Decisión de Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 6 de Diciembre de 2010

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR NOVENO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

EXP. N° 8480.

PRETENSIÓN PRINCIPAL: “DESALOJO”.

TIPO DE SENTENCIA: DEFINITIVA.

ASUNTO SOMETIDO AL CONOCIMIENTO Y DECISIÓN DE ESTE SUPERIOR: SENTENCIA DE FECHA 12 DE NOVIEMBRE DE 2009, DICTADA POR EL TRIBUNAL QUINTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.

VISTOS

CON SUS ANTECEDENTES.

-I-

-DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS-

PARTE DEMANDANTE: Constituida por la ciudadana B.G.d.T., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº. V-5.221.131. Representada en este proceso por los abogados: C.A.C. y A.M.A.D., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 11.608 y 114.437, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: Constituida por el ciudadano O.E., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº. V-14.029.178. Representado en este proceso por el abogado J.G., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº. 41.897.

-II-

-DE LA APELACIÓN INTERPUESTA-

Conoce la presente causa este Juzgado Superior, en virtud de la apelación interpuesta en fecha 28 de julio de 2010, por el abogado J.G., apoderado de la parte demandada, contra la sentencia definitiva dictada en fecha 12 de noviembre de 2009, por el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante la cual declaró, en síntesis, lo siguiente:

(Sic) “…(Omissis)…” …De análisis de las consignaciones antes señaladas, aprecia el Tribunal que lo pactado por las partes en la Cláusula Cuarta del Contrato de Arrendamiento, fue que el Arrendatario debía cancelar los cánones de arrendamiento con puntualidad los primeros Cinco (5) primeros días de cada mes, ahora bien, al ser consignados los pagos por la vía del procedimiento de consignación arrendaticia, es preciso esgrimir el contenido del artículo 51 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece lo siguiente:

…Omissis…

(…)…En este sentido se observa, que el arrendador (Sic) realizó de manera extemporánea, todos los pagos en virtud del contrato de arrendamiento, desde el mes de Agosto de 2007 hasta Diciembre de 2007.

En virtud de lo anterior queda plenamente demostrada la falta de pago por parte del arrendatario y el incumplimiento de la misma forma con su obligación, por cuanto expresamente se encuentra contenido en la Cláusula Cuarta del contrato, que la falta de pago de una o más mensualidades, dentro de los Cinco (5) días primeros a su vencimiento, será causa suficiente para que la arrendadora solicite la Resolución del contrato y exigir la inmediata entrega del inmueble totalmente desocupado de personas, bienes o cosas, y además podrá intentar todas las acciones a que hubiere lugar. Es por lo que, se desprende de lo antes analizado, que el arrendatario no cumplió con su obligación de pagar el canon de arrendamiento en los términos convenidos tal y como lo ordena el articulo 1.592 al no haber probado lo contrario en la oportunidad establecida en la Ley, motivo por el cual, la pretensión del actor fundada en el desalojo del inmueble arrendado de conforme (Sic) a lo establecido en el literal a) del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, debe prosperar en derecho. ASÍ SE DECIDE.

No obstante, queda por demostrar el pago correspondiente a los mes de junio y julio de 2007, para lo cual el demandado consignó en autos Dos (2) vouchers emanados de Banesco, al respecto y de un análisis exhaustivo al contrato de arrendamiento aportado en autos, quien suscribe observa, que se encuentra consignado a las actas procesales escrito de Conclusiones presentada por el actor, mediante la cual afirma lo siguiente: “…Primero: en relación a los alquileres de los meses de junio y julio de 2007, señalados como insolutos en el libelo, previa consulta con mi mandante y con vista de las planillas de Depósitos marcadas “A” y “B”, promovidas como pruebas instrumentales por el demandado, reconocemos que dichas dos (2) mensualidades están pagadas y por ende solvente, por lo cual resulta innecesario esperar las resultas de la prueba de informes requerida al banco Banesco, en relación a tales dos (2) planillas de depósitos…” ahora bien, quien suscribe verifica, que al reconocer el actor la solvencia de los pagos correspondientes a los meses de junio y julio de 2007, este Tribunal considera solvente al demandado con respecto a dichas mensualidades. Y así se decide.

…Omissis…

(…)…declara: PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR, la demanda de Desalojo incoada por los ciudadanos C.A.C. y A.M.A.D., en su carácter de apoderados judiciales de la ciudadana B.G.d.T., en contra del ciudadano O.E., ambas partes debidamente identificadas en el cuerpo del presente fallo. En consecuencia se ordena a la parte demandada a entregar a la parte actora, salvo derecho de terceros, el inmueble arrendado, constituido por un Apartamento, distinguido con el Nº 28-B, Piso 2, del Edificio Residencias Plaza, Ubicado en la Calle Napoleón de la Urbanización Colinas de la California, en Jurisdicción del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda de la ciudad de Caracas, libre de personas o cosas, con excepción del mobiliario reseñado en la parte final de la cláusula Décima Cuarta del contrato de arrendamiento, consistente en Un (1) Mesa Redonda y Cuatro (4) Sillas de Hierro, Un (1) Calentador, Un (1) Mesón Empotrado, Tres (3) Taburetes de Madera, Una (1) Cocina Eléctrica de 4 Hornillas con Horno, Una (1) Nevera ejecutiva Empotrada, en el mismo estado de mantenimiento y conservación que le fue entregado al comienzo de la relación arrendaticia, solvente en el pago de los servicios de Electricidad, Aseo, Gas y Teléfono.- SEGUNDO: Se ordena a la parte demandada al pago de cánones de arrendamientos vencidos y correspondientes a los meses de Agosto, Septiembre, Octubre y Noviembre de 2007, a razón de SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 700.000,00) equivalentes a SETECIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. 700,00), cada uno, para un total de DOS MILLONES OCHOCIENTOS BOLÍVARES (BS. 2.800.000,00) (Sic) equivalente a DOS MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. 2.800,00), así como el pago de los cánones que se hayan seguido causando, hasta la definitiva entrega del inmueble arrendado.- Por cuanto en el presente juicio no hubo vencimiento total, no hay especial condenatoria en costas de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.- Por cuanto la presente decisión se dictó fuera del lapso legal establecido, en virtud del imperante exceso de trabajo existente en este Tribunal, se ordena notificar a las partes de conformidad con lo establecido en los artículos 251 y 233 del Código de Procedimiento Civil…” (…). (Negrillas y subrayado del texto de la decisión).

