Decisión nº 179 de Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de Zulia (Extensión Maracaibo), de 7 de Junio de 2006

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:

JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y

MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

DE LA NARRATIVA:

Subidas estas actuaciones, originarias del JUZGADO CUARTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, con ocasión del recurso de apelación de fecha veinte (20) de febrero de 2006, interpuesto por el abogado en ejercicio R.V.M., venezolano, mayor de edad, inscrito en el INPREABOGADO bajo el No. 18.166, actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte demandada ciudadana B.S.L., carácter que consta según poder apud acta otorgado en fecha veintiséis (26) de enero de 2006, por ante la Secretaria Temporal del a quo, el cual riela al folio sesenta y uno (61), contra de la resolución dictada por el mencionado Juzgado en fecha diecisiete (17) de febrero de 2006, en donde se declaró con lugar la demanda en el juicio que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y COBRO DE BOLIVARES sigue la sociedad mercantil “INVERSIONES PLAZA-AMERICA, C.A.”, domiciliada en esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, constituida por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha veinte (20) de Diciembre de 2005, bajo el No. 60, tomo 74-A, en contra de la ciudadana B.A.S.L., quien es venezolana, mayor de edad, portadora de la cédula de identidad No. 6.159.866 y de este domicilio. Este Juzgado de Alzada se aprehendió al conocimiento de la presente causa por medio de auto dictado en fecha nueve (09) de Marzo de 2006, y siendo la oportunidad legal correspondiente para emitir el fallo en la señalada causa, este Sentenciador procede a revisar las actas que componen la totalidad del expediente, a los fines de resolver la apelación interpuesta:

Se desprende de la lectura del escrito libelar, lo alegado por la apoderada judicial de la parte actora ciudadana A.M.G.E., venezolana, mayor de edad, portadora de la cédula de identidad No. 6.557.878 e inscrita en el INPREABOGADO bajo el No. 25.342, carácter este que consta según poder otorgado por ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo en fecha 16 de Enero de 2006, insertado bajo el No. 85, Tomo 08 de los libros de autenticaciones, donde alega que su representada sociedad mercantil “INVERSIONES PLAZA-AMERICA, C.A.”, es propietaria de un inmueble constituido por una edificación situada en la calle 78, intersección de la avenida 3-H, en jurisdicción de la Parroquia S.L., Municipio Maracaibo del Estado Zulia, constituido por un edificio denominado “EDIFICIO PLAZA”, el cual consta de una planta baja, con cuatro locales comerciales y dos bloques de apartamentos de cuatro plantas cada uno y su terreno propio sobre el cual está construido que mide veinticinco metros (25 mts.) de frente por cuarenta y un metros (41 mts.) de fondo y esta comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Calle 78, antes Dr. Portillo; SUR: Casa que es o fue de C.A.H.; ESTE: Casa que es o fue del Dr. M.P.; y OESTE: Avenida 3H, antes Dr. Dagnino, propiedad que se evidencia en documento de fecha 29 de diciembre de 2005, anotado bajo el No. 2, tomo 43, protocolo 1°. En este mismo orden de ideas manifiesta la apoderada judicial de la parte actora que el anterior propietario del inmueble antes identificado, COMUNIDAD PINEDA BELLOSO, representada por C.A. NEGOCIOS GENERALES (CANEGE), empresa domiciliada en esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, constituida por ante la Secretaría del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha doce (12) de marzo de 1959, bajo el No. 67, libro 47, tomo 1°, folios 286-287, celebró un contrato de arrendamiento con la ciudadana B.A.S.L., ya identificada, en fecha 12 de agosto de 1987, por ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo, bajo el No. 590, tomo 1°, y que posteriormente al contrato de arrendamiento antes citado, se celebró la venta del inmueble identificado a su representada.

Del mismo modo manifiesta la apoderada actora, que dentro del contrato de arrendamiento citado, se establecieron entre otras cláusulas las siguientes:

...PRIMERA: LA ARRENDADORA da y LA ARRENDATARIA toma en calidad de arrendamiento el apartamento No. 22 que forma parte del Edificio PLAZA.

SEGUNDA: Este contrato es por el término de un (1) año contado a partir del día 01 de agosto de 1.987 y se entenderá prorrogado automáticamente por períodos de un año, si con treinta (30) días de anticipación por lo menos al vencimiento del respectivo período en curso, alguna de las partes no manifestare su voluntad en contrario y por escrito.

CUARTA: El canon de arrendamiento es la cantidad de DOS MIL QUINIENTOS BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 2.500,oo) mensuales, pagaderos mes a mes por mensualidades anticipadas. La falta de pago de dos (2) o más mensualidades consecutivas o no de arrendamiento, dará derecho a LA ARRENDADORA para pedir la resolución del contrato con el pago de las indemnizaciones de ley además para exigir el pago de los cánones de arrendamiento que faltaren por vencerse hasta el término del contrato o de sus prórrogas si las hubiere. Serán por cuenta de LA ARRENDATARIA el pago de los servicios de aseo urbano, gas, agua, teléfono y cualquier otro servicio que se llegare a instalar en el apartamento. Igualmente será por cuenta de LA ARRENDATARIA el pago del servicio de energía eléctrica que consuma. Al finalizar este contrato LA ARRENDATARIA deberá estar con el pago de dichos servicios...

Expone además que, vencido el termino original del contrato en fecha treinta y uno (31) de julio de 1998, el referido contrato de arrendamiento continuó prorrogándose automáticamente por períodos iguales al término original, aumentándose el valor actual del cánon para el momento en que incurrió en mora la demandada hasta alcanzar la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 250.000,oo) mensuales; y que la ciudadana B.A.S.L., sin causa ni motivo justificado se ha negado a cancelar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE y DICIEMBRE DE 2005, y ENERO DE 2006, cuyo valor corresponde a la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 250.000,oo) mensuales, incumpliendo sus obligaciones de pago y prometiendo el cumplimiento de dicha obligación a la brevedad posible.

Que en virtud de tal incumplimiento por parte de la ciudadana B.A.S.L. la citó en tres (03) oportunidades, incumpliendo dicha ciudadana nuevamente su promesa de pago, por lo que le propuso un acuerdo amistoso vía telefónica, el cual implicaba la disminución de la deuda y no lo aceptó, por lo que se le sugirió que entregara el inmueble y sería condonada su pago y tampoco aceptó.

Expone además la apoderada de la demandante, que en virtud de la imposibilidad de localizar a la referida ciudadana en fecha tres (03) de enero de 2006, le envió un telegrama de último aviso, a los fines de que diera cumplimiento a sus obligaciones; por lo cual procedió a demandar a la ciudadana B.A.S.L. por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y COBRO DE BOLÍVARES y conviniera en entregar el inmueble arrendado en las mismas buenas y perfectas condiciones en que le fue entregado, así como en pagarle la cantidad de UN MILLÓN QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.500.000,oo) por conceptos de cánones de arrendamiento insolutos correspondiente a los meses de AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE y DICIEMBRE DE 2005, y ENERO DE 2006, a razón de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 250.000,oo) mensuales, así como los cánones de arrendamiento que se siguieren venciendo hasta la total definitiva entrega del inmueble con una imposición de las costas procesales; fundamentando su demanda en los artículos 1.133, 1.159, 1.160, 1.167, 1.185 y 1.592 del Código Civil Venezolano, reservándose el derecho a demandar por daños y perjuicios.

Y por último informa, que su representada no ha recibido notificación alguna emanada de ningún Tribunal, según lo estipulado en la ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en sus artículos 51 y siguientes.

