Decisión nº 184 de Juzgado Decimo Noveno de Municipio de Caracas, de 28 de Noviembre de 2007

El presente procedimiento se inició mediante escrito de demanda presentado en fecha 10.05.2007, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil del Area Metropolitana de Caracas, en funciones de distribuidor, quién al verificar el trámite administrativo de distribución de expedientes, correspondió su conocimiento a este Tribunal, siendo que la parte actora consignó en esa misma oportunidad las documentales con las cuales fundamentó su pretensión.

Acto seguido, en fecha 16.05.2007, se admitió la demanda interpuesta por los trámites del procedimiento breve, emplazándose a la parte demandada para que diese contestación de la demandada en el segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado su citación, durante las horas establecidas en la tablilla para despachar.

A continuación, el día 25.05.2007, se dejó constancia por Secretaría de haberse librado la compulsa.

Después, en fecha 13.06.2007, el alguacil dejó constancia de haber practicado la citación personal de la parte demandada.

Luego, el día 18.06.2007, el ciudadano V.F.L., asistido por los abogados J.J.M. y R.A.C.A., consignó escrito en el cual confirió poder apud-acta a los referidos abogados, opuso cuestiones previas, dio contestación de la demanda y, además, planteó demanda reconvencional contra la ciudadana B.C.P.. En esa misma oportunidad, la parte demandada-reconviniente también advirtió la ocurrencia de una irregularidad en la consignación en autos de la diligencia en la que el alguacil informó acerca de la práctica de su citación personal, lo cual fue ratificado en escrito consignado en fecha 19.06.2007.

De seguida, el día 28.06.2007, la ciudadana B.C.P., asistida por el abogado V.C., consignó escrito de promoción de pruebas.

Acto continuo, en fecha 29.06.2007, este Tribunal declaró la nulidad absoluta de todas las actuaciones llevadas a cabo con posterioridad al día 13.06.2007, oportunidad en la que el alguacil dejó constancia de haber practicado la citación personal de la parte demandada y, en consecuencia, se repuso la presente causa al estado de llevarse a cabo el acto de contestación de la demanda, el cual tendría lugar en el segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado la última notificación de las partes, durante las horas establecidas en la tablilla para despachar, cuyas boletas de notificación fueron libradas en fecha 06.07.2007.

Después, el día 12.07.2007, el abogado J.J.M., consignó copias certificadas de las consignaciones arrendaticias que efectuó ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, siendo que por auto dictado en fecha 16.07.2007, se determinó que la parte demandada-reconviniente quedó tácitamente notificada de la sentencia repositoria.

Luego, el día 18.07.2007, la ciudadana B.C.P., asistida por el abogado Rosenkrans J.R.Z., se dio expresamente por notificada del referido fallo interlocutorio.

Por consiguiente, en fecha 20.07.2007, el abogado J.J.M., consignó escrito en el cual opuso cuestiones previas, dio contestación de la demanda y, además, planteó demanda reconvencional contra la ciudadana B.C.P., por reintegro de sobre-alquileres.

En tal virtud, el día 20.07.2007, este Tribunal admitió la reconvención propuesta por la parte demandada-reconviniente y, en consecuencia, se fijó el segundo (2°) día de despacho siguiente a esa oportunidad, a cualquiera de las horas establecidas en la tablilla para despachar, a fin de que la parte actora-reconvenida diese contestación a la reconvención propuesta en su contra.

Por tal motivo, en fecha 25.07.2007, la ciudadana B.C.P., asistida por el abogado Rosenkrans J.R.Z., consignó escrito de contestación de la reconvención.

Posteriormente, el día 01.08.2007, el abogado J.J.M., presentó escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron admitidas por auto dictado en fecha 03.08.2007, salvo su apreciación en la sentencia definitiva.

Por su parte, el día 08.08.2007, la ciudadana B.C.P., asistida por el abogado Rosenkrans J.R.Z., consignó escrito de promoción de pruebas, las cuales se tienen por admitidas, en aplicación de lo establecido en el artículo 399 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 400 ejúsdem, ya que no hubo pronunciamiento expreso respecto a las mismas en su oportunidad procesal.

Acto seguido, en fecha 10.08.2007, la parte actora-reconvenida solicitó se convocase a un acto conciliatorio, el cual fue acordado mediante auto dictado el día 14.08.2007, por lo cual se fijó el segundo (2°) día de despacho siguiente a la última notificación de las partes, a la una de la tarde (1:00 p.m.), a fin de que tuviese lugar el mismo.

A continuación, el día 24.09.2007, este Tribunal difirió la oportunidad de dictar sentencia definitiva para dentro de los cinco (05) días de despacho siguientes a esa oportunidad.

Practicadas las notificaciones de las partes, en fecha 04.10.2007, a las tres de la tarde (3:00 p.m.), se llevó a cabo el acto conciliatorio en el cual las partes no llegaron a una solución a la controversia planteada.

- II -

FUNDAMENTO DE LA PRETENSIÓN

La ciudadana B.C.P., debidamente asistida por los abogados V.C. y F.E., en el escrito libelar continente de su pretensión, adujo lo siguiente:

Que, es propietaria del bien inmueble constituido por el apartamento distinguido con el alfanumérico 6-A, situado en el piso 06, del Edificio Residencias del Este, ubicado entre las Esquinas de San Luis a S.I., Parroquia San José, Municipio Libertador, Distrito Capital, conforme al documento de propiedad, que anexó con la demanda marcado con la letra “A”.

Que, a través de su madre, C.S., alquiló dicho apartamento amueblado al ciudadano V.F.L., cuyo canon de arrendamiento mensual fue fijado por las partes en la cantidad de ocho mil bolívares (Bs. 8.000,oo), el cual debía pagarse por mensualidades adelantadas y dentro de los primeros cinco (05) días del inicio de cada mes, siendo que su duración fue convenida por el plazo de seis (06) meses prorrogables por una sola vez y nada más.

Que, tal y como establece el contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Publica Quinta de Caracas, en fecha 30.08.1991, bajo el Nº 41, Tomo 92, de los Libros de Autenticaciones llevados pro esa Notaría, el mismo fue cedido a la ciudadana B.C.P., en fecha 25.09.1993.

Que, la pensión de arrendamiento fue modificada en fecha 16.06.1998, por Resolución dictada por el extinto Ministerio de Desarrollo Urbano, quien a través de su Dirección de Inquilinato, fijó el canon de arrendamiento máximo mensual en la cantidad de sesenta y un mil seiscientos setenta y cinco bolívares con veinte céntimos (Bs. 61.675,20).

Que, el ciudadano V.F.L., ha venido incumpliendo reiteradamente las obligaciones que le impone el contrato de arrendamiento y en vista de ello, el día 31.03.2000, recurrió a la Defensoría del Pueblo, en procura de que le devolviera el apartamento y se comprometiera a entregárselo, quien se negó, alegando que esperaba la acción judicial, pero al mismo tiempo aceptó cancelar como canon de arrendamiento mensual la suma de ciento ochenta mil bolívares (Bs. 180.000,oo) y, además, cancelarle la deuda pendiente de años anteriores mediante abonos mensuales de veinte mil bolívares (Bs. 20.000,oo), que se agregarían al recibo mensual del canon de arrendamiento.

