Decisión de Juzgado Octavo de Municipio de Caracas, de 3 de Diciembre de 2009

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO OCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.

199º y 150º

PARTE DEMANDANTE: B.R.M.M., titular de la cédula de identidad Nro.6.855.551 quien actúa como mandataria según cesión (cesionaria) y en representación de los ciudadanos D.E.A.R., F.R.G., LERMIT ROSQUETE GONZALEZ, W.R.G. y E.G.D.R., venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nos. V-4.441.992, V-10.627.034, V-11.993.934, V-6.848.162 y E-838.061; respectivamente.

PARTE DEMANDADA: B.E.P., venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-2.960.605.-

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: B.M.M., abogada en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 71.609.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: P.L., abogada en ejercicio de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 137.241.-

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

Sentencia Definitiva

PLANTEAMIENTO DE LA CONTROVERSIA

La parte accionante arrogándose la condición de cesionario del contrato de arrendamiento y a su vez como representante judicial de los legítimos herederos del ciudadano F.R.R., señala que existe una relación arrendaticia determinada desde el 1/05/1998 con la ciudadana B.E.P. sobre el apartamento con entrada independiente distinguido 92-2 que forma parte del inmueble propiedad de sus mandantes, todo lo cual consta de contrato privado suscrito entre la arrendataria antes nombrada y la sociedad mercantil ARVEGAR. Que en razón de lo anterior demandan la resolución contractual por la falta de pago de los canones de enero 2004 a febrero de 2.009 ambos inclusive. La parte demandada en su contestación alegó la falta de cualidad del actor así como señaló la improcedencia de la demanda por no existir un contrato a tiempo determinado.

DESARROLLO DEL PROCEDIMIENTO

Presentada la demanda a la distribución el 6/05/2009, quedo atribuida a este despacho quien la admitió por los trámites del procedimiento breve conforme a lo previsto en auto del 14/05/2009.

Verificadas las gestiones para la citación de la parte demandada, consta que se negó a firmar delante del alguacil (folio 40) dando lugar a que se diera complemento de su citación por medio de la secretaría del Tribunal previo pedimento (folio 43). Consta el cumplimiento de la fijación de la boleta respectiva por diligencia de 2/07/2009.

La parte contestó la demanda en su oportunidad procesal sin presentar recaudo alguno en su contestación.

Ambas partes en el lapso respectivo promovieron pruebas las cuales serán analizadas en su oportunidad.

2. PARTE MOTIVA

Corresponde de seguidas verificar los términos en que quedaron planteados los respectivos alegatos sobre los hechos, conforme dispone el artículo 243 ordinal 4º del CPC:

a.) Alegatos de la parte demandante:

Quien acredita ser cesionaria del contrato de arrendamiento así como representante judicial de los herederos legítimos del propietario del edificio Rosquete, aduce que se ha mantenido una relación arrendaticia con la demandada B.E.P. desde el año 1998, que versa sobre el inmueble objeto de demanda y a su vez indica que desde el mes de enero 2004 hasta febrero 2009, ha dejado de percibir los cánones de arrendamiento que se originaron de dicha relación contractual. Asimismo, que la parte demandada ha dejado de cancelar igualmente los servicios básicos como electricidad, aseo y agua por los mismos períodos que se reclaman en la presente demanda.

Alega el demandante que ha resultado infructuosa toda gestión de cobro intentada hacia la parte demandada, razón por la cual demanda la resolución del contrato de arrendamiento.

b.) Alegatos de la parte demandada:

Por su parte, la demandada alega la falta de cualidad de la parte demandante por cuanto inicialmente señala en su libelo dicha representación judicial, que todos sus mandantes actúan en condición de propietarios y a su decir, de la identificación suministrada por la parte actora se genera incertidumbre sobre dicha condición con respecto al ciudadano D.E.A.R., toda vez que fue señalado con dos números de cédulas diferentes.

Asimismo, la parte demandada presume que el ciudadano D.A.R. se encuentra muerto según informaciones que dice tener. Igualmente, indicó que el poder presentado por los demandantes carece de validez, según su decir, toda vez que el mismo no se encuentra autenticado ante notaría pública.

