Decisión de Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito de Carabobo, de 28 de Febrero de 2011

| REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO,

DEL TRÁNSITO Y DE PROTECCIÓN DE NIÑOS, NIÑAS Y ADOLESCENTES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO

Valencia, 28 de febrero de 2011

200º y 152º

EXPEDIENTE Nº: 13.043

SENTENCIA: INTERLOCUTORIA

COMPETENCIA: CIVIL

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

PARTE DEMANDANTE: B.E.P.Q., S.E.P.Q. y G.M.F.Q., venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nros. V- 4.128.237, V- 7.005.204 y V- 7.011.859, respectivamente

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: D.N.F., L.S. y MARCELO BARROLLETA GONZÁLEZ, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 62.110, 32.954 y 16.047, respectivamente

PARTE DEMANDADA: A.C.C.M., venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro. V- 3.999.748

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: L.M.C.M., M.I.M.R. e I.Z., abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 28.394, 34.435 y 133.845 respectivamente

Cumplidos los trámites de distribución, le correspondió a esta superioridad conocer de la presente causa y por auto de fecha 11 de febrero de 2011, se le dio entrada al expediente fijándose la oportunidad para la presentación de los informes y sus observaciones.

En fecha 21 de febrero de 2011, la parte demandante presentó escrito de alegatos ante esta alzada.

Estando dentro del lapso fijado para dictar sentencia, se procede al efecto en los siguientes términos:

I

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Conoce este Tribunal Superior del recurso procesal de apelación ejercido en fecha 27 de octubre de 2010, por la abogada D.N.F., procediendo en su carácter de apoderada judicial de la parte demandante, ciudadanos B.E.P.Q., S.E.P.Q. y G.M.F.Q., en contra de la decisión dictada el 22 de octubre de 2010, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, la cual declara con lugar la cuestión previa prevista en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por la parte demandada, en consecuencia, desechada la demanda y extinguido el presente proceso de conformidad con el artículo 356 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 13 de enero de 2009, la ciudadana A.C.C.M., parte demandada en la presente causa, debidamente asistida por la abogada L.M.C.M., en su escrito de contestación a la demanda, opone la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta; señalando que los demandantes accionaron un falso supuesto ya que invocan un vencimiento del término contractual, cuando a su criterio se está en presencia de un contrato a tiempo indeterminado, en virtud de la aplicación de la normativa legal del artículo 1580 del Código Civil, en concordancia con el 1614 ejusdem.

Alega que operó la extinción del contrato original por el transcurso de veinticinco (25) años, desde la suscripción del contrato, lo cual supera los quince (15) años y por ende, dada la continuidad de la ocupación del inmueble, la conversión en un contrato a tiempo indeterminado, lo cual a su criterio hace imposible la aplicación de la base legal invocada por los demandantes.

Que para este tipo de contratos de plazo indeterminado la acción respecto a la resolución es únicamente la correspondiente al artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que no fue la invocada expresamente por la accionante, e igualmente destaca que en el supuesto negado de que el contrato de arrendamiento estuviese vigente dentro de sus prórrogas automáticas y que fuese efectiva la notificación de no prórroga efectuada, la contraparte se olvida del derecho a la prórroga legal que la asiste, que en el presente caso sería de tres años, aduce que la presente acción es contraria a derecho dando a su criterio lugar a la cuestión previa de inadmisibilidad que esgrime.

Por su parte en fecha 20 de enero de 2009, la abogada D.N.F., procediendo en su carácter de apoderada judicial de la parte demandante, ciudadanos B.E.P.Q., S.E.P.Q. y G.M.F.Q., en su escrito de promoción de pruebas contradijo la cuestión previa opuesta, indicando que se incurre a su criterio en una desfiguración jurídica al pretender que el artículo 1580 del Código Civil, marca una especie de sub tipo de contrato de locación.

Que la ley no suple la voluntad de las partes ni impone un tipo de locación que vaya en contra de lo inicialmente pactado, alega que si las partes convinieron ab initio en una locación a tiempo fijo, esa será la naturaleza de la relación jurídico obligacional.

El Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 22 de octubre de 2010, declara con lugar la cuestión previa prevista en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por la parte demandada, en consecuencia, desechada la demanda y extinguido el presente proceso de conformidad con el artículo 356 del Código de Procedimiento Civil, argumentando lo siguiente:

Habiéndose alegado como cuestión previa, la contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente a la , procederá el tribunal en primer termino a analizar los alegatos y pruebas de las partes que tiendan a demostrar la procedencia de tal defensa previa, y solo en caso de desecharla, se procederá a analizar los restantes alegatos y pruebas de las partes; en tal sentido esta Juzgadora observa:

Señala la parte actora, que suscribió contrato de arrendamiento privado simple por tiempo determinado, en fecha 23 de mayo de 1983, con la ciudadana A.C.C.; que se fijó como duración del mismo, cinco (5) años, contados a partir del 23 de mayo de 1983, sucediéndose prorrogas automáticas por el mismo periodo de tiempo y que hasta la presente fecha han transcurrido veinticinco (25) años de relación arrendaticia.

