Decisión nº 1018 de Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de Zulia (Extensión Cabimas), de 8 de Agosto de 2008

Expediente Nº 34.336

Sentencia Nº 1018

Motivo: Desalojo

k.l.

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:

EL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, con sede en Cabimas.

RESUELVE:

DEMANDANTE: BEXY TELLES BRICEÑO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-4.741.858, Abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 14.801, actuando en su propio nombre y representación de sus derechos e intereses, con domicilio en jurisdicción del Municipio Cabimas del Estado Zulia.

DEMANDADA: M.T.O.R., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-10.088.597, domiciliada en el Municipio Cabimas del Estado Zulia.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: abogadas en ejercicio M.T.B., S.R. y Norka García, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 51.992, 39.498 y 41.036 respectivamente, domiciliadas en el Municipio Cabimas del Estado Zulia.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogado en ejercicio F.R.P.F., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 107.504, domiciliado en jurisdicción del Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

I

RELACIÓN DE LAS ACTAS

Consta en autos que en fecha siete (07) de Febrero de 2008, la abogado en ejercicio BEXY TELLES, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 14.801 actuando en su propio nombre y en defensa de sus derechos e intereses, presenta formalmente demanda en contra de la ciudadana M.T.O.R., por Desalojo de un inmueble arrendado.

En fecha doce (12) de Febrero de 2008, este Tribunal le da entrada a la anterior demanda y la admite cuanto ha lugar en derecho, emplazando a la parte demandada para que comparezca en el segundo (2) día hábil de despacho siguiente, después de que conste en actas su citación, a fin de que de contestación a la demanda.

Por auto de fecha diez (10) de Abril de 2008, previa solicitud de la parte actora, se ordenó la entrega de los recaudos de citación a la parte interesada, a los fines de gestionar la citación personal de la parte demandada, de conformidad con lo previsto en el artículo 345 del Código de Procedimiento Civil. Siendo librados los mismos en fecha dieciséis (16) de abril del mismo año.

En fecha veintiuno (21) de abril de 2008, son agregados a las actas las resultas de la citación personal practicada por el alguacil natural del Juzgado Tercero de los Municipios Cabimas, S.R. y S.B.d. la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.

Por diligencia de fecha veintitrés (23) de Abril de 2008, la parte actora Abogada Bexy Telles, confiere poder apud acta a las Abogadas en ejercicio M.T.B., S.R. y Norka García, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nos. 51.992, 39.498 y 41.036, respectivamente.

En la misma fecha el Abogado en ejercicio F.P.F., Inpreabogado 107.504, actuando en nombre y representación de la ciudadana M.T.O.R., consigna escrito mediante el cual opone las cuestiones previas tipificadas en los ordinales 2º y 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y anexa el poder que le fue otorgado por su representada ante la Notaria Pública Segunda de Cabimas en fecha veintiuno (21) de abril de 2008.

En fecha veinticinco (25) de Abril de 2008, la parte actora actuando en su propio nombre y representación presenta escrito de oposición a las cuestiones previas opuestas por la parte demandada.

En fecha ocho (08) de mayo de 2008, este Juzgado dictó sentencia interlocutoria mediante la cual declaró Sin Lugar las cuestiones previas opuestas por la parte demandada.

En fecha dieciséis (16) de mayo de 2008, el abogado en ejercicio F.R.P.F., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, presenta escrito de Contestación al fondo de la demanda.

En fecha veintidós (22) de mayo de 2008, el Tribunal dicta sentencia interlocutoria, mediante la cual ordena la reposición de la causa al estado de dar cumplimiento a lo preceptuado en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en consecuencia declara nulas todas las actuaciones posteriores a partir del veintitrés (23) de Abril de 2008, ordenándose la notificación de las partes.

En fecha veintitrés (23) de Mayo de 2008, la parte actora se da por notificada de la sentencia repositoria dictada por este Juzgado y solicita se libre boleta de notificación a la parte demandada, siendo librada por este Juzgado en esa misma fecha.

En fecha tres (03) de Junio es agregada a las actas la boleta de notificación de la parte demandada, firmada por su apoderado judicial abogado en ejercicio F.R.P.F..

Estando dentro del lapso procesal para dar contestación a la demanda, en fecha seis (06) de junio de 2008, el abogado en ejercicio F.P.F., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, consignó escrito de contestación mediante el cual contradice todos y cada uno de los términos expresados en el libelo de la demanda por ser inciertos en ella los hechos narrados e improcedente el derecho invocado.

En fecha diecinueve (19) de Junio de 2008, la parte actora abogada Bexy Telles, presenta escrito de pruebas constante de dos (02) folios útiles y siete (07) anexos, siendo admitido y agregado a las actas por auto de la misma fecha.

Posteriormente, en fecha veinte (20) de Junio de 2008, el apoderado judicial de la parte demandada, presenta escrito de pruebas constante de dos (02) folios útiles y cuarenta (40) anexos, siendo agregado a las actas y admitido por auto de la misma fecha.

En fecha veintiséis (26) de junio de 2008, se dictó auto mediante el cual se revoca por contrario imperio el auto de fecha veinte (20) de junio de 2008, únicamente en lo referente a la admisión y evacuación de la testimonial de la ciudadana M.T.O.R., por ser Improcedente la misma.