Alega la parte demandada que la cesión efectuada por la demandante no tiene efectos, por cuanto a su decir no cumple con las formalidades de Ley porque consta en el documento únicamente aparece el sello de ADMINISTRADORA ARVERGAR S.A. sin indicar su representación, y que además, el cesionario nunca suscribió la misma. Asimismo, aduce que la demandada no fue notificada nunca sobre la mencionada cesión.

La parte demandada arguye que se encuentra en presencia de un contrato a tiempo indeterminado por cuanto la relación arrendaticia data desde hace más de treinta y ocho (38) años, y alega haber cumplido con todas y cada una de sus obligaciones que le ha generado dicha relación. En este sentido solicitó la improcedencia de la presente acción, fundamentando su pedimento en la indeterminación que a su decir, sufrió el contrato suscrito entre las partes.

DE LAS PRUEBAS

Corresponde de seguidas estudiar el caudal probatorio presentado en autos, para dar cumplimiento a lo previsto en el artículo 509 Código de Procedimiento Civil.

a.) Pruebas de la parte demandante: junto al libelo de demanda presentó:

1. - A los folios 9 al 11, anexo marcado “C” contentivo de documento público relativo a la declaración que hace la ciudadana M.L.G.d.R., en la que hace constar que las ciudadanas M.R.L. y G.R.L.d.L. han cancelado el crédito con garantía hipotecaria; asimismo que en virtud de esa subrogación del crédito con garantía hipotecaria dan en venta pura y simple a los ciudadanos F.R.R. y D.E.A.R. del inmueble y la parcela de construcción ubicado entre las calles México y aguadilla, 91-1 jurisdicción de la parroquia Sucre. Este documento no fue impugnado por la parte contraria, razón de tenerle por legal de conformidad con lo establecido en el art. 429 Código de Procedimiento Civil.

   Este medio es pertinente para probar la titularidad que sobre el inmueble señalado tenían los ciudadanos F.R. y D.E.A., los cuales aparecen como causantes mencionados por los demandantes quienes se presentan como herederos de los mismos.

2. - Anexo “D” (folios 12 al 25) cursa en fotocopia simple planilla sucesoral No.3869 relativa a la declaración de herencia y liquidación de derechos respectivos del ciudadano F.R.R.. Este recaudo no fue impugnado por la parte contraria y por ser un documento de naturaleza administrativo público, se tiene por legal a tenor de lo previsto en el art.429 Código de Procedimiento Civil. De este documento destaca su pertinencia para acreditar que entre el caudal hereditario señalado en el mismo aparece el inmueble de juicio (Edificio Rosquete), asimismo aparecen como herederos del causante los ciudadanos ERASMITA G.d.R., F.R.G., LERMIT ROSQUETE GONZALEZ Y W.R.G..

3. -Anexo “E” (folios 26 al 27) cursan en fotocopia simple recaudo denominado contrato de arrendamiento el cual se desecha de todo valor probatorio por carecer de firma de la persona que aparece como arrendatario, en tal motivo mal puede calificarse de convención arrendaticia; en fin nada prueba.

   Luego de admitida la demanda, el actor presenta por diligencia del 26/05/2009 el siguiente recaudo:

4. -Anexo “E” folios 32 y 33 cursa contrato de arrendamiento original suscrito en forma privada entre ARVEGAR S.A. como arrendador y B.E.P. como arrendatario, el cual tiene por objeto el inmueble constituido por el apartamento 92-2 del edificio ROSQUETE, entre calle México y aguadilla, Catia. Para analizar este contrato como medio de prueba debe tomarse en cuenta que si bien es cierto el artículo 434 Código de Procedimiento Civil, establece que los instrumentos fundamentales de la demanda deben presentarse con el libelo de demanda, porque “no se admitirán después”; este juzgador interpretando que la prueba tiene naturaleza Constitucional, como dispone el art. 49.1 de la Constitución de 1999, le otorga valor de prueba siendo que en nada afecta la presentación en autos en esta oportunidad distinta al libelo.