En fecha veinticinco (25) de enero de 2006, ocurre la parte demandada ciudadana B.A.S.L., actuando en su propio nombre e intereses y consigna cánones de arrendamientos insolutos correspondientes a los meses de AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE y DICIEMBRE DE 2005, así como ENERO DE 2006, a razón de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 250.000, oo) cada mes, cuyo monto total alcanza la cantidad de UN MILLON QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.500.000, oo), con el propósito de evitar los efectos futuros de la medida de secuestro solicitada por la parte actora. Alega además la demandada que la mora se debe al desconocimiento por su parte de la enajenación del inmueble arrendado objeto de la controversia.

En fecha veintiséis (26) de enero de 2006, el Juzgado Sexto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San francisco de la Circunscripción judicial del Estado Zulia, decretó medida de secuestro sobre el inmueble ubicado en la calle 78, intersección de la avenida 3H, apartamento No. 22, jurisdicción de la Parroquia S.L.d.M.M.d.E.Z.

En fecha veintisiete (27) de enero de 2006, el ciudadano R.V.M., en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana B.A.S.L., según documento poder otorgado en forma Apud Acta en fecha veintiséis (26) de enero de 2006, ejerció el derecho a la defensa contestando la demanda en los siguientes términos:

En primer lugar, opuso la cuestión previa No. 2 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la ilegitimidad del actor por carecer de capacidad necesaria para comparecer en juicio.

Así mismo, se opuso al decreto de medida de secuestro en virtud de que con tal ejecución, se le ocasiona un conjunto de daños irreparables.

Expone además, que tanto la actual propietaria INVERSIONES PLAZA- AMERICA, C.A, como la anterior COMUNIDAD PINEDA BELLOSO, por intermedio de su administradora C .A, NEGOCIOS GENERALES (CANEGE), han actuado fraudulentamente en perjuicio de sus representada y demás inquilinos del inmueble.

Por último, rechazó, negó y contradijo todas y cada uno de los términos alegados por la demandante en su libelo por no ser ciertos. Aduciendo que es falso que su representada se haya negado a cancelar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE y DICIEMBRE DE 2005 y ENERO DE 2006, así como los acuerdos infructuosos manifestados por la parte demandante para conllevar al pago de los cánones insolutos, la negativa de entregar las llaves del inmueble y que la conducta de la ciudadana B.A.S.L., ha sido fiel en el cumplimiento de su deberes u obligaciones contractuales durante mas de dieciocho (18) años.

Alega además el apoderado judicial de la demandada que con la conducta asumida por la arrendadora se busca vulnerar el derecho a la prórroga legal.

En este mismo orden de ideas, esta jurisdicente considera necesario analizar el mencionado fallo a los fines de su confirmatoria o revocatoria, previa las siguientes consideraciones:

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:

Entre las pruebas presentadas por la parte actora, acompañadas en su escrito libelar se encuentran:

1. Copia certificada expedida por el Juzgado Cuarto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de esta Circunscripción de documento poder general conferido por la sociedad mercantil INVERSIONES PLAZA-AMERICA, C.A. a la abogada en ejercicio A.M.G., autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo en fecha dieciséis (16) de enero de 2006, bajo el No. 85, tomo 08, inserto en los folios seis (06), al once (11), ambos inclusive, a los fines de probar la legitimidad del actor en el presente juicio.

2. Copia certificada expedida por el Juzgado Cuarto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de esta Circunscripción de documento de compra-venta donde las sociedades mercantiles NEGOCIOS VARIOS, C.A., INVERSIONES FLORIDA, C.A. y NEGOCIOS MÚLTIPLES, C.A. venden a INVERSIONES PLAZA AMERICA, C.A. el EDIFICIO PLAZA, por medio de documento otorgado por ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha veintinueve (29) de diciembre de 2005, anotado bajo el No. 2, tomo 43, protocolo 1°.

3. Contrato de Arrendamiento suscrito entre la COMUNIDAD PINEDA BELLOSO y la ciudadana B.S.L., reconocido en la Notaría Pública Primera de Maracaibo, en fecha doce (12) de agosto de 1987, bajo el No. 590, tomo 1°.

4. Copia certificada expedida por el Juzgado Cuarto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de esta Circunscripción de documento Constitutivo Estatutario de la sociedad mercantil INVERSIONES PLAZA-AMERICA, C.A., registrado en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha veinte (20) de diciembre de 2005, bajo el No. 60, tomo 74-A.

5. Formulario para la Consignación de Telegramas, cuya destinataria es la ciudadana B.S., dirigido por A.M.G., donde le manifiesta: “...comunicarse 0414-3616702. Contrato de Arrendamiento Irregular...”, el cual corre inserto al folio treinta y cuatro (34). Así mismo, corre inserto al folio treinta y cinco (35) recibo de pago de telegrama y en el folio treinta y seis (36) se encuentra aviso de IPOSTEL, donde consta que el telegrama ha sido entregado.

6. Recibos de Cobro de cánones de arrendamiento, a nombre de la ciudadana B.A.S.L., suscrito por C.A. NEGOCIOS GENERALES, correspondientes a los meses de AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE, DICIEMBRE 2005 y ENERO de 2006, por la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 250.000, oo) c/u.

7. Copia certificada expedida por el Juzgado Cuarto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de esta Circunscripción de Acta de Asamblea General Extraordinaria de Accionistas de la sociedad mercantil INVERSIONES PLAZA-AMERICA, C.A., registrado en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha nueve (09) de enero de 2006, bajo el No. 64, tomo 1-A.

En este mismo sentido, la parte actora dentro de la oportunidad legal para la promoción y evacuación de pruebas, presentó escrito de prueba en los siguientes términos:

...- Invoco el mérito favorable que arrojan las actas procedimentales.

- Promuevo y ratifico el documento poder autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo en fecha Dieciséis (16) de enero de 2006, bajo el No. 85, tomo 08 de los Libros de autenticaciones, marcado con la letra “A”, a los efectos de probar la legitimidad del actor en el presente juicio.

- Ratifico y Promuevo el documento contrato de arrendamiento, consignado como fundamento de esta demanda, a los efectos de probar la relación que vincula a las partes y que la demandada así lo otorgó, consintiendo todas y cada una de las estipulaciones contenidas en el mismo, el cual le fue opuesto en la oportunidad legal correspondiente, y el incumplimiento que se ha producido en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE Y DICIEMBRE DE 2005, Y ENERO DE 2006, a razón de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 250.000,oo), los cuales debían haber sido cancelados por la demandada según los establece la Cláusula Cuarta que establece que “... pagaderos mes a mes por mensualidades anticipadas. La falta de pago de dos (2) o más mensualidades consecutivas o no de arrendamiento, dará derecho a LA ARRENDADORA para pedir la resolución del contrato con el pago de las indemnizaciones de ley y además para exigir el pago de los cánones de arrendamiento que faltaren por vencerse hasta el término del contrato o de sus prórrogas si las hubiese...” y para probar la pérdida de cualquier derecho que alegue la demandada y el cual fue consignado en calidad de documento público conjuntamente con la demanda y marcado con la letra “C”.

- Ratifico y Promuevo el documento de propiedad del inmueble arrendado a los efectos de probar el carácter con el cual actúa mi mandante, el cual fue consignado en calidad de documento público conjuntamente con la demanda y marcado con la letra “B” y para probar que el inmueble le pertenece.

- Ratifico y Promuevo los recibos de cánones de arrendamiento insolutos a los fines de probar los cánones de arrendamientos no pagados, la obligación que se demanda y el incumplimiento del contrato de arrendamiento los cuales fueron consignados conjuntamente con la demanda y enumerados del 1 al 6 inclusive y constante de seis folios útiles.

- Ratifico y promuevo el telegrama enviado con motivo de lograr un arreglo amistoso por la vía extrajudicial y que no fue posible debido a la falta de interés en solventar y resolver este asunto, a los efectos de probar contumacia de la demandada, el cual fue consignado conjuntamente con la demanda y marcado con la letra “E”.