En fecha veintisiete (27) de junio de 2008, la parte actora abogada Bexy Telles Briceño, presentó escrito mediante el cual impugna las pruebas promovidas por la parte demandada.

En diligencia de fecha dos (2) de julio de 2008, la parte actora abogada Bexy Telles Briceño, solicita a este Juzgado proceda a dictar la correspondiente sentencia en el presente juicio.

En fecha catorce (14) de julio de 2008, previa solicitud se libró despacho de pruebas promovidas por la parte demandada, al Juzgado Distribuidor de los Municipios Cabimas, S.R. y S.B.d. la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.

Tramitadas todas y cada una de las actuaciones realizadas por las partes en la presente causa, pasa este Tribunal a dictar sentencia, de la siguiente manera:

II

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

En relación al caso sub-examen, esta Juzgadora previo a determinar la decisión judicial del presente juicio, considera necesario realizar las siguientes consideraciones:

Observa esta juzgadora, que la parte actora fundamentó su pretensión en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente, normativa que regula las causales de Desalojo de inmuebles; procedimiento éste que se debe sustanciar y sentenciar conforme a las disposiciones de la referida Ley, y del procedimiento breve regulado en el Código de Procedimiento Civil.

Del libelo de la demanda, se desprende que la parte actora solicita el desalojo de un inmueble de su propiedad, el cual se encuentra arrendado, según consta en contrato de arrendamiento escrito, que celebró con la ciudadana M.T.O.R., y consecuencialmente el pago de los cánones de arrendamiento vencidos y por vencerse hasta la entrega del bien arrendado, solvente en el pago de los servicios públicos, y en perfecto estado de conservación, de conformidad con las cláusulas sexta, octava y vigésima segunda del contrato de arrendamiento, así como reclama el pago por la mora en la entrega del inmueble, establecida en la cláusula décima cuarta del contrato de arrendamiento.

Al efecto toma muy en cuenta esta Sentenciadora, que una de las obligaciones del arrendatario, consiste en el pago de los montos correspondientes a los cánones de arrendamiento en los términos convenidos, lo cual se encuentra establecido en el ordinal 2º del artículo 1592 del Código Civil.

Ahora bien, el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente, en su literal “a”, establece lo siguiente:

Artículo 34: “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:

1. Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas…”.

En el presente caso, la parte actora demanda en ocasión del incumplimiento de las obligaciones del arrendatario, como lo es el pago de los cánones de arrendamiento, lo cual se corresponde con la causal contenida en el literal “a” del referido artículo 34, además señala el incumplimiento de cláusulas establecidas en el contrato de arrendamiento, suscrito por ambas partes en fecha (03) de Marzo del año 2006.

La redacción del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece las causales de desalojo en los contratos a tiempo indeterminado, y advierte una cierta intención de considerar el desalojo como una acción autónoma, distinta a la resolución o al cumplimiento de contrato. No obstante, el disponer el mencionado artículo, esas causales, lo que configura son causales de resolución del contrato de arrendamiento, que persigue la extinción de la relación arrendaticia y la consecuente desposesión del bien por parte del arrendatario, es decir su desalojo.

En el presente juicio, la parte demandada estuvo representada por un apoderado judicial, quien en la contestación de la demanda reconoce su condición de arrendataria del inmueble propiedad del actor, pero contradice y rechaza la pretensión del actor, alegando que los alegatos esgrimidos en la presente demanda son falsos de toda falsedad, ya que no es cierto que su representada le deba once (11) mensualidades a la demandante. Ahora bien, en razón del principio general de la carga de la prueba, sabemos que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho; y en el caso bajo análisis, la parte actora debe probar la configuración de la causal de desalojo de inmuebles alegada en el libelo de la demandada, y la parte demandada debe probar el pago de los cánones de arrendamientos exigidos por el actor en el presente juicio.

Así las cosas, de conformidad con el Código de Procedimiento Civil, esta sentenciadora según disposición del artículo 509, tiene como obligación lo siguiente:

Los jueces deben analizar y juzgar todas cuantas pruebas se hayan producido, aún aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cuál sea el criterio del Juez respecto de ella

.

En tal sentido, este Tribunal conforme a la anterior disposición, pasa a a.t.l.p. promovidas y evacuadas por las partes en el presente juicio, de la siguiente forma:

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:

La parte actora acompañó con el libelo de la demanda los siguientes documentos:

a.- Original del contrato de arrendamiento celebrado entre la ciudadana Bexy Telles Briceño y la ciudadana M.O.R., debidamente autenticado en fecha tres (03) de marzo de 2006, ante la Notaría Pública Segunda de Cabimas, anotado bajo el Nº 15, Tomo 15 de los libros respectivos.

En el referido contrato de arrendamiento, se encuentra impregnado el nacimiento de una relación jurídica suscrita entre las ciudadanas Bexy Telles y M.O.. Aquí se puede constatar una serie de derechos y de obligaciones entre el arrendador y el arrendatario, sobre un inmueble ubicado en la calle Chile Conjunto Residencial Gran Sabana, Edificio Churun Merú, piso 3, apto 3-C, en jurisdicción del Municipio Cabimas del Estado Zulia; así como la cualidad o legitimación activa que tiene la actora para intentar la acción por Desalojo y la legitimación pasiva de la demandada.