Todo ello en el juicio que por acción de Desalojo intentara la ciudadana B.G.d.T., contra el ciudadano O.E.; ambas partes anteriormente identificadas en el presente fallo.

-III-

-DEL CONOCIMIENTO DE ESTA ALZADA-

Cumplidas como fueron las formalidades de Ley, referidas al proceso de distribución de expedientes, correspondió el conocimiento de la causa a este Juzgado Superior el cual fijó el lapso legal que alude el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, mediante providencia de fecha 12 de noviembre de 2010. Y, siendo la oportunidad para decidir, se observa:

El conocimiento de la presente causa por parte de este Juzgado Superior se centra en determinar si se encuentra ajustada o no a derecho la sentencia proferida por el tribunal a-quo en fecha 12 de noviembre de 2009, antes transcrita, mediante la cual se declaró parcialmente con lugar la demanda de Desalojo interpuesta, en consecuencia se condenó al arrendatario-demandado, a hacer entrega del bien inmueble objeto del contrato de arrendamiento a la parte actora, libre de personas o bienes, con excepción de los que aparecen descritos en la cláusula Décima Cuarta del contrato en cuestión. Asimismo, se le condenó al pago de la cantidad de 2.800,00 Bs.F., por concepto de cánones de arrendamiento vencidos correspondientes a los meses que van desde agosto hasta noviembre de 2007, a razón de 700,00 Bs.F. cada uno, así como al pago de las mensualidades que se hayan seguido causando, hasta la definitiva entrega del bien arrendado. No hubo condenatoria en costas dada la naturaleza del fallo.

-CUESTIÓN DE PREVIO PRONUNCIAMIENTO

POR PARTE DE ESTE TRIBUNAL DE ALZADA-

De la lectura pormenorizada e individualizada que efectuó este Juzgador de todas y cada una de las actas procesales que integran al presente expediente, se pudo observar que estando aún la causa en espera de pronunciamiento respecto a la apelación que interpuso el abogado J.G., apoderado de la parte demandada, contra la sentencia que aquí se revisa, compareció ante el a-quo el abogado C.A., en su carácter de apoderado judicial de la actora B.G.d.T., y mediante diligencia expuso:

(Sic) “…Pido al Tribunal sea desestimada la apelación interpuesta por la parte perdidosa, toda vez que, este asunto tiene una cuantía de Bs. 8.400,00, y en razón de no exceder de Quinientas Unidades Tributarias (500 UT) el monto de la cuantía de la demanda propuesta, no es apelable la sentencia dictada. En efecto, resulta inadmisible la apelación interpuesta, pues aunque fuere oportuna, sin embargo en virtud del régimen especial de competencia en apelación, que estableció una limitación cuántica por tener el presente asunto una cuantía inferior a la exigida para la admisión del recurso, es evidente que tal apelación es inadmisible, quedando así firme la sentencia dictada, en vista de que no cabe recurso contra ella…” (…). (Negrillas y subrayado del texto en referencia).

Ahora bien, esta Alzada, previo a cualquier otra consideración, trae a colación lo referente a la posibilidad de reexaminar la admisibilidad de la apelación que tienen los Jueces Superiores y al efecto considera lo siguiente:

El destacado jurista R.J.D.C., en su obra “APUNTES SOBRE EL PROCEDIMIENTO CIVIL ORDINARIO”, Tomo I, Ediciones Fundación Projusticia, Caracas 1999, en relación a los poderes del Juez Superior, ha señalado lo siguiente:

(Sic) “El Juez ad quen en su sentencia puede volver a reexaminar la admisibilidad de la apelación, aunque las partes no se lo soliciten, porque la decisión del juez a quo no lo compromete. Es de la esencia de su competencia la cuestión de la admisibilidad de la apelación. Igual puede decirse respecto de la admisibilidad de la adhesión a la apelación, puesto que este recurso accesorio se ejerce ante el Juez Superior, desde que éste recibe el expediente hasta el acto de Informes, y porque su sentencia comprende ambos recursos (artículos 301 y 303).

