Decisión nº 0328 de Juzgado Tercero del Municipio Iribarren de Lara, de 18 de Octubre de 2012

Juzgado Tercero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara

Barquisimeto, 30 de Marzo de 2011

Años: 200° y 152°

ASUNTO: KP02-V-2010-004363

DEMANDANTE: BINA HE, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº E-82.295.155.

ABOGADA DE LA PARTE ACTORA: MARIALEJANRA CARRASQUERO B y R.G., inscritos en el I.P.S.A bajo los N° 92.159 y 24.882 respectivamente.

ABOGADA DE LA PARTE DEMANDADA: MARDUNELYN CHANG, B.F.R. y J.B.B., inscritos bajo el I.P.S.A. bajo los números 92.412, 47.652 y 92.411 respectivamente.

DEMANDADOS: L.O.V. y JIANG XIAO HONG DE NIEE, venezolanos titulares de la cédulas de identidad números 2.916.888 y 17.558.467.

MOTIVO: ACCIÓN MERO DECLARATIVA

SENTENCIA: DEFINITIVA

RELACIÓN DE LOS ACTOS PROCESALES

Y ALEGATOS DE LAS PARTES

En fecha 13 de mayo de 2010, fue introducido ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) civil, libelo de demanda pretendiendo la ACCIÓN MERO DECLARATIVA, acción instaurada por el ciudadano BINA HE contra L.O.V. y JIANG XIAO HONG DE NIEE, todos en el encabezado identificados, en los siguientes términos:

Señala la accionante que en fecha 20 de mayo de 2009, la ciudadana JIANG CIAO HONG DE NIEE, le participó que a partir de la referida fecha comenzaría a disfrutar de la prórroga legal de arrendamiento de los inmuebles que viene ocupando, ubicados en la avenida Vargas cruce con carrera 25 de esta ciudad de Barquisimeto, Parroquia Catedral, Municipio Iribarren del estado Lara, tomando para ello la fecha de celebración del segundo contrato de arrendamiento, suscrito de manera privada.

Manifiesta que esta circunstancia crea entre las partes co-contratantes una incertidumbre jurídica, lo cual pudiera dar lugar al ejercicio errático e irregular de pretensiones derivadas de los referidos contratos, por lo que a través de la presente acción solicita sea resuelta las referidas dudas en cuanto al alcance y extensión de los derechos que se derivan de la mencionada relación contractual arrendaticia, corriéndose el riesgo en caso de que no se despeje la señalada situación de incertidumbre jurídica, en relación a cual de los contratos deba atenerse las partes, donde su persona pueda ser demandada por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término legal de dicho contrato y de su prórroga y en consecuencia pueda dictar un Tribunal competente una medida preventiva de secuestro que perjudique de manera irremediable los derechos arrendaticios que le corresponde en la señalada relación contractual.

Aunado a lo anterior, expresa que señala que no existe en el ordenamiento jurídico venezolano, ninguna acción que pudiera satisfacer de manera completa la pretensión “vehiculizada” (sic) a través de esta demanda, puesto que señala que si bien es cierto que lo pretendido a través de este juicio pudiera ser utilizado como defensa en el eventual juicio de cumplimiento de contrato, no es menos cierto que ella no podría venir en auxilio de la posición jurídica ostenta actualmente como arrendataria del inmueble antes identificado, viéndose reducida a la impotencia de tener que sufrir en esfera jurídica un daño irreversible.

Esgrime que el punto central de la incertidumbre estriba en establecer de manera cierta y definitiva, cual de los dos contratos arriba identificados debe regir la relación arrendaticia existente entre las partes, si el contrato suscrito inicialmente con el ciudadano L.O.V. de fecha 01 de febrero de 2007 o el que suscribió posteriormente con la nueva propietaria JIANG XIAO HONG DE NIEE.

Indica que el establecer con absoluta certeza lo anteriormente expresado cumple una finalidad de carácter práctico y en modo alguno teórico académico puesto que de este establecimiento, depende nada mas y nada menos, en primer lugar, la existencia de la tácita reconducción en la relación arrendaticia de marras y la fijación de la prórroga legal que deba aplicarse en el presente caso en el sentido de establecer la fecha a partir de la cual debe comenzar a computarse la misma.

Seguidamente expresa que si se toma en cuenta lo previsto en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es claro que la solución del caso vendría dada por el establecimiento de que la relación arrendaticia debe regirse por el contrato firmado inicialmente, el cual ha debido ser respetado en todas sus partes por el nuevo adquiriente, sin poder modificar en modo alguno lo pactado por el inquilino con el anterior propietario.

La solución antes esbozada traería como consecuencia lógica de conformidad con los términos literales del contrato inicialmente firmado, que a tenor de lo establecido en la cláusula tercera de la mencionada convención, el plazo de vigencia del contrato sería de un año contado a partir del 01 de febrero de 2007, prorrogable por un año, esta circunstancia a su vez determinaría que al haberse vencido ese año prorrogado, fenecido el primero de febrero de 2008, al habérsele dejado en posesión pacífica del inmueble y el hecho de haber cumplido fielmente con su obligación frente al arrendador, especialmente el pago de los cánones de arrendamientos, la relación arrendaticia sin determinación de tiempo o indeterminada, en cuyo caso las normas jurídicas que disciplina la relación inquilinaria, no sería la que se establece para los contratos pactados a tiempo determinado.

Expone que de tratarse de un contrato de arrendamiento indeterminado, es claro que dicho caso no puede validamente hablarse de un período de disfrute de prórroga legal alguna, puesto que el contrato que le vincula con la nueva propietaria sería un contrato a tiempo indeterminado.

De considerarse que validamente es posible modificar una relación locativa sería ir en perjuicio del arrendatario y en contravención a lo previsto en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Fundamentó la acción en el artículo 16 de Código de Procedimiento Civil, estimó la acción en la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,oo) equivalente a CINCO MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA Y CINCO UNIDADES TRIBUTARIAS (5.455 UT)

