traída a los autos por la misma la parte demandante, considerando este Tribunal que la parte demandante desvirtuó su insolvencia, mediante la consignación en copias simples, (folios 24 al 67 I pieza) de la consignación de los cánones de alquiler desde el 16 de abril de 2007 hasta el 16 de enero de 2008, en el expediente Nº 543 del Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, igualmente corre inserta la notificación de la consignación al arrendador ciudadano F.M., (folios 40 y 41 I pieza) en fecha 23/05/2007, constando también en autos los recibos (folio 55 de II pieza) de los meses enero, febrero y marzo 2007 y al no ser controvertido el pago de los años 2003, 2004, 2005 y 2006, en este sentido, se tiene como cierta la solvencia y se le otorga valor probatorio a las referidas copias por no haber sido impugnadas dentro de la oportunidad legal, de conformidad con el artículo 429 del C.P.C., pues con ellas se demuestra el cumplimiento del pago de los referidos cánones, observando esta Alzada la solvencia por parte de la accionante, lo cual conlleva al cumplimiento de este requisito necesario para la procedencia de la acción de retracto legal arrendaticio. En conclusión se evidencia la solvencia tanto para el momento de la venta primero (01) de noviembre de 2006 como para el momento de la interposición de la demanda de retracto legal dieciocho (18) de enero de 2008. Así se determina.

3. Que la acción sea ejercida dentro de los 40 días siguientes al conocimiento de la negociación. En relación a este particular debe esta Alzada señalar que el lapso de cuarenta (40) días se cuenta a partir de la fecha en que se demuestre el conocimiento de la predicha enajenación, en cumplimiento del criterio sentado por la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fallo N° 260 de fecha veinte (20) de mayo de 2005, con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez, ratificado en fallo N° 851 de fecha veintiséis (26) de noviembre de 2007, con ponencia de la Magistrada Iris Armenia Peña, que dice:

…Que para todos los casos, inclusive el de autos, el lapso de caducidad a los fines de que quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, pueda ejercer éste, será de cuarenta días, empero contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación, pues si bien el derecho de propiedad (implícito en el ejercicio de la acción de retracto) debe encontrarse garantizado, la falta de dar aviso o notificación, en casos como el planteado, es la que origina tal incertidumbre y su cumplimiento en modo alguno depende de quien tiene el derecho a ejercer la acción sino del comprador, vendedor (arrendador) y más recientemente, de acuerdo con la ley vigente, para los casos de retracto legal arrendaticio, únicamente del adquirente…

. (Negritas y subrayado del transcrito)

De la revisión de los autos, se constata que la fecha en que la parte demandante, ciudadana B.B., tuvo conocimiento de la venta es el siete (07) de enero de 2008, fecha que consta en el folio 38 de la tercera pieza, dentro de la copia certificada de la sentencia N° 25 de fecha treinta y uno (31) de enero de 2008 dictada por el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, en consecuencia, tomando como fecha de inicio del cálculo el 07/01/2008 y como culminación la fecha de la consignación de la demanda de retracto legal, el día 18/01/2008, se constata fácilmente que se interpuso la demanda dentro de los 40 días establecidos en el artículo 47 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios cumpliéndose con este requisito de procedencia. Así se establece.

Ahora bien, es necesario determinar si el arrendador, ciudadano F.M., vendió el inmueble dentro de los ciento ochenta (180) días establecidos en el artículo 45 del Decreto ejusdem, así, para esta Alzada de la revisión los autos encuentra que en fecha 02/02/2006 fue notificada la ciudadana B.B. por el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, según consta en copia certificada agregada en los folios 6 al 19 de III pieza, completándose los quince (15) días el 17/02/2006, sin que conste en autos la aceptación o el rechazo y es a partir de ese día que se cuentan los 180 días, resultando que el arrendador podía vender libremente hasta el día 16/08/2006, evidenciándose que por vencerse la oferta debió cursarse una nueva al arrendatario para cualquier otra negociación que se pretendiere celebrar. No siendo posible tomar el día 14/06/2006 fecha en que la parte demandante notificó al ciudadano A.M. la no aceptación de la oferta como fecha de inicio de los 180 días, ya que la jurisprudencia ha siso conteste al señalar que corren los primeros 15 y luego a continuación los 180 días, aplicando en ente caso el artículo 7 del Decreto ejusdem, que por ser de orden público es de estricto cumplimento, ya que es nulo toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de los derechos consagrados en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se determina.

Respecto a la legitimidad opuesta como defensa, esta Alzada coincide con el criterio del a quo al considerar que las partes en este proceso están investidas de la legitimidad, cualidad e interés necesarios para este proceso de retracto legal arrendatario, ya que la parte demandante, ciudadana B.B., es la arrendataria del inmueble en litigio, el ciudadano A.M. era el arrendador y propietario del Inmueble hasta el día de la venta 01/11/2006 y el ciudadano J.M.R. es la persona que se pretende subrogar para ejercer el retracto legal arrendaticio. Así se establece.

Igualmente este Juzgador considera que en este asunto no procede la perención de la instancia establecida en el ordinal primero del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, ya que es clara la diligencia del alguacil del Tribunal a quo al señalar que no pudo lograr la citación por no encontrar la dirección, de lo que se ve claramente que le fueron suministrados los emolumentos necesarios para la practica de la citación. Así se determina.

Por otra parte, esta Alzada ratifica la consideración del a quo respecto que esta causa no tiene litispendencia con otra causa, ya que se encuentra debidamente probada la solvencia de la parte demandante, tal como se explicó anteriormente, por lo que es correcta la declaración sin lugar de la cuestión previa contenida en el ordinal 8 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Así se determina.

Luego del estudio del caso y con base en las consideraciones anteriores, esta Alzada declara sin lugar la apelación propuesta en fecha treinta y uno (31) de julio de 2009 por los abogados E.J.R.G. y J.M.R.C., con el carácter de apoderados de los codemandados, consecuencia de ello, se confirma la decisión dictada en fecha doce (12) de junio de 2009 por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial. Así se decide.

Por lo razonamientos antes expuestos, este Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, Bancario y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

SIN LUGAR la apelación interpuesta en fecha treinta y uno (31) de julio de 2009 por los abogados E.J.R.G. y J.M.R.C., con el carácter de apoderados de los codemandados, contra la sentencia dictada en fecha doce (12) de junio de 2009 por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial.

SEGUNDO

SE CONFIRMA el fallo dictado en fecha doce (12) de junio de 2009 por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial.

TERCERO

SE CONDENA en costas procesales a la parte recurrente, de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Queda CONFIRMADA la decisión apelada.

Publíquese, regístrese, déjese copia certificada para el archivo del Tribunal y bájese el expediente en su oportunidad legal.

Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, Bancario y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en San Cristóbal, a los veintinueve (29) días del mes de septiembre del año 2009, años 199° de la Independencia y 150° de la Federación.

El Juez Titular,

Abg. M.J.B.L.

La Secretaria,

Abg. B.R.G.G.

En la misma fecha se dictó y publicó la anterior decisión, siendo las 03:25 de la tarde, se dejó copia certificada para el archivo del Tribunal.

MJBL/brgg

Exp.09-3360