Decisión nº 4539 de Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de Carabobo (Extensión Valencia), de 27 de Abril de 2010

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO

200º y 151º

PARTE

DEMANDANTE: Ciudadana, B.E.L.A. venezolana, mayor de edad, portador de la cedula de identidad Nº V-3.147.579.

APODERADAS

JUDICIAL: Abogadas J.U.M. y P.M.U., inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nros. 16.220 y 17.036, respectivamente.

PARTE

DEMANDADA: DISTRIBUIDORA MARINA C.A., Inscrita en el Registro Mercantil segundote la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 23de Mayo de 1988, bajo el Nº 36, Tomo 17-A

APODERADO

JUDICIAL: Abogado J.F.O., EDGA D.N.A., R.G.R.L. y E.D.N.P., inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nro. 39.852, 14.006,48.867 y 110.921, respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE LA OBLIGACION DE ENTREGAR LOS INMUEBLES ARRENDADOS Y SUBSIDIARIAMENTE RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

SENTENCIA: DEFINITIVA

EXPEDIENTE: 21.869.

-I-

NARRATIVA

En fecha 08 de Mayo de 2007, el abogado J.U.M., INPREABOGADO Nº 16.220, procediendo con el carácter de apoderado judicial de la ciudadana B.E.L.A., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-3.147.579, domiciliada en Caracas, según poder otorgado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 02 de octubre de 2006, bajo el No. 58, Tomo 97, que aparece consignado junto con el libelo de la demanda, presentó escrito ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, que lo remitió a este Tribunal el 16 de Mayo de 2007.

Por actuación de fecha 24 de Mayo de 2007, se admitió la demanda y se ordenó la comparecencia de sus representantes legales, ciudadanos D.L.C. o ANTONELLO LORUSSO DAMIANI, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-10.535.025 y V-11.349.712, respectivamente y de este domicilio.

En escrito de fecha 04 de Julio de 2007, el abogado J.F.O.R., en representación de la demandada DISTRIBUIDORA M.C.A., dio Contestación a la demanda al fondo e igualmente opuso acumulativamente, las cuestiones previas a saber: 1) la contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por defectos de forma del libelo de la demanda; y 2) la permitida en el ordinal 7° del mismo artículo procesal citado, por existir oscuridad en el libelo de la demanda al no haberse determinado los daños y perjuicios demandados.

En fecha 11 de Julio de 2007m subsanó las cuestiones previas opuestas.

En fecha 11 de Julio de 2007, la parte actora promovió pruebas; igualmente lo hizo la demandada.

En fecha 12 de julio de 2007, en sendas actuaciones de fechas 17 de Julio de 2007, se admitieron las pruebas promovidas por ambas partes.

En fecha 19 de Julio de 2007, la parte actora promovió pruebas nuevamente; y en fecha 25 de Julio de 2007, se providenció dicho escrito.

En fecha 14 de Mayo de 2008, la parte actora consignó escrito contentivo de conclusiones escritas.

En fecha 27 de Noviembre de 2008, se decidieron las dos cuestiones previas opuestas de la siguiente manera: CON LUGAR la cuestión previa relacionada con el defecto de forma de la demanda; y SIN LUGAR la relacionada con los daños y perjuicios.

En fecha 04 de Diciembre de 2008, la parte demandante subsanó la cuestión previa opuesta y decidida.

Alegatos de la Parte Actora

Señala la actora en su libelo de demanda, que debidamente autorizada por la propietaria CICLON C. A., suscribió CONTRATO DE ARRENDAMIENTO A TERMINO FIJO con la empresa DISTRIBUIDORA M.C.A., mediante el cual cedió en arrendamiento dos (2) inmuebles constituidos por dos galpones signados con los números G-17 y G-18, además de un área de terreno de DOS MIL METROS CUADRADOS (Mts. 2.000), situado frente al galpón Nº G-17, ubicados en la Avenida D.O., con Calle Norte-Sur Nº 1, parcela 3-4, Zona Industrial Municipal Sur, en jurisdicción del Municipio V.d.E.C., según contrato debidamente suscrito entre las partes y que su duración se hizo por un (1) año fijo sin prórroga, contado a partir del 1° de Septiembre de 2003, prorrogable por períodos iguales, a menos que una de las partes avisara a la otra su intención de no continuar con el contrato, lo que se haría con 30 días de anticipación y que en caso de prórroga el canon de arrendamiento fuese modificado. Que el canon de arrendamiento sería pagado por mensualidades anticipadas, dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes y que en caso de mora, debía pagar la arrendataria intereses de mora de acuerdo con la información proporcionada por el BANCO CENTRAL DE VENEZUELA y con base al promedio de los seis principales bancos del país.

