Decisión nº PJO182006000162 de Juzgado Primero de Primera Instancia Civil, Mercantil sede en Ciudad Bolivar de Bolivar (Extensión Ciudad Bolivar), de 1 de Agosto de 2006

El valor probatorio del Contrato de Arrendamiento firmado por las partes mediante instrumento privado, el cual quedo debidamente reconocido conforme al artículo 444 del código de Procedimiento Civil, del cual se evidencia claramente el derecho que tengo a actuar en este juicio, así como las obligaciones que el demandado tiene para conmigo y las cuales a incumplido.

La no comparecencia de la parte demandada, quedando así Confesa, de conformidad con el artículo 887 del código de Procedimiento Civil, en la presente demanda incoada en su contra, lo que indica que al ser contumaz en la misma quedaron aceptados los alegatos presentados por mi en el libelo de la demanda, siendo ello suficiente para la procedencia de esta acción.-

En relación al escrito Cuestiones Previas presentado por la parte demandada en fecha 29-03-2004, pido a este Tribunal declare el mismo extemporáneo por lo siguiente. La parte demandada fue citada personalmente en fecha 21-03-05, consignando el alguacil dicha boleta en esa misma fecha, por lo que conforme al artículo 883 del Código de Procedimiento Civil, debió contestar la

Demanda al segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de haber sido citado, es decir el 28-03-04, al no hacerlo operó la confesión del mismo.

DE LA SENTENCIA

En fecha 28 de Abril de 2.005, el Tribunal A-quo dictó sentencia, declarando PARCIALMENTE CON LUGAR la presente demanda referida a la Acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpuesta por la ciudadana: B.B.D.N., en contra del Ciudadano: J.A., todos plenamente identificados en autos.-

DE LA APELACIÓN

En fecha 09 de Mayo de 2.005, el apoderado de la parte demandada, APELO de la decisión dictada en fecha 28-04-05, siendo oída la misma en fecha 12-05-05, ordenando remitir las presentes actuaciones a ésta Alzada a los efectos de la apelación interpuesta en fecha 09-05-05.-

ACTUACIONES DE ESTE TRIBUNAL DE ALZADA

En fecha 13-05-05, se recibió el presente recurso de apelación, dándole entrada éste Tribunal de Alzada en esta misma fecha.-

Que en fecha 19 de Mayo de 2.005, este Tribunal dicto auto, donde fija el décimo día de Despacho siguiente al de hoy, para dictar sentencia.-

Que en fecha 23 de mayo de 2.005, el apoderado judicial de la parte demandada consignó escrito de informes, constante de tres (03) folios útiles.-

Que en fecha 23 de mayo de 2.005, la apoderada judicial de la parte actora consignó escrito de informes, inserto al folio 13del presente expediente.-

Cumplidos como han sido los límites procesales, éste Tribunal para decidir lo hace en los siguientes términos:

Después de revisada las actas procesales que integran la presente causa, esta Sentenciadora observa:

El presente juicio trata de una demanda de cumplimiento de Contrato por vencimiento del termino y cobro de bolívares de los daños y perjuicios por falta de pago de cánones de arrendamiento, fundamentando la parte actora ciudadana: B.B.D.N. que celebró contrato escrito con el ciudadano J.A., constituido por un Inmueble (local) N° 04, ubicado en la Avenida Upata de esta Ciudad.

Que el demandado comenzó a vivir en el inmueble en calidad de arrendatario en fecha 02-01-2002, teniendo a la fecha de terminación del último contrato tres (3) años de relación arrendaticia, por lo tanto le corresponde un año de prorroga legal.-

que el último contrato tuvo inicio en fecha 01 de marzo de 2.004, hasta el 01 de junio del mismo año, según cláusula décima segunda del contrato privado celebrado entre las partes y el cual se encuentra inserto a los folios 08 al 11 del expediente principal.-

Ahora bien, en relación a lo anteriormente expuesto, debe esta Juzgadora hacer el siguiente señalamiento: con la vigencia de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios del año 1999, que entró en vigencia el primero (1°) de enero del 2000, el Legislador creó la figura de la “prórroga legal”, según la cual, en los contratos de arrendamientos celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de pleno derecho, por el tiempo previsto en los diferentes ordinales del artículo 38 de la citada Ley, y durante ese lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado.