Por su parte la accionada, señala como argumento de su defensa previa, que los demandantes accionaron con un falso supuesto jurídico, pues invocan un vencimiento del término contractual, cuando en realidad se está en presencia de un contrato a tiempo indeterminado, en virtud de la aplicación de la normativa legal contenida en el articulo 1580 del Código Civil, ya que operó la extinción del contrato original por el transcurso de 25 años desde la suscripción del mismo, lo cual supera los 15 años establecidos en la norma, y por ende, dada la continuidad en la ocupación del inmueble, se produjo la conversión del contrato en uno a tiempo indeterminado, y que para los contratos a plazo indeterminado la acción correspondiente es la establecida en el articulo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que no fue invocada por los demandados.

Procede de seguida a revisar esta Juzgadora, los supuestos de procedencia o no de la cuestión previa invocada, en los siguientes términos:

Ambas partes están contestes, en que la relación arrendaticia tuvo su inicio el 23 de mayo de 1983, que está fundamentada en un contrato de arrendamiento privado, que la vigencia de dicho convenio fue pactada por cinco (5) años, y que acordaron igualmente las prorrogas sucesivas de dicho contrato por periodos de cinco (5) años, que hasta la presente fecha, han trascurrido mas de 25 años de relación arrendaticia.

En el caso de marras, la intención de las partes en un principio fue establecer un contrato con determinación de tiempo, ahora bien, siendo que el contrato de arrendamiento comenzó a regir el 23 de mayo de 1983 al 23 de mayo de 1998, se cumplieron (15) años de duración del contrato de arrendamiento. En tal sentido el artículo 1580 del Código Civil, establece lo siguiente:

…omissis…

Ello indica, que el contrato de arrendamiento según lo establecido en el artículo 1580 de la norma in-comento y la sentencia antes citada, tuvo una duración de quince (15) años, esto es desde el 23 de mayo de 1983 al 23 de mayo de 1998, es decir, durante este periodo de tiempo, se trató de un contrato a tiempo determinado, no obstante, que con posterioridad se haya transformado en uno a tiempo indeterminado; y consecuencialmente haya operado la tácita reconducción de conformidad con lo establecido en el artículo 1600 del Código Civil…

…omissis…

En consecuencia, tenemos que, para la fecha de interposición de la presente demanda, el contrato de marras se había transformado en un contrato sin determinación de tiempo; y al tratarse de un contrato a tiempo INDETERMINADO, debe esta Juzgadora verificar si era procesalmente posible que se demandara la RESOLUCIÓN O EL CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO por falta de pago, como en efecto lo demandó la actora y en tal sentido se observa: La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su artículo 34 establece, que la única vía para solicitar el desalojo en contratos sin determinación de tiempo es demandar de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la misma, de lo que se concluye que, en este tipo de contratos, el arrendador SOLO TIENE LA POSIBILIDAD de solicitar el DESALOJO y no la RESOLUCIÓN O EL CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO, como erradamente lo hizo la actora en la presente causa.

…omissis…

De todo lo anterior, se concluye que la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, determinó que la demandada por resolución de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, no debe tramitarse y mucho menos declararse con lugar, ya que ello constituye violación del debido proceso y, por ende, es contrario al orden público.

En la presente causa, en un principio las partes estaban vinculadas por un contrato a tiempo DETERMINADO, el cual posteriormente se transformó en uno a tiempo INDETERMINADO, y a pesar de ello la actora demandó la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO, lo cual es improcedente e implica subversión del debido proceso, tal como lo estableció la Sala Constitucional, por lo tanto, debe esta Juzgadora declarar procedente la cuestión previa opuesta, como en efecto se declarará en el dispositivo del fallo.

(SIC)

En el escrito de alegatos presentado ante esta alzada, la parte demandante sostiene que las partes fijaron una duración fija del contrato de locación, dicha duración se prorrogaría, como sucedió por tiempos fijos previstos por las mismas partes, salvo que se hubiere hecho uso del mecanismo extintivo de esa querida duración.

Que la recurrida entró a interpretar un contrato sin que ello le fuese permitido, pues del documento contractual mismo emerge su naturaleza, como lo es, un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, de duración previamente establecida por las partes, voluntad que a su criterio no puede ser subvertida, y no debe ser tergiversada ni obviada.

Que la jueza de primera instancia quien dictó la decisión recurrida subvirtió, con el fundamento de su decisión, la voluntad contractual.