Que, el arrendatario también se comprometió a cancelar el cincuenta por ciento (50%) de la totalidad mensual de la cuota de condominio que le corresponde pagar por el apartamento, según consta del convenio que acompañó con la demanda marcado con la letra “D”.

Que, tiene la necesidad como propietaria de ocupar el inmueble, porque no tiene donde vivir.

Que, el inquilino dejó de pagar desde el mes de diciembre de 2005, el canon de arrendamiento mensual, por lo que en criterio de la accionante, debe doce (12) mensualidades de las acodadas por él en el convenio suscrito ante la Defensoría del Pueblo.

Fundamentó jurídicamente su pretensión en el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; en los artículos 1.133, 1.159, 1.160 y 1.264 del Código Civil.

En virtud de lo anterior, procedió a demandar por desalojo al ciudadano V.F.L., para que devuelva el bien inmueble arrendado en las mismas condiciones de habitabilidad y funcionamiento en que lo recibió.

- III -

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA-RECONVINIENTE

El abogado J.J.M., actuando en su carácter de apoderado judicial del ciudadano V.F.L., en el escrito presentado el día 20.07.2007, en el cual opuso cuestiones previas, dio contestación de la demanda y, además, planteó demanda reconvencional contra la ciudadana B.C.P., por reintegro de sobre-alquileres, sostuvo lo siguiente:

Que, rechaza y contradice en su totalidad la presente demanda tanto en los hechos como en el derecho.

Que, si es cierto que celebró inicialmente con la ciudadana J.S., un contrato de arrendamiento sobre el mismo inmueble, contrato éste que no es el que dicha ciudadana menciona sino uno muy anterior, es decir, un contrato celebrado en fecha 28.02.1989, es decir, hace más de 18 años, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de Caracas, el día 13.03.1989, bajo el Nº 64, Tomo 26, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría y que los pagos por canon de arrendamiento han sido hechos a la hoy demandante, pero que es de resaltar que el pago que se le está haciendo desde hace varios años monta a doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,oo) mensuales, tal y como se evidencia de las planillas de depósito y de las consignaciones efectuadas y no la suma ciento ochenta mil bolívares (Bs. 180.000,oo), como la accionante señaló en su libelo.

Que, dichos pagos fueron efectuados religiosamente mediante depósitos hechos a la cuenta de ahorros Nº 5700439375, que la hoy demandante tenía en la sociedad mercantil Fondo Común, Banco Universal, hasta diciembre de 2006 y, posteriormente, mediante consignación inquilinaria legalmente hecha.

Que, la accionante cerró dicha cuenta de ahorros y siempre se negó a dar una dirección o domicilio donde pagar y mediante engaño trató de hacerle caer en mora diciéndole que iba a abrir otra cuenta para que le depositara.

Que, en vista de que no hubo forma de pagarle se vio en la obligación de proceder a las consignaciones inquilinarias por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, encontrándose de acuerdo con su dicho totalmente solvente.

Que, en virtud de la Resolución dictada en fecha 16.06.1998, por la Dirección General Sectorial de Inquilinato, adscrita al extinto Ministerio del Desarrollo Urbano, la cual fijó como canon de arrendamiento máximo mensual para el bien inmueble arrendado en la cantidad de sesenta y un mil seiscientos setenta y cinco bolívares con veinte céntimos (Bs. 61.675,20), es por lo que procedió a reconvenir a la accionante por reintegro de sobre-alquileres.

- IV -

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA-RECONVENIDA

EN LA CONTESTACIÓN DE LA RECONVENCIÓN

La ciudadana B.C.P., debidamente asistida por el abogado Rosenkrans J.R.Z., en el escrito de contestación de la reconvención presentado en fecha 25.07.2007, arguyó lo siguiente:

Que, rechaza, niega y contradice tanto en los hechos como en el Derecho todo lo alegado por la parte demandada-reconviniente en su escrito, por estar viciado de nulidad absoluta, ya que en criterio de la accionante lo único que pretende el accionado con su proceder es continuar haciendo uso indebido del apartamento de su propiedad, contraviniendo toda norma legal y derechos fundamentales, como lo es el derecho de propiedad que le asiste, ya que como narró en su libelo de demanda, no tiene en donde vivir y es injusto que teniendo un inmueble propio, tenga que estar viviendo en una habitación alquilada, en donde no tiene las comodidades necesarias que requiere, por ser una persona que padece una penosa enfermedad, como lo es el cáncer mamario, que le impide hasta tener un trabajo remunerado.

Que, solicita que todos los alegatos y pruebas consignadas por el demandado-reconviniente, con el único interés de hacer uso de un derecho para abusar de la justicia, sean rechazadas y declaradas sin lugar a la hora de decidir y se ordene la inmediata desocupación del inmueble en referencia, ya que tiene más de dieciséis (16) años tratando de que el ciudadano V.F.L., desocupe y devuelva el apartamento, mientras que el referido ciudadano tiene el mismo tiempo alegando que esta buscando y que no encuentra para donde mudarse, por lo cual se vio en la necesidad de recurrir a esta vía jurisdiccional.

- V -

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Planteada en estos términos la presente controversia, procede de seguidas este Tribunal a decidirla con base en las consideraciones que se esgrimen a continuación:

- V.I -

DE LAS CUESTIONES PREVIAS

Preliminarmente, resulta pertinente para este Tribunal referirse a la cuestión previa opuesta por la parte demandada en el escrito de contestación de la demanda presentado en fecha 20.07.2007, consagrada en el ordinal 5º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la falta de caución o fianza necesaria para proceder al juicio, con fundamento en que “…se opone esta cuestión previa consagrada en el ordinal 5° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto como fundamento de derecho para solicitar el desalojo (ver capítulo El Derecho, final del folio 3 e inicios del 4), la actora indica los artículos 2, 3, 4, 5, 8, 9, 12 y 14 del Reglamento de Arrendamiento como que son los que rigen el Desalojo por incumplimiento (repite que es incumplimiento de contrato y no necesidad de ocupar la vivienda). (…) todo ello se rige por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y no por Reglamento alguno…”.

En tal sentido, la cuestión previa en referencia atinente a los sujetos procesales en cuanto a su clasificación, supone la existencia de una obligación legal que impone al demandante prestar caución o fianza para proceder en juicio (falta de cautio judicatum solvi), a los fines de responder al demandado por lo condenado en la sentencia que a aquél fue adversa. En efecto, el artículo 36 del Código Civil, como regla general atribuye al actor no domiciliado en Venezuela el deber de afianzar el pago de lo que pudiere ser juzgado y sentenciado, cuya excepción a esa regla estriba en que posea en el país bienes en cantidad suficientes y, salvo lo que dispongan leyes especiales, como ocurre en materia mercantil, en donde se exime al demandante no domiciliado en el país de constituir fianza para demandar, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.102 del Código de Comercio.

Al respecto, el Dr. A.R.R., en su Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, puntualizó lo siguiente:

…De todo lo anteriormente expuesto se sigue que las características de la cuestión previa que estamos tratando, pueden resumirse en las siguientes:

1º Puede proponerse por el demandado dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda en vez de dar contestación a ésta. De donde se sigue que es una facultad del demandado, quien puede renunciar a ella o no oponerla sin que el Juez pueda examinarla de oficio. Por tanto, vencido el plazo y contestada la demanda, aquella facultad queda precluida. Sin embargo, esto no implica que el demandado no pueda obtener medidas preventivas para garantizarle las resultas del juicio, porque ello constituiría manifiesta desigualdad, privilegio en favor del no domiciliado, que por cualquier circunstancia no ha sido obligado a prestar fianza para proceder al juicio.

