Decisión de Juzgado Segundo del Municipio Miranda de Falcon, de 20 de Abril de 2010

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO SEGUNDO DEL MUNICIPIO MIRANDA DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO FALCON

S.A.d.C.; 20 de Abril de 2010

Años: 200° y 150°

Vistos

EXPEDIENTE: 1012

DEMANDANTES:

C.A.G., B.M.G.D.C., Y.C.P.G.d.P., M.G., H.R.P.G., D.R.P.G. y N.J.P.G., venezolanos, mayores de edad, casados los tres (3) primeros y solteros los cuatro (4) últimos, de este domicilio y titulares de las Cédulas de Identidad Nros. V-741.385, V-5.292.207, V-7.474.151, V-7.470.808, V-7.474.150, V-7.485.830 y V-9.515.060, respectivamente; y las ciudadanas C.H.P.D., M.A.G.d.P., YOLEIDIS G.G.P. y E.J.G.P., venezolanos, casadas las dos (2) primeras y solteros los dos (2) últimos, de este domicilio y titulares de las Cedulas de Identidad Nros. V-7.483.019, V-12.182.250, V-15.704.317 y V-13.901.965, respectivamente, Sucesores del ciudadano E.J.G. (+), venezolano, mayor de edad, titular de la Cedula de Identidad N° V-3.675.476.

APODERADOS (A) JUDICIALES: O.J.M.R., venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad N° V-12.489.344, Inpreabogado N° 101.864 y J.G.G., venezolano, mayor de edad, de este domicilio, abogado en libre ejercicio, Inpreabogado N° 64.820.

DEMANDADO (A): J.A.G., venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cedula de Identidad N° V-10.329.229.

ABOGADO ASISTENTE: K.E.G., abogada en ejercicio, de este domicilio Inpreabogado N° 101.836.

MOTIVO: DESALOJO

Se admite la demanda en fecha, 22 de Marzo de 2010, y se ordena el emplazamiento del demandado ciudadano J.A.G..

En fecha 23 de Marzo de 2010, consta la declaración del Alguacil, ciudadano E.L., donde manifiesta haber practicado la citación personal del demandado.

En fecha 25 de Marzo de 2010, la parte demandada, ciudadano J.A.G., consigna escrito de contestación, al cual se le dio entrada en esa misma fecha y se agregó a los autos.

En fecha 08 de abril de 2010, la parte demandada consigna su escrito de promoción de pruebas, en esa misma fecha el Tribunal ordena que se le de entrada, se admiten salvo su apreciación en la definitiva y se agregan a los autos.

En fecha, 14 de abril de 2010, la parte demandante consigna su escrito de promoción de pruebas, en esa misma fecha el Tribunal le da entrada admitiéndolas salvo su apreciación en la definitiva y se agregan a los autos.

En fecha 15 de abril de 2010, consta la diligencia donde la co-demandante ciudadana Y.C.P.G.d.P. confiere Poder Apud Acta al Abogado J.G.G..

LLEGADA LA OPORTUNIDAD PARA DECIDIR ESTE TRIBUNAL LO HACE DE LA MANERA SIGUIENTE:

