Decisión de Juzgado Sexto de Municipio de Caracas, de 12 de Enero de 2010
| Fecha de Resolución | 12 de Enero de 2010 |
| Emisor | Juzgado Sexto de Municipio |
| Ponente | José Emilio Cartaña |
| Procedimiento | Cumplimiento Contrato X Vencimiento Prorroga Legal |
ASUNTO: AP31-V-2009-001235
Se refiere el presente caso a una demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, por vencimiento de la prórroga legal que ha presentado el ciudadano H.M.N.B., mayor de edad, de este domicilio, C.I. No. V-953.503, representado en este proceso por los abogados A.H.B.M. y G.L.V., IPSA # 54.058 y 130.518 respectivamente; contra la empresa LIBRERÍA CENTRO DE ORIENTACIÓN FILOSÓFICA, S.A., de este domicilio, inscrita en el Registro Mercantil II de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital, en fecha 21 de agosto de 1996, bajo el No.39, Tomo 440-A Sgdo.
Planteamiento de la litis
Libelo de demanda
Refieren los apoderados de la parte actora que su defendida celebró (01 de noviembre de 1997) contrato de arrendamiento con la parte demandada, sobre un local de comercio, identificado con el no.01 del Edificio Doral México, PB, situado en la Avenida Sur 19, entre las esquinas Puente Brión y Puente República, Parroquia la Candelaria, Municipio Libertador del Distrito Capital; cuya propiedad ostenta, según título protocolizado cuyos datos de registro menciona.
En fecha 01 de noviembre de 2000, celebró nuevo contrato, cuyo documento notariado acompaña; pasando a transcribir sus diferentes cláusulas; entre ella “la tercera” que establece la duración del contrato.
Expresa que en fecha 10 de mayo de 2005 el actor notificó a la parte demandada su decisión de no renovar más el contrato, según comunicación que acompaña; y en fecha 07 de octubre de 2005 le vuelve a reiterar su determinación de no renovar el contrato, concediéndole la prórroga legal de dos años, según comunicación que acompaña.
Después de explanar el fundamento de derecho de la demanda con la cita de varias normas legales, y de solicitar una medida preventiva de secuestro, concluye con el Petitorio, donde pide la entrega del local y el pago como indemnización de la cantidad de Bs.9.855, oo, equivalente a una 1/5 del canon, por cada día de retraso en entregar , a partir del mes de noviembre de 2008.
Contestación de la demanda
La parte demandada se hace representar por su presidente R.G.V., C.I. No.V-2.174.232, quien, estando asistido del abogado M.E.S.P., IPSA # 24.840, pasó contradecir la demanda, bajo los siguientes argumentos:
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Solicitó la perención de la instancia; la cual fue denegada en nuestro auto de fechas 17 de noviembre de 2009.
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Aceptó la suscripción del contrato de arrendamiento, en fecha 01 de noviembre de 2000, autenticado ante notario en fecha 13 de marzo de 2001; donde se estableció un año de duración, renovable si las partes no se notifican lo contrario.
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Dice que el local fue dividido: una parte lo ocupa el actor y la otra la demandada, que sin embargo cancela la totalidad del alquiler; actualizándose una suerte de enriquecimiento sin causa.
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El contrato era prorrogable automáticamente por períodos iguales, a menos que una de las partes no de aviso a la otra con 30 días de anticipación; lo cual no ocurrió; ya que la parte actora le notificó a la demanda, mediante comunicación de fecha 7 de octubre de 2005, recibida por la demandada el fecha 18 de octubre de 2005. La notificación debió hacerse con 30 días de anticipación al vencimiento del contrato, es decir, antes del 01 de octubre de 2005; lo que acarreó, al hacerse tardíamente, que el contrato se prorrogara automáticamente, encontrándose vigente, y no siendo posible su cumplimiento por razón de vencimiento de la prórroga legal.
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Una vez que sea notificada la demandada, la prórroga legal sería de tres años; ya que la relación arrendaticia ha durado más de 20 años.
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Rechaza la pretensión de daños y perjuicios, ya que la demandada no ha incumplido con el contrato, que se encuentra vigente.
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Dice que no sea cierto lo que afirma el actor de que en fecha 10 de mayo de 2005, le notificó a la demandada su decisión de no renovar más el contrato. Impugna y desconoce y rechaza el documento privado de la susodicha notificación que se acompañó con el libelo, marcada con la letra “C”.
