Decisión de Juzgado Segundo Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 16 de Noviembre de 2010

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Caracas, 16 de Noviembre de 2010

200º y 151º

ASUNTO: AH12-V-2005-000007

PARTE ACTORA: Ciudadano J.M.B.P., venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No. V-5.600.855.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Abogados C.E.G.A., M.F.C.C. y A.M.Q.O., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 79.425, 79.426 y 148.126, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: Sociedad mercantil PROMOTORA LAGUNA AZUL, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Séptimo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y del Estado Miranda, en fecha 24 de febrero de 2.000, bajo el Nº 52, tomo 87 A-VII.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados R.G.R., J.A.Y. y R.L., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos.44.009, 71.831 y 33.430 respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRAVENTA.

- I -

SÍNTESIS DEL PROCESO

Este proceso se inició mediante demanda incoada en fecha 23 de febrero de 2005, la cual fue admitida por auto de fecha 10 de marzo de 2005.

Posteriormente, en fecha 22 de marzo de 2005, se libró compulsa de citación.

En fecha 1° de abril de 2005, compareció el Alguacil titular de este Juzgado, manifestando haber citado al demandado, pero que éste se negó a firmar el recibo de citación.

Por tal motivo, en la misma fecha, la parte actora solicitó que se librara boleta de notificación para apercibirlo de su citación.

En fecha 11 de abril de 2005, se libró dicha boleta y en fecha 31 de mayo de 2005, la secretaria accidental dejó constancia de haberse cumplido con las formalidades del artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 4 de julio de 2005, compareció la representación judicial de la parte demandada y presentó escrito de contestación de la demanda.

En fecha 13 de julio de 2005, la parte actora presentó escrito de promoción de pruebas y, por su parte, la parte demandada promovió pruebas en fecha 26 de julio de 2005.

En fecha 5 de octubre de 2005, la parte actora impugnó cada una de las pruebas promovidas por la parte demandada.

En fecha 28 de marzo de 2007, se dictó sentencia de admisión de pruebas, mediante la cual se ordenó admitir cada una de las pruebas presentadas por las partes, salvo su apreciación en la definitiva, ordenándose notificar a las partes.

Se libró boleta de notificación a la parte demandada en fecha 13 de Agosto de 2007, y posteriormente, en fecha 29 de septiembre de 2008, se libró cartel de notificación a la parte demandada.

En fecha 20 de octubre de 2008, se hizo constar que se cumplieron todas las formalidades establecidas en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 5 de mayo de 2009, la parte actora solicitó a este Tribunal se aboque al conocimiento de la presente causa.

Por lo tanto, vistas las actas que conforman el presente expediente, este Juzgador pasa a dictar sentencia, previa las siguientes consideraciones:

- II -

DE LOS ALEGATOS DE LAS PARTES

En el libelo de la demanda la parte actora alegó lo siguiente:

1. Que en fecha 28 de marzo de 2001, celebró un contrato de compraventa, suscribiendo una carta de compromiso con la demandada.

2. Que dicho documento fue suscrito por el ciudadano Á.N.S., en representación de la parte demandada, en su carácter de Director Ejecutivo, para ese momento.

3. Que el objeto del contrato, consiste en la opción de compraventa sobre una unidad de vivienda de las pertenecientes al proyecto de urbanización Piedra Azul, ubicado en la ciudad de Los Teques, sector Laguneticas, Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda.

4. Que el precio de venta del citado inmueble fue establecido en la suma de TREINTA Y SEIS MILLONES SEISCIENTOS SETENTA Y SEIS MIL OCHOCIENTOS CUATRO BOLIVARES CON TREINTA Y OCHO CENTIMOS (Bs. 36.676.804,38), hoy equivalentes a la cantidad de TREINTA Y SEIS MIL SEISCIENTOS SETENTA Y SEIS BOLIVARES FUERTES CON OCHENTA CENTIMOS (Bs.F. 36.676,80), el cual se mantendría de forma invariable, hasta el 30 de junio de 2001, pagándose como suma inicial un monto de ONCE MILLONES CIENTO SIETE MIL QUINIENTOS VEINTITRES BOLIVARES CON SIETE CENTIMOS (Bs. 11.107.523,07), hoy equivalentes a ONCE MIL CIENTO SIETE BOLIVARES FUERTES CON CINCUENTA Y DOS CENTIMOS (Bs.F. 11.107,52).