Por su parte, el autor Ricardo Henríquez la Roche en su obra “CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL”, Tomo II, Ediciones Liber, Caracas-Venezuela, 2006, Pág. 445, amplia la anterior tesis, agregando:

(Sic) “El juez de alzada tiene la reserva legal oficiosa para revisar el pronunciamiento sobre la admisibilidad, en forma que aunque la contraparte nada alegue al respecto, puede denunciar de oficio la admisibilidad del recuso por ilegalidad del apelante, intempestividad o informalidad, de acuerdo a lo señalado en el artículo anterior…”

En el mismo tenor, asentó la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia en sentencia de fecha 02 de junio de 1993, expediente Nº. 92-0724, juicio de M.J.S.U.V.., Inversiones S.R., C.A., bajo la ponencia del Magistrado Rafael J. Alfonso Guzmán, cuando dejó establecido:

(Sic) “…Según Vescovi, en materia de los recursos ordinarios y extraordinarios rige el principio de “reserva legal” y la “regla de orden público”. Por tanto, el Juez Superior y la propia Sala pueden de oficio reexaminar la admisibilidad del recurso ordinario de apelación y el extraordinario de casación, porque ésta es una cuestión de derecho que tiene influencia sobre el mérito del proceso, ya que si el recurso de apelación fue ejercido extemporáneamente, el Juez Superior carecería de atribuciones y competencia para entrar a resolver sobre el fondo mismo del litigio, como lo ha sostenido la Sala en decisiones de fecha 01 de agosto de 1991 y 18 de febrero de 1992…” (…).

En el mismo sentido, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº. 194, de fecha 14 de junio de 2000, bajo la ponencia del Magistrado Franklin Arrieche Gutiérrez, señaló:

(Sic) “…La jurisprudencia reiterada de la Sala enseña que, en materia de recursos ordinarios y extraordinarios, rige el principio de “reserva legal” y la “regla de orden público”, por lo que, tanto el Juez Superior como el propio Tribunal Supremo, respectivamente, pueden de oficio reexaminar la admisibilidad del recurso ordinario de apelación y el extraordinario de casación, porque ésta es una cuestión de derecho que tiene influencia sobre el mérito del proceso…” (…).

Basándose en la tesis procesal y jurisprudencial transcrita y haciendo uso de la facultad plena e ilimitada que tienen los Jueces de Alzada para reexaminar, de oficio, si se han cumplido los extremos que condicionan la admisibilidad de la apelación, reitera este Superior que el presente caso se encuentra referido a un juicio de Desalojo, por ende el mismo debe sustanciarse y sentenciarse conforme a las disposiciones contenidas en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, publicada en la Gaceta Oficial de la República de Venezuela Nº 36.845 de fecha Martes, 07 de diciembre de 1999, y al procedimiento previsto en el Libro IV, Titulo XII, del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía, según lo previsto en el artículo 33 de la referida Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Así tenemos que el artículo 891 del Código de procedimiento Civil, dispone:

Art.891.C.P.C. “De la sentencia se oirá apelación en ambos efectos si ésta se propone dentro de los tres días siguientes y la cuantía del asunto fuere mayor de cinco mil bolívares”.

De la norma transcrita se desprende que para que sea concedida la apelación contra la sentencia que se dicte en el procedimiento breve, es necesario que ocurran dos elementos en forma concurrente: i) que se realice en tiempo hábil, y, ii) que la cuantía del asunto fuere mayor de cinco mil bolívares. En tal sentido, resulta conveniente señalar que la Resolución Nº. 2009-0006 del 18 de marzo de 2009, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, publicada en la Gaceta Oficial Nº 39.153 del 02 de abril de 2009, fijó las cantidades señaladas en bolívares en los artículos 881 y 891 del Código de Procedimiento Civil, en Unidades Tributarias, al establecer lo siguiente:

(Sic) “…Artículo 2.- Se tramitarán por el procedimiento breve las causas a que se refiere el artículo 881 del Código de Procedimiento, y cualquier otra que se someta a este procedimiento, cuya cuantía no exceda de mil quinientas unidades tributarias (U.T.); asimismo, las cuantías que aparecen en los artículos 882 y 891 del mismo Código de Procedimiento Civil, respecto al procedimiento breve, expresadas en bolívares, se fijan en quinientas unidades tributarias (500 U.T.)…” (Negrillas y subrayado de este Juzgado Superior Noveno).

De igual forma quedó establecido en el artículo 5 de la mencionada Resolución, que la misma entraría en vigencia a partir de su publicación en la Gaceta Oficial, es decir, desde el 02 de abril de 2009.

En el caso bajo estudio, se observa que la demanda fue interpuesta, en principio, en fecha 15 de octubre de 2007, posteriormente reformada en fecha 12 de noviembre de 2007 (F. Vto., del 8 y Vto., del 23), para finalmente admitirse en fecha 15 (F.24) del referido mes y año, por lo que no resulta aplicable la citada Resolución, en base a la cual la representación judicial de la parte actora ha solicitado se declare inadmisible la apelación interpuesta por el demandado.

Precisamente, siendo que, para el momento en que fue admitida la demanda -15 de noviembre de 2007- la cuantía de la presente causa, esto es: Bs.F. 8.400,00, superaba la cuantía establecida en el artículo 891 del Código de Procedimiento Civil, es por lo que el recurso de apelación ejercido por la parte demandada en este juicio resulta admisible, y así se declara.

Por tanto, prima facie debe declararse IMPROCEDENTE el pedimento planteado por el representante judicial de la parte actora de autos, abogado C.A., en su diligencia de fecha 28 de julio de 2010, que cursa al folio 126, del presente expediente de apelación. Y así se declara.