Por lo tanto, el documento autenticado de fecha tres (03) de Marzo de 2006, suscrito por ante la Notaría Pública Segunda de Cabimas, tiene fuerza de Ley entre las partes y es válido en todos sus particulares, proveyendo los efectos entre los contratantes en la medida de sus acuerdos. Ahora bien, por cuanto no fue impugnado por la parte demandada en los lapsos establecidos en la ley, y constituye prueba de la existencia del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes antes señaladas, se le otorga todo el valor probatorio que del mismo emana a los efectos de este proceso. Así se decide.-

b.- Documento de propiedad del inmueble objeto de la presente acción, registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito B.d.E.Z., en fecha 25 de Noviembre de 1987, bajo el Nº 7, folio 45 vuelto al 57, tomo 7, cuarto trimestre.

El documento antes descrito, fue promovido en copias simples con el libelo de la demanda, y posteriormente promovido en original con el escrito de pruebas, en el se encuentra plasmada la convención celebrada por el ciudadano C.M.P.B., quien le vende el inmueble ubicado en el piso 3, del edificio tipo A denominado Churum Meru, conjunto Residencial Gran Sabana, calle Chile, de Cabimas, a la parte actora en este proceso ciudadana Bexy M.T.B..

De esta documental traída a las actas, este juzgadora por cuanto no fue impugnado por la parte demandada en los lapsos establecidos en la Ley, la aprecia y le da pleno valor probatorio como prueba de la existencia de la convención que perfecciona la venta a través de la cual la parte actora, adquiere la propiedad del inmueble objeto del presente litigio; no obstante, la apreciación del referido documento público no puede tener influencia en la decisión de la causa, toda vez que en el presente juicio no se discute el carácter de propietario que pueda o no tener la demandante sobre el inmueble arrendado, sino que se discute el desalojo de un inmueble arrendado. Así se considera.

Estando dentro del lapso legal para promover pruebas, la parte actora presentó escrito de pruebas en diecinueve (19) de junio de 2008, mediante el cual invoca el mérito favorable de las actas, y ratifica los documentos que fueron producidos con el libelo de la demanda, los cuales fueron supra analizados y otorgada su correspondiente valoración.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

Con respecto a la actuación procesal de la parte demandada, se observa de actas que promovió las siguientes pruebas a su favor, en escrito presentado en fecha veinte (20) de junio de 2008:

a.- Reprodujo el mérito favorable de las actas procesales a favor de su representada.

Al respecto, ésta juzgadora considera necesario señalar que la mención o invocación de apreciación del mérito favorable de los autos, usada corrientemente por los profesionales del derecho en sus escritos de promoción de pruebas, no es un medio de prueba, es decir, no debe ser empleado como un mecanismo para traer a las actas hechos que la parte pretende probar, sino una solicitud que el juez está en el deber de aplicar de oficio siempre, sin necesidad de alegación de parte, razón por la cual dicha invocación no constituye un medio probatorio susceptible de valoración, pues ya todo juzgador o sentenciador en base al principio de exhaustividad tiene el deber de valorar o pronunciarse por todo el material probatorio vertido en las actas. Así se establece.

b.- Promueve copias certificadas de los siguientes contratos de arrendamientos alegando que fueron celebrados por las partes durante la relación arrendaticia:

• Documento de arrendamiento suscrito entre la ciudadana Bexy Telles Briceño y el ciudadano R.B., sobre el inmueble en litigio, debidamente autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Cabimas, en fecha primero (1) de octubre del 2003.

• Documento de arrendamiento suscrito entre la ciudadana Bexy Telles Briceño y el ciudadano R.B., sobre el inmueble en litigio, debidamente autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Cabimas, en fecha veintiocho (28) de enero del 2005.

• Documento de arrendamiento suscrito entre la ciudadana Bexy Telles Briceño y la ciudadana M.T.O.R., sobre el inmueble en litigio, debidamente autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Cabimas, en fecha tres (3) de marzo del 2006.

Con respecto a los documentos de arrendamiento debidamente autenticados en fechas primero (1) de octubre del 2003 y veintiocho (28) de enero del 2005, fueron promovidos por la parte demandada con la finalidad de demostrar que la relación arrendaticia invocada por la parte actora, no se originó en fecha primero (1) de marzo de 2006 como fue señalado en el libelo, sino en fecha primero (1) de octubre del año 2003, alegando que dichos documentos celebrados en fechas anteriores, evidencian la continuidad de la relación contractual discutida en el presente juicio.

Ahora bien, del análisis de los documentos antes descritos, se observa que están referidos a diferentes contratos de arrendamiento, sobre el inmueble objeto de litigio, suscritos en fechas, condiciones y cánones diferentes a la relación contractual controvertida en el presente juicio, por la ciudadana Bexy Telles Briceño en su condición de arrendadora y el ciudadano M.R.B. en su condición de arrendatario, quien a pesar de que la parte demandada señala que vive con ella en unión no matrimonial desde hace años y habitando el inmueble en litigio, es un tercero ajeno a la relación procesal que se ventila en el presente juicio.