Que fueron pactos expresos los siguientes: que los inmuebles serían destinados exclusivamente para envase y depósito de alimentos y no podrá cambiar el uso de los mismos sin la aprobación previa y por escrito de la arrendadora, quedando prohibido el almacenaje y manejo de productos químicos, corrosivos, inflamables o explosivos; que la arrendataria se obligó al pago de los servicios públicos como agua, energía eléctrica, CANTV, aseo domiciliario, etc.

Que la arrendataria no podía sub-arrendar el inmueble ni traspasar el contrato y se obligó a mantener los inmuebles en perfecto estado físico y devolverlo en las mismas condiciones en que los recibió; pudiendo la arrendadora practicar inspecciones cuando lo considerare conveniente.

Que el canon de arrendamiento debía ser aumentado.

Que la arrendataria se comprometió a contratar una Póliza de Seguro contra incendios, de responsabilidad civil y locativo con cobertura a los inmuebles contiguos o vecinos; que se obligo al mantenimiento de las zonas comunes de los inmuebles, mantenimiento de vías internas así como limpieza del conjunto inmobiliario.

Que entregó en calidad de depósito la suma de DOCE MIL SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs. 12.600) y en cada prórroga debía ajustarse esta suma.

Que en caso de demora en la entrega del inmueble debía pagar lo correspondiente al 10% del Canon de arrendamiento mensual, como indemnización de daños y perjuicios hasta la total desocupación y entrega.

Que al vencimiento del primer año del contrato, se prorrogó por otro año más, que venció en fecha 31 de Agosto de 2005.

Que en fecha 22 de Abril de 2005, la arrendadora ciudadana B.E.L.A. notificó a la ARRENDATARIA, por escrito donde le participó que el contrato vencía en fecha 31 de Agosto de 2005 y que el nuevo canon mensual de arrendamiento sería de SEIS MIL SEISCIENTOS TREINTA Y SEIS CON CUARENTA CÉNTIMOS (Bs. 6.636,40), por lo que debía ser aumentado el depósito o fianza, lo que constituyó la intención de la actora de no renovar el contrato.

Que en consecuencia, el contrato tuvo una duración de dos años (2) exactos.

Que a la llegada de dicha fecha, se inició el lapso de la prórroga, es decir, de un (1) año que terminó en fecha 1° de Septiembre de 2006.

Que la arrendataria no cumplió con su obligación de entregar los inmuebles arrendados al terminar la prórroga, es decir, en fecha 31 de Agosto de 2006.

Que la arrendataria además de no entregar el inmueble al terminar la prórroga, incurrió en una serie de incumplimientos contractuales como son: 1) Que los galpones y el área de terreno arrendado fueron sub-arrendados a la empresas mercantil UNIDADES DE CARGA LORUSSO C. A., con R. I. F. Nº J-301816820, empresa de transporte que tiene la misma sede social en los inmuebles arrendados, lo cual se evidencia en su página web: www. unidadesdecargalorusso.com. 2) Que la arrendataria no cumplió con su obligación de mantener los inmuebles en buen estado, con limpieza e higiene; que los inmuebles se encuentran deteriorados y no ejecutó las reparaciones menores necesarias, que existe humedad en sus frisos, roturas en las aceras, las puertas de los baños están sucias y manchadas, las pinturas de los marcos de las puertas y de las rejas de las ventanas deterioradas y descoloridas, los pisos de los inmuebles en estado de suciedad y manchados así también el aspecto exterior de los galpones, las posetas no tienen tapas, le hacen falta los tanques, no tiene griferías, tiene lanchas y plataformas en su interior, los galpones se encuentran calcomidos por el óxido debido a falta de mantenimiento, los lavamanos presentan filtraciones y las llaves de los mismos no funcionan.

No tiene duchas en los baños, faltan interruptores de lámparas, con peligro de incendio. No existen los equipos de incendio ni tiene alarmas ni lámparas de emergencia, la malla metálica de la cerca perimetral se encuentra rota y abombada. Que todo ello fue plasmado en Inspección Judicial practicada por el Juzgado Quinto de los Municipios San Diego, Naguanagua, Los Guayos, Libertador y Valencia de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.

Que la arrendataria no ha presentado la P.d.S.y. el recibo de pago de la misma.