5. Que suscribió conjuntamente con el vicepresidente de la demandada, una comunicación por medio de la cual ésta presentó sus disculpas por el atraso en el inicio de la construcción de la vivienda, debido a dificultades de crédito, inestabilidad política y económica del país, así como cambios experimentados en las normas de operación y subsistema de vivienda y política habitacional.

6. Que la parte actora tenía un saldo deudor con la parte demandada de OCHOCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 850.000,00), hoy equivalentes a OCHOCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 850,00), y que ésto se modificó en la segunda carta de compromiso, aun no suscrita para ese momento.

7. Que el precio de venta del inmueble varió, incrementándose a la cantidad CINCUENTA Y NUEVE MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 59.500.000,00), hoy equivalentes a CINCUENTA Y NUEVE MIL QUINIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 59.500,00), lo cual incrementó también la cuota inicial a DIECISIETE MILLONES OCHOCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 17.850.000,00), hoy equivalentes a DIECISIETE MIL OCHOCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 17.850,00).

8. Que de acuerdo con la cláusula 6ta del contrato de opción a compraventa, se impone a la demandada la obligación de construir la vivienda en un lapso de 10 a 18 meses, contados a partir del 30 de julio de 2003, el cual se cumplió el 30 de diciembre de 2004, y aún no ha construido la vivienda.

9. Que acudió a la sede de la empresa para solicitar una entrevista con J.R.P., en su carácter de Director General, y lo atendió la secretaria de la compañía, tratándolo de una forma muy descortés, cuando solicitaron una explicación verbal o escrita del por qué no se había ejecutado la construcción de la vivienda.

10. Que ha demostrado su buena fe con el cumplimiento de sus obligaciones monetarias, pues ha ahorrado para comprar su vivienda familiar, aceptando la primera mora en el cumplimiento de la construcción que se iniciaría el 2 de junio de 2003.

11. Que en la novación forzada por el incumplimiento de la construcción de la vivienda, se hizo otra negociación, cambiando la parcela No. 61 con un área aproximada de CIENTO NOVENTA Y OCHO METROS CUADRADOS CON DIECISEIS DECIMETROS CUADRADOS (198,16 M2), por otra identificada con el mismo número, pero con un área de DOSCIENTOS CINCUENTA METROS CUADRADOS (250 M2), de los cuales el demandante adquiere en propiedad CIENTO SESENTA METROS CUADRADOS (120 M2), por que el resto lo recibe en custodia, es decir, TREINTA Y OCHO METROS CUADRADOS CON DIECISEIS DECIMETROS CUADRADOS (38,16 M2), menos que en la primera negociación.

12. Que recibe una parcela de terreno más pequeña y mas cara, pues el precio se incrementó a CINCUENTA Y NUEVE MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 59.500.000,00), hoy equivalentes a CINCUENTA Y NUEVE MIL QUINIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 59.500,00), así como también la cuota inicial a DIECIETE MILLONES OCHOCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 17.850.000,00), hoy equivalentes a DIECISIETE MIL OCHOCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 17.850,00), incremento que ha pagado pero que hasta la fecha, no se inició la construcción de la vivienda.

13. Que en el caso de la ocurrencia del incumplimiento de la obligación, contractualmente existe la voluntad de indemnizar, en el lapso estipulado, y que ello se infiere de la cláusula décima cuarta del contrato de opción a compraventa, condicionando el pago de la indemnización, a la devolución de la cantidad inicial mas el veinte por ciento (20%) extraído de ella; a una solicitud de resolución de contrato y leoninamente a quedarse con el dinero de la parte actora por seis (6) meses adicionales.

14. Que quiere que se le construya su vivienda y que la parte demandada asuma su responsabilidad por la mora en el incumplimiento de la construcción de la vivienda, en el lapso de tiempo convenido en la cláusula sexta del contrato de opción a compraventa, y que en caso de no poder hacerlo bajo el precio convenido, lo justo es que le devuelva el dinero abonado como cuota inicial, así como la pena adicional equivalente al veinte por ciento (20%) de la misma cuota.

