Decisión de Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 28 de Febrero de 2007

En el particular Primero promueve y consigna documento privado fechado el 22 de junio de 1998, dirigida por la ciudadana B.N. a la ciudadana M.F., solicitando la entrega de documentos. Este instrumento no fue desconocido por la parte demandada, por lo que se tiene como legalmente reconocido a tenor de lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.

Ahora bien, este medio de prueba sirve para evidenciar que la demandada solicitó una serie de documentos necesarios a los fines de los tràmites relacionados con el otorgamiento de un crédito por Ley de Política Habitacional (LPH).

En el contrato cuyo cumplimiento se demanda no se estableció la tramitación de crédito alguno, ni la obligación de la vendedora (demandada) en colaborar para la aprobación del mismo, por lo que la prueba bajo análisis no guarda relación con los hechos debatidos, lo que la hace impertinente, razón por la cual se desecha del presente proceso. Así de declara.

Consigna el demandante dos (2) Instrumentos de Certificación de gravamen relativos al inmueble objeto del contrato que nos ocupa, expedido por la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Dtto. Federal; el primero, fechado el 17 de junio de 1998, el segundo, el 22 de noviembre de 1999. Estos documentos no fueron impugnados por lo que se aprecian con la tarifa de plena prueba que le otorga la Ley.

Del aludido instrumento se infiere lo siguiente:

Las personas que han podido gravar dicho inmueble en el lapso solicitado son: desde 1.988 hasta 1.996 es el Sr. C.E.L.B. y J.G.A.d.L., de esta fecha hasta hoy es el Sr. Jaime Alberto Echezuria y M.F.E., a quien pertenece según documento Nº 19, Tomo 6 del Protocolo 1º de fecha 3 de Octubre de 1.996.-. Igualmente se Certifica que sobre este inmueble existe hipoteca legal a favor de C.E.L.B. y J.G.A.d.U. hasta por la cantidad de 2.080.734,59...

(sic) (Resaltado por este Tribunal)

No comparte esta Alzada la apreciación que hace la recurrida de los aludidos medios de prueba, en el sentido de que la existencia de un gravamen hipotecario, imposibilite la protocolización del documento definitivo de venta. Por el contrario, nuestra legislación en el artículo 1.267 del Código Civil, establece que: “No se permite ni es valida la estipulación según la cual una persona se comprometa a no enajenar ni gravar inmuebles determinados, por virtud de una negociación de préstamo con hipoteca. Por tal razonamiento, es criterio de esta alzada que presencia del referido gravamen, no impide que se protocolicen nuevos documentos de venta. Así se establece.

Por otra parte, de los aludidos instrumentos, valorados como plena prueba, por encuadrar perfectamente en el catalogo de documento público, se evidencia con meridiana claridad que el inmueble cuya transferencia de propiedad se pretende en la acción principal de cumplimiento de contrato de opción de compra-venta, pertenece también al ciudadano Jaime Alberto Echezuria, quien lo adquirió junto con la demandada, M.F.E., según documento protocolizado bajo el Nº 19, Tomo 6, del Protocolo 1º de fecha 3 de Octubre de 1.996, persona que no aparece como demandada, quien no podrá padecer efectos de la cosa juzgada formada en este proceso, toda vez, que la sentencia, pudiera afectar los derechos e intereses que este pudiera tener sobre el inmueble sin haber participado en la contienda procesal; sin embargo, no es prohibido el pacto de la cosa ajena, contrario, tal compromiso es aceptado por la ley comercial, lo que pudiera estar presente en este juicio. Así se establece.

Consigna copias fotostática de Cheques de Gerencia: emitido en Caracas, el 12 de agosto de 1998, contra El Banco Unión, Sucursal Central, identificado con el Nº 2001821221, por un monto de tres millones de bolívares (Bs. 3.000.000,00); a la orden de M.F.E.. Por ser copia simple de un instrumento privado emanado de un tercero no debe tener entrada en el acervo probatorio de este proceso, sin embargo y conforme lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, el demandante promovió prueba, para que el Banco Librado, informara si el 12 de agosto de 1998, emitió el descrito Cheque de Gerencia. Admitida la prueba se libró oficio Nº 0061, del 17 de enero de 2000, dirigida al aludido ente bancario solicitando la información requerida por el promovente de la prueba.