En fecha 18 de mayo de 2010, el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y de Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, le dio entrada a la presente causa. El día 24 de mayo de 2010, admitió la demanda y ordenó librar la compulsa respectiva. El día 01 de junio de 2010, la accionante otorgó poder apud acta a los abogados identificados en el encabezado. En fecha 11 de junio de 2010, la parte actora consigno la dirección de la demandada a fin de que se practicara la citación así mismo le entregó los emolumentos a el alguacil para su traslado. En fecha 15 de junio de 2010 la parte actora consigna copia simple del libelo de la demanda a los fines de que se practique la citación correspondiente. En día 23 de junio de 2010 el alguacil consignó recibo de citación sin firmar por la demandada la cual se negó a firmar. En fecha 06 de julio de 2010 el alguacil del Tribunal consignó recibo de compulsa sin firmar por parte del demandado el cual no se pudo ubicar. El día 13 de julio de 2010 comparece la ciudadana Jiang Xiao Hong de Niee y otorga poder apud-acta a los abogados Mardunelyn Chang, B.d.J.F.R. y J.B.B.. El 14 de julio de 2010 la parte demandada solicita le sean acordadas copias fotostáticas certificadas de lo anexos que acompañan el libelo de la demanda la cual fue acordada en fecha 16 de julio de 2010. El día 21 de julio de 2010 la abogada Mardunelyn Chang Hong consigna 10 folios del asunto y solicita le sean certificadas las mismas. En fecha 21 de julio de 2010 la abogada de la parte actora solicita se practique la citación por carteles a los demandados lo cual fue acordado el 23 de julio de 2010. El día 03 de agosto de 2010 la abogada de la parte actora consigna la publicación del cartel de citación realizada a través del diario el Impulso y El Informador. En fecha 06 de agosto de 2010 el secretario accidental del Tribunal hace constar que se traslado al domicilio del demandado L.O.V. y fijó en la puerta del mismo el respectivo cartel de citación. El día 13 de agosto de 2010 el ciudadano L.O.V. otorga poder apud-acta a los abogados Yurmi C.O.B., B.F., Mardunelyn Chang Hong, C.E.H.V. y E.M.. El 25 de octubre de 2010 se recibe la parte demandada escrito de oposición a las cuestiones previas. El día 27 de octubre de 2010 el Tribunal advierte a las partes que la causa entro en etapa de sentencia. En fecha 02 de noviembre de 2010 se dictó sentencia. El día 11 de noviembre de 2010 el Tribunal declara firme la sentencia dictada y ordena la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribuidora de Documentos del área civil, con oficio a los fines de que sea distribuido entre los Juzgado de Municipio de la Circunscripción Judicial del estado Lara. En fecha 16 de noviembre de 2010 la secretaria del Tribunal certifica que los folios 08 al 15, 37, 38, 45 al 73 contienen enmendaduras y tachaduras en la foliatura y deja salvados y subsanados los mismos. El 13 de diciembre de 2010 este Juzgado aceptó la Declinatoria de Competencia la cual quedó firme en fecha 13-01-2011. El día 25 de enero de 2011 la parte demandada introduce un escrito donde solicita se establezca de manera clara y expresa si el presente juicio se continuara tramitando por el procedimiento ordinario o se tramitara por procedimiento breve estableciendo oportunidad para resolver sobre cuestiones previas de defecto de forma si es este ultimo. En fecha 27 de enero de 2011 el Tribunal repone la causa al estado de emplazamiento para que el accionado de contestación a la demanda. El día 10 de febrero de 2011 la abogada de la parte actora se dio por notificada del auto de fecha 27-01-11. En fecha 15 de febrero de 2011 la parte demandada contestó la demanda reconviniendo la misma, en los siguientes términos:

Expone la parte accionada que mediante documento otorgado por ante la Notaría Pública Cuarta de la ciudad de Barquisimeto, estado Lara, en fecha 09 de enero del 2007, anotado bajo el Nº 43, Tomo 04 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, el ciudadano L.O.V., celebró un contrato de arrendamiento con la ciudadana BINA HE, mediante el cual le dio en arrendamiento un local comercial, identificado con el Nº 08, situado en la planta baja del edificio denominado “Canaima”, ubicado en la Avenida Vargas, cruce con la carrera 25 de la ciudad de Barquisimeto, estado Lara.

Señala que en dicho contrato se estableció que la duración sería de un año, prorrogable, contado a partir del 01 de febrero de 2007 y que el canon de arrendamiento, durante el primer año, sería la cantidad de QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 500,oo), pagaderos por mensualidades adelantadas, los primeros cinco días de cada mes, en estos términos se constituyó originariamente la relación arrendaticia.

Relata que al poco tiempo de celebrado el contrato de arrendamiento la ciudadana JIANG XIAO HONG de NIEE, comenzó negociaciones con el ciudadano L.O.V., a los fines de adquirir la propiedad del local Nº 08 antes identificado, por lo que a los fines de formalizar la adquisición de la propiedad, en primer lugar, a comienzos del mes de febrero del año dos mil siete, el ciudadano L.O.V., a pesar de no tener legalmente derecho de preferencia para adquirir el inmueble, de todas maneras le notificó a la ciudadana BINA HE, su intención de vender el inmueble que hace un mes ocupaba como arrendataria, en virtud de lo cual, en fecha 28 de febrero del 2007, la ciudadana BINA HE le notifica al ciudadano L.O.V., que no estaba interesada en adquirir el local y que en virtud de la tal manifestación de la arrendataria, ciudadana BINA HE, sobre su no interés en adquirir el local que tenia arrendado, los ciudadanos L.O.V. y JIANG XIAO HONG de NIEE, celebraron un contrato de opción a compra sobre dicho inmueble, el cual fue otorgado por ante la Notaría Pública Cuarta de la ciudad de Barquisimeto, en fecha 06 de marzo del 2007, anotado bajo el Nº 07, Tomo 61 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, por lo que de forma paralela a las negociaciones destinadas a la compra del local Nº 08, la ciudadana JIANG XIAO HONG de NIEE, comenzó negociaciones con la ciudadana BINA HE, dado que ésta había manifestado su interés en arrendar el local Nº 09, adyacente al que ella ocupaba como arrendataria y el cual es propiedad de la ciudadana JIANG XIAO HONG de NIEE.

Plantea que en virtud de las negociaciones antes mencionadas, se acuerda que el ciudadano L.O.V., le venda a la ciudadana JIANG XIAO HONG de NIEE, el inmueble identificado como local comercial Nº 08, por lo que como consecuencia de ello, la mencionada compradora sustituye al vendedor como arrendadora, en la relación arrendaticia existente con la ciudadana BINA HE, quien fue impuesta de esta circunstancia, y quien sin ningún inconveniente procedió a efectuar el pago de los cánones de arrendamientos del local arrendado identificado con el Nº 08; con lo cual se verificó la primera modificación a la relación arrendaticia; conforme se desprende de comunicación de fecha 19 de junio del 2007.

Señala que posteriormente, luego de varias conversaciones entre la ciudadana JIANG XIAO HONG de NIEE y la arrendataria, BINA HE, en fecha 19 de junio del 2007, celebraron un nuevo contrato de arrendamiento donde se establecieron las siguientes modificaciones de la relación arrendaticia, originalmente constituida:

En primer lugar, se estableció que el objeto del contrato de arrendamiento ya no sería sólo el local Nº 08, sino también el local Nº 09, ambos situados en la planta baja del edificio denominado “Canaima”, ubicado en la Avenida Vargas, cruce con la carrera 25 de la ciudad de Barquisimeto, estado Lara cuyas características de son las siguientes:

El local identificado con el Nº 08, tiene una superficie de noventa y nueve metros con treinta y nueve centímetros cuadrados (99,39 M2), más un área descubierta, que es su frente, de aproximadamente catorce metros con noventa y ocho centímetros (14,98 m), para una superficie total aproximada de ciento catorce metros cuadrados con treinta y siete centímetros cuadrados (114,37 M2); el cual consta del local propiamente dicho y un baño; estando comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: en línea de catorce metros con ochenta y cinco centímetros, con la carrera 25; Sur: en dos líneas: la primera de trece metros con veintitrés centímetros (13,23 m), y la segunda de un metro con sesenta y dos centímetros (1,62 m), ambas con el local Nº 07; Este: en línea de siete metros con noventa y siete centímetros (07,97 m), con la Avenida Vargas; y, Oeste: en dos líneas, la primera de dos metros con cuarenta y seis metros (02,46 m), con el local Nº 07, y la segunda de cinco metros con cincuenta y un centímetros, con el pasillo o entrada de acceso al edificio por la carrera 25.