Aduce la representación judicial de los actores, en su escrito de demanda, que en fecha 20 de agosto de 2003, se celebró contrato de arrendamiento verbal, con el ciudadano J.A.G., por un inmueble para ser utilizado como vivienda, ubicado con frente a la Calle San Bosco o J.D.C., frente a la Arepera Tico-Tico, y cuyos linderos y medidas son las siguientes: NORTE: En SEIS METROS CON DOS CENTÍMETROS (6,2mts.), con Casa de nuestra propiedad; SUR: Que es su frente, En SEIS METROS CON DOS CENTÍMETROS (6,2mts.) con Calle San Bosco o J.D.C.; ESTE: En DOCE METROS CON OCHENTA CENTÍMETROS (12,80mts.), con Casa y Solar de S.M.; y, OESTE: En DOCE METROS CON OCHENTA CENTÍMETROS (12,80mts.), con casa de nuestra propiedad. Que dicho contrato fue celebrado de manera verbal por el periodo de un año y el cual se fue prorrogando año a año, operando la tacita reconducción y convirtiéndose en un contrato a tiempo indeterminado. Que el canon de arrendamiento mensual había sido convenido, para el periodo 2006-2007, en la cantidad de SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 60.000,oo), hoy SESENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 60,00), que debía ser pagado con puntualidad por el arrendatario, en la casa de habitación del ciudadano E.J.G., en la siguiente dirección Calle 2, Sector Sabana Larga, Municipio Autónomo Colina, Casa s/n. Que el inquilino, J.A.G., de manera unilateral y sin causa justificada ha dejado de cancelar los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de; Octubre, Noviembre y Diciembre de 2007, los meses de Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2008; los meses de Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2009, los meses de Enero y febrero de 2010, a razón de sesenta bolívares fuertes (Bs.F. 60,00), los cuales suman la cantidad de veintinueve (29) mensualidades vencidas y no pagadas, alcanzando en el presente caso, un monto total de UN MIL SETECIENTOS CUARENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 1740,00), a razón de sesenta bolívares fuertes (Bs.F. 60,00), evidenciándose una violación a lo convenido verbalmente y a su obligación legal, por lo cual, al no pagar los referidos cánones de arrendamiento, resulta procedente en derecho el ejercicio de la acción de desalojo por él incoada. Que demanda al ciudadano J.A.G., a fin de que convenga o en su defecto a ello sea condenado por el Tribunal al desalojo del inmueble que ocupa en su carácter de arrendatario y al pago de las costas procesales. Por ultimo, solicita al Tribunal, se sirva admitir la demanda sustanciarla conforme a derecho y declararla con lugar en la definitiva.

Por su parte el demandado J.A.G., en su escrito de contestación a la demanda lo hizo en los siguientes términos:

Aduce que en fecha 20 de agosto de 2003, celebró contrato de arrendamiento verbal con el ciudadano E.J.G.P., venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-3.901.965, (Sic), propietario de un inmueble ubicado en esta ciudad de Coro, municipio M.d.E.F. en la Calle J.D.C., entre calle Duvisí y Sierralta; casa N° 24, el cual sería por tiempo indeterminado. Que el canon de arrendamiento fue establecido en la cantidad de CUARENTA Y CINCO BOLÍVARES FUERTES (Bs.45,00) mensuales, con la condición de que él, debía acondicionar el inmueble poco a poco, ya que se encontraba en malas condiciones debido a que no tenia instalaciones de electricidad, de aguas blancas y negras, el techo se encontraba en malas condiciones y no tenia compartimientos, es decir, que era un Galpón sin compartimientos de habitaciones, cocina ni baños. Que le hizo entrega al ciudadano E.G., de la cantidad de NOVENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs.90,oo) por dos (2) meses de Depósito. Que las bienhechurias o arreglos realizados en el inmueble arrendado acordaron que serian descontados poco a poco, del canon de arrendamiento. Que en enero de 2007, fue notificado por el arrendador, E.G., de un aumento de canon de arrendamiento por SESENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 60,00) mensual, y que le manifestó al arrendador, que había realizado unas bienhechurias y tenia una inversión muy grande en él, y que no tenia la intención de llevarse nada de lo que había hecho en beneficio del inmueble y que le exonerara de algunas mensualidades para continuar arreglando, ya que habitaba con su concubina y sus tres (3) niños de doce (12), seis (6) y cuatro (4) años de edad. Que el ciudadano E.G., en su condición de arrendador, y él en su condición de arrendatario, acordaron que no continuaría cancelando el canon de arrendamiento para terminar de descontar las bienhechurias realizadas en el inmueble arrendado. Que niega rechaza la demanda por desalojo incoada en su contra, por el abogado O.J.M.R., en su condición de apoderado judicial, ya que no ha incumplido con el canon de arrendamiento porque lo canceló de la manera convenida por el arrendador y su persona, y por tratarse de un contrato verbal, solo ellos dos en las indicadas condiciones conocían el convenio, y sería imposible comprobar lo contrario, ya que el ciudadano E.G. es difunto actualmente y no podría dar fe de su acuerdo; sin embargo, anexa factura al escrito de las bienhechurias realizadas en el inmueble. Que las mismas debían ser descontadas de las mensualidades y solicita, que de conformidad con lo dispuesto en el articulo 20 de la Ley especial que rige la materia, se le respete el contrato de arrendamiento acordado por el ciudadano E.G., en su condición de copropietario y presunto vocero de los demás propietarios, ya que en siete (7) años no hubo oposición alguna.