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El resto de la contestación es una repetición de lo ya dicho, negando lo afirmado por el actor en el libelo.
Examen de las pruebas.
Visto como ha quedado trabada la litis y definido los términos de la presente controversia—donde se observa que el principal argumento defensivo, es que el contrato de arrendamiento objeto del juicio se encuentra vigente; por la extemporaneidad de la notificación llevada a cabo—pasemos pues a analizar los medios probatorios allegados a los autos, oportunidad en la cual fijaremos nuestra posición en torno a los temas controvertidos.
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Al folio 13 y ss corre documento notariado en fecha 13 de marzo de 2001, representativo de un contrato de arrendamiento suscrito entre las partes del presente juicio, sobre el inmueble de autos.
En dicho documento se lee que allí se estipuló un año de duración para el contrato, a contar desde el 01 de noviembre de 2000.
Se dice que podrá ser prorrogado automáticamente por períodos iguales, a menos que una parte notifique a la otra su voluntad de no renovarlo, con treinta días de anticipación a la fecha de vencimiento. Se ve que se ha ido prorrogando en los años siguientes.
Se dice también allí que no podrá alegarse la tácita reconducción del contrato, pues es voluntad de las partes que dicho contrato sea considerado por tiempo determinado.
Declaración esta última que consideramos nula de nulidad absoluta; ya que las partes no pueden contractualmente imponerle al juzgador el deber de no deducir presunciones legales de circunstancias que la ley sí ha considerado suficientes para presumir la continuación de la relación y la indeterminación de su tiempo.
Si un contrato llegase a su vencimiento por haber finalizado su prórroga legal y a pesar de ello las partes lo siguieran ejecutando—que es lo que significa la reconducción del contrato, de acuerdo con el art. 1699 CC—no habría forma lógica de no considerarlo reconducido en cuanto a la relación jurídica existente entre ellas e indeterminado, en cuanto a su tiempo. Seguirlo considerando “a tiempo determinado”, sería un absurdo y un fraude a la ley.
La cláusula de las renovaciones automáticas anuales, si no hay aviso en contrario de las partes, dado con 30 días de anticipación, significa que mientras ese aviso no se dé, el contrato se seguirá considerando a tiempo determinado por cada uno de los períodos anuales en que se renueve. Es como si las partes suscribiesen un nuevo contrato, para cada año
Para el presente caso la notificación deberá cursarse por lo menos con 30 días de anticipación al 01 de noviembre de cada año.; vale decir, debe hacerse el 01 de octubre de cada año o antes de esa fecha.
La parte arrendadora dijo en el libelo que había notificado al inquilino el 10 de mayo de 2005, y que volvió a hacerlo el 7 de octubre de 2005. Esta última resultaría entonces tardía; no así la primera; pero es de notar que la parte demandada ha desconocido, rechazado e impugnado el documento donde consta esta primera notificación del 10 de mayo de 2005; cosa que pone a cargo del actor la carga de probar la veracidad de su envío
Por último, permítame decir que la cláusula penal por demora en entregar, puesta en contrato de arrendamiento, puede devenir nula si la misma sobrepasara el canon máximo regulado, de conformidad con el art. 13 del Decreto ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En este caso dicha cláusula representa un alquiler mayor del canon estipulado de Bs.430,000,oo, que se supone debe coincidir con el canon regulado, por una regla de sana crítica. De allí que los días de retraso en entregar se calcularan a base de un treintavo de ese canon; esto es a razón de Bs.14.333,33 diario, lo que rebaja la pretensión de la parte actora de cobrar Bs.f.9.855,oo, por ese concepto.
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Al folio 18 corre documento privado, representativo de una carta (17 de marzo de 2005).que la parte actora le hizo a la parte demandada avisándole que no le renovaría el contrato.
Al pie del documento, aparece un sello y teléfonos de la parte demandada y una media firme ilegible, una Cédula de Identidad No.2174232 y una fecha: 10-05-2007, que se asume como la fecha en que se habría recibido dicha comunicación, por la persona a la que pertenece dicha cédula de identidad
La parte demandada en contestación ha negado, desconocido e impugnado dicho documento privado; cosa que—como dijimos—pone por cuenta de la parte actora, que fue quien lo presentó, la obligación de probar el hecho de haber sido realmente recibida dicha comunicación, con la autenticidad de la firma e identidad de la persona que la recibió por cuenta y representación de la parte demandada.
