Decisión nº 9227 de Juzgado Segundo en lo Civil de Vargas, de 24 de Noviembre de 2010

En el presente expediente cursa apelación sobre sentencia definitiva dictada por el Juzgado Cuarto de Municipio Vargas de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas.

A pesar de que existe en el cuaderno principal una apelación sobre el auto que admitió las pruebas de la parte demandada y que cursa al folio 39, la Juez dicto sentencia definitiva sin esperar las resultas de la apelación interpuesta.

La apelación interpuesta fue oída en ambos efectos tal como lo ordena la Ley, y el expediente fue enviado para su distribución, pero con el agravante que el expediente fue enviado solo el CUADERNO PRINCIPAL y el CUADERNO DE MEDIDAS se quedó en original en el Juzgado Cuarto de Municipio Vargas.

II

HECHOS QUE CONSTAN EN EL CUADERNO DE MEDIDAS

…omisis…

Posteriormente, se siguen realizando actuaciones procesales en el CUADERNO DE MEDIDAS, (SIC) Es importante señalar que el CUADERNO DE MEDIDAS debería estar en el presente tribunal en virtud de la apelación a ambos efectos, se encuentra en el tribunal de la causa y se siguen dictando decisiones judiciales en el cuaderno de medidas.

Todo lo anterior configura lo que la Jurisprudencia ha llamado “DESORDEN PROCESAL”…”

Advierte el apelante que constituye una irregularidad el hecho de que el Juez de causa haya dictado sentencia cuando aun estaba pendiente la apelación contra el auto de admisión de pruebas.

Sobre este alegato observa este sentenciador, que la apelación contra el auto de admisión de pruebas, se oye en un solo efecto y así se aprecia del auto que riela al folio 38 del expediente, en consecuencia no tiene efecto suspensivo, luego no obsta para que el Juez de causa haya emitido su pronunciamiento.

Asimismo, arguye el apelante que una vez oída la apelación contra la sentencia definitiva se tenía que remitir el expediente principal y el cuaderno de medidas, pues el hecho de que se haya retenido en el Tribunal de causa el cuaderno de medidas y se hayan dictando decisiones con posterioridad, configura un desorden procesal.

Al respecto razona este sentenciador:

Dispone el artículo 606 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:

Si sentenciada en definitiva la causa, no se hubiere decidido todavía la articulación pendiente sobre las medidas decretadas, el Tribunal ante quien se haya promovido continuará conociendo de ella, aunque haya admitido antes apelación en ambos efectos o recurso de casación de la sentencia definitiva.

En efecto, de conformidad con lo previsto en el artículo 604 del Código de Procedimiento Civil, el Juez debe abrir cuaderno separado para la sustanciación aparte del incidente cautelar, de tal manera que no sólo hay duplicidad de expedientes sino también actos jurisdiccionales de conocimiento, instrucción y ejecución que conciernen a uno u otro: en el juicio principal y en sede cautelar. La decisión en el juicio de conocimiento, no agota la jurisdicción del Juez para dictar la sentencia del procedimiento de la medida preventiva.

En síntesis, la dualidad de jurisdicciones implica que la apelación oída libremente en el juicio Principal, no necesariamente obliga al Juez a remitir a la Superioridad ambos expedientes, pues, mientras esté pendiente actividad jurisdiccional en el cuaderno de medidas, este puede permanecer en el Tribunal de la causa, tal como lo establece el artículo 607 eiusdem, en consecuencia no aprecia este sentenciador la existencia del vicio alegado. Así se establece.

SOBRE LA EXISTENCIA DE UNA CONDICIÓN O PLAZO PENDIENTE

Alega la parte demandada en su escrito libelar la existencia de una condición o plazo pendiente en los siguientes términos:

Conforme se desprende del contrato privado que cursa al cuaderno de medidas en la cláusula cuarta del aludido contrato se señala que el arrendamiento comenzó a regir el día veinticinco (25) de noviembre de 2004; por lo que es claro que mi representado tiene más de tres años ocupando el inmueble objeto del presente juicio, en este sentido, al artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su literal “b”, señala un plazo de (1) año de prorroga legal que no ha transcurrido plenamente, por lo que es procedente promover y oponer, como en efecto lo hago, la cuestión previa séptima del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, o sea, la existencia de una condición o plazo pendiente, de lo cual solicito sea declarada con lugar en la definitiva como lo señala el artículo 35 de la Ley Arrendamientos Inmobiliarios.”