2º La cuestión puede proponerse sólo al demandante no domiciliado en Venezuela independientemente de la nacionalidad del mismo, En este punto, nuestra legislación se separó del modelo francés, que se refiere al demandante extranjero, y sigue el sistema tradicional en Venezuela que se basa en el domicilio. De modo que la cuestión puede proponerse en igualdad de condiciones al venezolano no domiciliado en el país, porque no se hace diferencia entre venezolanos y extranjeros, estableciendo una completa igualdad entre unos y otros.

Por tanto, no se trata de una excepción al principio de que los extranjeros gozan en Venezuela de los mismos derechos civiles que los venezolanos, como precisan algunos, porque la disposición del artículo 36 del Código Civil no hace distinción entre venezolanos y extranjeros, sino que se refiere al demandante no domiciliado en Venezuela. Esta es la razón por la cual Venezuela no hizo reserva a los artículos 383 y 385 del Código de Bustamante, según los cuales no se hará distinción entre nacionales y extranjeros en los Estados contratantes en cuanto a la prestación de la fianza para comparecer en juicio; pues estas disposiciones son compatibles con el articulo 36 del Código Civil que no hace distinción entre venezolanos y extranjeros, sino que se refiere a los demandantes no domiciliados en Venezuela.

3º No procede la excepción, aun tratándose de demandante no domiciliado en Venezuela, si éste tiene bienes en cantidad suficiente; y corresponde al demandante la carga de la prueba para excluir la fianza. La doctrina generalmente sostiene que basta con que no haya motivo fundado para temer que el demandante dejará de cumplir la sentencia en caso de resultar condenado en el pleito, y que no se requiere que sean inmuebles los bienes que posea en Venezuela, si tiene otra clase de bienes, intereses o negocios que lo justifiquen su solvencia.

4º No procede la cuestión previa en materia mercantil, por expresa disposición del artículo 1.102 del Código de Comercio…

. (Rengel Romberg, Arístides. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano. Tomo III. Editorial Arte, sexta edición; Caracas, año 1.997, páginas 75 y 76)

Ahora bien, estima este Tribunal que las partes deben ser sumamente cuidadosas en la fundamentación y congruencia de sus defensas, ya que está vedado al Juez suplir excepciones o argumentos que de acuerdo con la ley les competen, en virtud del principio dispositivo, al cual alude el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, razón por la que habiendo fundado la parte demandada la cuestión previa bajo análisis en un supuesto de hecho que no se adecua a la situación jurídica planteada en el ordinal 5º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es por lo que esta circunstancia conduce a desechar la defensa jurídica previa propuesta en los términos anteriormente indicados, dada su ostensible improcedencia. Así se decide.

También, la parte demandada opuso en la contestación la cuestión previa establecida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, atinente a la regularización formal de la demanda, por atribuir a ésta el defecto de forma, ya que en su consideración el demandante incumplió con la carga que impone el ordinal 6° del artículo 340 ejúsdem, así como por haber incurrido en la inepta acumulación de pretensiones a la que se refiere el artículo 78 ibídem.

En lo que respecta al primer supuesto planteado en dicha disposición jurídica, concerniente al defecto de forma de la demanda, por haber inobservado la demandante la carga que impone el ordinal 6° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, esta es, expresar los instrumentos en que fundamenta la pretensión, la parte demandada planteó la misma por estimar que “…alegada como una de las causas por las que solicita [la accionante] el desalojo es la necesidad de la vivienda, no fundamentó su petición con ningún instrumento que pueda traer al convencimiento del sentenciador (sic) que ello sea cierto. Como puede saber el juzgador (sic) si su necesidad es por salud, o por factores económicos, o por necesidad para algún familiar, en fin, nada se consignó y por ende dicha cuestión previa debe prosperar y ser declarada con lugar, con todos los pronunciamientos de ley…”.

En este contexto, el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, dispone que el libelo de la demanda deberá expresar la indicación del Tribunal ante el cual se propone la demanda; el nombre, apellido y domicilio del demandante y del demandado y el carácter que tiene; si el demandante o el demandado fuere una persona jurídica, la demanda deberá contener la denominación o razón social y los datos relativos a su creación o registro; el objeto de la pretensión, el cual deberá determinarse con precisión, indicando su situación y linderos, si fuere inmueble; las marcas, colores, o distintivos si fuere semoviente; los signos, señales y particularidades que puedan determinar su identidad, si fuere mueble; y los datos, títulos y explicaciones necesarios si se tratare de derechos u objetos incorporales; la relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que se base la pretensión, con las pertinentes conclusiones; los instrumentos en que se fundamente la pretensión, esto es, aquéllos de los cuales se derive inmediatamente el derecho deducido, los cuales deberán producirse con el libelo; si se demandare la indemnización de daños y perjuicios, la especificación de éstos y sus causas; el nombre y apellido del mandatario y la consignación del poder; la sede o dirección del demandante a que se refiere el artículo 174 ejúsdem.

En tal virtud, los instrumentos fundamentales son aquéllos de los cuales se deriva inmediatamente el derecho deducido en juicio y, según lo establecido en el mencionado ordinal 6º del artículo 340 ibídem, deben producirse con el libelo.

La preclusividad de la oportunidad en presentar los instrumentos fundamentales, tiene como objetivo primordial mantener a las partes en el goce efectivo de sus derechos constitucionalizados, entre los que se encuentran la igualdad ante la Ley, el derecho a la defensa y a la garantía de un debido proceso, ya que cuando el actor ejercita su derecho de acción y eleva ante el órgano de administración de justicia la pretensión contenida en la demanda para que a través del proceso se dilucide, el título que sirve de sustento a su reclamación, necesariamente debe ser oponible frente a quién se imputa el incumplimiento de la prestación reclamada, para que así pueda contradecir en todo o en parte, de considerarlo necesario, o convenir en ella absolutamente o con alguna limitación, así como expresar las razones, defensas o excepciones perentorias que creyere conveniente alegar en protección de sus derechos e intereses.

Por lo tanto, constituyendo la demanda el acto introductorio del proceso donde se debatirán las pretensiones contrapuestas por cada una de las partes, lógicamente debe suponerse que el momento en el cual corresponde presentarse el título que sirve de apoyo a la pretensión deducida por el actor viene a ser en la oportunidad de interponer la demanda, ya que de conformidad con lo previsto en el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil, “…[s]i el demandante no hubiere acompañado su demanda con los instrumentos en que la fundamenta, no se le admitirán después…”.