15. Que solicita el pago de la indemnización establecida en la cláusula décima cuarta del contrato de opción a compraventa, que equivale a la cantidad de VEINTIUN MILLONES CUATROCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 21.420.000,00), hoy equivalentes a VEINTIUN MIL CUATROCIENTOS VEINTE BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 21.420,00), mas intereses de mora y corrección monetaria, gastos y costos de este juicio.

    La sociedad mercantil PROMOTORA LAGUNA AZUL, C.A., en la oportunidad procesal para contestar la demanda, alegó lo siguiente:

1. Que consta en autos que efectivamente en fecha 28 de marzo de 2001, celebraron un contrato de compraventa de un inmueble con el accionante, habiendo abonado el demandante la cantidad de DIECISIETE MILLONES OCHOCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 17.850.000,00), equivalentes hoy a DIECISIETE MIL OCHOCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 17.850,00).

2. Que el demandante decidió unilateralmente rescindir el contrato, a pesar que el incumplimiento por parte de la sociedad mercantil devino por los acontecimiento políticos por todos conocidos ocurridos en el año 2001 y 2002.

3. Que al tratarse de un hecho fortuito o hecho del príncipe, la exime de responsabilidad, no obstante, en todo momento demostró su disposición de llegar a un arreglo amistoso con el accionante, cosa que no se logró concretar.

4. Que negó rechazó y contradijo en parte la demanda incoada, por ser falsos algunos hechos narrados.

5. Que es cierto que celebró un contrato de fecha 28 de marzo de 2001, por lo tanto, reconocen la existencia del contrato y de la cantidad de dinero ya especificada entregada por el demandante.

6. Que negó, rechazó y contradijo que a la fecha 30 de diciembre del año 2004, aun no se había construido la vivienda. Asimismo, reconoce los pagos realizados por el demandante.

7. Que está dispuesta a devolver dicha cantidad de dinero, lo cual se conversó con el accionante, tratando de llegar a un acuerdo amistoso.

8. Que negó, rechazó y contradijo tantos los hechos como el derecho invocado por la parte actora en el libelo de la demanda, por no ser ciertos los alegatos fácticos esgrimidos en el mismo e infundado el derecho señalado.

9. Que se opone formalmente al señalamiento del accionante, por ser absolutamente incierto, al pretender establecer una irresponsabilidad por parte de la sociedad mercantil, haciendo creer al tribunal un supuesto incumplimiento.

10. Que en las conversaciones que venían adelantando con el actor, se le ofreció una vivienda casi terminada, con la garantía de poder verla, inspeccionarla y de estar de acuerdo, se le entregaría la llave al día siguiente, previas las formalidades contractuales, a cambio de un precio muy por debajo del mercado.

11. Que la oferta fue aceptada en una primera instancia por el actor, y luego sin más explicaciones fue rechazada, dejando las conversaciones que tenían sin ningún efecto, por tanto, no fue la sociedad mercantil la que actuó de mala fe.

12. Que reconoce que el accionante aportó la cantidad de dinero descrita en el libelo de la demanda, así como el porcentaje establecido en la cláusula quinta del contrato de opción a compraventa.

13. Que solicitan al tribunal se sirva de declarar sin lugar la demanda incoada en contra de la sociedad mercantil.

    - III –

    DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACION

    Así las cosas, este juzgador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto por el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, pasa a hacer el análisis de las probanzas traídas a los autos por las partes:

    PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:

1. Original del poder otorgado por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 06 de diciembre de 2004, anotado bajo el N° 96, Tomo 91 de los libros respectivos. Este Juzgador le otorga valor probatorio de instrumento auténtico, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.363 del Código Civil.

2. Original de una carta de compromiso suscrita por las partes en fecha 28 de marzo de 2001. De conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil visto que el referido instrumento no fue desconocido en la oportunidad correspondiente, este Juzgado le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 1.364 del Código Civil.