No es necesario que el destinatario de la comunicación acepte o convenga con el contenido de la misma, ya que el envió de la carta es un simple acto recepticio, que se realiza con el solo recibimiento de la comunicación. Pretender que debe aceptarse el contenido de la comunicación para que valga como tal, es hacer impracticable e inutil el desahucio.
Como veremos más adelante la parte actora promovió la experticia de cotejo para demostrar la autenticidad y la identidad de la firma puesta la pie del documento como señal de haber sido recibido; resultando de esa peritación que quien recibió la carta fue el señor R.G.V., Cédula de Identidad No.2.174.232, quien, según los autos, es el Presidente de la empresa demandada.
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Al folio 19 corre otro documento privado representativo de una comunicación que la parte actora le dirige a la parte demandada, avisándole que el contrato de arrendamiento no será renovado y que se le concede la prórroga legal de dos años, a partir del 01 de noviembre de 2005
Aparece al pie de la carta un sello húmedo de la parte demandada, media firma y una fecha:: 18 de octubre de 2005, que se asume como la fecha en que se habría recibido la carta.
La parte demandada en su escrito de contestación sí reconoció expresamente como recibida en fecha 18 de octubre de 2005, esta comunicación.; aún cuando para esa fecha esa recepción resultaría tardía, de acuerdo con lo antes expresado, cuando dijimos que el aviso de no renovación del contrato debía darse por lo menos con 30 días antes del 01 de noviembre de 2005, lo que significaba que la carta debía recibirse el 01 de octubre del 2005 o antes de esa fecha. Recibiéndose el 18 de octubre de 2005, el aviso se estaría cursando con menos de 30 días de anticipación a la fecha de vencimiento (01 de noviembre de 2005).
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Al folio 48 y ss corre en fotostatos el Registro Mercantil de la empresa demandada, acompañado por la parte demandada con su contestación. También consignó en fotocopia Acta de la Asamblea General Extraordinaria de la parte demandada. Igualmente presentó la Declaración definitiva de renta de la empresa demandada del período 01-10-88 al 30 -9-89.
Ya la doctrina jurisprudencial ha dictaminado en reiteradas oportunidades que cuando se promueva en juicio documentos o cualquier otro medio de prueba, es necesario decir el objeto del medio que se promueve; esto es, lo que se pretende probar con el medio que se trae al juicio, para así poder evaluar un requisito indispensable para poderlo combatir por el contrario y evaluar su pertinencia por el juzgador. Sin expresar qué es lo que se pretende probar con el medio de prueba que se promueve, no es posible saber su pertinencia y admitirlo, ni el Juez tiene porque que estar especulando o imaginando qué fue lo que se pretendió probar con el medio probatorio que se lleva a juicio.
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Al folio 84 corre en fotostatos documento privado representativo de declaración jurada de ventas-ingresos brutos, hecha por parte de la empresa demandada.
Dicha documentación no arroja luz sobre los temas controvertidos; porque si lo que se pretende probar es que desde la fecha del documento: 30-12-85, la dirección declarada allí corresponde al local alquilado, resulta que los fotostatos de los documentos privados para que valgan como prueba, deben estar reconocidos por la parte contraria (art. 429 CPC), no por la misma parte que los emite, como en este caso.
En todo caso, debería probarse que dicha declaración ha sido realmente presentada en la Gobernación del Distrito Federal, lo que no se deduce del dicho documento.
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Al folio 85 y ss corre en fotostato documento representativo del Documento de Condominio de Residencia Doral México.
No se alcanza a comprender la utilidad que pudiere reportar dicha prueba para los temas controvertidos; ya que la defensa esgrimida por el demandado de que ocupa menos del área arrendada, actualizándose un enriquecimiento sin causa del actor, es una excepción que no exime del cumplimiento del contrato por vencimiento de la prórroga, sin perjuicio de haberse accionado, por vía de reconvención—cosa que no se hizo—una indemnización por enriquecimiento sin causa;.
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Al folio 106 y ss corre en fotostato un documento privado representativo de un contrato de arrendamiento sobre el inmueble de autos, entre la parte actora y el ciudadano A.A.L..
La fotocopia de los documentos privados no tienen valor probatorio, de acuerdo con el art.429 CPC.