Que en el caso de autos, la relación arrendaticia efectivamente comienza el 23 de mayo de 1983, hasta la fecha en que los arrendadores le manifestaron su voluntad de no prorrogar el contrato existente entre ellos, tal y como lo establecieron en el contrato de arrendamiento.

Que la cláusula contractual referente a la vigencia de contrato de arrendamiento, las partes determinaron que el arrendamiento era por cinco (5) años con prórrogas sucesivas siempre y cuando se notificara con treinta días la manifestación de voluntad de no prorrogar más el contrato de arrendamiento, notificación que se materializo judicialmente.

Que desde la vigencia del contrato primigenio por cinco (5) años, este se fue prorrogado por el mismo lapso, es decir, cinco (5) años mas, y así sucesivamente, el referido contrato nunca cambio su naturaleza de un contrato a tiempo indeterminado, como erróneamente a su criterio hizo ver la jueza.

Para decidir esta alzada observa:

El quid del presente asunto, está en determinar la naturaleza del contrato de arrendamiento, habida cuenta que la demandante afirma, que a pesar de haber transcurrido mas de quince años de relación arrendaticia el contrato de arrendamiento sigue siendo a tiempo determinado, como fue pactado originalmente; y por su parte, la demandada afirma que al superar los quince años como arrendataria y continuar ocupando el inmueble, operó la conversión del contrato a tiempo indeterminado.

Ciertamente, se observa que ambas partes afirman que la relación arrendaticia se inició el 23 de mayo de 1983 por un término de cinco años, mediante contrato de arrendamiento a tiempo determinado, previéndose prórrogas sucesivas o automáticas por períodos iguales y que la relación arrendaticia se ha extendido por mas de quince años.

Al efecto, el artículo 1580 del Código Civil, dispone:

Los inmuebles no pueden arrendarse por más de quince años. Los arrendamientos celebrados por más de aquel tiempo se limitan a los quince años. Toda estipulación contraria es de ningún efecto.

Si se trata del arrendamiento de una casa para habitarla, puede estipularse que dure hasta por toda la vida del arrendatario.

Los arrendamientos de terrenos completamente incultos, bajo la condición de desmontarlos y cultivarlo si pueden extenderse hasta cincuenta años.

Sobre la norma in comento, el autor J.L.A.G., manifiesta que el arrendamiento celebrado por una duración superior al máximo legal no es anulable sino que se reduce a dicho máximo, la reducción a diferencia que la nulidad, sólo surte efectos para lo futuro. La acción de reducción no puede ser ejercida por el arrendatario, ya que la norma no tiende a protegerlo. Así pues, son el arrendador, y sus causahabientes, incluso a título particular en la cosa arrendada, quienes pueden pedir la reducción. (Obra citada: Contratos y Garantías, Derecho Civil IV, UCAB 2009, página 370)

No obstante, lo acreditado del autor, el mismo no hace mención alguna a lo que ocurre con la naturaleza del contrato, en caso que no se ejerza la llamada acción de reducción que afirma corresponde a los arrendadores.

Coincidimos con el tratadista citado, J.L.A.G., al afirmar que extender el arrendamiento por mas de quince años no causa la nulidad del contrato, pero es necesario agregar, que si exceder el arrendamiento por mas de quince años tampoco cambia la naturaleza del contrato, como afirma la recurrente, sencillamente la norma no surte ningún efecto en el contrato, lo que evidentemente es incorrecto, máxime que la norma es de orden público y expresamente establece que toda estipulación contraria es de ningún efecto.

La recurrente alega que desde la vigencia del contrato primigenio, este se fue prorrogado por el mismo lapso, es decir, cinco (5) años mas, y así sucesivamente y que el referido contrato nunca cambio su naturaleza. Que la jueza de primera instancia quien dictó la decisión recurrida subvirtió, con el fundamento de su decisión, la voluntad contractual.

En materia inquilinaria, la autonomía de la voluntad o voluntad contractual de las partes está sometida a ciertas limitaciones, debido al sensible hecho social que regula esta rama del derecho, es por ello, que conforme al artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, los derechos que la ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables, siendo nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos.

Este juzgador considera, al igual que la parte demandante que los contratos a término fijo con prórrogas sucesivas continúan siendo a plazo fijo, aunque se prorroguen varias veces. Sin embargo, esas prórrogas sucesivas sin alterar la naturaleza del contrato, tienen como límite máximo, los quince años que dispone el artículo 1580 del Código Civil, llegado ese término que es el límite máximo que puede ser arrendado un inmueble a término fijo, y el arrendatario sigue en posesión del inmueble sin oposición del arrendador, el contrato se reconduce, pero sin determinación de tiempo, tal como lo establece el artículo 1600 del Código Civil.