El local arrendado, identificado con el Nº 09, tiene una superficie de treinta y seis metros cuadrados con veinticinco decímetros cuadrados (36,25 M2), consta del local propiamente dicho, y un baño, y está comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: en línea de tres metros con ochenta centímetros (03,80 m), con la carrera 25; Sur: en dos líneas, la primera de un metros (01,00 m) y la segunda de dos metros con ochenta centímetros (02,80 m), ambas con el patio interior del edificio; Este: en dos líneas, la primera de nueve metros (09,00 m), con el pasillo o entrada al edificio por la carrera 25, y la segunda de ochenta centímetros (0,80 m), con el patio interior del edificio; y, Oeste: en línea de nueve metros con sesenta y tres centímetros (09,63 m), con terrenos ejidos, hoy de la familia Doganieri.

En segundo lugar, se estableció que el lapso de duración del contrato, sería de un año, prorrogable, contado a partir del 19 de junio del 2007.

En tercer lugar, explica que se estableció que el canon de arrendamiento, durante el primer año de vigencia del contrato, se discriminaría de la siguiente manera: UN MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.500,oo), por el local identificado con el Nº 08 y QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 500,oo), por el local identificado con el Nº 09.

En cuarto lugar, se estableció que el canon de arrendamiento sería pagadero por mensualidades adelantadas, los primeros cinco días de cada mes.

Y por último se estableció que al vencimiento del lapso de duración del contrato de arrendamiento, si la arrendataria no entregaba el inmueble pagaría la cantidad de CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 50,oo), por cada día de retraso en la entrega del inmueble arrendado.

Alega que una vez que la ciudadana JIANG XIAO HONG de NIEE, culminó de pagar el precio de compra del local Nº 08, y se obtuvieron las solvencias necesarias, en fecha 26 de noviembre del 2007, se otorgó el documento definitivo de compraventa por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Iribarren del estado Lara, el cual quedo protocolizado bajo el Nº 31, folios 267 al 273, Protocolo Primero, Tomo Vigésimo Primero y por otra parte, el local identificado con el Nº 09, le pertenece a la ciudadana JIANG XIAO HONG de NIEE, según consta de documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Iribarren del estado Lara, en fecha 26 de noviembre del 2007, anotado bajo el Nº 32, folio 274 al 280, Protocolo Primero, Tomo Vigésimo Primero, cuarto trimestre del año 2007.

Expresa que una vez vencido el término de duración del nuevo contrato de arrendamiento, en fecha 18 de junio del 2008, las ciudadanas JIANG XIAO HONG de NIEE y BINA HE, convinieron en continuar con la relación arrendaticia, continuando la misma en los mismos términos antes mencionados, por un nuevo lapso de un año, contado a partir del 19 de junio del 2008.

Expone que estando en curso el segundo año de vigencia de la relación arrendaticia, en fecha 19 de mayo del 2009, la ciudadana JIANG XIAO HONG de NIEE le envió un telegrama con acuse de recibo a la ciudadana BINA HE, ambas ya identificadas, donde le informa su decisión de no renovar el contrato de arrendamiento y en virtud de la notificación de no renovar el contrato de arrendamiento, y tomando en cuenta que la relación arrendaticia se inició en fecha 01 de febrero del 2007, para el 18 de junio del 2009, la duración de la relación arrendaticia era de dos años, seis meses y dieciocho días, por lo que de conformidad con lo establecido en el literal b) artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, le correspondería un lapso de prórroga legal de un año, a contar desde el 19 de junio del 2009, hasta el 18 de junio del 2010.

Así las cosas, manifiesta que en los términos antes mencionados se encuentra la relación jurídica arrendaticia que vincula a las ciudadanas JIANG XIAO HONG de NIEE y BINA HE.

Por otra parte sobre la legitimación y de la cualidad comienza la accionada citando al maestro Devis Echandía, en su obra: “Compendio de Derecho Procesal”. Y como complemento de lo anterior, cita sentencias de la Sala Político-Administrativa, en sentencia de fecha 21 de abril del 2004, con ponencia del Magistrado, Dr. L.I.Z., caso: R.L.P. contra Universidad Central de Venezuela El anterior criterio asegura fue ratificado en sentencia de la misma Sala Político-Administrativa, con ponencia de la Magistrado, Dra. Y.J.G., caso: T. Ulloa contra C.A. Metro de Caracas.

En este orden de ideas, la accionada transcribe y analiza conceptos sobre cualidad e interés para lo cual invoca pronunciamiento de la Sala de Casación Civil, en sentencia de fecha veintiocho de marzo de 1949, (Gaceta Forense Año: 1, Nº 1, p. 172), así como en sentencia de fecha veintiuno de abril de 1947.

Por otra parte, como defensa perentoria de falta de cualidad e interés del codemandado L.O.V., expresa que aunque la relación arrendaticia nació en virtud de un contrato de arrendamiento celebrado entre los ciudadanos L.O.V. y BINA HE, en relación con el local comercial, identificado con el Nº 08, que posteriormente, el ciudadano L.O.V., le informa a la ciudadana BINA HE, su intención de vender el local comercial, identificado con el Nº 08, a la ciudadana JIANG XIAO HONG de NIEE, habiendo la arrendataria manifestado que no tenía interés en adquirir el inmueble, siendo que las ciudadanas JIANG XIAO HONG de NIEE y BINA HE, en fecha 19 de junio del 2007, firman un nuevo contrato de arrendamiento, donde establecen la nueva regulación de la relación arrendaticia, en fecha 19 de junio del 2007, por lo que la relación jurídica arrendaticia subsiste sólo y únicamente entre las ciudadanas JIANG XIAO HONG de NIEE y BINA HE, saliendo de la misma el ciudadano L.O.V. por lo que es claro y evidente que éste, no tiene cualidad ni interés en sostener el presente juicio como demandado.

Por las razones de hecho y derecho antes expuestas, es por las que de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, opuso como defensa perentoria, la falta de cualidad e interés del codemandado, ciudadano L.O.V., para sostener el presente juicio como demandado; y solicitó al Tribunal, que como punto previo, en la sentencia definitiva declare con lugar la presente defensa perentoria.

Seguidamente contradijo la demanda, por no ser totalmente ciertos los hechos alegados por la parte actora, ciudadana BINA HE, y como consecuencia de ello no son aplicables las consecuencias jurídicas invocadas por la parte demandante.

