Decisión de Juzgado Cuarto de Municipio de Caracas, de 27 de Julio de 2009

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas

Caracas, veintisiete de julio de dos mil nueve

199º y 150º

PARTE ACTORA: A.B.R.D.C., mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 8.074.637 y de este domicilio.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: F.R.N. Y F.C.R., abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros 44.031 y 44.246, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: L.C.D.B., mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° E-82.195.998.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: O.J. FORNERINO Y M.M.G., Abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros 56.541 y 119.841, respectivamente.

MOTIVO: DESALOJO.

SENTENCIA DEFINITIVA

I

Se inició el presente juicio por demanda intentada por los abogados F.R.N. y F.C.R., quienes en su carácter de apoderados judiciales de la ciudadana A.B.R.d.C., demandaron el desalojo del inmueble distinguido con el número 99, ubicado en la Calle El Tamarindo, Barrio La Coromoto, Avenida San Martín, Parroquia La Vega, Municipio Libertador del Distrito Federal.

Por auto de fecha 21 de enero de 2009, se admitió la presente demanda, ordenándose en dicho auto la citación de la parte demandada.

Por diligencia de fecha 16 de abril de 2.009, el Alguacil designado para la práctica de la citación de la parte demandada, dejó expresa constancia de haberla localizado, pero que se negó a firmar el recibo anexo a la compulsa.

Previa solicitud de la representación judicial de la parte actora, el Tribunal por auto de fecha 27 de abril de 2.009, de conformidad con lo dispuesto en la parte in fine del artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, libró boleta de notificación para completar la formalidad de citación de la demandada, boleta que le fue entregada, según consta de la certificación de fecha 19 de junio de 2.009, puesta a tales efectos por la Secretaria del Juzgado.

Siendo la oportunidad procesal correspondiente compareció la representación judicial de la parte demandada y consignó escrito dando contestación a la demanda.

En la etapa procesal para promover pruebas, ambas partes comparecieron al proceso y realizaron su actividad probatoria.

Encontrándose el presente juicio dentro del lapso para dictar sentencia este Tribunal pasa a hacerlo en base a las siguientes consideraciones:

II

En el caso bajo estudio, la pretensión de la parte actora, es el desalojo del inmueble distinguido con el número 99, ubicado en la Calle El Tamarindo, Barrio La Coromoto, Avenida San Martín, Parroquia La Vega, Municipio Libertador del Distrito Federal, el cual como se señaló en el libelo, consta de los siguientes linderos y medidas: NORTE: En una extensión de ocho metros (8mts), colinda con una casa propiedad de la señora C.R.; SUR: Que es su frente, en una extensión de diez metros (10 mts) colinda con Calle El Tamarindo y está signada con el numero 99, ESTE: En una extensión de once metros (11 mts) colinda con casa propiedad del señor B.U. y OESTE: En una extensión de once metros (11 mts) colinda con una casa propiedad del señor V.G., fundada dicha pretensión en las siguientes argumentaciones fácticas:

Señalaron los representantes de la parte actora, como fundamento de su pretensión, que en fecha 12 de enero de 2.001 el señor M.C., dio en arrendamiento a la ciudadana L.C.d.B., el inmueble distinguido con el número 99, ubicado en la Calle El Tamarindo, Barrio La Coromoto, Avenida San Martín, Parroquia La Vega, Municipio Libertador del Distrito Federal.

Que posteriormente en fecha 1 de abril de 2.004 el señor M.C., dio nuevamente en arrendamiento a la ciudadana L.C.d.B. el mismo inmueble, el cual es el objeto de la presente demanda.

Señaló que el 30 de mayo de 2.005, falleció el arrendador M.C..

Que su representada se encuentra plenamente legitimada como comunera para ejercer la presente acción contra la arrendataria.

Añadió que con los contratos de fecha 12 de enero de 2.001 y 1 de abril de 2.004, la señora L.C.d.B., se encuentra como arrendataria en el inmueble objeto de la presente causa.

Que en ambos se fijó como plazo de duración un año fijo a partir de la firma del contrato, siendo evidente que al continuar ocupando el inmueble sin protesto alguno por parte del arrendador, el contrato se transformó por voluntad de las partes en un contrato de arrendamiento escrito a tiempo indeterminado.

