Decisión de Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 25 de Mayo de 2011

Respecto a la cuestión previa contenida en el ordinal 9º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la cosa juzgada, con apoyo en que al rescindirse el contrato y otorgarse uno nuevo existe cosa juzgada, dado que ésta no solo debe ser por decisión judicial, sino que también se da por actos administrativos o de simple administración, y que en este caso ello ha ocurrido, y para fundamentar tal acerto consignó fotocopia marcada con la letra “D” de un recibo de pago a nombre personal del nuevo arrendatario.

La institución jurídica de la cosa juzgada tiene por objeto fundamental garantizar el estado de derecho y la paz social, y su autoridad es una manifestación evidente del poder del estado cuando se concreta en ella la jurisdicción.

La eficacia de la autoridad de la cosa juzgada, según lo ha establecido el M.T., en sentencia de fecha 21 de febrero de 1990, se traduce en tres aspectos: a) inimpugnabilidad, según la cual la sentencia con autoridad de cosa juzgada no puede ser revisada por ningún juez cuando ya se hayan agotado todos los recursos que dé la ley, inclusive el de invalidación (non bis in eadem). A ello se refiere el artículo 272 del Código de Procedimiento Civil; b) Inmutabilidad, según la cual la sentencia no es atacable indirectamente, por no ser posible abrir un nuevo proceso sobre el mismo tema; no puede otra autoridad modificar los términos de una sentencia pasada en cosa juzgada; y, c) Coercibilidad, que consiste en la eventualidad de ejecución forzada en los casos de sentencias de condena; esto es, “la fuerza que el derecho atribuye normalmente a los resultados procesales”; se traduce en un necesario respeto y subordinación a lo dicho y hecho en el proceso [sentencia Nº 263 de fecha 3 de agosto de 2000, caso: M.R.C.R. y otro contra Banco I.V., C.A., expediente N° 99-347, Sala de Casación del Tribunal Supremo de Justicia].

Al respecto, el maestro E.J.C. señala en su libro “Fundamentos de Derecho Procesal”, tercera edición, pág. 402, lo siguiente:

Además de la autoridad, el concepto de cosa juzgada se complementa con una medida de eficacia.

Esa medida se resume en tres posibilidades ...omissis... la inimpugnabilidad, la inmutabilidad y la coercibilidad.

La cosa juzgada es inimpugnable, en cuanto la ley impide todo ataque ulterior tendiente a obtener la revisión de la misma materia: non bis in eadem. Si ese proceso se promoviera, puede ser detenido en su comienzo con la invocación de la propia cosa juzgada esgrimida como excepción.

También es inmutable o inmodificable...omissis...esta inmodificabilidad no se refiere a la actitud que las partes puedan asumir frente a ella, ya que en materia de derecho privado siempre pueden las partes, de común acuerdo, modificar los términos de la cosa juzgada. La inmodificabilidad de la sentencia consiste en que, en ningún caso, de oficio o a petición de parte, otra autoridad podrá alterar los términos de una sentencia pasada en cosa juzgada.

La coercibilidad consiste en la eventualidad de ejecución forzada. Tal como se expondrá en su momento, la coerción es una consecuencia de las sentencias de condena pasadas en cosa juzgada. Pero esa consecuencia no significa que toda sentencia de condena se ejecute, sino que toda sentencia de condena es susceptible de ejecución si el acreedor la pide.

La cosa juzgada presenta un aspecto material y uno formal, éste último se presenta dentro del proceso al hacer inimpugnable la sentencia, mientras que la primera trasciende al exterior, con la finalidad de prohibir a las partes el ejercicio de una nueva acción sobre lo ya decidido, obligando a su vez a los jueces, así como al resto de las personas, a reconocer el pronunciamiento de la sentencia que contiene el derecho que debe regir entre las partes…

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En tal sentido y aplicando los criterios jurisprudenciales y doctrinales ut supra transcritos, debe este Juzgado Superior Segundo concluir que no consta en estas actas violación a la figura jurídica de la cosa juzgada, dado que no consta auto composición procesal o sentencia previa a la decisión proferida por el a quo, esto es, que no existe materia con identidad de sujetos, objeto y causa que haya sido precedentemente debatida y concluida. La accionada pretende, como sustento de la cuestión previa contenida en el ordinal 9º del artículo 346 eiusdem, que en virtud de haberse suscrito un nuevo contrato de arrendamiento, el celebrado en fecha 01 de noviembre de 1984 quedó resuelto, lo cual no consta que haya sido acordado por ambos contratantes quienes además continuaron con la relación arrendaticia sin que se haya aportado un nuevo contrato a los autos, y siendo ello así este Tribunal declara improcedente la aludida cuestión previa. Así se decide.

Opuso también la demandada la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, aduciendo que para el momento en que se intentó la demanda ella no tenía la cualidad de arrendataria, es decir, no podía ser demandada en el presente juicio por lo que esta acción no debió ser admitida. Al respecto debe indicarse, que cuando la ley prohíbe admitir la acción propuesta, debe entenderse que debe aparecer clara la voluntad de no permitir el ejercicio de la acción. La excepción contenida en el referido ordinal, está dirigida, sin más, al ataque procesal de la acción, mediante el sostenimiento por parte del oponente de un mecanismo que, de proceder, impediría la subsistencia del derecho abstracto de acción, originado de la prohibición legislativa. Del análisis de los argumentos hechos por las partes en el libelo de la demanda y en la contestación, este sentenciador aprecia que existió una relación contractual, y tomando como norte el alcance del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que reza lo siguiente:

Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas…

d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador…

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Así, este jurisdicente observa que el alegato de la parte accionada esta referido a una defensa perentoria de falta de cualidad, siendo que la pretensión se encuentra enmarcada dentro de los supuestos del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y regulada por las normas relativas al procedimiento breve, establecido en el Código de Procedimiento Civil fundamentada tanto en los artículos 1.580, 1.196 y 1.271 del Código Civil como en los literales a), d) y e) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en consecuencia se evidencia que es un hecho probado en estas actuaciones la existencia de la relación locativa, existente entre la demandante y la empresa demandada con respecto al inmueble objeto de la relación locativa, apoyada por el contrato de arrendamiento traído a los autos, por lo que se determina plenamente el primer requisito de procedencia, de allí, que este Juzgador comparte el criterio del a quo, en cuanto a que no se encuentran satisfechos los elementos de ley que prohíban admitir la acción de desalojo, lo que de suyo ocasiona la improcedencia de la referida defensa previa opuesta por la demandada, concerniente a la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, y ASÍ SE DECIDE.

Seguidamente, quien aquí decide pasa a analizar y examinar el alegato de perención de la instancia formulado por la representación judicial de la parte accionada, en virtud de la inactividad procesal de dos (2) años en la cual estuvo la causa.

Pues bien, es oportuno reseñar previamente que la perención de la instancia es la extinción del proceso, derivada de la inercia o de la inactividad procesal de las partes durante el plazo o término previsto en la ley, o cuando el demandante no realice una actividad específica de impulso procesal en determinado plazo, dejando claro que el legislador utiliza el término instancia en dos sentidos diferentes; primero como solicitud, petición o impulso, cuando alguna disposición exige que el juez proceda a instancia de parte; y segundo, como proceso judicial de conocimiento que se inicia con la demanda hasta la sentencia definitiva de fondo, ya que la regla general en materia de perención expresa que el sólo transcurso del tiempo sin que las partes hubieren realizado actuaciones que demuestren su propósito de mantener el necesario impulso procesal, origina la perención y se verifica de derecho y puede declararse de oficio, como lo prevé el artículo 269 del Código Adjetivo Civil.

En el sub examine se evidencia que la solicitud de perención se produjo luego de fenecido el lapso probatorio y en estado de sentencia, por lo que en opinión de este juzgador no existe perención de la instancia, dado que el presente asunto se encuentra en dicho estado procesal y las diligencias presentadas por la parte actora, demuestran el debido impulso procesal, por lo que se debe ratificar lo expresado por el a quo al considerar y asumir la responsabilidad de haberse producido en el presente juicio una inactividad procesal durante un período de tiempo, con dicha inactividad en el juicio no se puede castigar a los litigantes con la perención de la instancia si ésta no les es imputable, por lo que resulta forzoso para quien aquí decide declarar improcedente la perención invocada, y ASÍ SE DECIDE.

Resuelto lo anterior, procede este jurisdicente al examen de la pretensión deducida por la parte actora quien persigue el desalojo por parte de la accionada de un inmueble constituido por un local cuya área es de treinta y dos metros cuadrados con noventa y tres centímetros cuadrados (32, 93 m2), ubicado en la Urbanización S.M., Calle C.R., Quinta Mar y Llano, Municipio Libertador del Distrito Capital, aduciendo que la arrendataria dejó de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a diez (10) mensualidades, y además cambió el uso del inmueble pactado en el contrato, modificando la estructura interna del local sin consentimiento de su representada. Adicionalmente, incumplió las obligaciones pactadas concernientes al uso destinado del local y al pago del servicio del agua, cuya acción ejerce con base a lo previsto en los literales (a), (d) y (e) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Igualmente, peticionó el pago de daños materiales por los deterioros causados al inmueble arrendado. Dicha pretensión fue rechazada por la parte accionada, en los términos ya expresados, alegando su falta de cualidad como arrendataria y las defensas ya dirimidas en el presente fallo.

PRUEBAS: La parte actora promovió los siguientes medios de pruebas:

• Copia certificada del contrato de arrendamiento suscrito en forma privada entre las partes en fecha 1º de noviembre de 1984, y del expediente que cursa ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Respecto al instrumento privado, se evidencia de estas actas que el mismo no fue desconocido por la parte demandada, motivo por el cual el Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil. Así se declara.

• Tarjetas de presentación pertenecientes a las ciudadanas Anniuska Sánchez y M.V.C.A. respecto, que los documentos impresos en referencia, constituyen instrumentos apócrifos carentes de valor probatorio, amén de que los mismos no se subsumen dentro de las disposiciones contenidas en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y en arzón de ello son desechados de este proceso. Así se declara.

• Copia de plano arquitectónico del inmueble dado en arrendamiento. Dicho instrumento recibe el mismo tratamiento dado a la prueba anterior, dado que constituye copia simple de un documento privado, razón por la cual no se le otorga ningún valor probatorio y se desecha de este proceso. Así se declara.

• Copia de Resolución Nº 00-4786 dictada por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura en fecha 15 de mayo de 2002, la cual aparece certificada por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Dicha resolución se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.

• Copia certificada de dos (2) expedientes de consignaciones arrendaticias, signados bajo los números 99-039 y 2000-791, el primero llevado ante el Juzgado Sexto de Municipio del Área Metropolitana de Caracas y, el segundo llevado ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial. El Tribunal le otorga valor probatorio a las consignaciones arrendaticias promovidas pertenecientes al expediente Nº 2000-791 y se analizaran mas adelante, dado que las mismas corresponden a las mensualidades demandadas como insolutas, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando las restantes desechadas de este proceso por cuanto no forman parte del punto controvertido. Así se declara.

• Inspección Judicial del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, constituido por la Quinta Mar y Llano, situada en la Calle C.R., Urbanización S.M., Parroquia San Pedro, Municipio Libertador del Distrito Capital, a los fine de dejar constancia de la ubicación del inmueble, el estado actual de mantenimiento y deterioro del mismo, de las personas que lo ocupan y con cuál carácter, de las actividades que en él se realizan y de cualquier otro hecho que indicare la parte actora al momento de practicarse dicha inspección. El Tribunal aprecia que la mencionada prueba de inspección judicial no se evacuó en este juicio, motivo por el cual nada tiene que analizarse al respecto. Así se declara.

PARTE DEMANDADA: La accionada promovió los siguientes medios de prueba:

• Copia simple de comunicación dirigida al Registrador Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, suscrita por el ciudadano J.B.S.Q., a través de la cual anexa copia certificada del Acta de la Asamblea General Extraordinaria de Accionistas de la sociedad de comercio Bandag de Oriente, S.A. celebrada el día 19 de mayo de 1987, en la cual se efectuó el cambio de denominación social de Bandag de Oriente, S.A. por Renovadora de Oriente, S.A. El Tribunal observa que dicha instrumental no fue impugnada por la parte demandante, y tratándose de copia simple de un instrumento público se valora y aprecia de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.

• Copia de poder otorgado por el ciudadano J.B.S.Q. a la ciudadana Anniuska S.R., registrado en la Oficina Subalterna del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 29 de diciembre de 2003, bajo el Nº 24, Tomo 4, Protocolo 3º. El Tribunal observa que dicho documento no fue impugnado por la parte demandante, y tratándose de copia simple de un instrumento público se valora y aprecia de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.

• Copia simple de comunicación dirigida a la ciudadana B.R.Z., suscrita por el ciudadano J.B.S.Q., en la cual le participa la necesidad de dar por terminado el contrato de arrendamiento. El Tribunal observa que la promovente de la prueba solicitó a la parte demandante la exhibición de este medio probatorio con su original, de conformidad con lo establecido en el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil, pero respecto de ello nada consta en estas actuaciones; y siendo que se trata de un instrumento privado el mismo carece de valor probatorio y la cual se desecha de este proceso. Así se declara.

• Copia simple, previa confrontación por Secretaría con su original, de un recibo de pago por la cantidad de Cien Mil Bolívares (Bs. 100.000,00), por concepto de alquiler del local dado en arrendamiento correspondiente al mes de marzo del año 1997, suscrito por los ciudadanos J.B.S., B.R. y A.R., de fecha 31 de marzo de 1997. De dicho medio probatorio se desprende el pago de una mensualidad no reclamada en este juicio, por lo que tal prueba resulta impertinente y en razón de ello no se le otorga ningún valor probatorio. Así se declara.

• Copia simple de notificación personal emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, de fecha 10 de junio de 2002, mediante la cual se comunica al ciudadano J.S.Q., que en fecha 15 de mayo de 2002 se acordó y fijó al inmueble, objeto de la demanda, un canon de arrendamiento máximo mensual en la cantidad de Un Millón Trescientos Treinta Mil Ochocientos Ochenta y Nueve Bolívares (Bs. 1.330.889,00). Dicho instrumento constituye copia simple de un documento público, en razón de lo cual se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil en concatenación con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.

De esta manera queda concluido el análisis probatorio en el sub lite, por lo que de seguidas se pasa a dirimir la controversia, resultando imperioso para este jurisdicente analizar en primer lugar la naturaleza del contrato accionado, para luego determinar si se produjeron efectivamente los incumplimientos de la demandada alegados por la actora, en cuanto al cambio de uso del inmueble arrendado y la falta de pago de las pensiones locativas, conforme al aumento fijado por el órgano regulador inquilinario.

En cuanto a la naturaleza del contrato accionado, se observa que estamos en presencia de una relación jurídica constituida por una convención locativa. Según el Diccionario Enciclopédico de Derecho Usual, Tomo V, de G.C. “relación jurídica” es “todo vínculo de Derecho entre dos o más personas, o entre una de ellas al menos y una cosa corporal o incorporal, con trascendencia en el ordenamiento vigente”. Un sujeto al menos (y la colectividad obligada al reconocimiento o respeto), un contenido (material o personal) y una norma rectora caracterizan los elementos necesarios de la “relación jurídica”. Sobre ésta, centró su sistema Savigny, como expresión tan amplia que puede comprender la regulación de los derechos reales y de las obligaciones y contratos, las normas familiares y aún, las sucesorias.

De ahí que la relación arrendaticia inmobiliaria es el vínculo que se establece entre el arrendador y el arrendatario y que, teniendo como objeto un determinado inmueble, da lugar a una pluralidad de trascendencias en el orden jurídico concreto y especial que regula ese vínculo, y sus efectos o consecuencias, dentro de un privilegio o tutela de protección limitada, especialmente en beneficio del arrendatario. De modo que siendo el contrato de arrendamiento un vínculo de Derecho entre arrendador y arrendatario, es indudable que ese vínculo crea una “relación jurídica”, que se inició el 1º de noviembre de 1984, por un año prorrogable por un (1) año más, sin prórroga, por lo que venció el día 1º de noviembre de 1986, indeterminándose en el tiempo a partir de esa fecha al operar la tácita reconducción ex artículo 1.600 del Código Civil. Así se establece.

Asimismo, se debe indicar que del contrato de arrendamiento producido por el demandante cursante a los folios diez (10) al doce (12) y diecinueve (19) y veintiuno (21), se desprende en forma indubitable que entre la parte actora y la parte demandada existe una relación arrendaticia sobre un local ubicado en la Urbanización S.M., Calle C.R., Quinta Mar y Llano, Municipio Libertador del Distrito Capital, Caracas, conviniendo igualmente la arrendataria a no cambiar el uso del inmueble sin la previa autorización del arrendador dada por escrito, alegando el actor el incumplimiento a lo pactado en este sentido conforme a lo previsto en la ley, sin que en autos consten medios probatorios que respalden el hecho alegado por la parte accionante de que la arrendataria haya desvirtuado el uso para el cual estaba destinado el inmueble arrendado sin consentimiento de la arrendadora, así como el abandono y cesión del mismo a terceras personas, tal como lo declaró la actora. Por otro lado, tampoco quedó demostrado en autos que la parte accionada haya causado deterioros al inmueble salvo los provenientes del uso normal del mismo, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador, conforme a las causales previstas en los literales d) y e) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y por cuanto no quedaron configurados tales supuestos los mismos resultan improcedentes. Así se decide.

Resuelto lo anterior, y no habiendo quedado demostrado el cambio de uso o destino del inmueble objeto de arrendamiento, así como los supuestos deterioros del inmueble o de las reformas no autorizadas por el arrendador, pasa este Tribunal a pronunciarse con respecto a la casual de desalojo alegada por la actora y prevista en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dado que el demandante afirma que la arrendataria incurrió en la falta de pago de diez (10) cánones de arrendamiento insolutos a partir del quince 15 de mayo de 2002, fecha en la cual fue dictada la resolución emanada de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, hasta la introducción de la demanda en fecha 11 de abril de 2003, fijándose el alquiler en la cantidad de quinientos dieciséis mil doscientos setenta y tres bolívares con setenta y cinco céntimos (Bs. 516.273,75).

De autos se desprende con relación a la falta de pago alegada por la parte demandante, que la parte demandada no probó encontrarse solvente con el pago de los cánones de arrendamiento. La parte actora para demostrar el incumplimiento en el pago de los cánones por parte de la inquilina, consignó copia certificada de la Resolución Nº 00-4786 dictada por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura en fecha 15 de mayo de 2002, expediente Nº 7066, la cual aparece debidamente certificada por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, órgano judicial ante el cual la inquilina efectuó las consignaciones arrendaticias, de donde se desprende que el canon de arrendamiento establecido para el inmueble de marras fue fijado en la cantidad de Quinientos Dieciséis Mil Doscientos Setenta y Tres Bolívares con Setenta y Cinco Céntimos (Bs. 516.273,75) equivalente en la actualidad a la cantidad de Quinientos Dieciséis Bolívares con Veintisiete Céntimos (Bs. F. 516,27). Asimismo, produjo a estos autos copia certificada de las consignaciones arrendaticias signadas con los números 99-039 y 2000-791, llevado el primero por el Juzgado Sexto de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, y el segundo por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la misma Circunscripción Judicial, probanzas consignadas para demostrar la insolvencia de la arrendataria.

Pues bien, según lo expresado se colige que la parte demandada se acogió al procedimiento de consignaciones arrendaticias establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, disposición legal que expresamente dispone lo siguiente:

”Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actué en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.”

Así, la consignación arrendaticia tiene su fundamento en el derecho de todo arrendatario a libertarse o solventarse de la obligación impuesta por el ordinal 2º del artículo 1.592 del Código Civil, norma según la cual “…el arrendatario debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”.

Asimismo, en materia de arrendamiento se debe indicar que son varios los elementos que deben considerarse, como son: a) la existencia jurídica de la relación arrendaticia, b) la persona del consignante, c) el objeto de pago por consignación y d) lugar y el tiempo de pago para la consignación.

Las reglas sobre la carga de la prueba no solamente operan respecto a los hechos de la pretensión y la excepción, esto es, para los efectos sustanciales, sino también en muchas cuestiones procesales, durante el trámite del proceso, pues siempre que se trate de aplicar una norma jurídica de carácter procesal que suponga presupuestos de hecho, debe recurrirse a la regla sobre la carga de la prueba para imponer la consecuencia desfavorable de la falta de la prueba a la parte que resulte beneficiada con los efectos jurídicos consagrados en el artículo 1.354 del Código Civil adminiculado con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que disponen expresamente:

Artículo 1.354.- “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.

Artículo 506.- “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.

La carga de la prueba no es una obligación que el legislador impone caprichosamente a cualquiera de las partes. Esa obligación se tiene según la posición del litigante en la litis y lo alegado por el demandado en su contestación, así, al demandante toca la prueba de los hechos que alega según el conocido aforismo “incumbit probatio qui dicit, non qui negat”, es decir, que incumbe probar a quien alega la existencia de un hecho, no a quien lo niega, más al demandado le puede corresponder la prueba de los hechos en que basa su excepción, en virtud de otro principio de derecho “reus in excipiendo fit actor”, al tornarse el demandado en actor de su excepción.

En el caso bajo estudio, con el libelo de la demanda el accionante aportó el contrato de arrendamiento autenticado en fecha 1º de noviembre de 1984, siendo el mismo reconocido por las partes en el presente proceso al igual que su naturaleza a tiempo indeterminado, del cual derivó la obligación que la parte actora pretende ejecutar, y el cual este sentenciador le otorgó todo el valor probatorio que del mismo se desprende, como ya fue analizado.

Ahora bien, dispone el artículo 1.579 del Código Civil que:

El arrendamiento es un contrato bilateral mediante el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla

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Asimismo, el artículo 1.160 eiusdem establece:

Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se deriven de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley

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Según los preceptos legales contenidos en los artículos ya citados, el arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes se obliga a hacer gozar a otra de una cosa mueble o inmueble por un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella y el artículo 1.592 eiusdem, establece como una de las obligaciones principales del arrendatario pagar la pensión de arrendamiento en los términos convencionalmente pactados, y el cual es del tenor siguiente:

El arrendatario tiene dos obligaciones principales:

1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias.

2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos

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Adicionalmente, el artículo 1.167 íbidem establece:

En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

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Además de lo expresado, en el sub examine no se puede dejar de un lado lo que inicialmente pactaron las partes en la cláusula quinta del contrato de arrendamiento que inició la relación arrendaticia, por lo que debe predominar la autonomía de la voluntad de las partes y dado a que el contrato tiene fuerza de ley entre las partes; es por lo que la cláusula precitada que establece que el pago de los cánones de arrendamiento debe efectuarse por mensualidades vencidas, dentro de los primeros días del mes siguiente, es decir por costumbre mercantil, deduce este juzgador que debía realizarse dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes.

En relación a las consignaciones de los cánones de arrendamiento, considera quien aquí decide, que al aplicarse el texto del artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se hace necesario analizar los requisitos que se deben cumplir por parte del arrendatario como medio de excepción cuando el arrendador se rehúsa a recibir el pago del canon de arrendamiento, en cuyo caso, la ley le concede al arrendatario el derecho de consignarlo en el tribunal de consignaciones respectivo, del lugar de ubicación del inmueble; cumpliendo los parámetros legales para que se pueda considerar en estado de solvencia, los cuales son:

• La consignación debe hacerse dentro de los quince días siguientes del vencimiento de la mensualidad convencionalmente pactada.

• Que exista mora del acreedor en recibir el pago, es decir, que se trate de una pensión exigible.

• Si el inmueble ha sido regulado, la consignación debe ser haceha en base a la regulación.

Así lo ha dejado establecido la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 5 de febrero de 2009, aplicable al caso bajo estudio, con ponencia del Magistrado Pedro Rafael Rondón Haaz, que determinó en relación a lo previsto en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo siguiente:

En efecto, el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece lo siguiente:

Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.

Esta norma ha dado lugar a criterios disímiles de interpretación por parte de los tribunales de instancia; para algunos, el cómputo de los quince días comienza cuando transcurre el último día del mes calendario que corresponda al canon de cuyo pago se trate y, para otros, comienza una vez que ha transcurrido el último día de la oportunidad que las partes hayan convenido para el pago…

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…omissis…

En criterio de la Sala, cuando la norma hace alusión al lapso de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, lapso de gracia que se ofrece cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, se refiere, precisamente, al vencimiento que hubiere sido convencionalmente pactado, por cuanto tal convención no está expresamente prohibida en la ley, ni es contraria al orden público, razón por lo que entra dentro del ámbito de la autonomía de la voluntad de las partes contratantes, sin que exista ninguna de las limitantes a la libertad de contratación; en cambio, la interpretación según la cual ese lapso de gracia debe comenzar a contarse, siempre, desde el último día de cada mes calendario, con independencia de la oportunidad de vencimiento de la mensualidad que hubiere sido libremente pactada, irrespeta esa legítima autonomía de la voluntad en cuanto hace inútil esta estipulación a pesar de que goza de cobertura legal y, además, viola la garantía de acceso a la justicia del arrendador, quien debe tolerar el retraso del arrendatario por un lapso más largo que el que hubiere sido convenido. En forma paralela, el arrendatario se ve beneficiado, sin causa legal, por una prolongación del lapso para la consignación; así, si, como es común, se hubiere convenido el pago por mensualidades adelantadas dentro de los cinco días siguientes a cada mes, en vez de que disponga de hasta el día veinte para la consignación, disfrutaría de veinticinco días del mes en curso más quince días del mes siguiente para el cumplimiento con su obligación contractual de pago del canon arrendaticio, a pesar de haber acordado libre y legítimamente aquella forma de pago mensualidades adelantadas.” (Subrayado de la alzada).

Con respecto al tema que nos ocupa el jurista G.G.Q. en su obra titulada “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario”, volumen I, pág. 423, señala lo siguiente:

La consignación inquilinaria puede entenderse como una forma excepcional de pago judicial y así lo hemos venido sosteniendo desde hace algún tiempo, lo que así recogió la nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su Titulo VII. En efecto, no se trata de una oferta para dar lugar a un contrato, sino que la consignación constituye un medio de excepción establecido por el legislador en beneficio del arrendatario cuando el arrendador rehúsa a recibir el pago del alquiler, en cuyo caso la Ley concede al arrendatario el derecho de consignarlo en los términos del artículo 51…

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Dicho lo anterior, se observa en el caso de marras que la obligación asumida inicialmente en la relación arrendaticia con respecto al pago del canon de arrendamiento, consta en la cláusula quinta del contrato locativo, según la cual el arrendatario debe pagar por mensualidades vencidas dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, y todo lo no previsto expresamente en el contrato se regirá por las normas del Código Civil que regulen la materia así como las de la ley especial, es decir, de producirse una negativa, por parte del arrendador de recibir el pago del canon de arrendamiento, se prevé la vía alterna prevista en la ley, de acudir a consignarlo ante el tribunal competente para ello, dentro de los quince (15) días siguientes al vencimiento de cada mensualidad, ello para no caer en estado de insolvencia.

En esta línea argumentativa, revisadas como fueron las consignaciones de los cánones de arrendamiento realizadas por la parte demandada ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial (f . 72 al 141), ha quedado evidenciado que:

• Las consignaciones correspondientes a los meses que van desde junio de 1999 hasta enero de 2000, se observa que las mismas no guardan relación con los cánones reclamados en el libelo por la parte actora, puesto que la demandante alegó como insolutos los cánones de arrendamiento de los meses que van desde mayo de 2002 hasta abril de 2003, ambos meses exclusive, motivo por el cual el Tribunal nada tiene que analizar ni valorar respecto de consignaciones de mensualidades no reclamadas. Así se declara.

• El canon de arrendamiento correspondiente al mes de junio de 2002 aparece consignado por la parte demandada en fecha 1º de agosto de 2002, por el monto de Bs. 100.000.

• El canon de arrendamiento correspondiente al mes de julio de 2002 aparece consignado por la parte demandada en fecha 21 de agosto de 2002, por el monto de Bs. 100.000.

• No consta en estas actas el pago de los meses de agosto y septiembre de 2002.

• El canon de arrendamiento correspondiente al mes de octubre de 2002 aparece consignado por la inquilina en fecha 19 de diciembre de 2002, por el monto de Bs. 100.000.

• No consta en estas actas el pago de los meses de noviembre y diciembre de 2002.

• El canon de arrendamiento correspondiente al mes de abril de 2003 fue consignado por la parte accionada en fecha 12 de junio de 2003, el canon de arrendamiento de los meses de mayo y junio del año 2003 fue consignado por la parte demandada en fecha 18 de julio de 2003 y el canon de los meses de agosto y septiembre del año 2003 fue consignado por la inquilina en fecha 21 de octubre de 2003. Con respecto a las consignaciones de los cánones de arrendamiento de los meses de mayo y junio, agosto y septiembre del año 2003, el Tribunal no las analiza ni valora, por cuanto la parte actora en el escrito libelar no reclama el pago de dichos cánones de arrendamiento, y por tanto no guardan relación con los hechos discutidos en el presente proceso, debiéndose indicar que la parte demandante alegó como insolutos los cánones de arrendamiento de los meses que van desde mayo de 2002 hasta abril de 2003, ambos meses exclusive. Así se declara.

En el contrato locativo se estableció que la arrendataria pagaría los cánones de arrendamiento dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes, y luego de haberse constatado la forma en que la parte demandada consignó el pago de los cánones de arrendamiento ante el juzgado de consignaciones, ha quedado evidenciado que las consignaciones en el pago de los cánones de los meses de junio de 2002, julio de 2002 y octubre de 2002, amén de que no consta el pago de los meses de agosto y septiembre de 2002; fueron hechas no solo infringiendo lo pactado en el contrato y el monto regulado, sino también en contravención a lo establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y al criterio establecido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en el fallo ut supra mencionado, esto es, que la inquilina debió efectuar las consignaciones dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes, más el plazo de quince (15) días que le concede la ley por lo que la inquilina tenía entonces para el efectuar dichas consignaciones hasta el día veinte (20) de cada mes, y en el caso que se a.l.p.d. no lo hizo de esa forma, por lo que las consignaciones realizadas no surten efecto liberatorio alguno. Así se declara.