3. Conjunto de recibos originales identificados con los Nos. 0035, 0086, 0131, 0235, 0330, 0433, 0524, 0655, 0724, 0828, 0927, 10530, 10620, 10812, 0853, 1058, 1105, 1163, 10696, 10710, 10737, 11004, 10892 y 0929 respectivamente, emitidos por la demandada a favor de su representación. En vista de que los referidos instrumentos no fueron desconocidos en su oportunidad procesal, este Juzgado les otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.364 del Código Civil.

4. Original de la carta de notificación de fecha 06 de mayo de 2003, emanada de la demandada y dirigida a su representación, en la cual participa que la construcción se iniciará a partir del 02 de junio de 2003. Este Juzgado le otorga valor probatorio al referido instrumento, de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.

5. Original de la carta de compromiso suscrita por la parte demandada en fecha 24 de febrero de 2000. Por tanto no fue desconocida por las partes, en virtud del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, este Juzgado le otorga pleno valor probatorio al referido instrumento.

6. Original del contrato de opción a compraventa suscrito por la parte demandada en fecha 24 de febrero de 2000. En virtud del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y por cuanto el referido instrumento no fue desconocido por la parte demandada, este Juzgado le otorga pleno valor probatorio.

7. Original de la carta de compromiso suscrita por la parte actora en fecha 24 de febrero de 2000. En virtud del artículo 1378 del Código Civil, este Juzgado rechaza el valor probatorio del referido instrumento por cuanto éste no hace fe a favor de quien lo ha escrito.

8. Original del contrato de opción a compraventa suscrito por la parte demandada en fecha 24 de febrero de 2000. Este juzgado de conformidad con el artículo 444 le otorga al referido instrumento pleno valor probatorio, visto que no fue desconocido por la parte demandada en su oportunidad.

9. Original de justificativo de testigos, evacuados ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Chacao del Estado Miranda. De conformidad con la sana crítica de este Tribunal, dicho documento posee valor indiciario, toda vez que la parte demandada no tuvo control de la prueba, siendo ésta un instrumento de jurisdicción voluntaria, la cual debió ratificarse de acuerdo a lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por lo tanto, este Juzgado desecha el valor probatorio de dicha probanza.

10. Originales correspondientes a telegramas emitidos por la parte actora, dirigidos a la demandada en fecha 22 de noviembre de 2004 y 6 de diciembre de 2004, respectivamente. Si bien es cierto que dichos telegramas presentan sello del Instituto Postal Telegráfico, probándose que efectivamente fueron enviados a la parte demandada, no es menos cierto, que no se evidencia señal de aceptación de los mismos, y por lo tanto, este Juzgado desecha el valor probatorio de los referidos instrumentos.

11. Documento administrativo emitido por el Instituto Nacional de Protección al Consumidor y al Usuario (INDECU), en los cuales se da constancia de la recepción de la denuncia y su retiro voluntario. Este instrumento carece de valor probatorio en este proceso dada su manifiesta impertinencia, puesto que no aporta elementos de convicción para la resolución del controvertido.

12. Copia del poder otorgado por la parte demandada al ciudadano A.N.S., protocolizado ante el Notario Público Cuarto del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, en fecha 30 de octubre del año 2002. Por disposición del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, este Tribunal valora dicho fotostato como fidedigno de un documento público registral.

13. Documento privado que consiste en copia del balance de comprobación, estado de ganancias y perdidas y asamblea extraordinaria de la empresa Promotora Laguna Azul, C.A. Por disposición del artículo 444 este juzgador concede pleno valor probatorio al precitado instrumento visto que no fue desconocido por las partes en su oportunidad procesal.

14. Inspección judicial extra juicio, ejecutada por el Tribunal Segundo del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, de fecha 21 de enero de 2005. Este Tribunal de conformidad con la sana crítica, determina que dicho documento posee valor indiciario, de acuerdo a lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, por lo tanto, este Juzgado desecha el valor probatorio de dicha probanza.

    PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:

1. Junto con el libelo de contestación a la demanda consignó copia fotostática simple del documento poder ante el Notario Público Cuarto del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda en fecha 10 de noviembre del año 2004. Por disposición del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y dado que la parte actora no impugnó el precitado instrumento, este Tribunal valora dicho fotostato como fidedigno de un documento auténtico.