Que igualmente se ha negado a pagar las cuotas de condominio de mantenimiento de las áreas comunes, correspondientes a los meses del año 2006 siguientes: Septiembre de 2006 por SETECIENTOS TREINTA Y SEIS BOLÍVARES CON CINCUENTA Y NUEVE CÉNTIMOS (Bs. 736,59), en Octubre la cantidad de SETECIENTOS CUARENTA Y DOS BOLÍVARES CON CINCUENTA Y SIETE CÉNTIMOS (Bs. 742,57), en Noviembre la cantidad de SETECIENTOS CUARENTA Y TRES BOLÍVARES CON OCHENTA Y UN CÉNTIMOS (Bs. 743,81), en Diciembre la cantidad de SETECIENTOS NOVENTA Y CINCO BOLÍVARES CON UN CÉNTIMO (Bs. 795,01); y del año 2007, los meses de: Enero la cantidad de SETECIENTOS SESENTA Y TRES BOLÍVARES CON VEINTITRÉS CÉNTIMOS (Bs. 763,23), Febrero la cantidad de OCHOCIENTOS CUARENTA Y DOS BOLÍVARES CON SESENTA Y TRES CÉNTIMOS (Bs. 842,63), marzo la cantidad de OCHOCIENTOS VEINTIDÓS BOLÍVARES CON CINCUENTA Y OCHO CÉNTIMOS (Bs. 822,58) y Abril la cantidad de TRESCIENTOS SESENTA Y CINCO BOLÍVARES CON OCHENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. 365,85), los cuales fueron emitidos y no pagados.

Que las cuotas de mantenimiento son diferentes a las mensualidades de arrendamiento.

Que incurrió en incumplimiento al no entregar la suma de dinero para incrementar el depósito de garantía.

Con fundamento a ello, procede a demandar a DISTRIBUIDORA M.C.A., por cumplimiento de la obligación de entregar los inmuebles y sea condenada a lo siguiente: 1) Que se tenga por vencido el contrato de arrendamiento. 2) Se tenga por vencida la prórroga legal disfrutada por la arrendataria. 3) se devuelvan los inmuebles arrendados totalmente desocupados.4) Que fuese condenada a pagar la cantidad de CIENTO CINCUENTA Y NUEVE MIL DOSCIENTOS SETENTA Y TRES BOLÍVARES CON SESENTA CÉNTIMOS (Bs. 159.273,60) por daños y perjuicios según la penalidad, por la mora del inmueble, más la cantidad correspondiente al 10% del monto mensual del canon de arrendamiento por cada día de retardo en la entrega de los inmuebles, desde el 1° de Septiembre de 2006 hasta el 1° de Mayo de 2007, es decir, 240 días multiplicados por el 10%. 5) Que pagara la cantidad equivalente al 10% del monto del canon de arrendamiento de SEISCIENTOS SESENTA Y TRES BOLÍVARES CON SESENTA Y CUATRO (Bs.663,64) , diarios computados desde el 1° de Mayo de 2007 hasta la entrega definitiva de los inmuebles, por la demora en la entrega de los mismos luego de cumplida la prórroga legal. 6) Que pagara los recibos de los servicios públicos como agua, electricidad, teléfono, aseo domiciliario. 7) Que pagara la cantidad de SEISCIENTOS CINCUENTA Y CUATRO MIL NOVECIENTOS CATORCE BOLÍVARES CON DOCE CÉNTIMOS (Bs. 654.914,12) por concepto de daños y perjuicios, por no tener los inmuebles en perfectas condiciones físicas de acuerdo con la Inspección Judicial que practicó. 8) Que pagara la cantidad de CINCO MIL OCHOCIENTOS DOCE BOLÍVARES CON VEINTIOCHO CÉNTIMOS (Bs. 5812,28) por concepto del no pago de los gastos comunes de los meses de Septiembre a Diciembre de 2006 y Enero a Abril de 2007. 9) Demandó subsidiariamente la resolución del contrato de arrendamiento, por incumplimiento a las cláusulas contractuales. 10) Demando el pago de las costas y costos del juicio. 11) Solicitó la corrección monetaria o indexación, calculada mediante experticia complementaria del fallo y estimo la acción intentada en la cantidad de OCHOCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 820.000) y Solicitó medidas de secuestro y embargo.

Defensa de la Parte Demandada.

En su debida oportunidad la demandada esgrimió las defensas siguientes: Convino en haber celebrado el contrato de arrendamiento objeto de la presente litis y según las cláusulas señaladas por la actora en su libelo y que dicho contrato se inició en fecha 1° de Septiembre de 2003.

Negó que el contrato haya finalizado en la fecha señalada por la actora y negó que la prórroga legal haya fenecido.

