Decisión de Juzgado Superior Septimo en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 17 de Enero de 2007

PARTE ACCIONANTE: B.M.G.D.A., venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad Nº V-269.638.

APODERADA DE LA ACCIONANTE: C.R.B.D.D., J.F. DELASCIO CHITTY, J.F. DELASCIO BRICEÑO Y H.E. RIVAS NIETO, titulares de las Cédulas de Identidad Nros V-3.977.633, V-3.555.602, V-11.311.089 y V-3.184.707. Abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado (Inpreabogado) bajo los números 14.534, 18.002, 72.518 y 11.784.

PARTE ACCIONADA: J.R.M., venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad Nº V-6.244.025.

APODERADOS DE LA ACCIONADA: E.A.F., I.M.G. Y F.J.B.. Abogados inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado (Inpreabogado) bajo los números 53.363, 76.080 y 64.727.

ACCIÓN: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO – Definitiva

MOTIVO: Apelación interpuesta por la parte demandada, en contra de la sentencia de fecha 14 de julio de 2005, dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante la cual declaró parcialmente con lugar la demanda de resolución de contrato. De igual manera ordenó al demandado a entregar el inmueble constituido por una casa. Declaró con lugar la pretensión del pago del servicio público de agua y como consecuencia ordenó al demandado el pago de Bs. 3.882.051,12. Declaró sin lugar las cuestiones previas opuestas.

EXPEDIENTE: 9243

CAPITULO I

NARRATIVA

Se inicia la presente causa por libelo de demanda presentado el 20 de febrero de 2003 por ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En dicho libelo se alegaron los siguientes hechos:

Que la ciudadana B.M.G. celebró un contrato de arrendamiento el día 1º de enero de 2002 con el ciudadano J.R.M., sobre un inmueble de su propiedad constituido por una casa identificada con el Nº 988, situada en la Calle Sur 2, entre las esquinas de Cárcel a Monzón, Parroquia S.T., Municipio Libertador del Distrito Capital, Caracas. Dicho inmueble está construido sobre una parcela de terreno que mide seis (6) metros de frente por cincuenta (50) metros de fondo. El título propiedad del inmueble que le corresponde a su representada, se encuentra protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Departamento Libertador del Distrito Federal, el 02 de octubre de 1948, bajo el Nº 3, al folio 4, Tomo 6 Protocolo Primero. El término de duración de dicho contrato de arrendamiento se estableció en un año fijo y se consideró vigente a partir de 1º de enero de 2002, prorrogable por un año más, llegada esta oportunidad el arrendatario debería desocupar el inmueble inmediatamente. Suscribieron un documento por medio del cual su representada recibió la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (BS. 300.000,00) equivalente al mes de depósito como garantía en el alquiler del inmueble dado en arrendamiento. Que el canon de arrendamiento que se convino fue de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES MENSUALES (Bs. 150.000,00), asimismo el arrendatario se obligó a cumplir con cada uno de los pagos correspondientes de los servicios de electricidad, agua, luz y aseo urbano del inmueble. Que el arrendatario ha dejado de cumplir con sus obligaciones legales y contractuales frente a su mandante de la siguiente manera:

 No ha cancelado las pensiones de arrendamiento correspondiente a los meses de noviembre, diciembre del 2002 y enero del 2003, en forma consecutiva, lo que totaliza la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 450.000,00).

 No ha cancelado los pagos por concepto de servicios inherentes al suministro de agua del inmueble, cuyo monto para la fecha de 28 de enero de 2003 asciende a la cantidad de CINCO MILLONES QUINIENTOS SESENTA Y CINCO MIL NOVECIENTOS SESENTA Y DOS BOLÍVARES (bs. 5.565.962,00). No ha cancelado los pagos por concepto de servicios inherentes a electricidad y aseo, cuyo monto asciende para el 24 de enero de 2003 a UN MILLÓN DOSCIENTOS VEINTISÉIS MIL CUATROCIENTOS CUARENTA Y SIETE BOLÍVARES CON SETENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (Bs. 1.226.447,74).

 El arrendatario no ha cumplido con su obligación de mantener el inmueble en buenas condiciones, no ha efectuado las obras de conservación y reparación a las cuales se obligó conforme al citado contrato de arrendamiento, según se dispuso en la Cláusula Quinta del mismo.

 El arrendatario ha abandonado el inmueble, el mismo se encuentra en posesión de terceras personas y en los actuales momentos en un franco deterioro.

