Decisión de Juzgado Superior Quinto Agrario de Monagas, de 2 de Octubre de 2012

JUZGADO SUPERIOR QUINTO AGRARIO, CIVIL BIENES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MONAGAS CON COMPETENCIA EN LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO DE LA REGION SUR ORIENTAL.

Maturín, 02 de octubre de 2012

202º y 153º

Expediente. N° 4708

A los fines de dar cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, se determina que en el presente juicio actúan como partes y apoderados las siguientes personas:

DEMANDANTE (Apelante): B.C.Z.I., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 9.298.149, y de este domicilio.

APODERADOS JUDICIALES: J.J.P.P., M.P.P., M.G.M. y AURISMAR M.B., Abogados en ejercicio, debidamente inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 25.407, 41.067, 114.094 y 137.115, respectivamente, y de este domicilio.

DEMANDADA: R.J.M., venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 5.390.182, y de este domicilio.

DEFENSOR JUDICIAL: J.R.O., venezolano, mayor de edad, Abogado en ejercicio, debidamente inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 39.004.

APODERADOS JUDICIALES: C.R.H.M. y M.J.C., venezolanas, mayores de edad, abogadas en ejercicio, debidamente inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 102.733 y 88.521, respectivamente, y de este domicilio.

ASUNTO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA-VENTA. (APELACIÓN)

En fecha 30 de marzo de 2012; se recibió oficio N° 128-2012, emanado del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Transito, de Protección N.N. y Adolescente, y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Monagas, de fecha 20 de marzo de 2012, mediante el cual remite expediente por distribución, signado con el N° 31755, de la nomenclatura interna del Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Monagas, constante de dos (02) piezas, la primera de (70) folios útiles, la segunda de (113) folios y un (01) cuaderno de medidas de (06) folios útiles, del juicio por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpuesto por la ciudadana B.C.S.I., contra la ciudadana R.J.M., en virtud de la apelación ejercida contra decisión dictada en fecha 07 de marzo de 2012.

En la misma fecha -30 de marzo de 2012-, se le dio entrada al expediente, el cual quedó signado con el N° 4708, de la nomenclatura interna de este tribunal, ordenándose seguir con el procedimiento establecido en el artículo 516 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.

I

ANTECEDENTES Y FUNDAMENTOS DE LA ACCION

De lo alegado por la parte demandante:

Señala la parte demandante en su escrito libelar que:

Mi representada en fecha 18 de junio del 2007 celebró un contrato de compra venta con la ciudadana R.J.M., (…) sobre una casa que era propiedad de esta última en la Urbanización Los Guaritos IV vereda 26 N° 48 de esta ciudad de Maturín Estado Monagas, enclavada en una parcela de terreno de origen municipal con un área de ochenta metros cuadrados con cincuenta centímetros cuadrados (80,50 mts2) comprendida dentro de los siguientes linderos: NORTE: Su fondo correspondiente en tres metros con cincuenta centímetros (3,50 mts); SUR: su frente la vereda 26 en tres metros con cincuenta centímetros (3,50 mts); ESTE: Casa N°50 con vereda 26 en veintitrés metros (23 mts.) OESTE: Casa 46 con vereda 26 en veintitrés metros (23 mts.) que le pertenece a la vendedora según documento Registrado en la Oficina Subalterna de registro Público del Distrito Maturín del Estado Monagas en fecha 29 de marzo de 1996, anotado bajo el N° 8 Protocolo 1°, Tomo 33; la venta se realizó ´por la cantidad de CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 50.000.000,oo) (Sic) de los cuales pago mi representada la cantidad DOCE MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 12.500.000,oo) en el momento de la firma del documento privado de venta, comprometiéndose la vendedora a suscribir el documento de venta respectivo en la Oficina Subalterna y como consecuencia de la negociación la vendedora renuncio a los derechos sobre el inmueble. Todo lo cual consta en documento privado de venta que acompaño marcado B en original y copia del cheque de Gerencia por Bs 12.500.000,00 de Banesco N° 04321710 de fecha 18-06-97 (…)