Negó que tenga que entregar los inmuebles.

Negó haber incumplido con las cláusulas contractuales.

Negó deber sumas de dinero algunas.

Negó haber cedido los inmuebles ni tampoco haya subarrendado los mismos.

Negó que los inmuebles estén en estado de deterioro.

Impugnó la Inspección Judicial consignada por la actora junto con el libelo de la demanda.

Negó que no haya contratado P.d.S.y. argumentó que la arrendadora se había negado a recibir dicha Póliza y el comprobante de pago de la misma.

Que es falso que se haya negado a pagar las cuotas de mantenimiento, pues la arrendadora de mala fe se había negado a recibir los pagos realizados a tales fines.

Que el señor de apellido DUARTE, quien funge como Conserje del área industrial donde están ubicados los galpones recibió instrucciones de la arrendadora para que no recibiera documento alguno para poner en mora a la arrendataria.

Que en relación con el incremento en los cánones de arrendamiento, existe otro litigio aparte en otro Tribunal y que la actora lo ocultó.

Que en el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, existe un litigio donde DISTRIBUIDORA M.C.A., demandó a la ciudadana B.E.L.A. por cumplimiento del contrato de arrendamiento por los mismos galpones. (Expediente Nº 52.698) y que en este proceso le habían sido negadas medidas cautelares a la actora. Invocó la excepción legal de excepción legal de exceptio non adimpletis contractus en conformidad con el artículo 1.168 del Código Civil.

Alegó que luego del vencimiento del contrato, se elaboró otro documento que contenía nuevas cláusulas contractuales, pero documento que nunca se llegó a firmar, pero que todo lo que allí se pactada había sido cumplido en lo adelante.

Que se habían cruzado varias comunicaciones entre las partes donde discutían el nuevo monto del contrato.

Conviene expresamente en haber recibido de la actora, la comunicación de fecha 31 de Julio de 2006, donde le fue señalada que estaba concluyendo la prórroga legal del contrato, según comunicación de fecha 25 de Julio de 2005.

Que luego fue aceptada la modificación en el contrato.

Que en fecha l de septiembre de 2006 le hizo entrega a la actora de un cheque por la cantidad de once mil doscientos bolívares (Bs. 11.200) que era el pago del mes de Septiembre.

Que la aceptación de este pago confirmó el acuerdo fijado en fecha 5 de Junio de 2006 aceptado por las dos partes. Que este cheque lo recibió el señor Duarte, quien es la persona con la cual se entiende la arrendataria.

Que luego de transcurrir 7 días, la actora devolvió el cheque y le advierte que debe pagar la cláusula penal prevista en el contrato de 2003 y en la de 2005, en la cláusula décimo-quinta del contrato ello obligó a la demandada a realizar consignaciones arrendaticias, que con ello se prueba que nunca discurrió la prórroga legal, sino que se está ante una nueva prórroga del contrato que se inició en fecha 1° de Septiembre de 2006 y concluyó en fecha 1° de Septiembre de 2007.

Que la parte actora ocultó en este juicio, el proceso existente entre las mismas partes ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de esta Circunscripción Judicial, donde DISTRIBUIDORA M.C.A., demanda a B.E.L.A. por cumplimiento de este mismo contrato de arrendamiento.

Que de este juicio tiene pleno conocimiento la actora y en el mismo dio contestación a la demanda y promovió pruebas.

De esta forma quedó trabada la litis.

Pruebas de la Parte Demandante

Junto con el libelo de la demanda, promovió las siguientes:

Documento contentivo del contrato de arrendamiento firmado entre las partes, este instrumento no fue impugnado ni tachado de falso; sino, que por el contrario, fue aceptado por ambas partes, por lo que surte todos los efectos legales y prueba la existencia del contrato de arrendamiento celebrado entre ellas.

Copia de la página Web: www.unidadesdecargalorusso.com; en relación al valor probatorio es preciso señalar que el Decreto con Fuerza de Ley Sobre Materias de Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas reconoce eficacia y valor jurídico a cualquier Mensaje de Datos y toda información inteligible en formato electrónico puede ser almacenada o intercambiada por cualquier medio. Este medio probatorio, al cual se le puede dar el mismo tratamiento que a las copias fotostáticas de instrumentos privados, debe ser impugnada por la contraparte; copia que no aparece impugnada en el caso que se examina, por lo que se le otorga valor probatorio.

Inspección Judicial practicada por el Juzgado Quinto de los Municipios Valencia, San Diego, Naguanagua, Los Guayos y Libertador de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en forma extra-litem, en fecha 09 de Octubre de 2006, en los inmuebles objeto de la litis, el artículo 1.428 del Código Civil señala, que el reconocimiento o inspección ocular puede promoverse como prueba en juicio, para hacer constar las circunstancias o el estado de los lugares o de las cosas que no se pueda o no sea fácil acreditar de otra manera, sin extenderse a apreciaciones que necesiten conocimientos periciales, de la mano de esta norma sustantiva, podemos evidenciar que la parte actora pretende probar los daños de los inmuebles con una Inspección Judicial, que de paso fue promovida extralitem, es decir, sin el control de la prueba. Se desecha del proceso por cuanto para la práctica de la misma se necesitan conocimientos especiales que rebasan los límites otorgados al Organismo Jurisdiccional para dejar constancia de dichos daños y sus costos. Además, por ser una prueba preconstituida, ha debido probarse la urgencia en la práctica de la misma, lo que no se hizo.

Promovió comunicación dirigida a la parte demandada, notificándole el envío de un recibo por la cantidad de DIECISIETE MIL DOSCIENTOS SESENTA Y OCHO BOLÍVARES CON CUARENTA Y OCHO CÉNTIMOS (Bs. 17.268,48), equivalente a tres meses de alquiler por concepto de depósito. Este instrumento fue producido en copia fotostática y por ser documento privado no se valora, en conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

Produjo ocho (8) recibos por concepto de mensualidades de gastos de mantenimiento de los inmuebles sin firma alguna y donde aparecen con membretes a nombre de la ciudadana B.E. LOS ARCOS A. Se desechan del proceso porque no aparecen firmados sino en blanco.

Copia fotostática del documento otorgado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito V.d.E.C., en fecha 15 de Octubre de 1969, bajo el Nº 02, Tomo 16, Protocolo Primero, donde consta la propiedad de los inmuebles objeto de la litis a favor de la empresa CICLON S. R. L.. Prueba dicha propiedad.

Promovió fotografías o reproducciones fotográficas realizadas por la ciudadana JEANNEY ROJAS SUAREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-9.697.814 y de este domicilio, del terreno adyacente frente a los galpones dados en arrendamiento. Esta prueba se desecha del proceso, en razón de que no fueron tomadas por intermediación de un Juez o de cualquier autoridad que pueda darle fe pública.

Promovió la prueba de Informes, a fin de que se oficiara a la CANTV, (Compañía Anónima Nacional Teléfonos de Venezuela) con la finalidad de que informara si el número de teléfono 0241-8323332 se encuentra adjudicado a la empresa UNIDADES DE CARGA LORUSSO C. A. y en qué inmueble o dirección se encuentra instalado dicho número.

En oficio emanado de la CANTV., de fecha 30 de Octubre de 2007, se expresó que el número de teléfono antes señalado se encuentra asignado a UNIDADES DE CARGA LORUSSO y la dirección en la Zona Industrial Municipal, Av. Domingo OCC, EL CICLON GP 17 Y 18. Esta prueba se desecha del proceso, por cuanto EL CICLON GP no forma parte del presente litigio.

Pruebas de la Parte Demandada.

Promovió dentro del lapso probatorio:

Copia del expediente Nº 52.698, contentivo de la demanda intentada por S. M. DISTRIBUIDORA M.C.A., contra la ciudadana B.E.L.A., por cumplimiento de contrato de arrendamiento. Prueba la existencia del mencionado juicio. No obstante, conforme se expresó anteriormente, los instrumentos privados producidos en copias fotostáticas con la copia del expediente de marras, no son apreciados por esta Instancia. Tampoco se aprecian las consignaciones arrendaticias realizadas por la demandada a favor de la actora correspondientes a los meses de Septiembre de 2006 a Junio de 2007, ambas fechas inclusive, de los cánones de arrendamiento de los inmuebles, en virtud de que no se realizaron de acuerdo a lo preceptuado en los artículos 53 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues no aparecen notificadas dichas consignaciones conforme lo prescriben las normas aludidas.

-III-

MOTIVA

Del análisis de las actas procesales se evidencia, que las partes están contestes en haber realizado un contrato de arrendamiento teniendo por objeto los dos galpones y la zona de terreno aledaña a los mismos los cuales han quedado identificados anteriormente.

De acuerdo con el contenido libelar, la parte demandante alega dos supuestos legales como son: el vencimiento del contrato y el transcurso de la prórroga legal por lo que peticiona el cumplimiento del contrato con las consecuencias legales de que deben ser devueltos los inmuebles y con los daños y perjuicios, en conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.167 del Código Civil, asimismo, en forma subsidiaria, lo cual es reconocido por la demandada, demanda la resolución del contrato, por incumplimiento de las cláusulas contractuales.

Por su parte, la demandada alega que entre las partes existe una prórroga contractual y que por tanto no ha discurrido al lapso de la prórroga legal, a la cual hace alusión el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Ambas partes, a tenor de lo dispuesto en el articulo 1.354 del Código Civil en sintonía con el 506 del Código de Procedimiento Civil, están en el deber de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, a los fines de llevar a conocimiento de esta Instancia la certeza jurídica que arribará al logro de una tutela judicial efectiva y a la realización de la Justicia, pues el proceso constituye el instrumento fundamental para dicha realización, tal como lo expresa el artículo 257 de nuestra Carta Magna. Antes de adentramos en los fundamentos esgrimidos por ambas partes, es necesario hacer un pronunciamiento acerca de la existencia en otro Tribunal de otro proceso, cuyas copias rielan a los autos y por ello se pasa a considerar el siguiente:

Punto Previo

Tal como consta en las copias consignadas por la parte demandada, cursa un juicio contenido en el Expediente Nº 52.698 (Nomenclatura del Tribunal) en el cual aparece como demandante la misma empresa DISTRIBUIDORA M.C.A., contra la actora B.E.D.L.A., por cumplimiento del mismo contrato de arrendamiento que liga a las partes. La parte demandada invocó “el traslado de pruebas” contenidas en dicho expediente a fin de que surtan efectos en este juicio. Atinente a este punto, es preciso señalar que la demandada solamente se conformó con traer a los autos la prueba de la existencia del juicio de marras, pero no hizo uso en ningún momento de las herramientas que la Ley pone a su alcance para tratar de enervar los efectos del presente proceso, pues las cuestiones previas opuestas se refirieron a otros puntos y nunca hicieron mención al señalado juicio, lo cual ha debido hacerse valer como índole sustancial, que en el orden lógico, tal vez hubiese constituido un impedimento legal para la continuación del proceso que se analiza, y lo cual no se hizo. De allí, que las cuestiones previas actúan como el despacho saneador del Código Brasileño o el fins de non recevir del derecho adjetivo francés, el cual fue acogido en la mayoría de los Códigos Latinoamericanos. Cumplen, pues, las cuestiones previas una función depuradora del proceso, que indefectiblemente tendrá una incidencia definitiva en la sentencia que ha de dictarse a ultranza.

En la exposición de motivos del Código Modelo Procesal Civil para Iberoamérica (Madrid, Ministerio de Justicia, 1990, pag. 62), señala: “La función de saneamiento, al conecto decir de Barbosa Moreira supone la solución de cualesquiera cuestiones susceptibles de distraer la atención de la materia referente al meritum causae. Esto es, a resolver cuestiones que no dicen relación con el mérito (fondo) de la causa, facilitando la labor del Tribunal en el futuro (abreviación) y evitando todo el trámite posterior para concluir en una sentencia final que declare la nulidad del proceso o la falta de un presupuesto procesal”. De la mano de estas reflexiones, y adicionalmente con otros elementos de juicio de los cuales dispone la parte demandada, contenidos en las leyes respectivas, de los cuales no hizo de ellos, es forzoso concluir que la existencia del juicio al cual se ha hecho referencia, no impide en forma alguna el avanzamiento de este proceso, que por haber llegado a su definitiva conclusión, necesariamente tiene que dictarse el correspondiente fallo, pues fueron ejercidos todos los derechos por las partes involucradas en el mismo; por lo que este Tribunal esta impedido para sacar elementos de convicción fuera de los autos, tampoco suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados por las partes para

En relación al traslado de pruebas del señalado proceso para hacerlas valer en este, que aparece invocado por la parte demandada, el fundamental establecer lo siguiente: Si bien es cierto que la copia certificada del expediente fue elaborada por la Secretaria Titular del Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de esta Circunscripción Judicial, (folios 115), capaz de darle fe pública, no es cierto que los folios 125 al 144, contienen DOCUMENTOS PRIVADOS, los cuales han sido certificados por la Secretaria, pero ello no modifica en forma alguna la naturaleza jurídica de dichos instrumentos, es decir, siguen siendo copias fotostáticas de tales instrumentos privados, cuestión ésta que impide que los mismos puedan producir efectos jurídicos, ex -articulo 429 del Código de Procedimiento Civil. El Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 09 de Mayo de 2006, dejó sentado: “…La copia certificada es válida y fidedigna de la original si se trata de un documento público y ha sido expedida por el funcionario competente de acuerdo a las leyes...”, en razón de tales consideraciones, este Tribunal no los valoran .Y ASI SE DECIDE.

Resuelto el punto anterior, se pasa a considerar los alegatos y defensas de las partes en efecto, la parte actora alega en primer lugar, que hizo el correspondiente desahucio a la demandada antes del vencimiento de la prórroga legal. Al respecto, la parte demandada está conforme en que solamente se firmó un solo documento contentivo del contrato de arrendamiento, pues luego se elaboró otro y nunca fue firmado, por lo que solamente se valora el documento que contiene el contrato celebrado entre las partes en fecha 10 de Septiembre de 2004, con vigencia hasta el 1° de Septiembre de 2004, prorrogándose en forma automática y consecutiva por periodos iguales de un año, a menos que una de las partes avisara a la otra, con no menos 30 días de anticipación a la llegada del primer lapso o de cualesquiera de sus prórrogas su intención de no prorrogarlo más.

La parte demandante afirma en el libelo de la demanda. que el día 22 de Abril de 2005 envió una comunicación a la parte demandada, donde le participé:

…omissis. . .Es de su conocimiento que el Contrato de Arrendamiento celebrado entre ambas partes vence el 31-08-2005 De acuerdo al índice de precios al consumidor publicado por el Banco Central de Venezuela la tasa de inflación entre Agosto de 2004 y Julio de 2005 resultó en 15,292%. Por lo tanto según la cláusula Cuarta del contrato de arrendamiento, el nuevo canon para la prórroga legal a partir del 01 de Septiembre de 2005, es de Bs. 6.636.400,oo. Anexamos copia de un recibo en el cual refleja la suma por la cual deben incrementar la fianza por concepto de aumento por depósito en garantía

.

Es de hacer constar que esta comunicación no fue consignada por la actora, pero el contenido de dicha comunicación aparece aceptado por la demandada, cuando expresamente señala en el escrito de contestación de la demanda, lo siguiente:

…El contrato estableció un plazo de duración del contrato que se iniciaba el 1° de Septiembre de 2003 y fenecía el 10 de Septiembre de 2004. Se acordó que dicho contrato era a tiempo determinado su periodo inicial y prorrogable por períodos de igual duración, a menos que una de las partes notificase a la otra su voluntad de dar por terminado el contrato en un lapso no menor de treinta días (30) al vencimiento del periodo inicial o de alguna de sus prórrogas. Tales hechos constan en documento público autenticado, por ante la Notaria Pública Quinta de Valencia, bajo el Nº 27, Tomo 212, de fecha 5 de Noviembre de 2003.

Circunstancias sobrevenidas durante el devenir del contrato.

Durante la vigencia de la primera prórroga convencional, a través de comunicación fechada el 22 de Abril de 2005, la arrendadora notifico a nuestra representada que el contrato vencería el 31 de Agosto de 2005 y que se entraría en la prórroga legal con un nuevo canon, solicitó el incremento del depósito en garantía; de esta forma el 25 de Julio del mismo año se notificó nuevamente el vencimiento del lapso convencional, la concreción de la prórroga legal de un año y del ajuste del nuevo canon de arrendamiento.

En fecha 26 de Agosto de 2005 nuestra representada envió comunicación a la arrendadora haciendo señalamientos sobre el aumento del canon, tal como se evidencia de documento que acompañaremos en la etapa probatoria.

En fecha 15 de Marzo de 2006, la arrendadora le envía a nuestra mandante un nuevo proyecto de contrato de arrendamiento sobre el mismo bien, con una duración que va desde el 1 de Septiembre de 2005 al 1° de Septiembre de 2006; se propone un nuevo canon de arrendamiento, con un monto que rige hasta el 31 de Marzo de 2006 y un incremento del 10 de Abril de 2006 hasta la conclusión en la fecha del vencimiento contractual; previéndose nuevamente en su cláusula segundas las prórrogas convencionales y en su cláusula tercera la legal. Este proyecto de contrato no fue firmado por las partes, pero ha formado parte del acuerdo posterior entre nuestra representada y su arrendadora, como se comprueba en este escrito…

(sic).

A confesión de parte, relevo de pruebas. En primer lugar hay que apuntar que, como se dijo antes, la parte demandante no consignó en autos la comunicación contentiva del desahucio legal, pero la parte demandada convino expresamente (confesó) en haber recibido el aviso correspondiente, de que el contrato vencería en la fecha señalada, motivo por el cual se tiene como debidamente participada la voluntad expresada de que el contrato se venció en fecha “31 de Agosto de 2005” Asimismo, confesó que no se firmó ningún otro documento, modificativo del contrato original. (Subrayado del Tribunal).Y ASI SE DECIDE.