 Que el arrendatario, cedió, traspasó y subarrendó la totalidad del inmueble poniendo en el uso y disfrute a terceras personas sin el consentimiento expreso de la arrendadora, violando flagrantemente la Cláusula Octava del contrato de arrendamiento que textualmente dispone: “ este contrato que se entiende celebrado intuito personae, en lo que respecta al arrendatario y en consecuencia no podrá ser cedido, traspasado ni subarrendado total o parcialmente ni en forma alguna, sin el consentimiento de la arrendadora, dado por escrito.”

 El arrendatario, sin autorización de la arrendadora efectuó modificaciones y reformas al inmueble en su estructura interior y exterior que ponen en peligro la salubridad del mismo. Que el arrendatario convirtió en PENSIÓN para subarrendarlo por piezas y que en la actualidad viven en él más de 25 personas, tal como se evidencia de los informes levantados motivo de las fiscalizaciones efectuadas por la empresa HIDROCAPITAL.

 Fundamentaron la demanda en los artículos 1.592, numeral 2do del Código Civil y el artículo 1.264 ejusdem. De igual manera en el artículo 1.167 del mismo Código. Argumentaron también que el demandado violó los artículos 15 y 34 literal g) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

 Alegó que el arrendatario perdió el derecho de hacer uso a la prórroga legal, por cuanto violó e incumplió el contrato de arrendamiento estando incurso en las causales de desalojo.

 Solicitó se decretara Medida de Secuestro sobre el Inmueble y se decretara Medida Preventiva de Embargo sobre los bienes que estén en posesión del demandado.

 Estimaron la demanda en la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 20.000.000,00)

En fecha 26 de febrero de 2003, compareció el apoderado judicial de la parte actora y consignó los siguientes documentos y recaudos:

1. Original y copia del instrumento PODER, marcado “A”.

2. Original del Contrato de arrendamiento, marcado “B”.

3. Copia fotostática del Documento de Propiedad del inmueble que fue dado en arrendamiento, protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Departamento Libertador del Distrito Federal, marcado “C”

4. Original del Recibo por concepto de Depósito en Garantía en alquiler del inmueble arrendado objeto de la presente demanda, por la cantidad de Bs. 300.000,00, marcado “D”.

5. Tres (03) recibos sin cancelar correspondientes a los meses de Noviembre y Diciembre de 2002 y enero de 2003, por concepto de las pensiones de arrendamientos del inmueble dado en arrendamiento, a razón de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00), cada uno, marcados con las letras D1, D2 y D3”

6. Estado de Cuenta emitido por la Electricidad de Caracas, C.A. (Administradora Serdeco), Deuda correspondiente a los servicios de LUZ y ASEO URBANO, marcados “K, K1 y K2”

7. Estado de Cuenta desde el día 29 de octubre de 2001 hasta el 28 de enero de 2003 e INFORMES DETALLES FINANCIEROS (DEUDA), emitidos por la empresa HIDROCAPITAL, marcados “E, F, G, H, Y y J”.

8. INFORMES DE DETALLES, FISCALIZACIONES efectuadas en fechas 21 de enero de 2002 y 24 de octubre de 2002 emitidos por HIDROCAPITAL, relacionados con el CAMBIO DE USO ilegal del inmueble arrendado de vivienda a pensión de 25 habitaciones, marcado “L y M”.

   Mediante auto de fecha 12 de marzo de 2003, el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito, admitió la demanda por cuanto no es contraria a derecho y a las buenas costumbres. Se ordenó emplazar al ciudadano J.R.M. a fin de que de contestación a la demanda.

   Mediante diligencia de fecha 09 de julio de 2003, la apoderada judicial de la parte actora, ratificó su pedimento para que se acuerde Medida de Secuestro y medida preventiva de embargo sobre el inmueble objeto del arrendamiento. Insistió en dicha medida por estar el demandado deteriorando la cosa arrendada al haber cambiado su uso de vivienda unifamiliar a multifamiliar, derribando paredes y efectuando modificaciones al inmueble sin autorización de su representada.

   En fecha 30 de julio de 2003, la apoderada judicial solicitó la citación por carteles, por cuanto el Alguacil de ese juzgado no pudo citar al demandado.

   En fecha 14 de agosto de 2003, mediante auto se acordó librar cartel de citación al demandado. En fecha 27 de agosto de 2003, la apoderada actora dejó constancia de haber retirado el Cartel de Citación al demandado.

   Mediante diligencia de fecha 15 de septiembre de 2003, la apoderada actora dejó en el Juzgado a quo, dos (02) ejemplares de los periódicos contentivos de las publicaciones del Cartel de Citación al demandado.

   En fecha 16 de octubre de 2003, la apoderada actora solicitó el nombramiento de un Defensor Judicial, por cuanto se encontraba vencido el lapso de comparecencia del demandado para dar contestación a la demanda.