Por ultimo solicitó la parte demandada, que le sea acordada una prorroga legal de dos (2) años, ya que lleva habitando el inmueble arrendado desde el año 2003, hasta la presente fecha es decir, siete años.

Ahora bien, Considera pertinente esta Juzgadora, establecer cuales fueron los hechos expresamente admitidos en la presente acción por la parte demandada, a saber:

1. La existencia de la relación arrendaticia, sobre el citado inmueble;

2. Que la misma es verbal;

3. Que es a tiempo indeterminado; de las tres circunstancias anteriores se deriva de lo cual es innegable la obligación contractual arrendaticia existente entre ambas partes.

4. Que el canon de arrendamiento para la fecha esta establecido en la cantidad de SESENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs.60,00).

   Trabada como quedó la controversia en los términos antes expuestos, considera esta Juzgadora, como quiera que, la pretensión de la parte demandante es el desalojo del bien inmueble arrendado por la falta de pago, y siendo que la parte demandada rechazo la acción incoada alegando a su favor la solvencia de los pagos de los cánones de arrendamiento, dado que estos debían ser descontados de las bienhechurias realizadas en el mismo.

   Siendo lo controvertido, la falta de pago de los cánones de arrendamientos, alegando la solvencia de los mismos, basado en el hecho de que éstos debían ser descontados de los gastos por mejoras o bienhechurias que realizara el arrendatario al inmueble.

   Ahora bien corresponde ahora a esta Sentenciadora, analizar las probanzas de las partes en el presente proceso judicial y que fueron promovidas oportunamente y al respecto observa:

   PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:

   La parte actora acompañó a su escrito de demanda las siguientes probanzas:

   Como medio de prueba por escrito acompañó a la demanda los siguientes documentos:

1. Cursa al folio del 10 al 14 ambos inclusive, instrumento poder debidamente otorgado por ante la Notaria Pública de P.N.d.M.A.F.d.E.F. en fecha 04 de marzo de 2010, anotado bajo el N° 94, del Tomo 03 de los Libros de autenticaciones llevados por dicha Notaria, al mismo se le confiere valor probatorio por ser autorizado por un funcionario que le da fe pública como lo es el funcionario notarial.

2. Cursa del folio 15 al 16, Copia simple del documento de propiedad por medio del cual fue adquirido el inmueble arrendado, el cual fue debidamente protocolizado en fecha 23 de Julio de 1986, bajo el N° 38, folios del CIENTO SETENTA Y UNO (171) al CIENTO SETENTA Y CINCO (175) del Protocolo Primero, del Tomo Primero, desprendiéndose del referido instrumento que el inmueble objeto de la presente controversia, esta constituido por una edificación ubicada en jurisdicción de la Parroquia San G.d.M.A.M.d.E.F., en esta ciudad de S.A.d.C., en la esquina que conforman las Calles Duvisí y San Bosco, del Sector Concordia, Parroquia San Gabriel, del Municipio Autónomo M.d.E.F., la cual se encuentra conformada por cuatro (4) pequeñas viviendas que forman un sólo cuerpo, construida sobre una parcela de terreno constante de TRESCIENTOS CATORCE METROS CUADRADOS CON CINCUENTA Y SIETE CENTÍMETROS CUADRADOS (314,57m2), y que esta alinderada así: NORTE: En DOCE METROS CON VEINTISIETE CENTÍMETROS (12,27mts.), con Casa y Solar de P.G.; SUR: En DOCE METROS CON OCHENTA CENTÍMETROS (12,80mts.) con Calle San Bosco o J.D.C.; ESTE: En VEINTICINCO METROS CON DIEZ CENTÍMETROS (25,10mts.), Casa y Solar de S.M.; y, OESTE: En VEINTICINCO METROS CON DIEZ CENTÍMETROS (25,10 mts.), con Calle Duvisí; con Calle Duvisí; y cuya titularidad corresponde conforme a dicho documento a la ciudadana P.M.G., se aprecia como documento publico de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, apreciándose el contenido. Y así se decide.