Al respecto, se observa de actas que la parte actora presentó escrito en fecha veintisiete (27) de junio de 2008, mediante la cual impugna de manera pura y simple las referidas documentales, en virtud de que no guardan relación con la presente causa y señala que nada tiene que reclamar al ciudadano M.B. porque nada adeuda por concepto de arrendamiento. De tal forma, tomando en cuenta que dichos documentos no aportan elementos que permitan esclarecer los hechos controvertidos en este proceso, y están referidos a relaciones arrendaticias suscritas por la ciudadana Bexy Telles Briceño, con una tercera persona que no forma parte del presente litigio, que nada tiene que ver con la relación arrendaticia controvertida en la presente acción de desalojo, se desechan las referidas documentales de este proceso. Así se decide.

En relación al documento de arrendamiento suscrito entre la ciudadana Bexy Telles Briceño y la ciudadana M.T.O.R., en fecha tres (3) de marzo del 2006, no se hace pronunciamiento alguno toda vez que constituye el instrumento fundamental de la presente acción, donde se encuentra plasmada la relación jurídica, los derechos y obligaciones suscritas entre las partes intervinientes en el presente juicio y fue objeto de valoración en párrafos anteriores. Así se decide.

c.- Constancia original de vida en común de los ciudadanos M.R.B. y M.T.O., expedida por el Intendente de Seguridad de la Parroquia G.R.L., Municipio Cabimas, en fecha veintisiete (27) de marzo de 2008.

De la referida constancia que corre inserta al folio (100) de la presente causa, emanada de un ente público competente, se constata que los ciudadanos M.R.B. y M.T.O.R. hacen vida en común desde hace diez años. Ahora bien, se observa de actas que fue promovida por la parte demandada a fin de demostrar la unión no matrimonial que mantiene con el ciudadano M.R.B., no obstante, fue impugnada de manera pura y simple por la parte demandada en el escrito presentado en fecha veintisiete (27) de junio de 2008, alegando que dicha prueba no tiene pertinencia con este proceso.

El alegato antes referido, tiene como consecuencia revisar los principios reguladores en materia probatoria, y así tenemos que el principio de pertinencia se refiere a que las pruebas que se presenten en el proceso, esto es, las que eleven las partes al órgano jurisdiccional deben tender a demostrar los hechos controvertidos en el proceso. De esta manera las pruebas deben tender a calificar la pretensión del actor o la excepción del demandado. (Subrayado del tribunal).

Ahora bien, del análisis de la referida prueba observa esta juzgadora que ciertamente resulta impertinente para el presente proceso, por cuanto su contenido no guarda relación con los hechos que deben ser demostrados en la presente acción de desalojo, en donde se discute la existencia de una relación arrendaticia entre las partes en litigio, y el incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento por parte de la arrendataria, mas no el vinculo o la unión no matrimonial existente entre la demandada de autos y el ciudadano M.R.B., en razón de lo cual, se desecha la referida documental de este proceso por impertinente. Así se decide.

d.- Facturación mensual de CANTV, de fecha dieciséis (16) de marzo del 2008, con recibo de pago de fecha veinticuatro (24) de abril de 2008.

e.- Facturación mensual de servicio de Electricidad y Servicios Municipales, de fecha dos (2) de mayo de 2008, emitido por la empresa ENELCO, con recibo de pago de fecha tres (3) de junio de 2008.

f.- Relación ordinaria de cobranzas del Condominio Churun Meru, del (1) al (30) de abril de 2008, con recibo de pago Nº 000497 de fecha (5) de mayo de 2008.

Las referidas facturaciones y recibos de pago descritos en los literales “d”, “e” y “f”, emitidos por las respectivas empresas de servicios públicos y el condominio del Edificio Churun Meru, fueron promovidos en original por la parte demandada para evidenciar los últimos pagos de servicios y condominio efectuados en su condición de arrendataria del inmueble en litigio, ahora bien, se observa de los referidos recibos que existen ciertos atrasos a la fecha de su consignación al expediente, con respecto a los servicios de CANTV, Condominio y de HIDROLAGO el cual sale reflejado en la relación del condominio, más no así con respecto al servicio de energía eléctrica el cual se encontraba solvente para la fecha de su consignación; sin embargo, en líneas generales evidencian que la arrendataria ha cumplido de manera regular con el pago de los referidos servicios durante la relación arrendaticia, conforme lo establece el contrato de arrendamiento suscrito en fecha tres (3) de marzo de 2006 con la parte actora.

Ahora bien, se observa de actas que la parte actora impugna de manera pura y simple las referidas probanzas alegando que no son suficientes para demostrar la solvencia de los servicios públicos y el condominio, aunado a que emanan de terceros que no son parte del juicio, en razón de lo cual, es importante resaltar que conforme a lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, los instrumentos privados provenientes de terceros que no forman parte del juicio, deben ser ratificados con la evacuación de la prueba testimonial, y no consta en actas la ratificación por los terceros del contenido de dichas facturas y recibos de pago, en tal sentido, se desechan de este proceso, por no cumplir con los requisitos de validez y eficacia probatoria en este litigio. Así se decide.

g.- Trece (13) Letras de cambio, canceladas por la ciudadana M.T.O.R..

La parte demandada promueve las referidas letras de cambio libradas a la orden de la ciudadana Bexy Telles Briceño, las cuales se encuentran debidamente canceladas, para probar el pago de los cánones de arrendamiento al día 02/11/2004. Ahora bien, se observa de actas que dichos instrumentos privados fueron impugnados y desconocidos por la parte actora, alegando que no guardan relación alguna con la presente causa y que no están suscritos por ella.