-IV-

-MÉRITO DEL ASUNTO-

Precisado lo anterior, pasa este Tribunal de Alzada a resolver la apelación sometida a su conocimiento y decisión en los términos que a continuación se exponen:

DE LA DEMANDA INTERPUESTA, Y SU REFORMA:

Mediante libelo de demanda, y su reforma, presentados en fechas: 15 de octubre y 12 de noviembre de 2007 (F.1-Vto.8, y 20-23), los abogados C.A.C. y A.A.D., en sus carácter de apoderados judiciales de la ciudadana B.G.d.T., procedieron a demandar por Acción de Desalojo al ciudadano O.E., alegando como fundamento a su pretensión, lo siguiente:

Que, mediante contrato de arrendamiento privado suscrito en fecha 31 de mayo de 2005, que acompañaron en original marcado “B”, su representado dio en arrendamiento al accionado, O.E., un inmueble de su propiedad, para ser destinado a vivienda familiar consistente en el apartamento Nº 28-B, piso 2, del edificio Residencias Plaza, ubicado en la Calle Napoleón, de la Urbanización Colinas de la California, en jurisdicción del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, en esta ciudad de Caracas, incluido en el arrendamiento el puesto de estacionamiento Nº 35-B, con su respectivo control remoto de acceso al estacionamiento, y una línea de telefónica solvente distinguida con el Nº 256-06-36, así como el mobiliario descrito en la parte final de la cláusula Décima Cuarta, consistente en 1 mesa redonda y 4 sillas de hierro, 1 calentador, 1 mesón empotrado, 3 taburetes de madera, 1 cocina eléctrica de 4 hornillas, 1 nevera ejecutiva empotrada; teniendo como duración un plazo fijo de 1 año, contado a partir del 30 de mayo de 2005, hasta el 30 de mayo de 2006, sin prórroga convencional.

Que, en la cláusula Tercera se estipuló un alquiler mensual de Bs.700.000,00 (Hoy día, 700,00 Bs.F.), pagaderos por mensualidades adelantadas dentro de los primeros 5 días del mes a contar del 30 de cada mes, en el entendido que, la insolvencia en el pago de los alquileres, daría derecho a su mandante a intentar acciones judiciales a que hubiere lugar, a fin de obtener la entrega del inmueble arrendado, libre de personas y cosas, solventes en los servicios (aseo urbano, luz eléctrica, gas domestico, teléfono), junto con los daños y perjuicios a que hubiera lugar, tal como se acordara en la cláusula Cuarta del contrato.

Que, el mencionado contrato se convirtió en un contrato a “tiempo indeterminado”, toda vez que luego del 30 de noviembre de 2006, el inquilino quedó y se le dejó en posesión del apartamento arrendado, el cual continúa ocupándolo desde entonces, con la anuencia de la arrendataria, quien incluso ha percibido los alquileres causados con posterioridad a la fecha indicada, por lo que el arrendamiento se presume renovado y la relación arrendaticia continuó bajo las mismas condiciones, a excepción del tiempo de duración, del contrato de arrendamiento inicialmente firmado.

Que, el arrendatario ha incumplido con lo establecido en el contrato de arrendamiento, toda vez que ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de junio, julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2007, ambos inclusive, arrojando un total de 6 mensualidades consecutivas, a razón de Bs.F. 700,00, cada una, adeudando a la fecha por tal concepto la cantidad de Bs.F.4.200,00; las cuales debió pagar por mensualidades anticipadas, dentro de los primero 5 días del mes a contar del día 30 de cada mes, como fuera lo convencionalmente pactado.

Que, en virtud del incumplimiento de contrato, y de conformidad con lo establecido en los artículos 1.159, 1.160, 1.264, 1.579 y 1.592.2º del Código Civil, en concordancia con los artículos 33 y 34.a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, procede a demandar al ciudadano O.E., para que convenga o en su defecto sea condenada por el Tribunal en lo siguiente: i) En desocupar y entregar el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, antes descrito, libre de personas y bienes, en las mismas buenas condiciones en que lo recibió, solventes en el pago de los servicios de electricidad, aseo urbano, agua, gas y teléfono; ii) En pagar los alquileres o cánones insolutos de los meses de junio, julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2007, a razón de Bs.F. 700,00, cada uno, cuya suma arroja la cantidad de Bs.F. 4.200,00, más los que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble; y, iii) En pagar las costas y costos que se ocasionen en el presente proceso.

Finalmente, estimó la cuantía de la demanda en la cantidad de Bs. 8.400.000,00, (Hoy día 8.400,00 Bs.F.), cuyo monto es el resultado de la sumatoria de los cánones de arrendamiento correspondientes a un (1) año, de conformidad con la parte final del artículo 36 del Código de Procedimiento Civil.

DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA:

Realizada las diligencias pertinentes a fin de lograr la citación de la parte demandada, en fecha 18 de julio de 2008 (F.50 y Vto.), compareció el abogado J.G., en representación del demandado, O.E., y procedió a contestar la demanda argumentando en defensa de su representado, a grosso modo, lo siguiente:

Negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho que de éstos se pretende deducir, la demanda propuesta contra su representado. En tal sentido, negó que su mandante se encuentre insolvente en el pago de las pensiones de arrendamiento que se reclaman en el libelo.

Negó, rechazó y contradijo que su poderdante adeude a la parte actora la cantidad de Bs.F.4.200,00, por concepto de mensualidades insolutas. En tal sentido, negó que el arrendatario-demandado haya violado la cláusula Cuarta del contrato de arrendamiento suscrito con la actora, así como los artículos 1.159, 1.160, 1.264, 1.579 y 1.592.2º del Código de Procedimiento Civil, toda vez que -a decir del apoderado del accionado- fue la demandante-arrendadora quien, para impedirle continuar cumpliendo con la obligación contemplada en dicha cláusula, procedió a cerrar la cuenta bancaria de ahorros que poseía en el Banco Banesco (Nº 0134-0283-362835011707) a su nombre, donde convino que se harían los depósitos del dinero que por concepto de alquiler mensual debía pagar el inquilino, y cuyo pago -se alega- lo efectuó éste último hasta la oportunidad en que se cerró esa cuenta.