3. Cursa al folio 17 al 18, copia simple de la Planilla de Liquidación Sucesoral o Certificado de Liberación Nº 136 de fecha 16 de Marzo de 1,993, expedida por el Ministerio de Hacienda, se valora de conformidad con el artículo 1.360 del Código Civil, como prueba de que los accionantes C.A.G., B.M.G.D.C., Y.C.P.G.d.P., M.G., H.R.P.G., D.R.P.G. y N.J.P.G., son herederos de ciudadana P.M.G. y demostrativa de que dicho inmueble se encuentra debidamente liberado. Y así se declara.

   Durante la Articulación Probatoria, la parte Actora promovió las siguientes probanzas:

   En su Capitulo Primero, relativo al mérito favorable de los autos, no es un medio de prueba sino la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano, y que el Juez siempre esta en el deber de aplicar de oficio, sin necesidad de alegación de parte, razón por la cual, al no ser promovido un medio probatorio susceptible de valoración, esta juzgadora considera que es improcedente valorar tales alegaciones.

   En su capitulo Segundo ratificó e invocó como pruebas los documentos acompañados a la demanda, los cuales fueron valorados previamente por esta Juzgadora, por lo que, se abstiene de emitir nuevo pronunciamiento. Y así se declara.

   PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

   En la articulación probatoria la parte demandada, promovió cincuenta y cuatro (54) facturas de compra emitidas a su nombre, por distintas empresas dedicadas al ramo ferretero entre otras, cuyas fechas de emisión oscilan entre el período noviembre de 2004 a mayo de 2005, y que sumadas las mismas ascienden a un monto aproximado de UN MILLON SEISCIENTOS OCHENTA Y OCHO MIL SEISCIENTOS TREINTA BOLÍVARES (Bs.1.688.630,oo), hoy, con la reconversión monetaria asciende a la cantidad aproximada de UN MIL SEISCIENTOS OCHENTA Y OCHO BOLÍVARES FUERTES CON SESENTA Y TRES CÉNTIMOS, (Bs. 1.688,63); por cuanto estas (facturas de compras) documentales privadas emanan de terceros distintos a las partes en la presente causa, la parte demandada promovente debía obtener en juicio la ratificación del contenido de las mismas por parte de quienes emanan, tal como lo prevé el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, y no siendo así, carecen del valor probatorio. Y ASÍ SE DECIDE.

   Respecto a la factura emanada de HIDROFALCON, C.A., esta documental privada no fue impugnada por la parte contra quien fue opuesta, por lo que se tienen como autenticas por haber sido libradas por una empresa que suministran servicio publico de agua y por contener los símbolos de las empresas, tal como lo señala el Dr. J.E.C. en su texto revista de Derecho Probatorio N° 9, página 343 y ss., por tanto se aprecia como indicios de parte de los gastos por consumo en que incurre el demandado en la referida vivienda. Y ASÍ SE DECIDE.

   De conformidad con lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil y del principio dispositivo que con rigor rige nuestro procedimiento civil, éste Tribunal tiene como límite y como thema decidendum, lo planteado por las partes tanto en la demanda, como en la contestación, por lo que su análisis y estudio no puede salirse de tales parámetros por estarle expresamente prohibido suplir defensas o alegatos no invocados en las oportunidades correspondientes.

   Ahora bien, del conjunto del examen de todo el material probatorio antes apreciado, en aplicación del principio de la unidad de la prueba, la parte demandada ciudadano J.A.G., era quien tenia la carga de probar una de sus principales obligaciones como arrendatario, contemplada en el articulo 1.592 del Código Civil, Ordinal 2°, como lo es el pago del canon de arrendamiento en los términos convenidos en el contrato verbal, lo cual no hizo durante la fase probatoria, lo que hace que la presente pretensión se encuentre ajustada a derecho. Y ASÍ SE DECIDE.

   Respecto a la carga de la prueba en este tipo de juicios, sostiene Ricardo Henríquez La Roche, lo siguiente:

   “... En los juicios donde tenga por causa petendi la morosidad del arrendatario (vgr., resolución de contrato por falta de pago; improcedencia de la preferencia ofertiva o el retracto legal arrendaticio, improcedencia de la prorroga legal del contrato) pesa sobre el inquilino y no sobre el arrendador, según se deduce del principio “reus in exipiendo fit actor”. (Cursivas y negrillas del Tribunal).

   La carga de la prueba de falta de pago de los arrendamientos, como hecho negativo indefinido que es, no corresponde al arrendador -demandante. Para el Tribunal Supremo de Justicia, “el peso de la prueba no puede depender de la circunstancia de afirmar o negar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda o excepción, puede prosperar si no se demuestra”.