El Banco Unión, Sucursal Central, a través de la Vicepresidencia de Prevención de Fraudes, Informó que la ciudadana B.R.N.G. había adquirido el cheque de gerencia descrito, a favor de la ciudadana M.F.E., por el monto señalado. Que el cheque se había emitido el DOCE DE AGOSTO DE MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y OCHO (12/08/98).

La Información obtenida sirve para establecer que efectivamente se emitió el aludido instrumento bancario. De donde podemos asumir por presunción que la demandada, ciudadana B.R.N.G. tenía a su disposición la referida cantidad de dinero. Así se establece.-

Consigna copia fotostática de Cheque de Gerencia: emitido en Caracas, el 12 de agosto de 1998, contra El Banco Provincial, identificado con Nº 11110264, por un monto de nueve millones de bolívares (Bs. 9.000.000,00), a la orden de M.F.E.. Por ser copia simple de un instrumento privado emanado de un tercero no debe tener entrada en el acervo probatorio de este proceso, sin embargo y conforme lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, el demandante promovió prueba de informe para que el mencionado Banco informara: la emisión del referido Cheque de Gerencia.

Admitida la prueba se libró oficio Nº 0060, del 17 de enero de 2000, dirigida al aludido ente bancario solicitando la información requerida.

El Banco Provincial, a través de la Gerencia General de Investigaciones Bancarias, informó que la ciudadana B.R.N.G. había adquirido el cheque de gerencia descrito, a favor de la ciudadana F.E.M., por el monto señalado. Informa que el cheque se había emitido el DOCE DE SEPTIEMBRE DE MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y OCHO (12/09/98).

Del análisis de la información aportada se puede observar que la fecha de emisión del cheque del cual se solicita información, no se compadece con la fecha de emisión que informa la entidad Bancaria específicamente en cuanto al mes, toda vez que la copia señala que fue emitido el OCTAVO mes del año (agosto), mientras que el Banco Provincial informó que fue emitido el NOVENO mes del año (septiembre). Ante esta discrepancia es forzoso para esta Alzada, establecer que la información requerida al ente financiero se produjo en base a la copia del cheque en referencia, lo que hace deducir que se trata de error material en la información del banco, susceptible de intuición por este jurisdicente, que hace apreciar la disponibilidad de la cantidad indicada por la actora en base a la prueba de informe que aquí se aprecia. Así se declara.

El demandante promovió prueba de informe, para que la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Dtto. Federal, informara si en esa oficina la ciudadana M.F.E., cedulada con el Nº 10.799.631, había presentado para su registro un documento mediante el cual daba en venta a la ciudadana B.R.N.G., el inmueble objeto del contrato que nos ocupa. Admitida la prueba, se libró oficio Nº 0062, el 17 de enero de 2000. No consta en autos las resultas de la información requerida.

En su escrito, promovió la prueba de Posiciones Juradas, las cuales debieron ser absueltas por la ciudadana M.F.E., comprometiéndose el demandante-promovente a absolver las reciprocas. Esta prueba fue admitida por el a quo, ordenándose la citación de las partes demandada, para que absolvieran las formulas, fijando a la hora, lugar y fecha, librándose las respectivas boletas. Empero nunca se logró la citación de la partes demandada.

PRUEBAS APORTADAS POR LA DEMANDADA

Junto a su escrito de contestación de la demandada, la representación de la demandada sólo aporto, marcado como “AAA” copia simple de documento autenticado ante la Notaría Pública Décima Octava del Municipio Libertador del Distrito Federal, el 07 de abril de 1998, donde la ciudadana M.F.E., celebró un contrato de opción de compra-venta con las ciudadanas B.R.N.G. y X.J.N.G., por el mismo inmueble, donde se había establecido como precio total del inmueble la cantidad de VEINTIÚN MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 21.000.000,00).