Asimismo, es bueno señalar que la prorroga legal, es el beneficio acordado por el Legislador al arrendatario que celebre contrato de arrendamiento por tiempo determinado, con la finalidad de que al vencerse el mismo continúe ocupando como tal determinado inmueble regulado por la Ley, durante cierto tiempo máximo con fundamento en la duración del contrato, y siempre que al vencimiento de contrato el arrendatario se encuentre cumpliendo todas las obligaciones a su cargo establecidas en el contrato y en la Ley. Es de observar que el mismo, se trata de un beneficio establecido por la Ley de Arrendamiento Inmobiliario en su artículo 38 y, como tal, se orienta a proteger al inquilino, por lo cual no podría, tal vez, ser renunciado por el mismo al momento de la celebración del contrato, conforme a la previsión del artículo 7° ejusdem. Y para que ese beneficio proceda, la relación arrendaticia debe haberse celebrado por tiempo determinado, a través de contrato por escrito, relativo a los inmuebles contemplados en el artículo 1°.-

En tal sentido, si vencida la prórroga legal el arrendador se opone a que el arrendatario siga ocupando el inmueble, aquél puede demandar el cumplimiento del contrato por vencimiento del término, conforme a lo previsto en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Con respecto a lo antes sostenido, los autores G.G.Q. y G.A.G.R. (Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Tomo I, pag. 291, Edit. Livrosca, C.A., Caracas 2.000) opinan lo siguiente:

(omissis) De allí que como la prórroga legal se inicia al vencimiento del plazo estipulado en el contrato por tiempo determinado, es de suponer que inmediatamente de tal vencimiento estará en curso la prórroga legal si el locatario continúa ocupando el inmueble con tal carácter.. (omissis).

Continúan los citados autores (ob. cit., pags. 295 a 361) exponiendo lo siguiente:

En el contrato a tiempo determinado, el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use durante un lapso temporal específicamente establecido en el contrato, es decir, que el plazo fijo es lo que distingue esa relación; puesto que allí el tiempo que se estipula para el uso o goce del inmueble consiste en un lapso medido en el tiempo, que arrendador y arrendatario establecen en el mismo momento de la celebración del contrato. Los sujetos intervinientes conocen ab initio cuándo comienza y cuando termina -en principio- el momento de su duración; sin que surja ninguna duda sobre el iniciio del movimiento que se cuantifica en una medida de tiempo, de modo que, como hemos anotado, la certeza temporal caracteriza esa relación en el orden arrendaticio, pues anticipadamente los contratantes conocen cuándo nace la misma así como el momento de su llegada extintiva, incluso por efecto de la prórroga legal. Tal y como hemos observado, se produce una longitud o distancia concreta (tiempo) de momentos sucesivos desde que el contrato se celebra, hasta que el mismo concluye. Esta conclusión se conviene para una fecha precisa (: en determinado día, hasta cierto día, en tal día concluye el contrato) que no abre ninguna incertidumbre.

En cambio en el contrato por tiempo indeterminado, el lapso de duración del mismo es impreciso, como resultado de la propia revisión (arrendador y arrendatario no establecieron la conclusión por determinados motivos), o de la imprevisión de las partes (no fijaron la conclusión inadvertidamente), en cuyo caso la ley se ocupa de solucionar esa indeterminación o imprecisión, estableciendo la forma para poner término a la relación; indeterminación que también puede tener origen en que, habiéndose fijado término a la misma, no obstante al llegar el día preestablecido como de conclusión, el contrato continúa por determinados motivos, por cuya circunstancia la relación arrendaticia continúa bajo otra modalidad de orden temporal, que será indefinida o determinada, produciéndose el tránsito del contrato a tiempo determinado hacia otro sin determinación de tiempo; tránsito que puede tener lugar como consecuencia de la tácita reconducción luego del vencimiento de la prórroga legal.