Como consecuencia de la anterior venta la vendedora, entregó el inmueble a mi representada, quien con el carácter de propietaria lo comenzó a poseer. A los efectos de que mi mandante tramitara un crédito hipotecario en fecha 27 de agosto del 2007 se firmo, por ante la Notaría Pública bajo el N° 03 Tomo 291, un contrato cuya copia certificada acompaño marcada C, solo como un requisito para el tramite de un crédito hipotecario. (…)

Habiéndose perfeccionado la venta entre las partes, la vendedora se ha negado a otorgar el documento de propiedad a mi mandante no obstante que en numerosas oportunidades le ha requerido para que acuda al registro subalterno a firmar el documento de venta definitivo es decir, que cumple con la tradición legal del inmueble vendido. El documento fue consignado, por mi poderdante en el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito mediante planilla N° 0316117, (…) expedido por la oficina Subalterna de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Maturín del Estado Monagas, fijándose la fecha de otorgamiento el 31 de julio del 2008 (…)

De los hechos narrados y documentados se demuestra que mi mandante celebró un contrato de compra venta con la ciudadana R.J.M. sobre un inmueble ubicado en la Urbanización Los Guaritos IV vereda 26 N° 48 de esta ciudad de Maturín Estado Monagas que mi mandante pago parte del precio convenido y que le fue entregado el inmueble y con el carácter de propietaria lo posee y vive en el actualmente hecho que ocurrió el 18 de junio del 2007. Que en su condición de propietaria realizó mejoras al inmueble (…). Que mi poderdante ha cumplido todas sus obligaciones generadas de la venta celebrada en fecha 18-06-2007 como son: pago parte del precio al momento de comprar el inmueble, tramito un crédito hipotecario para pagar el saldo del precio de venta (…). Tramitó ante el Registro Subalterno la protocolización del documento de ventas, para que se fijara la fecha de otorgamiento del documento ante esa oficina, fecha que fue fijada para el 31-07-08. Que mi mandante tiene la capacidad de pagar la parte del precio restante de la venta.

Por todas las razones antes expuestas es por lo que ocurro a su competente autoridad en nombre y representación de mi mandante B.C.Z.I., ya identificada a demandar como en efecto demando a R.J.M., (…) para que convenga en: 1) Que efectuó a B.C.Z.I. la venta de una casa de su propiedad ubicada en la Urbanización Los Guaritos IV vereda 26 N° 48 de esta ciudad de Maturín Estado Monagas, (…); 2) Que el precio de la venta fue por la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,oo) valor de la moneda actual; de cuyo precio recibió la cantidad de DOCE MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 12.500,oo). 3) Otorgar (firmar) el documento de venta por ante el registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Maturín del Estado Monagas. En caso de que la demandada no convenga en lo aquí solicitado, sea condenada por el Tribunal y que la sentencia firme sea sustitutiva del documento de venta que le confiera la propiedad de mi mandante ordenando al Registro Inmobiliario a protocolizar la sentencia como sustitutiva del documento de propiedad y a estampar las notas marginales de traslación de propiedad (…)

Solicito del Tribunal se sirva decretar de conformidad con lo previsto en el artículo 600 en concordancia con el artículo 585 ambos del Código de Procedimiento Civil medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble objeto de esta demanda (…)

De lo alegado por la parte demandada:

Estando en el lapso procesal para la contestación de la demanda, el Defensor Judicial de la parte demandada, en fecha 20 de Noviembre del 2.009 consignó escrito de contestación, en el cual alegó como defensas de su representada, lo que textualmente se cita:

…Rechazo, niego y contradigo que mi representada haya suscrito con la ciudadana COROMOTO ZERPA ISLANDA, ya identificada contrato privado de compra venta sobre un inmueble constituido por una casa ubicada en la Urbanización Los Guaritos IV vereda 26 N° 48 de esta ciudad de Maturín Estado Monagas en clavada (Sic) en una parcela de terreno de de (Sic) Ejido Municipal que mide Ochenta metros Cuadrados con Cincuenta Centímetros cuadrados (80,50 mts2) comprendida dentro de los siguientes linderos: NORTE: Su fondo correspondiente en tres metros con cincuenta centímetros (3,50 mts); SUR: su frente la vereda 26 en tres metros con cincuenta centímetros (3,50 mts); ESTE: Casa N°50 con vereda 26 en veintitrés metros (23 mts.) OESTE: Casa 46 con vereda 26 en veintitrés metros (23 mts.).