   En fecha 28 de octubre de 2003, compareció el ciudadano J.R.M., parte demandada en el presente juicio, asistido por el abogado E.A.F., confiriendo poder Apud Acata al mencionado profesional del derecho.

   Mediante diligencia de fecha 30 de octubre de 2003, el apoderado judicial de la parte demandada consignó escrito de Contestación de la demanda, mediante la cual alegó lo siguiente:

   Previo a la contestación al fondo de la demanda, promovió las siguientes cuestiones previas: PRIMERO: promovió la cuestión previa dispuesta en el ordinal tercero del artículo 346 del Código de procedimiento Civil, es decir, la ilegitimidad de la persona que se presenta como apoderado o representante del actor por no tener capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio, por no tener la representación que se atribuya, o porque el poder no es aportado en forma legal. SEGUNDO: promovió la cuestión previa señalada en el Ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, el defecto de forma de la demanda, por no haberse señalado en el libelo los requisitos establecidos en el ordinal 6º del artículo 340 del código en referencia. Aducen que en el libelo de la demanda, el demandante no señaló en ninguna parte verdadero instrumento fehaciente que fundamente la pretensión solicitada. TERCERO: opuso la Cuestión Previa establecida en el Ordinal 6º del artículo 346 antes citado, es decir, el defecto de forma de la demanda, por no haber llenado los requisitos dispuestos en artículo 340 del Código de procedimiento Civil.

   Seguidamente procedió a dar contestación al fondo en los siguientes términos: PRIMERO: Negó, rechazó y contradijo tanto los hechos como en el derecho la presente demanda incoada por la parte actora. SEGUNDO: Rechazó en todas y cada una de sus partes, así como impugnó información de detalles financieros y corte de servicio de agua por hidrocapital, en el sentido de que no se ha dejado de cancelar los pagos por concepto de servicios inherentes al inmueble. TERCERO: rechazó, negó y contradijo que se adeude la cantidad de un millón doscientos veintiséis mil cuatrocientos cuarenta y siete Bolívares con sesenta y cuatro céntimos (Bs. 1.226.447,74) hasta el día 24 de enero de 2003, relacionado por concepto de Servicio de Electricidad y Aseo Urbano, prestado por la Empresa C.A. L.E.d.V. y Cotécnica. CUARTO: Negó, rechazó y contradijo que en su condición de arrendatario no haya cumplido con su obligación de mantener el inmueble en buenas condiciones, y no haya efectuado las obras de conservación y reparaciones a las cuales se obligó conforme al contrato de arrendamiento. QUINTO: Negó, rechazó y contradijo que en su condición de arrendatario de dicha casa la haya arrendado sin autorización previa y escrita de la representada; infringiendo la Ley de Arrendamientos Inmobiliario y la Cláusula Octava del Contrato que establece que el inmueble estará destinado a vivienda familiar. SEXTO: negó, rechazó y contradijo que en su condición de arrendatario haya efectuado modificaciones y reformas al inmueble en su estructura interior y exterior que pongan en peligro la salubridad del mismo y por el presunto hacinamiento de personas, y que en la actualidad viven más de veinticinco (25) personas; con lo cual la parte actora quiere hacer valer como instrumento de juicio, informes levantados por el departamento de fiscalización de Hidrocapital, efectuados en fechas 21 de enero y 24 de octubre de 2002. SÉPTIMO: negó, rechazó y contradijo que en su condición de arrendatario haya incumplido las obligaciones establecidas en la Cláusula Quinta del contrato de arrendamiento, ya que la casa no se encuentra en estado de deterioro, por haberle realizado las reparaciones menores a que no estaba obligado. OCTAVO: negó, rechazó y contradijo el incumplimiento en su condición de arrendatario de las obligaciones señaladas, acarrea la resolución del contrato de arrendamiento, así como el resarcimiento de los daños causados a la arrendadora. NOVENO: negó, rechazó y contradijo, la solicitud que se decrete y se practique medida de secuestro y embargo preventivo sobre el inmueble arrendado, de conformidad con lo establecido en los artículos 599, ordinales 2º y 7º, 585 y 588 ordinal 1º del Código de Procedimiento Civil, así como los artículos 39 y 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto dicha medida lesionaría los intereses legales y económicos en su carácter de parte demandada. DÉCIMO: rechazó, negó y contradijo que se adeuden las pensiones de arrendamiento demandados por la parte actora. UNDÉCIMO: negó, rechazó y contradijo la estimación de la demanda por la cantidad de veinte millones de bolívares (Bs. 20.000.000,00), por cuanto la señalada estimación no aparece fundamentada por la parte actora en el libelo de la demanda es temeraria, imprecisa y carente de todo asidero legal. DUODÉCIMO: negó, rechazó y contradijo la acción de indemnización por los daños y perjuicios que pretende ejercer la parte accionante contra el accionado separadamente.