En efecto, en el contrato con plazo o término prefijado, al vencimiento de la prórroga legal, si el arrendatario se queda ocupando el inmueble sin ninguna oposición del arrendador, podría sostenerse con algún fundamento la presencia vivencial de una nueva relación arrendaticia dentro de una imprecisa conclusión temporal (duración indeterminada pero no perpetua) (omissis).

(...) Según el artículo 1.600 del Código Civil ; concepción esta que resulta igual a la del artículo 1.614 ejusdem. De ambos textos legales se obtiene que la tácita reconducción consiste en la del contrato de arrendamiento anterior, debido a la inactividad del arrendador que no se opone a la ocupación o posesión precaria que el arrendatario continúa ejerciendo sobre el inmueble, luego de concluido el término de duración máxima que corresponde fijada en el artículo 38 de LAI.

(omissis) Para que aparezca el nuevo contrato, es necesario que las partes hayan fijado un término de duración y que al vencimiento de la prórroga legal o porque la misma no proceda se produzcan las circunstancias a que se refieren los artículos 1.600 y 1.164 del Código Civil (...)

(omissis) Vencida la prórroga legal, si el arrendatario, si el arrendador no solicita al arrendatario la devolución o entrega del inmueble arrendado y tampoco pide el secuestro, dejando transcurrir aquel tiempo y se produce la consignación de la suma de dinero que venía pagando, o la que resulte de las propias circunstancias previstas en el contrato objeto de la prórroga, como en el caso de no estar sujeto a regulación el inmueble, o si el arrendador recibe el canon correspondiente, ¿no se habrá producido la tácita reconducción? (vid. III, 9). LAI no contiene prohibición alguna al respecto. Más bien los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil la contemplan. (...)

(...) La tácita reconducción tiene su razón de ser en el beneficio que reporta al arrendatario, ante la inactividad del arrendador que resulta demostrativa del poco interés que tiene por recibir el inmueble arrendado al vencimiento de la prórroga legal o de no proceder la misma; (...).

(...) Si bien es cierto que según el artículo 1.599 del Código Civil de haberse celebrado el contrato por tiempo determinado, concluye en el día prefijado sin necesidad de desahucio, se entiende que ese ahora se refiere al de la prórroga legal del artículo 38 de LAI, en caso de haberse ejercitado la misma; y es de considerar que esa conclusión temporal se traduce por finalizar, acabar, terminar, poner fin y hasta extinguir. El propio legislador se ocupa de establecer en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, la excepción al hecho conclusivo, es decir, que no es verdad absoluta esa conclusión o extinción, puesto que de continuar el arrendatario ocupando el inmueble arrendado después de vencido el tiempo de duración del contrato (el prefijado y la prórroga legal de tener lugar la misma), y sin oposición del propietario, la relación de la locatio conductio no se extingue, sino que puede convertirse o transformarse en otra modalidad contractual bajo la característica de la indeterminación temporal. Por qué se puede transformar o convertir y no se extingue? Se transforma debido a que continúa la relación entre las mismas partes, el mismo objeto, el precio que puede ser el mismo y el tiempo que ahora no es el mismo sino indeterminado. En realidad lo que se extingue es el tiempo prefijado por el solo hecho de la conclusión.

(...) En el caso de la prórroga legal, una vez vencida la misma, ¿puede producirse la tácita reconducción? Creemos que si, pues si el arrendador deja al arrendatario en posesión del inmueble, sin oposición alguna, entendida ésta como cualquier actividad orientada a indicarle que la relación arrendaticia no continuará y para que le devuelva el inmueble arrendado, o la solicitud del secuestro (art. 38, LAI); es indudable que esa ausencia de oposición puede conducir a la tácita reconducción.