Negó, rechazó y contradijo que su mandante, O.E., no le haya pagado a la demandante, B.G.d.T., los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses señalados en la demanda, por cuanto las mensualidades correspondientes a junio y julio de 2007, fueron recibidos por ella y las de agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2007, y los meses subsiguientes, las ha consignado en el Tribunal Vigésimo Quinto (25º) de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

En tal sentido, negó, rechazó y contradijo que su representado tenga que convenir en el desalojo del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, y que en consecuencia, tenga la obligación de hacer entrega de ese inmueble a la actora de autos.

Se opuso a la solicitud de condena en costas y costos, por cuanto (Sic) “…se trata de una acción sin fundamento alguno que la justifique…”.

Por último, solicitó la declaratoria sin lugar de la demanda interpuesta, con todos los pronunciamientos de Ley y expresa condenatoria en costas.

Abierta la causa a pruebas, únicamente promovió pruebas la representación judicial de la parte demandada, consignando el respectivo escrito (F.51-75), que fueron admitidas mediante auto de fecha 1º de agosto de 2008. No obstante, la parte actora conjuntamente con su escrito libelar, trajo a los autos las documentales que a continuación se señalan:

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:

1) Marcado “B”, acompañó en original contrato de arrendamiento privado suscrito en fecha 31 de mayo de 2005, sobre el bien inmueble objeto de litis. Ahora bien, este medio probatorio al no haber sido objeto de impugnación en ninguna forma de derecho por parte del demandado en la oportunidad legal establecida para ello, es apreciado en todo su valor probatorio conforme a las previsiones establecidas en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, en torno a las obligaciones contractuales que en éste se señalan. Y así se establece.

2) Marcado “C”, acompañó copia fotostática simple de documento de propiedad a nombre de la ciudadana B.G.d.T. (Actora), debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, en fecha 02 de junio de 1995, bajo el Nº. 30, Tomo 35, Protocolo Primero. Este medio probatorio, al igual que el anterior, no fue objeto de impugnación alguna por parte del demandado en la oportunidad legal establecida para ello, razón por la cual es apreciado conforme a lo preceptuado en el artículo 429 del Código de procedimiento Civil, como demostrativo del derecho de propiedad que ostenta la demandante de autos, sobre el bien inmueble objeto de litis. Así se establece.

PRUEBAS DE LA DEMANDADA:

1) Trajo esta parte a los autos, a los fines de demostrar su solvencia respecto a las mensualidades reclamadas en el libelo de los meses de junio y julio de 2007, dos (2) vouchers de depósito bancario marcados “B” y “C”, signados bajo los Nros. 241322367 y 244851227, de fechas: 30/07/2007 y 04/07/2007, respectivamente, por la cantidad de Bs.F.700,00, cada uno. En tal sentido, fue solicitado prueba de informes a los fines que fuese requerido a Banesco información relacionada con esos depósitos bancarios, lo cual fue debidamente acordado por el a-quo mediante auto de fecha 01 de agosto de 2008 (F.76).

Ahora bien, con respecto a este medio probatorio observa este Superior que la representación judicial de la parte actora, abogado A.M.A.D., en el escrito de conclusiones que presentó por ante el a-quo en fecha 08 de agosto de 2008 (F.78-81), expresamente manifestó: (Sic) “…En relación a los alquileres de los mese de Junio y Julio de 2007, señalados como insolutos en el libelo, previa consulta con mi mandante y con vista de las Planillas de Depósitos marcadas “A” y “B”, promovidas como pruebas instrumentales por el demandado, reconocemos que dichas dos (2) mensualidades están pagadas y por ende solventes, por lo cual resulta innecesario esperar las resultas de la prueba de informes requerida al Banco Banesco, en relación a tales dos (2) planillas de depósitos…”. (Negrillas del texto citado).

Ante la expresa aceptación de pago y la afirmación de solvencia expuesta, resulta forzoso para quien aquí sentencia apreciar los referidos medios de pruebas (Vouchers bancarios marcado “A” y “B”), como elementos demostrativos de los pagos de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de junio y julio de 2007, por parte del demandado, O.E., en virtud del contrato de arrendamiento que suscribió con la actora sobre el bien inmueble objeto de litis. Y así se establece.

2) Marcado “C”, trajo a los autos copia certificada de expediente de consignaciones arrendaticia Nº 2007-1513 (F.54-75), de la numeración particular del Juzgado Vigésimo Quinto (5º) de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el cual se puede observar, con meridiana claridad, las consignaciones arrendaticia que hizo el demandado O.E., de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de: agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2007. Respecto a la anterior prueba documental, se observa, que la misma no fue objeto de tacha en ninguna forma de derecho por parte de la actora en la oportunidad legal establecida para ello, razón por la cual se aprecia y se valora en todo su contenido conforme a las previsiones establecidas en los artículo 1.357 y 1.359 del Código Civil, en torno al hecho demostrativo referido a la fecha en que tuvieron lugar las consignaciones que efectuó el arrendatario-demandado, de los cánones de arrendamiento reclamados en el libelo de la demanda. Y así se declara.