   En relación a la carga de la prueba, establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil:

   Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación

   . (Cursivas y negrillas del Tribunal).

   En referencia a dicha disposición legal, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, expresó:

   “…el artículo en comento se limita a regular la distribución de la carga de la prueba, esto es, determina a quién corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamente la acción o la excepción, de allí que incumbe al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor y se traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos ya que éste puede encontrarse en el caso de afirmar hechos que vienen a modificar los del actor, a extinguir sus efectos jurídicos o a ser un impedimento cuando menos dilatorio para las exigencias de los efectos. (Sentencia N° 389 del 30-11-2000, Exp. N° 261, Dr. Arrieche). Cursivas y negrillas del Tribunal.

   Ahora bien, con respecto a la relación inquilinaria, no fue desconocida, sino aceptada expresamente, de lo cual es innegable la obligación contractual arrendaticia existente entre ambas partes. Y así se establece.

   Así las cosas, esta sentenciadora puede apreciar, que en los autos no se evidencia prueba alguna que demuestre el alegato de la parte demandada, ciudadano J.A.G., sobre convenio verbal que realizó con el arrendador o sus causahabientes, ni si quiera si realizó las mejoras a la vivienda, es decir, aun cuando constan facturas de materiales de construcción las cuales no fueron apreciadas, con fundamento al criterio antes expuesto; no existe prueba alguna en los autos que el arrendador o sus causahabientes autorizaran al demandado para realizar mejoras al inmueble objeto de la presente litis; así las cosas, el demandado no demostró el pago de los cánones de arrendamiento demandados, vencidos e insolutos, incumpliendo así, con lo pautado entre las partes sobre el contrato de arrendamiento y con sus obligaciones como arrendatario al no realizar el pago de los cánones de arrendamiento en la fecha pautada para ello, por lo que, se cumple el supuesto de la norma establecida en el articulo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario “Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales: A) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos mensualidades consecutivas…..” Y ASI SE DECIDE.

   Ahora bien, la carga de probar la solvencia del inquilino, estaba en cabeza del aquí demandado y al respecto, al no probar el accionado nada en relación a su solvencia, forzoso es para esta Sentenciadora, concluir que el ciudadano J.A.G., está insolvente con el pago de los cánones exigidos en el libelo, máxime, cuando de un análisis realizado sobre las facturas de compra de materiales, se desprende, que los mismos no demuestran que sean para descontar los cánones de arrendamiento posteriores a enero de 2007, fecha en la cual presuntamente acordó con el arrendador hoy fallecido, la convención de descontarse de las mejoras. Y así se establece.

   Con relación a la solicitud de la prorroga legal por dos (2) años, por parte del demandado en su escrito de contestación de la demanda, en virtud de que tiene siete años ocupando el inmueble, esta Jurisdicente se permite traer a colación el comentario sostenido por los autores G.G.Q. y G.A.Q., en su obra: Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. Volumen I, páginas 265 a la 271:

   La Prórroga legal es uno de los derechos que, junto con el pago por consignación, la preferencia ofertiva y el retracto legal, va a presentar las mayores discusiones en el ámbito arrendaticio, fundamentalmente con ocasión de interpretar el artículo 39, LAI, que regula el derecho del arrendador a solicitar al arrendatario la devolución del inmueble al vencimiento de la prórroga legal.

   La prórroga legal es el beneficio acordado por el legislador al arrendatario que celebre contrato de arrendamiento por tiempo determinado, con la finalidad de que al vencerse el mismo continúe ocupando como tal, determinado inmueble regulado por la Ley, durante cierto tiempo máximo con fundamentado en la duración del contrato, y siempre que al vencimiento del contrato el arrendatario se encuentre cumpliendo todas las obligaciones a su cargo establecidas en el contrato y en la Ley. Se trata de un beneficio establecido por LAI en su artículo 38 y, como tal, se orienta a proteger al inquilino, por lo cual no podría, tal vez, ser renunciado por el mismo al momento de la celebración del contrato, conforme a la previsión del artículo 7° ejusdem. Y para que ese beneficio proceda, la relación arrendaticia debe haberse celebrado por tiempo determinado, a través de contrato por escrito, relativo a los inmuebles contemplados en el artículo 1° de aquella Ley, así como en otros dentro del mismo tenor de esa norma; y que habiendo concluido el tiempo fijo de duración el arrendatario se encontrare solvente en el cumplimiento de las obligaciones a su cargo por disposición contractual y legal.

   Conforme a la anotación conceptual expresada, la prórroga legal presenta varias características:

   1. Es de Orden Público Relativo: En efecto el Artículo 7 de la LAI “ Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables”; pues se trata de una disposición legal, relativamente obligatoria, que no autoriza renuncia alguna al momento de la celebración del contrato, por afectar un derecho del arrendatario (jurídicamente protegido) como lo constituye el poder de continuar durante determinado tiempo ocupando y gozando del inmueble que le fue arrendado, dentro de determinadas exigencias legales. El orden público es relativo, porque aún cuando es de considerar que la prorroga legal no puede renunciarse válidamente al celebrarse el contrato (pues la prórroga legal podemos entenderla como derecho ejercitable únicamente al vencimiento del término fijo de duración establecido, por tratarse de un derecho o beneficio tutelado como orden público de protección); sin embargo no es absoluto puesto que el arrendatario no puede imponerle al arrendador la prorroga legal en contra de su voluntad, luego de vencido el termino de duración de la relación arrendaticia, ya que cuando el derecho al goce de la misma aparece, en el momento del vencimiento del plazo, y siempre que el arrendatario este solvente en el cumplimiento de las obligaciones a su cargo (por disposición contractual o legal), el inquilino bien puede no ejercer ese derecho de prorroga si no lo quiere o simplemente no lo ejerce o goza debido a que no le interesa o no puede ejercitarlo debido a no estar cumpliendo con aquellas obligaciones al momento del vencimiento del plazo prefijado por las partes. Se trata de un orden publico de protección que, igualmente, se observa al establecer el legislador que: cuando estuviere en curso la prorroga legal a que se refiere el artículo 38 de este decreto Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del termino.

   2. Obligatoria para el arrendador: Una vez llegado el día del vencimiento del plazo estipulado en el contrato celebrado por tiempo determinado “este se prorroga obligatoriamente para el arrendador” establece el artículo 38 de la LAI. Esta obligatoriedad a cargo únicamente del arrendador deviene del propio derecho que tiene el arrendatario de continuar ocupando el inmueble que recibió en arrendamiento por tiempo determinado.

   3. Es facultativa para el arrendatario: La prórroga legal al constituir un derecho facultativo para el arrendatario, denota que éste puede renunciarlo... Si no fuese facultativa para el arrendatario la prórroga legal, entonces el legislador no habría establecido que:

      Si al vencimiento del término contractual el arrendatario estuviese incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal.

   4. Opera de Pleno Derecho: Significa que la misma procede, aún cuando las partes no la hayan establecido al momento de la celebración del contrato de arrendamiento, puesto que por la sola previsión o regulación contenida en el artículo 38 de la LAI (por ministerio de la Ley) la misma procede en beneficio del arrendatario, como derecho irrenunciable.

   5. Aplicable sólo a los contratos por tiempo determinado: Si la relación arrendaticia es por tiempo indeterminado, la prórroga legal no procede, pues según el artículo 38 en comento, el contrato debe haberse celebrado a tiempo determinado. Con la salvedad de las observaciones antes anotadas, la certeza temporal o “tiempo cierto o determinado” (art. 1579, CC), consiste de un lapso preciso o específico que las partes establecen en el mismo momento de la celebración de la relación arrendaticia, conociendo así cuándo se inicia y el momento de su conclusión.

   6. Se concede solamente por un tiempo máximo: Constituye una nota distintiva de la prorroga legal, que la misma sólo se produce por cierto tiempo y por un plazo o tiempo máximo, al así disponerlo la Ley. En efecto, según el artículo 38 de la LAI, en los cuatro literales que lo informan, cuando la relación arrendaticia haya durado determinado tiempo, o hasta cierto tiempo, se prorrogará la misma “por un lapso máximo de”, partiendo la duración de la prorroga por tiempo determinado desde seis meses hasta tres años, de acuerdo con el tiempo de duración del contrato.