Al respecto, el A quo expresó:

Las circunstancias expuestas, a criterio de quien aquí Sentencia (sic), por tratarse la prorroga legal de un derecho que para el momento del nacimiento de una obligación, no está predeterminada, toda vez que en materia de arrendamiento su extensión varía por circunstancias que pueden darse o no, según la relación arrendaticia se prolongue o no en el tiempo, de lo cual variaría el plazo de prorroga legal, lo que evidentemente le suprime el carácter de hecho cierto establecido al momento de asumir la obligación, lo que haría imposible subsumir los argumentos de hecho esgrimidos por el demandado en su contestación a los parámetros que justifiquen la previa invocada.

Aunado a lo antes expuesto, considera esta Juzgadora, que los argumentos esgrimidos como fundamento de la previa invocada, están íntimamente vinculados al reconocimiento o no del derecho reclamado, cual es la procedencia o no de la acción de cumplimiento por vencimiento de la prorroga (sic) legal incoada en el presente juicio, por lo que es evidente que el pronunciamiento en cuanto a ella, puede implicar el reconocimiento o no del merito de la controversia de fondo, razones todas por las cuales, a criterio de quien aquí Sentencia, la cuestión previa opuesta contenida en el Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, Ordinal 7º, 'Existencia de una condición o plazos pendientes', es improcedente. Así se declara.

Ahora bien, en relación a la cuestión previa promovida conjuntamente con la contestación del fondo de la demanda, de conformidad con lo establecido en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el autor patrio Ricardo Henríquez la Roche, en su obra “Código de Procedimiento Civil, Tomo III”, págs., 59 y siguientes, expresa:

…La condición o plazo pendiente atañe directamente al interés procesal, sobre el cual trata el artículo 16. Esta norma se refiere a la necesidad del proceso como único medio (extrema ratio) para obtener, con la invocación de la prometida garantía jurisdiccional del Estado, el reconocimiento o satisfacción de un derecho que no ha sido reconocido o satisfecho libremente por el titular de la obligación jurídica. Este interés tiene su causa remota en la prohibición de hacerse justicia por propia mano que ha impuesto el Estado al irrogarse con carácter exclusivo la función de juzgar.

La doctrina distingue tres tipos de interés procesal; el que deviene del incumplimiento de una obligación, el que deviene de la ley (procesos constitutivos) y el que deviene de la falta de certeza. Esta falta de interés procesal constituye un presupuesto de la sentencia de mérito (al igual que la competencia por valor)…

La cuestión previa atañe sólo a las estipulaciones contractuales de término de condición aun no cumplidas; al quando debeatur de la obligación. Los otros supuestos de falta de interés procesal no pueden ser denunciados, en principio por esta vía de la cuestión previa 7ª, toda vez que la inexistencia de incertidumbre a los fines de la demanda mero-declarativas, y la innecesidad de la fiscalización procesal del Estado en ciertas relaciones (demandas de procesos constitutivos), son cuestiones-atañederas al interés procesal, ciertamente-, pero que conciernen netamente al mérito del asunto, y por tanto no pueden ser resultas in limine litis.

En este sentido, coincide esta alzada con lo expresado por el A quo y con la doctrina parcialmente descrita, ya que, difícilmente puede este sentenciador pronunciarse sobre la cuestión previa promovida por la parte demandada cuando su determinación forma parte inherente de un pronunciamiento de fondo en la presente controversia, pues, estaría quien aquí sentencia emitiendo opiniones adelantas sobre el merito de la causa, en consecuencia, la cuestión previa contenida en el artículo 346, ordinal 7º del Código de Procedimiento Civil alegada, deviene en IMPROCEDENTE. Así se establece.

SOBRE LA FALTA DE CUALIDAD O INTERÉS DE LA PARTES

Expuso la parte actora en su escrito de contestación de demanda lo siguiente:

…de conformidad con lo pautado en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil hago valer la falta de cualidad o la falta de interes (sic) en el actor para demandar en el presente juicio por esta vía e igualmente la falta d cualidad e interes (sic) de mi representado para ser demandado en este juicio.- En efecto, el artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, señala: cuando estuviere en curso la prorroga (sic) legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto-Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contratos de arrendamientos por vencimiento del término. No obstante, si se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales.

Al respecto expresó el A Quo:

Ahora bien, la falta de cualidad e interés para intentar y sostener el juicio está determinada por la acción ejercida en el mismo, y las circunstancia de hecho y derecho esgrimidas a esos efectos, circunstancias que quedan definidas a tenor de lo dispuesto en el libelo de la demanda, que es donde se determinan los elementos de la controversia, así como los instrumentos que puedan fundamentarla, y se puede determinar como un punto previo a la decisión de fondo, sin entrar a considerar el mérito de la acción incoada en el juicio.