En el caso sub júdice, la pretensión de desalojo deducida por la ciudadana B.C.P., en contra del ciudadano V.F.L., se basa en el alegado incumplimiento del arrendatario en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de diciembre de 2005, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2006, así como en la necesidad de la accionante-reconvenida en ocupar la cosa arrendada, de conformidad con lo establecido en los literales (a) y (b) del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Pues bien, la accionante fundamentó tal reclamación en el contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de Caracas, en fecha 30.08.1991, bajo el N° 41, Tomo 92, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual tiene como objeto el bien inmueble constituido por el apartamento distinguido con el alfanumérico 6-A, situado en el piso 06, del Edificio Residencias del Este, ubicado entre las Esquinas de San Luis a S.I., Parroquia San José, Municipio Libertador, Distrito Capital, por lo cual estima este Tribunal que la documental en referencia constituye el instrumento fundamental de la pretensión deducida por la demandante, ya que de la misma se derivan los derechos y obligaciones que asumieron las partes con ocasión al arrendamiento del indicado bien inmueble, de tal modo que las probanzas tendientes a demostrar la alegada necesidad de ocupar el referido inmueble, no forman parte de aquellos medios probatorios que deben producirse preclusivamente con la demanda, sino, por el contrario, su acreditación corresponde durante la contienda procesal, bien sea aportándolos conjuntamente con la demanda o, en su defecto, en la fase probatoria, razón por la resulta a todas luces improcedente la cuestión previa opuesta por la parte demandada, toda vez que la demandante proporcionó en su oportunidad procesal el instrumento con el cual fundamentó su pretensión. Así se decide.

Por otro lado, en lo que se refiere al segundo supuesto contemplado en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal observa que la parte demandada opuso como cuestión previa el defecto de forma de la demanda, ya que en su criterio la demandante incurrió en la inepta acumulación de pretensiones a que se contrae el artículo 78 ejúsdem, cuando imputó al arrendatario el incumplimiento de deberes contractuales, cuya consecuencia “…en el supuesto negado de que se declarara con lugar (…) sería el desalojo…” y, a su vez, reclamó la necesidad de ocupar la cosa arrendada, por cuanto “…la consecuencia sería totalmente distinta ya que el Parágrafo Primero del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que en este caso lo que surgiría no es un desalojo sino una prórroga…”, concluyendo de esta manera en que ambas pretensiones no pueden acumularse.

Al respecto, la pretensión “…es el conjunto de intereses jurídicos sustanciales que se hacen valer en el proceso y cuya tutela se exige del órgano jurisdiccional. La pretensión jurídica del actor está contenida en la demanda y la pretensión jurídica del demandado en la respectiva contestación, ambas forman la pretensión procesal que es la materia sobre la cual se debe pronunciar el juez. (…) Mientras la acción constituye la posibilidad de acceso a la jurisdicción garantizada en la Constitución, la pretensión, como se dijo, es el interés jurídico sustancial que se hace valer en el proceso…”. (Ortiz-Ortíz, Rafael: Teoría General de la Acción Procesal en la Tutela de los Intereses Jurídicos. Editorial Frónesis. Caracas, 2004, p. 290 y 291)

Por consiguiente, la pretensión constituye la aspiración concreta tanto del actor reflejada en el libelo de la demanda como del demandado en la contestación, la cual someten a la jurisdicción para lograr la satisfacción de una necesidad mediante un pronunciamiento expreso que estiman favorable.

En este sentido, el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, dispone:

Artículo 78.- No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquéllas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí.

Sin embargo, podrán acumularse en un mismo libelo dos o más pretensiones incompatibles para que sean resueltas una como subsidiaria de otra, siempre que sus respectivos procedimientos no sean incompatibles entre sí

. (Subrayado y negrillas del Tribunal)

Como puede observase, la anterior norma adjetiva veda cualquier posibilidad de acumular en un mismo libelo pretensiones que: (i) se excluyan mutuamente; (ii) sean contrarias entre sí; (iii) involucren materias distintas de la competencia del Tribunal; y, (iv) sean incompatibles los procedimientos a través de los cuales se ventilan.

En el presente caso, la accionante reclamó al demandado el desalojo del bien inmueble arrendado, por estimar que éste incurrió en el incumplimiento de deberes contractuales y legales, así como por la necesidad de ocupar el referido bien, cuya pretensión se encuentra normada en el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual dispone lo siguiente:

Artículo 34.- Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.

b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado.

c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.

d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.

f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.

En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.

g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

Parágrafo Primero: Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b. y c. de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.

Parágrafo Segundo: Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo. (Subrayado y negrillas del Tribunal)

La disposición especial en referencia, exhibe al desalojo como la vía idónea para terminar los efectos que derivan de un contrato de arrendamiento verbal o escrito a tiempo indeterminado, siempre y cuando concurran cualesquiera de los supuestos allí contemplados para su procedencia, entre ellos, que el arrendatario haya dejado de pagar dos (2) mensualidades consecutivas y la necesidad del propietario o de alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado de ocupar la cosa arrendada.

Así pues, no incurre el accionante en desalojo en la inepta acumulación de pretensiones prohibida por el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, cuando imputa al arrendatario dos o más causales establecidas en la norma especial que lo regula para su procedencia, ya que en uno u otro caso siempre tendrá la misma consecuencia jurídica, esta es, la entrega material del bien inmueble arrendado, toda vez que en los supuestos de necesidad y demolición o reparación, la ejecución de la sentencia definitivamente firme que declara procedente el desalojo fundado en las referidas causales, queda diferida para después de transcurrido el plazo de seis (06) meses contados a partir de la constancia en autos de la notificación del demandado del fallo que adquirió autoridad de cosa juzgada, en virtud del beneficio que la ley concede al arrendatario (ex parágrafo primero del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios).

Por consiguiente, juzga este Tribunal que erró la parte demandada al plantear la cuestión previa opuesta con semejante fundamentación, ya que en el caso sub júdice la pretensión deducida por la demandante es una sola, valga decir, el desalojo del bien inmueble arrendado, pero fundado en dos (02) causales que la ley admite para su procedencia, lo cual motiva a este Tribunal a desechar la defensa jurídica previa opuesta por el accionado, dado que la demanda no adolece del defecto que se endilgó. Así se decide.

- V.II -

DE LA DEMANDA PRINCIPAL

Resueltas las cuestiones previas opuestas por la parte demandada en la contestación, corresponde a este Tribunal pronunciarse respecto a la pretensión jurídica de la demandante postulada en la demanda y, en tal sentido, se observa que la reclamación invocada por la ciudadana B.C.P., en contra del ciudadano V.F.L., se patentiza en el desalojo fundamentado en el contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de Caracas, en fecha 30.08.1991, bajo el N° 41, Tomo 92, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual tiene como objeto el bien inmueble constituido por el apartamento distinguido con el alfanumérico 6-A, situado en el piso 06, del Edificio Residencias del Este, ubicado entre las Esquinas de San Luis a S.I., Parroquia San José, Municipio Libertador, Distrito Capital, en virtud del alegado incumplimiento del arrendatario en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de diciembre de 2005, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2006, así como por la aducida necesidad de la accionante-reconvenida en ocupar la cosa arrendada.

En este sentido, dada la relación contractual que reviste la reclamación propuesta por la accionante, el artículo 1.133 del Código Civil, contempla que el contrato “…es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico…”.

Así pues, el Dr. J.M.O., en su Obra “Doctrina General del Contrato”, llega a la conclusión que, el contrato es, pues, un negocio jurídico bilateral capaz de crear, reglamentar, transmitir, modificar o extinguir una relación jurídica de cualquier naturaleza entre las partes que concurren a su celebración, y no sólo es eficaz en lo que se refiere a vínculos de naturaleza personal (de contenido patrimonial o extra-patrimonial) entre las partes, esto es, derechos de créditos (lo que se llama eficacia personal del contrato), sino que también puede afectar el estado de los derechos reales (la llamada eficacia real del contrato).

