Decisión nº 19 de Juzgado Superior Decimo en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 24 de Octubre de 2006

Los demandantes solicitaron la resolución del contrato de arrendamiento y el pago de DOSCIENTOS VEINTIÚN MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 221.800.000.oo). El tribunal a quo acogió la pretensión resolutoria y en consecuencia declaró resuelta la relación arrendaticia, pero desestimó la segunda pretensión; por consiguiente, no habiendo apelado la parte actora, el thema decidendum de la alzada debe concretarse a examinar sólo lo relativo a la resolución del contrato, conforme al principio procesal quantum appellatum, tantum devolutum. Así se decide.

Las partes acordaron que toda controversia que pudiera surgir entre ellas con motivo del arrendamiento debía ser resuelta a través de la vía del arbitraje; no obstante, esta cláusula fue declarada nula por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas mediante sentencia de fecha 30 de septiembre de 2005, cuya copia certificada cursa a los folios 14 al 27, por tanto, producida dicha nulidad, obviamente que los tribunales ordinarios son los competentes para conocer de la acción incoada. Así se decide.

Como hemos visto, los hechos relevantes alegados por los actores para fundar su demanda consisten básicamente en que el día 15 de julio de 2002 suscribieron un contrato de arrendamiento con la sociedad mercantil REFRIGERACIONES VERA C.A., sobre un lote de terreno de 5.000 metros cuadrados de superficie “así como las bienhechurías en él construidas”, con una duración de dos años fijos contados a partir del 1° de julio de 2002 hasta el 30 de junio de 2004, estipulándose el canon de arrendamiento mensual en DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000.oo), pero que REFRIGERACIONES VERA C.A. no cumplió con su obligación de pagar oportunamente el canon arrendaticio desde el mes de octubre de 2002.

Para demostrar la existencia del contrato en cuestión la representación actora acompañó a la demanda copia fotostática simple de la escritura redactada como prueba de la convención, autenticada en la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda el 15 de julio de 2002, bajo el N° 48, Tomo 67 de los libros de autenticaciones correspondientes (folios 10 al 13).

La demandada, si bien ha cuestionado la validez del contrato de arrendamiento en referencia, no ha negado que lo hubiese suscrito como arrendataria en los términos señalados por los demandantes, al punto de consignar ella, al contestar la demanda, una copia fotostática simple de dicho instrumento; en consecuencia, tomando en cuenta que se trata de una reproducción simple de un documento autenticado, el tribunal lo tiene como fidedigno, de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

Este documento acredita de manera fehaciente, que los señores K.B. y A.B.G., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad números 6.269.812 y 6.973.719, respectivamente, cedieron en arrendamiento a la sociedad mercantil REFRIGERACIONES VERA C.A., representada en ese acto por el señor J.A.V., venezolano, mayor de edad, comerciante, portador de la cédula de identidad N° 5.574.021, en su carácter de administrador, un lote de terreno de 5.000 metros cuadrados aproximadamente, “incluyendo las bienhechurías sobre él construidas, los cuales (sic) forman parte de un Lote de terreno de mayor extensión de ciento ocho mil trescientos metros cuadrados (108.300 M2) de superficie, ubicado en el Sector Montemar, Urbanización Playa Grande, marcado como Lote YI-A, Catia”. Las cláusulas SEGUNDA, TERCERA, OCTAVA y DÉCIMA del especificado contrato, rezan lo siguiente:

SEGUNDA: La duración de este contrato es de dos (2) años fijos contados a partir del 01 de julio de 2002 hasta el día 30 de Junio del 2004. No obstante las partes podrán discutir con por lo menos noventa (90) días de anticipación al vencimiento del contrato, la celebración o no de un nuevo contrato y los términos y condiciones del mismo. En caso de que EL ARRENDATARIO esté obligado a entregar el inmueble a su vencimiento, deberá hacerlo libre de bienes y solvente en el pago de los servicios públicos. Es expresamente convenido por las partes que si EL ARRENDATARIO no entregara el inmueble a la fecha de vencimiento del contrato, éste deberá pagar a titulo (sic) de indemnización por los daños y perjuicios causados por la demora en la entrega, un diez por ciento (10%) diarios del canon de arrendamiento que este (sic) vigente. TERCERA: El canon de arrendamiento ha sido convenido por las partes para el primer año, contado a partir del 01 de Julio del 2.002 hasta el 30 de Junio del 2.003, en la cantidad de BOLÍVARES DOS MILLONES sin cts. (Bs. 2.000.000,oo) mensuales y para el segundo año a partir del 01 de Julio del 2.003 hasta el 30 de Junio del 2.004, dicho canon sufrirá un incremento conforme al índice inflacionario que indique el Banco Central de Venezuela para el año precedente. Dicho canon deberá ser pagado por mensualidades adelantadas. Si EL ARRENDATARIO dejara de pagar el canon de arrendamiento y se atrasare en dos (2) meses en su pago LOS ARRENDADORES tendrán derecho a rescindir el presente contrato y a solicitar la inmediata desocupación del inmueble, sin estar obligada a dar ningún aviso previo…omissis… OCTAVA: EL ARRENDATARIO podrá realizar bienhechurías que estime conveniente; en el entendido de que al término del contrato dichas mejoras quedaran (sic) a favor del inmueble sin que LOS ARRENDADORES nada tenga (sic) que pagar por concepto de indemnización, no obstante, LOS ARRENDADORES podrá (sic) exigir que el inmueble sea devuelto a su estado original y en caso de negativa de EL ARRENDATARIO, podrá ordenar la demolición o desmontaje que seas menester y los gastos que ello ocasione serán por cuenta de EL ARRENDATARIO…DÉCIMA: EL ARRENDATARIO deja expresa constancia de que esta (sic) debidamente informado de que el terreno arrendado esta (sic) sujeto al Decreto de Expropiación por parte del Estado Venezolano o de alguno de los Institutos Autónomos con facultad para ello. En consecuencia, LOS ARRENDADORES estará (sic) obligada (sic) a notificar de la materialización de la expropiación, pero no tendrá responsabilidad por las molestias, restricciones, privaciones parciales o totales, prohibiciones, etc., ocasionadas por cualquier ente publico (sic), que impida la continuación de este Contrato. Si el terreno, objeto de este contrato, fuera privado parcialmente por ocupación previa por el Estado, la renta se ajustara (sic) a la parte restante. Una vez el inmueble pase a propiedad del ente Publico (sic) expropiante, cesaran (sic) las obligaciones de EL ARRENDATARIO para con LOS ARRENDADORES. Una vez el inmueble pase a propiedad del ente público expropiante, cesarán las obligaciones de EL ARRENDATARIO para con LOS ARRENDADORES

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Indudablemente que comprobada la relación jurídica alegada por los demandantes, la inquilina, para poder salir airosa, debió demostrar que pagó puntualmente a los arrendadores la pensión de arrendamiento, la cual, de acuerdo con lo estipulado en la cláusula TERCERA, debía ser satisfecha “por mensualidades adelantadas”, o cualquier otra circunstancia liberatoria, pues, así lo prescriben las reglas de los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil; no obstante, ningún elemento de convicción procesal trajo a los autos la demandada capaz de evidenciar que ella cumplió con el compromiso asumido de pagar las pensiones de arrendamiento de la manera acordada con los demandantes.

El artículo 1.167 del Código Civil estatuye que “En el contrato bilateral, -de cuya naturaleza participa el de arrendamiento- si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

Por otro lado, según los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil, los contratos tienen fuerza de ley entre las partes, deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley. En armonía con ambos dispositivos, el artículo 1.264 eiusdem pauta que “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención”.

Comoquiera que los demandantes han pedido la resolución del contrato de arrendamiento alegando justamente el incumplimiento de una obligación esencial de la arrendataria (falta de pago de las pensiones desde el mes de octubre de 2002), a razón de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000.oo) mensuales, y ésta no demostró el pago ni ningún otro hecho liberatorio, estima el sentenciador que es a todas luces procedente la petición resolutoria deducida por los actores. Así se deja establecido.

Para cumplir con el principio de exhaustividad de la sentencia, no podemos dejar de considerar algunos alegatos con los cuales la demandada pretendió combatir los planteamientos y exigencias libelados, pese a la manera desarticulada como fueron explayados.

No obstante lo disperso de las incriminaciones formuladas en ese sentido, los vicios delatados por la representación demandada pueden sintetizarse así: a) Que se trata de un contrato írrito; b) Que las bienhechurías pertenecen al ciudadano J.A.V.L., por lo que los arrendadores no tenían capacidad para disponer de ellas; c) Que al ser nulo el contrato de transacción de fecha 15 de julio de 2002, por la falta de cualidad de K.B.G. “para firmar la aludida Transacción con un poder extinto por la muerte de la señora M.C.G.A.”, ello conlleva la nulidad del contrato de arrendamiento, “ajustándonos al principio de que lo accesorio sigue la suerte de lo principal”; y d) Que el terreno arrendado había sido objeto de expropiación.

