Decisión nº 152-2014 de Tribunal Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco. de Zulia, de 6 de Agosto de 2014

Expediente Nº 2279

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

En su nombre:

JUZGADO SÉPTIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

INTRODUCCIÓN

DEMANDANTE: ciudadana B.L.C.R., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 5.815.329, domiciliada en esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia. Apoderado (s): Profesionales del Derecho A.E.C.H. y E.M.M., venezolanos, mayores de edad, inscritos en el Inpreabogado bajo el Nº 112.682 y 63.472, domiciliados en esta ciudad y municipio Maracaibo del estado Zulia.

DEMANDADO: ciudadano ADAFEL J.U.O., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 9.701.253, domiciliado en esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia. Asistido por el Profesional del Derecho J.G.V., venezolano, mayor de edad, inscrito en el Inpreabogado Nº 22.214, domiciliado en esta ciudad y municipio Maracaibo del Estado Zulia.

MOTIVO: DESALOJO ARRENDATICIO (fundamento: art. 91 numeral 1 y 2 LRCAV)

MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO

Corresponde conocer de la presente acción a este Tribunal, mediante recibo de distribución N° 34820-2011, de fecha 11 de enero de 2011, la cual fue admitida mediante auto de fecha 13 de enero de 2011, con una posterior reforma en fecha 21 de mayo de 2013, que fue admitida mediante auto de fecha 23 de mayo de 2013.

El objeto de la demanda que encabeza estas actuaciones se circunscribe al hecho de que la ciudadana B.L.C.R., en calidad de arrendadora, celebró con el ciudadano ADAFEL J.U.O., en calidad de arrendador, un contrato de arrendamiento sobre un inmueble ubicado en la calle 63 con avenida 69, Urb. “Ciudadela Faria”, Primera Etapa, Edif. La Mesa, Conjunto Residencial “La Puerta de Ciudadela” Tercera Planta, apt. 3-2, en Jurisdicción de la Parroquia Coquivacoa del municipio Maracaibo del estado Zulia, con una duración de seis (6) meses contados a partir del día 21 de enero de 2005, y fijándose un canon de arrendamiento mensual de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 500.000) hoy QUINIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. 500,oo), canon éste que fue reajustado por convenio de las partes, en las sucesivas prórrogas hasta llegar a la cantidad de MIL DOSCIENTOS BOLIVARES MENSUALES (Bs. 1.200,oo) todo según consta de documento autenticado en la Notaria Publica Cuarta de Maracaibo estado Zulia, el día 25 de enero de 2005, anotado con el N° 30, tomo 05 de los libros de autenticaciones. Siendo el caso que su arrendatario se encuentra insolvente en los pagos de los canon de arrendamientos; por una parte y por la otra, la necesidad de ocupación del inmueble que presenta el propietario y su grupo familiar; razón por la cual solicita el desalojo del mismo fundamentado en el artículo 91 numerales 1° y 2° de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, que establece:

…Artículo 91: Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales: 1. En inmuebles destinados a vivienda, que el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo a los criterios definidos por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para tal fin. 2. En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta del segundo grado…

Por su parte, el demandado reconoció la relación arrendaticia, reconoció el monto del canon de arrendamiento, pero negó, rechazó y contradijo tanto los hechos como en el derecho invocado por la parte demandante, por no ajustarse a la realidad; además que manifestó que no fue demostrada la necesidad de ocupar el inmueble, así como tampoco la falta de pago, respecto a la cual se encuentra al día, por haber operado una compensación.

DE LA NECESIDAD DEL PROPIETARIO DE OCUPAR EL INMUEBLE ARRENDADO

El primer punto que se analizará es la necesidad de ocupación del inmueble dado en arrendamiento; comencemos resaltando que dicha necesidad de ocupación debe estar dada por una especial circunstancia que obligue al propietario de manera terminante a ocupar el inmueble arrendado, por constituir su situación actual un perjuicio a su persona, no solo en el orden económico, sino también en el orden social o familiar, o de cualquier otra categoría o circunstancia capaz de obligarlo a ocupar el inmueble para satisfacer esa exigencia, ya que de otra forma podría resultar afectado de alguna manera.

Específicamente la necesidad no viene dada sólo por razones económicas, sino de cualquier naturaleza, que en un momento dado, justifican la procedencia de la solicitud de desalojo; se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce de manera directa o indirecta en el interés indudable del ciudadano A.C.R.d. ocupar dicho inmueble; entonces la necesidad del propietario de ocupar el inmueble se materializa cuando el mismo demuestre que dicha necesidad de ocupación esta en relación con el uso que haría como propietario.