Esta copia de instrumento auténtico no fue impugnada, por el contrario, la convención contenida en el mismo fue expresamente aceptada por la parte actora. La convención en él contenida, si bien tiene como objeto el mismo inmueble, la fecha de suscripción deja ver con claridad que versa sobre una relación contractual distinta a la que nos ocupa y no guarda relación con los hechos debatidos en esta instancia, esta circunstancia hace aparecer impertinente la prueba sub examine, razón por la cual se desecha el aludido medio de prueba del presente proceso. Así se establece.

EN EL ITER PROBATORIO

Abierto el juicio a la fase probatoria, produjo escrito donde promovió las siguientes:

En su Capitulo Segundo, al igual que en el Titulo Primero, Segundo y Tercero del escrito, la parte demandada reproduce el mérito favorable de los autos. El a quo admitió esta particular formula probatoria, salvo su apreciación en la definitiva.

En el Capítulo Tercero promueve la representación de la demandada promovió prueba de Información, para que la Notaría Pública Décima Octava del Municipio Libertador del Distrito Federal, informara, si las ciudadanas M.F.E. y B.R.N.G. y X.J.N.G., pactaron un contrato de opción de compra-venta sobre el inmueble identificado. Este medio de pruebas fue admitido por el Tribunal, No consta en autos las resultas de la información requerida.

Analizado el acervo probatorio aportado en el presente proceso, pasa esta alzada a decidir la presente causa fundamentado en las siguientes consideraciones:

Quedó demostrado en el presente proceso que las ciudadanas B.R.N.G. y M.F.E., el 12 de junio de 1998, celebraron contrato de Opción de Compraventa sobre un inmueble ampliamente identificado en el presente fallo.

Se estableció que el precio de la venta definitiva sería por la cantidad de DIECIOCHO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 18.000.000,00).

Convinieron en que el convenio tendría una vigencia de SESENTA (6O) DÍAS CONTINUOS, contados a partir del el 12 de junio de 1998, fecha cierta en que se suscribió el mismo.

La compradora, entregó a la vendedora, la cantidad de SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 6.000.000.00).

Se estableció una cláusula penal por la suma de DOS MILLONES SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.700.000.00) que debería pagar el contratante que incumpliera el convenio suscrito.

DE LA PRETENSIÓN PRINCIPAL.-

En tal sentido se observa; como se desprende del escrito libelar, la pretensión principal del actor consiste en que la demandada le traspase la propiedad del inmueble identificado, constituido por un apartamento, ello, mediante la protocolización del documento definitivo de venta ante la Oficina de Registro Inmobiliario correspondiente.

Ante esta circunstancia, constituye una carga del actor, conforme lo dispuesto en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil; no sólo indicar su situación y linderos, debió además consignar los instrumentos en que se fundamente la pretensión, esto es aquellos de los cuales se derive inmediatamente el derecho deducido, que deberán producirse con el libelo.

En el caso de especie, por cuanto pretende la actora, ciudadana B.R.N.G., que la ciudadana M.F.E., le trasfiera la propiedad de un inmueble cuya venta se estableció en el contrato cuyo cumplimiento demanda, debió acompañar a los autos los instrumentos necesarios que hagan llegar a la inteligencia del juez que la demandada, es la persona titular del derecho reclamado, es decir, que en ella se concentra la legitimidad como sujeto pasivo en el presente juicio, mucho más cuando de la Certificación de Gravamen emanada de ante Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Dtto. Federal, supra analizada que se aprecia conforme el principio de comunidad de la prueba, se desprende que el inmueble objeto de la opción de compra-venta que nos ocupa, fue adquirido por los ciudadanos: Jaime Alberto Echezuria y M.F.E., según documento Nº 19, Tomo 6 del Protocolo 1º de fecha 3 de Octubre de 1.996.

De lo anterior concluye esta Alzada que no está acreditado a los autos, una circunstancia de mayúscula relevancia procesal, cual es que la demandada, ciudadana M.F.E., posea la totalidad de la legitimidad para sostener las razones de la pretensión principal en el presente juicio. Así se decide.

El demandante no aportó en el proceso, medio de prueba alguno capaz de soportar la legitimidad de la demandada para el cumplimiento de la pretensión principal, en razón que no aporto medio de prueba suficiente que demuestre la legitimidad total sobre la titularidad del inmueble objeto de la pretensión principal, lo que nos lleva a concluir que no cumplió con su carga probatoria, de donde es forzoso para esta Alzada declarar sin lugar la pretensión principal, como será declarada en la dispositiva del presente fallo. Así expresamente se establece.