Pues bien, en relación con tales señalamientos, el tribunal puntualiza lo siguiente:

Efectivamente, de los documentos acompañados por la representación demandada marcados “C”, “D” y “E” con el escrito de contestación (decisiones de la Corte Primera en lo Contencioso Administrativo, de la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia y Gaceta Oficial de la República de Venezuela N° 31.004 de 16 de julio de 1976), así como de los oficios emanados de la Procuraduría General de la República números 02884 de fecha 23 de julio de 2002 dirigido al Juez Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial (folios 306 y 307 ) y 004744 de fecha 9 de marzo de 2004 (folios 341 al 343), recaudos éstos que el tribunal valora como fidedignos de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, así como de la certificación de gravámenes cursante al folio 121, se desprende que el lote cedido en arrendamiento está comprendido en uno de mayor extensión señalado como de la propiedad de la empresa KARMATY C.A., sometido a expropiación por parte de un organismo público administrativo, de lo cual fue advertida la arrendataria al momento de contratar (cláusula DÉCIMA), pero el hecho de que el inmueble estuviese afectado por una expropiación por razones de utilidad pública o social, nada tiene que ver con el contrato celebrado entre las partes y por ende no afecta su validez, particularmente si el ente expropiante no había pagado la justa indemnización prevista constitucionalmente y en consecuencia no se había materializado, para el día del arrendamiento, el desplazamiento de esa propiedad del patrimonio de su dueño al patrimonio del ente expropiante.

En lo que tiene que ver con la supuesta nulidad de la transacción, lo que en opinión de la representación accionada conllevaría la nulidad del arrendamiento, no hay constancia en autos de la nulidad del negocio transaccional, por lo que ni siquiera cabe considerar las consecuencias jurídicas que en la situación debatida arrojaría la nulidad de la transacción sobre el contrato de arrendamiento.

En cuanto a que cuando dicha transacción se celebró estaba extinguido el poder con que actuó el representante de KARMATY C.A., ya que para ese entonces había fallecido la representante de la poderdante, debemos decir que aun cuando la copia de la partida de defunción cursante al folio 122 demuestra que la señora M.C.G.A. falleció el 24 de agosto de 2001, no hay que olvidar que se trataba de la representante de una persona jurídica, pero es obvio que el giro comercial u operacional de ésta no se extingue por el hecho de que haya fallecido uno de sus personeros, aparte de que la cuestión tiene que ver con la nulidad de una relación jurídica que no es propiamente la de arrendamiento, cuya validez en modo alguna estaba condicionada a la validez de la transacción, por aparecer que se trata de relaciones jurídicas diferentes, no necesariamente dependiente la última de la primera.

En relación con el alegato de que las bienhechurías son de la propiedad del representante legal de la demandada, importa considerar que el ciudadano J.A.V., a título personal, y no propiamente como representante calificado de la demandada, es quien se dice propietario de las mejoras levantadas sobre el lote de 5.000 M2, arrendado por los señores K.B. y A.B.G. a la empresa REFRIGERACIONES VERA C.A., por lo tanto, en principio, no tienen por qué confundirse sus intereses personales con los de la demandada, de manera que si dicho ciudadano pretende algún derecho sobre esas bienhechurías, la forma de hacerlo valer sería a través de la interposición de una demanda de tercería; en consecuencia, las alegaciones hechas a título personal en esta causa no tienen ninguna trascendencia jurídica. Así se declara. En todo caso, debe señalarse adicionalmente, que las distintas probanzas consignadas por el ciudadano J.A.V.L. para demostrar la titularidad sobre las bienhechurías edificadas en el lote de terreno objeto del arrendamiento, como son los títulos supletorios cursantes a los folios 127 y 128, 134 y 139, y 297 al 300, inspección judicial realizada en el procedimiento arbitral (folios 140 al 244), incluidos los contratos de arrendamiento reproducidos en ese acto; las declaraciones de los testigos J.R.G. (folios 246 al 248), T.A. (folios 250 al 252), C.A.F. (folios 254 al 264), Y.Y. TERÁN LÓPEZ (folios 265 al 275), D.A.P. (folios 276 al 289), C.M.T. (folios 290 al 296) y las supuestas confesiones del apoderado actor a que se refieren las actuaciones cursantes a los folios 301 y 302, resultan absolutamente inapreciables, pues, es manifiesto su impertinencia con los hechos debatidos, además de que se trata de pruebas irregularmente hechas valer, porque aluden a hechos personales del ciudadano J.A.V.L., quien no es parte en este juicio, por más que represente a la sociedad mercantil querellada, sobre todo cuando él, como representante de ésta expresamente convino en la oportunidad de celebrar el contrato de arrendamiento, que el arrendamiento del lote de terreno incluía “las bienhechurías sobre él construidas”, y de paso no se precisó en qué consistían éstas, por lo que tampoco habría la indispensable identidad entre las bienhechurías referidas en la cláusula PRIMERA del contrato de arrendamiento con las señaladas como de su propiedad por el señor J.A.V.. Así se decide.