En el caso concreto, la parte demandante ciudadana B.C., alegó que su hermano (el propietario del inmueble), tiene la necesidad de ocuparlo junto con su grupo familiar, cónyuge y dos hijos, de seis (6) y ocho (8) años respectivamente; debido a que el inmueble donde reside, ocupando una habitación es de una tía que se lo facilitó sin cobrarle canon alguno, eso mientras él resolviera algunos problemas económicos con el cobro del canon de arrendamiento del inmueble objeto de esta demanda; y para la demostración de estos hechos consignó como medios de prueba las partidas de nacimiento de los hijos de su hermano; y el acta de Matrimonio celebrado entre el ciudadano A.C. (hermano de la demandante y propietario del inmueble) y Eneida Teodora Medina(esposa de este ultimo)

Siendo así, debemos indicar que la prueba de la necesidad de ocupación no puede ser de manera directa sino indirecta, por que el medio probatorio conduce a su determinación; Por ejemplo: un contrato de arrendamiento o un expediente de consignación arrendaticia no serían jamás pruebas documentales directas de la necesidad que tiene el propietario o algunos de sus miembros del núcleo familiar, de ocupar el inmueble, ya que los mismos solo pueden ser prueba de la existencia del contrato de arrendamiento y sus cláusulas, o de la cancelación o no, de una deuda por canon de arrendamiento.

En el estricto orden de las cosas es de suma importancia para este sentenciador, medir con detenimiento el alcance de las normativas legales de valoración tarifada y la sana crítica:

Por valoración o apreciación de la prueba judicial se entiende la operación mental que tiene por fin conocer el mérito o valor de la convicción que pueda deducirse de su contenido. Se trata de una actividad procesal exclusiva del Juez, como lo vimos al estudiar los sujetos de la prueba, pues las partes y sus apoderados tienen únicamente una función de colaboradores, cuando presentan su punto de vista en alegaciones o memoriales. Tres aspectos básicos de la función valoratoria, son: la percepción, representación o reconstrucción y razonamiento. El Juez debe percibir los hechos a través de los medios de prueba, pero luego es indispensable que proceda a la representación o reconstrucción histórica de ellos, no ya separadamente sino en su conjunto. Esta representación o reconstrucción puede hacerse respecto de alguno de los hechos por la vía directa de la percepción u observación, pero algunos otros por la vía de la inducción o deducción, es decir infiriéndolos de otros hechos porque solo los primeros han sido percibidos por el Juez. Sin lógica no puede existir valoración de la prueba, se trata de razonar sobre ella, así sea prueba directa, como hemos observado, y la lógica es indispensable para el correcto razonamiento. Esa actividad lógica debe basarse en las reglas de la experiencia, (físicas, morales, sociales, psicológicas, técnicas, científicas y las corrientes a que todos enseña la vida) que en conjunto forman la llamada regla de la sana crítica. Gracias a la valoración podrá saber el Juez, si en el proceso, la prueba ha cumplido su fin propio, si su resultado corresponde o no a su fin, pero en ambos caso la actividad valorativa ha cumplido el fin que le corresponde (Devis Echandía, Hernando, Estr. Compendio de Derecho Procesal, T.II. Pág.99 y ss).

Aplicando tales criterios, resulta imposible para este Jurisdicente, determinar por medio de las documentales consignadas y de las actas procesales que el propietario del inmueble A.C.R., se encuentra en una situación que constituye una especial circunstancia que lo obliga de manera terminante a ocupar el inmueble arrendado, ya que dichas documentales solo demuestran los nexos de filiación y parentesco entre la demandante y A.C. y el estado civil entre el propietario del inmueble A.C. y la ciudadana E.M.; y no la condición establecida en el articulo 91 numeral 2 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, siendo que este hecho debía ser demostrado por la actora mediante los medios probatorios idóneos para ello, mas sin embargo, ello no fue así, ya que la parte actora se limitó a promover medios tendientes a la verificación de la filiación entre la demandante, sus hijos y quien dice necesita el inmueble, pero no demostró de manera tangible esa necesidad, lo cual conduce a que deba desecharse dicha petición, por lo que forzosamente debe concluir este sentenciador que no existe el estado de necesidad de ocupación del inmueble objeto del litigio y en consecuencia se debe desechar este alegato.- Así se decide.-

DE LA FALTA DE PAGO

El segundo elemento para analizar de la presente demanda de desalojo es la falta de pago de los cánones de arrendamiento establecida en el literal “a” del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, a este respecto alega la parte demandante en su escrito libelar lo siguiente:

…Desde el vencimiento del mes de mayo de 2010 y hasta la presente fecha, muchas han sido las gestiones amistosas y extrajudiciales a fin de que fuesen cancelados los cánones de arrendamiento causados y no pagados durante este lapso, vale decir, un total de 36 meses a razón de Bs. 1.200,oo, cada mes...