En primer lugar, rechazó la afirmación de la parte actora, ciudadana BINA HE, de que exista una situación de incertidumbre en relación con la duración y fecha de vencimiento de la relación arrendaticia que vincula a las partes; por cuanto, tal como se afirmó anteriormente, en virtud de la notificación de no renovar el contrato de arrendamiento, y tomando en cuenta que la relación arrendaticia se inició en fecha 01 de febrero del 2007para el 18 de junio del 2009, la duración de la relación arrendaticia era de dos años, seis meses y dieciocho días, por lo que de conformidad con lo establecido en el literal b) artículo 38 del Decreto Presidencial con rango y fuerza de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, le correspondería un lapso de prórroga legal de un año, a contar desde el 19 de junio del 2009, hasta el 18 de junio del 2010; situación esta que asegura de manera clara e indubitable se desprende de los dos contratos de arrendamiento suscritos a los fines de regular la relación jurídica arrendaticia que vincula a las ciudadanas JIANG XIAO HONG de NIEE y BINA HE, y de la aplicación de las normas establecidas en nuestro ordenamiento jurídico, especialmente la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios

En segundo lugar, rechazó y contradijo la afirmación de la parte actora, ciudadana BINA HE, de que exista una prohibición de que las partes de una relación jurídica arrendaticia, establezcan modificaciones a los términos en que la misma fue constituida originalmente, en tal sentido, cita pronunciamiento de la Sala Constitucional, en su sentencia de fecha 05 de mayo del 2009, con ponencia del Magistrado, Dr. P.R.R.H., caso: Inmobiliaria 200555 C.A., contra la sentencia del Juzgado Superior Séptimo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 16 de noviembre del 2007, y señala que son perfectamente válidas y eficaces las modificaciones realizadas a la relación arrendaticia de la cual es parte la demandante, ciudadana BINA HE, por lo que asevera en el presente caso, no existe ninguna situación de incertidumbre que haga procedente la interposición de una acción mero declarativa, por lo que solicita que dicha pretensión sea declarada improcedente en la oportunidad de dictar sentencia definitiva en el presente procedimiento.

En tercer lugar, contradijo la afirmación de la parte actora, ciudadana BINA HE, de que en el presente caso se cumplan los requisitos de procedencia de una acción mero declarativa para lo cual cita el artículo 16 del Código de Procedimiento Civil y el análisis que de dicha norma hace la Sala de Casación Civil, en su sentencia de fecha 11 de diciembre de 1991, con ponencia del Magistrado, Dr. L.D.V., caso: M.E.P.d.M. contra J.R.R.T., que advierte está en concordancia con la decisión dictada por la Sala de Casación Social, en sentencia de fecha 08 de marzo del 2001, con ponencia del Magistrado, Dr. O.A.M.D., caso J.A. y otros contra Instituto Autónomo Aeropuerto Internacional de Maiquetía (IAAM), en base a los pronunciamientos antes señalados alega la demandada que en el presente caso, la parte actora en su demanda no indica de manera clara y precisa, cuál es el petitorio de la acción incoada, y que tampoco señala cuál sería el daño o perjuicio que sufriría en caso de que no se dicte la sentencia declarativa que el solicita, por lo que necesariamente el Tribunal debe declarar improcedente la acción mero declarativa intentada, y así expresamente solicita sea declarado en la oportunidad de dictar sentencia definitiva.

Seguidamente reconviene la demanda señalando que una vez vencido el término de duración del nuevo contrato de arrendamiento, en fecha dieciocho de junio del año dos mil ocho, las ciudadanas JIANG XIAO HONG de NIEE y BINA HE, convinieron en continuar con la relación arrendaticia, continuando la misma en los terminados señalados ut supra, por un nuevo lapso de un año, contado a partir del 19 de junio del 2008 y que estando en curso el segundo año de vigencia de la relación arrendaticia, en fecha 19 de mayo del 2009, la ciudadana JIANG XIAO HONG de NIEE le envió un telegrama con acuse de recibo a la ciudadana BINA HE, donde le informa su decisión de no renovar el contrato de arrendamiento, en virtud de ello y tomando en cuenta que la relación arrendaticia se inició en fecha 01 de febrero del 2007, para el 18 de junio del 2009, la duración de la relación arrendaticia era de dos años, seis meses y dieciocho días, por lo que de conformidad con lo establecido en el literal b) artículo 38 del Decreto Presidencial con rango y fuerza de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, le correspondería un lapso de prorroga legal de un año, a contar desde el 19 de junio del 2009, hasta el 18 de junio del 2010.

En este orden de ideas, señala que habiéndose vencido la prórroga legal en fecha 18 de junio del 2010, la arrendataria ciudadana BINA HE, no cumplió con su obligación de entregar el inmueble arrendado, habiendo sido infructuosas las gestiones realizadas a los fines de lograr que la misma cumpla con su obligación, sin que exista ninguna causa legal que ampare dicho incumplimiento, motivo por el cual decidió acudir a la vía jurisdiccional a los fines de solicitar la entrega del inmueble arrendado, fundamentando la acción en los artículos 1.167, 1.594, del Código Civil en concordancia con el 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, así como en las consideraciones doctrinarias antes invocadas, por cuanto considera son aplicables a la pretensión ejercida en la presente reconvención por lo que la ciudadana JIANG XIAO HONG de NIEE, por lo que reconviene a la ciudadana: BINA HE, para que convenga, o en su defecto a ello sea condenada por el Tribunal, en el cumplimiento del contrato de arrendamiento celebrado, y en consecuencia, sea condenada a:

1. La entrega, libre de personas y de bienes, del inmueble arrendado, constituido por los locales comerciales identificados con los números 08 y 09, situado en la planta baja del edificio denominado “Canaima”, ubicado en la Avenida Vargas, cruce con la carrera 25 de la ciudad de Barquisimeto, estado Lara.

   El local arrendado, identificado con el Nº 08, tiene una superficie de noventa y nueve metros con treinta y nueve centímetros cuadrados (99,39 M2), más un área descubierta, que es su frente, de aproximadamente catorce metros con noventa y ocho centímetros (14,98 m.), para una superficie total aproximada de ciento catorce metros cuadrados con treinta y siete centímetros cuadrados (114,37 M2); el cual consta del local propiamente dicho y un baño; estando comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: en línea de catorce metros con ochenta y cinco centímetros, con la carrera 25; Sur: en dos líneas: la primera de trece metros con veintitrés centímetros (13,23 m.), y la segunda de un metro con sesenta y dos centímetros (1,62 m), ambas con el local Nº 07; Este: en línea de siete metros con noventa y siete centímetros (07,97 m), con la Avenida Vargas; y, Oeste: en dos líneas, la primera de dos metros con cuarenta y seis metros (02,46 m.), con el local Nº 07, y la segunda de cinco metros con cincuenta y un centímetros, con el pasillo o entrada de acceso al edificio por la carrera 25.

   El local arrendado, identificado con el Nº 09, tiene una superficie de treinta y seis metros cuadrados con veinticinco decímetros cuadrados (36,25 M2), consta del local propiamente dicho, y un baño, y está comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: en línea de tres metros con ochenta centímetros (03,80 m), con la carrera 25; Sur: en dos líneas, la primera de un metros (01,00 m) y la segunda de dos metros con ochenta centímetros (02,80 m), ambas con el patio interior del edificio; Este: en dos líneas, la primera de nueve metros (09,00m), con el pasillo o entrada al edificio por la carrera 25, y la segunda de ochenta centímetros (0,80 m), con el patio interior del edificio; y, Oeste: en línea de nueve metros con sesenta y tres centímetros (09,63 m), con terrenos ejidos, hoy de la familia Doganieri.