Aduce en su libelo que la accionada ha incumplido en forma reiterada con varias cláusulas contractuales, pero muy especialmente con la establecida como octava, cuyo contenido citó textualmente.

Precisó la representación judicial de la demandada, que la obligación establecida en el contrato suscrito entre las partes, apareja una obligación ineludible para ella, señalada así: LA ARRENDATARIA, no podrá ceder, traspasar ni parcial ni totalmente el presente contrato de arrendamiento”.

Afirmó que la demandada ha dejado de cumplir con su obligación desde hace siete años, partiendo del primer contrato de fecha 12 de enero de 2.001 y con conocimiento de causa del segundo contrato firmado el 29 de marzo de 2.004, se suma, además que dicho conocimiento del sub. arrendamiento, lo supieron por visita hecha conjuntamente con su poderdante, al inmueble el día miércoles 30 de julio de 2.008, entre 3 y 4 de la tarde.

Que a la fecha de la presente demanda persiste el sub arrendamiento, sin el consentimiento de la arrendadora, razón por la cual demandan el desalojo basado en la causal prevista en el literal G del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Por ultimo señaló que el hecho de haber cedido el inmueble a unos terceros sin permiso del arrendador y que dicho permiso tiene que ser por escrito, que su representada no lo ha dado ni lo dará, no bastando ni siquiera de palabra, se aplica el dicho de que las palabras se las lleva el viento, por lo que manifiestan que por el inmueble identificado, no existe permiso alguno de su representada, ni mucho menos a terceros.

Que dicho sub arrendamiento causa una merma a su representada ya que las cantidades que se pagan por sub arrendamiento no entra al patrimonio se su poderdante.

Por las argumentaciones expresadas, demandaron el desalojo del inmueble y solicitaron al Tribunal la declaratoria con lugar de la demanda incoada.

La pretensión deducida estuvo fundada en las siguientes disposiciones legales: 1.160, del Código Civil, 33 y 34, respectivamente de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Frente a los argumentos que sustentan la pretensión de la parte actora, la representación judicial de la parte demandada, negó, rechazó y contradijo en todos y cada uno de sus términos la demanda incoada en su contra, exponiendo como fundamento de su excepción los siguientes hechos:

Señalaron que la relación arrendaticia entre las partes se inició con la celebración de un primer contrato de fecha 12 de enero de 2.001, cuya cláusula tercera citaron textualmente.

Que el segundo contrato de arrendamiento de fecha 29 de marzo de 2.004, establece en su cláusula tercera que el plazo de duración es de un año fijo a partir del 1 de febrero de 2.004, es decir, que se trata de un contrato a tiempo determinado.

Negaron, rechazaron y contradijeron en todas y cada una de sus partes la demanda de desalojo en cuanto al supuesto de que su representada violó la cláusula octava del contrato al ceder total o parcialmente dicho contrato.

Añadieron que como se puede apreciar y constatar del contenido de la cláusula tercera de dichos contratos de arrendamiento es evidente que se trata de contratos a tiempo determinado.

Citaron el contenido del artículo 1.599 del Código Civil.

Agregaron que el contrato concluye conforme a la nueva normativa inquilinaria, el día que vence la prorroga legal correspondiente, si el arrendatario ha hecho uso de ella.

Citaron como ejemplo que en el caso de autos la claúsula tercera del primer contrato de arrendamiento dispone que la duración del contrato sería de un año fijo contado a partir del 1 de enero de 2.001, la tercera del segundo contrato dispone que el lapso de duración del contrato seria de un año fijo a partir del 1 de febrero de 2.004 y como se puede ver aquí las partes han establecido su libre voluntad de poner fin al contrato en una fecha determinada, resultando el desahucio inútil e innecesario.

Afirman que por el simple hecho de que su representada ha continuado ocupando el inmueble después de vencido el contrato no se puede alegar la tácita reconducción, pero si la prorroga legal, siendo necesaria la voluntad del arrendador, en el sentido de querer continuar con el contrato.

Por último expresaron que resulta evidente que se trata de contratos a tiempo determinado en los que la parte accionante no interpuso la acción procesalmente válida para lograr su pretensión es decir, la resolución del contrato.

Que como se puede apreciar la acción incoada es contraria a derecho, no resulta idónea para lograr su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato.