2. Comunicación (correo electrónico) enviada al demandante, donde le ofrece a la parte actora un cronograma de pago de la deuda pendiente, y se le remite también el monto de la deuda y la forma de pago, y otra comunicación (correo electrónico) enviada al demandante donde se le ofrece el pago del 20% de la cuota inicial, a los efectos de evitar una controversia judicial.

   Al respecto de los correos electrónicos precedentemente indicados, debe observar este Tribunal, que de conformidad con lo establecido en el artículo 6 de la Ley de Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, estos documentos deben tener una firma electrónica asociada con la finalidad de determinar la autoría de los mismos. Ahora bien, de las actas que conforman el presente expediente no se evidencia que exista la determinación de las firmas electrónicas de dichas comunicaciones, por lo que estos documentos se pueden considerar como anónimos, y por ende, carecen de valor probatorio.

   En síntesis, es de precisar por este sentenciador que una vez a.t.p. aportadas por las partes involucradas en el presente asunto, quedaron demostrado los siguientes hechos pertinentes:

   • La existencia de un vínculo contractual entre la parte actora y el demandado.

   • Que la parte actora efectivamente ha pagado los montos que alegó haber abonado.

   • Que el ciudadano A.N.S., era representante legal de la empresa para el momento en que se celebró el contrato objeto del presente juicio.

   - IV -

   MOTIVACION PARA DECIDIR EL MÉRITO DE LA CAUSA

   Llegado el momento para decidir la presente causa, este Tribunal lo hace, atendiendo a las siguientes consideraciones:

   Como punto previo, es importante señalar que la parte demandada confesó no haber realizado la construcción de la vivienda por un hecho fortuito o hecho del príncipe, supuestamente acontecido en la transición de los años 2001 y 2002, es importante resolver, que el plazo para construir dicha vivienda, comenzó a contarse a partir del 30 de junio de 2003, fecha que se encuentra ajena a la situación socio-política noticiada entre los años 2001 y 2002, a la cual hace referencia la parte demandada. Así se establece.-

   Ahora bien, a los fines de resolver el fondo de la controversia fijada en los términos resumidos en los puntos anteriores, observa este Tribunal que la norma rectora de la pretensión de cumplimiento de cualquier contrato, está constituida por el artículo 1.167 del Código Civil, que copiado textualmente se lee al tenor siguiente:

   Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

   En ese orden ideas, la doctrina nacional y extranjera han establecidos los requisitos necesarios para que prospere la pretensión de cumplimiento de contrato, manifestando lo siguiente:

   Es necesario que la parte que intente la acción por resolución haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación, porque de no ofrecer cumplir con su obligación, no habrá lugar a la resolución. En este sentido, el artículo 141 del Código de Comercio establece la resolución de pleno derecho en la venta a favor de la parte que antes del vencimiento del contrato haya ofrecido a la otra parte, de la manera acostumbrada en el comercio, la entrega de la cosa vendida, o el pago del precio si ésta no cumple su obligación.

   (Maduro Luyando, Eloy. Curso de Obligaciones Derecho Civil III, U.C.A.B, 1986, p. 515).

   (Resaltado Tribunal)

   De igual forma, el autor L.D.-Picaso ha señalado sobre el particular anterior lo siguiente:

   “...De acuerdo con la letra del art. 1.124, el ejercicio de la facultad resolutoria en él prevista exige solamente que entre las partes exista una relación obligatoria de carácter sinalagmático u ‘obligaciones recíprocas’, como el artículo las denomina; y que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe. Sin embargo, la reiterada aplicación del precepto, que ha dado lugar, como ya hemos dicho, a una copiosísima jurisprudencia, obliga a matizar esa inicial simplicidad.

   Resumiendo algunas anteriores afirmaciones, la STS de 16 de abril de 1991 ha dicho que la jurisprudencia ‘exige para la viabilidad de la acción resolutoria la prueba de los siguientes requisitos; a) la existencia de un vínculo contractual vigente entre quienes lo concertaron; b) la reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo, así como su exigibilidad; c) que semejante resultado se haya producido como consecuencia de una conducta de éste que de un modo indubitado, absoluto, definitorio e irreparable lo origine, y e) que quien ejercita la acción no haya incumplido las obligaciones que le concernían, salvo si ello ocurriera como consecuencia del incumplimiento anterior del otro, pues la conducta de éste es lo que motiva el derecho a la resolución de su adversario y lo libera de su compromiso.’ Aun cuando estas afirmaciones requieren alguna puntualización, constituyen un buen pórtico para introducirse en el tema, en el cual deben ser básicamente estudiadas tres cuestiones: el ámbito de aplicación de la resolución por incumplimiento; la legitimación activa para el ejercicio de la acción, y las características que el incumplimiento debe revestir para que pueda ser caracterizado como incumplimiento resolutorio.