2. El pago a título de indemnización de los daños y perjuicios causados por el incumplimiento de la obligación de entregar el inmueble arrendado al vencimiento de la prorroga legal, en fecha 19 de junio del 2010, la cantidad de CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES SIN CÉNTIMOS (Bs.F. 50,oo), diarios (conforme a lo establecido en la cláusula cuarta del contrato), calculados desde el 19 de junio del 2010, hasta la fecha en que sea entregada el inmueble arrendado.

3. El pago de las costas y costos del proceso.

   Finalmente estimó su acción en la cantidad de SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 60.000,00), equivalente a NOVECIENTAS VEINTITRÉS COMA OCHO UNIDADES TRIBUTARIAS (923,08 U.T.), calculadas a un valor de sesenta y cinco bolívares fuertes (Bs.F. 65,oo) por cada Unidad Tributaria.

   El día 18 de febrero de 2011 este Tribunal admitió la reconvención. En fecha 23 de febrero de 2011 la parte reconvenida presentó escrito de contestación en los siguientes términos:

   Niega, rechaza y contradice los hechos y el derecho invocado por la demandada reconviniente, por cuanto alega no se ajusta a las realidades de la relación arrendaticia y el derecho no le es aplicable, señalando que en todo momento ha procurado mantener una relación de cordialidad con la arrendataria, razón por la cual suscribió el contrato de arrendamiento con su propietario original, el ciudadano L.O.V..

   No obstante alega que la realidad es que el anterior dueño, al parecer decide venderle al ciudadano JIAN XIAO HONG DE NIEE y es a partir de ahí donde comienza el calvario contractual hacia su persona. Relata que el ciudadano JIAN XIAO HONG DE NIEE le insistió que debía desocupar el inmueble porque estaba pagando poco, a lo que le respondía que sabía que estaba en planes de comprar el inmueble objeto del arrendamiento, pero que su condición debía ser respetada y que el ciudadano JIAN XIAO HONG DE NIEE le dijo que si no firmaba el contrato de arrendamiento le desalojaría inmediatamente.

   Relata que fue de esa manera como en menoscabo de sus derechos se le hizo firmar un nuevo contrato, donde se agregó un segundo local como señuelo, para recortar el tiempo de duración de la relación arrendaticia.

   Agrega que en fecha 19 de junio de 2007, no era la propietaria del inmueble en los términos que exige el ordenamiento jurídico venezolano, pues de conformidad con el 1920 del Código Civil la venta no estaba registrada y mal podría oponérsele por ser tercera. Y que efectivamente la venta se registró en fecha 26 de noviembre de 2007, es decir más de cinco meses posteriores a la suscripción del contrato privado.

   Alega en su defensa que le hicieron suscribir un contrato de arrendamiento sin ser la ciudadana JIAN XIAO HONG DE NIEE, la legítima propietaria, lo que a su decir afecta de nulidad el contrato de arrendamiento.

   Invoca más adelante el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios así como el 20 ejusdem. Y finalmente solicita sea declarada sin lugar la reconvención por cumplimiento de contrato.

   El 23 de febrero de 2011 el Tribunal advierte a las partes que se abre el lapso probatorio. El día 09 de marzo de 2011 la parte demandante presenta escrito de promoción de pruebas la cual fue admitida a sustanciación en fecha 11 de marzo de 2011. El 15 de marzo de 2011 la parte demandada presentó su escrito de promoción de pruebas el cual fue admitida por el Tribunal en fecha 17 de marzo de 2011. El día 23 de marzo de 2011 el Tribunal difiere dictamen para el quinto día siguiente a este

   ANÁLISIS DEL ACERVO PROBATORIO

   Observa esta Juzgadora que los instrumentos probatorios consignados por la parte actora con el libelo de la demanda fueron:

1. Original de contrato de arrendamiento suscrito entre la accionante y la codemandada sobre los dos locales arrendados de fecha 19 de junio de 2007. Este instrumento al no haber sido desconocido, hace plena prueba en esta causa.

2. Original de notificación de fecha 20 de mayo de 2009, realizada por Instituto Postal Telegráfico. Este instrumento, es valorado de conformidad a lo señalado en el artículo 430 del Código de Procedimiento Civil, por lo que al no haber sido tachado tiene toda su fuerza probatoria. Y así se decide.

3. Copia simple de documento de propiedad del inmueble, con copia simple de declaración de pago de enajenación de inmuebles para personas naturales y jurídicas.

4. Copia simple de boletín de notificación catastral.

   Estos instrumentos al no haber sido tachados hacen plena prueba en esta contienda de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se estima.

5. Original de notificación de fecha 19 de junio de 2007, hecha por JIAN XIAO HONG DE NIEE a la accionante, sobre ser la nueva arrendadora. El cual no fue desconocido, razón por la cual hace plena prueba en esta lidia judicial. Y así se determina.

6. Original de contrato de arrendamiento de fecha 09 de enero de 2007, autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto. Sobre este documento, al no haber sido tachado, es necesario darle todo el valor probatorio que de él se desprende. Y así se establece.

   Por su parte la demandada con la contestación consignó:

   a) Copias certificadas emanadas del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del estado Lara, referidos a documentos valorados más arriba.

   b) Original de respuesta de fecha 28 de febrero de 2007 realizada por la accionante a L.O.V. señalando aceptar la venta a favor de JIAN XIAO HONG DE NIEE. El cual, al no haber sido desconocida, hace plena prueba en esta contienda. Y así se establece.

   c) Copia simple de contrato de opción de compra entre los codemandados, autenticada en fecha 06 de marzo de 2007. Este instrumento no fue impugnado de conformidad con el artículo 429, por lo que tiene toda su fuerza probatoria. Y así se decide.

   d) Original de contrato privado de arrendamiento suscrito el 19 de junio de 2007, por JIAN XIAO HONG y la accionante sobre los locales 8 y 9, arriba descritos. Al no haberse desconocido, entra dentro del acervo probatorio, de acuerdo a lo pautado en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Y así se determina.

   e) Copia simple de documento de compra venta del local Nº 8, suscrito entre los codemandados. Este, por cuanto no fue impugnado, hace plena prueba. Y así se estima.

   Llegado el lapso probatorio la parte demandada reconviniente hace uso de ese derecho, promoviendo: El mérito favorable de los documentos consignados con el libelo y el escrito de la contestación y reconvención. Sobre el mérito favorable el Tribunal observa, que este no es un medio de prueba sino la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, en tal razón no es susceptible de ser valorado como medio probatorio, debiendo además indicar que los alegatos de las partes no son pruebas, a menos que se trate de la confesión judicial (que no es el caso). Y así se estima.