- Ratifico y Promuevo el recibo de pago del telegrama enviado a la demandada para probar que el mismo efectivamente fue pagado a IPOSTEL para su debida transmisión y entrega, el cual se consignó conjuntamente con la demanda y marcado con la letra “F”.

- Ratifico y Promuevo el PC que es un telegrama comprobante que emite IPOSTEL para indicar que el mismo fue debidamente entregado, el cual se consignó con la demanda marcado con la letra “G”, para probar que el telegrama enviado fue debidamente recibido por la demandada.

- Ratifico y Promuevo el Acta de Asamblea General Extraordinaria de Accionistas de la Sociedad Mercantil “INVERSIONES PLAZA-AMERICA, C.A”., celebrada en fecha 22 de Diciembre de 2005, y debidamente tramitada por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 09 de enero de 2006, bajo el No. 64, tomo 1-A, para efectuar estos actos en su aparte UNICO: “con facultades de administración diaria en lo que se refiere a los arrendamientos, comprendiendo el otorgamiento de los respectivos contratos de arrendamiento en caso de que se requiera, representándola en los mismos, cobrando los cánones de arrendamiento, efectuar cobranzas extrajudiciales y pasar al departamento legal los cánones insolutos. Podrá igualmente representarla judicialmente y en consecuencia nombrar apoderados con las facultades que estime convenientes. Expresamente se establece que todas estas facultades serán opcionales según y requiera cada inmueble en particular y no se considerará en ninguna forma como renuncia a las atribuciones que tiene la Sociedad para involucrarse en cualquier negocio que considere que CANEGE no debe administrar o representar” (textual) a los efectos de probar que el pago se seguía efectuando a la misma persona jurídica y con el mismo carácter jurídico señalada en el Contrato de Arrendamiento, y en las oficinas donde siempre se han efectuado los pagos de los cánones de arrendamiento, es decir, a C.A. NEGOCIOS GENERALES (CANEGE) independientemente del traspaso efectuado por la anterior propietaria COMUNIDAD PINEDA BELLOSO, la cual fue consignada con la demanda y marcada con la letra “H”. En todo caso, los cánones de arrendamientos debían haber sido depositados en la oportunidad de su vencimiento de conformidad con lo establecido en el artículo 51 y siguiente de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

- Ratifico y Promuevo el Acta Constitutiva- Estatutaria que se consignó conjuntamente con la demanda marcada con la letra “D” para probar el carácter que tiene mi Representada de propietaria del inmueble, que sus socios son los integrantes de la antigua COMUNIDAD PINEDA BELLOSO y que la constitución de la misma se realizó en fecha MUY POSTERIOR al incumplimiento.

- Promuevo el escrito presentado por la demandada en este juicio de fecha 25 de Enero de 2006, al diligenciar en este expediente consignando ILEGITIMA Y EXTEMPORÁNEAMENTE LOS CANONES DE ARRENDAMIENTO INSOLUTOS, para probar la confesión y la falta de pago en la forma y tiempo oportuno de conformidad con lo establecido en los artículos 51 y siguiente de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

Por escrito de fecha veinticinco (25) de enero de 2006, la ciudadana B.S.L., presentó consignación de cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE, DICIEMBRE DE 2005 y ENERO DE 2006; con su respectiva planilla de depósito No. 1219815 de fecha 25 de enero de 2006, por la cantidad de UN MILLÓN QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.500.000, oo), depositado a la cuenta signado con el No. 00983130000000026 de la entidad bancaria BANFOANDES, a la orden del juzgado a quo .

En la etapa probatoria la parte demandada promovió los medios de pruebas en los siguientes términos:

...CAPITULO I

Reproduzco el mérito favorable de los autos, muy especialmente en todo lo que pudiera favorecer a mi representada: B.S.L.; ya identificada en actas Y muy especialmente los dichos y las afirmaciones hechas por la parte actora lo que constituye lógicamente una Confesión Ficta.

CAPITULO II

DE LA PRUEBA DE TESTIGOS

De conformidad con el artículo 482 del Código de Procedimiento Civil, promuevo las testificales de los ciudadanos R.J.B.R., M.E.G.U., A.J.F.A., A.M.R.O., M.D. Y YURELIS J.G.P., quienes son venezolanos, mayores de edad. Todos domiciliados en esta ciudad de Maracaibo del Estado Zulia, para que previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, declaren en la oportunidad que señale el tribunal de acuerdo al interrogatorio les será formulado.

CAPITULO SEGUNDO

DE LA PRUEBA INSTRUMENTAL

De conformidad con lo establecido por el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, Promuevo y opongo los siguientes instrumentales:

PRIMERO: En original y constante de Siete (7) folios útiles, recibo por concepto de honorarios profesionales y documento de contrato de arrendamiento que con la finalidad de obligar a los distintos inquilinos u arrendatarios de la totalidad de los apartamento que conforman el edificio Plaza, ha pretendido la parte actora, lo que como bien se alego en la contestación de la demanda, constituye una argucia más a las alegadas en el escrito de contestación, con la finalidad a su vez de vulnerar o violentar el derecho de prórroga legal en el caso de nuestra colega demandada, lapso éste de Tres (3) años; tal como lo prevé la letra “D” del Artículo de 38 y el Artículo 7, ambos de la vigente ley de arrendamientos Inmobiliarios; entre otros derechos que también se le han violentado.

SEGUNDO: Constante de: Trece (13) folios útiles, consigno escrito de demanda en copia simple fotostática Demandas Por Resolución de Contrato y Cobro de Bolívares en contra de otros inquilinos del edificio Plaza, que temerariamente ha intentado la parte demandante y que cursan por ante los Juzgados Décimo de Municipios, expediente: 2161-06; Juzgado Séptimo de Municipios, Expediente: 1185-06; Juzgado Cuarto de Municipios, Expediente: 1507-06; Juzgado Sexto de Municipios, Expediente: 6932-06; Todos de esta misma Circunscripción Judicial Con Sede en la Ciudad de Maracaibo. A objeto de corroborar la veracidad de estas instrumentales, exceptuando el último de los expedientes señalados del cual no se consignan dichas copias simples, solicito en consecuencia se sirva oficiar suficientemente a los referidos Juzgados a fin de que informe a este Tribunal sobre el curso o admisión de las mismas, enviando copia certificada del libelo de demanda y de la solicitud de medidas.-

TERCERO: PRUEBA DE INFORMES: Igualmente, solicito de este tribunal oficie al Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), A objeto de que Informe a este Tribunal si en los últimos Doce (12) meses, curso o cursa averiguación o procedimiento administrativos en contra de la empresa mercantil: COMPAÑÍA ANÓNIMA, NEGOCIOS GENERALES (CANEGE) o contra la empresa mercantil: INVERSIONES PLAZA AMERICA, C.A., y en caso afirmativo remita a este Tribunal copia certificada del expediente que contenga la misma.

Señalados los medios de pruebas, esta Juzgadora procede a su análisis a los fines de tomar dilucidar los hechos y el derecho invocados por las partes intervinientes en la presente causa:

VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS:

ANALISIS DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:

Con relación a los documentos acompañados por la demandante en su libelo, constituido por copias certificadas de los siguientes documentos: poder general conferido por la sociedad mercantil INVERSIONES PLAZA-AMERICA a la abogada en ejercicio A.M.G.; documento de compra-venta donde las sociedades mercantiles NEGOCIOS VARIOS, C.A., INVERSIONES FLORIDA, C.A. y NEGOCIOS MÚLTIPLES, C.A. venden a INVERSIONES PLAZA AMERICA, C.A. el EDIFICIO PLAZA; documento Constitutivo Estatutario de la sociedad mercantil INVERSIONES PLAZA-AMERICA, C.A. y Acta de Asamblea General Extraordinaria de Accionistas de la sociedad mercantil INVERSIONES PLAZA-AMERICA, C.A., este Tribunal siguiendo los mismos lineamientos del Juzgado a quo, observa que por ser consignados dichos documentos en copias certificadas, otorgados por un funcionario judicial, como es el Secretario, que da fe de lo expuesto en ellos, y por cuanto no fueron atacados por su adversario los toma como fidedignos y les otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece en su primera parte: “Los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, podrán producirse en juicio originales o en copias certificadas expedidas por funcionarios competentes con arreglo a las leyes...” . ASÍ SE DECIDE.

En lo concerniente a el Contrato de Arrendamiento suscrito entre la COMUNIDAD PINEDA BELLOSO y la ciudadana B.S.L., reconocido en la Notaría Pública Primera de Maracaibo, en fecha doce (12) de agosto de 1987, bajo el No. 590, tomo 1°, este oficio jurisdiccional observa lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil, el cual prevé lo siguiente: “…Instrumento público o autentico es el que ha sido autorizado con las solemnidades legales por un Registrador, por un Juez u otro funcionario o empleado público que tenga facultad para darle fe pública, en el lugar donde el instrumento se haya autorizado…”.

De la misma manera el artículo 1.360 ejusdem, dispone: “…El instrumento público hace plena fe, así entre las partes como respecto de terceros, de la verdad de las declaraciones formuladas por los otorgantes acerca de la realización del hecho jurídico a que el instrumento se contrae, salvo que en los casos y con los medios permitidos por la ley se demuestre la simulación…”.

Por lo que ha quedado reconocido en todo su valor probatorio, haciendo plena prueba, de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil. ASÍ SE DECIDE.

Igualmente, en relación al Formulario para la Consignación de Telegramas, cuya destinataria es la ciudadana B.A.S.L., dirigido por A.M.G., donde le manifiesta: “…comunicarse 0414-3616702. Contrato de Arrendamiento Irregular…”, así como el recibo de pago de telegrama y el aviso de IPOSTEL, donde consta que el telegrama ha sido entregado, esta juzgadora observa que el telegrama es un documento público administrativo, que da fe de lo expuesto en él, a su vez, el artículo 1375 del Código Civil prevé:

… El telegrama hace fe como instrumento privado, cuando el original lleva la firma de la persona designada en él como remitente, o cuando se prueba que el original se ha entregado o hecho entregar en la Oficina Telegráfica en nombre de la misma persona, aunque ésta no lo haya firmado, siempre que la escritura sea autógrafa.

Si la firma del original se ha autenticado legalmente, se aplicará las disposiciones que quedan establecidas respecto de los instrumentos privados.

Si la identidad de la persona que lo ha firmado o que ha entregado el original se ha comprobado por otros medios establecidos en los reglamentos telegráficos, se admitirá la prueba contraria.

La fecha del telegrama establece, hasta prueba de lo contrario, el día y la hora en que fue efectivamente expedido o recibido por las Oficinas Telegráficas…

En tal sentido, observa este Tribunal, que con la emisión del telegrama se expresa una manifestación de voluntad por parte de su remitente, en consecuencia esta Juzgadora lo valora como indicios que da fe debido a su concordancia con los otros medios probatorios existentes en actas, ya que tienden a esclarecer los hechos controvertidos en esta causa, de conformidad con el artículo 510 del código de Procedimiento Civil. Y ASI SE DECIDE.

En este mismo sentido, esta sentenciadora con relación a los recibos de cobro de cánones de arrendamiento, a nombre de la ciudadana B.A.S.L., suscrito por C.A. NEGOCIOS GENERALES, correspondientes a los meses de AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE, DICIEMBRE 2005 y ENERO de 2006, por la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 250.000, oo) c/u, observa que los mencionados recibos por no ser atacados o impugnados por su adversario, y al ser reconocidos por la parte demandada expresamente por el escrito agregado a las actas en fecha 25 de enero de 2006, por medio del cual hizo la consignación de los meses antes referidos, en tal sentido este Juzgado les da valor probatorio. ASÍ SE DECIDE.

Del mismo modo, la parte demandante en la oportunidad legal para promover pruebas, invocó en primer lugar el mérito favorable que se desprende de las actas. Con respecto a esta invocación este Tribunal se adhiere al criterio esbozado por el a quo, en el sentido de que con tal invocación no se aporta un medio probatorio determinante sino se hace alusión a principios que deben ser aplicados de oficio por el Juez. ASÍ SE ESTABLECE.

Por otra parte, la parte accionante promovió y ratificó el poder general conferido por la sociedad mercantil INVERSIONES PLAZA-AMERICA a la abogada en ejercicio A.M.G., compra-venta donde las sociedades mercantiles NEGOCIOS VARIOS, C.A., INVERSIONES FLORIDA, C.A. y NEGOCIOS MÚLTIPLES, C.A. venden a INVERSIONES PLAZA AMERICA, C.A. el EDIFICIO PLAZA, documento Constitutivo Estatutario de la sociedad mercantil INVERSIONES PLAZA-AMERICA, C.A. y Acta de Asamblea General Extraordinaria de Accionistas de la sociedad mercantil INVERSIONES PLAZA-AMERICA, C.A., cuyos documentos fueron valorados anteriormente.

Del mismo modo, la parte actora promovió escrito y planilla de depósito de consignación judicial de fecha veinticinco (25) de enero de 2006, cuya valoración esta Juzgadora la establecerá en la motiva de este fallo.

Por escritos de fechas trece (13) y dieciséis (16) de febrero de 2006, la parte actora consignó declaración autentica de los ciudadanos: L.R.L. y R.D.J.P., venezolanos, mayores de edad, casados, abogada y comerciante, portadores de las cédulas de identidad Nos. 5.836.855 y 5.169.346, respectivamente, domiciliados en esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia por ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 13 de febrero de 2006, bajo el No. 61, tomo 28 de los Libros de Autenticaciones y; S.M.D.S.R.D.P., venezolana, mayor de edad, casada, ingeniero civil, portadora de la cédula de identidad No. 13.648.402 y de este domicilio, por ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo del Estado Zulia de fecha 16 de febrero de 2006, respectivamente.

Si bien es cierto que el artículo 435 del Código de Procedimiento Civil establece: “...Los instrumentos públicos que no sea obligatorio presentar con la demanda, ya por no estar fundada en ella la misma, ya por excepción que hace el artículo 434, podrá producirse en todo tiempo hasta los últimos informes...” no es menos cierto que los instrumentos presentados por la representación de la parte actora dan plena fe de lo allí expuesto, hasta prueba en contrario tal como lo prevé el artículo 1.363 del Código Civil vigente, el cual reza: “...El instrumento privado reconocido o tenido legalmente por reconocido, tiene entre las partes y respecto de terceros, la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones; hace fe, hasta prueba en contrario, de la verdad de esas declaraciones...”. Y siendo que se encontraba vencido la etapa de promoción y evacuación de pruebas, creándose una desigualdad extrema para la contraparte del promovente de los señalados instrumentos, violando las disposición contenidas en el artículo 15 del Código de Procedimiento Civil, el cual reza al tenor siguiente: “ ...Los jueces garantizarán el derecho de defensa y mantendrán a las partes en los derechos y facultades comunes a ellas, sin preferencias ni desigualdades y en los privativos de cada una, las mantendrán respectivamente, según lo acuerde la ley a la diversa condición que tengan el juicio, sin que pueda permitir ni permitirse ellos extralimitación de ningún género.”. Igual lineamientos sigue Ricardo Henríquez La Roche en su obra “Instituciones del Derecho Procesal”, año 2005, pág. 73, al hablar sobre el Principio de Contradicción y explicar que: “…Las posiciones contradictorias de los litigantes determina el programa de debate (thema decidendum) del juicio, así como los hechos que es necesario comprobar en el juicio (thema probandi), a los fines de ser calificados jurídicamente con las normas del derecho objetivo que son aplicables con el rigor de la imparcialidad…” Por lo cual, esta juzgadora observa que por cuanto se encontraba vencido el lapso probatorio, no existía la posibilidad de ratificar o contradecir el contenido de dichas declaraciones, por lo cual se limitaba el acceso a ejercer los derechos y facultades que tienen las partes en el proceso implícitas en los artículos 485 y 486 del Código de Procedimiento Civil, y como consecuencia de ello en vista de las anteriores consideraciones, este Juzgador desecha las declaraciones autenticas de los ciudadanos: L.R.L. y R.D.J.P., venezolanos, mayores de edad, casados, abogada y comerciante, portadores de las cédulas de identidad Nos. 5.836.855 y 5.169.346, respectivamente, domiciliados en esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia por ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 13 de febrero de 2006, bajo el No. 61, tomo 28 de los Libros de Autenticaciones y; S.M.D.S.R.D.P., venezolana, mayor de edad, casada, ingeniero civil, portadora de la cédula de identidad No. 13.648.402 y de este domicilio, por ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo del Estado Zulia de fecha 16 de febrero de 2006. ASÍ SE DECLARA.-

ANALISIS DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

En primer lugar, en lo concerniente a la consignación de cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE, DICIEMBRE DE 2005 y ENERO DE 2006; con su respectiva planilla de depósito, hecho por la parte demandada ciudadana B.S.L., esta juzgadora al igual que el a quo resolverá y valorará lo conducente en la parte motiva de este fallo por incidir en la decisión de fondo.

En relación a las pruebas promovidas por la parte accionada, este Juzgado observa en primer lugar, con respecto a la invocación del mérito favorable que se desprende de las actas, este órgano jurisdiccional se apega a los principios rectores del proceso que deben ser aplicados de oficio por el Juez, como el de Comunidad de la Prueba y el de Concentración, indistintamente de su invocación.

Con respecto a las testimoniales juradas, este Tribunal luego de un exhaustivo análisis de las actas, observa que en el escrito de promoción de pruebas presentado por la demandada B.S.L., promovió la declaración de los testigos: R.J.B.R., M.E.G.U., A.J.F.A., A.M.R.O., M.D. y YURELIS J.G.P.. Ahora bien, de la declaración de los ciudadanos M.E.G.U. y A.M.R.O., se infiere que el primero de los nombrados ciudadanos mantiene una relación de trabajo con la ciudadana M.A.G.D.S., la cual es demandada según se evidencia de copia simple de demanda instaurada por la sociedad mercantil INVERSIONES PLAZA-AMERICA, C.A. en su contra, en este sentido este órgano jurisdiccional confirma lo argumentado por el a quo y desecha tal testigo por tener una relación de subordinación con la ciudadana M.A.G.D.S., quien se encuentra demandada en otro Tribunal y sus intereses se pueden reflejar a favor de la demandada en esta causa.

Igualmente, en relación a la declaración de la ciudadana A.M.R.O., se evidencia de las actas que la misma tiene un parentesco que la une con el ciudadano A.G., quien también es demandado por la parte actora en este proceso en otro Tribunal, en virtud de lo expuesto, este Juzgado ratifica la decisión del a quo de desechar al aludido testigo por tener interés en las resultas del proceso a favor de la demandada B.S.L., de conformidad con el artículo 478 del Código de Procedimiento Civil.

En cuanto a la testimonial jurada de las ciudadanas YURELIS J.G.P. y M.D.V.D.A., se tiene que:

En fecha 09 de febrero de 2006, el Juzgado a quo oyó la declaración jurada de la ciudadana YURELIS J.G.P., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 6.830.496, de cuyas declaraciones se desprende: Que sí conocía a B.S.L. y A.P.; que sí conocía de la existencia del edificio Plaza, ubicado en la calle 78 (Dr. Portillo y Avenida 3H), Parroquia S.L., Municipio Maracaibo; que sí estaba en la reunión celebrada en uno de los pasillos del Edificio Plaza, el día sábado 03 de septiembre de 2005, en donde estaban presentes los ocho (08) inquilinos que habitaban en los ocho (08) apartamentos del edificio Plaza, a eso de las 10:30 AM.; que presenció y escuchó que unos inquilinos que comentaban al señor A.P. sobre el pago de apartamentos y él les respondió que por los momentos no estaba recibiendo ningún pago hasta no solventar un problema con el SENIAT; que ella escuchó al señor A.P. cuando dijo que venía en representación de CA. NEGOCIOS GENERALES (CANEGE) y que después les avisaba de los arrendamientos.

En la misma fecha antes citada, se oyó la testimonial jurada de la ciudadana M.D.V.D.A., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 9.785.312, domiciliada en el Municipio San F.d.E.Z., de cuyas declaraciones se desprende: Que sí conocía a B.S.L. y A.P.; que sí conocía el edificio Plaza, ubicado en la calle 78 (Dr. Portillo y Avenida 3H), Parroquia S.L., Municipio Maracaibo; que sí estaba presente en la reunión celebrada en uno de los pasillos del edificio Plaza, el día sábado 03 de septiembre de 2005, en donde estaban presentes los ocho (08) inquilinos que habitaban en los ocho (08) apartamentos del edificio Plaza, a eso de las 10:30 AM, porque estaba esperando a una amiga en la agencia de viajes Harrison que está en la planta baja del edificio. Que escuchó al señor A.P. estaba allí conversando que no podía recibirles los pagos de arrendamiento, ya que tenía un problema con el SENIAT, que cuando se solventara él les volvía a comunicar para recibir los pagos de arrendamiento y así acordaron todos; que escuchó que el señor A.P. manifestó que venía en representación de C.A. NEGOCIOS GENERALES (CANEGE). Se deja constancia que no se presentaron más testigos.

Este Tribunal, a los fines de pronunciarse sobre la declaración de los anteriores testigos, considera necesario citar lo preceptuado en el artículo 1.264 del Código Civil, el cual establece que: “…Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas…” (Omissis). En tal sentido que la naturaleza de las obligaciones en el caso en comento nacen de una relación contractual, como lo es el contrato de arrendamiento, en consecuencias las partes debían limitarse a lo allí expresado, y en el caso que se pretendiera manifestar otra voluntad, el ordenamiento jurídico proporciona las vías o instrumentos para atacar o convenir voluntades de las partes.

En este orden, el artículo 1.306 del Código de Procedimiento Civil, establece que: “…Cuando el acreedor rehúsa recibir el pago, puede el deudor obtener su liberación por medio del ofrecimiento real y del depósito subsiguiente de la cosa debida…” (Omissis). De manera tal, que lo citado anteriormente en concatenación con el artículo 51 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, como material especial, constituye el íter correspondiente, para evitar las futuras contradicciones, dejar expresa constancia de la voluntad manifiesta y cumplimiento de obligaciones previstas en el contrato y en la ley.

Así mismo, el artículo 1.387 del Código Civil, prevé: “…No es admisible la prueba de testigos para probar la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación o de extinguirla, cuando el valor del objeto exceda de dos mil bolívares…” (Omissis) (Subrayado del Tribunal).En consecuencia, esta jurisdicente, en base a las anteriores consideraciones y de las máximas de experiencias que se infieren en el presente caso, de conformidad con el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, desecha las aludidas declaraciones de los ciudadanos YURELIS J.G.P. y M.D.V.D.A.. Y ASI SE DECIDE.-

En relación al Contrato de Arrendamiento entre INVERSIONES PLAZA-AMERICA y A.A.F.S., así como recibo de honorarios profesionales visados por la abogada en el ejercicio de sus funciones A.M.M., los cuales no están firmados por quienes los suscriben, este órgano jurisdiccional al igual el juzgado a quo lo considera irrelevante e impertinente para dilucidar los hechos pretendidos y excepcionados en la presente causa, por lo cual los desecha ASÍ SE DECIDE.

Se encuentra igualmente, copias fotostáticas simples de las demandadas intentadas ante otros tribunales por la sociedad mercantil INVERSIONES PLAZA-AMERICA, C.A., donde cabe destacar que la parte demandada solicitó pruebas de informes a los Tribunales en los cuales cursan tales demandas, y fue negada por el Tribunal a quo, por cuanto con la consignación de copias simple se evidencia tal situación. De manera tal, que las anteriores copias fotostáticas simples, no fueron impugnadas por su adversario al no impugnarlas, se consideran fidedignas de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo cual esta juzgadora les otorga todo su valor probatorio. ASÍ SE DECIDE.-

Con respecto a la promoción de la prueba de informes al Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), esta Juzgadora se encuentra imposibilitada de hacer pronunciamiento alguno en virtud de resolución dictada por el tribunal de origen en fecha 02 de febrero de 2006, en la cual negó su admisión por considerar que dicho medio probatorio era impertinente para demostrar los hechos controvertidos en esta causa. ASI SE DECIDE.-

Por último, el apoderado judicial de la demandada promovió y consignó DOS (02) recibos de pago, signados con los Nos. 002232 y 002336, correspondiente a los meses de marzo y abril de 2004, respectivamente, librados a favor de C.A. NEGOCIOS GENERALES, como administradora de la Comunidad PINEDA BELLOSO, por la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 250.000,oo). En relación a esto, este Tribunal observa que los instrumentos privados consignados, consistentes en recibos de pago de cánones de arrendamiento, son susceptibles de ser impugnadas por el adversario y siendo que la parte demandada no impugnó dichos instrumentos, en consecuencia este Juzgado les otorga su valor probatorio. ASÍ SE DECIDE.

Analizadas los Pruebas promovidas por las partes intervinientes en este proceso, este Tribunal pasa a dictar sentencia previa las siguientes consideraciones:

SOBRE LA CUESTION PREVIA:

Con relación a la cuestión previa opuesta por el profesional del derecho R.V., actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte demandada ciudadana B.S.L., en donde alega:

...Por considerar la ilegitimidad del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio. Efectivamente ciudadana Jueza, como bien lo probaremos en la oportunidad procesal correspondiente, la anterior arrendadora o sea COMUNIDAD PINEA BELLOSO por intermedio COMPAÑÍA ANÓNIMA, NEGOCIOS GENERALES (CANEGE), en la persona del ciudadano A.P. quien funge como Administrador de esta, se reunió con mi representada y los restantes ocho (08) arrendatarios, en el local de reuniones del Edificio Plaza, el día sábado 3 de septiembre del año próximo pasado, o sea, 2005, a eso de las 10:30 horas de la mañana, convino verbalmente con mi representada y demás inquilinos que cesará en el pago de los canos de arrendamiento que ahora se demanda, por que tenía problema con el SENIAT y no era conveniente coyunturalmente recibirle el pago: pero resulta que la empresa demandante, o sea, la nueva arrendadora, es premeditadamente conformada o constituida como tal el día 20 de Diciembre de 2005 y nueve (09) días después o sea el día 29 de ese mismo mes y año adquiere el edificio donde se encuentra el apartamento que habita mi representada como arrendataria, pero con el ánimo fraudulento de desocupar el mismo, es decir, el edificio en su totalidad, y es cuando pensamos que en sana lógica o sentido común como lo es el derecho, aun cuando la normativa arrendaticia que regula la materia no prevé nada sobre el particular, de haber actuado de buena fe cualquiera de las empresas involucradas en esa negociación de compra venta del bien arrendado, a mi poderdante, se le debió notificar a esta que existía un nuevo arrendado por haber adquirido este todo el edificio y entonces sería este con quien debían entenderse respecto de todas las obligaciones como arrendataria; y ante tal laguna o vacío legal surgen entonces dudas sobre la interpretación de los hechos que sobre el particular se han venido sucediendo. Ante tal vacío legal o laguna y siendo las normas arrendaticias protectoras para el arrendatario y por tanto del estricto orden público al punto de que los derechos de estos son irrenunciables y en consecuencia ...

nula toda acción, acuerdo y estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos...”, y entonces precisamente ante tal duda debe protegerse a mi poderdante en el sentido en que la demandante debió fundamentar más su demanda consignando o demostrando que había participado a la arrendataria de tal circunstancia y en consecuencia debía cancelar lo adeudado hasta la feche y seguir cancelando a ello los demás cánones que se fueran causando con el transcurrir del tiempo, pues de lo contrario como ha sucedido inhabilitaría o ilegitimaría a la demandante para estar en este juicio. Y así ha declarado el Tribunal la definitiva. Fundamento esta cuestión previa pues, en la s disposiciones antes citadas y contenidas en el Ordinal 2° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil (C.P.C.), y el Artículo 7 de la vigente Ley de Arrendamientos Inmobiliarios ...” (Subrayado y negritas del Tribunal).

Esta Juzgadora vista la cuestión previa opuesta por la demandada B.S.L., por intermedio de su apoderado judicial, R.V., contemplada en el ordinal 2° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, que se refiere a: “La ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la -capacidad necesaria para comparecer en juicio.”. Estima este Tribunal que los argumentos utilizados por el oponente para fundamentar la cuestión previa opuesta, no guardan relación alguna con el supuesto de hecho de la norma que invoca. el ordinal 2° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, que se refiere a la ilegitimidad de la persona del actor por carecer de capacidad necesaria para comparecer en juicio, verbigracia un menor de edad o un entredicho, o un inhabilitado. Tal cuestión previa se subsana mediante la comparecencia del demandante incapaz, legalmente asistido o representado, conforme lo prevé el artículo 350 ejusdem. Si la demandada quiso oponer una falta de cualidad e interés de la parte actora, cuestión distinta a la falta de capacidad para comparecer en juicio, la oportunidad de oponer tal defensa es el acto de contestación a la demanda, tal como está expresamente previsto en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil.

La cuestión previa aquí prevista en el ordinal 2° del artículo 346 ejusdem, se refiere a la capacidad de las personas para estar en juicio, esto es, a la capacidad procesal que es un concepto distinto a la capacidad de ser parte. Ésta pertenece a toda persona física o moral que tiene capacidad jurídica o de goce, mientras que la capacidad procesal corresponde solamente a las personas que tienen el libre ejercicio de sus derechos, esto es, la capacidad de obrar o de ejercicio del derecho civil. La diferencia entre la capacidad para ser parte y la capacidad procesal, pues, es la misma que existe en derecho civil para los incapaces (entredichos, inhabilitados, menores), quienes aunque son sujetos de derechos y obligaciones, no pueden adquirir aquellos o contraer éstas por actos propios. El artículo 136 del Código de Procedimiento Civil regula la capacidad procesal y establece: “Son capaces para obrar en juicio, las personas que tengan el libre ejercicio de sus derechos, las cuales pueden gestionar por sí mismas o por medio de apoderados, salvo las limitaciones establecidas por la ley.” En el derecho civil, las personas que tienen el libre ejercicio de sus derechos o capacidad de ejercicio, son aquellas que tienen reconocida la facultad negocial, de contraer y crear, modificar o extinguir por sí mismas relaciones jurídicas. Esta capacidad de ejercicio es la regla general, y la incapacidad es la excepción. La regla está formulada especialmente para los contratos: “Pueden contratar todas las personas que no estuvieren declaradas incapaces por la ley.” (Artículo 1.143 Código Civil). En cambio, la excepción que tiene que ser expresamente establecida en la ley, la hace depender de ciertas circunstancias, tales como el ser menor de edad, la interdicción por defecto intelectual o por causa de condena penal, y la inhabilitación, según lo que establece el artículo 1.144 Código Civil. Las personas que se encuentran comprendidas en estas causales de incapacidad, no pueden ejercer por sí mismas sus derechos en juicio, sino que deben estar representadas o asistidas según las leyes que regulan su estado o capacidad; y se dice que carecen de capacidad procesal. En concordancia con la norma sustantiva, el artículo 137 del Código de Procedimiento Civil, establece que: “Las personas que no tengan el libre ejercicio de sus derechos, deberán ser representadas o asistidas en juicio, según las leyes que regulan su estado o capacidad.” El autor nacional A.R.R. (Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, Edit. Ex Libris, Caracas 1991, Tomo II, Pág. 20), cuyo criterio este Tribunal acoge para aplicarlo al caso de autos:

...En nuestro derecho, la capacidad procesal constituye un presupuesto necesario para que el proceso tenga existencia jurídica y validez formal, y su falta concreta se hace valer mediante la alegación de la cuestión previa de ilegitimidad de la persona del actor por carecer de las cualidades necesarias para comparecer en juicio (Art. 346, 2° C.P.C. –sic), o de ilegitimidad de la persona del demandado, pero no tener el carácter de representante de otro, carácter con el cual se haya propuesto la demanda contra él (Art. 346, 4° C.P.C. –sic), y declarada con lugar la ilegitimidad se paraliza el procedimiento, en el primer caso, hasta que el incapaz concurra legalmente representado o asistido y, en el segundo, hasta que se cite al demandado mismo o a su verdadero representante (Art. 354 C.P.C.-sic). No debe confundirse, pues, la ilegitimidad que es una cuestión relativa a la falta de capacidad procesal, que obsta el seguimiento del juicio, mientras no se subsane el defecto (legitimatio ad processum), con la cualidad o legitimación (legitimatio ad causam), cuya falta produce el efecto de desechar la demanda por esta razón. La primera es un presupuesto procesal, cuya falta hace surtir sus efectos sobre la relación procesal; la segunda es un requisito de la sentencia de mérito, cuya falta impide al juez un pronunciamiento sobre el fondo de la causa...

Por otra parte, la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio, sólo pueden proponerse por el demandado junto con las defensas invocadas en la contestación de la demanda, conforme a lo que prevé el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil y no como cuestión previa además de que la falta de capacidad es subsanable conforme a la ley, mientras que la falta de cualidad, una vez comprobada da lugar a otro efecto procesal.

A.e.f.d. la cuestión previa alegada, relativa a la carencia de capacidad necesaria para comparecer en juicio, encuentra esta sentenciadora, de acuerdo a los antes expresado, que la misma no resulta subsumible dentro del supuesto de falta de capacidad procesal previsto en el ordinal 2 del artículo 346 eiusdem, que contempla la cuestión previa de ilegitimidad, de la parte actora, ya que implica un pronunciamiento sobre la legitimatio ad causam, que no puede ser dilucida como cuestión previa.

En fuerza de lo antes expuesto, este Tribunal encuentra IMPROCEDENTE LA CUESTIÓN PREVIA contenida en el ordinal 2 del artículo 346 del Código adjetivo, opuesta por la parte demandada en el presente juicio. ASI SE DECIDE.-

Ahora bien, aclarada la interposición de la cuestión previa interpuesta por la parte demandada, entra esta juzgadora de conformidad con el artículo 12 de Código de Procedimiento Civil a determinar la legitimatio ad causam de la parte actora sociedad mercantil INVERSIONES PLAZA AMERICA, C.A., por lo cual procede a hacer las siguientes observaciones:

Se evidencia de las actas procesales, y muy especialmente en los folios 20, 21 y 22, original de Contrato de Arrendamiento, celebrado entre la “... COMUNIDAD PINEDA BELLOSO, domiciliada en esta ciudad de Maracaibo, propietaria del Edificio Plaza...”, debidamente representada en dicho acto por la sociedad mercantil C.A. “NEGOCIOS GENERALES” (CANEGE) y la ciudadana B.S.L., debidamente reconocido por ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo, en fecha doce (12) de agosto de 1987, bajo el No. 590, tomo 1°; así como en los folios 12 al 17, copia certificada expedida por el Juzgado Cuarto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de esta Circunscripción de documento de compra-venta donde las sociedades mercantiles NEGOCIOS VARIOS, C.A., INVERSIONES FLORIDA, C.A. y NEGOCIOS MÚLTIPLES, C.A. venden a INVERSIONES PLAZA AMERICA, C.A., una edificación ubicada en la calle 78, intersección de la avenida 3H, jurisdicción de la Parroquia S.L., Municipio Maracaibo del Estado Zulia, constituido por un edificio denominado “EDIFICIO PLAZA, que consta de una planta baja, con cuatro locales para comercio, y dos bloques de apartamento, con cuatro (04) plantas cada uno, entre los cuales se encuentra el inmueble objeto del presente proceso, cuyo documento fue debidamente protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, en fecha veintinueve (29) de diciembre de 2005, anotado bajo el No. 2, tomo 43, protocolo 1°. De igual manera corre inserto a los folios 46 y 47 y su vueltos, Copia certificada expedida por el Juzgado Cuarto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de esta Circunscripción del Acta de Asamblea General Extraordinaria de Accionistas de la sociedad mercantil INVERSIONES PLAZA-AMERICA, C.A., registrado en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha nueve (09) de enero de 2006, bajo el No. 64, tomo 1-A, en donde como punto único se autoriza a C.A. NEGOCIOS GENERALES (CANEGE), mediante poder para administrar y representar todos y cada uno de los inmuebles propiedad de INVERSIONES PLAZA AMERICA, C.A. De lo antes expuesto, esta jurisdicente sigue los mismos lineamientos realizados por el juzgado a quo en lo referente a la LEGITIMACIÓN ACTIVA en esta causa, ya que, al transmitírsele los derechos de propiedad del inmueble que tenía COMUNIDAD BELLOSO, a la sociedad mercantil INVERSIONES PLAZA AMERICA, C.A., se evidencia la cualidad para intentar el presente juicio, así como para otorgar la debida autorización a C.A NEGOCIOS GENERALES, como administradora en lo referente al cobro de cánones de arrendamiento y todo lo relacionado con el contrato de arrendamiento, objeto de la presente demanda. ASI SE DECLARA.-

En consecuencia, en vista de las anteriores consideraciones este JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, confirma la decisión del tribunal a quo de declarar SIN LUGAR la falta de cualidad del la parte actora para intentar el presente proceso, opuesta por la representación de la parte demandada, ciudadana B.S.L... ASÍ SE DECIDE.-

DE LA FALTA DE NOTIFICACION:

En lo que respecta a la falta de notificación a la demandada sobre la venta del Edificio, este Tribunal observa, que si bien es cierto que las sociedades mercantiles NEGOCIOS VARIOS, C.A., INVERSIONES FLORIDA, C.A. y NEGOCIOS VARIOS, C.A., vendieron la totalidad de los locales del Edificio Plaza a la sociedad mercantil INVERSIONES PLAZA AMERICA, C.A., es necesario destacar lo preceptuado en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:

Artículo 49: El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado.

Con lo antes citado, se pretende evidenciar que el objeto del litigio en esta causa no es por no habérsele manifestado la preferencia oferticia a la arrendataria, en virtud de que la misma no procede en el caso en comento, por cuanto el inmueble se enajenó en su totalidad y no se hizo de manera separada dicha venta.

Así mismo el artículo 20 eiusdem prevé lo siguiente:

Artículo 20: Si durante la relación arrendataria, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario-arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble sólo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente decreto-Ley.

De manera tal, que pese a lo alegado por la parte demandada de la falta de notificación de la venta en la totalidad del Edificio, esta jurisdicente observa que existía la vía o acción dirigida a evitar incurrir en mora como lo es la consignación arrendaticia prevista en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios, a los fines de evitar caer en mora. Sobre este punto, este Tribunal pasará a analizarlo mas adelante.

DE LA CONSIGNACIÓN DE LOS CÁNONES DE ARRENDAMIENTO:

Se evidencia de las actas que componen el presente expediente que la ciudadana B.S.L., en fecha veinticinco (25) de enero de 2006, consignó por ante el juzgado a quo escrito contentivo de la planilla de depósito cuya causa es la consignación judicial.

En este orden de ideas, considera oportuno esta sentenciadora traer a colación lo previsto en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios, donde se lee lo siguiente:

Artículo 51: Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el tribunal del municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.

A este respecto, el autor patrio G.G.Q. en su obra TRATADO DE DERECHO ARRENDATICIO INMOBILIARIO, volumen I, Caracas, Universidad Católica A.B., 2002, pág. 437, afirma:

La consignación podrá efectuarse dentro de los quince días continuos siguientes a la fecha en que debe hacerse el pago al accipiens. Sin embargo, la misma deberá hacerse dentro del indicado lapso de aspirar el arrendatario que la misma no sea extemporánea por lo demorada y como observamos, comprende la oportunidad o lapso en el cual, o dentro del cual, el arrendatario puede librarse del pago mediante la entrega de la pensión de arrendamiento vencida, siempre que no se trate del caso excepcionalmente establecido en el artículo 537 del Código de Procedimiento Civil, que comprende el pago anticipado. Se trata exclusivamente de un “tiempo legal”, debido a que corresponde a la ley su fijación, no obstante que puede privar el convencional cuando éste se fija en beneficio del arrendatario. El “tiempo para la consignación” puede diferir del “tiempo previsto en el contrato” para el pago (convencional), pues en el ámbito arrendaticio ese momento voluntario temporal conocido, de no coincidir con el tiempo legal, puede resultar modificado ex lege en beneficio del arrendatario cuando el convencionalmente fijado es mayor al de quince (15) días a que se refiere el artículo 51 de LAI, aplicable a cualquier tipo de contrato en cuanto a su duración, que concede un “plazo de gracia extraprocesal” en beneficio exclusivo del arrendatario que se refiere al pago disponible por el mismo dentro del cual puede pagar sin incurrir en mora debitoris. Este plazo es aplicable ex iure a cualquier contrato de arrendamiento independientemente de su duración, por remisión directa de los artículos 14 y 1.611 del Código Civil y especialmente en el artículo 51 de la LAI que no hace alguna distinción; trátese de casas para habitación, apartamentos, oficinas o cualquier tipo de inmueble arrendado, al tenor de lo previsto en los artículos 1°, 2° y 4° de LAI.

Del extracto que antecede y de su aplicación en el caso concreto en comento, se observa para decidir lo previsto en la cláusula CUARTA del contrato de arrendamiento bajo escrutinio en el presente juicio la cual reza: “… El cánon de arrendamiento es la cantidad de DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 2.500, oo) mensuales, pagaderos mes a mes por mensualidades anticipadas. La falta de pago de dos (02) o mas mensualidades consecutivas o no de arrendamiento, dará derecho a LA ARRENDADORA para pedir la resolución del contrato con el pago de las indemnizaciones de Ley y además para exigir el pago de los cánones de arrendamiento que faltaren por vencerse hasta el término del contrato o de sus prórrogas si las hubiere. (Omissis)…”. La anterior disposición comporta, como ha sido enunciado que el pago debe realizarse de forma anticipada y la falta de pago de dos mensualidades consecutivas o no dará derecho a la resolución de contrato. En ese sentido comparte esta jurisdicente lo decidido por el Tribunal de origen en cuanto a la ineficacia de la consignación y los requisitos que se consideran para que ésta surta los efectos deseados y como consecuencia lógica de todo lo expuesto colige esta sentenciadora que dicha consignación arrendaticia, fue en efecto extemporánea y al momento de verificarse la misma ya habrían discurrido los dos (02) meses que, sin verificarse el pago de arrendamiento, las partes determinaron como causal de extinción contractual. ASI SE DECIDE.

De manera tal, que la parte demandada no cumplió oportunamente con la consignación judicial a la cual estaba obligada, en el caso de que no pretendiese ser demandada por resolución de contrato, por cuanto se evidencia de las actas procesales que la ciudadana B.S.L., consigno los pagos correspondientes a los meses de AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIMBRE DE 2005 Y ENERO DE 2006, en fecha veinticinco de enero de 2006, lo cual se evidencia en los folios cincuenta y siete (57) y siguiente del expediente, fecha posterior a la interposición y admisión de la demanda, incumpliendo lo pautado en el artículo 51 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, y la cláusula cuarta, referente a la falta de pago de dos o mas mensualidades consecutivas o no, así como el artículo deduciendo que dicha consignación no es válida por extemporánea y por cuanto la parte demandada no demostró los motivos sobre los cuales basó sus alegatos de excepción de pago.

DECISIÓN:

En vista de las consideraciones que anteceden, este JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada ciudadana B.S.L., venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad No. 6.159.866 y de este domicilio, en el juicio que en su contra siguió sociedad mercantil “INVERSIONES PLAZA-AMERICA, C.A.”, domiciliada en esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, constituida por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 20 de Diciembre de 2005, bajo el No. 60, tomo 74-A. En consecuencia se RATIFICA la sentencia dictada por el Juzgado Sexto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia en fecha diecisiete (17) de febrero de 2006, la cual ordenó la entrega del inmueble totalmente desocupado, propiedad de la sociedad mercantil INVERSIONES PLAZA AMERICA, C.A., constituido por un apartamento ubicado en la calle 78, intersección de la Avenida 3H, Apartamento No. 22, del Edificio Plaza, en jurisdicción del Municipio Maracaibo del Estado Zulia., así como al pago de los cánones correspondientes a los meses de AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE y DICIEMBRE de 2005 y ENERO de 2006, por la cantidad de UN MILLÓN QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.500.000, oo) y su correspondiente indexación. ASÍ SE DECIDE.-

Se condena en costas a la parte demandada por haber sido vencida totalmente en el presente juicio de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Se deja constancia que la profesional del derecho y de este domicilio A.M.G.E., inscrita en el INPREABOGADO bajo el No. 25.342 actuó como apoderada judicial de la parte actora y que los abogados en ejercicio R.V. y LASISTER PÉREZ, inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nos. 18.166 y 23.038, respectivamente, actuaron como apoderados judiciales de la demandada.

REGISTRESE, PUBLIQUESE y NOTIFIQUESE.

Dada firmada y sellada en la sala de este despacho de este JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA a los siete (07) días del mes de junio de 2006. Año 196° de la Independencia y 147° de la Federación.

LA JUEZ SUPLENTE ESPECIAL:

Dra. D.M.R.

LA SECRETARIA ACCIDENTAL:

Abog. L.F.M.

En la misma fecha siendo las diez y treinta (10:30) minutos de la mañana se publicó el anterior fallo

LA SECRETARIA ACCIDENTAL:

Abog. L.F.M.