   (Omissis)

   Señala U. Carnevalli que no es infrecuente que en el proceso en que se ventilan las cuestiones relativas a la resolución, el demandado se defienda imputando al actor la acusación de que éste ha incidido en incumplimiento. En la jurisprudencia española el tema no es tampoco infrecuente y el TS ha dicho, matizando la máxima de que la legitimación activa corresponde al contratante cumplidor y la pasiva al contratante incumplidor, que puede ser también demandante en la resolución el contratante que no ha cumplido cuando su incumplimiento se encuentra causado o es consecuencia del incumplimiento del demandado. De esta manera, parece que se debe valorar la relación causal del doble incumplimiento, para tratar de justificar una decisión y privar de justificación a la otra; decisión que puede ser la desestimación de la demanda de resolución si el demandante era incumplidor previo, anterior o con inferior justificación al demandado también incumplidor. No resulta fácil saber si la privación de la facultad resolutoria se produce por el juego de una excepción inadimpleti contractus, que se da frente a la pretensión de cumplimiento y que se alarga para determinar la acción resolutoria o si se trata de un problema de falta de acción por no darse las condiciones que la ley requiere.

   El problema se complica en los casos en que las dos partes, en el mismo proceso, ejercitan acciones o facultades resolutorias, el actor en la demanda y el demandado por vía reconvencional, si bien, como es lógico, en cada uno de los casos para imputar las consecuencias a la otra parte. En una situación como la descrita, puede procederse a un examen de los presupuestos de cada una de las acciones, admitiendo o estimando una de ellas y rechazando la otra bien o bien rechazando ambas, por falta de fundamento y dejando el contrato vigente entre las partes. Sin embargo, frente a ello se ha señalado con acierto que, cuando existen dos contrapuestas demandas de resolución, mantener el contrato y la relación contractual entre las partes resulta paradójico y, finalmente, contradictorio con la voluntad de las mismas, por lo que algún sector doctrinal ha propuesto que en tales casos se acepte la demanda de resolución por imposibilidad sobrevenida de la ejecución del contrato.

   Por lo demás, ante un enfrentamiento de dos acciones resolutorias, puede seguirse también la vía de una valoración comparativa de los incumplimientos, para decidir cuál de ellos debe considerarse prevalente para pronunciar la resolución. Para llevar a cabo esta valoración comparativa se han propuesto los criterios de la prioridad cronológica (el primer incumplimiento en sentido temporal es que debe producir la resolución); criterios de causalidad (debe producir la resolución el que es causa de los demás), y criterios de proporcionalidad, de acuerdo con los cuales debe considerarse incumplimiento resolutorio aquel que incida en mayor medida sobre el equilibrio sinalagmático o, si se prefiere decirlo así, sobre la economía del contrato.

   (Diez-Picaso, Luis. Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial, volumen II, Editorial Civita, Madrid, 1996, p.p. 706 y 721).

   (Resaltado Tribunal)

   Del texto de la norma precedente, así como de los criterios doctrinarios antes explanados, se evidencian claramente los tres (3) elementos más relevantes exigidos en nuestro ordenamiento civil y a.p.l.d., para que resulte procedente la pretensión de cumplimiento, a saber:

1. La existencia de un contrato bilateral;

2. Que la parte que intente la acción haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación.

3. El incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones.

   De suerte que, a los fines de determinar la procedencia o improcedencia de la acción de cumplimiento de contrato incoada en este caso, debe este Juzgador pasar a revisar la verificación o no de cada uno de los elementos anteriormente discriminados.