(...) De existir un contrato por tiempo determinado, no hay duda que el mismo termina el día en que concluya la prórroga legal en caso de que el arrendatario haya podido gozarla, sin que tenga el arrendador necesidad de hacerle saber eso al arrendatario, pues se entiende que él está debidamente informado de ese hecho desde el mismo momento de la celebración del contrato. Por eso el legislador establece que el contrato concluye, en tal caso, sin necesidad de desahucio. Sin embargo esa terminación, que pareciera automática y productora del correspondiente efecto o consecuencia como lo constituye el deber que tiene el arrendatario de hacerle entrega al arrendador del inmueble recibido en arrendamiento, pudiera (esa terminación) verse perturbada y convertirse la misma en una nueva modalidad o relación temporal, con fundamento en lo establecido en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil. (Cursivas y Subrayados del Tribunal)

Como puede deducirse de la extensa cita hecha de los autores mencionados, siempre éstos hacen hincapié en que una vez culminado el término del contrato, y como consecuencia de la entrada en vigencia de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, opera ipso facto la prórroga legal, por lo que la permanencia en el inmueble por parte del arrendatario, luego de la extinción de dicho término, no produce, inmediatamente, la tácita reconducción, pues esta solo opera una vez vencida el lapso de la prórroga legal. Si el arrendatario continua ocupando el inmueble, una vez vencida la prórroga legal, sin oposición del arrendador, en este caso, si se produce la tácita reconducción, por aplicación de los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil. Si por el contrario, el arrendador, una vez vencida la prórroga legal, ejecuta actos que signifiquen oposición a la permanencia del arrendatario en el inmueble, no se produce la tácita reconducción, estando aquél en pleno derecho de demandar el cumplimiento del contrato por vencimiento del término.

En razón de lo supra señalado, es bueno traer a los autos el contenido del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios el cual establece:

En los contratos de arrendamiento que tenga por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de éste Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinados, llegado el vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo a las siguientes reglas:

a) Cuando una relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso hasta de seis (6) meses.

b) Cuando una relación arrendaticia haya tenido una duración mayor a un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.

c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por una lapso máximo de dos (2) años.

d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.

Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sea consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación

.-

Del artículo anteriormente transcrito, se desprende, que cuando se le haya concedido al arrendatario la prorroga legal, tal como lo establece el artículo supra indicado, de ninguna manera se admitirá demandas derivadas del vencimiento del término, no podemos olvidar en este sentido, de que la prorroga legal, en los contratos a tiempo determinado, es obligatoria concederla salvo, que el inquilino se encuentre en violaciones a sus obligaciones contractuales, lo cual se deduce del contenido del artículo precedente.

Al respecto el artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece:

Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto-Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contratos de arrendamiento por vencimiento del término. No obstante, si se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales

.-

Del artículo supra indicado se desprende que si la prorroga legal que establece nuestro legislador se encuentra en curso, esto indica que se ha cumplido los requisitos de Ley para que haya nacido ope legis, es por ello que se debe declarar la inadmisibilidad de las demandas de cumplimiento por vencimiento del término, pues el contrato se ha prorrogado legalmente bajo las mismas condiciones pactadas en el contrato vencido; excepto, en cuanto al tiempo de duración que es el que indica la Ley, y en cuanto el canon, que puede sufrir regulación o puede ser objeto de modificación por las partes en los casos de inmuebles exento de regulación, de manera que si durante la vigencia de la prórroga legal el arrendatario incumple con sus obligaciones legales o contractuales podrá el arrendador demandarlo bien sea por cumplimiento (excepto por vencimiento del término del contrato) o por resolución del contrato, según el caso.-