…sig…demando, al ciudadano Adafel Urribarrí Ocando…sig…por Desalojo del inmueble y Cobro de Bolívares de conformidad con lo dispuesto en el artículo 91, numerales 1 …sig…”

Para probar sus respectivas afirmaciones de hecho consigna un contrato de arrendamiento autenticado el 25 de enero de 2005, en la Notaria Pública Cuarta de Maracaibo estado Zulia, inserto bajo el N° 30, tomo 5 de los libros respectivos; Documento de Propiedad del Inmueble objeto del Contrato, inscrito en el Registro Subalterno del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del estado Zulia, el día 11 de febrero de 1999, bajo el N° 17, protocolo 1°, tomo 15; providencia administrativa de fecha 10 de diciembre de 2012, dictada por la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, Región Zulia, asunto N° S-00473; y copia Certificada del Registro de Vivienda Principal, de donde se desprende por una parte, la obligación del ciudadano ADAFEL URRIBARRI OCANDO de pagar el canon de arrendamiento sobre el inmueble objeto del litigio, y por la otra la legitimación de la actora para hacer el reclamo contenido en el escrito libelar.

Siendo así corresponde a la parte demandada probar el pago o en su defecto el hecho extintivo de su obligación, todo esto conforme a lo establecido en los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil.

Dispone el artículo 1354 del Código Civil, lo siguiente: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”. De igual forma, establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.

Las citadas disposiciones in comento se limitan a regular las distribución de la carga de la prueba, esto es, determinar a quien corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamenta la acción o excepción, sin ocuparse de establecer cuáles son los medios de prueba de que las partes puedan valerse en el proceso para la demostración de sus pretensiones. En este sentido ha sido reiterado el criterio de la extinta Corte Suprema de Justicia hoy Tribunal Supremo de Justicia, que: “…la carga de la prueba no depende de la afirmación o de la negativa de un hecho sino directamente de la obligación de probar el fundamento de lo alegado en el juicio”. En efecto, quien fundamente como base de su acción o de su excepción la afirmación o negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración la demanda o la excepción resultan infundadas.

La doctrina más exacta sobre la carga de la prueba, que establece: “Corresponde la carga de probar un hecho a la parte cuya petición (pretensión o excepción) lo tiene como presupuesto necesario, de acuerdo con la norma jurídica aplicable, o expresada de otra manera, a cada parte le corresponde la carga de probar los hechos que le sirven de fundamento a la norma que consagra el efecto jurídico perseguido por ella, cualquiera que sea su posición procesal”.

A tales fines el ciudadano ADAFEL J.U.O., en su condición de demandado, solo se limitó a negar los alegatos de la demandante por no ser ciertos los hechos expuestos, manifestando que se encuentra al día con los pagos de los cánones en virtud de los que hizo con demasía, ya que alega que los últimos pagos realizados los hizo al monto de Bs. 1.200, cuando debía hacerlos a Bs. 500, por cuanto las partes no podía acordar un incremento, sino que debía ser el organismo pertinente el que realizara el calculo de dicho incremento, lo cual conlleva, en su opinión, que todos los pagos efectuados sobre el monto de Bs. 500, contienen una demasía que hace que haya operado una compensación y un pago de lo indebido.

Asimismo, reconoció que los pagos para el año 2010, eran en la cantidad de Bs. 1.200,oo, por lo cual se presume que hasta la fecha de interposición de la demanda, debía continuarse con dicho monto, salvo alguna regulación legal por el organismo competente para ello, lo cual no fue diligenciado por ninguna de las partes, trayendo como consecuencia, que si la parte demandada considera que realizó algún pago indebido deberá acudir a los organismos competentes ya que dicha afirmación sobrepasa los limites de la presente controversia; correspondiéndole al demandado demostrar su solvencia de conformidad con lo establecido en el articulo 506 del Código de Procedimiento Civil, mas sin embargo, ello no fue conseguido debido a que no cursa en actas medio probatorio alguno tendiente a demostrar que hubo algún pago de canon realizado entre el mes de mayo de 2010 y la fecha de interposición de la demanda (13/01/2011); ya que los recibos de la consignación arrendaticia que fueron acompañados corresponden a partir del mismo mes de la interposición de la demanda; y no sobre los meses anteriores que son los que la demandante reclama en su libelo, y en tal sentido debe declararse procedente la pretensión en lo que respecta a la causal numero 1° del articulo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamiento de Vivienda, tal y como se dejará expreso en el dispositivo del fallo.- Así se decide.-