…omissis…

De lo antes expuesto, en atención a los argumentos esgrimidos por las partes, y a la documental consignada como instrumento fundamental de la acción incoada en el presente juicio, a criterio de esta Juzgadora, se deriva que la parte actora como arrendadora, tiene facultad para intentar las acciones derivadas de la relación jurídica arrendaticia como la deducida en el presente juicio, y por su parte, el demandado como arrendatario, es susceptible de ser sujeto pasivo de dichas acciones, ello dejando a salvo la procedencia o no de la referida acción, que será determinada en la decisión del fondo de la controversia, razón por la cual, la falta de interés propuesta por la parte demandada, es improcedente. Así se declara.

Así pues, el autor A.R.R. en el texto ya referido, expresa acerca de la legitimación lo siguiente:

“La legitimación es la cualidad necesaria de las partes. El proceso no debe instaurarse indiferentemente entre cualesquiera sujetos, sino precisamente entre aquellos que se encuentran frente a la relación material o interés jurídico controvertido en la posición subjetiva de “legítimos contradictores”, por afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación. La regla general en esta materia puede formularse así: “La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa) y la persona contra quien se afirma la existencia de este interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva)”.

Agrega el autor:

Por lo tanto no hay que confundir la legitimación con la titularidad del derecho controvertido. La titularidad del derecho o interés jurídico controvertido, es una cuestión de mérito, cuya existencia o inexistencia dará lugar, en la sentencia definitiva, a la declaratoria con lugar o sin lugar de la demanda; mientras que el derecho de legitimación da lugar a una sentencia de rechazo de la demanda por falta de legitimación, sin entrar el juez en la consideración del merito de la causa

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Ahora bien, considerando que la parte actora y la parte demandada actúan en la presente controversia en su condición de arrendadora y arrendataria respectivamente y, asimismo, considerando que la acción in comento gira en torno al CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL, relación jurídica reconocida por ambas partes, es por lo que quien aquí sentencia debe coincidir nuevamente con el A quo; determinando en este sentido la existencia evidente de cualidad e interés en las partes que conforman la causa en curso, en consecuencia, resulta IMPROCEDENTE la defensa de falta de cualidad o interés de las partes, alegada por la parte demandada. Así se establece.

III

SOBRE EL MERITO

LA RELACIÓN ARRENDATICIA

La acción incoada es por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término, supuestos de hecho que implican la prueba de la relación arrendaticia a tiempo determinado, el vencimiento del término convenido en el contrato y de la prórroga legal arrendaticia.

Al respecto de la relación arrendaticia, expone la parte actora que suscribió con el ciudadano R.J.P., contrato de arrendamiento a tiempo determinado y sin derecho a prórroga, el cual comenzó el Primero (01) de Diciembre de 2006, por un término de Seis (6) meses, venciendo el Treinta (30) de mayo de 2007; y por su parte el demandado afirma ser cierta la relación arrendaticia alegada pero disiente en cuento al inicio de la misma, pues, con antelación al contrato suscrito con vigencia desde el 01 de diciembre de 2006, existía una relación locaticia vigente desde el 25 de noviembre de 2004, tal como consta de contrato privado reconocido por la representación judicial de la demandada.

En efecto, rielan a los autos el contrato de arrendamiento celebrado entre la ciudadana B.V.D.T. (ARRENDADORA) y el ciudadano R.J.P. (ARRENDATARIO), con vigencia entre el primero (01) de diciembre de 2006 al Treinta (30) de mayo de 2007, debidamente autenticado ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Chacao del Distrito Capital, en fecha 18 de diciembre de 2006, anotado bajo Nº 10, Tomo 11, de los Libros de Autenticaciones respectivos.

Sobre la precitada instrumental de carácter autentico, no obstante que acreditan un hecho reconocido por las partes, cual es, la relación arrendaticia, se impone establecer algunas premisas que abonan su valor probatorio.

En efecto, un documento autentico tal como lo expone el Dr. Cabrera Romero, es el que lleva en sin la certeza de su autor como, también, de la fehaciencia de su contenido, derivando de ello la existencia de una presunción de ser cierto lo contenido en él, por tanto los documentos auténticos tienen fuerza probatoria, merecen fe, resultando ésta consecuencia de su autenticidad, y normalmente son impugnadas por la vía de la tacha de falsedad.

En este sentido, de las actas del expediente, se aprecia que pese a que existe un desconocimiento genérico del contrato, lo cual no puede entenderse como una impugnación formal e idónea (tacha de falsedad), también se evidencia un reconocimiento de la existencia de una relación arrendaticia entre las partes, con vigencia desde el 1º de diciembre de 2006 al 30 de mayo de 2007. Así se establece.