Rechazo, niego y contradigo que la ciudadana COROMOTO ZERPA ISLANDA, ya identificada le haya cancelado con un cheque del banco banesco acompañado a libelo de demanda la suma de DOCE MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 12,500) (Sic)…

De las Pruebas:

Ambas partes consignaron ante el Tribunal a quo las pruebas que a bien consideraron pertinentes; la parte demandada consignó escrito de pruebas en el cual promovió las siguientes:

1. Documento de propiedad de una casa de habitación familiar inmueble ubicado en la vereda 26, N° 48, Urbanización Los Guaritos IV, Distrito Maturín del Estado Monagas, protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro público del Distrito Maturín del Estado Monagas, en fecha 29 de Marzo de 1.996, bajo el N° 8, Protocolo Primero, Tomo 33 del mencionado año.

2. Documento de propiedad de un terreno inmueble ubicado en la vereda 26, N° 48, de la Urbanización Los Guaritos IV, Distrito Maturín del Estado Monagas, protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Maturín del Estado Monagas en fecha 05 de Diciembre del 2.001, bajo el N° 5, Protocolo Primero, Tomo 14.

3. Documento privado celebrado en fecha 28 de Mayo del 2.007, entre la ciudadana R.J.M. y B.C.Z.I..

4. Contrato de opción a compra, autenticado por ante la Notaría Pública de Maturín en fecha 27 de Agosto del 2.007, anotado bajo el N° 03, Tomo 291 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría.

5. Exhibición de documentos por parte de la actora que fueran mencionados y consignados en copia simple conjuntamente al libelo de demanda marcados “F” y “G”, todo de conformidad con el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil.

6. Prueba de informe, a los fines de que se oficiara al Banco Banesco, Banco Universal para que informe a este Tribunal sobre la gestión de un crédito.

7. Prueba de Testigos: ciudadanos R.M.O., O.M.G.M. y Lattuga Del Valle.

8. Posiciones Juradas de los ciudadanos B.C.Z.I. y J.J.P.P..

9. Juramento decisorio de las ciudadanas B.C.Z.I. y R.J.M..

   La parte demandante consignó las siguientes pruebas documentales, pruebas de informes y testimoniales:

1. Ratificación de documentales contentivas de: Contrato privado de venta, marcado “B”.

2. Documento autenticado por ante la Notaría Pública bajo el N° 03, Tomo 291, de fecha 27 de Agosto del 2.007, identificado “C”.

3. Liberación de Cláusula Opcional emitida por el INAVI, copias marcadas “D” y “E”.

4. Copia de planilla N° 0316117 emitida por el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Maturín del Estado Monagas, signado “F”.

5. Copia del documento de venta consignado ante el Registro, marcado “G”; y

6. Certificación expedida por el Presidente del Instituto de la Vivienda del Estado Monagas de fecha 26 de Septiembre del 2.008.

7. Prueba de Informes de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil a los fines de que se oficiara al Instituto de la Vivienda del Estado Monagas y al Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Maturín del Estado Monagas.

8. Prueba testimonial de los ciudadanos H.L.R.G. y Darwind Brito.

   De la medida solicitada:

   En fecha 09 de marzo de 2009, El Tribunal A Quo decreta medida de Prohibición de Enajenar y Gravar, sobre el inmueble objeto de la presente controversia. Ordenándose librar el correspondiente oficio dirigido al ciudadano (a) Registrador (a) Subalterno del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Maturín del Estado Monagas.