En el caso bajo estudio ésta Juzgadora después de un análisis exhaustivo de las actas procesales que integran la presente causa observa, que es cierto que del expediente se desprende que la relación arrendaticia se inicio en fecha 01-03-2.002 y que la misma concluyó en fecha 01-06-2.004, a tal efecto a la parte demandada le correspondía una prórroga legal de un año, conforme al literal b) del artículo 38 supra señalado, prórroga ésta que vencería día 01de junio de 2005, por culminar el contrato de tres meses en fecha 01de junio de 2004, es decir, que a la fecha de interposición de la demanda (09/03/05) se encontraba en curso la prórroga legal, la cual vencería, en todo caso, el día 01 de junio de 2005, En consecuencia de la declaratoria anterior, y estando en uso de la prorroga legal, mal podría la parte actora intentar demanda por cumplimiento de contrato por vencimiento del termino, a tenor de lo previsto en el artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ahora bien, de este mismo artículo se desprende que el arrendador podrá intentar todas las acciones judiciales tendientes a la resolución del contrato de arrendamiento, conjuntamente con la pretensión de indemnización de daños y perjuicios, en ambos casos, si hubiera lugar a ello, como lo permite el artículo 1.167 del Código Civil y consecuencialmente la entrega del inmueble mientras este en curso la prorroga legal, salvo la acción de cumplimiento de contrato por vencimiento del término. Y así se decide.-

Asimismo esta Juzgadora hace la siguiente observación: que si bien es cierto que la actora incurrió en un error al interponer la presente acción por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término, en pleno goce de la prórroga legal, no es menos cierto que el Tribunal A-quo incurrió en el error procesal de admitir la presente acción, violando así lo contenido en el artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, esto es que debió de declarar inicialmente la INADMISIBILIDAD de la presente demanda, cosa que no hizo, quebrantando las normas establecidas por nuestro Legislador en materia inquilinaria las cuales son de orden público y por ende las mismas son de carácter obligatorio ya que estas tutelan un interés o beneficio que la Ley concede, como expresión del equilibrio en la sociedad y con fundamento en la necesidad de resguardo y protección de los derechos y por lo que deben de ser acatadas y cumplidas de manera estricta y con apego a las Garantías Procesales Constitucionales establecidas en nuestra m.L. en pro de la materialización de la justicia todo esto en aras de evitar futuros errores por el Tribunal A-quo, en atención a “Que el Estado garantiza una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, SIN DILACIONES INDEBIDAS, SIN FORMALISMO O REPOSICIONES INÚTILES.-

En mérito de lo anteriormente expuesto este Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del T.d.P.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar de conformidad con lo establecido en el artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA INADMISIBLE, la presente acción interpuesta por la ciudadana B.B.D.N. contra el ciudadano: J.A., identificado en autos., en concordancia con el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, quedándole vigente a la parte actora su respectiva acción de resolución del contrato de arrendamiento a tiempo determinado, por las razones legales que estime pertinentes. Y así se decide.-

En vista de la declaratoria anterior de inadmisibilidad de la demanda, este Tribunal considera que no puede descender al conocimiento de los hechos sobre la insolvencia alegada por la parte actora, ya que al ser inadmisible la demanda, se hace improcedente pronunciarse sobre la solvencia o insolvencia del arrendatario, ya que ese pronunciamiento correspondería al Órgano Jurisdiccional que conociese –si tal fuere el caso- de las acciones a que se hizo referencia anteriormente.

Se declara SIN LUGAR el Recurso de apelación, interpuesto por la parte demandada.-

Se REVOCA la Sentencia dictada por el Juzgado Primero del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en fecha 28 de Abril del año 2.005.

Por cuanto la presente decisión fue dictada fuera de lapso, este Tribunal ordena la notificación de las partes de conformidad con lo establecido en el Artículo 233 del código de Procedimiento Civil. Líbrense Boletas.

Se condena en costas del proceso a la parte actora, por haber sido vencida en forma total en el presente proceso, de conformidad con el citado 281 del Código de Procedimiento Civil.-

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada en este Juzgado.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, agrario y del T.d.P.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, al Primer (01) día del mes de Agosto del año Dos Mil Seis (2.006). Años 196º de la Independencia y 147º de la Federación.

LA JUEZ

DRA. HAYDEE FRANCESCHI GUTIERREZ

La Secretaria Temp.

S.M..

HFG/oddimis

La anterior decisión fue publicada en la misma fecha, previo anuncio de ley, siendo las Diez y Treinta minutos de la Mañana (10:30 a.m.).

La Secretaria Temp.

S.M.