   También la parte accionante reconvenida hace uso de su derecho, promoviendo:

   i. Reproduce el mérito favorable de los autos. Sobre lo que ya se pronunció el Tribunal.

   ii. Copia simple de los siguientes documentos valorados más arriba:

   a. Contrato de arrendamiento suscrito entre la accionante y la codemandada sobre los dos locales arrendados de fecha 19 de junio de 2007.

   b. Notificación de fecha 20 de mayo de 2009, realizada por Instituto Postal Telegráfico.

   c. Contrato de arrendamiento de fecha 09 de enero de 2007, autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto.

   d. Respuesta de fecha 28 de febrero de 2007 realizada por la accionante a L.O.V. señalando aceptar la venta a favor de JIAN XIAO HONG DE NIEE. Aquí la demandante reconvenida señala que existe contradicción en la redacción de la carta, pero no desconoció su contenido, por lo que la valoración de esta prueba queda incólume. Y así se estima.

   e. Notificación de fecha 19 de junio de 2007, hecha por JIAN XIAO HONG DE NIEE a la accionante, sobre ser la nueva arrendadora.

   SOBRE LA FALTA DE CUALIDAD E INTERÉS

   DE LA DEMANDADA PARA SOSTENER EL JUICIO

   Por razones de técnica procesal, este Tribunal debe como punto previo dilucidar si existe la falta de cualidad e interés de la demandada para sostener el juicio, de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil.

   Al respecto esta Juzgadora observa: Alega la parte accionada en la oportunidad de la contestación de la demanda, que se verifica la falta de cualidad del codemandado L.O.V. por cuanto la relación arrendaticia que existe entre ésta y la actora, ya no existe desde el 16 de junio de 2007.

   El ilustre procesalista patrio Dr. L.L., en su obra "Estudios de Derecho Procesal Civil", ha dejado un profundo trabajo en relación al concepto de cualidad. Expresa así el autor citado:

   "(…)En materia de cualidad, la regla es, que allí donde se afirma existir un interés jurídico sustancial propio que amerite la protección del órgano jurisdiccional competente, allí existe un derecho de acción a favor del titular de ese interés jurídico, quien tiene por ello mismo, para hacerlo valer en juicio; y que la persona contra quien se afirme ese interés en nombre propio tiene cualidad para integrar la relación procesal como sujeto pasivo de ella”.

   La Sala Político-Administrativa de la Corte Suprema de Justicia en sentencia de fecha 6 de febrero de 1964, tomando los conceptos emitidos por el Dr. L.L., expresó:

   "(…)7.- La legitimación es uno de los requisitos procesales que debe ser examinado por el órgano jurisdiccional en el acto de sentenciar. En la doctrina procesal moderna, la legitimación tiene un significado concreto. Así como la capacidad -llamada también legitimatio ad causam- implica la aptitud de ser parte en un proceso concreto. Tal aptitud viene determinada por la posición en que se encuentren las partes respecto de la pretensión procesal; por lo que, sólo las personas que mantengan determinada relación con la pretensión, son legitimadas en el proceso en que la misma se deduce".

   Cuando se habla de legitimación, para decirlo en términos de Carnelutti en su obra “Instituciones de Derecho Civil”, se habla de la idoneidad para ser sujeto de la relación que se desarrolla en el acto. Siguiendo a R.R.M. en su libro “Nulidades Procesales Penales y Civiles”, se puede afirmar que la naturaleza de la legitimación es material, no procesal, pues deberá deducirse de la relación jurídico-material que se invoca en el proceso concreto. Por ello esta cuestión pasaría a ser objeto de controversia y se convertiría en thema decidendi, que habrá de resolverse en la sentencia.

   Así las cosas, observa quien esto decide que lo aquí discutido versa sobre la pretensión de la actora de que se declare el alcance y extensión de sus derechos inquilinarios en referencia a los dos contratos suscritos sobre el mismo inmueble. El primero con L.L.O.V. de fecha 01 de febrero de 2007 y el segundo con JIANG XIAO HONG DE NIEE de fecha 19 de junio de 2007. De tal manera, que ante la pretensión de la actora es palmario que el arrendador contratante en el primer convenio suscrito tiene interés en lo discutido principalmente, pues es lo pactado con él lo que le interesa a la parte accionante determinar frente a lo pactado con la codemandada. Debiendo en consecuencia de todo lo expuesto ser desechada esta defensa. Y así se decide.

   CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

   De seguidas esta Juzgadora se pronuncia sobre las defensas de fondo. Quien esto Juzga, considera pertinente señalar que el artículo 1354 del Código Civil establece: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”. En este mismo orden de ideas, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil dice: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”. Por otra parte, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 397 ejusdem, únicamente son objeto de prueba los hechos de prueba.

   En el caso bajo estudio la parte demandante plantea que precisa la determinación del alcance y extensión de los derechos inquilinarios, por existir dos contratos suscritos con diferentes arrendadores de manera sucesiva, y no tener claro cuál de las convenciones en referencia rige la relación inquilinaria a los fines de determinar su situación como locataria. Señala la protección del artículo 7 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con el artículo 20 ejusdem para señalar que es la primera convención la que debería haber sido respetada por la nueva propietaria, sin poder modificar en modo alguno lo pactado con el anterior arrendador.

   Por su lado, la parte accionada en su defensa, luego de hacer una relación de los hechos sobre la convención inquilinaria entre las partes, asegura que no existe incertidumbre en relación con la duración y fecha de vencimiento de la relación arrendaticia que vincula a las partes, por cuanto la inquilina fue notificada oportunamente sobre la renovación del contrato. Destaca asimismo que no existe prohibición de modificación de las cláusula contractuales y manifiesta que del petitorio no se revela en concreto qué es lo que se pide en la declaración exigida y cuál es el daño.

   El artículo 16 del Código de Procedimiento Civil contiene los presupuestos de admisibilidad de las llamadas acciones mero declarativas, al disponer:

   Para proponer la demanda el actor debe tener interés jurídico actual. Además de los casos previstos en la Ley, el interés puede estar limitado a la mera declaración de la existencia o inexistencia de un derecho o de una relación jurídica. No es admisible la demanda de mera declaración cuando el demandante puede obtener la satisfacción completa de su interés mediante una acción diferente.

   Las providencias de declaración simple o de mera certeza tienen únicamente el efecto de declarar y proclamar como irrevocable la existencia o en otros casos la inexistencia de un precepto primario hasta ese momento incierto. La situación jurídica permanece inmutada, en el sentido de que el Juez, con su pronunciamiento, no hace otra cosa que poner en evidencia lo que en el mundo del derecho existía ya. (Piero Calamandrei, Derecho Procesal Civil, Volumen I, Ediciones Harla, página 34).

   La Sala de Casación Civil en inveterada sentencia de fecha 11 de diciembre de 1991, Expediente Nº 90-0275 dejó sentado el siguiente criterio, reiterado en sentencia de fecha 8 de julio de 1999 Expediente Nº 98-0055, a saber:

   Entre las condiciones requeridas para que pueda darse la acción de declaración, aparte de la voluntad de la ley de la cual se pide la declaración; y de la legitimatio ad causam, debe destacarse el interés en obrar. Este interés en obrar consiste en una condición de hecho tal, que el actor sufriría un daño sin la declaración judicial. Esta condición de hecho no consiste en una violación del derecho que es el presupuesto corriente de las sentencias de condena, sino más bien de la incertidumbre del derecho ante la opinión común por lo que se precisa no sólo que el derecho sea satisfecho por el obligado, sino también que sea cierto como derecho en la sociedad. Esta incertidumbre debe ser también objetiva en el sentido de que no basta que el titular de un derecho esté incierto acerca del propio derecho, sino que es necesario un hecho exterior objetivo que haga incierta la voluntad de la ley en la conciencia del titular o de los terceros. El hecho exterior a que se alude puede consistir en un acto del demandado que, por ejemplo, haya hecho preparativos encaminados a una violación del derecho, o haya afirmado ser su acreedor.