Al unísono, resulta oportuno para este Tribunal precisar que el contrato de arrendamiento accionado, dado los efectos que produce, tiene fuerza de Ley entre las partes, el cual no puede revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley (ver artículo 1.159 del Código Civil).

Lo anterior, encuentra asidero en el principio de autonomía de la voluntad de las partes, que en apoyo a la doctrina apuntalada por el Dr. J.M.O., es entendido como “…el poder que el artículo 1.159 del Código Civil reconoce a las voluntades particulares de reglamentar por sí mismas el contenido y modalidades de las obligaciones que se imponen…”, cuya limitación a las prestaciones pactadas radica en que no sean contrarias al orden público y a las buenas costumbres.

Además, advierte este Tribunal que el contrato de arrendamiento como fuente de las obligaciones, trae como consecuencia que las prestaciones plasmadas en cada una de las cláusulas que lo conforman, deben cumplirse exactamente como han sido contraídas (ver artículo 1.264 ejúsdem), ello con el fin de mantener a las partes contratantes, la certeza de las relaciones jurídicas convenidas y sus consecuencias.

Al hilo de lo anterior, según el artículo 1.579 del Código Civil, el arrendamiento “…es un contrato por el cual una de las partes contratantes (arrendador) se obliga a hacer gozar a la otra (arrendatario) de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla…”.

En la exégesis de la anterior norma sustantiva se puede precisar que el arrendador está obligado a hacer gozar al arrendatario de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo, valga decir, la duración del contrato y, éste se obliga pagar a aquél el canon convencionalmente establecido o legalmente fijado por el órgano regulador competente, según sea el caso, así como servirse del bien arrendado como un buen padre de familia.

Así las cosas, nuestra Legislación consagra diversas vías a través de las cuales pueden terminarse los efectos que emergen del contrato, en virtud de la relación arrendaticia que une a las partes contratantes, vinculadas con el derecho de acción, el cual constituye la posibilidad jurídico constitucional que tiene toda persona de acceder a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, tal y como lo precisa el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, de tal modo que para verificar la idoneidad de la vía escogida por la accionante para dilucidar su pretensión, tenemos que el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, publicado en Gaceta Oficial N° 36.845, de fecha 07.12.1999, dispone lo siguiente:

Artículo 34. Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas. b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado …

. (Subrayado y negrillas del Tribunal)

Tal y como se refirió en el capítulo relativo a De las Cuestiones Previas, de acuerdo con la disposición jurídica anteriormente citada, el desalojo ha sido concebido en la ley especial que rige a la materia inquilinaria como la vía idónea y eficaz para terminar los efectos que derivan de un contrato de arrendamiento verbal o escrito a tiempo indeterminado, siempre y cuando acontezcan cualesquiera de los supuestos allí contemplados; de tal modo que el arrendador está autorizado para accionar el desalojo cuando el arrendatario ha dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas, así como en caso de necesidad del propietario o de alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado de ocupar la cosa arrendada.

En tal virtud, después de efectuado el estudio de la convención locativa accionada para determinar su naturaleza, este Tribunal observa que su duración fue convenida entre las partes por el plazo de seis (06) meses, prorrogable por igual período por una sola vez, contado a partir del día 01.10.1991, hasta el día 01.04.1992, tal y como se desprende del contenido de su cláusula octava, la cual es del tenor siguiente:

…Octava: El plazo de duración de este contrato de arrendamiento es de seis (6) meses, prorrogable por igual periodo por una sola vez, contado desde el primero de Octubre del año 1991 al primero de abril del años 1992…

.

Conforme a la cláusula en referencia, el plazo de duración contractual por seis (06) meses venció en fecha 01.04.1992, de tal modo que la convención locativa se prorrogó automáticamente por una sola vez por seis (06) meses más, la cual precluyó el día 01.10.1992, por lo que habiéndose quedado el arrendatario y dejado en posesión de la cosa arrendada con la anuencia de su arrendadora luego de esa oportunidad, ya que ésta no ejerció en su oportunidad las acciones legales pertinentes para exigir la entrega de la cosa dada en arriendo, por lo menos, durante un tiempo inmediatamente posterior a ese momento, es por lo que estima este Tribunal que el contrato de arrendamiento accionado se renovó, pero respecto a su temporalidad se transformó a tiempo indeterminado, por haber operado el supuesto de hecho a que se contrae el artículo 1.600 del Código Civil, en cuanto a que “…si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo…”.

Por consiguiente, estima este Tribunal que la accionante-reconvenida escogió acertadamente la vía idónea y eficaz para dilucidar su pretensión, por cuanto el desalojo normado en el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, constituye la vía idónea y eficaz para terminar los efectos jurídicos que emanan de un contrato de arrendamiento escrito a tiempo indeterminado, cuando se fundamenta en la falta de pago de dos (02) mensualidades consecutivas y la necesidad del propietario o de alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado de ocupar el bien dado en arriendo. Así se decide.

Esclarecido lo anterior, resulta pertinente destacar que el lapso probatorio constituye para la parte demandada, al igual que el acto de contestación de la demanda, el ejercicio pleno de los derechos establecidos en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, ya que podrá rebatir las pretensiones opuestas en su contra, ofreciendo aquellos medios de prueba tendientes a demostrar sus respectivas afirmaciones de hecho, en virtud del principio procesal de la carga probatoria, consagrado en el 1.354 del Código Civil, reiterado en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que quién solicita la ejecución de una obligación debe probarla y quién alegue que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la prestación.

Por lo tanto, debe destacarse que a la parte actora atañe el deber de probar ab initio los hechos que fundamentan su pretensión o lo que es lo mismo, el onus probandi incumbit actori, ya que sólo a dicha parte corresponde en principio demostrar fehacientemente el derecho que aduce detentar al momento de presentar la demanda ante la autoridad judicial que conocerá de la controversia.

En el presente caso, observa este Tribunal que la parte actora-reconvenida produjo conjuntamente con el libelo de la demanda copias simples del contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana C.S.P., en su condición de arrendadora, por una parte y por la otra, el ciudadano V.F.L., en su carácter de arrendatario, el cual fue autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de Caracas, en fecha 30.08.1991, bajo el N° 41, Tomo 92, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, cuyas copias simples fueron inicialmente impugnadas en el escrito de contestación presentado intempestivamente el día 18.06.2007, pero que por efecto de la reposición decretada en fecha 29.06.2007, fueron impugnadas nuevamente en el escrito de contestación de la pretensión consignado tempestivamente el día 20.07.2007.

Ante esta circunstancia, el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, dispone lo siguiente:

Artículo 429.- Los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, podrán producirse en juicio originales o en copia certificada expedida por funcionarios competentes con arreglo a las leyes.

Las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible, de estos instrumentos, se tendrán como fidedignas si no fueren impugnadas por el adversario, ya en la contestación de la demanda, si han sido producidas con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes, si han sido producidas con la contestación o en el lapso de promoción de pruebas. Las copias de esta especie producidas en cualquier otra oportunidad, no tendrán ningún valor probatorio si no son aceptadas expresamente por la otra parte.

La parte que quiera servirse de la copia impugnada, podrá solicitar su cotejo con el original, o a falta de éste con una copia certificada expedida con anterioridad a aquella. El cotejo se efectuará mediante inspección ocular o mediante uno o más peritos que designe el Juez, a costa de la parte solicitante. Nada de esto obstará para que la parte produzca y haga valer el original del instrumento o copia certificada del mismo si lo prefiere

. (Subrayado y negrillas del Tribunal)

Conforme a la anterior norma adjetiva, se tendrán como fidedignas las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible de los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, sino fueren impugnadas por el contrincante, bien en la contestación de la demanda, si fueron producidas con el escrito libelar, o bien dentro de los cinco (05) días siguientes a su consignación en autos, si fueron acreditadas en la contestación o durante el lapso probatorio.

Ahora bien, consta en autos que en fecha 28.06.2007, la parte actora-reconvenida consignó original del contrato de arrendamiento accionado, cuyas copias simples del mismo fueron aportadas conjuntamente con la demanda, por lo cual precisa este Tribunal que habiendo sido impugnadas por la parte demandada-reconviniente en la contestación cuando ya constaba en autos dicha documental en original con anterioridad a esa actuación procesal, es por ello que resulta a todas luces improcedente la impugnación que se desplegó. Así se decide.

En tal virtud, por cuanto la parte demandada-reconviniente no tachó en su oportunidad procesal la convención locativa accionada que consta en forma auténtica, es por lo que se atribuye a la misma el valor probatorio que dispensa el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ya que constituye un instrumento público autorizado por un funcionario con facultad de dar fe pública en el lugar donde se instrumentó.

De la documental en referencia, se desprende que el arrendamiento tuvo como objeto el bien inmueble constituido por el apartamento distinguido con el alfanumérico 6-A, situado en el piso 06, del Edificio Residencias del Este, ubicado entre las Esquinas de San Luis a S.I., Parroquia San José, Municipio Libertador, Distrito Capital, tal y como se precisa de la cláusula primera, mientras que el canon de arrendamiento fue pactado inicialmente por las partes en la cantidad de ocho mil bolívares (Bs. 8.000,oo), que el arrendatario se obligó pagar por mensualidades adelantadas y dentro de los primeros cinco (05) días del inicio de cada mes, de acuerdo con lo acordado en la cláusula segunda.

También, se aprecia del último folio que integra a la convención locativa accionada, la nota en la cual fueron cedidos y traspasados por la ciudadana C.S.P., a la ciudadana B.C.P., todos los derechos y acciones derivados de dicho contrato, de lo que se colige que la accionante-reconvenida actúa en su condición de arrendadora-cesionaria.

De igual manera, la parte actora-reconvenida proporcionó con la demanda copias simples del documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Departamento Libertador del Distrito Federal, en fecha 05.11.1974, bajo el N° 28, Tomo 29, Protocolo Primero, las cuales fueron inicialmente impugnadas en el escrito de contestación presentado intempestivamente el día 18.06.2007, pero que por efecto de la reposición decretada en fecha 29.06.2007, fueron impugnadas nuevamente en el escrito de contestación de la pretensión consignado tempestivamente el día 20.07.2007.

No obstante ello, consta en autos que en fecha 28.06.2007, la parte actora-reconvenida consignó original del documento señalado en el acápite anterior, por lo cual determina este Tribunal que la impugnación desplegada por la parte demandada-reconviniente en la contestación no tenía razón procesal para plantearse, ya que dicha documental constó en autos en original con anterioridad a esa oportunidad; de tal manera que resulta a todas luces improcedente la impugnación que se desplegó y, en consecuencia, se atribuye a la documental bajo análisis el valor probatorio que dispensa el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ya que constituye un instrumento público autorizado por un funcionario con facultad de dar fe pública en el lugar donde se instrumentó. Así se decide.

Así pues, se aprecia de la referida documental que los ciudadanos R.J.T. y F.A.D.B., dieron en venta a la ciudadana B.C.P., el bien inmueble arrendado, de lo cual se comprueba que la accionante detenta el derecho de propiedad sobre el mismo.

Adicionalmente, la demandante-reconvenida produjo copias simples de la Resolución dictada en fecha 16.06.1998, por la Dirección General Sectorial de Inquilinato, adscrita al extinto Ministerio del Desarrollo Urbano, las cuales se tienen como fidedignas, ya que no fueron impugnadas por la parte demandada-reconviniente en la contestación, a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

De la anterior documental se desprende que el canon de arrendamiento máximo mensual para vivienda fue fijado por el órgano regulador competente en la cantidad de sesenta y un mil seiscientos setenta y cinco bolívares con veinte céntimos (Bs. 61.675,20).

Asimismo, la accionante-reconvenida consignó copia simple de un inventario de bienes muebles y el valor a los mismos asignados, la cual fue impugnada por la parte demandada-reconviniente en la contestación, pero, sin embargo, determina este Tribunal que tal medio de contradicción no podía emplearlo en razón de que su firma no aparece contenida en dicha documental. No obstante ello, la misma constituye una copia fotostática de un instrumento privado simple, no merecedor de valorarse conforme al supuesto de hecho previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ya que éste sólo permite presentar copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible de instrumentos públicos y privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos.

De igual manera, proporcionó copias simples de las actas levantadas en fecha 31.03.2000 y 10.04.2000, contenidas en el expediente signado bajo el N° 0282, de la nomenclatura interna llevada por la Defensoría del Pueblo, las cuales fueron inicialmente impugnadas en el escrito de contestación presentado intempestivamente el día 18.06.2007, pero que por efecto de la reposición decretada en fecha 29.06.2007, fueron impugnadas nuevamente en el escrito de contestación de la pretensión consignado tempestivamente el día 20.07.2007.

No obstante ello, consta en autos que en fecha 28.06.2007, la parte actora-reconvenida consignó copias certificadas del documento señalado en el acápite anterior, por lo cual determina este Tribunal que la impugnación desplegada por la parte demandada-reconviniente en la contestación resulta improcedente, ya que dicha documental constó en autos en original con anterioridad a esa oportunidad; de tal manera que se atribuye a la documental bajo análisis el valor probatorio que dispensa el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ya que constituye un instrumento público autorizado por un funcionario con facultad de dar fe pública en el lugar donde se instrumentó. Así se decide.

En tal virtud, se aprecia de las actas levantadas en fecha 31.03.2000 y 10.04.2000, ante la Defensoría del Pueblo, que en la primera el demandado-reconviniente convino en entregar la cosa dada en arriendo para el día 04.04.2000; mientras que en la segunda dicha parte precisó que para entregar el inmueble arrendado aguardaría hasta que la accionante-reconvenida instara la vía jurisdiccional, también las partes acordaron establecer el canon de arrendamiento en la cantidad de ciento ochenta mil bolívares (Bs. 180.000,oo) mensuales, así como el pago del condominio en cincuenta por ciento (50%) la arrendadora y cincuenta por ciento (50%) el arrendatario.

Sin embargo, advierte este Tribunal que son nulos los acuerdos celebrados por las partes contenidos en las actas indicadas con anterioridad, ya que los mismos implican renuncia, disminución y menoscabo de los derechos que la ley especial inquilinaria establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios, los cuales son irrenunciables, a tenor de lo establecido en el artículo 7 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Igualmente, la demandante-reconvenida consignó original de diez (10) estados de cuenta emitidos en fecha 27.06.2007, 29.06.2007 y 01.08.2007, por la sociedad mercantil Banco Fondo Común, Banco Universal, concernientes a la cuenta de activos líquidos distinguida con el N° 01510170945700439375, perteneciente a la ciudadana B.C.P., así como original de la libreta de la referida cuenta, a las cuales no se concede valor probatorio alguno, ya que constituyen instrumentos privados emanados de un tercero que no forma parte del presente juicio, razón por la que debieron ratificarse mediante la prueba testimonial, de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil o, en su defecto, a través de la prueba de informes, a la que alude el artículo 433 ejúsdem, por hallarse los hechos que se pretendieron probar en una sociedad mercantil.

De la misma manera, aportó original de dos (02) libretas de fondo de activos líquidos distinguida con el N° 01510049485900013579, perteneciente a la ciudadana B.C.P., en la sociedad mercantil Banco Fondo Común, Banco Universal, a las cuales no se concede valor probatorio alguno, ya que constituyen instrumentos privados emanados de un tercero que no forma parte del presente juicio, razón por la que debieron ratificarse mediante la prueba testimonial, de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil o, en su defecto, a través de la prueba de informes, a la que alude el artículo 433 ejúsdem, por hallarse los hechos que se pretendieron probar en una sociedad mercantil.

De igual forma, consignó copias simples y originales de sendos informes y constancias médicas, boleta de alta y record de tratamiento, emitidos por el Hospital Universitario de Caracas y Hospital Oncológico L.R., así como copia simple de la tarjeta de presentación del Dr. J.L.H.R., a las cuales no se otorga valor probatorio alguno, ya que constituyen instrumentos privados emanados de un tercero que no forma parte del presente juicio, razón por la que debieron ratificarse mediante la prueba testimonial, de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil o, en su defecto, a través de la prueba de informes, a la que alude el artículo 433 ejúsdem, por hallarse los hechos que se pretendieron probar en una sociedad mercantil.

Del mismo modo, la demandante-reconvenida acreditó copias simples de sendas planillas de condominio que por concepto de gastos comunes genera el bien inmueble arrendado, emitidas por el Condominio Residencias del Este, así como copias simples de la relación de deuda condominial y del cheque de gerencia distinguido con el N° 03694709, emitido contra la cuenta N° 01080027740900000038, de la sociedad mercantil Banco Provincial, por la cantidad de siete millones setecientos veinte mil quinientos treinta y nueve bolívares con seis céntimos (Bs. 7.720.539,06), a las cuales no se atribuye valor probatorio alguno, ya que constituyen instrumentos privados emanados de un tercero que no forma parte del presente juicio, razón por la que debieron ratificarse mediante la prueba testimonial, de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil o, en su defecto, a través de la prueba de informes, a la que alude el artículo 433 ejúsdem, por hallarse los hechos que se pretendieron probar en una sociedad mercantil.

Además, la parte actora-reconvenida consignó original de la comunicación suscrita el día 03.08.2007, por la ciudadana R.d.G., relativa a la solicitud de desocupación de la habitación que ocupa dicha parte en calidad de arrendataria, a la cual no se atribuye valor probatorio alguno, ya que constituye un instrumento privado emanado de un tercero que no forma parte del presente juicio, razón por la que debió ratificarse mediante la prueba testimonial, de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.

Por consiguiente, estima este Tribunal que la accionante-reconvenida demostró la relación arrendaticia existente entre las partes, el cual tiene como objeto un bien inmueble de su propiedad, constituido por el apartamento distinguido con el alfanumérico 6-A, situado en el piso 06, del Edificio Residencias del Este, ubicado entre las Esquinas de San Luis a S.I., Parroquia San José, Municipio Libertador, Distrito Capital, cuyo canon de arrendamiento fue fijado por el órgano regulador competente en la cantidad de sesenta y un mil seiscientos setenta y cinco bolívares con veinte céntimos (Bs. 61.675,20).

De manera pues, que como consecuencia de la inversión de la carga probatoria que recayó en la parte demandada, en virtud del principio reus in excipiendo fit actor, quién se convirtió en demandante para el efecto de tener que probar a su turno los hechos que fundamentan su defensa, este Tribunal observa que durante la contienda procesal la parte demandada-reconviniente acreditó copias simples del contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana J.S., en su condición de arrendadora, por una parte y por la otra, el ciudadano V.F.L., en su carácter de arrendatario, autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de Caracas, en fecha 13.03.1989, bajo el N° 64, Tomo 26, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual tuvo como objeto el mismo bien inmueble arrendado en la convención locativa accionada, cuyas copias simples de la documental en referencia se tienen como fidedignas, ya que no fueron impugnadas por la adversaria dentro de los cinco (05) días de despacho siguientes a su consignación en autos, de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, apreciándose de la misma que la relación arrendaticia tuvo su génesis a partir del día 01.03.1989.

Del mismo modo, acreditó originales de sendos recibos de depósitos bancarios, realizados en la cuenta corriente N° 5700439375, perteneciente aparentemente a la ciudadana B.C.P., en la sociedad mercantil Banco Fondo Común, Banco Universal, a los cuales no se concede valor probatorio alguno, ya que constituyen instrumentos privados emanados de un tercero que no forma parte del presente juicio, razón por la que debieron ratificarse mediante la prueba testimonial, de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil o, en su defecto, a través de la prueba de informes, a la que alude el artículo 433 ejúsdem, por hallarse los hechos que se pretendieron probar en una sociedad mercantil.

También, el accionado-reconviniente proporcionó originales de las comunicaciones de notificación suscritas por el Conciliador Mediador de la Asociación Civil Consorcio Justicia, en fecha 16.07.2001, 30.07.2001, 06.08.2001, 12.11.2001 y 14.11.2001, mientras que la suscrita el día 09.08.2001, fue acreditada en copia simple, así como aportó constancia emitida por la Sala de Conciliación en fecha 16.11.2001 y acta levantada por la Dirección de Justicia Municipal de la Alcaldía de Chacao el día 15.05.2002, a las cuales no se atribuye valor probatorio alguno, ya que resultan impertinentes para demostrar su solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento reclamados como insolutos, correspondientes a los meses de diciembre de 2005, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2006.

Además, consignó tres (03) planillas originales de depósitos bancarios efectuados en la cuenta corriente N° 00030012870001037592, perteneciente al Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, en el Banco Industrial de Venezuela, las cuales se hallan también incluidas en las copias certificadas de las actuaciones contenidas en el expediente distinguido con el N° 2007-0596, de la nomenclatura interna llevada por el referido Tribunal de Consignaciones, relativo al procedimiento de Consignaciones Arrendaticias, seguido por el ciudadano V.F.L., a favor de la ciudadana B.C.P., a las cuales no se dispensa valor probatorio alguno, ya que resultan impertinentes para demostrar su solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento reclamados como insolutos, correspondientes a los meses de diciembre de 2005, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2006, dado que de las actuaciones en comento sólo se desprende el pago de los cánones de arrendamiento relativos a los meses de enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2007.

Por consiguiente, juzga este Tribunal que la parte demandada-reconviniente no logró desvirtuar la insolvencia que se le imputó durante el acto de contestación de la demanda, ni mucho menos lo hizo durante la fase probatoria, ya que sólo acreditó en autos una serie de probanzas totalmente impertinentes, cuando debió producir la prueba documental que evidenciara la extinción de su obligación, esta es, el recibo de pago de cada uno de los cánones de arrendamiento reclamados como insolutos o, en su defecto, las consignaciones legítimamente efectuadas de los mismos y, en caso de constar tal hecho en instrumentos privados emanados de terceros que no forman parte del presente juicio, debió ratificarse mediante la prueba testimonial o en tal caso a través de la prueba de informes; de tal manera que al no demostrar el arrendatario su solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de diciembre de 2005, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2006, a razón de sesenta y un mil seiscientos setenta y cinco bolívares con veinte céntimos (Bs. 61.675,20) cada uno, es por ello que resulta impretermitible declarar la procedencia del desalojo fundamentado en el literal (a) del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tal y como se dictaminará en la parte dispositiva del presente fallo, en virtud de la comprobada falta de pago de dos (02) mensualidades consecutivas. Así se declara.