Establecido lo anterior, para decidir se observa:

Debe determinar previamente este Superior los límites en que ha quedado planteada la controversia o thema decidendum, el cual queda fijado con los alegatos explanados por las partes tanto en la demanda como en su contestación, estando la pretensión del accionante dirigida a que se ordene, el desalojo y la entrega del bien inmueble objeto del contrato de arrendamiento, antes descrito, libre de personas y bienes, y en las mismas condiciones en que lo recibió el arrendatario-demandado, así como, que se ordene el pago de los cánones de arrendamientos insolutos correspondientes a los meses de agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2007, a razón de Bs. 700,00, cada uno, y los que se sigan venciendo hasta la fecha en que tenga lugar la entrega definitiva del apartamento arrendado. Todo lo cual lo fundamentó en los artículos 1.159, 1.160, 1.167 y 1.264 del Código Civil, en concordancia con los artículos 33 y 34.a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Ello, en virtud a que el arrendatario presuntamente incumplió con la obligación que adquirió en la Cláusula Cuarta del Contrato de Arrendamiento suscrito en fecha 31 de mayo de 2005, antes citado en el cuerpo del presente fallo..

Por su parte, el demandado, O.E., en el acto de contestación a la demanda, manifestó que es falso que haya dejado de pagar a la actora los cánones de arrendamiento correspondiente, entre otros, a los meses de agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2007, toda vez que tales mensualidades las ha consignado -como consecuencia de haber cerrado la arrendadora la cuenta en Banesco donde venía depositando-, de manera tempestiva a su favor, y por ende, negó en toda forma de derecho que se encuentra insolvente en el pago de su obligación contractual.

Fijados como han quedado los hechos controvertidos, resulta concluyente para este Superior, que en el presente caso ambas partes estan de acuerdo en que el contrato de arrendamiento por ellos suscrito paso de ser de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado a un contrato de arrendamiento a “tiempo indeterminado”. Asimismo, estan de acuerdo en que el canon de arrendamiento mensual que debía pagar el arrendatario-demandado por el alquiler del bien que le fuera arrendado, es la cantidad de Bs. 700.000,00 (hoy día Bs.F.700,00), lo cual debía cancelar, conforme se desprende de la cláusula “Cuarta”: (Sic) “…en dinero en efectivo de curso legal en el país, por mensualidades anticipadas, dentro de los CINCO (5) días primeros de cada mes…”, y que (Sic) “…la falta de pago de un canon de arrendamiento o más, dará derechos a LA ARRENDADORA a solicitar la resolución del contrato o la inmediata entrega del inmueble totalmente desocupado de personas o cosas, y además podrá intentar todas las acciones a que hubiese lugar…”, a fin de obtener la desocupación del mismo.

De igual forma, ambas partes estan contestes, y así lo observa este Superior conforme a la letra de la cláusula “Quinta” del contrato de marras, que el inmueble dado en arrendamiento: (Sic) “…se encuentra en perfecto estado de conservación y totalmente solvente por concepto de los servicios públicos en el utilizados…”, y, en ese sentido, (Sic) “…EL ARRENDATARIO, al vencimiento del término del Contrato, deberá devolverlo en similar condición, obligándose a entregar además a LA ARRENDADORA los recibos demostrativos del pago íntegro de los servicios públicos utilizados en el inmueble arrendado, tales como: luz eléctrica, aseo urbano, teléfono y cualquier otro que le corresponde, así como también las llaves de acceso al inmueble arrendado…”.

En cuanto a los hechos controvertidos, se observa, que la parte actora ha alegado que el arrendatario ha incumplido con lo establecido en el contrato de arrendamiento, toda vez que ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de agosto, septiembre octubre y noviembre de 2007.

En contraposición a lo afirmado por la actora, la representación judicial de la parte demandada, como quedó expuesto, alegó que es falso que su representado haya dejado de pagar tales canon de arrendamiento, ya que los referidos meses -a su decir- se encuentran debidamente depositados como se evidencia del expediente de consignaciones identificado con el Nº. 2007-1513, que se encuentra en curso por ante el Tribunal Vigésimo Quinto (25º) de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el cual O.E., ha venido realizando las consignaciones del canon de arrendamiento del bien inmueble objeto de litis, que le fuera arrendado, por cuanto su arrendadora se ha rehusado a recibirle el pago del canon de las mensualidades de agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2007. A tal efecto, trajo a estos autos copia certificada del mencionado expediente de consignaciones, el cual cursa a los folios que van desde el 54 al 75, del presente expediente en apelación..

Ahora bien, la referida prueba documental (Expediente contentivo de las consignaciones arrendaticias efectuadas ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial), como ya quedó expuesto en precedencia, fue valorada por este Juzgador al no haber sido objeto de tacha ni de impugnación en ninguna forma de derecho por parte de la actora en la oportunidad legal establecida para ello, por lo que se apreció en torno al hecho demostrativo referido a la fecha en que tuvieron lugar las consignaciones que efectuó el arrendatario demandado, O.E., de los cánones de arrendamiento que aquí se reclaman.

Como se pudo apreciar de la lectura del contenido de éste medio de prueba, el demandado, O.E., procedió a consignar por ante el Tribunal Vigésimo Quinto (25º) de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, las pensiones de arrendamiento reclamadas en el escrito libelar, a excepción de los meses de junio y julio de 2007, es decir, las correspondientes a los meses de agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2007, en fechas: 1) En fecha 21/09/2007 los alquileres de los meses de agosto y septiembre de 2007; 2) En fecha 30/10/2007, el alquiler correspondiente al mes de octubre de 2007; y ,3) En fecha 27/11/2007, el alquiler correspondiente al mes de noviembre de 2007;. Esto expuesto en otras palabras, quiere decir que, las consignaciones correspondientes a los meses de agosto y septiembre de 2007, las efectuó de manera conjuntas, en una sola oportunidad y en la misma fecha 21/09/2007.