Así mismo, del análisis de las referidas instrumentales, esta juzgadora observa que no existe relación de causalidad alguna que permita determinar la existencia de un vínculo con la relación arrendaticia controvertida en el presente juicio, ya que las fechas de emisión, el monto de los giros y las fechas de pago de los mismos, no se corresponden con el monto del canon de arrendamiento, ni con el tiempo de duración del contrato de arrendamiento suscrito por las partes intervinientes en el presente litigio en fecha tres (3) de marzo de 2006, toda vez que las referidas letras de cambio fueron canceladas en los años 2003 y 2004. En tal sentido, el aporte de la presente prueba no arroja elementos a favor de la parte demandada, toda vez que constituye un medio de prueba ineficaz que no permite demostrar el pago o extinción de la obligación de pagar los cánones de arrendamiento reclamados por el actor, lo cual constituye el punto neurálgico del presente litigio, en tal sentido, se desechan las referidas instrumentales de este proceso. Así se decide.

h.- Tres (3) recibos de pago a nombre de la ciudadana M.T.O.R., expedidos por la arrendadora en fecha once (11) de septiembre de 2003.

Con respecto a los recibos de pago antes descritos se observa que están referidos al pago de cánones de arrendamiento y depósito por alquiler del apartamento 3C en el Edificio Churu Meru, los cuales fueron realizados por la parte demandada en el presente litigio, ciudadana M.O., en fecha once (11) de septiembre de 2003, quien los promueve con la finalidad de probar el pago de los cánones de arrendamiento; ahora bien, se observa de actas que fueron impugnados y desconocidos en su contenido y firma por la parte demandada, alegando que no es suya la firma ni la cédula de identidad, sin embargo, no consta en actas actuación procesal alguna de la parte que produjo los instrumentos a fin de demostrar la autenticidad de los mismos.

Aunado a lo antes expuesto, observa esta juzgadora que dichos recibos fueron emitidos en fecha once (11) de septiembre de 2003, en razón de lo cual, los pagos reflejados en los mismos, no tienen correspondencia alguna con la relación arrendaticia objeto de la presente controversia, la cual tiene vigencia a partir del primero (1) de marzo de 2006, según fue acordado en el contrato de arrendamiento fundamento de la presente acción. En consecuencia, por cuanto fueron objeto de desconocimiento por la parte actora, sin que la parte promovente demostrara su autenticidad, aunado a que no tienen vinculación con los hechos controvertidos, se desechan del presente proceso. Así se decide.

i.- Dos (2) recibos de pagos a nombre del ciudadano M.R.B., y la ciudadana M.T.O.R., emitidos en fechas 1/10/2005 y 31/1/2005, por concepto de pago de cánones de arrendamiento del inmueble objeto de litigio.

La parte demandada promueve los referidos recibos con la finalidad de probar la cancelación del canon de arrendamiento hasta el primero (1) de octubre de 2005. Al respecto, se observa de actas fueron reconocidos por la parte actora, sin embargo, señala que los mismos se corresponden a pagos realizados por concepto de cánones de arrendamientos referidos a una relación arrendaticia anterior, que tenia suscrita con el ciudadano M.R.B., y que nada tienen que ver con lo reclamado en el presente juicio.

En tal sentido, esta juzgadora evidencia de actas que la presente controversia se encuentra fundamentada en un contrato de arrendamiento suscrito por las partes en litigio, en fecha tres (3) de marzo de 2006, lo cual, permite constatar fehacientemente que dichos recibos emitidos en el año 2005, no tienen relación alguna con la relación arrendaticia controvertida en el presente proceso, en razón de lo cual, se desestiman por ser un medio de prueba totalmente ineficaz a los efectos de este litigio. Así se decide.

j.- Pruebas testimoniales. Promueve las testimoniales juradas de los ciudadanos M.T.O.R. y M.R.B., venezolanos, mayores de edad y con domicilio en el Municipio Cabimas del Estado Zulia.

Con respecto a la presente prueba, se observa que por auto de fecha veinte (20) de junio de 2008, se admitió cuanto ha lugar en derecho, comisionándose para su evacuación al Juzgado Distribuidor de los Municipios Cabimas, S.R. y S.B.d. la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, sin embargo, no fue librado el despacho, en virtud de que la parte interesada no consignó las copias respectivas.

No obstante, se observa de actas que en fecha veintiséis (26) de junio de 2008, se dictó auto mediante el cual se revoca por contrario imperio el auto de admisión fecha veinte (20) de junio de 2008, únicamente en lo referente a la admisión y evacuación de la testimonial de la ciudadana M.T.O.R., siendo declarada inadmisible por ser improcedente en derecho, en virtud de que la referida ciudadana es parte demandada en el presente juicio.

Ahora bien, en relación a la promoción de la declaración del ciudadano M.R.B., se observa de actas que la parte actora en escrito de fecha veintisiete (27) de junio de 2008, Tacha al testigo promovido alegando que tiene interés directo en las resultas del juicio, en virtud de ser concubino de la demandada de autos, tal y como lo afirma la propia parte demandada quien consignó a las actas una c.d.v. en común, en razón de lo cual, señala que de conformidad con los artículos 478 y 479 del Código de Procedimiento Civil se encuentra inhabilitado para ser testigo en el presente litigio.