   En efecto la razón de la norma 434 en estudio, es que los instrumentos de la demanda consten antes de que el demandado sea citado, para otorgarle la oportunidad de que pueda hacer el control probatorio, esto es, impugnando los fotostatos, desconociendo las firmas o tachando su contenido. En tal sentido, siendo que la presentación de este contrato no afecta el acceso a la prueba de ninguna de las partes, se tiene como valido.

   A pesar que la parte demandada aduce que ese no es el único contrato, (porque tiene 38 años en el inmueble) y ese tiene fecha de 1998, respecto a su contenido no lo impugnó. En ese sentido, la parte contraria no desconoció la firma que le contiene (vuelto folio 5), razón de tenerse por legal a tenor de lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Este medio es pertinente para probar la celebración de la convención arrendaticia entre ARVEGAR, C.A como arrendador y la ciudadana B.E.P. como arrendataria, que tiene como objeto el inmueble de autos.

   Asimismo es pertinente, para probar que existe un sello que contine cesión del contrato a la doctora B.M.M., observándose que la referida cesión no contiene la firma del cedente.

   Consta asimismo presentación de escrito que la actora denomina “oposición a la contestación” el cual hace una serie de aportes que se tienen no opuestos, por tanto su oportunidad alegatoria se agotó en la oportunidad de presentar la demanda; y solo pudiera presentar escrito de subsanación y contradicción a cuestiones previas, que no es este caso. No obstante siendo que en esa oportunidad presentó una serie de recaudos que constituyen medios probatorios, estando precisamente en la oportunidad probatoria se tienen como tales, debiéndose valorar por el principio de adquisición procesal; en tal sentido se observa:

5. - Al folio 71 cursa en fotocopia simple carta que se dirige a CONDOMINIOS ARVERGAR C.A.(aparece ARVERGAR pero en autos se demostró que es ARVEGAR) suscrita por la abogada B.R.M.M., en su carácter de apoderada especial de los ciudadanos F.R.G., LERMIT ROSQUETE GONZALEZ y W.R.G., conjuntamente con la ciudadana E.G.d.R. y del ciudadano D.E.A.R.. En la referida carta se notifica la voluntad de rescindir el mandato de administración sobre el inmueble propiedad de los mandantes denominado edificio ROSQUETE. De este medio se puede observar que en su parte inferior aparece un sello húmedo junto con una media firma que se lee “MINIOS ARVEGAR C.A.”, deduciendo este juzgador que se trata de CONDOMINIOS ARVEGAR a quien se dirige, solo que el recaudo que se fotocopia corta la primera parte de esa frase.

   A pesar de no constar el consentimiento del tercero para la presentación probatoria, conforme indica el art.1372 Código Civil, no obstante sirve de prueba indiciaria de conformidad con lo establecido en el art.510 CPC, al adminicularse su contenido con el contrato de arrendamiento que riela a los folios 30 al 31, el cual fue valorado en plenitud de prueba.

6. - Al folio 72 aparece otra comunicación dirigida en términos similares a la del folio 71, suscrita por B.M. y dirigida a CONDOMINIOS ARVERGAR (léase ARVEGAR), que contiene el sello húmedo del instituto Postal Telegráfico, lo que hace suponer que dicha comunicación fue remitida por vía postal; pero ello no puede comprobarse. En efecto, se desecha del proceso por no cumplir los requisitos del art.1375 del Código Civil, esto es, no se prueba con su original que ha sido entregado al remitido, o que la oficina telegráfica lo haya hecho entregar.

7. - Al folio 73 cursa comunicación privada en fotocopia simple suscrita por un lado por CONDOMINIOS ARVEGAR y por otro lado por la ciudadana B.M.M. en su carácter de apoderada de los propietarios, relacionado con la entrega de cuentas y entrega formal de la Administración pertenecientes al Edificio ROSQUETE. Esta comunicación, del mismo modo que las contenidas a los folios 71-72 se tiene como indicio, al concatenar su contenido con el contrato original de autos, todo conforme dispone el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil.