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Al folio 111 y ss corre en fotostato un documento privado representativo de de un pagaré y sus notas de prórrogas y aviso de cobro, promovido por la parte demandada. El fotostato de documento privado no tiene valor probatorio, de acuerdo con el art. 429 CPC.
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Al folio 186 y ss corre Dictamen Grafotécnico de la prueba de cotejo que promoviera la parte actora, por razón del desconocimiento que la parte demandada formuló contra el documento que adujo el actor con su libelo, marcado “C”, que corrió al folio 18.
El resultado de la experticia arrojó como resultado que dicho documento fue firmado como recibido por R.G.V., quien es el Presidente de la parte demandada.
Entonces el recibo de la carta, donde la parte actora le comunicó a la demandada que a partir del 1 de noviembre de 2005 no sería renovado más el contrato, ocurrió el día 10 de mayo de 2005, que es una fecha que respetó los 30 días de antelación para cursar el aviso de desahucio, que fueron previstos en el contrato, ; por lo que a partir del 01 de noviembre de 2005, se daba comienzo al curso del lapso de la prórroga legal, que de acuerdo con la antigüedad de la relación arrendaticia, es dos años,; finalizando entonces el 01 de noviembre de 2007; ya que no se probó que la relación durara más de diez años, para merecer una prórroga legal de tres años; que de ser ese el caso—cosa (repito), que no se probó—el vencimiento de la prórroga legal sería el 01 de noviembre de 2008, siendo que la demanda se presentó el 8 de mayo de 2009, cuando ya se hubiese encontrada vencida la prórroga legal
Conclusiones
Visto el material probatorio allegado a los autos podemos concluir que el contrato de arrendamiento no se renovó automáticamente por otro año más; por no haberse hecho tardíamente el aviso de desahucio, como lo sostuvo la parte demandada en la contestación; ya que se demostró que quien recibió el aviso en cuestión fue el mismo Presidente de la demandada y lo recibió el 10 de mayo de 2005, que es una fecha que respetaba los 30 días de antelación al vencimiento del período anual que estaba cursando, (el período correspondiente del 01 de noviembre de 2004 al el 01 de noviembre de 2005) exigido en el contrato para cursar dicho aviso.
Al haberse vencido la prórroga legal de dos años, lo que ocurrió el 01 de noviembre de 2007, esta claro que surgía la obligación, a cargo del inquilino, de devolver el inmueble arrendado a la parte arrendadora Así se declara.
Y aún en el supuesto caso de que la prórroga legal hubiese sido de tres años—cosa que no se probó—el vencimiento de la misma hubiese ocurrido el 01 de noviembre de 2008; que todaví sigue siendo anterior a la fecha de presentación de la presente demanda (8 de mayo de 2009).
En fuerza de las anteriores consideraciones, este Tribunal, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, DECLARA PARCIALMENTE CON LUGAR LA DEMANDA que presentó H.M.N.B. contra Librería Centro de Orientación Filosófica, s.a. arriba identificadas.
En consecuencia adopta las siguientes resoluciones:
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Declara extinguido el contrato objeto de juicio por razón del vencimiento de la prórroga legal.
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Como consecuencia de dicha extinción, condena a la parte demandada a que proceda a cumplir con su obligación de devolverle el inmueble arrendado, arriba señalado, a la parte actora libre de bienes y personas, en las mismas condiciones en que lo recibió.
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Lo condena a pagarle a la parte actora el equivalente de un treintavo (1/30) del canon de arrendamiento estipulado en el contrato, por cada día que pase en entregar el inmueble; esto es la cantidad de Bs.14.333,33 diario desde el 01 de noviembre de 2007 hasta la entrega del inmueble; ya que condenarlo a pagar el 1/15 del canon por cada día de retraso—como se demandó—hubiera significado una violación al art. 13 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
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No hay condena en costas por no ser total el vencimiento, de conformidad con el art. 274 CPC.
Publíquese, Regístrese y Déjese copia
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del área metropolitana de Caracas, a losa doce días del mes de enero del año dos mil diez, en los Cortijos de Lourdes.
El Juez
JOSE EMILIO CARTAÑÁ ISACH
La Secretaria
Nota:
En esta misma fecha, siendo las diez y media de la mañana, se publicó el anterior fallo con su inserción del mismo en los autos del expediente.
La Secretaria