   En fecha 05 de noviembre de 2003, apoderado judicial de la parte demandada, estando dentro del lapso establecido por la ley, consignó escrito de promoción de pruebas, mediante la cual:

   Reprodujo mérito favorable de los autos, relacionado al escrito de contestación de la demanda, sus recaudos y todos aquellos documentos que se encuentren agregados en la presente causa.: promovió las copias certificadas de las consignaciones de los cánones de arrendamiento por ante el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, promovió a favor de su representado la impugnación que se realizó en el acto de contestación de la demanda, relacionada al instrumento poder que quiso hacer valer la parte actora, promovió a favor de su representado la impugnación que se realizó en el acto de contestación de la demanda relacionado a la información suministrada documentalmente por Hidrocapital, Electricidad de Caracas y Aseo Urbano de la Empresa C.A., L.E.d.V. y Cotécnica.

   Solicitó Posiciones juradas de los ciudadanos H.A.H. y B.M.G.D.A..

   Mediante diligencia de fecha 20 de noviembre de 2003, suscrita por la apoderada judicial de la parte actora se ratificó la diligencia de fecha 09 de julio de 2003, por medio de la cual solicitó se decrete la medida de secuestro sobre el bien inmueble dado en arrendamiento, dada no solamente la insolvencia del arrendatario, sino el incumplimiento de sus obligaciones contractuales al haber cambiado el uso de vivienda unifamiliar a multifamiliar, subarrendado en forma indebida la cosa. Que dicha unidad de vivienda ha sido clausurado, conforme se evidencia del Cartel de Clausura emanado de la División de Higiene, Dirección Regional del Sistema Nacional de S.d.D.F., del Ministerio de Sanidad y Asistencia Social.

   En fecha 24 de noviembre de 2003, la apoderada judicial de la parte actora, promovió las siguientes pruebas:

    Invocó a favor de la parte actora el principio de la comunidad de la prueba, de las que han sido promovidas y evacuadas conjuntamente con el libelo de la demanda.

    Promovió y reprodujo como prueba a favor de su representada el instrumento poder que fuera otorgado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal.

    Promovió y reprodujo como prueba a favor de su representada en cuanto a la Cuestión Previa opuesta por defecto de forma de la demanda por no haberse señalado en el libelo los requisitos establecidos en el Ordinal 6º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, el contrato de arrendamiento, que constituye el instrumento fundamental de la acción y el cual se acompañó con el escrito libelar, que no fue desconocido, impugnado o tachado por el demandado, así como los demás instrumentos o documentos públicos y notorios, que se acompañaron en apoyo a la pretensión, como los siguientes:

   1. Los recibos consignados, de los meses de noviembre y diciembre de 2002 y enero de 2003, por concepto de cánones de arrendamiento, los cuales no fueron tachados ni impugnados en su oportunidad.

   2. Los estados de cuenta de Hidrocapital, Electricidad de Caracas y aseo Urbano, por cuanto los mismos constituyen plena prueba del estado de insolvencia que presenta el demandado y por ende del derecho reclamado.

   3. Ratificó que se han cumplido con todos los requisitos de forma, por cuanto con el mismo se acompañó no solo el instrumento en que se fundamenta la acción, como lo es el propio contrato de arrendamiento, si no los demás instrumentos que sustentan el incumplimiento e insolvencia del demandado en sus obligaciones contractuales.

   4. Promovió a favor de su representada para desvirtuar la cuestión previa opuesta por el demandado respecto al ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, los fundamentos de hecho y de derecho que fueron debidamente alegados en el libelo de la demanda, en donde se especificaron los daños y perjuicios causados por el demandado.

   5. Consignó como prueba complementaria, articulación probatoria abierta con ocasión a las cuestiones previas promovidas por el demandado y para demostrar los fundamentos de la acción, el derecho deducido y los daños y perjuicios que se han causado y por ende desvirtuar las cuestiones previas opuestas de los siguientes documentos:

   • Estado de cuenta actualizado al día 23 de octubre de 2003, correspondiente a la dotación y suministro del servicio público de agua desde el 28 de noviembre de 2001, emanado de la Operadora de Acueductos del Distrito Capital, Hidrocapital, cuya deuda asciende a la suma de SIETE MILLONES DOSCIENTOS SETENTA Y OCHO MIL NOVECIENTOS TREINTA BOLÍVARES CON VEINTE CÉNTIMOS (Bs. 7.278.930,20) que acompañó marcado con la letra “A”.

   • Estado de cuenta emitido por la Administradora Serdeco, correspondiente al servicio de aseo Urbano del inmueble arrendado a cargo del arrendatario cuya deuda desde el 27 de noviembre de 2002 hasta el 16 de noviembre de 2003, asciende a la suma de UN MILLÓN SETECIENTOS CUARENTA Y UN MIL TRESCIENTOS QUINCE BOLÍVARES CON TRECE CÉNTIMOS (Bs. 1.741.315,43), marcado con la letra “B” y “B1”, respectivamente.

   • Reprodujo como prueba el CARTEL DE CLAUSURA emanado de la Dirección Regional del Sistema Nacional de S.d.D.F. de fecha 17 de noviembre de 2003 y su correspondiente oficio de la misma fecha.

   En fecha 17 de febrero de 2004, mediante auto y una vez realizado cómputo por secretaría, el Tribunal A quo se pronunció en cuanto a los escritos de promoción de pruebas consignados por las partes de la siguiente manera: las pruebas promovidas por la parte actora fueron desechadas por cuanto las mismas son extemporáneas. En cuanto a las pruebas promovidas por la parte demandada, declaró que el mérito favorable de los autos y las documentales no constituyen un medio de prueba que requiera pronunciamiento sobre su admisibilidad, ya que dichas pruebas serán analizadas en la definitiva. En cuanto a las posiciones Juradas solicitadas por esta parte, se desecharon en virtud de no haberse señalado el objeto de la misma. Se ordenó librar Boleta de notificación por cuanto este auto salió fuera del lapso legal establecido. En esta misma fecha se libraron las correspondientes boletas de notificación a las partes.

   Mediante diligencia de fecha 02 de abril de 2004, la apoderada judicial de la parte actora se dio por notificada del auto de fecha 17 de febrero de 2004.

   Mediante diligencia de fecha 18 de agosto de 2004, la apoderada judicial de la parte actora solicitó el avocamiento de la Juez Suplente a la presente causa.

   En fecha 14 de diciembre de 2004, la apoderada judicial de la parte actora solicitó el avocamiento de la Juez Suplente a la presente causa y de igual manera solicitó se dicte sentencia. Solicitó se ordene Inspección Judicial sobre el inmueble a los fines de ratificar los alegatos en el libelo de la demanda, referente al subarrendamiento, deterioro y modificaciones efectuadas por el arrendatario para convertir la casa en una pensión denominada “HOSPEDAJE SIERRA PARIMA”.

   En fecha 03 de marzo de 2005, la apoderada judicial de la parte actora consignó copias certificadas de la última consignación de alquiler correspondiente al mes de marzo de 2004, que efectuara el arrendatario por la suma de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00), así como del auto emanado del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, de fecha 09 de febrero de 2005, por medio de la cual se evidencia que el arrendatario no ha consignado ningún otro canon de arrendamiento.

   En fecha 14 de julio de 2005, el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción, dictó sentencia definitiva, en la cual declaró:

   • PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda.

   • Se ordenó al demandado a entregar el inmueble libre de personas y bienes a la actora.

   • Se declaró con lugar la pretensión del pago del servicio público de agua, y como consecuencia de ésta declaración se condenó al demandado a pagar la suma de Bs. 3.882.051,12.

   • Se declaró sin lugar las cuestiones previas opuestas.

   • No hubo condenatoria en costas para ninguna de las partes.

   En fecha 27 de julio de 2005, la apoderada judicial de la parte actora se dio por notificada de la sentencia emanada del A quo y solicitó se libre Boleta de notificación al demandado. En fecha 11 de agosto del mismo año, el a quo acordó el pedimento de la parte actora y se ordenó librar dicha Boleta de Notificación.

   En fecha 11 de octubre de 2005, el apoderado judicial del demandado se dio por notificado de la sentencia. En fecha 13 de octubre de 2005, el apoderado del demandado apeló en contra de la sentencia proferida por el Juzgado A quo.

   En fecha 21 de octubre de 2005, el Juzgado A quo oyó la apelación en ambos efectos y ordenó su remisión al Juzgado Superior Distribuidor.

   En fecha 26 de octubre de 2005, se recibió la presente causa en este Juzgado Superior y en fecha 31 de octubre de 2005, se fijó el 20º día de despacho siguiente a esta fecha para que las partes consignen los informes respectivos.

   En fecha 28 de noviembre se dejó sin efecto el auto dictado por este Juzgado en fecha 31 de octubre de 2005, por cuanto se debió fijar el 10º día de despacho siguiente para consignar los informes, dado que el presente proceso se sustancia por el procedimiento breve establecido en el Decreto con Fuerza de Ley de arrendamiento Inmobiliario.