   II

   DE LA DECISIÓN RECURRIDA:

   En fecha 07 de marzo de 2012, el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Monagas declaró:

   En virtud de todas las razones que anteceden, este TRIBUNAL PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MONAGAS, ADMINISTRANDO JUSTICIA EN NOMBRE DE LA REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, conforme a los artículos 12, 506 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.167 y 1.168 del Código Civil y por todas las razones de hecho y de derecho, declara SIN LUGAR la presente acción que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA-VENTA fuera incoada por el abogado J.J.P.P. actuando en su carácter de Apoderado Judicial de la ciudadana B.C.Z.I. contra la ciudadana R.J.M., previamente identificados. En consecuencia:

   • PRIMERO: Se condena en costas a la parte demandante por haber resultado totalmente vencida en el presente juicio, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

   III

   DE LAS ACTUACIONES REALIZADAS EN ESTA INSTANCIA

   De los informes y observaciones:

   De conformidad con lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, y en la oportunidad legal establecida en dicha norma para la presentación de los informes por ante la Superioridad, la parte demandada en fecha 09 de marzo de 2012, consignó escrito de informes el cual es del tenor siguiente:

   Manifiesta que “… en fecha 05 de marzo de 2009, fue demandada por la ciudadana B.C.Z.I., plenamente identificada en autos, con quien celebré un contrato privado de arrendamiento y un contrato notariado de opción compra-venta (…) sin embargo la demandante en la presente causa no solo incumplió con la compra del bien inmueble en el tiempo estipulado de cuatro (04) meses, tiempo pactado de mutuo acuerdo, sino que también incumplió con los pagos de concepto de arrendamiento (…) es suficientemente claro el contrato firmado por las partes y objeto de esta controversia, señalando lo siguiente en su cláusula segunda y tercera; en la segunda se establece el precio y forma de pago, en la tercera el `plazo a hacerse efectivo el pago para que se perfeccionara la venta, (…) el hecho que una de las partes hay cumplido o ejecutado su obligación, no quiere decir que la otra deba pagar por su negligencia o quede obligado con éste al término que desee, pues para ello ya se estableció un tiempo en el contrato.

   En fecha 18 de junio de 2012, se dice “VISTOS” y la causa entra en etapa de sentencia.

   Este Juzgado estando dentro de la oportunidad legal correspondiente, pasa a declarar su competencia en los siguientes términos:

   IV

   DE LA COMPETENCIA

   El presente recurso de apelación recae sobre sentencia definitiva dictada en fecha 07 de marzo de 2012 por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Monagas, mediante el cual se declaró Sin Lugar la demanda por Cumplimiento de Contrato incoada por la ciudadana B.Z. contra la ciudadana R.J.M..

   Visto el recurso de apelación, este Órgano Jurisdiccional resulta competente para conocer de la resolución del presente recurso de apelación, ello de conformidad con lo dispuesto en el artículo 295 del Código de Procedimiento Civil, por ser este Juzgado Superior Quinto Agrario Civil Bienes de la Circunscripción Judicial del estado Monagas con competencia en lo Contencioso Administrativo de la Región Sur Oriental, el Tribunal de Alza.d.J.P.d.P.I. en lo Civil y Mercantil de esta misma localidad y Circunscripción Judicial. Así se declara.

   V

   MOTIVACIONES PARA DECIRDIR

   Visto recurso de apelación objeto de la presente acción, el cual recae sobre sentencia definitiva dictada en fecha 07 de marzo de 2012, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Monagas, mediante el cual se declaró Sin Lugar la demanda por Cumplimiento de Contrato, interpuesta en razón del -supuesto-incumplimiento de contrato de compra venta alegado por la ciudadana B.Z., celebrado en fecha 18 de junio del 2007 con la ciudadana R.J.M., sobre una casa que era propiedad de esta última, en la Urbanización Los Guaritos IV, Vereda 26, N° 48 de esta ciudad de Maturín Estado Monagas, enclavada en una parcela de terreno de origen municipal con un área de ochenta metros cuadrados con cincuenta centímetros cuadrados (80,50 mts2) comprendida dentro de los siguientes linderos: NORTE: Su fondo correspondiente en tres metros con cincuenta centímetros (3,50 mts); SUR: su frente la vereda 26 en tres metros con cincuenta centímetros (3,50 mts); ESTE: Casa N° 50 con vereda 26 en veintitrés metros (23 mts.) OESTE: Casa 46 con vereda 26 en veintitrés metros (23 mts.).