En el sub examine y dadas las circunstancias fácticas ya reseñadas, se puede inferir la insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento por parte del arrendatario ya que, se repite, los contratos deben ser cumplidos tal y como fueron pactados ya que son ley entre las partes, según señala el código sustantivo, motivo por el cual en opinión de este juzgador, las consignaciones realizadas por la parte demandada en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, no cumplen con el monto fijado en la regulación y están realizadas de manera extemporánea por tardías en contravención a lo establecido en el contrato de arrendamiento y la ley, contraviniendo lo establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y por lo tanto las mismas se deben tener como no presentadas, encuadrándose el caso sub lite perfectamente como lo fundamentó el accionante, bajo la figura contenida en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece:

“Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de los siguientes causales:

1. Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.

Congruente con todo lo anterior, debe este órgano judicial al haber quedado evidenciado y probado en estos autos que la parte demandada incumplió el contrato de arrendamiento de fecha 1º de noviembre de 1984 y lo previsto en la ley para su insolvencia en el pago de dos pensiones consecutivas denunciadas como insolutas; ello hace procedente en derecho la demanda de desalojo impetrada dado que se ha configurado en este caso la causal contenida en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y en consecuencia, resulta procedente condenar a la parte demandada para que realice la entrega material a la parte actora del local de marras completamente libre de bienes y personas, y de la misma forma, debe condenarse a la demandada a pagar a la parte actora las mensualidades insolutas, contadas a partir del mes de mayo del año 2002; motivo por el cual no ha lugar a la apelación ejercida por la accionada ni por la demandante; en consecuencia deba confirmarse de esa forma el fallo recurrido, y así se resolverá en la sección dispositiva de manera expresa, positiva y precisa de este fallo judicial, y ASÍ EXPRESAMENTE SE DECIDE.

IV

DISPOSITIVO DEL

SIN LUGAR las apelaciones interpuestas en fechas 21 de febrero de 2008 y 12 de noviembre de 2009, el primero por la abogada A.J.D.R. en su carácter de apoderada judicial de la parte demandante ciudadana B.R.Z., y la segunda por la ciudadana ANNIUSKA SANCHEZ actuando en su condición de apoderada de la parte demandada sociedad mercantil BANDAG DE ORIENTE S.A., contra la sentencia dictada en fecha 22 de febrero de 2007, por el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual se confirma con la motivación aquí expuesta.

PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por desalojo impetrada por la ciudadana B.R.Z. contra la sociedad mercantil BANDAG DE ORIENTE S.A., ambas partes plenamente identificados ab initio, en consecuencia, se condena a la parte demandada a lo siguiente: A) Al desalojo del bien inmueble constituido por un local cuya área es de treinta y dos metros cuadrados con noventa y tres centímetros cuadrados (32,93 m2), ubicado en la Urbanización S.M., Calle C.R., Quinta Mar y Llano, Municipio Libertador del Distrito Capital, Área Metropolitana de Caracas, el cual deberá entregar a la parte actora totalmente desocupado de bienes y de personas, y solvente en el pago de todos los servicios públicos. B) En pagar a la parte demandante la cantidad de Cinco Millones Ciento Sesenta y Dos Mil Setecientos Treinta bolívares (Bs. 5.162.730,00) equivalentes en la actualidad a la cantidad de Cinco Mil Ciento Sesenta y Dos Bolívares con Setenta y Tres Céntimos (Bs. F. 5.162,73) por concepto de diez (10) mensualidades insolutas, contadas a partir del mes de mayo de 2002, a razón de quinientos dieciséis mil doscientos setenta y tres bolívares con setenta y cinco céntimos (Bs. 516.273,75), equivalentes en la actualidad a la cantidad de Quinientos Dieciséis Bolívares con Veintisiete Céntimos (Bs. F. 516,27).

Por la naturaleza de lo decidido, no se produce condenatoria en costas.

Por cuanto el presente fallo se publica fuera de la oportunidad legal prevista para ello, de conformidad con lo establecido en los artículos 233 y 251 eiusdem, se ordena notificar a las partes.

Expídase por Secretaria copia certificada de la presente decisión, a los fines de su archivo en el copiador de sentencias definitivas que lleva este Juzgado, tal y como lo dispone el artículo 248 íbidem.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE

Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años 201° Años de Independencia y 152° Años de Federación. En la ciudad de Caracas, a los veinticinco (25) días del mes de mayo de dos mil once (2011).

EL JUEZ,

A.M.J.

LA SECRETARIA,

Abg. M.C.F.

En esta misma data, siendo las tres y veinte de la tarde (3:20 p.m.) se publicó, registró y se agregó al presente expediente la anterior decisión, constante de veintiún (21) folios útiles.

LA SECRETARIA,

Abg. M.C.F.

Expediente N° 10-10365

AMJ/MCF