   En torno al primero de los elementos en referencia, es decir, la existencia de un contrato bilateral, este Tribunal observa que en este proceso ha sido demostrada la relación contractual alegada en el libelo de la demanda, ya que la prueba de dicha relación contractual, acreditada por documento privado, vincula al ciudadano J.M.B.P., con el carácter de comprador, y a la sociedad mercantil PROMOTORA LAGUNA AZUL C.A., con el carácter de constructora.

   Como consecuencia de lo anterior, resulta fehacientemente probada en este proceso, la existencia de la relación contractual alegada en el libelo de la demanda, evidenciándose lo anterior, del contrato de opción de compraventa consignado. Así se establece.-

   En cuanto al segundo de los requisitos de procedencia de la acción de cumplimiento de contrato, es decir, que la parte que intente la acción haya cumplido con su obligación o manifieste cumplirla, observa este Tribunal, que se desprende del contrato de opción de compraventa, un requisito menester para que sea procedente la indemnización contenida en la cláusula décima cuarta, relativa al reintegro de la cuota inicial mas el 20% de interés, siendo que es necesaria, una manifestación por escrito que de por entendido el desistimiento voluntario del negocio en comento, para lo cual este Tribunal considera conveniente citar textualmente la precitada cláusula:

   “DECIMA CUARTA:…Dicha indemnización procederá siempre y cuando “EL Optante” haya cumplido con el pago puntual de la inicial y no haya presentado atraso en sus pagos; y en caso de haber presentado atraso en el pago de dos (2) cuotas consecutivas, por lo menos, durante el lapso que se le dio para el pago de la inicial; no se le aplicará penalización alguna, pero tampoco tendrá derecho a la indemnización del 20% señalada al inicio de la presente cláusula. Todo ello, en caso de que decidiere desistir de la negociación. En tal caso, la entrega de las sumas antes señaladas, la efectuará “La Compañía” al “Optante” en un plazo máximo de ciento ochenta (180) días, contados a partir del momento en que “El Optante”, manifieste por escrito a “La Compañía” su voluntad de desistir de la presente negociación…” (Negrillas y subrayado del Tribunal)

   Ahora bien, de un análisis minucioso de las actas procesales que conforman el presente expediente, no se verifica probanza alguna por parte del ciudadano J.M.B.P., que de por entendida la voluntad por escrito de desistir el vínculo contractual.

   Visto el caso en concreto, y por cuanto no existen elementos de convicción suficientes, que demuestren el cumplimiento de este requisito para que la demandada cumpla con la indemnización contenida en la cláusula penal del precitado contrato de opción de compraventa, mal puede este Sentenciador declarar la procedencia de la pretensión por cumplimiento de contrato, incoada en contra de la sociedad mercantil PROMOTORA LAGUNA AZUL, C.A., en virtud de que no se cumplió el segundo requisito del artículo 1.167 del Código Civil, es decir, que la parte actora haya cumplido con sus obligaciones contractuales.

   Una vez que ha quedado establecido que en el presente caso que no se cumplió con el segundo de los requisitos necesarios para que proceda la presente pretensión, este Tribunal considera que no es necesario analizar el tercero de dichos requisitos, por cuanto los mismos deben acreditarse de modo concurrentes para la procedencia de la presente acción de cumplimiento de contrato de opción de compraventa. Y así se decide.-

   Por tal motivo este Juzgador, en apego a los elementos fácticos y jurídicos precedentemente explanados en esta decisión, considera improcedente la pretensión de cumplimiento de contrato contenida en la presente demanda. Y así se decide.

   - V -

PARTE DISPOSITIVA

En razón de lo antes expuesto, este Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la pretensión contenida en la demanda por cumplimiento de contrato incoada por la representación judicial del ciudadano J.M.B.P. en contra de la sociedad mercantil PROMOTORA LAGUNA AZUL, C.A.

Se condena en costas a la parte actora de conformidad a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Regístrese, publíquese y notifíquese.

Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, A los dieciséis (16) días del mes de noviembre de dos mil diez (2010).-

EL JUEZ,

L.R.H.G.

EL SECRETARIO Acc.,

J.M.J.

En la misma fecha, siendo las __________ se publicó y registró la anterior sentencia.

EL SECRETARIO Acc.,

J.M.J.