8. - Al folio 74 cursa fotocopia simple de un cheque librado contra la cuenta del Banco del C.d.C.A., el cual se desecha por ser totalmente impertinente respecto a los hechos en litigio.

9. -Al folio 75 cursa carta o misiva suscrita por B.E.P. dirigida a la atención de la abogada B.M.d.I. FRABELIR, S.R.L. que no siendo impugnada su firma se tiene por valor legal de conformidad con lo establecido en el art.1371 del Código Civil, teniendo relación con los hechos en litigio. Del mismo se evidencia que con fecha 08/12/2008 la ciudadana B.E.P. reconoce que respecto a la deuda que mantiene por concepto de arrendamiento para esa fecha.

10. -A los folios 76 y 77 cursan fotocopias simples de recibos de pago librados por escritorio jurídico a favor de B.E.P., los cuales se toman con carácter de indicio, ya que fue indicado por la propia parte demandada en la carta original por ella suscrita del folio 75, sobre el hecho que hacía pagos en el escritorio jurídico ubicado en el Centro Villamil, cuyos datos coinciden en consecuencia. Todo conforme lo previsto en el artículo 510 CPC.

11. -Al folio 82, cursa f.d.v. suscrita en original por el jefe de la oficina de Registro civil de la parroquia las Minas del Municipio Baruta; que no siendo tachada de falsa, siendo de naturaleza administrativa-pública, se tiene con valor legal a tenor de lo previsto en el artículo 429 CPC. De la misma se destaca la f.d.v.d. ciudadano D.E.A.R..

12. - A los folios 83 y 84, cursa un documento en dos versiones del mismo contenido y de la misma fecha, celebrado entre E.G.D.R. el primero, y D.E.A.R., el segundo, en su carácter de mandantes junto a la ciudadana B.M.M., en su carácter de mandatario. Este contrato no puede serle opuesto contra la parte demandada, toda vez que no emana de ella, sin embargo, se tiene como indicio cuando se adminicula su contenido con el contrato de arrendamiento que riela a los folios 32 y 33.

    PUNTO PREVIO

    DE FALTA DE CUALIDAD ACTIVA

    Visto el material probatorio y aceptado el medio instrumental contentivo del único contrato de arrendamiento presentado por las partes, corresponde su análisis porque parte del alegato de falta de cualidad activa guarda relación con el tema del contrato –respecto a su cesión-.

    En efecto, la parte demandada invoca la falta de cualidad del actor, porque aduce que inicialmente actúa en condición de mandataria según consta de cesión al pie del contrato de arrendamiento, y en representación de los ciudadanos D.E.A.R., F.R.G., LERMIT ROSQUETE GONZALEZ, W.R.G. y E.G.D.R.. Que consta que el documento de propiedad consignado por la parte actora señala como propietario del inmueble al ciudadano D.E.A.R., con la cédula de identidad Nº 210.779, y que del poder conferido ante notaría pública aparece identificado con la cédula de identidad Nº 4.441.992; presumiendo que este ciudadano no está vivo.

    Asimismo, que respecto a los ciudadanos F.R.G., LERMIT ROSQUETE GONZALEZ, W.R.G. y E.G.D.R., su poder otorgado carece de validez porque no se encuentra otorgado ante notaría pública.

    Respecto a la cesión, alega que la misma carece de la firma del cesionario, y que además, la demandante trajo a los autos un documento (contrato de arrendamiento) haciendo ver como si fuere el único, cuando su mandante tiene 38 años en el inmueble. Sin embargo, la demandada tampoco produjo otro contrato que demostrara esa circunstancia.

    Al respecto aprecia este juzgador observa: La parte demandada confunde falta de cualidad con los primeros argumentos que expuso, ya que la eventual diferencia del documento de identidad de una persona en cuanto a su número (cuestión previa art.346, ordinal 2º CPC) y que el poder no sea otorgado en forma legal (incidencia art.155 CPC), no guardan relación con la falta de cualidad. Luego, respecto a los argumentos de la cesión, relativa a la falta de firma de la cesionaria, se aprecia que efectivamente no está firmada en la parte que dice “cesionaria”.