Por las consideraciones expresadas, solicitaron al Tribunal que declare sin lugar la demanda incoada.

El Tribunal para pronunciarse observa:

De las afirmaciones expuestas por las partes, tanto en el libelo como en la contestación, constata el Tribunal que el Thema a decidir del presente proceso se contrae a la pretensión de desalojo fundada en la causal prevista en el literal g del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, del inmueble distinguido con el número 99, ubicado en la Calle El Tamarindo, Barrio La Coromoto, Avenida San Martín, Parroquia La Vega, Municipio Libertador del Distrito Federal, motivado al incumplimiento que se le imputa a la arrendataria de haberlo cedido a terceras personas, sin la autorización del arrendatario, hecho que resultó controvertido al ser negado expresamente por la representación judicial de la parte demandada.

De la misma manera se observa que la naturaleza jurídica del contrato que les vincula, cuya existencia no fue desvirtuada en modo alguno en la secuela del proceso, también resultó un hecho discutido. Así se decide.

En este orden de ideas y visto que la existencia del contrato fue expresamente reconocida, resultando controvertida la naturaleza del mismo, el Tribunal, previo al análisis de los elementos que conforman el mérito de la controversia, procede a desentrañar la naturaleza del contrato que vincula a las partes en el presente proceso en los siguientes términos:

Del análisis tanto a las actas procesales, así como los hechos expuestos por las partes se evidencia que ciertamente como fue afirmado por ellas, la relación arrendaticia que les vincula, se inició mediante contrato escrito suscrito por el ciudadano M.C., quien era cónyuge de la parte actora, hecho éste que no fue desvirtuado en forma alguna por la representación judicial de la parte demandada, en fecha 1 de enero de 2.001, con vigencia de un año fijo; sin necesidad de desahucio, según se desprende de la cláusula tercera del instrumento acompañado a los autos a los folios 15 y 16 del expediente.

Aunado a ello, constata el Tribunal que en fecha 1 de abril de 2.004, las partes suscribieron un nuevo contrato con vigencia de un año fijo contado a partir del día 1 de febrero de 2.004 sin necesidad de desahucio, es decir, que la voluntad de las partes fue vincularse por contratos a plazo fijo de un año, sin requerir para considerarlo vencido, la manifestación de voluntad de alguna de ellas, de no continuar con el contrato.

En ese sentido se observa, que la última convención celebrada entre las partes venció en fecha 1 de febrero de 2.005, fecha a partir de la cual sin necesidad de notificación alguna de las partes, comenzó a regir de pleno derecho la prorroga legal, que por haber tenido la relación arrendaticia una duración de cuatro años, esto es, desde el 1 de enero de 2.001 a 1 de febrero de 2.005, fue de un año contado a partir del día 1 de febrero de 2.005, por tanto, al continuar la arrendataria en el inmueble una vez vencida dicha fecha; con el consentimiento del arrendador se configuró un cambio en la naturaleza del contrato, el cual pasó de ser un contrato escrito a tiempo determinado en un contrato escrito a tiempo indeterminado, por efectos de la tácita reconducción prevista en el artículo 1.600 del Código Civil, por tanto, es improcedente lo aducido por la representación judicial de la parte demandada en su contestación, por que, en el caso que se analiza nos encontrarnos en presencia de un contrato cuya naturaleza es la de ser a tiempo indeterminado y así debe expresamente dejarse sentado en el texto del presente fallo. Así se decide.

Ahora bien, descendiendo al Thema decidendum y tomando en consideración los hechos explanados por las partes, se observa que en materia probatoria en el derecho positivo venezolano, las normas que establecen los parámetros que deben cumplir por las partes para obtener del órgano Jurisdiccional un pronunciamiento satisfactorio a sus pretensiones o excepciones, están contenidas en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil.

De acuerdo con los postulados establecidos en las citadas disposiciones legales, quien alega la existencia de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido liberado de ella debe por su parte probar el hecho extintivo o modificativo de su obligación.

Verificados los hechos que conforman el mérito de la controversia, surgió entonces en el actor la obligación legal de probar el incumplimiento que por la presente acción le imputa a la arrendataria.

En este aspecto, la parte actora promovió las siguientes pruebas:

Copia fotostática simple de titulo supletorio otorgado inmueble a la cual se le da el pleno valor probatorio que le asignan el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.360 del Código Civil. Así se decide, sin embargo la condición que ostenta la parte actora en el presente proceso en ningún momento formó resultó discutida. Así se establece.

Promovió el mérito de los contratos de arrendamiento cuya celebración no ha formado parte de lo controvertido. Así se establece.

Promovió Informe contentivo de Avalúo realizado al Inmueble, que no guarda pertinencia con el mérito de lo que se discute. Así se decide.

Promovieron copia fotostática simple de Inspección Judicial practicada por el Juzgado Décimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que no obstante tratarse de un instrumento de los que da fe los hechos que el funcionario declara haber presenciado, por encuadrar dentro de los contemplados en el artículo 1.159 del Código Civil, dicha inspección fue realizada sin el debido control y contradicción de la parte demandada, todo ello en virtud del derecho a la defensa y debido proceso que asiste a las partes.

En este sentido y respecto a los hechos que conforman el mérito de la controversia, debe expresamente señalarse que la procedencia del desalojo basado en la causal prevista en el literal g del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; precisa la existencia de un interés actual en la demostración de la causal que lo motiva, es decir, cuando la demanda está fundada en una cesión o traspaso del inmueble, debe existir en el interesado un interés actual en sostener la configuración de la causal por la cual se acciona el desalojo, de tal manera que para que pueda considerarse la procedencia del desalojo en el caso que se analiza, es indispensable la plena prueba de la aducida cesión o el sub arrendamiento.

En el caso bajo estudio, no aportó la parte actora a los autos prueba alguna de cuyo análisis pueda deducirse la certeza de lo afirmado en el libelo, pues su actividad probatoria estuvo limitada a aportar a los autos como prueba fundamental de los hechos que fundamentaron su pretensión, la inspección judicial extralitem practicada por el Juzgado Décimo Quinto de Municipio, de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, en la cual; no obstante que la demandada estuvo presente para el momento de la evacuación y manifestó que el inmueble estaba sub arrendado pero con autorización del arrendador; se hace forzoso para el Tribunal desecharla a los fines de tener por plenamente demostrados los hechos que fundamentaron la pretensión, en primer lugar por que la misma fue realizada sin el debido control de la contraparte como se señaló anteriormente y en segundo lugar, por que menos aún puede quien aquí decide de los hechos expuestos en la citada inspección desentrañar confesión alguna, en razón de que; el propio artículo 1.404 del Código Civil, establece que la confesión no puede ser dividida en perjuicio del confesante, esto es, en opinión del Tratadista Devís Echandía aquella confesión que admite el hecho pero adicionando un hecho pertinente favorable, como ocurrió en el caso de marras.

En este sentido es de extrema importancia resaltar, que dentro de un proceso; quien afirma la existencia de un hecho que ha sido negado por la contraparte, se encuentra en la obligación de aportar a los autos todas los medios probatorios de que disponga, para que pueda producir en el juzgador la plena convicción de que son ciertos, hecho que no ocurrió en el caso que se a.r.p.l.c. no puede considerarse demostrada fehacientemente la existencia de la causal invocada, para considerar la procedencia del desalojo solicitado.

Al respecto, el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil establece que:” Los jueces no pueden declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciarán a favor del demandado, y, en igualdad de circunstancias, favorecerán la condición del poseedor, prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y de puntos de mera forma”.

III

En razón a las consideraciones expresadas, este Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela administrando justicia y por autoridad de Ley declara Sin lugar la demanda incoada por A.B.R.D.C. contra L.C.D.B.. Así se decide.

Se condena en costas a la parte actora por haber resultado vencida.

PUBLIQUESE, REGISTRESE Y DEJESE COPIA CERTIFICADA DE LA PRESENTE DECISIÓN.

Dada, firmada y sellada en la Sala del despacho del juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintisiete (27) días de julio de dos mil nueve. Años 199° de la independencia y 150 de la Federación.

LA JUEZ TITULAR

L.B.R.

LA SECRETARIA

MARINA SANCHEZ GAMBOA.

En esta misma fecha, siendo las 1:21 pm, se publicó y registró la anterior decisión.-

LA SECRETARIA,

Exp.AP31V-2009-124.

LBR.