   Quedando definitivamente delimitado el thema decidendum objeto del conocimiento por este Juzgado Superior y su Competencia, se hace imperativo esbozar ciertos lineamientos a los fines de explanar con precisión la decisión a ser proferida en esta instancia, considerando lo siguiente:

   Un contrato, en términos generales, es definido como un acuerdo privado, oral o escrito, entre partes que se obligan sobre materia o cosa determinada, y a cuyo cumplimiento pueden ser exigidas. Es un acuerdo de voluntades que genera derechos y obligaciones para las partes; por ello se señala que habrá contrato cuando varias partes se ponen de acuerdo sobre una manifestación de voluntad destinada a reglar sus derechos.

   Doctrinariamente, ha sido definido como un negocio jurídico bilateral o multilateral, porque intervienen dos o más personas (a diferencia de los actos jurídicos unilaterales en que interviene una sola persona), y que tiene por finalidad crear derechos y obligaciones (a diferencia de otros actos jurídicos que están destinados a modificar o extinguir derechos y obligaciones, como las convenciones). También se denomina contrato el documento que recoge las condiciones de dicho acto jurídico.

   Establecidos los criterios doctrinarios sobre los contratos, pasa este Tribunal a pronunciarse sobre el fondo de la acción que da inicio a este proceso, pues como se señaló anteriormente se demanda el cumplimiento de Contrato de Opción de Compra Venta, así pues es, es menester mencionar los Artículos 1133, 1159, 1160, 1167 y 1196 del vigente Código Civil Venezolano, los cuales señalan:

   Artículo 1.133.- El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.

   Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.

   Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.

   Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

   Artículo 1.134: El contrato es unilateral, cuando una sola de las partes se obliga; y bilateral, cuando se obligan recíprocamente

   .

   De las normativas antes transcritas, específicamente del artículo 1.167, se evidencian dos requisitos para que resulte procedente la acción de cumplimiento del contrato, a saber: a) la existencia de un contrato bilateral; y b) el incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones. Por lo que, debe éste Órgano Jurisdiccional revisar la verificación o no de los referidos elementos.

   En relación al primer requisito, la existencia de un contrato bilateral, ambas partes reconocen el contrato autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Maturín del estado Monagas, bajo el No. 03, Tomo 291, de fecha 27 de agosto de 2007, el cual tiene como característica el ser una opción de compraventa, tal y como lo señalo acertadamente el Tribunal Aquo. Es necesario para esta Juzgadora Superior señalar que existen notorias diferencias entre la opción compra venta y la venta, debido a que la primera es un contrato preparatorio que da lugar al nacimiento de una obligación de hacer o celebrar un futuro contrato, mientras que la segunda configura es un contrato definitivo, que genera una obligación de dar.

   La doctrina venezolana, ha sostenido que la opción de compraventa es un contrato consensual, en el cual se encuentra involucrada la libre voluntad de las partes; siendo atípico, pues no está expresamente regulado en el Código Civil, sino por vía jurisprudencial. Constituyendo entonces, citando al autor Vegas Rolando (2002), “el convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal”. (Negritas y Subrayado del Tribunal).

   Entonces se tiene que, la opción de compraventa, es aquel acuerdo mediante el cual las partes tienen la potestad de decidir sobre la celebración o no de un contrato de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto, y en unas

   determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante. De lo cual coligen ciertos elementos, a saber: a) la concesión al optante del derecho de decidir unilateralmente respecto a la realización de la compra; b) la determinación del objeto; c) el señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición; y d) la concreción de un plazo para el ejercicio de la opción; siendo fundamental, por muy breve que sea éste; y su finalidad tiene que ver con la naturaleza propia del contrato, pues mediante a él, la vinculación del concedente no es temporalmente ilimitada, pues sería el tiempo hábil durante el cual se puede ejercitar el derecho de opción.

   En relación a los contratos de opción de compra venta, al respecto el autor N.V.R., en su obra “Contratos Preparatorios”, expresa:

   Se entiende que existe opción cuando una persona confiere un derecho a un tercero para que éste adquiera un determinado bien, sin que éste último tenga la obligación de adquirirlo, ya que sólo se reserva el derecho de ejercer la opción durante la vigencia del contrato o al final del mismo

   . Agrega el autor citado, que existen diferencias entre la opción y la venta. La opción es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer, o sea prestarse a un futuro contrato, mientras que la compraventa es un contrato definitivo, que engendra una obligación de dar.”