Ahora bien, respecto al contrato de arrendamiento anexado a los autos en el Cuaderno de Medidas por la parte demandada al formular oposición a la Medida de Secuestro solicitada por la actora, y el cual se encuentra suscrito por la ciudadana B.V.D.T. (ARRENDADORA) y el ciudadano R.J.P. (ARRENDATARIO), en fecha 25 de noviembre de 2005, el A quo expresó:

“El antes descrito instrumento, dadas sus condiciones conforma un documento privado, que fue opuesto a la parte actora como emanado de ella al suscribirlo, quien a tenor de lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, tenía la carga de impugnarlo y desconocerlo dentro de los cinco (05) días siguientes a su consignación, cosa que efectivamente llevó a cabo conforme diligencia de fecha 07/03/08, inserta al folio 23 del cuaderno de medidas, en la que desconoció y negó la firma de su representada B.V.d.T. en el Instrumento privado que se acompañó a la diligencia de fecha 06/03/08, quedando en esos términos, impugnado el documento en referencia, siendo a consecuencia de ello que la parte promovente del documento en cuestión, insistió en hacerlo valer, y promovió la prueba de cotejo a los fines de probar la autenticidad de la firma que lo suscribe. Ahora bien, consta igualmente en las actas procesales que conforman el presente expediente, que no obstante la impugnación del documento objeto del presente análisis por parte del actor (sic), la insistencia en hacerlo valer por parte del demandado promovente, y la admisión y trámite iniciado de la Prueba de Cotejo, en fecha 09/04/08, la representación judicial de la parte actora, reconoció de forma expresa y categórica el contenido y la firma del referido documento “Contrato de Arrendamiento Privado” que riela a los folios 20 y 21 (21 y 22), que había impugnado previamente, reconocimiento en consecuencia del cual, el instrumento en cuestión adquiere la condición de reconocido, y en razón de ello, de conformidad con lo previsto en el Artículo 1363 del Código Civil, adquiere pleno valor probatorio en cuanto a las declaraciones contenidas en el mismo que tenga incidencia en la acción de cumplimiento por vencimiento del término objeto de la presente decisión. Así se establece.”

Concuerda esta alzada con el criterio del A quo, pues, encontrándose la citada instrumental de carácter privado debidamente reconocida, y siendo reproducido en original a los autos, se entiende como reconocido por la parte actora, por lo que la instrumental bajo análisis presta todo el valor probatorio que del mismo se desprende, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, en cuanto permite demostrar la celebración de un contrato de arrendamiento entre los ciudadanos B.V.D.T. y R.J.P., partes en la presente controversia, el cual tendría una vigencia de seis (06) meses, comenzando a regir en fecha 25 de noviembre de 2004 y venciendo en fecha 25 de mayo de 2005. Así se establece.

SOBRE LA TEMPORALIDAD ARRENDATICIA Y LA ACCIÓN EJERCIDA

Así las cosas corresponde a este sentenciador el análisis del segundo de los presupuestos de procedencia de la acción, a saber, que el contrato objeto de la demanda haya sido suscrito a tiempo determinado y que el lapso por el cual se ha celebrado el mismo se encuentre vencido, tomando obviamente en consideración la prórroga legal establecida por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 31, siendo además la misma de orden público.

Establecido como fuera el valor probatorio del Contrato de Arrendamiento, certificando así un hecho convenido por las partes, esto es, la existencia de una relación arrendaticia, toca precisar su temporalidad.

Sobre la naturaleza temporal del contrato, a tiempo determinado o indeterminado, el A quo argumenta lo siguiente:

Vistos los pronunciamientos previamente expuestos, en cuanto a los contratos producidos en el juicio por las partes, vale decir, el autenticado y el privado, conforme a los cuales se dejó establecido, que el arrendatario demandado efectivamente se encuentra ocupando el inmueble objeto del juicio desde el 25/11/04, fecha de inicio de la relación conforme al contrato privado inserto en el cuaderno de medidas, y hasta la fecha de terminación de la vigencia señalada en el autenticado para el 30/05/07, el cual ocupó hasta el 03/03/08, fecha en la cual se llevó a cabo la practica (sic) de la medida de Secuestro objetada por el demandado, se desprende de tales elementos, que entre el 25/11/04 y el 30/05/07, transcurrieron dos (02) años, seis (06) meses y cinco (05) días, en razón de lo cual, al arrendatario demandado le correspondía como plazo de prorroga (sic) legal, el previsto en el Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su literal b, conforme al cual, si la relación arrendaticia es superior a un (01) pero menor de cinco (05), se prorroga el contrato de pleno derecho por un lapso de un (1) año. Así se declara.