Observa el tribunal, finalmente, en torno a las restantes documentales no analizadas ni valoradas hasta ahora, como son la carta dirigida por el señor J.A.V.L. a KARMATY C.A. (folio 31), la carta de apoyo a J.A.V.L. (folio 32), avalúo privado de los galpones (folios 308 al 320) y contratos de arrendamiento celebrados entre KARMATY C.A. y REFRIGERACIONES VERA S.R.L. (folios 328 al 331), y entre KARMATY C.A. e I.V.D. (folios 332 al 335), que dichos instrumentos nada tienen que ver con los hechos fundamentales controvertidos por las partes en esta relación procesal, por lo que de los mismos nada favorable se deriva para la posición asumida por la parte demandada, ya que no enervan el anterior parecer de que REFRIGERACIONES VERA C.A. incurrió en incumplimiento al no demostrar que satisfizo la obligación de pagar oportunamente la pensión de arrendamiento estipulada en el contrato, a lo que hay que añadir que la carta nombrada en primer lugar emana del propio señor V.L., a título personal, quien, repetimos, no es parte en esta contienda; que nadie está autorizado para elaborarse su propia prueba, por lo que esa comunicación aun proviniendo de la propia demandada no hace mérito contra sus adversarios, y que las declaraciones extra procesales no ratificadas en juicio -ratificación que es de rigor según lo prescrito en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil- carecen de toda virtud probatoria. Así se decide.

En resumen, habiendo quedado evidenciado el vínculo contractual alegado en la demanda y la falta de pago de las pensiones de arrendamiento, en los términos ya precisados, debe declararse con lugar la pretensión de resolución del contrato, pues, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 254 del Código de Procedimiento, la demanda debe apreciarse cuando hay plena prueba de los hechos alegados en ella, a los cuales correspondan las consecuencias de derecho deducidas por el demandante, y así se resolverá en el dispositivo de esta decisión.

DISPOSITIVO

Por los razonamientos antes expuestos este Tribunal Superior administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO.- PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de resolución de contrato interpuesta por los ciudadanos K.B.G. y A.B. contra la sociedad mercantil REFRIGERACIONES VERA C.A., ambas partes identificadas con anterioridad; en consecuencia, se declara resuelto el contrato de arrendamiento celebrado el 15 de julio de 2002 entre los ciudadanos K.B.G. y A.B. y la sociedad mercantil REFRIGERACIONES VERA C.A., autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda, bajo el N° 48, Tomo 67 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría. SEGUNDO.- Como consecuencia de la declaración anterior, se condena a la parte demandada a entregarle sin plazo alguno a los demandantes, el inmueble objeto del arrendamiento, constituido por un (1) lote de terreno de cinco mil metros cuadrados (5.000 M2) aproximadamente de superficie incluyendo las bienhechurías sobre él construidas, que forman parte de un lote de terreno de mayor extensión de ciento ocho mil trescientos metros cuadrados (108.300 M2) de superficie, ubicado en el Sector Montemar, Urbanización Playa Grande, marcado como Lote YI-A, C.L.M., Municipio Vargas, Estado Vargas. TERCERO.- SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto el 21 de septiembre de 2006 por el abogado O.S.M., en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, contra la decisión dictada en la presente causa el 18 de mayo de 2006 por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Queda CONFIRMADA la sentencia recurrida.

De conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en las costas del recurso a la parte apelante.

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de este pronunciamiento.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad de Caracas, a los veinticuatro (24) días del mes de octubre del año dos mil seis (2006). Años: 196° de la Independencia y 147° de la Federación.-

EL JUEZ,

DR. J.D.P.M.

LA SECRETARIA,

ABG. E.R.G.

En la misma fecha, 24/10/2006, se registró y publicó la anterior decisión constante de dieciséis (16) folios útiles, siendo las 11:38 a.m.-

LA SECRETARIA,

ABG. E.R.G.

Exp. N° 5.417

JDPM/ERG/cs.-