   La jurisprudencia ha sostenido que la opción de venta, es un contrato consensual, y la opción de venta legítima y oportunamente ejercida por el comprador, tiene el efecto de transferir a su provecho la propiedad de la cosa objeto del contrato, y la sentencia que pueda recaer tendrá un efecto exclusivamente declarativo. (Comentarios de N.V.R.).

   El autor Castán, citado por Vegas Rolando, define así el contrato de opción de compra: “es el convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal”. (Ob. cit).

   Por su parte, el autor L.A.G., en su obra “Contratos y Garantías”, define la venta como “Un contrato por el cual una persona llamada vendedor se obliga a transferir y garantizar la propiedad u otro derecho a una persona llamada comprador, la cual se obliga a pagar el precio en dinero; Características: 1) Es un contrato bilateral, 2) Es un contrato consensual, 3) Es un contrato oneroso, 4) Puede ser de ejecución instantánea o de tracto sucesivo, 5) Es traslativo de la propiedad o cualquier otro derecho vendido, 5) Las obligaciones del comprador y del vendedor son obligaciones principales.”

   Corolario de lo antes escrito, se tiene que de la revisión exhaustiva del instrumento público fundamental de la acción, constituido por el Contrato de Opción de Compra Venta, el cual fue debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Primera de Maturín estado Monagas, celebrado en fecha 27 de agosto de 2007, el cual corre inserto a los folios 12 al 15, y cuyo instrumento no fue desvirtuado por la pastes en la oportunidad procesal correspondiente, definió la negociación celebrada entre las partes como un contrato de opción a compra venta, la cual implica un contrato que precede a una venta definitiva, mediante la cual se establecen las condiciones que regulan la negociación, y que, cumplidas en la forma pactada conducen a su terminación, con el otorgamiento de la escritura definitiva y la entrega del inmueble pre-vendido.

   En el caso bajo análisis, se observa que en el referido contrato, hubo acuerdo de voluntades en el objeto de la venta, en el precio y finalmente en la oportunidad de la tradición o entrega de lo vendido.

   En virtud de lo anterior, se tiene que la actora tenía la obligación de pagar la cantidad de Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 50.000,00), los cuales serán cancelados en el momento de la aprobación del Crédito Hipotecario y se realizaría la venta definitiva una vez validado el referido crédito, por su parte el demandado debía proceder a traspasar la propiedad del inmueble mediante la elaboración y registro del documento definitivo de compraventa.

   En tal sentido, cuando las partes celebran un contrato sinalagmático como es la promesa bilateral de compra-venta, pueden regular el orden en que cumplirán sus prestaciones recíprocas. Pero si los contratantes, no han determinado el orden del cumplimiento de sus obligaciones, este cumplimiento debe ser recíproco y simultáneo. Esta simultaneidad es, en efecto, conforme a la naturaleza misma del contrato sinalagmático. Cada contratante, como solo conciente en obligarse para obtener la prestación con que cuenta, vería burlada sus esperanzas si estuviese obligado a entregar lo que a prometido, sin recibir al mismo tiempo aquello que se le prometió a cambio.

   Es necesario para quien aquí decide, señalar que se desprende del contrato objeto de la acción que en su cláusula segunda establece que “… el precio de la venta del inmueble antes mencionado (casa) es por la cantidad de Cincuenta Millones de Bolívares (Bs. 50.000.000,00) los cuales serán cancelados en el momento en que sea aprobado el Crédito Hipotecario y se realizará la venta definitiva.” Así mismo, en la cláusula tercera se estipula que: “…La firma del documento definitivo de compra venta deberá producirse dentro de los cuatro meses siguientes al otorgamiento del presente contrato.”

   En el caso bajo estudio, en la opción de compraventa fue convenido entre las partes un lapso de duración preclusivo, por lo que a juicio de este Tribunal aplica el contenido del artículo 1.211 del Código Civil, que reza:

   El termino estipulado en las obligaciones difiere de la condición en que no se suspende la obligación, y sólo fija el momento de la ejecución o de la extinción de la misma.

   Así las cosas, el objeto de controversia de la presente causa lo constituye el hecho del presunto incumplimiento por parte de la demandada y promitente-vendedora, de otorgar al demandante el documento definitivo de venta del inmueble opcionado.

   En este sentido dentro del instrumento público fundamental de la presente acción constituida por el Contrato de Opción a Compra Venta, debidamente autenticado por ante la notaria publica primera de Maturín estado Monagas, en fecha 27 de Agosto de 2007, anotado bajo el Nº 03, Tomo 291 de los Libros de Autenticaciones llevado por la referida Notaria Pública, en su cláusula tercera señala que “La firma del documento definitivo de compra venta deberá producirse dentro de los cuatro meses siguientes al otorgamiento del presente contrato.”, es de señalarse que se desprende de actas que la ciudadana B.Z. efectuó la solicitud de crédito hipotecario por ante el Instituto de la Vivienda del Estado Monagas, siendo este aprobado por dicho organismo en fecha 23 de Junio del año 2.008, y que el respectivo Documento de Compra-Venta con Hipoteca de Primer Grado fue entregado el día 09 de Julio del 2.008, verificándose con ello que pasaron once (11) meses, lapso a todas luces vencido para el otorgamiento del documento definitivo de venta. Así se establece.

   En virtud de lo anterior y del estudio de las actas procesales que integran al presente expediente judicial, no se evidencia que la parte demandante hayan traído a los autos, medio probatorio alguno que demuestre el cumplimiento de su obligación en el tiempo estipulado, o en su defecto, algún otro tipo de contrato suscrito entre las partes en que se procediera a establecer una prorroga del lapso estipulado en la cláusula tercera del contrato objeto de la acción, siendo ello así y al no verificarse el cumplimiento de sus obligaciones dentro del lapso señalado en la Cláusula Tercera del Contrato, las cuales son de cumplimiento previo para la celebración y protocolización del contrato de venta definitiva, en consecuencia, es imperioso para este Órgano Jurisdiccional proceder a declarar Sin Lugar la apelación interpuesta por la Abogada M.P., en su carácter de Apoderada Judicial de la ciudadana B.Z., parte demandante, confirmándose así la sentencia dictada en fecha 07 de marzo de 2012, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Monagas. Así se decide.

   DECISIÓN

   Por las consideraciones anteriormente expuestas, éste Juzgado Superior Quinto Agrario, Civil Bienes de Circunscripción Judicial del Estado Monagas con Competencia en lo Contencioso Administrativo de la Región Sur Oriental, Impartiendo Justicia, actuando en Nombre de la República y por Autoridad de la Ley, DECLARA:

PRIMERO

SIN LUGAR la apelación planteada por la Abogada M.P. inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 41.067, en su carácter de Apoderada Judicial de la ciudadana B.Z., venezolana, titular de la cédula de identidad N° V.- 9.298.149, contra sentencia dictada en fecha 07 de marzo de 2012, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Monagas.

SEGUNDO

SE CONFIRMA la sentencia apelada.

TERCERO

SE CONDENA en costas a la parte demandante-apelante, por haber sido confirmada la sentencia apelada en todas sus partes, de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

CUARTO

REMÍTASE al Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Monagas, en la oportunidad legal correspondiente.

REGÍSTRESE, PUBLÍQUESE Y DÉJESE COPIA.-

Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Quinto Agrario y Civil Bienes de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas con Competencia en lo Contencioso Administrativo de la Región Sur Oriental. En Maturín, a los dos (02) días del mes de octubre del año dos mil doce (2.012). Año: 202º de la Independencia y 153º de la Federación.

La Jueza,

Marvelys Sevilla Silva.

El Secretario,

J.J.D..

En el día de hoy, 02 de octubre de 2012, siendo las 03:00 p.m., se registró y publicó la anterior sentencia. Conste.

El Secretario,

J.J.D..

MSS/JJD /jpb.-

Exp. N° 4708