DE LA PRETENSIÓN SUBSIDIARIA.-

Hecha la anterior declaratoria, pasa esta alzada a pronunciarse sobre la acción subsidiaria en tal sentido observa:

Ha quedado establecido que nos encontramos en presencia de un contrato catalogado por la doctrina como sinalagmático perfecto: donde, desde el momento en que se perfeccionó, ambas partes conocían con claridad las obligaciones que debían cumplir en el transcurso de un tiempo determinado; que incluía aquellas convencionalmente pactadas y las que supletoriamente señala la Ley.

Es así, que la Vendedora (demandada) debía cumplir con su obligación de realizar todas las gestiones necesarias para otorgar, ante la oficina de Registro inmobiliario respectiva, el documento definitivo de venta. Por su parte, el Comprador (demandante) tenía la obligación de pagar el precio de la venta, el cual se había establecido en la suma de DIECIOCHO MILLONES MIL BOLIVARES (Bs.18.000.000). Estas obligaciones debieron verificarse en un plazo de sesenta (60) días continuos, contados a partir de la suscripción del contrato, que según nota de autenticación del documento, comenzó a reputarse a partir del día doce (12) del mes de junio de 1998 (12/06/98).

Sobre el tiempo de vigencia del contrato que nos ocupa, cabe advertir que, conforme lo dispuesto en el artículo 12 del Código Civil, los lapsos de días u horas se contarán desde el día u hora siguiente a los que se ha verificado el acto que da lugar al lapso. Los días se entenderán de veinticuatro (24) horas los cuales terminaran a las doce de la noche. En el caso sub examine, la vigencia del convenio comenzó el 13 de junio de 1998 y los sesenta (60) días continuos fenecieron el día once (11) de agosto de 1998 (11/08/98). De donde podemos extraer que las obligaciones de los contratantes debieron verificarse hasta esta última fecha para que puedan ser consideradas tempestivas. Así se declara.

Así, por cuanto cada una de las partes, en su libelo y en el escrito de contestación de la demanda, alegó el incumplimiento de las obligaciones de su antagonista, se convirtió en carga de ambos, demostrar el cumplimiento de su obligación, a tenor de lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.353 del Código Civil, bajo esta premisa pasa quien decide a verificar su ocurrencia.

Apuntalados en la valoración del universo probatorio cursante en autos concatenada con los alegatos esgrimidos por las partes en las correspondientes oportunidades que brinda el proceso, sobre el cumplimiento de las obligaciones que pesaban sobre la demandada (vendedora) ciudadana M.F.E., se evidencia que no aportó prueba alguna capaz de contener el alegato de incumplimiento que le endilga la actora (compradora). Por lo que debe concluir esta Alzada que la demandada no cumplió con la obligación que le imponía el contrato. Así se establece.

Por su parte, la prueba del pago corresponde a quien lo invoca; no es ésta sino la aplicación del principio general en materia de la distribución de la carga de la prueba. En consecuencia, será el deudor quien deberá acreditarlo, en tal virtud, correspondía a la demandante (compradora) B.R.N.G., demostrar en el proceso que había cumplido, en el lapso concedido, con la obligación de pagar el precio de la venta, el cual se había fijado en la cantidad de la cantidad de DIECIOCHO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 18.000.000,00).

En autos se demostró que al momento de suscribir el contrato, la demandante pagó como inicial, la cantidad de SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 6.000.000.00).

Quedando pendiente un saldo a favor de la demandada-vendedora por la cantidad de DOCE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 12.000.000,00) para completar el precio total fijado al inmueble.

Para demostrar el cumplimiento del imperativo procesal, mediante la prueba establecida en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, demostró la suficiente disponibilidad e intención de realizar el cumplimiento de la obligación contraída, lo cual se frustró por la inercia de la demandada en el cumplimiento de su obligación. Así se declara.