   De igual forma, la misma Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 16 de junio de 2006, expediente Nº 05-0572 dejó sentado lo que sigue:

   …el Juez ante quien se intente una acción mero declarativa deberá, en aplicación del artículo 341 del C.P.C., respecto a la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, observar si la mencionada demanda cumple con el requisito exigido por el artículo 16 ejusdem, es decir, que no exista una acción distinta que satisfaga completamente el interés del actor, pues de lo contrario, por razones de celeridad procesal, dicho tribunal deberá declarar la inadmisibilidad de la demanda…

   Tanto la más acreditada doctrina como la jurisprudencia, son contestes al afirmar que debe haber incertidumbre del derecho cuya declaración de certeza se solicita y no debe existir una acción distinta que satisfaga completamente el interés del actor.

   Conforme a lo planteado en su escrito de solicitud, la demandante pretende por medio de una acción mero declarativa que el Tribunal declare el alcance de su derecho inquilinario en virtud de existir dos contratos sucesivos distintos, con diferentes arrendadores, sobre un mismo local. Pues, luego de tal determinación conforme a los artículos invocados (7 y 20 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) quedaría en evidencia que la relación inquilinaria se convirtió en una a tiempo indeterminado, al habérsele dejado en posesión del inmueble luego de fenecido el primer contrato, que debió respetar la nueva propietaria.

   La solicitante arguye la existencia de una incertidumbre jurídica respecto a su derecho, toda vez que la arrendadora actual le participó que a partir del 20 de mayo de 2009 comenzaría a disfrutar de la prórroga legal, tomando para ello la celebración del segundo contrato de arrendamiento, siendo que, a su decir, no existe otra acción que pudiera satisfacer su pretensión, que pudiera ser una defensa en eventual juicio por cumplimiento de contrato.

   Con respecto al artículo 16 del Código de Procedimiento Civil, transcrito más arriba, en Sentencia Nº 419, de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 19 de Junio del 2.006, Ponente Magistrado LUÍS ANTONIO ORTIZ HERNÁNDEZ, se estableció lo siguiente:

   …De conformidad con la parte final de la citada norma, las acciones mero declarativas que no satisfagan completamente el interés del accionante no son admisibles, ello en virtud del principio de economía procesal, pues nada hace un tribunal al conocer de una acción que no logra su objetivo, como es declarar certeza sobre un derecho o una relación jurídica que se tiene como incierta, o ventilar un proceso que sólo pretende preconstituir una prueba para un juicio posterior. Por tanto, la satisfacción completa del interés del actor deviene en condición necesaria para la admisibilidad de dicha demanda, que de no cumplirse estaría prohibida por la ley, es decir, por el mismo artículo 16 del Código de Procedimiento Civil…

   .

   …De acuerdo con todo lo expresado, el juez ante quien se intente una acción mero declarativa deberá, en aplicación del artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, respecto a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, observar si la mencionada demanda cumple con el requisito exigido por el artículo 16 eiusdem, es decir, que no exista una acción distinta que satisfaga completamente el interés del actor, pues de lo contrario, por razones de celeridad procesal, dicho tribunal deberá declarar la inadmisibilidad de la demanda…

   .

   Ahora bien, del examen y lectura detallada del libelo de la demanda, el cual riela a los folios 2 y 3 se puede observar que la parte actora alega que demanda a L.O.V.. y a JIANG XIAO HONG DE NIEE, a los fines de se establezca cuál de los dos contratos debe regir la relación arrendaticia, pues se modificó una relación locativa en perjuicio del arrendatario y en contravención de lo previsto en el artículo 7 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, debiendo concluirse que la relación arrendaticia debe regirse por el contrato firmado inicialmente, el cual ha debido ser respetado en todas sus partes por el nuevo adquirente, sin poder modificar en modo alguno lo pactado por el inquilino con el anterior propietario, de conformidad con el artículo 20 de la Ley Inquilinaria aplicable.

   A todas estas, es palmario que la pretensión de la actora referida a la declaración judicial sobre la vinculación contractual que rige el arrendamiento que tienen sobre los inmuebles ubicados en la avenida Vargas cruce con carrera 25, no podía ser dilucidada de otra manera, siendo que la notificación judicial (realizada según convienen ambas partes) en un acto de la codemandada que es preparativo encaminado a una acción de cumplimiento de contrato, que de existir una relación locativa a tiempo indeterminado podría significar una violación del derecho inquilinario de la accionante, y allí patentizarse un daño.

   En consecuencia, este Tribunal se pronuncia sobre la declaración exigida. Es preciso anotar entonces que la accionante en uso de su derecho a contratar libremente, así lo hizo con la ciudadana JIANG XIAO HONG DE NIEE, en su condición de presunta nueva propietaria del inmueble. Es de resaltar que aun cuando esta última no fuera la titular del derecho de propiedad, perfectamente podía ser arrendadora de los inmuebles en cuestión, por existir en nuestra legislación el arrendamiento de la cosa ajena –como se explicará más adelante-.

   De allí, que al patentizarse la voluntad de ambas partes de suscribir nuevo contrato, es éste, con sus modificaciones, el que rige de manera primaria la relación inquilinaria sobre los locales arrendados, y sólo en lo que no se hubiese pactado en el contrato de fecha 19 de junio de 2007 será normado por la anterior convención locativa, dejando asentado que el inicio de la relación deviene del primer contrato suscrito con L.O.V. sobre el local Nº 8. Es decir, el contrato inquilinario es a tiempo determinado, teniendo su vigencia desde el 01 de febrero de 2007. Y así se declara.

   DE LA RECONVENCIÓN

   En su escrito de contestación la codemandada JIANG XIAO HONG DE NIEE reconviene señalando que la parte accionante reconvenida ha incumplido en su obligación de entregar los locales que le fueron arrendados desde el 19 de enero de 2007, (sólo el local Nº 8 inicialmente ) prorrogándose a través de contrato consecutivo de fecha 19 de junio de 2007 (incluyéndose además el local Nº 9), que estableció que la duración del mismo era por un año prorrogable, contado a partir del 01 de febrero de 2007, siendo que le notificó de su deseo de no prorrogar el 19 de mayo de 2008 a través de telegrama con acuse de recibo, por lo que le correspondía una prórroga legal de un año a partir del 19 de junio de 2009, de conformidad con el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

   La parte demandada se defiende, asegurando que la ciudadana JIANG XIAO HONG DE NIEE no era la propietaria del inmueble, y por tanto el contrato inquilinario suscrito con ella es nulo, argumentando que el contrato vigente es el anterior, suscrito con el codemandado L.O.V..

   Al respecto es forzoso señalar que la defensa de que el arrendador no sea propietario del inmueble arrendado, no tiene cabida dentro de nuestro derecho, pues nuestra legislación permite el arrendamiento de la cosa ajena. Coincide quien esto juzga con lo señalado por J.L.A.G., en su obra Contratos y Garantías, p. 301 en que si el arrendador no es propietario, el contrato no es nulo ni anulable, pues el arrendamiento sólo crea obligaciones entre las partes. Y así se declara.