    Ahora bien, el contrato de cesión requiere como toda convención, cumplir con los requisitos del artículo 1141 del Código Civil, como son (i) el consentimiento de las partes; (ii) objeto que pueda ser objeto de contrato; y, (iii) causa lícita. Ello implica que lo relativo al consentimiento, requiere la manifestación expresa, esto es, que no haya dudas. En el presente caso, se aprecian dos situaciones especiales que llaman la atención: Primero, a pesar de constar el consentimiento del cedente, dicha firma no puede atribuírsele a nadie porque no se dice a quien pertenece; esto es si efectivamente pertenece a la persona que representa a ARVEGAR. C.A. que es quien aparece como arrendadora del contrato cuya cesión nos ocupa.

    Segundo, el no contener la firma del cesionario es un requisito esencial que afecta la validez de dicho contrato (consentimiento legítimamente manifestado) y no puede convalidarse con otros actos, por ejemplo, por el supuesto conocimiento que tenga la arrendataria de “esa cesión” en carta producida al folio 75, que además está dirigida a INVERSORA FRABELIR, SRL a la atención de la abogada B.M., siendo que la primera no aparece mencionada en autos, como si la segunda. Pero, tampoco se probó ni se alegó si la referida abogada es la representante legal de esa empresa según estatutos.

    En efecto, como dispone el artículo 1355 del Código Civil:

    El instrumento redactado por las partes y contentivos de sus convenciones es solo un medio probatorio; su validez o su nulidad no tiene ninguna influencia sobre la validez del hecho jurídico que está destinado a probar, salvo los casos en que el instrumento se requiera como solemnidad del acto.

    Y en estos casos, la firma se requiere como solemnidad del acto (existencia del contrato); porque no se trata de una convención verbal sino escrita, de modo que requiere la firma de ambos contratantes en señal de aceptación del convenio.

    En fin, la abogada B.M. se presenta a juicio como actor (no en ejercicio del poder de representación judicial) en cuyo caso la cualidad reposa en cabeza de sus mandantes/herederos del propietario primigenio), sino que como dice expresamente actúa “en mi condición de mandatario según consta de cesión al pie del contrato de cesión al pie del contrato.”

    En este caso, su actuación carece de validez por no estar constituido el consentimiento legítimamente manifestado, esto es, identificar quién es la persona que firma por el cedente y además, debe suscribir la cesionaria su aceptación. Por todos estos motivos, la demandante carece de cualidad para incoar acción judicial, como efectivamente propuso la demandada.

    Por los pronunciamientos, esta demanda debe ser desechada pero no respecto al fondo que no ha sido tratado ni decidida.

PARTE DISPOSITIVA

Con fuerza en los fundamentos de hechos y de derecho precedentemente expuestos, este Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, Declara:

Primero

IMPROCEDENTE la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO siguen la Ciudadana B.M.M. en contra la ciudadana B.E.P., ambas partes identificadas en autos.

Segundo

Como consecuencia de tal pronunciamiento, se condena al pago de las costas, a la parte demandada por resultar vencida en la litis a tenor de lo previsto en el artículo 274 CPC.

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada del presente fallo en el copiador de sentencias definitivas de este Juzgado en conformidad con los artículos 247 y 248 eiusdem.

Habiendo sido dictado el fallo fuera del lapso natural del diferimiento de la sentencia será necesaria notificar a las partes. Notifíquese a las partes.

Dada, sellada y firmada en la sala de Despacho Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los tres (03) días del mes de diciembre dos mil nueve (2009). Años 195º de la Independencia y 146º de la Federación.

EL JUEZ TITULAR

L.A.P.G.

LA SECRETARIA TITULAR

MARIEMMA FIGUEROA

En esta misma fecha, y siendo las 3:00 de la tarde, se publicó y registró la anterior decisión. Quedó anotado al libro diario bajo el asiento Nro. 55

EL SECRETARIA

MARIEMMA FIGUEROA

LAPG/FP/Mb.- Exp. Nro. AP31-V-2009-001184