No obstante, en relación a la presente prueba se observa de actas que en fecha catorce (14) de julio de 2008, previa solicitud de la parte demandada, se libró despacho de pruebas al Juez Distribuidor de los Municipios Cabimas, S.R. y S.B.d. la Circunscripción Judicial del Estado Zulia. Al respecto, se debe resaltar que el presente juicio se tramita a través de un procedimiento breve, el cual a diferencia del extenso lapso probatorio del procedimiento ordinario, tiene un lapso probatorio bastante reducido de sólo diez (10) días de despacho, y por cuanto no se hace distinción alguna sobre la fase de promoción o evacuación, se tiene que tales fases son comunes a todo el lapso.

En tal sentido, siendo impulsado por la parte promovente, el despacho de pruebas ordenado en auto de fecha veinte (20) de junio de 2008, mediante diligencia presentada ante este Juzgado en fecha diez (10) de julio de 2008, esta juzgadora observa de un simple cómputo de días de despacho, que el impulso procesal requerido para la evacuación de la prueba fue realizado en forma extemporánea, toda vez que el lapso de pruebas correspondiente al presente juicio ya había fenecido.

Así las cosas, es menester para esta Juzgadora traer a colación el criterio del Tribunal Supremo de Justicia en donde se ha pronunciado expresa y precisamente sobre la diligencia que debe tenerse en la evacuación de las pruebas y al efecto la Sala Constitucional de nuestro m.T., en sentencia de fecha cuatro (4) de mayo de 2007, estableció:

“…En efecto, de acuerdo con lo que dispone el artículo 399 eiusdem, si las partes tienen derecho a que se proceda a la evacuación de las pruebas por ellas promovidas, aún sin providencia de admisión, cuando no ha habido oposición a las mismas, juzga esta Sala que con mayor razón les asiste tal derecho cuando sus probanzas son “dadas por admitidas” conforme a los artículos precedentes, tal como ocurrió en el juicio de desalojo que motivó la interposición de la acción de amparo, derecho éste que no hizo valer el hoy accionante, quien asumió una posición totalmente pasiva al no requerirle al Tribunal de la causa que dispusiese lo conducente para la evacuación de las pruebas que había promovido…”.

Ahora bien, el derecho a la prueba es un elemento integrante del derecho a la defensa, por lo cual cuando las partes aportan pruebas al proceso lo hacen con el propósito de acreditar su pretensión, no obstante, deben hacerlo dentro de los lapsos establecidos en la ley, conforme al principio de preclusión procesal que rige nuestro ordenamiento civil, ya que si bien es cierto, en el caso bajo análisis, este Juzgado libró el referido despacho de pruebas previa solicitud de la parte demandada, su correspondiente evacuación a todas luces resultaría extemporánea para los efectos de este proceso.

En consecuencia, a pesar de que no existe constancia en actas de la evacuación de la prueba, de haberse llevado a efecto su evacuación dicha prueba pudiere resultar ineficaz por extemporánea, en virtud de haberse impulsado fuera del lapso de pruebas establecido para los procedimientos breves, no obstante, siendo que no consta en actas su evacuación, esta sentenciadora la desecha como elemento de prueba en este proceso, por cuanto es imposible realizar valoración alguna al respecto. Así se decide.

III

DECISIÓN

En el presente caso se observa que la parte actora demandó el desalojo de un inmueble de su propiedad, ubicado en el piso 3 del edificio tipo A, denominado Churun Merú, identificado con el número 3, letra C (3-C), que forma parte del Conjunto Residencial Gran Sabana, situado en la calle Chile, Municipio Cabimas del Estado Zulia, fundamentando la acción en la causal contenida en el literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, referida a la falta de pago de los cánones de arrendamiento.

Ahora bien, siendo que la pretensión de la demandante expresada en el libelo de la demanda está dirigida a obtener el desalojo del inmueble, así como, el pago de los cánones de arrendamiento vencidos, y observado de la redacción de los fundamentos de la acción, que la parte actora argumenta que se trata de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, que terminó por expiración del plazo de seis (6) meses estipulado en la cláusula tercera del contrato, venciendo dicho contrato en fecha primero (1) de septiembre de 2006, fecha en la cual se inicio la prorroga legal de seis (6) meses la cual alega ya se cumplió, así como, señala que la arrendataria se ha rehusado a entregar el inmueble y a continuar pagando los cánones de arrendamiento, esta juzgadora considera necesario aclarar la formulación de la pretensión de la parte actora, todo ello en ejercicio de la potestad reservada a los jueces de instancia en lo que respecta a la interpretación de los contratos, de la siguiente manera:

Una de las características que presenta la relación arrendaticia, de relevante importancia, y requisito indispensable de todo contrato de arrendamiento, es el tiempo de duración, si es determinado o indeterminado y la forma del contrato ya sea verbal o escrito, y en el presente caso la parte actora indica que su acción esta basada en un contrato de arrendamiento escrito a tiempo determinado, sin embargo, demanda el desalojo del inmueble, lo cual en principio hizo presumir a esta juzgadora el ejercicio desacertado de la acción, toda vez que no se puede pretender el desalojo de un inmueble cuando el contrato es a tiempo determinado, ya que la acción de desalojo solo es aplicable a los contratos de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado y por las causales taxativamente indicadas en el articulo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

No obstante, no se evidencia de actas la terminación efectiva del contrato de arrendamiento, ya que a pesar de que la parte actora señala en el libelo de la demanda que el contrato está vencido y que ya se cumplió la prórroga legal, no existen pruebas idóneas que permitan determinar que indudablemente el arrendador realizó el Desahucio para terminar con la relación arrendaticia determinada; demostrándose de actas que la arrendataria continuó ocupando el inmueble después de la fecha de terminación del contrato de arrendamiento.