Cabe destacar que en el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 31 de mayo de 2005, el cual paso de ser de un contrato de tiempo determinado a un contrato a tiempo indeterminado, las partes expresamente acordaron:

(Sic) “…(Omissis)…” …CUARTA: EL ARRENDADOR, pagará a LA ARRENDADORA, a sus apoderados o causahabientes por cualquier título, en dinero en efectivo de curso legal en el país, por mensualidades anticipadas, dentro de los CINCO (5) días primeros de cada mes, por concepto de canon de arrendamiento, durante la vigencia del presente contrato, la suma de SETECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 700.000,00) mensuales. Dicha suma deberá ser depositada en la Cuenta de Ahorros Nros. 0134-0283-362835011707, del Banco BANESCO, a nombre de LA ARRENDADORA, salvo que por autorización escrita, ella, sus apoderados o causahabientes autorizara otra forma de pago. Es entendido que, la falta de pago de un canon de arrendamiento o más, dará derechos a LA ARRENDADORA a solicitar la resolución del contrato y la inmediata entrega del inmueble totalmente desocupado de personas o cosas, y además podrá intentar todas las acciones a que hubiesen lugar…” (…). (Subrayado de este Juzgado Superior Noveno).

Así las cosas, conviene observar lo establecido por el artículo 51 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, publicado en la Gaceta Oficial N° 36.845, de fecha 07 de diciembre de 1999; cuya vigencia comenzó a regir a partir del primero (1) de enero de 2000, y el cual es del tenor siguiente:

(Sic) Art.51.D.L.A.I. “Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente a recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio Competente por la ubicación del inmueble, DENTRO DE LOS QUINCE (15) DÍAS CONTINUOS SIGUIENTES AL VENCIMIENTO DE LA MENSUALIDAD.”. (Fin de la cita). (Mayúscula y Subrayado de este Juzgado Superior).

De la norma transcrita se infiere, que la intención del legislador patrio -en el referido Decreto Ley- no fue otra sino la de permitirle al arrendatario la posibilidad de acudir ante la autoridad jurisdiccional para consignar el monto correspondiente a la pensión de arrendamiento vencida, en virtud de rehusarse expresa o tácitamente el arrendador, a recibir dicho pago. Así, en palabras del Dr. J.G. (“Ley de Arrendamientos Inmobiliarios”; enero 2001. Pág. 37), la consignación lo prevé la Ley para “proteger al inquilino contra un arrendador que esté buscando una vía expedita para resolver el contrato y se haga el desentendido a la hora de cobrar el alquiler. También cuando el dueño quiere cobrar un alquiler por encima del regulado”.

Ahora bien, tal consignación conforme se desprende del artículo transcrito, debe hacerse, inexorablemente, “DENTRO DE LOS QUINCE DIAS CONTINUOS SIGUIENTES AL VENCIMIENTO DE LA MENSUALIDAD”; es decir, que el arrendatario no debe depositar mensualidades atrasadas en más de quince (15) días. Esto equivale a decir que si en un contrato de arrendamiento se fija como plazo de vencimiento, para que tenga lugar el pago de la pensión de arrendamiento, el día 30 del mes, es precisamente a partir del día inmediato siguiente a éste que comenzaría a correr el lapso de quince días para que el arrendatario proceda a consignar la pensión de arrendamiento ante la autoridad jurisdiccional correspondiente, lo cual deberá hacer dentro del señalado lapso (15 días continuos) y, de esta forma, se tendrá la consignación como efectuada tempestivamente y consecuencialmente, al arrendatario solvente en el pago de su obligación.

En este sentido, el autor patrio G.G.Q. (Tratado de Derecho Arrendaticio), sostiene que la consignación podrá efectuarse dentro de los quince (15) días continuos siguientes a la fecha en que debe hacerse el pago al accipiens. Sin embrago, la misma (consignación) deberá hacerse dentro del indicado lapso de aspirar el arrendatario que la misma no sea extemporánea por lo demorada. Señala además, que se trata de un “tiempo legal”, debido a que corresponde a la Ley su fijación, no obstante que puede privar el convencional cuando éste se fija en beneficio del arrendatario. Éste plazo es aplicable ex jure a cualquier contrato de arrendamiento independientemente de su duración, por remisión directa de los artículos 14 y 1.611 del Código Civil, y especialmente en el artículo 51 del nuevo Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Establecido lo anterior, debe decirse que con la documental antes analizada (Expediente contentivo de las consignaciones arrendaticias efectuadas ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial), ha quedado demostrado la irregularidad en el pago de los cánones de arrendamiento reclamados en el escrito libelar, así como, la falta de cumplimiento por parte del arrendatario de los extremos exigidos por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (Art. 51), para que pueda tenerse como bien realizado y/o efectuado el pago por consignación. Ello, en virtud a que los meses correspondientes a: agosto y septiembre de 2007, fueron consignados en forma conjunta, en una sola oportunidad y en la misma fecha 21/09/2007, y, los correspondientes a los meses de octubre y noviembre en fechas: 30/10/2007 y 27/11/2007, en ese orden, lo cual devienen en extemporáneos por tardío, tomando en consideración que las mensuales debía cancelarla (Sic) “…por mensualidades anticipadas, dentro de los CINCO días primeros de cada mes…”, tal y como fuera lo convenido en el contrato de arrendamiento suscrito por las partes. Y así se declara.

Ahora bien, conforme se ha expuesto en líneas anteriores, en el presente caso se demanda el desalojo del bien inmueble objeto de litis, en virtud de la falta de pago por parte de la demandada de los cánones de arrendamiento correspondientes cuatro (4) meses. Así, el ejercicio de la acción de desalojo se basa en la facultad, implícita en toda convención bilateral, que tiene una de las partes para reclamar judicialmente la terminación de la misma, cuando la otra parte incumpla las obligaciones que le atañen, derivadas de la Ley o de la relación contractual.