Como corolario de lo anterior, aplicando el plazo de prorroga (sic) legal de un (1) año que le corresponde al arrendatario demandado en el presente juicio, en virtud de la duración de la relación arrendaticia que lo ha vinculado al inmueble objeto del juicio durante más de dos años, tomando como punto de partida la fecha de terminación del ultimo (sic) de contrato suscrito en relación con el inmueble objeto del juicio, que es el 30 de Mayo de 2007, tenemos que el referido plazo de prorroga (sic) legal previsto en el literal “b” del citado artículo 38, se computaría a partir del 30/05/07, por lo que su vencimiento es el 30 de Mayo de 2008, en consecuencia de lo cual, es evidente que para la fecha de interposición de la acción de cumplimiento objeto de decisión, e incluso para la fecha de la presente decisión, no se ha agotado dicho plazo, y se encuentra vigente. Así se declara.”

Arguye este sentenciador:

Tenemos entonces que de la revisión de los contratos de arrendamiento presentados por las partes, se desprende que la cláusula cuarta de ambos contratos, el autenticado en fecha 20 de Noviembre de 2006 y el celebrado en fecha 25 de noviembre de 2004, señalan respectivamente, lo siguiente:

Contrato de arrendamiento autenticado en fecha 20 de noviembre de 2006:

CUARTA: La duración de este Contrato es desde el día PRIMERO (1) de DICIEMBRE de dos mil seis (2006) al treinta (30) de MAYO de dos mil siete (2007), termino fijo, y no se considerará prorrogable en ningún caso, sólo por voluntad expresa de LA ARRENDADORA, del cual si EL ARRENDATARIO no entrega el inmueble, tendrá SEIS (6) meses mas que se considerará de PRORROGA LEGAL y para ello deberá estar solvente con los cánones de arrendamiento. En caso de acogerse EL ARRENDATARIO a la prorroga legal expresada en este cláusula. El monto mensual a pagar se incrementara de acuerdo a la corrección monetaria establecida en los índices de inflación emanados del Banco Central de Venezuela, cantidad esta ajustada que no será inferior a VEINTE POR CIENTO (20%) adicional al referido canon, en caso de que LA ARRENDADORA exprese por escrito su voluntad de renovar el presente contrato.

Contrato de arrendamiento privado suscrito en fecha 25 de noviembre de 2004:

CUARTA: El plazo de duración del presente Contrato de Arrendamiento es de seis (06) meses renovables por seis meses, según acuerdo entre las partes, estimado como plazo o término fijo contado a partir del día VEINTICINCO (25) del mes de NOVIEMBRE del 2004.

Ahora bien, ante la interposición de la presente acción, la parte demanda alegó en su escrito de contestación a la demanda que la relación locaticia celebrada con la parte actora realmente había iniciado en fecha 25 de noviembre de 2004, fecha en la cual el primero de los subsiguientes contratos de arrendamiento fuera celebrado entre las partes del presente juicio, según se aprecia de dicha instrumental de carácter privado, corriente a los folios 21 y 22 del cuaderno de medidas correspondiente a la presente causa, evidenciándose de la lectura del mismo que éste fue celebrado entre la ciudadana B.V.T., en su carácter de arrendadora, y el ciudadano R.J.P., en su carácter de arrendatario.

Asimismo, se evidencia del mencionado contrato de arrendamiento que el inmueble por el cual fue celebrado, es el mismo objeto de la presente causa, estableciéndose un lapso de duración en la cláusula cuarta de seis (06) meses fijos, renovables por seis (06) meses, según acuerdo entre las partes, entrando en vigencia el 25 de noviembre de 2004; en tanto que el contrato de arrendamiento presentado como instrumento fundamental fue suscrito en fecha 24 de noviembre de 2006, con vigencia entre el 1º de diciembre de 2006 y el 30 de mayo de 2007.

Entonces, si bien es cierto que la sola presentación del contrato primigenio con vigencia entre el 25 de noviembre de 2004 y el 25 de mayo de 2005, a tenor de lo previsto en la cláusula cuarta antes transcrita, no prueba que la relación de arrendamiento haya continuado hasta la suscripción del nuevo contrato; sin embargo, sobre la posesión en cabeza del poseedor precario (arrendatario) hasta la suscripción del nuevo contrato, resulta aplicable la presunción posesoria de no interrupción y de continuidad de la posesión prevista en los artículo 779 y 780 del Código Civil.

Dispone el artículo 779 eiusdem, lo siguiente: “El poseedor actual que pruebe haber poseído en un tiempo anterior se presume haber poseído durante el tiempo intermedio, salvo prueba en contrario.”; y establece el artículo 780 eiusdem lo siguiente: “La posesión actual no hace presumir la anterior, salvo que el poseedor tenga titulo; en este caso se presume que ha poseído desde la fecha de su título, si no se prueba lo contrario.”

Sobre esta presunción ha sostenido la doctrina que siendo la posesión una situación fáctica –en principio – difícil de demostrar en su integridad a través de los medios normales de prueba organizados por el derecho material para la prueba de los derechos, el legislador ha facilitado esta tarea por intermedio de un elenco de presunciones, cuyo mecanismo presupone el establecimiento de la situación posesoria que trata de hacer valer.

Así las cosas, se prevé en la norma antes trascrita una presunción de continuidad que actúa exclusivamente a favor del poseedor actual, que además, haya sido poseedor en época precedente. La posesión actual se define con la instauración del juicio, y el titulo no necesariamente debe provenir a domino, sino que puede acreditar una relación posesoria precaria, como es el caso del arrendamiento.

En consecuencia, en el caso de marras tenemos un título primigenio cuyo vencimiento inicial es de fecha 25 de mayo de 2005, pero con una prorroga convencional de seis meses, hasta el 25 de noviembre de 2005, y su prorroga legal en fecha 25 de mayo de 2006, en tanto que el nuevo contrato prueba de la posesión actual tiene vigencia desde el 1º de diciembre de 2006 hasta el 30 de mayo de 2007, su prorroga legal venció en fecha 30 de noviembre de 2007, y la demanda se interpone en fecha 20 de diciembre de 2007.

Entre el vencimiento de la primera relación contractual y su prorroga convencional y legal en fecha 25/05/2007, y el 1º de diciembre de 2007, inicio de la vigencia del nuevo contrato, transcurrieron seis (6) meses, tiempo en el cual se presume que el arrendatario continuó en posesión ininterrumpida del inmueble.

Queda claro para este Juzgador que el demandado permaneció al vencimiento del contrato primigenio en el inmueble de marras aun después de concluida la prórroga legal establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, produciéndose así la tácita reconducción de conformidad con lo establecido en el artículo 1.600 del Código Civil.

En este sentido, difiere este Juzgador del criterio expresado por el A Quo, pues basa la conclusión de una prórroga legal que no ha vencido al momento de dictarse la sentencia de fecha 22 de abril de 2008, en la falsa premisa del carácter determinado de la relación arrendaticia, siendo que por efecto de la tácita reconducción ocurrida con anterioridad a la celebración del segundo contrato, ya la relación locaticia era a tiempo indeterminado, figura jurídica a la cual los lapsos de prórroga establecidos en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, como bien lo expresa el propio artículo en la forma siguiente, no se aplican:

Artículo 38.- En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día de vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario…

(subrayado y negritas nuestras).

Es así que, no es posible que la suscripción de un nuevo contrato de arrendamiento deje sin efecto la relación contractual arrendaticia anterior, anulándola o revocándola, mas aun, cuando se trata de una materia vinculada al orden público a tenor de lo previsto en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues, la sola omisión en el libelo de la relación contractual iniciada en el año 2004, revela la intencionalidad del actor de negar o desconocer la relación arrendaticia anterior, ocultando así el tiempo efectivo del arrendamiento, lo cual implica desconocer derechos adquiridos por el arrendatario y que encuentran su sustento en la Ley Especial.

Reitera este sentenciador que no puede un contrato de arrendamiento suscrito cuando ya existía una nueva relación arrendaticia a tiempo indeterminado, hacer cesar la tácita reconducción y desconocer el tiempo efectivo del arrendamiento, pues ello sería posible si en materia de arrendamiento la autonomía de la voluntad de las partes no tuviera el limite previsto en el artículo 7 eiusdem, norma rectora del orden público inquilinario.

De tal manera, aun cuando las partes hayan celebrado un nuevo contrato y se haya planteado la acción de Cumplimiento de Contrato por Vencimiento de Prórroga Legal en la oportunidad correspondiente, es el primero de ellos (contrato primigenio), transformado en indeterminado, el que se encuentra vigente y no el celebrado en fecha 1º de diciembre de 2006, en cuya cláusula décima quita se deja sin efecto (anula y revoca) todo contrato celebrado con anterioridad con el arrendatario, lo cual lesiona los derechos de este, particularmente en cuanto niega el tiempo efectivo del arrendamiento y hace cesar los efectos de la relación anterior, por lo que, a tenor de lo previsto en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, carece de validez. Así se establece.

Así tenemos que la cláusula cuarta del primero de los contratos mencionados establece:

CUARTA: El plazo de duración del presente Contrato de Arrendamiento es de seis (06) meses renovables por seis meses, según acuerdo entre las partes, estimado como plazo o termino fijo contado a partir del día VEINTICINCO (25) del mes de NOVIEMBRE del 2.004.

Se reitera, que siendo el primer contrato a tiempo determinado, venciéndose el lapso del mismo en fecha 25 de noviembre de 2005 y cumplida la prórroga legal establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios el 25 de mayo de 2006, fecha en la cual el arrendatario queda en posesión del inmueble objeto de arrendamiento sin oposición de la arrendadora, entendemos que el mismo se ha transformado en indeterminado bajo la figura de la tácita reconducción. Así se establece.

Al respecto de la tácita reconducción establece el autor G.G.Q., en su obra “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario”, Tomo I, Pág., 113, lo siguiente:

“La «indeterminación temporal» no consiste en falta de tiempo, sino por el contrario existe un tiempo, pero impreciso o incierto en orden a su límite cuántico, toda vez que las partes no han precisado la extensión del mismo, aun cuando no tiene lugar bajo ninguna forma o modalidad, la perpetua ilimitación; pudiendo emerger la misma luego de una precisa determinación temporal cuando las partes han acordado una duración determinada y luego de vencida la misma se vuelve indeterminada como acontece con la tácita reconducción, o por la falta de la imprecisión de las partes.”

Establece el artículo 1.600 del Código Civil:

Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.

La tácita reconducción consiste en la “renovación” del contrato de arrendamiento anterior, debido a la inactividad del arrendador que no se opone a la ocupación o posesión precaria que el arrendatario continúa ejerciendo sobre el inmueble, luego de concluido el término de duración máxima que corresponda fijada en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Ha sostenido la doctrina que el solo hecho de quedar el arrendatario en posesión, aun cuando precaria del inmueble arrendado y luego del vencimiento del tiempo prefijado por la prórroga legal o de no producirse la misma, no es indicativo de haberse producido la renovación del contrato, sino que esa actitud debe ser demostrativa del consentimiento expreso o tácito de seguir él, teniendo el carácter de arrendatario, y además la realización de algún acto indicativo de continuar como tal si luego de concluido el termino de duración y de la propia aceptación tácita del arrendador, transcurre un mes y el arrendatario procede a consignar el canon vencido, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento del mismo, a tenor de lo previsto en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Entonces por el consentimiento expreso o tácito del arrendatario de continuar como tal y la falta de oposición del arrendador que sugiere restablecer o continuar la relación bajo la modalidad atemporal o indeterminada, puede aparecer una nueva relación arrendaticia.

Así pues tenemos que si bien el contrato de arrendamiento celebrado por las partes en fecha 25 de noviembre de 2004, corriente a los folios veintiuno (21) y veintidós (22) del Cuaderno de Medidas de la presente causa, se configuró en un comienzo como a tiempo determinado, concluido como fuera el lapso de un año establecido en el mismo y su prorroga legal, es decir, el día 25 de mayo de 2006 y no siendo ejercida acción alguna por la arrendataria a los fines de evitar se perpetuara la relación arrendaticia, se tornó en indeterminado, y el hecho de que se pretenda seis meses después con la suscripción de un nuevo contrato hacer cesar la indeterminación temporal negando la relación arrendaticia anterior y sus efectos, resulta contrario a lo establecido en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se establece.

Finalmente, y en cuanto a la determinación del dispositivo que efectúa el A Quo, al declarar la acción de marras “IMPROCEDENTE POR INADMISIBILIDAD”, debe acotar esta Alzada lo siguiente:

La admisibilidad es un concepto que atañe al derecho procesal específicamente, y en especial a la demanda presentada. Por el contrario la procedencia pertenece más al derecho material, es decir la estructura en si de un supuesto o una situación de la vida real que motive conocimiento jurisdiccional procedente, no depende en sí de la interposición de una demanda, sino que el hecho existe y está ahí y lo estará siempre potencializando la habilitación eventual -no necesariamente- de una demanda, es decir, un supuesto fáctico que haga proceder o que active al órgano jurisdiccional y descienda de la simple especulación abstracta para incorporarse a un tribunal de justicia, lo será con o sin tal concreción.

La Inadmisibilidad e improcedencia parten ya del supuesto que ha habido una manifestación de voluntad ante el juez y éste debe pronunciarse; ambos conceptos por lo tanto están vinculados, por definición, al derecho procesal. Por el primero debemos limitar su ámbito al rechazo de la demanda (demanda inadmisible); por el segundo a cualquier demanda, escrito o medio de prueba que no debe o deba incorporarse al proceso. Según el Diccionario Enciclopédico de Derecho Usual de G.C. “La Inadmisibilidad se diferencia de la improcedencia en que ésta carece de derecho, aunque realmente tal defecto consienta y provoque una resolución probablemente absolutoria para el demandado o procesado”.

Ahora bien, la Sala ha sentado jurisprudencia, respecto a la diferencia entre los términos inadmisibilidad e improcedencia, según lo dispone la sentencia Nº 453 del 28 de febrero de 2003 (Caso: Expresos Camargui, C.A.), entre otras.

La referida sentencia señaló lo siguiente:

“…En cuanto a la «admisibilidad de la pretensión», merece recordarse que ésta se encuentra referida al cumplimiento de los requisitos legales (generalmente de orden público) que permiten su tramitación, pero su declaratoria en modo alguno implica un pronunciamiento sobre el mérito del asunto debatido en el proceso. Por interpretación en contrario, la inadmisibilidad de la pretensión se produce por la insatisfacción de esas exigencias que -in limine litis- impiden la continuación del proceso.

Ahora bien, la «procedencia de la pretensión», equivalente a la expresión «con lugar», es propia de un pronunciamiento de fondo (incidental o definitivo) y está necesariamente referida al mérito del asunto debatido en la incidencia o en el proceso, según el caso; es decir, a la aceptación que de un pedimento determinado hace el órgano jurisdiccional. Caso contrario, el tribunal declarará «sin lugar» o «improcedente» la pretensión, pero -en principio- luego de haber sustanciado el proceso…”.

Entonces, lo correcto era limitarse a declarar IMPROCEDENTE la demanda, ello a tenor de lo indicado por la Jurisprudencia antes parcialmente transcrita, pues, resulta contradictoria la expresión “IMPROCEDENTE POR INADMISIBLE”.- Así se establece.

Ahora bien, establecida como fuera la relación arrendaticia a tiempo indeterminado, resulta forzoso para este sentenciador declarar la improcedencia de la presente acción, por cuanto la misma sólo es verificable ante una relación locataria a tiempo determinado cuyo término fijado por las partes en el convenio por ellos celebrado se encuentra vencido, razón por la cual, quedando demostrado el carácter indeterminado de la relación arrendaticia de autos, situación que no pudo ser revertida con la suscripción del nuevo contrato tal como se dejó establecido en el cuerpo del presente fallo, se concluye que el actor ha incoado una acción que ante la situación de hecho planteada resulta legalmente improcedente, pues, dada la naturaleza temporal del contrato, lo correcto era el ejercicio de la acción judicial de desalojo, propia de los contratos a tiempo indeterminado, razón por la cual la apelación no puede prosperar en derecho y así lo dictaminará este sentenciador en la dispositiva del presente fallo. Así se establece.

Respecto a las cantidades que por concepto de indemnización solicitara la parte actora por los Daños y Perjuicios que presuntamente le ocasionara el demandado, ciudadano R.J.P., a raíz de la relación arrendaticia demostrada en autos, se evidencia de la revisión de las actas procesales que no se aportaron a los autos elementos de convicción sobre tales daños y sus causas, entonces, recayendo la carga de la prueba de los daños y perjuicios ocasionados a su persona sobre la parte actora y no cumpliendo la misma con la promoción en los lapsos correspondientes de aquellos elementos probatorios que permitieran el establecimiento de los mismos, es por lo que quien aquí sentencia, no puede acordarlos, por cuanto esta petición corresponde a una acción autónoma determinada en nuestro ordenamiento jurídico y no a la solicitud genérica que de ello realizara la demandante y como consecuencia niega la referida pretensión.- Así se establece.

IV

DISPOSITIVA

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, del Tránsito y Constitucional de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA

SIN LUGAR la apelación ejercida por la representación judicial de la parte actora contra la sentencia proferida por el Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas en fecha 22 de abril de 2008. Así se establece.

Se CONFIRMA con distinta MOTIVACIÓN la sentencia proferida por el Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas en fecha 22 de abril de 2008 y en consecuencia se DECLARA: 1) IMPROCEDENTE la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL incoada por la ciudadana: B.A.V.D.T., venezolana, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V.-2.064.082, contra el ciudadano: R.J.P., venezolano, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V.- 10.488.466. Así se establece.

Se condena en costas del recurso a la parte actora, de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del código de Procedimiento Civil.- Así se establece.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, NOTIFÍQUESE Y DÉJESE COPIA DE LA PRESENTE DECISIÓN

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas a los Veinticuatro (24) días del mes de noviembre del año dos mil diez (2010).

EL JUEZ,

LA SECRETARIA,

C.E.O.F.M.V.

En la misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las dos y treinta de la tarde (12:30 pm).

LA SECRETARIA,

M.V.

CEOF/MV/yesi

Exp Nº. 11376