Asimismo, la demandada expresa que se cruzaron entre las partes contratantes, varias comunicaciones relacionadas con la relación locativa con el propósito de convenir en nuevas estipulaciones contractuales, que pudiesen aportar otros elementos de juicio, pero todas las comunicaciones a que se hace referencia, contenidas en instrumentos privados, fueron desechadas del proceso conforme se señaló supra, no produciendo efectos jurídicos algunos, lo que desemboca indefectiblemente a que se considere procedente la acción de cumplimiento de contrato demandada. Y ASÍ SE DECIDE.

Establecido lo anterior, este Tribunal considera inoficioso pronunciarse sobre la acción de incumplimiento del contrato propuesta por vía subsidiaria. Además, la actora demandó el pago de las cuotas de mantenimiento de los inmuebles, pago de P.d.S. pero no probé tales conceptos.

IV

DISPOSITIVA

En consideración a las anteriores razones expuestas, este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO. PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda intentada por la ciudadana B.E.L.A. contra la sociedad mercantil DISTRIBUIDORA M.C.A., suficientemente identificadas, por cumplimiento del contrato de arrendamiento firmado en documento de fecha 31 de Agosto de 2005, sobre los inmuebles igualmente identificados, el cual se declara vencido por haberse cumplido su término de duración y su correspondiente prórroga legal, vencida ésta en fecha 31 de Agosto de 2006. SEGUNDO: Se condena a la parte demandada, entregar a la actora los inmuebles totalmente desocupados. TERCERO: Se condena a la parte demandada, pagar a la demandante la cantidad de CIENTO DIECISÉIS MIL SEISCIENTOS CUARENTA BOLÍVARES (Bs. 116.640) por concepto de cláusula penal correspondiente al diez por ciento (10%) diarios del monto del canon mensual de arrendamiento, es decir, de CUATRO MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs. 4.800), computados desde el 1° de Septiembre de 2006 hasta el 1º de mayo de 2007, conforme fue demandado y probado. CUARTO: Igualmente se le condena a la demandada a pagar a la demandante la cantidad de CUATROCIENTOS NOVENTA Y NUEVE MIL OCHOCIENTOS VEINTE BOLÍVARES (Bs. 499.820) por concepto de la cláusula penal establecida en el contrato, y por el diez por ciento (10%) diarios del monto del canon de arrendamiento mensual, desde el día 2 de Mayo de 2007 hasta la presente fecha; cuyo canon es por la cantidad de CUATRO MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 4.800) mensuales, según los términos del contrato, ambas cantidades por no haber entregado los inmuebles al vencimiento de la prórroga legal. Igualmente que pague la demandada lo correspondiente al monto de todos los servicios públicos: agua, luz, aseo domiciliario. QUINTO: Se niega el pago de SEISCIENTOS CINCUENTA Y CUATRO MIL NOVECIENTOS CATORCE BOLÍVARES CON DOCE CÉNTIMOS (Bs. 654.914,12), por concepto de la estimación de daños y perjuicios, por cuanto no fueron probados durante el íter procesal. SEXTO: Se niega el pago de CINCO MIL OCHOCIENTOS DOCE BOLÍVARES CON VEINTISIETE CÉNTIMOS (Bs. 5.812,27), por concepto del monto de los gastos comunes de los meses de Septiembre a Diciembre de 2006 y de Enero a Abril de 2007, por no haber sido probados. SEPTIMO: Se acuerda la indexación de las sumas ordenadas a pagar, desde la fecha de la admisión de la demanda hasta la presente fecha, calculadas de acuerdo con el IPC del Banco Central de Venezuela, para lo cual se ordena la práctica de una experticia complementaria al presente fallo. No hay condenatoria en costas, por virtud de no haber triunfado la actora totalmente. Notifíquese a las partes.

Publíquese, Regístrese y Déjese copia.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo. En Valencia a los veintisiete (27) días del mes de A.d.D. mil diez (2010). Años 200º de la Independencia y 151º de la Federación.

Abg. I.C.C. de Urbano

Juez Titula

Abg. A.U.N.

Secretaria Postulada

En la misma fecha se cumplió con lo ordenado, siendo las diez y veinte minutos (10:20 am) de la mañana.

Abg. A.U.N.

Secretaria Postulada

Exp. Nº 21.869

ICCU/dpp.-