   7. Inmutabilidad de las Obligaciones Recíprocas: Durante la prórroga permanecerán vigentes las mismas obligaciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, pues así lo dispone el artículo 38 de la LAI. Este principio tiene su sentido como beneficio en protección de las partes, pues constituiría un perjuicio a las mismas o alguna de ellas, si por disposición de la Ley las obligaciones quedaran alteradas por fuerza o imperio de la prórroga.

   8. Inadmisibilidad de la Demanda por Cumplimiento de Contrato: Resultaría un contrasentido establecer la prorroga legal y al mismo tiempo no prever la prohibición de admitir la acción que se propusiera por cumplimiento de contrato, al vencimiento del plazo prefijado en la relación. De allí que el legislador, con la finalidad de proteger el derecho concedido e igualmente evitar largas dilaciones en perjuicio de la celeridad y economía procesal, estableció en el artículo 41 de la Ley que:

      Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38, no será admitida la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término.

      Ahora bien, observa el Tribunal, que en el escrito de contestación de la demanda, la parte demandada ciudadano J.A.G., reconoció expresamente que el contrato es verbal y a tiempo indeterminado lo cual hace improcedente tal solicitud, conforme a lo previsto a la ley especial que rige a la materia inquilinaria. Y así queda establecido.

      Por las razones antes expuestas, y ante la falta de pruebas de la parte demandada para enervar la presente acción, es por lo que resulta forzoso para este Tribunal declarar CON LUGAR la petición del accionante, tal y como se decretará en la parte dispositiva del presente fallo. Y ASÍ SE DECLARA.

      En virtud de las consideraciones antes expuestas y a la luz de los fundamentos legales y doctrinales invocados, este Juzgado Segundo del Municipio Miranda de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, con sede en la ciudad de S.A.d.C., actuando en sede inquilinaria, en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

CON LUGAR la demanda de DESALOJO incoada por el abogado O.J.M.R., en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos C.A.G., B.M.G.D.C., Y.C.P.G.d.P., M.G., H.R.P.G., D.R.P.G. y N.J.P.G.; y de las ciudadanas C.H.P.D., M.A.G.d.P., YOLEIDIS G.G.P. y E.J.G.P., todos suficientemente identificados, en contra del ciudadano J.A.G., en virtud de la FALTA DE PAGO DE LOS CÁNONES DE ARRENDAMIENTOS correspondiente a los meses de: Octubre, Noviembre y Diciembre de 2007; Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2008; Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2009 y los meses de Enero y febrero de 2010, a razón de sesenta bolívares fuertes (Bs.F. 60,00), los cuales suman la cantidad de veintinueve (29) mensualidades, lo cual en el presente caso, a razòn de sesenta bolívares fuertes (Bs.F. 60,00), totaliza la cantidad de UN MIL SETECIENTOS CUARENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 1740,00).

SEGUNDO

Se ordena la entrega del inmueble constituido por una vivienda, el cual se encuentra ubicado, conforme a documento de propiedad consignado junto al libelo de demanda y que riela al folio 15 del Expediente, en jurisdicción del Municipio San Gabriel, Distrito Miranda (Parroquia San Gabriel, Municipio Miranda) del Estado Falcón, cuyos linderos y medidas son las siguientes: NORTE: En SEIS METROS CON DOS CENTÍMETROS (6,2mts.), con Casa de propiedad de los accionantes; SUR: Que es su frente, En SEIS METROS CON DOS CENTÍMETROS (6,2mts.) con Calle San Bosco o J.D.C.; ESTE: En DOCE METROS CON OCHENTA CENTÍMETROS (12,80mts.), con Casa y Solar de S.M.; y, OESTE: En DOCE METROS CON OCHENTA CENTÍMETROS (12,80mts.), con casa de propiedad de los accionantes; libre de bienes y personas a la parte actora.

TERCERO

De conformidad con el artículo 274 de la N.C.A., se condena en costas a la parte demandada, por haber resultado totalmente perdidosa.

PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE

Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo del Municipio Miranda de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, en S.A.d.C. a los VEINTE (20) días del mes de A.d.D.M.D. (2010).

La Juez Titular, La Secretaria Titular,

Abg. Z.M. de L.A.. M.R.A.

NOTA: La presente Sentencia se dictó y Publicó a las 11:30 de la mañana y se dejó copia certificada en el archivo, de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Conste. S.A.d.C.. Fecha: UT-Supra,

La Secretaria Titular,

Abg. M.R.A.