   En fecha 13 de diciembre de 2005, la apoderada judicial de la parte actora consignó escrito de pruebas, presentándolas de la siguiente forma:

   • Ratificó de los autos las pruebas admisibles determinadas en el Código Civil, Código de Procedimiento Civil, Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y las demás leyes de la República Bolivariana de Venezuela.

   • Invocó a favor de la parte actora el principio de la comunidad de la prueba.

   • Promovió y reprodujo como prueba a favor de su representado el instrumento poder que fuera otorgado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal.

   • Promovió y reprodujo como prueba a favor de su representado los instrumentos públicos siguientes: Documento de propiedad del inmueble, por medio del cual su representada adquirió el inmueble objeto del arrendamiento, cuyo documento no fue impugnada por la parte demandada. Documento público emitido por la empresa que presta el servicio público de suministro de agua al inmueble objeto del arrendamiento que fuera presentado por Hidrocapital, por la suma de OCHO MILLONES OCHOCIENTOS CINCUENTA Y UN MIL QUINIENTOS OCHENTA Y OCHO BOLÍVARES CON SESENTA Y DOS CÉNTIMOS (Bs. 8.851.588,62), el cual va marcado con la letra “A”. de igual manera promovió copia de las fiscalizaciones efectuadas por Hidrocapital los días 21-01-2002 y 24-10-2002, marcados con las letras “B” y “C”. Promovió y reprodujo como prueba copia certificada del Cartel de Clausura emanado de la Dirección Regional del Sistema Nacional de S.d.D.F.. Promovió copia de factura de Administradora Serdeco por un total de SEIS MILLONES QUINIENTOS CUARENTA Y CUATRO MIL QUINIENTOS TREINTA Y NUEVE BOLÍVARES CON CATORCE CÉNTIMOS (Bs. 6.544.539,14), marcados con las letras “D, E, F, G, H, I y J”

   En fecha 17 de enero de 2006, mediante diligencia, la apoderada judicial de la parte actora solicitó se dicte sentencia en el presente expediente.

   CAPITULO II

   MOTIVA

   Previo a conocer y decidir el fono de la presente causa, se hace necesario, por mandato expreso del artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, decidir las cuestiones previas opuestas en el libelo de la demanda, en tal sentido se observa lo siguiente:

   El demandado opuso la cuestión previa contenida en el artículo 346.3 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la ilegitimidad de la persona que se presenta como apoderado o representante del actor, en efecto, tal alegato lo sustenta en el hecho de que presuntamente la ciudadana B.M.G.d.A., falleció, pero no consta en las actas, prueba alguna que demuestre el acaecimiento de ese hecho con lo cual, se hace forzoso desechar la cuestión previa invocada. Así se decide.

   Respecto a la cuestión previa contenida en el artículo 346.6 eiusdem, relativo al defecto de forma de la demanda por no cumplir con los requisitos el artículo 340 ibidem, la misma está basada en los mismos argumentos anteriores, pero se observa u consta el libelo de demanda que el apoderado actor cita textualmente los datos de reguistro del instrumento poder y riela copia del mismo a los folios 12, 13 y 14 del expediente, con lo cual se desecha la misma po falta de motivación por parte del demandado. Así se decide.

   Finalmente alegó al cuestión previa contenida en el artículo 346.6, relativa a la falta de cumplimiento de lo establecido en el artículo 340.7 del Código adjetivo, al no especificar los daños y perjuicios demandados y sus causas. Al respecto observa este Tribunal Superior que la actora especifica con toda claridad en su libelo al capítulo V, las indemnizaciones que pretende, con lo cual no se observa falta en el cumplimiento de los requisitos establecidos para el libelo de demanda, contenidos en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, por lo tanto se desecha esta defensa previa. Así se decide.

   De otra parte, la demandada impugnó la cuantía de la demanda conforme l establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil. En efecto, el mencionado artículo establece la posibilidad preclusiva de contradecir la estimación de la demanda en el acto de la contestación, pero no obstante ello, el legislador establece y así lo ha establecido de manera la doctrina y la jurisprudencia, que la contradicción de la cuantía no puede ser pura y simple, la misma debe estar sustentada sobre la base de hechos que puedan ser comprobados por el juzgador, pues de esta forma tendrá la posibilidad de determinar la certeza de su alegato, de allí que no se permite la impugnación de la cuantía de manera pura y simple, en el presente caso, el demandado la impugnó por considerarla temeraria, imprecisa y carente de todo asidero legal” lo cual obviamente no resulta un alegato suficiente que permita al juzgador determinar sui efectivamente la misma es exagerada y al no demostrar tal circunstancia, se hace forzoso desechar la misma así se decide.