   A efectos de pronunciarse sobre lo debatido en estrados, también es esencial analizar el contenido de la cláusula tercera del último contrato suscrito entre las partes. Allí se establece:

   El plazo de vigencia del presente contrato es de un (01) año prorrogable, contado a partir del 19 de junio del año 2007

   .

   Aquí es imperioso señalar el contenido del artículo 1.159 del Código Civil: Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes». Así como lo pautado en el 1.264 ejusdem: Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios en caso de contravención.

   Vale decir entonces que los contrato pueden serlo a tiempo determinado, cuando se estableció un plazo para la entrega del inmueble, o indeterminado, porque no se estableció un tiempo o un plazo específico para la entrega de la cosa arrendada o simplemente porque operó la tácita reconducción.

   En el caso de marras, en el contrato se estableció la prorrogabilidad del contrato, por lo que era necesario la notificación o desahucio. Este acto se cumplió el 20 de mayo de 2008 (folio 108). Es decir, luego de haber finalizado el primer plazo de finalización, de fecha 19 de mayo de 2007, momento en que se prorrogó contractualmente.

   Ahora bien, antes de la finalización de esta primera prórroga del último contrato, se notificó al inquilino de la finalización de la convención pactada. Importa indicar, que la llamada prórroga legal, es parte integrante del tiempo de uso del inmueble, por ley. De ello, que la tácita reconducción, en estos casos sólo ocurre cuando luego de concluida la prórroga legal, el inquilino continúa en el uso y goce del bien arrendado y el locador lo ha permitido. Así, luego del año que le corresponde al locatario, por tener más de un año y menos de cinco años arrendando el bien, -según el ordinal B, del artículo 38 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios- era obligación del inquilino desocupar el bien, a menos que la arrendadora conviniese en su utilización continua.

   Pero es el caso que al respecto nada se probó, ni se alego. Motivo por el cual, esta Juzgadora, determinado como ha quedado el incumplimiento en la entrega del local arrendado, considera ajustado a derecho la pretensión de desocupación del inmueble. Y así se decide.

   En relación a la exigencia de la cantidad de CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 50,oo) diarios, calculados desde el 19 de junio de 2010 hasta la fecha en que sea entregado el inmueble arrendado, a título de indemnización de los daños y perjuicios por no haber entregado en su oportunidad el inmueble, advierte quien decide que la cláusula cuarta, (folio 4 y su vuelto) establece tal indemnización, de manera textual. Por lo que esta exigencia está ajustada a derecho. Y así se establece.

   DECISIÓN

   Por las razones antes expresadas este Tribunal Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:

1. CON LUGAR la demanda por motivo de ACCIÓN MERO DECLARATIVA, intentada por BINA HE, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº E-82.295.155, contra: L.O.V. y JIANG XIAO HONG DE NIEE, venezolanos, titulares de la cédulas de identidad números 2.916.888 y 17.558.467.

2. SE DECLARA que el contrato que rige el arrendamiento existente sobre los locales ubicados en la Avenida Vargas cruce con carrera 25 de esta ciudad, Parroquia Catedral, Municipio Iribarren del estado Lara, identificados como Nº 8 y Nº 9, donde la accionante BINA HE es la inquilina, es el suscrito en fecha 19 de junio de 2007 con JIANG XIAO HONG DE NIEE, en todo lo que no fue pactado en el contrato firmado con L.O.V., por lo que la relación es a tiempo determinado, teniendo su vigencia desde el 01 de febrero de 2007.

3. SE CONDENA a la parte demandada, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado totalmente vencida.

4. CON LUGAR la reconvención por motivo de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DEL TÉRMINO, intentada por JIANG XIAO HONG DE NIEE, venezolanos titulares de la cédula de identidad Nº 17.558.467, contra: BINA HE, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº E-82.295.155.

5. SE ORDENA a la parte demandante reconvenida entregar a la demandada reconviniente los locales comerciales identificados con los números 08 y 09, situado en la planta baja del edificio denominado “Canaima”, ubicado en la Avenida Vargas, cruce con la carrera 25 de la ciudad de Barquisimeto, estado Lara. El local arrendado, identificado con el Nº 08, tiene una superficie de noventa y nueve metros con treinta y nueve centímetros cuadrados (99,39 M2), más un área descubierta, que es su frente, de aproximadamente catorce metros con noventa y ocho centímetros (14,98 m.), para una superficie total aproximada de ciento catorce metros cuadrados con treinta y siete centímetros cuadrados (114,37 M2); el cual consta del local propiamente dicho y un baño; estando comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: en línea de catorce metros con ochenta y cinco centímetros, con la carrera 25; Sur: en dos líneas: la primera de trece metros con veintitrés centímetros (13,23 m.), y la segunda de un metro con sesenta y dos centímetros (1,62 m), ambas con el local Nº 07; Este: en línea de siete metros con noventa y siete centímetros (07,97 m), con la Avenida Vargas; y, Oeste: en dos líneas, la primera de dos metros con cuarenta y seis metros (02,46 m.), con el local Nº 07, y la segunda de cinco metros con cincuenta y un centímetros, con el pasillo o entrada de acceso al edificio por la carrera 25. El local arrendado, identificado con el Nº 09, tiene una superficie de treinta y seis metros cuadrados con veinticinco decímetros cuadrados (36,25 M2), consta del local propiamente dicho, y un baño, y está comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: en línea de tres metros con ochenta centímetros (03,80 m), con la carrera 25; Sur: en dos líneas, la primera de un metros (01,00 m) y la segunda de dos metros con ochenta centímetros (02,80 m), ambas con el patio interior del edificio; Este: en dos líneas, la primera de nueve metros (09,00m), con el pasillo o entrada al edificio por la carrera 25, y la segunda de ochenta centímetros (0,80 m), con el patio interior del edificio; y, Oeste: en línea de nueve metros con sesenta y tres centímetros (09,63 m), con terrenos ejidos, hoy de la familia Doganieri.

6. SE ORDENA a la parte demandante reconvenida pagar a la codemandada reconviniente a título de indemnización de los daños y perjuicios, la cantidad de CINCUENTA BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 50,oo) diarios, calculados desde el 19 de junio del 2010, hasta la fecha en que sea entregada el inmueble.

7. SE CONDENA EN COSTAS a la parte demandada reconvenida, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado totalmente vencida.

   PUBLÍQUESE, incluso en la página WEB del Tribunal, REGÍSTRESE. Se deja expresa constancia que la presente decisión fue dictada dentro de su lapso legal. Déjese copia certificada por Secretaría del presente fallo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines legales previstos en los ordinales 3 y 9 del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

   Dado, firmado y sellado en la Sala del Juzgado Tercero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara. En Barquisimeto, a los 30 días del mes de marzo de 2011. Años: 199° y 152°.

   La Jueza,

   Abg. P.L.R.P..

   La Secretaria,

   Abg. I.G.

   Seguidamente se publicó a las p.m.

   La sec: