Decisión nº PJ0192010000359 de Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil, Mercantil, Agrario y Transito sede en Ciudad Bolivar de Bolivar (Extensión Ciudad Bolivar), de 9 de Agosto de 2010

El día 06/02/2009 fue presentado por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) y distribuida para este Tribunal en esa misma fecha escrito continente de la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO intentada por los ciudadanos E.D.J.R.B. y NAILET DEL VALLE CAMPOS MACHADO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 8.862.817 y 14.410.239, respectivamente y de este domicilio, representados por sus apoderados judiciales R.R.H.E.S. y H.M.E., abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado según matrículas Nos. 35.713 y 31.634, respectivamente y de este mismo domicilio contra los ciudadanos N.M.C.B. y W.H.B., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 4.024.453 y 22.826.514, respectivamente, y de este domicilio, representados por su apoderada judicial P.S.S.C., abogado en ejercicio, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado según matrícula Nº 100.044 y de este mismo domicilio.

Alega la parte actora en su escrito:

Que el ciudadano W.H.B. es propietario de un terreno, según documento protocolizado ante la oficina subalterna de registro de la propiedad inmobiliaria del Municipio Heres del Estado Bolívar, anotado bajo el Nº 23, tomo 18, protocolo primero, tercer trimestre de 2007, de fecha 24/08/2007 y es propietario de un parcelamiento según consta de documento protocolizado ante la oficina subalterna de registro de la propiedad inmobiliaria del Municipio Heres del Estado Bolívar, anotado bajo el Nº 34, tomo 23, protocolo primero, segundo trimestre de 2008, de fecha 05/06/2008.

Dice que en el parcelamiento se encuentran ocho viviendas construidas en igual número de parcelas.

Señala además, que el propietario realizó a favor de los demandantes una opción de venta sobre una de las viviendas, la cual se encuentra dentro de los siguientes linderos y medidas: Norte: en diez metros con sesenta y cinco centímetros (10,65 Mts) con casa y solar de C.V.; Sur: en diez metros con sesenta y cinco centímetros (10,65 Mts) con calle interna; Este: en dieciseis metros con cincuenta y dos centímetros (16,52 Mts) con parcela Nº 2A; y Oeste: en dieciseis metros con cincuenta y dos centímetros (16,52 Mts) con parcela 4A.

Manifiesta que el 05 de diciembre de 2007 se entrevistaron con la ciudadana N.M.C.B. quien les ofertó una vivienda del parcelamiento en la cantidad de BsF. 125.000,00, con una reserva de BsF. 4.000,00.

Alega que en el contrato se establecieron la forma de pago del crédito y el tiempo de oferta.

Expone que al momento de firmar la opción entregaron a los demandados la cantidad de BsF. 25.000,00.

Que fueron objeto de un engaño por cuanto solicitaron a los demandados los documentos para solicitar el crédito y nunca se los entregaron debido a que el parcelamiento fue realizado después de seis meses de suscrita la opción de compra, por tanto nunca pudieron introducir la documentación.

Explica que a nivel jurisprudencial, está establecido que las operaciones de oferta, opciones o promesas de venta, donde se haya hecho entrega de sumas de dinero, deben tenerse como verdaderas ventas, ya que al ser bienes inmuebles, están sometidos al régimen de publicidad registral, requiriéndose el acto de protocolización ante la oficina subalterna de registro competente, conforme lo dispone el artículo 1488 del Código Civil.

Afirma que ellos sí ejecutaron a cabalidad la totalidad de las obligaciones que les correspondían como compradores, mientras que el propietario ofertante incumplió al negarse a otorgar la documentación ya que no la tenía.

Que en razón de lo expuesto procede a demandar a los ciudadanos N.M.C.B. y W.H.B. para que convengan o a ello sean condenados por el Tribunal, en que: a.) cumplan con la obligación de traspasarles la propiedad del inmueble, otorgándoles el documento definitivo de venta ante el registro subalterno; b.) cancelen la cantidad de BsF. 100.000,00 por concepto de daños y perjuicios derivados del incumplimiento del propietario ofertante; paguen las costas y costos del proceso.

Estiman la demanda en la cantidad de BsF. 115.000,00 y fundamentan su acción en lo dispuesto en los artículos 1487, 1488, 1494, 1495, 1159, 1160, 1167, 1331 y 1333 del Código Civil.

El día 11/02/2009 fue admitida la demanda emplazando a los demandados para la contestación de la demanda dentro de un plazo de veinte días de despacho siguientes a la constancia de la última de sus citaciones.

El día 20/04/2009 la parte demandada se dio por citada a través de su apoderada judicial P.S.S.C.

Vencido el lapso de emplazamiento, el día 23/04/2009 la parte demandada presentó escrito de contestación señalando:

Que es cierto que su representado es propietario de una parcela de terreno según documento protocolizado ante la oficina subalterna de registro de la propiedad inmobiliaria del Municipio Heres del Estado Bolívar, anotado bajo el Nº 05, tomo 18, protocolo primero, tercer trimestre de 2007, aún cuando los demandantes señalaron erróneamente que el documento fue anotado bajo el Nº 23 y que también es cierto que su representado realizó documento de parcelamiento según consta de documento protocolizado ante la oficina subalterna de registro de la propiedad inmobiliaria del Municipio Heres del Estado Bolívar, anotado bajo el Nº 34, tomo 23, protocolo primero, segundo trimestre de 2008.

Expone que es falso que su representado haya contratado con los actores una opción de venta de una vivienda signada con el Nº 3-A en el parcelamiento Esplendor por cuanto lo que suscribió con la ciudadana Nailet Del Valle Campos Machado fue una venta preparatoria de una vivienda que se construiría en el mencionado parcelamiento.

Alega que solo se oferta la posible participación de los actores en el futuro proyecto.

Dice que es incierto que para el momento de la firma de oferta de venta preparatoria los actores le hayan entregado a su representado la cantidad de BsF. 25.000,00, por cuanto no existe recibo de pago por esos supuestos, sino que la obligación para reservar la vivienda a construir debían de realizarse unos pagos en una fecha diferida.

Explica que es falso que sus representados hayan engañados a los actores por cuanto tampoco es cierto que no se les haya entregado la documentación necesaria para otorgar el crédito.

Dice que la oferta preparatoria de venta dejó de tener efecto y fue sustituida de buena fe a solicitud de Nailet Del Valle Campos Machado por una opción de compra suscrita por los ciudadanos E.d.J.R.B. y A.J.M. por cuanto Nailet Campos Machado no tenía capacidad económica para tramitar el crédito.

Dice además, que es falso que no conocieran que el parcelamiento estuviera en construcción, por cuanto así fue reseñado en la oferta de venta preparatoria.

Manifiesta también que es falso que ellos pidieran una prórroga para suscribir una opción a compra de la vivienda a construir por cuanto no tenían capacidad económica y decidieron que se realizara una nueva oferta a nombre de los ciudadanos E.d.J.R. y la ciudadana A.J.M..

Alega que es improcedente e inejecutable que traspase la propiedad de inmueble alguno.

Que niega que adeuden o tengan que pagar la cantidad de BsF. 50.000,00.

Expresa que conforme a lo que establece el artículo 370, ordinal 4 y 382 del Código de Procedimiento Civil, pide que sea llamada como tercero a la ciudadana A.J.M. por cuanto es la persona quien suscribió junto con E.d.J.R.B. el documento de opción a compra de la vivienda signada con el Nº 3-A.

Expone también que los ciudadanos E.d.J.R.B. y Nailet Del Valle Campos Machado tenían la posibilidad de tramitar un crédito hipotecario ante un Instituto Financiero y acordaron el precio de la oferta de venta preparatoria en la cantidad de BsF. 125.000,00.

Cuenta que en el término de los sesenta (60) días, los optantes no cumplieron su obligación de entregar todos los requisitos exigidos por la oferente como era: a.) la constancia de trabajo del ciudadano E.d.J.R.B.; b.) el acta de matrimonio entre E.d.J.R.B. y Nailet Del Valle Campos Machado; y c.) el informe de los estados financieros de ambos.

Narra que para no perder la opción, la ciudadana Nailet Del Valle Campos Machado, señaló que E.d.J.R.B. era su padrastro y no su esposo y por eso no suscribió el contrato preparatorio de la oferta de venta y que ella no tenía capacidad de pago.

Que durante al lapso de opción a compra, los optantes entregan toda la documentación solicitada a la entidad bancaria Banfoandes, C.A.

Dice que vencido el lapso de 120 días sin que los optantes le hubieran notificado a su representado o a la promotora, las resultas del trámite bancario para la cancelación del remanente, su representado en fecha 21 de noviembre de 2008, decide rescindir el contrato, le envía por Ipostel con acuse de recibo al ciudadano E.R. y lo reciba A.M. y se les señaló que pasaran por las oficinas de la promotora para resolver y finiquitar lo establecido en la contratación.

Relata que se presentan en forma fraudulenta ante la administración de justicia con dos demandas diferentes, donde uno de los actores es E.d.J.R.B., la víctima W.H.B. y en una agrega a la promotora N.M.C.B. y al abogado R.R.H.E.S..

Dice que la demanda se encuentra fundamentada en los artículos 2 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y artículos 17 y 170 del Código de Procedimiento Civil.

Que reconviene a los ciudadanos E.d.J.R.B. y Nailet Del Valle Campos Machado por Fraude Procesal y Colusión con la ciudadana A.J.M. en defraudar a su representado W.H.B..

El día 27/04/2009 se admitió la cita en garantía (ver folio 124) y estando debidamente citada la ciudadana A.J.M., el día 26/05/2009, dio contestación a la intervención forzada señalando:

Que niega y rechaza lo planteado por la demandada en todas y cada una de sus partes.

Niega y rechaza que es tercera forzada por cuanto ya no tiene nada que ver en la causa.

Manifiesta que en la opción suscrita entre su hija Nailet Del Valle Campos y E.d.J.R.B. aparece que la opción se realizó el 05 de diciembre de 2007 con la ciudadana N.M.C.B., quien le ofertó una vivienda del parcelamiento Esplendor por un valor de BsF. 125.000,00.

Llegado el momento para promover pruebas en fechas 12 y 13 de noviembre de 2009 ambas partes presentaron escrito promoviendo las que consideraron pertinentes.

ARGUMENTOS DE LA DECISIÓN

Luego de efectuado el estudio del expediente el Tribunal pasa a dictar sentencia en la presente causa con fundamento en las consideraciones siguientes:

Los demandantes pretenden el cumplimiento de un contrato de venta de una vivienda ubicada en el parcelamiento Esplendor por un precio de ciento veinticinco mil Bolívares (BsF 125.000,00) a promesa bilateral de compraventa. Los demandantes alegan que pagaron veinticinco mil Bolívares como cuota inicial en el momento en que se suscribió el contrato, puntualizando que el negocio descrito es una venta con entrega diferida de la vivienda como lo ha indicado el Tribunal Supremo de Justicia.

La parte actora adujo que en el contrato se estableció la forma de pago y el tiempo de la oferta, pero que fueron objeto de un vil engaño porque el propietario nunca entregó los documentos necesarios para solicitar el crédito que les permitiera pagar el saldo del precio y que esa negativa se explica porque en el mes de diciembre de 2007 aún no había protocolizado el documento de parcelamiento. Por estas razones, exige se condene a los demandados a que cumplan su obligación principal de traspasar la propiedad del inmueble otorgando el documento definitivo debidamente registrado y a pagar una indemnización de daños y perjuicios por un monto de cien mil Bolívares.

En la contestación la parte demandada negó que hubiera pactado con los demandantes la venta de una vivienda identificada con el Nº 3-A con una superficie de 70 metros cuadrados en el parcelamiento ESPLENDOR alegando que únicamente pactó con la ciudadana Nailet Del Valle Campo Machado una oferta preparatoria de una vivienda que se construiría (a futuro) en el mencionado parcelamiento lo que explica que no se especificara el número ni la ubicación de la vivienda.

Alegó que ambas partes conocían que lo pactado era una oferta preparatoria ya que estaba en pleno proceso la obtención de los permisos así como la construcción de los inmuebles. Niega que su contraparte haya pagado la suma de veinticinco mil Bolívares como lo expresa en su demanda. En el mismo acto de la contestación reconvinieron por fraude procesal a E.D.J.R.B., Nailet Del Valle Campos Machado y A.J.M..

Admitieron – capítulo II, punto 2, de la contestación- haber recibido pagos de los demandantes por la suma de veinticinco mil Bolívares, pero no en la fecha en que se suscribió el contrato cuya ejecución se demanda, sino fraccionadamente de la siguiente manera:

1) Bsf 10.000,00 el 7/12/2007.

2) Bsf 5.000,00 el 5/1/2008.

3) Bsf. 10.000,00 el 22/1/2008.

De esta manera quedó delimitado el tema litigioso debiendo este tribunal determinar en primer lugar la naturaleza del contrato pactado por ambas partes sin que deba pronunciarse sobre la reconvención por cuanto ella fue declarada inadmisible.

Para decidir el Tribunal observa:

Junto con la demanda la parte actora produjo el instrumento fundamental de su pretensión, esto es, el contrato cuya ejecución pretende el cual riela en los folios 18 y 19 de la 1ª, pieza. Se trata de un documento privado que fue presentado en copia simple, circunstancia que le quitaría toda eficacia probatoria en vista que los únicos documentos que pueden presentarse en esta forma –copia fotostática no certificada- son los documentos públicos y los reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos como lo prevé el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

Sin embargo, la demandada admitió la existencia del contrato, contradiciendo su naturaleza jurídica, produciendo en copia fotostática un ejemplar cuyo contenido es idéntico al promovido por los accionantes. El contrato, en consecuencia, no es materia controvertida al haber sido admitida su existencia por ambos litigantes.

En la cláusula primera se estableció lo siguiente:

LA OFERTANTE concede una Oferta de venta a favor de LOS OPTANTES, por sesenta días sin prórroga a partir de la fecha 05 de diciembre de 2007, sobre un inmueble constituido por una parcela de terreno que será signada en el momento de la protocolización del documento de parcelamiento, y la casa quinta que será construida sobre ella constante de (…). La presente Oferta de Venta Preparatoria se concede al ciudadano E.D.J.R.B. y NAILET DEL VALLE CAMPOS MACHADO por mandato del propietario del inmueble W.H.B. (…) quien firmará la Oferta de Venta, en la fecha que LOS OPTANTES entreguen a LA OFERTANTE todos los requisitos exigidos por esta oficina para la realización definitiva de la venta; ubicada en el Proyecto de Parcelamiento que llevará por nombre Residencias ESPLENDOR…

En anteriores oportunidades este juzgador ha sostenido que las partes son libres de estipular cuantas convenciones consideren necesarias para regular sus intereses subjetivos. El Juez está autorizado para calificar adecuadamente la naturaleza de tales convenciones sin que las expresiones utilizadas por los contratantes cuando son evidentemente contrarias al ordenamiento jurídico puedan erigirse en valla infranqueable que impida tal labor de indagación que realiza el Juzgador.

En este orden de ideas, cuando las partes de común acuerdo establecen un plazo durante el cual estará vigente el contrato, éste se extingue naturalmente por la expiración del término. Si dos personas estipulan que un arrendamiento, un comodato, un contrato de trabajo (en las hipótesis previstas por el artículo 77 de la Ley Orgánica del Trabajo) o una promesa de celebrar un determinado negocio, estará vigente hasta cierto día –el 30 de diciembre por ejemplo- llegada esa fecha el contrato termina naturalmente, por la voluntad soberana de los otorgantes. Consecuencia lógica de la extinción del negocio por el vencimiento del término es que las partes ya no están obligadas a cumplir con las obligaciones asumidas en la convención, salvo las que sean consecuencia de su terminación. Así, por ejemplo, el arrendador puede pedir la entrega de la cosa arrendada, el comodatario la devolución de la cosa dada en préstamo, el ex trabajador el pago de sus prestaciones sociales, el promitente el pago de la cláusula penal, etc.

Al llegar el día del vencimiento, los contratantes, que son recíprocos deudores de sus respectivas obligaciones, quedan liberados ipso iure de las prestaciones asumidas en el contrato bilateral quedando vigentes, se reitera, únicamente las prestaciones que cobran vigencia con la terminación del contrato.

El argumento anterior explica por qué el artículo 39 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios no prevé una acción de resolución para poner fin al contrato de arrendamiento por tiempo determinado cuando ha vencido el plazo convenido por las partes y la prórroga legal. Es lógico que así sea porque no se puede pedir la extinción (resolución) de lo que ya no existe. La acción que prevé ese artículo 39 es la de cumplimiento de la obligación que tiene el inquilino de devolver el inmueble a la terminación del arrendamiento que es una obligación consecuente a la terminación del arrendamiento.

En el caso de los precontratos de venta (promesa unilateral, promesa bilateral, etc.,) sucede lo mismo. Conforme al artículo 1159 del Código Civil los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes, por lo que si ellas libremente han pactado que pasado cierto plazo sin que se haya cumplido la condición a la que se subordinó la vigencia del contrato o su transformación en otro negocio jurídico –una venta- el contrato quede insubsistente tal convención como Ley que es, debe respetarse.

Lo anterior viene al caso porque las partes están de acuerdo en que en el contrato que origina este proceso se pactó un plazo improrrogable de sesenta días contados a partir del 5/12/2007 para que se cumplieran las obligaciones allí previstas (pagar el precio los compradores, otorgar el documento definitivo el vendedor).

También están de acuerdo en que el documento definitivo, que debía inscribirse en el Registro Público, no llegó a otorgarse en la fecha prevista y que el precio tampoco fue pagado en ese plazo improrrogable de 60 días. Por supuesto, cada uno de los litigantes inculpa al otro por la frustración del negocio.

Lo que interesa destacar es que las partes soberanamente previeron que la oferta de venta (así la llamaron) estaría vigente por 60 días contados a partir del 5/12/2007; esta estipulación tiene fuerza de Ley entre ellos y debe respetarse porque así lo dispone el artículo 1159 del Código Civil. Por tanto, si no hubo pago del precio ni se otorgó el documento definitivo ante el Registro Público no queda otro camino que declarar que la oferta de venta feneció inexorablemente al cumplirse el sexagésimo día del plazo convenido, el 5 de febrero de 2008. A partir de esa fecha sólo es posible demandar el cumplimiento de las obligaciones que nacen con la extinción del contrato: la devolución de las cantidades pagadas a cuenta del precio, el pago de la cláusula penal por la parte que incumplió su prestación, etc.

Los demandantes alegan que la promesa de venta es en realidad una venta a plazos -que llaman con entrega diferida de la vivienda- porque el propietario recibió cantidades de dinero y así ha sido establecido en la doctrina de nuestro Supremo Tribunal de Justicia. Veamos si ese argumento tiene asidero.

La venta es un contrato consensual que se perfecciona por el sólo consentimiento de las partes, pero si éstas en ejercicio del principio de libre autonomía de la voluntad que regula en gran medida el Derecho de las Obligaciones subordinan su perfeccionamiento a un evento posterior al intercambio de voluntades (la redacción de un documento registrable o el pago del precio, por ejemplo) siempre que quede clara la intención de las partes, será en esa época cuando se entenderá perfeccionada la venta; antes habrá un contrato preliminar, una promesa unilateral de venta, una promesa bilateral de venta, u otro negocio que pueda enmarcarse dentro de la categoría de los contratos preliminares.

El artículo 1161 del Código Civil dispone que en los contratos que tienen por objeto la transmisión de la propiedad u otro derecho, la propiedad o derecho se transmiten y se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado. Esta norma es de carácter supletorio ya que en su observancia no está interesado el orden público de manera que las partes pueden perfectamente pactar un régimen de traslación del dominio diferente al mero intercambio de voluntades.

A.G. (Contratos y Garantías, Derecho Civil IV, 11ª edición, Universidad Católica A.B.) enseña:

(…) Por lo demás, las partes, aunque ya se hayan acordado sobre la cosa y el precio, pueden convenir en que se redacte un escrito de venta. Si simplemente han pactado la redacción del escrito, o la redacción de un escrito ulterior (en particular de un documento registrado), la venta está perfeccionada desde el momento del acuerdo, aún antes de que se redacte uno u otro escrito. Si, en cambio, el vendedor se ha comprometido a vender o el comprador se ha comprometido a comprar la cosa por el precio convenido el día en que la otra parte esté dispuesta a suscribir el documento, hasta entonces no habrá venta, sino una promesa unilateral de vender o comprar. Si ambas partes han convenido en que las venta no se perfeccionará, sino al suscribirse el documento –lo que no debe presumirse- hasta entonces sólo habrá promesa bilateral de venta

La revisión del contrato producido junto con la demanda cuya existencia avalaron los demandados presentando un ejemplar con idéntico contenido, demuestra que las partes se acordaron respecto de ciertos elementos de la venta: el precio, la modalidad del pago (por cuotas) y el plazo máximo dentro del cual debían cumplir los deudores. No se individualizó, en cambio, suficientemente la cosa objeto del contrato, pues no se estipularon sus linderos ni ubicación precisa dentro del parcelamiento. Además, la cláusula primera no deja lugar a dudas de que cuando se suscribió el contrato el urbanismo y la vivienda prometida a los accionantes eran un mero proyecto sujeto a la obtención de las habilitaciones administrativas correspondientes.

En la cláusula 3ª se estipuló que pasados los 60 días sin que los optantes hubieran comprado el inmueble la concedente de la oferta podría disponer del inmueble de acuerdo con su derecho de propiedad.

En la cláusula 4ª se estableció como modalidad para pagar el precio que el saldo de cien mil Bolívares sería cancelado mediante un préstamo hipotecario que debían gestionar los optantes en un plazo no mayor de 60 días.

En la cláusula 6ª expresamente se pactó que la transmisión de la propiedad del inmueble se verificaría únicamente en el momento de la protocolización del documento de compra venta y previo el pago del precio.

Todas estas estipulaciones de modo inequívoco traslucen la voluntad de los contratantes de diferir la transferencia de la propiedad para un momento distinto al previsto en el artículo 1161 del Código Civil, sometiendo dicha transferencia al cumplimiento de unas formalidades distintas al mero cruce de voluntades. En efecto, la verdadera intención de los contratantes es que la venta, es decir, la traslación de la propiedad, se produjera el día en que se inscribiera el documento definitivo de compraventa en el Registro Público, previo el pago del saldo del precio por parte de los hoy demandantes.

El Juzgador entiende que si en el contrato de opción a compra se hubiesen empleado locuciones como “me comprometo a vender, ofrezco en venta, concedo una opción”, etc., sin ninguna adición que pusiera en evidencia la intención de las partes de celebrar un negocio jurídico no traslativo de la propiedad, podría calificarse de venta a plazos la convención a que se refiere el documento privado producido por ambos litigantes.

Por el contrario, en el contrato que se analiza el juzgador considera que el propietario del inmueble prometió vender un inmueble indeterminado a los demandantes, pero sometió dicha obligación a una condición suspensiva: que durante el plazo de 60 días contados a partir del 5/12/2007 los compradores u optantes obtuvieran un préstamo de una entidad financiera y pagaran el saldo deudor del precio.

El artículo 1198 del Código Civil dice que es suspensiva la condición que hace depender la obligación de un acontecimiento futuro e incierto. Y el artículo 1206 eiusdem establece que cuando una obligación se ha contraído bajo la condición de que un acontecimiento suceda en un tiempo determinado, está condición se tiene por no cumplida si el tiempo ha expirado sin que el acontecimiento se haya efectuado.

En concordancia con los preceptos normativos a los que se hizo referencia este juzgador concluye que al vencimiento del plazo de 60 días pactados en el contrato cuya ejecución se demanda sin que los demandantes hayan pagado el saldo del precio la promesa bilateral de venta expiró naturalmente sin que sea posible pedir ante los tribunales su cumplimiento de modo coactivo.

La enajenación del inmueble la subordinaron las partes a un evento futuro no dependiente de la sola voluntad del demandante. Ese evento sin cuya ocurrencia no podía haber venta consistía en que una entidad financiera otorgará a los futuros compradores un préstamo que les permitiera pagar el saldo del precio.

Este Tribunal reiteradamente ha hecho suyo el criterio diferenciador entre venta y promesa de venta establecido por la Sala de Casación Civil en un fallo del año 1984, ratificado por la Sala de Casación Social en la sentencia Nº RC-020 del 6-2-2003 en la cual se lee:

En tal sentido, la Sala infiere que habrá contrato de venta lato sensu, cuando el mismo no está sujeto a ninguna condición que de alguna forma impida que se garantice la traslación de la propiedad y por ende el pago del precio establecido.

Ahora bien, la doctrina ha admitido otra modalidad de contrato relacionado con el de venta, como lo es la promesa bilateral de venta o pre contrato de venta, que según el autor supra citado, los define como “El contrato por medio del cual dos partes se obligan recíprocamente a celebrar un contrato de venta.”. “Derecho Civil IV, Contratos y Garantías, Pág. 155.”

(…)

En cuanto a la jurisprudencia patria, ésta no ha tenido reparos en admitir la similitud de las promesas preliminares de compra venta a ventas definitivas y obligatorias, no obstante, cuando lo convenido es una expectativa para la celebración del contrato porque está sujeta al cumplimiento de algún requisito o condición, se reserva la calificación de promesa de venta, así lo estableció en sentencia dictada por la Sala de Casación Civil, el 29 de marzo de 1984, Ramírez y Garay, Tomo 85, p.p. 550-551, por medio de la cual indicó:

...doctrinariamente, la promesa bilateral de venta, perfeccionada con inclusión de sus dos elementos esenciales, artículo 1.474 del Código Civil, objeto y precio, son ventas propiamente dichas y se reserva la calificación de promesa de venta siempre con sus dos elementos esenciales objeto y precio, cuando lo convenido es una simple expectativa para la celebración del contrato porque ésta se sujeta al cumplimiento de algún requisito o circunstancia posterior.

(Negrillas de la Sala)

De igual modo, la Sala considera de superlativa importancia, por estar en consonancia con lo expuesto, lo establecido en el encabezamiento del artículo 531 del Código de Procedimiento Civil Venezolano, el cual reseña:

Si la parte que resulte obligada según la sentencia a concluir un contrato no cumple su obligación, y siempre que sea posible y no está excluido por el contrato, la sentencia producirá los efectos del contrato...

.

Es decir, que si el contrato se encuentra sometido a alguna circunstancia o condición que impida materializarse, mal podría procederse a su perfeccionamiento.

(…)

Así al adminicular el contenido del artículo en referencia, con lo estipulado en las cláusulas tercera y séptima del contrato suscrito entre las partes y que es el motivo del presente juicio, se aprecia que el mismo se encuentra supeditado a una condición jurídica como lo es, la autorización de venta por parte del Instituto Agrario Nacional, que en caso de no ser otorgada, se impediría la materialización de la venta definitiva de las bienhechurías en cuestión, razones que permiten concluir que el contrato sobre el cual se solicita su resolución, no es contrato de venta propiamente dicho.

En el caso de autos, las partes expresamente acordaron que la venta no se perfeccionaría sino con el pago del precio y el otorgamiento del documento en el Registro Público dentro de un plazo improrrogable de 60 días contados desde el 5/12/2007. Así lo convinieron inequívocamente las partes por lo que no resulta ajustado a la voluntad negocial expresada en el contrato, que es ley de las partes, pretender como lo hacen los demandantes que por haber entregado alguna cantidad de dinero ya deba reputarse de venta a plazos lo que ellos calificaron de oferta de venta.

Por si no bastara lo que hasta ahora se ha dicho, el juzgador quiere puntualizar que en el contrato no se individualizó su objeto porque la vivienda no estaba construida en la fecha en que se pactó la oferta de venta, circunstancia que seguramente fue determinante para que no se la identificara por su ubicación dentro del parcelamiento y sus linderos particulares. En una situación como ésta cobra vigencia lo enseñado por A.G. que sostiene que cuando la cosa no está individualizada la transferencia de la propiedad o derecho no ocurre hasta que no se realice la individualización (Contratos y Garantías, 11ª edición)

Resuelto que el contrato que riela en los folios 10 y 11 no es una venta a plazos, como lo alega la parte actora, sino una promesa bilateral de venta este jurisdicente considera que la pretensión de cumplimiento es improcedente porque no es posible exigir la ejecución de una promesa de venta que ya se extinguió por haber transcurrido íntegramente el plazo establecido de común acuerdo para que de manera improrrogable se ejecutaran las prestaciones a cargo de cada contratante.

La voluntad de los contratantes de que la promesa de compraventa no se extendiera indefinidamente en el tiempo quedó plasmada con toda claridad en la cláusula 3ª a la que ya se ha hecho mención cuyo texto es el siguiente:

Si transcurridos los sesenta (60) días LOS OPTANTES no han comprado el inmueble antes identificado en esta Oferta Preparatoria LA OFERTANTE desde esa fecha puede disponer del inmueble referido de acuerdo con el derecho de propiedad que sobre éste tiene; sin que por ello puedan LOS OPTANTES hacer reclamación alguna judicial o extra judicial

Para el caso de que los optantes incumplieran sus obligaciones se previó una especie de cláusula penal equivalente a un quince por ciento de lo pagado efectivamente a cuenta del precio. Esto no deja lugar sino a una interpretación posible, cual es que al vencimiento del plazo si el contrato de venta no se perfeccionaba la promesa se extinguía debiendo soportar los demandantes (optantes en el lenguaje del contrato) la pérdida del 15% de lo pagado. Queda sobreentendido que si la frustración de la venta es imputable al propietario (ofertante en el lenguaje de la promesa) él sería responsable de los daños y perjuicios que su incumplimiento ocasionara a su contraparte. Pero, en modo alguno los demandantes pueden pedir el perfeccionamiento de la venta obligando al propietario del parcelamiento Esplendor a otorgar ante el Registro Público con base en lo dispuesto en el artículo 1167 del Código Civil porque esa posibilidad quedó excluida por ambos contratantes.

En el sentido expuesto en el párrafo anterior ya se ha pronunciado la Sala de Casación Civil en un fallo del 2/6/2009, sentencia Nº RC-00304, en la cual resolvió lo siguiente:

El formalizante denuncia que la recurrida incurrió en un error de interpretación de los artículos 1.167 y 1.159 ambos del Código Civil, al considerar que la existencia de una cláusula penal sustituía el derecho de la parte contratante a solicitar el cumplimiento de la obligación y como consecuencia de ello no respetó lo establecido en el contrato celebrado entre ambas partes.

(…)

A los fines de verificar lo delatado por el formalizante se pasa a transcribir lo asentado por la recurrida al respecto:

(…)

Ahora bien, el formalizante acusa la errónea interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, de lo cual se evidencia de la anterior trascripción de la recurrida, que ésta hace mención a la referida norma, simplemente para diferenciar conceptualmente un contrato de venta con uno de opción de compra venta, sin llegar a ser aplicado al presente caso el artículo en cuestión, con lo cual mal pudo haberlo interpretado la recurrida, por cuanto lo que se regula en el mismo, es la acción de cumplimiento y resolución de los contratos.

(…)

En torno a ello, se observa asimismo que la recurrida de forma acertada señaló que con la firma de la opción de compra venta no se verifica el consentimiento bilateral de comprar y vender, para concluir indicando que el incumplimiento por parte del vendedor no le confiere el derecho al comprador de exigir el cumplimiento de su obligación de vender sino de exigir la indemnización estipulada en la cláusula penal, todo ello de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1.258 del Código Civil vigente, ya que en el caso bajo estudio las partes de común acuerdo establecieron en el contrato de opción de compra venta, que para los efectos ante el incumplimiento de la obligación se debía aplicar la cláusula penal.

En razón de lo antes expuesto, se declara la improcedencia de la denuncia por error de interpretación del artículo 1.167 del Código Civil. Así se decide.

En otro fallo de la misma Sala, el distinguido con el Nº RC-00358, del 19/2/2009, se vertieron consideraciones de singular importancia acerca de los contratos preliminares que el juzgador cree conveniente traer a colación; en la sentencia en cuestión estableció la Sala:

Los contratos de promesa bilateral de compraventa son contratos preparatorios o preliminares, en el sentido de que sólo producen el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato.

Éstos deben contener los elementos esenciales del ulterior contrato, de manera que en él debe constar la perfecta y clara voluntad de las partes de prestar en el futuro el consentimiento para la compraventa, sin que ello signifique la consumación del contrato definitivo.

Asimismo, estos contratos son en la actualidad de gran utilidad para los ciudadanos y su uso ha sido muy frecuente para la adquisición de bienes inmuebles, ya que para comprar un inmueble se requiere el cumplimiento de ciertas formalidades previas, como por ejemplo, la solvencia de impuestos municipales, presentación del comprobante de vivienda principal, impuesto sobre inmuebles urbanos, certificación de gravámenes, entre otros, necesarios para la celebración del contrato definitivo; y la utilización de tales contratos ha sido de gran provecho especialmente cuando se solicita un préstamo a un Banco o Institución Financiera para la compra del inmueble.

(…)

Ahora bien, ya esta Sala estableció en la denuncia anterior que estamos en presencia de un contrato de promesa bilateral de compraventa y no ante un contrato de opción de compraventa como lo señala la parte recurrente en casación, es por ello, que en razón de la denuncia planteada, corresponde a esta Sala determinar si ante la existencia de un contrato de “promesa bilateral de compraventa”, en el que se ha pactado una cláusula penal en caso de incumplimiento de alguna de las partes, le está permitido a cualquiera de ellas demandar el cumplimiento del contrato.

(…)

Es muy común en lo contratos preparatorios la estipulación de una cláusula penal en la cual tanto el promitente vendedor como el promitente comprador se comprometen a indemnizar a su contraparte, mediante el pago de una suma de dinero, en caso de incumplimiento de alguna de ellas.

(…)

Dicho esto, es concluyente afirmar que cuando las partes celebran contratos preliminares llámense éstos promesas unilaterales o bilaterales de compraventa, cumpliendo con los elementos esenciales que este tipo de documentos exige, están prestando su consentimiento ab initio para la celebración del contrato futuro, con la salvedad que en las promesas unilaterales de compraventa si bien hay una manifestación bilateral de voluntad, una sola de las partes se obliga a celebrar el contrato, sin que la otra quede obligado a ello; mientras que en la promesa bilateral de compraventa, ambas partes se obligan a celebrar el contrato.

Es por ello que se le ha venido dando el mismo tratamiento a los compromisos de compraventa que a los contratos de compraventa definitivos, a menos que de los elementos del contrato se desprenda lo contrario, es decir, que no se trata de un contrato de compraventa definitivo, por ejemplo, cuando el promitente que se ha obligado a vender, se reserve la propiedad de la cosa vendida hasta el momento del otorgamiento del documento relativo a la venta, o cuando se establece que el contrato quedará sin ningún efecto una vez transcurrido determinado lapso, sin que las partes hayan otorgado el documento registrado. (Eloy Maduro Luyando y E.P.S.. Curso de Obligaciones. Tomo II. pp. 566 y 567)

Ahora bien, en la denuncia anterior esta Sala estableció que el contrato objeto de la presente controversia es un contrato de promesa bilateral de compraventa en el cual ambas partes se obligaron a celebrar el contrato futuro.

(…)

Ciertamente como lo señala el formalizante, la disposición contenida en el artículo 1.167 de la ley civil sustantiva, otorga la posibilidad a la parte que no haya incumplido con las obligaciones pactadas en el contrato bilateral, de ejercer, a su elección, las acciones dirigidas o bien al cumplimiento del contrato o bien a su resolución.

Al mismo tiempo, la normativa prevista en el artículo 1.259 eiusdem, relativo a las obligaciones con cláusula penal, le otorga al acreedor la posibilidad de pedir al deudor constituido en mora, el cumplimiento o ejecución de la obligación principal, en lugar de la pena estipulada.

Sobre este particular la sentencia recurrida estableció lo que sigue:

(…)

De la anterior transcripción del fallo recurrido se evidencia que el juez superior erró al establecer que las obligaciones garantizadas con cláusula penal sólo pueden verse satisfechas por la exigencia o la demanda del pago acordado en la misma y no por una demanda por cumplimiento de contrato, siendo que con tal desatino infringió por falta de aplicación lo dispuesto en las delatadas normas civiles sustantivas que otorgan la facultad, a la parte afectada por el incumplimiento del contrato, de ejercer a su elección la acción por cumplimiento o ejecución de contrato, en lugar de solicitar la pena estipulada.

A primera vista pareciera que los fallos parcialmente copiados se contradicen ya que mientras la sentencia Nº RC-00304 establece que en presencia de un contrato de opción de compra no es posible exigir su cumplimiento, la Nº RC-00358 sí admite la pretensión de cumplimiento. No obstante, se trata de una contradicción aparente porque la segunda de las decisiones aclara (párrafo subrayado y en negrillas) que las partes pueden establecer que el contrato quedará sin ningún efecto una vez transcurrido determinado lapso, sin que se haya otorgado el documento registrado. Obviamente que sí esta estipulación es posible ella debe reputarse ley de las partes como lo prevé el artículo 1159 del Código Civil en fuerza de lo cual no puede una parte pedir a la otra el cumplimiento de su obligación una vez que ha vencido el lapso previsto en el contrato.

Este tribunal acoge la doctrina de la Sala Civil y declara que la pretensión de cumplimiento no puede prosperar porque la promesa de venta se extinguió por el vencimiento del término estipulado de común acuerdo por los sujetos de este proceso. Así se decidirá en la parte dispositiva de esta sentencia.

Declarada sin lugar la demanda, la cita por comunidad en la causa propuesta en la contestación debe ser desestimada igualmente por cuanto la intervención de la señora A.J.M. esta vinculada no al mismo contrato cuya ejecución se demanda, sino a uno distinto celebrado en fecha 30 de junio de 2008 entre uno de los codemandados W.H.B., por una parte, y E.R.B. y la mencionada A.J.M., por la otra. Se trata entonces de relaciones jurídicas diferentes y no de una misma relación material que de origen a un litisconsorcio. Esta segunda relación negocial ya fue objeto de un proceso judicial ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil que el 10 de mayo de 2010 dictó sentencia declarando sin lugar la demanda interpuesta por A.M. y E.R.B. contra W.H.B..

En relación con la pretensión de indemnización de daños y perjuicios este tribunal observa:

La parte actora reclama el pago de cien mil Bolívares por concepto de indemnización de daños en los siguientes términos:

Demandamos igualmente el pago de CIEN MIL BOLÍVARES (Bsf 100.000,00) en concepto de daños y perjuicios derivados del incumplimiento del PROPIETARIO OFERTANTE, reflejados en las múltiples gestiones y erogaciones que tuvimos que hacer, la cantidad de horas invertidas para la tramitación del crédito, las angustias y crisis depresivas que recayó debido a la MALA FE ya que al momento de suscribir la opción no existía ni siquiera un parcelamiento del terreno y de las viviendas.

Los conceptos enunciados por los demandantes encuadran en la noción de daño moral, no en la de daño patrimonial. En efecto, los actores aluden a las múltiples gestiones, angustias y crisis depresivas que padecieron debido a la mala fe de su contraparte. Es verdad que mencionan unas supuestas erogaciones pero lo hacen con tal vaguedad que no precisan ni la causa de tales erogaciones ni su monto, omisión que en este específico sector hace que su pretensión sea indeterminada en cuanto a su objeto violando el artículo 340-4 del Código de Procedimiento Civil.

En cuanto a las supuestas angustias y crisis depresivas el sentenciador advierte que la acumulación de pretensiones en un mismo libelo para hacer efectiva la responsabilidad contractual y la extracontractual está sometida a unos requisitos delineados por la Sala de Casación Civil en una sentencia nº 0072 del 5/2/2002; en dicho fallo la Sala dispuso:

El tratadista venezolano J.M.O., -citado también por el formalizante,- enfoca el asunto desde otro ángulo. En efecto, para que la concurrencia de la responsabilidad contractual con la extracontractual pueda darse sería necesario que una culpa dañosa distinta se juntara a aquella que consiste en la mera violación de la obligación contractual. Esto supondría dos condiciones: 1) que el hecho implique la violación de un deber legal independiente del contrato y 2) que el daño causado por dicho hecho consista en la privación de un bien patrimonial o moral distinto del beneficio mismo que asegura el contrato. La primera condición excluye toda idea del concurso de acciones (por actividad contractual y por hecho ilícito), cuando el demandado no ha violado ningún deber distinto de sus deberes contractuales, aunque tales deberes violados no sean de los expresamente pactados sino de los que se refutan implícitos de acuerdo con el texto del artículo 1.160 del Código Civil, y esto aunque la violación sea dolosa. La segunda idea excluye toda aplicación de las normas que regulan la responsabilidad extracontractual, cuando el daño sufrido por la víctima se limita a la pérdida de las ventajas derivadas del contrato (Responsabilidad Contractual. Edición Marzo de 1975. pág 276 y ss).

(…)

… En estos dos últimos casos, es evidente que no obstante la vinculación contractual entre las partes (contrato de cuenta corriente y de aprendizaje), surgió colateralmente un hecho ilícito, con ocasión o en relación con dicho contrato, que originó daños materiales y morales reclamados por uno de los contratantes en contra del otro. En ambos casos, coincidencialmente, la principal defensa de los demandados fue que la existencia del contrato excluía la responsabilidad extracontractual.

(…)

La culpa contractual supone un contrato válido anterior. La culpa extra contractual, como antes se expresó, constituye una variedad de la culpa. Puede verificarse esta variedad, según Giorgi, cuando el deudor contrae una obligación imposible y ocultó o disimuló esta imposibilidad al acreedor. La imposibilidad de cumplimiento ha impedido que se forme el contrato, y por consiguiente, en este caso no se puede hablar de culpa contractual, para el caso de que surgiera la obligación de indemnizar, sino de una obligación fundada sobre culpa no contractual. Puede existir también culpa in contrahemdo, cuando el contrato sea inútil o inválido debido a otras especies de vicios objetivos o subjetivos que puedan afectarle; pero que, en todo caso, sean imputables a mala fe u ocultación del deudor. Finalmente, si el contrato es nulo, como no se puede hablar de una obligación contractual que no ha surgido, o se anula o rescinde, tampoco se puede decir que haya incumplimiento imputable de la obligación misma, porque cualquiera que sea la responsabilidad que recaiga sobre el pretendido deudor en razón de su comportamiento, será siempre una culpa de naturaleza extracontractual. (ibib. p. 57). A estos casos, bien podríamos agregar las dos hipótesis aludidas precedentemente por Melich Orsini, para comprobar lo delicado y complejo del asunto.

Como corolario de todas las ideas anteriormente explanadas, considera la Sala que en el presente caso no cabía hacer responsables a los bancos por un presunto hecho ilícito que nacería del artículo 1.185 del Código Civil, pues: 1) Existían varios contratos que vinculaban a las partes; y, 2) De la recurrida no aparece que la parte actora hubiese alegado -y probado- la existencia de un hecho ilícito paralelo al contrato que hubiese causado los presuntos daños reclamados. Por tal razón el juez de reenvío deberá sentenciar nuevamente la causa sin incurrir en el error anotado.

En sintonía con la doctrina jurisprudencial supra copiada la indemnización por daño moral reclamada por los actores es improcedente porque en su escueta argumentación no aparece que hubieran alegado la existencia de un hecho ilícito paralelo al contrato que hubiese causado las angustias y crisis depresivas que menciona el libelo; tampoco explican los actores si hubo una violación de un deber legal independiente del contrato. Obviamente si no alegaron estas circunstancias es inútil analizar los medios de prueba que cursan en autos puesto que es sabido que no puede probarse aquello que no ha sido alegado en la demanda y la contestación. Así se decide.

Consecuencia lógica de los pronunciamientos que ha efectuado este tribunal es que, para no incurrir en enriquecimiento sin causa, los demandados deberán restituir la fracción del precio recibida de manos de los demandantes lo que implica determinar si la frustración de la futura venta es imputable a los actores o a los accionados. Con este pronunciamiento el jurisdicente no incurre en ultra petita por cuanto habiendo resuelto que la promesa bilateral de venta se extinguió por el vencimiento del plazo convencionalmente establecido la consecuencia natural de tal pronunciamiento, sin que sea menester que las partes lo pidan, es que se restablezca el estado de cosas imperante antes de la celebración de la promesa, esto es, el propietario del inmueble puede disponer libremente de la vivienda tal cual se pactó en la cláusula 3ª y los optantes deben recibir lo que hayan pagado, previa deducción del 15% caso de que la venta no se haya perfeccionado por causa imputable a ellos o bien la cantidad íntegra si la culpa es del propietario.

En un Estado Social de Derecho y de Justicia no pareciera lógico obligar a los demandantes a instaurar un nuevo procedimiento judicial que se puede prolongar por años para reclamar a su contraparte las cantidades a cuya restitución tiene derecho por la extinción, disolución o resolución del contrato.

Partiendo de este enfoque este tribunal advierte que los accionantes denuncian que el otorgamiento del contrato de venta en el Registro Público no fue posible debido a que el propietario los engañó porque nunca les entregó los documentos necesarios para solicitar el crédito por cuanto al momento de suscribir el contrato en el mes de diciembre de 2007 el propietario no había realizado el documento de parcelamiento. Respecto de este alegato está comprobado que en la fecha de la promesa de venta no se había redactado el documento de parcelamiento, hecho que se infiere de la redacción de la cláusula 1ª del contrato en el cual se establece que el inmueble ofrecido sería signado al momento de protocolización del documento de parcelamiento. Este documento de parcelamiento fue protocolizado el 5 de junio de 2008 como se desprende de la copia fotostática producida junto con el libelo.

El registro de un documento de parcelamiento indica sin lugar a dudas que los demandados pretendían enajenar el inmueble ubicado en la calle Chacaito Nº 54 del sector La Sabanita por parcelas y por oferta pública. A juicio de este sentenciador constituye un fraude a la Ley prometer mediante documento privado la venta de parcelas sin individualizar a cambio de cantidades de dinero que los futuros compradores debían pagar antes de la protocolización del documento definitivo de venta. Con esta práctica se elude la prohibición del artículo 9 de la Ley de Venta de Parcelas; por consiguiente, sin perjuicio de las acciones penales o civiles que pueda ejercer la parte accionante no obstante haber sido declarada improcedente la demanda la parte accionada deberá restituir íntegramente la cantidad recibida de los demandantes. Así se decide.

DECISIÓN

En mérito de las consideraciones anteriores este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y T.d.P.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara SIN LUGAR la demanda por cumplimiento de contrato y pago de daños y perjuicios intentada por los ciudadanos E.D.J.R.B. y NAILET DEL VALLE CAMPOS MACHADO contra los ciudadanos W.H.B. y N.M.C.B.. En consecuencia, se condena a la parte demandante al pago de las costas de la demanda.

Se declara sin lugar la cita por comunidad en la causa.

Se ordena a los demandados restituir la cantidad de veinticinco mil Bolívares pagada por los actores a cuenta del precio definitivo del inmueble.

Publíquese, regístrese y déjese copia para el archivo del Tribunal.

Dada, firmada y sellada en la sala de despacho de este Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y T.d.P.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en Ciudad Bolívar, a los nueve días del mes de agosto del año dos mil diez. Años: 200° de la Independencia y 151° de la Federación.

El Juez,

Abg. M.A.C..-

La Secretaria,

Abg. S.C..-

En la misma fecha de hoy, se publicó la anterior sentencia, siendo las NUEVE Y TREINTA minutos de la mañana (9:30 a.m.).-

La Secretaria,

Abg. S.C.

MAC/SCH/silvina.-

Resolución N° PJ0192010000359.-