De tal forma, el contenido del contrato de arrendamiento fundamento de la presente acción, en cuanto a su naturaleza de contrato determinado ha quedado desvirtuado ya que el hecho de que la arrendataria haya permanecido en el inmueble luego de cumplido el plazo convenido en el contrato escrito a tiempo determinado, continuando de igual forma la relación arrendaticia, trae como consecuencia la transformación del contrato en referencia, en un contrato renovado a tiempo indeterminado.

Y si bien es cierto, la cláusula tercera del instrumento que regía la relación arrendaticia contractual, entre la demandada y el demandante, preveía un contrato determinado, con la posibilidad de ser prorrogado por acuerdo entre las partes, el cual debía realizarse por escrito treinta (30) días antes del vencimiento del contrato, tampoco existe constancia en actas de dicha prórroga, en tal sentido, se tiene como no acordada la prórroga y por cuanto tampoco se realizó un nuevo contrato, permaneciendo la arrendataria en el inmueble y no habiendo denunciado el arrendador en todo el tiempo que transcurrió hasta la interposición de la presente acción, el incumplimiento por parte de la arrendataria de sus obligaciones contractuales, hace presumir a esta juzgadora que operó la tácita reconducción y se transformó dicho contrato en un contrato a tiempo indeterminado, conforme a lo establecido en el artículo 1600 del Código Civil. Así se establece.

En este sentido y analizado el texto del contrato de arrendamiento, concluye quien aquí decide que la acción de desalojo propuesta por la parte actora es procedente, en virtud de que nos encontramos ante una relación arrendaticia regida por un contrato renovado a tiempo indeterminado; lo cual fue reconocido por la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, quien además alegó que existe una relación de continuidad contractual con la parte demandante desde una fecha anterior a la señalada en el libelo de la demanda.

Ahora bien, una vez revisado, analizado y valorado todo el material probatorio vertido en las actas, esta juzgadora concluye que la parte demandada no demostró el cumplimiento o extinción de la obligación reclamada por la parte actora en el libelo de la demanda. Muy por el contrario, quedó demostrado fehacientemente el incumplimiento real y efectivo de las obligaciones de la arrendataria, contenidas en el contrato de arrendamiento, suscrito en fecha tres (3) de marzo de 2006, referidas al pago de los cánones de arrendamiento, la cual constituye una de las obligaciones principales de la arrendataria.

Lo antes expuesto se verifica de la conducta asumida por la parte demandada en el presente litigio, ya que no presentó pruebas fehacientes que dieren crédito a los hechos alegados en su escrito de contestación a la demanda, y su actividad probatoria estuvo orientada a demostrar la relación de vida en común que mantiene con el ciudadano M.R.B., lo cual nada tiene que ver con los hechos que deben ser esclarecidos en la presente acción, así como, a demostrar la supuesta continuidad de la relación arrendaticia desde el año 2003, lo cual quedó totalmente desvirtuado con el documento de arrendamiento fundamento de la presente acción suscrito en el año 2006, por otra parte, intentó demostrar el pago de los cánones de arrendamientos, con recibos de pagos y letras de cambio referidos a una relación arrendaticia anterior, suscrita con una tercera persona, que nada tiene que ver con la relación controvertida en el presente juicio, y el pago de los servicios públicos del inmueble, prueba que fue desechada por no cumplir con los requisitos de validez y eficacia probatoria exigidos por la ley; trayendo como consecuencia, que este Órgano Jurisdiccional, tenga como cierto los hechos alegados por el actor.

De tal forma, por los fundamentos de hecho y de derecho antes explanados, y tratándose la obligación incumplida de una obligación contractual y legal, esta juzgadora determina que efectivamente se produjo la causal de resolución alegada por el actor, en razón de lo cual, puede operar el desalojo del inmueble objeto de litigio, en base a la causal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, así como puede exigirse a la parte demandada el cumplimiento de los conceptos estipulados en el contrato de arrendamiento, reclamados por el actor en su libelo de la demanda, como lo son la entrega del inmueble desocupado en perfecto estado de conservación, solvente del pago de los servicios públicos, y de los gastos mensuales correspondientes al condominio del edificio, conforme a las cláusulas sexta y octava del contrato, y conjuntamente con los muebles que señala la cláusula décima novena del contrato de arrendamiento autenticado en fecha tres (3) de marzo de 2006, el cual si bien es cierto desapareció en cuanto al tiempo de duración que ahora es indeterminado, en lo demás sigue igual, ya que se mantiene la relación arrendaticia entre las mismas partes, sobre el mismo inmueble arrendado, con las mismas estipulaciones, e incluso el mismo precio, aun cuando bajo diferente tiempo, en tal sentido, es procedente la pretensión opuesta por la parte actora en el presente litigio. Así se decide.

Con respecto a los conceptos reclamados por el actor referidos a la mora en la entrega del inmueble, estipulada en la cláusula décimo cuarta del contrato de arrendamiento en la cantidad de veinte mil bolívares diarios (Bs. 20.000,00), siendo calculado por la parte actora el monto adeudado desde el primero (1) de marzo de 2007, fecha en la cual venció la supuesta prórroga legal de seis (6) meses, hasta el día seis (6) de febrero de 2008; es importante resaltar que dicha prórroga legal sólo opera en los contratos a tiempo determinado conforme a lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios.

No obstante, en el caso bajo análisis, quedó establecido que en el contrato suscrito por las partes en litigio, en un principio como un contrato a tiempo determinado, opero la tácita reconducción, debido a que no existe constancia en actas de que se haya acordado una prórroga mediante acuerdo de la partes conforme lo establece la cláusula tercera del referido contrato, así como, la evidente inactividad del arrendador que no participó el desahucio antes de la culminación del contrato a tiempo determinado y tampoco se opuso en ese tiempo a la ocupación o posesión precaria que la arrendataria continuó ejerciendo sobre el inmueble luego de concluido el plazo estipulado, en razón de lo cual, se convirtió en un contrato de arrendamiento renovado a tiempo indeterminado; lo cual trae como consecuencia, que los conceptos reclamados por el actor conforme a la cláusula décimo cuarta del contrato de arrendamiento autenticado en fecha tres (3) de marzo de 2006, sean totalmente improcedentes en el presente litigio, ya que se entiende que dicha cláusula está referida al caso de que la arrendadora no desocupe el inmueble, en el plazo fijado conforme a la vigencia del contrato a tiempo determinado. Así se considera.

Así las cosas, este órgano jurisdiccional insoslayablemente debe declarar Con lugar la demanda de Desalojo del inmueble ubicado en el piso 3 del edificio tipo A, denominado Churun Merú, identificado con el número 3, letra C (3-C), que forma parte del Conjunto Residencial Gran Sabana, situado en la calle Chile, Municipio Cabimas del Estado Zulia, propuesta por la ciudadana BEXY TELLES BRICEÑO en contra de la ciudadana M.T.O.R., y ordena el pago de CUATRO MILLONES CUATROCIENTOS MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 4.400.000,00) equivalentes al día de hoy a CUATRO MIL CUATROCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. F 4.400,00), correspondiente a once (11) meses de canon de arrendamiento vencidos, sumándole las cantidades de dinero que se vayan acumulando hasta la entrega del inmueble, así como, se ordena la entrega del inmueble desocupado en perfecto estado de conservación, solvente del pago de los servicios públicos, y de los gastos mensuales correspondientes al condominio del edificio, conforme a las cláusulas sexta y octava, conjuntamente con los muebles que señala la cláusula décima novena del contrato de arrendamiento, autenticado en fecha tres (3) de marzo de 2006; tal y como quedará expuesto en la siguiente dispositiva. Así se decide.

IV

DISPOSITIVO

Por los fundamentos expuestos, este Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, con sede en Cabimas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, DECLARA:

1. - CON LUGAR la demanda de Desalojo, del inmueble ubicado en el piso 3 del edificio tipo A, denominado Churun Merú, identificado con el número 3, letra C (3-C), que forma parte del Conjunto Residencial Gran Sabana, situado en la calle Chile, Municipio Cabimas del Estado Zulia, seguida por la ciudadana BEXY TELLES BRICEÑO en contra de la ciudadana M.T.O.R., todas suficientemente identificados en actas.

2. - ORDENA a la parte demandada ciudadana M.T.O.R., la entrega del inmueble desocupado en perfecto estado de conservación, solvente del pago de los servicios públicos, y de los gastos mensuales correspondientes al condominio del edificio, conforme a las cláusulas sexta y octava, conjuntamente con los muebles que señala la cláusula décima novena del contrato de arrendamiento, autenticado en fecha tres (3) de marzo de 2006.

3. - ORDENA a la parte demandada ciudadana M.T.O.R., el pago de CUATRO MILLONES CUATROCIENTOS MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 4.400.000,00) equivalentes al día de hoy a CUATRO MIL CUATROCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. F 4.400,00), correspondiente a once (11) meses de canon de arrendamiento vencidos, sumándole las cantidades de dinero que se vayan acumulando hasta la entrega del inmueble.

4. - De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena a costas a la parte demandada por haber sido vencida en esta instancia.

Publíquese, Regístrese y Notifíquese.-

Déjese por Secretaria copia certificada de este fallo a lo dispuesto en el Articulo 248 del Código de Procedimiento Civil, a los f.d.A. 1.384 del Código Civil, y el Articulo 72 y numerales 3 y 9 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

Dada, sellada y firmada en la Sala de despacho de este Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, con sede en Cabimas, a los ocho ( 8 ) días del mes de agosto de dos mil ocho (2008). Años: 197º de la Independencia y 149º de la Federación.

LA JUEZA,

DRA. M.C.M.

LA SECRETARIA,

Abog. A.V.

En la misma fecha siendo las _01:00 p.m., previo el anuncio de Ley a las puertas del despacho, se dictó y publicó sentencia que precede quedando inserta bajo el número _1018.

La Secretaria,

La suscrita Secretaria del Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, con sede en Cabimas, abogada A.V., CERTIFICA: Que las copias que anteceden es traslado fiel y exacto de su original. Hay sello y tinta del Tribunal. Cabimas, ocho (8) de agosto de 2008.

LA SECRETARIA,

Abog. A.V.