Del análisis de las pruebas que precede, se desprende que el demandante, como comprador cumplió con la carga obligacional de la convención, hasta que por la inercia de la demandada le impidió la culminación del pago pactado dentro del lapso de vigencia del contrato sub examine. Así se declara.

Como se desprende del exhaustivo análisis que hace esta alzada al material probatorio aportado por las partes, encuentra este jurisdicente que la demandada no probó su descargo de las obligaciones endilgadas como su responsabilidad, en cambio la parte actora demostró el cumplimiento por su parte de las obligaciones contraídas y la disponibilidad de cumplimiento de las subsiguientes; lo que determina el éxito de la pretensión subsidiaria del sujeto activo de esta confrontación judicial y como consecuencia la condena de la demandada en lo siguiente: 1.- Rembolsar la cantidad de seis millones de bolívares (Bs. 6.000.000,oo) por concepto de devolución de las cantidades recibidas por concepto de arras, entregadas por la parte actora al momento de la suscripción del contrato de opción de compraventa; y, 2.- Pagar la cantidad de dos millones setecientos mil bolívares (Bs. 2.700.000,oo) por concepto de indemnización de daños y perjuicios causados a la ciudadana B.R.N.G.. Dichas cantidades deberán ser actualizadas desde la fecha de introducción del libelo de demanda hasta que se declare definitivamente firme esta decisión, mediante la corrección monetaria o indexación, en razón que por ser deudas de valor, en el transcurso del tiempo del presente juicio, se desmejoró su poder adquisitivo, debiendo corregirse dicho fenómeno económico mediante este proceso y en base al índice de precios al consumidor establecido por el Banco Central de la República Bolivariana de Venezuela, que suministre el ente financiero en las fechas indicadas. Se ordena experticia complementaria al presente fallo. Así expresamente se decide.

4. DISPOSITIVA.-

En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este JUZGADO SUPERIOR QUINTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara:

SIN LUGAR, el recurso de apelación intentado por la representación judicial de la parte demandada, contra la sentencia dictada por el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cinco (05) de diciembre de 2003.

Consecuente con la resolución precedente SE CONFIRMA, el fallo apelado con la presente motivación.

Se declara Sin lugar la demanda que por Cumplimiento de Contrato incoara la ciudadana B.R.N.G., contra la ciudadana M.F.E., ambas identificados en el cuerpo de este fallo, donde pretendía, como Acción Principal que la demandada otorgara el documento definitivo de venta del terreno y sus construcciones.

Se declara CON LUGAR la Acción Subsidiaria sobre el reintegro de la cantidad de dinero entregada por ella a la demandada al igual que la indemnización de daños y perjuicios y se condena a M.F.E. a pagarle sin plazo alguno a B.R.N.G., las siguientes cantidades: 1.- la cantidad de seis millones de bolívares (Bs. 6.000.000,oo) por concepto de devolución de la cantidad recibida por concepto de arras, al momento de la suscripción del contrato de opción de compraventa; y, 2.- la cantidad de dos millones setecientos mil bolívares (Bs. 2.700.000,oo) por concepto de indemnización de daños y perjuicios causados a la ciudadana B.R.N.G.. Dichas cantidades deberán ser actualizadas desde la fecha de introducción del libelo de demanda hasta que se declare definitivamente firme esta decisión, mediante la corrección monetaria o indexación, en base al índice de precios al consumidor establecido por el Banco Central de la República Bolivariana de Venezuela, que suministre el ente financiero en las fechas indicadas. Se ordena experticia complementaria al presente fallo.

Conforme lo previsto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena a la parte demandada en las costas del recurso.

Regístrese, publíquese, notifíquese, déjese copia y devuélvase en su oportunidad al juzgado de la causa.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintiocho (28) días del mes de Febrero del año dos mil siete (2007). Años 196° de la Independencia y 148° de la Federación.

EL JUEZ,

E.J.S.M..

LA SECRETARIA,

Abg. E.J. TORRREALBA C.

Exp. Nº 8538.-

Definitiva/Recurso Civil.-

Cumplimiento de Contrato (Opción Compra/Venta).-

EJSM/EJTC.-

En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las tres y veinticinco post meridiem (3:25PM). Coste,

LA SECRETARIA,