Abona este criterio, el exmagistrado José Agustín Catalá al afirmar, que cuando el tiempo del arrendamiento excede de los quince años, se reduce a este término, y vencido este plazo, si no se manifiesta la voluntad de no renovar el contrato, dentro de los plazos establecidos en la ley, opera la tácita reconducción. (Obra citada: El Contencioso Administrativo Inquilinario, Ediciones Centauro, Caracas 1993, página 609)

Como quiera que en el caso de marras quedó evidenciado que la relación arrendaticia versa sobre un bien inmueble y se inició el 23 de mayo de 1983 por un término de cinco años, mediante contrato de arrendamiento a tiempo determinado, previéndose prórrogas sucesivas o automáticas por períodos iguales, habiéndose cumplido los quince años a que alude el artículo 1580 del Código Civil, el 23 de mayo de 1998; y como quiera que después de esa fecha se dejó al arrendatario en posesión del inmueble sin oposición del arrendador, es forzoso concluir que operó la tácita reconducción y en consecuencia el contrato se renovó, pero sin determinación de tiempo. ASI SE ESTABLECE.

Ahora bien, el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dispone:

Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales…

Sobre la interpretación de la norma in comento, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 28 de junio de 2005, Expediente Nº 047-1845 estableció:

Al respeto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda.

…omissis…

En consideración a ello, esta Sala juzga que efectivamente, en el presente caso, hubo una subversión del procedimiento aplicado, ya que se tramitó y se declaró con lugar una demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado por presunto vencimiento del lapso de prórroga, y bajo el amparo de lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual es aplicable sólo para los contratos con determinación de tiempo, siendo ello violatorio del debido proceso y, por ende, contrario al orden público.

Como quiera que en el decurso del presente fallo quedó establecido que el contrato de arrendamiento es a tiempo indeterminado, conforme al artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo correcto era intentar una acción de desalojo y no de cumplimiento de contrato.

En este orden de ideas, es oportuno indicar que aun cuando el efecto principal del desalojo y de cumplimiento de contrato es el mismo, vale decir, la entrega del inmueble arrendado al arrendador, el error en la calificación jurídica de la demanda, no se puede ver como un mero formalismo, toda vez que existen marcadas diferencias tanto sustantivas como adjetivas que devienen entre la demanda por desalojo y la de cumplimiento de contrato de arrendamiento, teniendo por una parte presupuestos de hecho diferentes y por la otra que sólo una de ellas accede a casación.

La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 30 de abril de 2004, Expediente Nº 04-000220, deja sentado el siguiente criterio sobre las diferencias entre el desalojo, cumplimiento y resolución de contrato, a saber:

El distinto régimen, a que está sometido el desalojo respecto de las acciones que por cumplimiento o resolución de contrato que se fundamenten en el artículo 1.167 del Código Civil, se caracteriza, en que las causales de desalojo son únicas, taxativas e impuestas por el Estado, mientras que los fundamentos de la demanda por cumplimiento o resolución del contrato de arrendamiento , que persiga la desocupación del inmueble objeto de la convención arrendaticia, son heterogéneos en el sentido de que las partes los pueden establecer y modificar, de acuerdo a lo pactado en el contrato.

En efecto, la acción escogida por la demandante, que lo fue la de cumplimiento de contrato, no resultaba idónea para la satisfacción de su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato que es a tiempo indeterminado, razón por la cual resulta procedente la cuestión previa opuesta por la parte demandada, relativa a la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, prevista en el numeral 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, Y ASI SE DECIDE.

II

DECISIÓN

Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Bancario, del Tránsito y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la abogada D.N.F., procediendo en su carácter de apoderada judicial de la parte demandante, ciudadanos B.E.P.Q., S.E.P.Q. Y G.M.F.Q.; SEGUNDO: SE CONFIRMA la sentencia dictada el 22 de octubre de 2010, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo que declaró CON LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, que fue opuesta por la parte demandada, ciudadana A.C.C.M. y en consecuencia EXTINGUIDO el presente proceso de conformidad con el artículo 356 del Código de Procedimiento Civil.

Se condena en costas a la parte demandante, de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Se ordena remitir el presente expediente al tribunal de origen en la oportunidad correspondiente.

Publíquese, regístrese y déjese copia

Dado, firmado y sellado en la sala de despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Bancario, del Tránsito y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en la ciudad de Valencia, a los veintiocho (28) días del mes de febrero del año dos mil once (2011). Año 200º de la Independencia y 152º de la Federación.

J.A. MOSTAFÁ P.

EL JUEZ TEMPORAL

DENYSSE ESCOBAR

LA SECRETARIA TITULAR

En la misma fecha, se dictó y publicó la anterior decisión siendo las 1:55 p.m. previo el cumplimiento de las formalidades de Ley.

DENYSSE ESCOBAR

LA SECRETARIA TITULAR

Exp. Nº 13.043

JAMP/DE/MDC.-