Decisión de Juzgado Segundo Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 12 de Julio de 2010
| Fecha de Resolución | 12 de Julio de 2010 |
| Emisor | Juzgado Segundo Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito |
| Ponente | Luis Rodolfo Herrera |
| Procedimiento | Desalojo |
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 12 de Julio de 2010
200º y 151º
ASUNTO: AH12-V-2008-000033
PARTE ACTORA: Ciudadana B.T.D.R., venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-1.649.404.
APOERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Abogados J.J.B. y C.T.S.G., abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo el N° 50.108 y 37.392, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Ciudadana J.G.C.R., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V-12.631.826.
DEFENSORA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogada M.C.F.G., inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 46.785.-
MOTIVO: DESALOJO
EXPEDIENTE ANTIGUO: N° 08-9821
- I -
RELACION DE LA CAUSA
Se inició el presente juicio por libelo de demanda introducido en el Juzgado Distribuidor de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 20 de mayo de 2008. Luego del respectivo sorteo le correspondió conocer de la causa a este Juzgado, que luego de haber sido consignados los recaudos correspondientes, procedió a admitir la demanda en fecha 11 de junio de 2008.
Agotados los trámites tendentes a la citación personal y por carteles de la parte demandada, a solicitud de la parte actora, en fecha 06 de noviembre de 2009 se designó a la abogada M.C.F.G., como defensora judicial de la parte demandada, quien luego de su notificación procedió a aceptar dicho cargo, prestando el juramento de ley, tal y como se evidencia de acta de fecha 12 de noviembre de 2009.
La citación fue practicada, en la persona de la defensora judicial designada, en fecha 04 de diciembre de 2009, siendo que la contestación al fondo de la demanda se verificó a través de escrito consignado por dicha auxiliar de justicia en fecha 08 de diciembre de 2009.
Solo la parte actora promovió pruebas, a través de escrito presentado en fecha 10 de diciembre de 2009, las cuales fuero providenciadas por auto de fecha 12 de enero de 2010.
Vencido el lapso para dictar sentencia, en fecha 19 de mayo de 2010, compareció la representación judicial de la parte demandada para solicitar decisión d emérito en esta causa.
- II -
ALEGATOS DE LAS PARTES
En el libelo de demanda la representación judicial de la parte actora alegó lo siguiente:
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Que consta de instrumento autenticado por ante la Notaría Pública Novena del municipio Baruta del estado Miranda, en fecha 22 de febrero de 2007, anotado bajo el N° 74, Tomo 05 de los libros respectivos, que la demandante dio en arrendamiento a la parte demandada un inmueble constituido por un apartamento Ubicado en la Urbanización Manzanares, Calle Loma Redonda, Edificio Residencias Don Arturo, Torre “A” piso 14, identificado con el N° 141-A, Municipio Baruta del Estado Miranda.
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Que la arrendataria dejó de pagar al arrendador-demandante, la suma de OCHO MILLONES DOSCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 8.225.000,00), hoy equivalentes a OCHO MIL DOSCIENTOS VEINTICINO BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 8.225,00), por concepto de cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de febrero, marzo, abril, septiembre y noviembre de 2007.
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Que posteriormente presentó dos (2) cheques, para pagar la indicada deuda, los cuales resultaron inconformes por falta de fondos.
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Que las partes convinieron en vincularse, a través de un contrato de arrendamiento, donde se establecieron las siguientes estipulaciones particulares:
4.1. El objeto del arrendamiento está constituido por un apartamento, junto con los bienes muebles que se detallan en un inventario anexo, ubicado en la Urbanización Manzanares, Calle Loma Redonda, Edificio Residencias Don Arturo, Torre “A”, apartamento N° 141-A, piso 14, Municipio Baruta del Estado Miranda, el cual cuenta con dos puestos de estacionamiento.
4.2. Que el canon mensual de arrendamiento fue establecido en UN MILLÓN OCHOCIENTO SSETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 1.875.000,00), hoy equivalentes a UN MIL OCHOCIENTOS SETENTA Y CINCO BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 1.875,00), para el período comprendido entre el 18 de enero de 2007 y el 18 de enero de 2008.
4.3. Que el plazo de duración del contrato sería de un (1) año fijo, contado a partir del día 18 de enero de 2007 al 2008.
4.4. Que la falta de pago de dos (2) mensualidades vencidas o el incumplimiento de cualquier estipulación contractual, haría perder a la arrendataria el beneficio del plazo, pudiendo la arrendadora recurrir a la vía judicial para la desocupación del inmueble arrendado.
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Que el objeto de su pretensión es la radical e inmediata eliminación del contrato de arrendamiento suscrito con la arrendataria, así como la inmediata recuperación del inmueble arrendado, con fundamento en que la arrendataria ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril, septiembre y noviembre de 2007, y enero, febrero, marzo y abril de 2008, a razón de UN MILLÓN OCHOCIENTO SSETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 1.875.000,00), hoy equivalentes a UN MIL OCHOCIENTOS SETENTA Y CINCO BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 1.875,00), por cada mes.
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Que como consecuencia de lo anterior, demanda ala arrendataria, para que convenga, transija o sea condenada por este Tribunal a lo siguiente:
6.1. En DESALOJAR el inmueble dado en arrendamiento.
6.2. En pagar la suma de ONCE MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 11.250,00), por concepto de cánones de arrendamiento insolutos.
6.3. Demanda subsidiariamente los cánones de arrendamiento que se sigan venciendo hasta la total y definitiva terminación del juicio.