   Resuelto lo anterior, procede este Tribunal Superior a resolver y decidir el fondo de la presente causa de la manera siguiente:

   La pretensión fundamental de la parte actora en este proceso se circunscribe a la Resolución del Contrato de arrendamiento suscrito entre las partes y, conforme con lo expuesto por el aquo en la sentencia recurrida, se comprobó la falta de pago de los codemandados de los meses antes nombrados, considerando así procedente la pretensión de resolución del contrato de arrendamiento en cuestión, basando la misma en la cláusula décima del contrato de arrendamiento y a lo dispuesto en el artículo 1.167 del Código Civil Venezolano vigente que establece lo siguiente:

   En el contrato bilateral si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

   Así, se observa que el a quo valoró las pruebas de la parte actora de la siguiente manera:

1. Le otorgó pleno valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil al contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, sobre el inmueble Nº 98 up supra identificado, en cuanto al hecho de demostrar la existencia de la relación contractual entre las partes. Es un documento privado emanado de las partes que no fue impugnado en la oportunidad procesal correspondiente y el mismo se tuvo por reconocido.

2. Le otorgó pleno valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil a la copia simple del documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del departamento Libertador del distrito Federal el 02-10-1941, por el cual B.M.G. adquirió el inmueble sobre el cual celebró en su condición de arrendadora el contrato de arrendamiento cuya resolución es el objeto de esta litis.

3. Le otorgó pleno valor probatorio al original del recibo de pago por parte del arrendatario del depósito de garantía, el cual hace referencia a la cláusula décima segunda del contrato de arrendamiento. El mismo no fue impugnado en la oportunidad procesal correspondiente, en consecuencia, se tuvo por reconocido.

4. No le dio valor probatorio a los originales de los recibos sin cancelar por concepto de cánones de arrendamiento de los meses de noviembre y diciembre de 2002 y enero 2003, por ser estos documentos privados en los que no se advierte la firma, en consecuencia se desechó del proceso.

5. Le otorgó pleno valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil al reporte de pagos y consumos de agua emitido por Hidrocapital a nombre de B.A. por el inmueble ubicado de Cárcel a Monzón Nº 98, por cuanto la tacha no fue formalizada en el lapso correspondiente.

6. No le otorgó valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil al documento con información de detalles financieros emitidos por hidrocapital a nombre de B.A. sobre el inmueble ya identificado, y el mismo es anterior a la entrada en vigencia del contrato por el cual se regla la relación arrendaticia.

7. No le otorgó valor probatorio a copia impresa del estado de cuenta del aseo urbano emitida por Cotécnica y un listado de los pagos de luz eléctrica, ambos a nombre de un tercero de nombre Fazio Giovanni, por un inmueble que no corresponde con el inmueble sobre el cual versa el contrato de arrendamiento, por cuanto las mismas fueron impugnadas por la parte demandada en la contestación sin que la actora haya promovido original para su cotejo.

8. Le otorgó pleno valor probatorio a copia simple de notificación al jefe Civil de la Parroquia S.T.d. orden de clausura del Hospedaje Sierra Parima ubicado de Cárcel a Monzón, Nº 98, Parroquia s.T.. El mismo no fue impugnado por el demandado.

   Este análisis probatorio resulta contradictorio respecto al auto del propio aquo declarando inadmisibles las pruebas promovidas por la actora por haber presentado las mismas de forma extemporánea, no obstante, en lo que respecta a documentos públicos, existe una excepción establecida en el artículo 435 del Código adjetivo, la cual permite la promoción en todo tiempo, hasta los últimos informes, de los documentos públicos que no sean fundamentales, con lo cual, este Tribunal Superior considera acertado analizar el valor probatorio sólo de los instrumentos públicos promovidos tanto con el libelo, como de los promovidos en el escrito de promoción de pruebas. Así se decide.

   De igual manera valoró las pruebas de la parte demandada de la siguiente manera:

1. Le dio pleno valor probatorio copias certificadas del expediente signado con el nº 20025269 de la nomenclatura del juzgado Vigésimo quinto de municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, donde constan las consignaciones realizadas por J.R.M. a favor de B.G.d.A., por cuanto el mismo no fue impugnado por la parte actora en la oportunidad procesal pertinente.

   En lo que respecta a la falta de pago de las mensualidades correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2002 y enero de 2003, el artículo 1.592 de nuestro Código Civil Venezolano se establece que una de las obligaciones del arrendatario es pagar la pensión de arrendamiento en los términos pactados, y se observó que en la cláusula SEGUNDA del contrato de arrendamiento las partes pactaron un canon de Bs. 150.000,00.