En tal sentido, conviene observar lo previsto en la letra “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; que dispone:

(Sic) Art.34.L.A.I. “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

1. “Que el arrendador haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas” (…). (Subrayado de este Juzgado Superior Noveno).

Esta obligación de pago, constituye una de las dos obligaciones principales del arrendatario que le impone el ordinal 2º del artículo 1.592 del Código Civil, que establece:

(Sic) Art.1592.2º.C.C. “El arrendatario tiene dos obligaciones principales:

…Omissis…

2. Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.” (Subrayado de este Juzgado Superior Noveno).

Así las cosas, habiendo quedado establecido con anterioridad en este fallo que en la presente causa el contrato de arrendamiento suscrito por las partes en fecha 31 de mayo de 2005, devino en “indeterminado”, estima pertinente este Juzgador señalar lo siguiente:

El artículo 1.264 ejusdem, dispone expresamente que “las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”, siendo el deudor responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención. Por tanto, en opinión de quien aquí decide, el principio fundamental de los contratos es el cumplimiento de las obligaciones contraídas por los contratantes.

Adicionalmente, cabe advertir, que así como el pago, acorde a las directrices del Derecho Común, no libera al deudor por el hecho de efectuarse, sino cumple con los requisitos de validez, de igual manera la consignación arrendaticia no libera al arrendatario por la simple circunstancia de realizarse, a menos que se haya efectuado conforme a los parámetros que establece el artículo 51, antes transcrito, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual, conforme a la letra de su contenido, consagra el lapso de 15 días siguientes al vencimiento de la pensión de arrendamiento vencida, dentro de los cuales debe efectuarse la consignación correspondiente.

Por tanto, al haber dejado de pagar el demandado el canon de arrendamiento correspondiente, entre otras, a dos (2) mensualidades consecutivas (En este caso particular los meses de agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2007), la acción de Desalojo interpuesta a tenor de lo establecido en la letra “a” del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, PROCEDE EN DERECHO, por lo que no le queda otro camino procesal a este Tribunal de Alzada que no sea la de confirmar en todas y cada una de sus partes la sentencia proferida por el a-quo en fecha 12 de noviembre de 2009, en la que se ordenó de manera expresa, positiva y precisa -en su dispositivo- el desalojo del inmueble arrendado, constituido por un Apartamento, distinguido con el Nº 28-B, Piso 2, del Edificio Residencias Plaza, Ubicado en la Calle Napoleón de la Urbanización Colinas de la California, en Jurisdicción del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda de la ciudad de Caracas, libre de personas o cosas, con excepción del mobiliario reseñado en la parte final de la cláusula Décima Cuarta del contrato de arrendamiento, consistente en Un (1) Mesa Redonda y Cuatro (4) Sillas de Hierro, Un (1) Calentador, Un (1) Mesón Empotrado, Tres (3) Taburetes de Madera, Una (1) Cocina Eléctrica de 4 Hornillas con Horno, Una (1) Nevera ejecutiva Empotrada, en el mismo estado de mantenimiento y conservación que le fue entregado al comienzo de la relación arrendaticia, solvente en el pago de los servicios de Electricidad, Aseo, Gas y Teléfono, así como, se condenó a la parte demandada al pago de cánones de arrendamientos vencidos y correspondientes a los meses de Agosto, Septiembre, Octubre y Noviembre de 2007, a razón de SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 700.000,00) equivalentes a SETECIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. 700,00), cada uno, para un total de DOS MILLONES OCHOCIENTOS BOLÍVARES (BS. 2.800.000,00) (Sic) equivalente a DOS MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. 2.800,00), y el pago de los cánones que se hayan seguido causando, hasta la definitiva entrega del inmueble arrendado. Y así expresamente lo confirma este Superior.

No habiendo otro punto sometido al conocimiento y decisión de este Tribunal Superior, por efecto de la apelación que interpusiera la representación judicial de la parte demandada, y, siendo que en el presente caso no prosperó esa apelación ejercida contra la sentencia de fecha 12 de noviembre de 2009, se impone la declaratoria sin lugar del referido medio de defensa. Así se declara.

-V-

-DISPOSITIVO-

En consideración a los motivos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, actuando como Tribunal de Alzada, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide:

PRIMERO

Se declara SIN LUGAR la apelación interpuesta en fecha 28 de julio de 2010, por el abogado J.G., apoderado de la parte demandada, contra la sentencia definitiva dictada en fecha 12 de noviembre de 2009, por el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En consecuencia, y de conformidad con todo lo expuesto a lo largo del presente fallo, SE CONFIRMA en todas y cada una de sus partes la referida decisión de fecha 12/11/2009; la cual cursa a los folios que van desde el 90 al 112, del presente expediente en apelación.

SEGUNDO

De conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas de la Alzada a la parte apelante.

-VI-

-PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE-

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con sede en la ciudad de Caracas, Distrito Capital, a los seis (06) días del mes de diciembre del año dos mil diez (2010). Años: 200° de la Independencia y 151° de la Federación.

EL JUEZ,

C.D.A..

LA SECRETARIA,

ABG. N.B.J..

En la misma fecha, siendo las tres y veintisiete minutos de la tarde (03:27:p.m.), se publicó y registró la anterior decisión.

LA SECRETARIA,

ABG. N.B.J..

CDA/NBJ/Ernesto.

EXP. N°. 8480.

DOS (02) PIEZAS; 22 PÁGS.