6.4. En pagar las costas y costos de este juicio.
En la oportunidad para dar contestación a la demanda, la defensora judicial de la parte demandada, manifestó no haber podido ubicar a la parte demandada, por lo que se limitó a negar, rechazar y contradecir la demanda incoada en su contra.
- III -
DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACION
Junto al libelo de demanda la parte actora, acompañó documento autenticado, donde consta el contrato de arrendamiento que constituye el objeto de la pretensión deducida en la demanda. De conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.363 del Código Civil, dicho instrumento tiene entre las partes el mismo valor que un instrumento público. Adicionalmente, acompañó copias fotostáticas de dos (2) cheques, junto a unas notificaciones de cheques devueltos que aparecen emanadas de dos (2) instituciones bancarias. De conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, dichos fotostatos carecen de valor probatorio en este proceso, porno corresponder a algún instrumento de los que la indicada norma permite producir en juicio, a través de fotocopias.
Por su parte, la defensora judicial de la parte demandada no aportó prueba alguna al proceso.
- IV -
MOTIVACION PARA DECIDIR
La pretensión contenida en la demanda que origina este proceso se refiere al desalojo previsto y regulado en el artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamiento Inmobiliario, el cual copiado a letra reza al tenor siguiente:
Artículo 34.- Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:
a) Que el demandado haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas (...)
(Resaltado del Tribunal)
Del dispositivo legal antes transcrito se evidencia que en este caso específico la ley especial consagra dos requisitos necesariamente concurrentes para la procedencia del desalojo, los pueden sintetizarse así:
• Que se demuestre la existencia de un contrato de arrendamiento verbal o escrito a tiempo indeterminado, que vincula a las mismas partes procesales; y,
• Que se haya incurrido en cualquiera de las causales establecidas del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, siendo que en este caso en concreto la causal invocada se refiere a la falta de pago de varias pensiones de arrendamiento.
En el caso que nos ocupa, se observa claramente que la existencia de la relación contractual arrendaticia alegada en el libelo de la demanda constituye un hecho demostrado. Sin embargo, por cuanto este caso se inició por demanda contentiva de una pretensión de desalojo, este Tribunal debe determinar si la relación arrendaticia atacada judicialmente por dicha vía se trata de un arrendamiento verbal o escrito, pero, a tiempo indeterminado.
A los fines de determinar la naturaleza de la relación contractual arrendaticia que vincula a la partes, este tribunal observa el contenido de la cláusula tercera del indicado contrato, que literalmente dispone lo siguiente:
TERCERA: El plazo convenido para el arrendamiento es de UN (01) AÑO contados a partir del 18 de Enero del año 2007 hasta el 18 de Enero del año 2008, no prorrogable.
De la simple lectura de la anterior estipulación contractual se evidencia que la relación arrendaticia fue pactada por un (1) año fijo, no renovable, desde el 18 de enero de 2007, hasta el 18 de enero de 2008.
Del estudio de los elementos de convicción adquiridos por el proceso, no se evidencia circunstancia alguna que haya podido originar una relación arrendaticia a tiempo indeterminado.
En efecto, en el supuesto de que el arrendatario se encontrara en mora respecto del cumplimiento de sus obligaciones locativas, perdería el derecho a la prórroga legal, por disposición del artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que en este caso sólo se habría probado la existencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, cuya duración concluyó el día 18 de enero de 2008, no siendo procedente la pretensión de desalojo, por cuanto el primer presupuesto del desalojo es la existencia de una relación arrendaticia verbal o escrita a tiempo indeterminado.
De otra parte, en el supuesto contrario, es decir, que el arrendatario hubiera estado solvente en el cumplimiento de sus obligaciones, desde el día siguiente a la fecha de terminación del lapso del arrendamiento contractualmente establecido, comenzaría a transcurrir la prórroga legal de seis (6) meses establecida en el literal “a” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que reza literalmente así:
ARTÍCULO 38: En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.
(...)
Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sea consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.”
(Resaltado de este Tribunal)
En este último supuesto, sólo se habría probado la existencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, cuya duración concluyó el día 18 de julio de 2008, como consecuencia de la prórroga legal, en cuyo caso tampoco resulta procedente la pretensión de desalojo, por cuanto –debe insistirse- el primer presupuesto del desalojo es la existencia de una relación arrendaticia verbal o escrita a tiempo indeterminado.
Así las cosas, independientemente de que el arrendatario haya tenido o haya perdido el derecho a la prórroga legal, en uno y otro caso, la relación arrendaticia probada en autos sería una contratación locativa a tiempo determinado, no resultando probado el primero de los presupuestos de procedencia de la pretensión de desalojo, vale decir: la existencia de una relación arrendaticia verbal o escrita a tiempo indeterminado.
En consecuencia, por cuento la parte demandante no probó en el curso del proceso la existencia de una relación contractual arrendaticia a tiempo indeterminado, la pretensión de desalojo contenida en la demanda que originó este proceso debe ser desechada, y así se decide.
- V -
DISPOSITIVO
En razón de lo antes expuesto, este Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la pretensión de DESALOJO contenida en la demanda incoada por la ciudadana B.T.D.R., en contra de la ciudadana J.G.C.R., ambas bien identificadas en el encabezado de esta decisión.
De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandante.
De conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, déjese copia certificada del presente fallo.
Regístrese, publíquese y notifíquese.
Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, a los doce (12) días del mes de julio de dos mil diez (2010).-
EL JUEZ,
L.R.H.G.
EL SECRETARIO, Acc.,
J.M.J.
En la misma fecha se registró y publicó la anterior sentencia siendo las __________
EL SECRETARIO, Acc.,
LRHG/