   Ahora bien, se observó que las consignaciones realizadas por la parte demandada ante el Juzgado de Municipio fueron realizadas de manera anticipada. El Juzgado a quo, en este punto en particular, invoca la sentencia de fecha 04 de noviembre de 2003, emanada por la Sala Constitucional, que estableció lo siguiente:

   El pago por adelantado de las pensiones arrendaticias no constituye un incumplimiento por parte del arrendatario de sus obligaciones contractuales, que dé lugar a la declaratoria de la extinción del contrato. Por lo tanto, equiparar la ejecución anticipada de la obligación del pago de los alquileres, al cumplimiento tardío o al incumplimiento, resulta contrario a la justicia que debe perseguir todo proceso, de acuerdo con los principios consagrados en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela

   Visto lo anteriormente transcrito, este Juzgado Superior comparte el criterio de la Sala Constitucional y declara improcedente el alegato de la parte actora relativo a la falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses antes nombrados, por parte del arrendatario. Así se decide.

   Con respecto a la falta de pago del servicio de agua, se observa que el arrendatario pactó con la arrendadora, tal y como consta en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, el pago del servicio de agua del inmueble. En efecto, según las pruebas consignadas en autos, se evidencia claramente que estos documentos traídos por la parte actora son suficientes para determinar que la arrendataria adeuda a Hidrocapital la cantidad de tres millones ochocientos ochenta y dos mil cincuenta y uno con doce céntimos (Bs. 3.882.051,12), incumpliendo de esta manera una de las cláusulas pactadas en el contrato de arrendamiento, ello por cuanto los instrumentos que demuestran la existencia de la deuda, son de los considerados por la doctrina como documentos públicos administrativos, los cuales al no ser impugnados por la contraparte, surten pleno valor probatorio independientemente de la tempestividad de su presentación, por tratarse, como ya se dijo, de documentos públicos . Así se decide.

   Con respecto a los alegatos de que el arrendatario no pagó las reparaciones menores, que cedió y subarrendó el inmueble sin el consentimiento de la arrendadora, este Sentenciador no observó ninguna prueba que demostrara que dicho inmueble haya cambiado su uso. En consecuencia se declara improcedente el alegato de la parte actora. Así se decide.

   Conforme al análisis probatorio antes efectuado, se observa que si bien el actor afirma la insolvencia del demandado como causal de resolución del contrato de arrendamiento, también fundamenta la misma en l falta de cumplimiento de sus deberes contractuales respecto a la falta de pago de los servicios públicos que mantiene el inmueble arrendado, de allí que si bien es cierto que el actor no logró demostrar ni la falta de pago de los cánones de arrendamiento, ni el cambio inconsulto de uso del mismo, si quedó fehacientemente demostrada la falta de pago del servicio de agua proveído por Hidrocapital, lo cual, al amparo de lo establecido en el artículo 1.264 del Código Civil; y la cláusula CUARTA del contrato suscrito entre las partes, por lo tanto, se hace procedente la resolución del contrato de arrendamiento conforme lo ha solicitado y demostrado el actor en el presente proceso, en consecuencia, a entregar el inmueble objeto del contrato de arrendamiento en las mismas condiciones que lo recibió y pagar la cantidad de Bs. 3.882.051,12. Así se decide.

   CAPITULO III

   DISPOSITIVA

   En virtud de las consideraciones anteriormente expuestas, este Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara:

   1) SIN LUGAR la apelación intentada por E.A.F., abogado inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado (Inpreabogado) con el número 53.363., apoderado judicial del ciudadano J.R.M., contra la sentencia de fecha 13 de octubre de 2005 dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

   2) SE CONFIRMA con distinta motivación, la sentencia proferida por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 14 de julio de 2005.

   3) SE DECLARA PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda intentada por B.M.G.D.A., contra J.R.M., ambos plenamente identificados en autos.

   4) CONDENA a la parte demandada al la entrega material del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, constituido por casa identificada con el Nº 988, situada en la Calle Sur 2, entre las esquinas de Cárcel a Monzón, Parroquia S.T., Municipio Libertador del Distrito Capital, Caracas, así como a la entrega de la cantidad de Bs. 3.882.051.12 por concepto de servicio de agua suministrado al inmueble supra identificado.

   5) Dadas las características de la presente decisión, no hay especial condenatoria en costas.

   6) ORDENA remitir el presente expediente al Tribunal de la causa una vez la presente sentencia quede definitivamente firme.-

   PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFÍQUESE.

   Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas a los diecisiete (17) días del mes de enero de 2007. Año 196º y 147º.

   El Juez,

   V.G.J..

   El Secretario,

   Richars Mata.

   En la misma fecha, siendo las 2.00 PM. Se publicó, registró y diarizó la anterior sentencia como está ordenado, en el expediente número. 9243

   El Secretario,

   Richars Mata.

   VGJ/RM/zkb

   EXP: 9243