CONCLUSIONES

Conforme a lo precedentemente alegado, analizado y probado durante el recorrido histórico del presente juicio, concluye quien suscribe el presente fallo, que la parte demandante probó uno de los fundamentos de la demanda, referido a la falta de pago de los cánones de arrendamiento meses recamados, lo cual era su deber en virtud de lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, mas no el fundamento del estado de necesidad de ocupación del propietario del inmueble y de su grupo familiar.

Por su parte, el demandado de autos, no logró imponer los elementos necesarios o idóneos dirigidos a desvirtuar la falta de pago, y consolidar los requisitos de procedencia de la defensa por el invocada como eximente de responsabilidad o extinción de su obligación, lo cual obliga a este sentenciador a declarar parcialmente con lugar la demanda de desalojo y cobro de canon de arrendamiento exigido por su contraparte; esto fundamentado en la doctrina más exacta sobre la carga de la prueba, que establece: “Corresponde la carga de probar un hecho a la parte cuya petición (pretensión o excepción) lo tiene como presupuesto necesario, de acuerdo con la norma jurídica aplicable, o expresada de otra manera, a cada parte le corresponde la carga de probar los hechos que le sirven de fundamento a la norma que consagra el efecto jurídico perseguido por ella, cualquiera que sea su posición procesal”. O como lo establece el artículo 177 del Código de Procedimiento Civil colombiano: “incumbe a las partes probar el supuesto de hecho de las normas que consagran el efecto jurídico que ellas persiguen” (Devis Echandía, Hernando, Teoría General de la Prueba Judicial, Tomo I, Nº 130). Así se decide.

DISPOSITIVO

Por los fundamentos expuestos y en fuerza de los argumentos vertidos en la parte motiva de esta decisión, este JUZGADO SÉPTIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara PARCIALMENTE CON LUGAR LA DEMANDA incoada por la ciudadana B.L.C.R. contra ADAFEL URRIBARRI OCANDO por DESALOJO, por haber prosperado la pretensión contenida en el numeral 1 del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamiento de Vivienda, y haber sido desechada la pretensión contenida en el numeral 2 ejusdem, en consecuencia:

PRIMERO

Se ordena al demandado ADAFEL J.U.O., titular de la cédula de identidad N° 9.701.253, a hacer entrega del inmueble ubicado en la calle 63 con avenida 69, Urb. Ciudad de la Faria, Primera Etapa, Edif. La Mesa, Conjunto Residencial “La Puerta de Ciudadela” Tercera Planta, apt. 3-2, en Jurisdicción de la Parroquia Coquivacoa del municipio Maracaibo el estado Zulia, a la parte demandante ciudadana B.L.C.R., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 5.815.329, y de este domicilio, en su carácter de usufructuaria; libre de personas y bienes.

SEGUNDO

Se condena al demandado ADAFEL J.U.O., titular de la cédula de identidad N° 9.701.253 a pagar a la demandante B.L.C.R., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 5.815.329, los cánones de arrendamiento desde el mes de mayo de 2010, hasta la efectiva entrega del inmueble a razón de 1.200 bolívares por mes. Haciendo la salvedad que del total a pagarse, beberá quedar exceptuado lo ya consignado por el demandado ante el Tribunal Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia.

No hay condenatoria en costas por no haber vencimiento total, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFIQUESE

Déjese copia certificada por secretaría del presente fallo de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines previstos en los ordinales 3º y 9º del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SÉPTIMO DE LOS MUNCIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los seis (06) días del mes de agosto del año dos mil catorce (2014).- Años: 204º de la Independencia y 155º de la Federación.

EL JUEZ,

Dr. E.P.T.

LA SECRETARIA,

Abg. E.V.F.

En la misma fecha y previo el anuncio de Ley dado por el Alguacil de este Tribunal a las puertas del despacho y siendo las tres horas de la tarde (3:00 p.m.) se dictó y publicó el fallo que antecede; quedando registrada bajo el N° 152-2014.

LA SECRETARIA,

Abg. E.V.F.

EPT/pérez.