Por otra parte, la accionante-reconvenida procedió a demandar el desalojo por su aducida necesidad de ocupar la cosa arrendada, a tenor de preceptuado en el literal (b) del artículo 34 ejúsdem y, en tal sentido, para la procedencia de la causal invocada, se hace necesario que acontezcan concurrentemente los siguientes supuestos, a saber: (i) La existencia de la relación arrendaticia fundada en un contrato verbal o escrito a tiempo indeterminado; (ii) Que el accionante acredite el derecho de propiedad sobre el inmueble arrendado; y, (iii) La necesidad de ocuparlo, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado.

Tal y como se refirió en líneas anteriores, en virtud del principio procesal de la carga probatoria, consagrado en el 1.354 del Código Civil, reiterado en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, las partes tienen el deber de probar todo cuanto afirman, toda vez que quién solicita la ejecución de una obligación debe probarla y quién alegue que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la prestación.

En el caso sub examen, la demandante-reconvenida demostró la existencia de la relación arrendaticia, así como el derecho de propiedad que detenta sobre el bien inmueble arrendado; sin embargo, no logró traer al proceso suficientes elementos de convicción que conlleven a este Tribunal a determinar la necesidad que tiene de ocupar la cosa arrendada, ya que produjo en autos sendas probanzas documentales emanadas de terceros que no forman parte del presente juicio y, por ello, debieron ratificarse en tal caso a través de la prueba testimonial o la prueba de informes, lo cual motiva a desechar la pretensión de desalojo fundada en la causal de necesidad a que alude la ley especial inquilinaria. Así se declara.

- V.III -

DE LA DEMANDA RECONVENCIONAL

Observa este Tribunal que la reclamación invocada por vía reconvencional, por el ciudadano V.F.L., en contra de la ciudadana B.C.P., se patentiza en la pretensión de reintegro de sobre-alquileres, con fundamento en que “…en fecha 16 de junio de 1998, por Resolución emanada del Ministerio de Desarrollo Urbano, a través de su Dirección de Inquilinato, fijó un canon de arrendamiento máximo en la cantidad de sesenta y un mil seiscientos setenta y cinco bolívares con veinte céntimos (Bs. 61.675,20). (…) Dicho canon se mantiene vigente, ya que posteriormente no ha salido ninguna otra Resolución o cambio alguno, lo cual hace que sea un hecho notorio que todo lo cobrado que supere esa cantidad, debe ser reintegrado al arrendatario, o en su defecto, compensarlo con alquileres futuros…”.

Por consiguiente, la parte demandada-reconviniente procedió a reclamar el pago de la cantidad de tres millones trescientos diecinueve mil setecientos noventa y cinco bolívares con veinte céntimos (Bs. 3.319.795,20), por concepto de sobre-alquileres cobrados durante el periodo comprendido entre el mes de mayo de 2005, hasta el mes de mayo de 2007, ambos inclusive, a razón de ciento treinta y ocho mil trescientos veinticuatro bolívares con ochenta céntimos (Bs. 138.324,80) cada uno.

Al respecto, el artículo 58 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece lo siguiente:

Artículo 58.- En los inmuebles sometidos a regulación conforme al presente Decreto-Ley, quedará sujeto a repetición todo cuanto se cobre en exceso del canon máximo establecido por los organismos competentes

.

Por su parte, el artículo 59 ejúsdem, preceptúa lo siguiente:

Artículo 59.- La obligación de repetir conforme al artículo precedente, corresponderá al arrendador o al perceptor de los sobre-alquileres. Si éstos y el propietario fueren personas diferentes, la responsabilidad será solidaria, sin perjuicio de las relaciones jurídicas entre éstas y se aplicarán las sanciones establecidas en este Decreto-Ley

. (Subrayado y negrillas del Tribunal)

Conforme a las anteriores disposiciones especiales, el arrendatario tiene el derecho de exigir en vía judicial al arrendador, perceptor de los sobre-alquileres o propietario, la repetición de todo cuanto haya pagado en exceso del canon de arrendamiento máximo mensual fijado por el organismo regulador competente sobre un bien inmueble sujeto a regulación.

Ahora bien, ha quedado demostrado en autos que el bien inmueble arrendado se encuentra regulado conforme a la Resolución dictada en fecha 16.06.1998, por la Dirección General Sectorial de Inquilinato, adscrita al extinto Ministerio del Desarrollo Urbano, que fijó el canon de arrendamiento máximo mensual para vivienda en la cantidad de sesenta y un mil seiscientos setenta y cinco bolívares con veinte céntimos (Bs. 61.675,20).

Sin embargo, el demandado-reconviniente no demostró el pago de la totalidad de los cánones de arrendamiento que indicó cobrados en exceso respecto de la cantidad fijada por el organismo regulador, correspondientes al periodo comprendido entre el mes de mayo de 2005, hasta el mes de mayo de 2007, ambos inclusive, ya que sólo acreditó en autos válidamente copias certificadas de las actuaciones contenidas en el expediente distinguido con el N° 2007-0596, de la nomenclatura interna llevada por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, relativo al procedimiento de Consignaciones Arrendaticias, seguido por el ciudadano V.F.L., a favor de la ciudadana B.C.P., las cuales comprueban el pago de sobre-alquileres correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2007, a razón de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,oo) cada uno, no obstante, que conforme al acuerdo celebrado entre las partes ante la Defensoría del Pueblo en fecha 10.04.2000, el canon de arrendamiento fue establecido convencionalmente en la suma de ciento ochenta mil bolívares (Bs. 180.000,oo), pero, tales circunstancias se verificaron en contravención de la regulación efectuada sobre el bien inmueble arrendado por la Dirección General Sectorial de Inquilinato, adscrita al extinto Ministerio del Desarrollo Urbano.

Por este motivo, juzga este Tribunal que no resultaba dable para la accionante-reconvenida percibir como contraprestación por el arrendamiento de la cosa arrendada, un canon de arrendamiento superior al legalmente fijado por el organismo regulador competente, de modo que habiéndose comprobado la consignación de sobre-alquileres correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2007, por la cantidad de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,oo) cada uno, cuando el demandado-reconviniente debía cancelar por tal concepto la cantidad de sesenta y un mil seiscientos setenta y cinco bolívares con veinte céntimos (Bs. 61.675,20), es por ello que resulta procedente la pretensión de reintegro deducida por vía reconvencional, pero de manera parcial, ya que no fue probado el pago de la totalidad de los alquileres denunciados como cobrados en exceso, así como no consta en autos que la arrendadora haya retirado las consignaciones efectuadas, lo cual la hace desmerecedora de la sanción consagrada en el artículo 82 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se declara.

- VI -

DECISIÓN

En virtud de los razonamientos precedentemente expuestos, este Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, emite los siguientes pronunciamientos: