Decisión de Juzgado Segundo de Municipio de Caracas, de 6 de Julio de 2010
| Fecha de Resolución | 6 de Julio de 2010 |
| Emisor | Juzgado Segundo de Municipio |
| Ponente | Richard Rodriguez Blaise |
| Procedimiento | Desalojo |
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, seis (6) de julio de 2010
200º y 151º
PARTE DEMANDANTE: “MARÍA M.B.G. y J.A.N. ARÁN”, extranjeros, mayores de edad, civilmente hábiles, titulares de las cédulas de identidad números E-82.022.641 y E-82.529.337; con domicilio procesal en: Avenida Universidad, Edificio Ávila, Piso 5, Oficina 55, Caracas.
REPRESENTACION JUDICIAL
DE LA PARTE DEMANDANTE: “YUDELKIS K.D. ASTOR” inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 91.719.
PARTE DEMANDADA: “OSCAR B.M.D.,” venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-10.515.171; Con domicilio procesal en: Miracielos a Hospital, Edificio Sur-2, piso 12, Oficina 12-04, Parroquia S.R., Municipio Libertador, Caracas.
REPRESENTACIÓN JUDICIAL
DE LA PARTE DEMANDADA: “MARINELA BARRIENTOS MARTÍNEZ”, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 21.155.
MOTIVO: DESALOJO
SENTENCIA: DEFINITIVA
CASO: AP31-V-2009-004085
I
DEL ITER PROCEDIMENTAL
El día 20 de noviembre de 2009, la abogada en ejercicio de su profesión Yudelkis K.D., inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 91.719, con el carácter de mandataria judicial de los ciudadanos M.B.G. y J.N.A., presentó ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, formal libelo de demanda contra el ciudadano O.M.D., aspirando la resolución del contrato de arrendamiento que sirve de titulo a su pretensión.
Por auto de fecha 26 de noviembre de 2009, se admitió la demanda.
Luego, el día 17 de diciembre de 2009, la representación judicial de la parte accionante presentó escrito de reforma de la demanda, pretendiendo el desalojo del inmueble situado en el décimo quinto piso del Edificio Parque Prado III, ubicado en la Zona A de Prados del Este, Municipio Baruta del estado Miranda, cono fundamento en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Por auto de fecha 15 de enero de 2010, se admitió la demanda de acuerdo con el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada para el segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, a los fines consiguientes.
En fecha 21 de enero de 2010, la representación judicial de la parte actora consignó los recaudos necesarios para el libramiento de la compulsa.
El día 9 de febrero de 2010, se libró la compulsa.
Luego, el día 23 de febrero de 2010, la abogada Yudelkis Durán dejó constancia en autos de haber suministrado los emolumentos necesarios a los fines de la citación de la parte demandada.
Mediante diligencia estampada en fecha 16 de marzo de 2010, el ciudadano Alguacil M.D. informó al Tribunal que citó personalmente a la parte demandada, quien firmó el correspondiente recibo de citación.
Así las cosas, el día 18 del mismo mes y año compareció el ciudadano O.M.D., asistido de la abogada M.B.M., inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 21.155, y alegó la perención breve de la instancia, así como también promovió una cuestión previa.
En fecha 22 de marzo de 2010, la representación judicial de la parte actora presenta una diligencia esgrimiendo una serie de alegatos, respecto a la perención de la instancia planteada por la parte contraria.
El día 26 de marzo de 2010, la parte demandada presentó un escrito señalando que es“…el día de comparecencia para dar contestación a la demanda, que por DESALOJO, han incoado en mi contra los ciudadanos M.M.B.G. y J.A. NUBIO ARÁN…”
El día 6 de abril de 2010, la abogada Yudelkis Durán, promueve medios de pruebas.
Por auto de fecha 12 del mismo mes y año, el Tribunal se pronuncia respecto a las pruebas promovidas en juicio.
El día 13 de abril de 2010, el Tribunal exhortó a las partes a la celebración de un acto conciliatorio; al cual acudió solamente la parte demandada, según consta en el acta levantada el día 16 del mismo mes y año.
Por auto de fecha 21 de abril de 2010, se difirió por cinco (5) días de despacho la publicación del fallo definitivo.
En esta misma fecha, la representación judicial de la parte demandada presentó escrito promoviendo medios de pruebas.
Por lo tanto, vista las actas que conforman el presente expediente, este Juzgador pasa a dictar la sentencia de merito, previa las siguientes consideraciones:
II
HECHOS CON RELEVANCIA JURÍDICA
La representación judicial de la parte demandante alega en la reforma del libelo de la demanda, dentro del elenco de afirmaciones de hecho en que basa su pretensión, lo siguiente:
Alegatos en que se fundamenta la pretensión de la parte demandante
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Sostiene, que sus representados son propietarios de un apartamento destinado a vivienda, signado con el número 153, situado en el décimo quinto piso del Edificio Residencias Parque Prado III, ubicado en la Zona A de Prados del Este, Municipio Baruta del estado Miranda, así como también de los dos (2) puestos de estacionamiento y el maletero correspondiente a dicho inmueble.
-
Expone, que sus representados firmaron un contrato de alquiler con opción a compra venta, en fecha 20 de mayo de 2004, ante la Notaría Pública Trigésima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 73, tomo 62 de los libros respectivos, con el ciudadano O.B.M.D.; teniendo por objeto principal el arrendamiento del inmueble supra mencionado, y una posibilidad de venta pura y simple tal como se evidencia de la fijación del precio en la cantidad de $ 199.000,00, que a los efectos de lo previsto en el artículo 115 de la Ley del Banco Central de Venezuela, se estableció su equivalente en Bs. 228.480,00, pagadero en varias cuotas mediante depósitos bancarios en la cuenta (BIN) ESO08-2100-1161-1901-0026-1083 (SWIFT) CAIXESBBXXX, a nombre de J.A.N..
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Afirma, que sus mandantes partiendo de la buena fe y en el entendido que se trataba de un contrato de arrendamiento con opción a compra venta, hicieron entrega del inmueble; sin embargo, el ciudadano O.M.D. no cumplió con las obligaciones adquiridas, es decir, no pagó ninguno de los cánones de arrendamiento, ni realizó algún pago que pudiere imputársele al precio del inmueble. Además de eso, asevera que sub-arrendó los puestos de estacionamiento, incumpliendo con las cláusulas segunda, quinta, octava y novena del contrato accionado.
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Manifiesta, que en diferentes oportunidades sus mandantes han exigido al ciudadano O.M.D. la desocupación del inmueble, inclusive intentaron una demanda ante el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial, la cual sin embargó se declaró perimida.
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Que por todo lo antes expuesto, es por lo que procede a demandar al citado O.M.D., para que convenga o a ello sea condenado en la desocupación del inmueble dado en arrendamiento, dado que la opción de compra venta no fue ejecutada convirtiéndose en un contrato a tiempo indeterminado.
Fundamenta su pretensión, en los artículos 15 y 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Frente a estos hechos libelados, observa el Tribunal que la parte demandada, ciudadano O.B.M.D., en el escrito presentado en fecha 18 de marzo de 2010, alega lo siguiente:
Alegatos esgrimidos por la parte demandada
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Promueve, “…estando en el día de comparecencia para dar contestación a la demanda, que por DESALOJO, han incoado en mi contra los ciudadanos M.M.B.G. y J.A.N.A., plenamente identificados en autos … De conformidad con lo estipulado en el Artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, Ordinal 2º, la perención o extinción de la instancia…”
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Que, en el supuesto que no sea declarada la perención de la instancia, en vez de dar contestación de la demanda, promueve la cuestión previa del artículo 346 ordinal 6º del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 340 eiusdem, con el argumento de que no se expresó en la reforma de la demanda su equivalente en unidades tributarias, conforme el artículo 1 de la Resolución Nº 2009-00006, emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 39.152, de fecha 2 de abril de 2010.
De acuerdo con todo lo antes expuesto, es de suyo evidente que en el presente caso, el thema decidendum se circunscribe a decidir sobre la procedencia en Derecho de la pretensión de Desalojo que hace valer la parte actora, con el argumento de que la parte demandada incumplió con las obligaciones asumidas en el contrato autenticado en fecha 20 de mayo de 2004, “es decir, no pagó ninguno de los cánones de arrendamiento, mucho menos realizó algún pago que pudiere imputársele al precio del inmueble; adicionalmente sub-arrendó los puestos de estacionamiento…”.
Sin embargo, a los fines de resolver el fondo del asunto debatido, visto el comportamiento procesal que ha tenido la parte demandada durante la secuela del procedimiento, este operador de justicia considera necesario precisar in limine y como punto previo, la tempestividad y eficacia jurídica que pudieren producir los escritos que aportó a los autos en fechas 18 y 26 de marzo de 2010, y 21 de abril de 2010, el primero de ellos referido a la promoción de una cuestión previa y solicitud de perención de la instancia, el segundo contiene una pretensa contestación a la demanda, y el tercero la promoción de medios probaticos, ya que tal determinación será indispensable para la resolución de la presente controversia.
-III-
PUNTO PREVIO
Es necesario destacar, conforme se estableció en el auto de admisión de la reforma de la demanda, que el presente juicio discurre por las reglas del procedimiento breve previsto en el artículo 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 33 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Así pues, el día 1 de enero de 2000, entró en vigencia la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, G.O. Nº 36.845 de fecha 7 de diciembre de 1999, en virtud de la cual, toda la especial legislación inquilinaria quedó unificada mediante un único texto normativo regulatorio; dicho instrumento legal, tiene como característica principal, la concentración, unificación y celeridad de los procesos judiciales que versen sobre la terminación de la relación arrendaticia, en vista de la remisión que efectúa en su artículo 33, al procedimiento breve que para la ventilación de las causas, contempla el artículo 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.
Consecuencia de lo antes expuesto, es que en los procesos judiciales que se entablen, con ocasión de una relación arrendaticia, las disposiciones del texto adjetivo civil referentes al tramite procedimental de las cuestiones previas, mantienen plena vigencia y aplicación salvo la distinción que hace la propia ley especial en su artículo 35, cuando establece que en la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva.
En el presente caso, en fecha 16 de marzo de 2010, el ciudadano Alguacil M.D. estampó una diligencia dejando constancia de la citación personal del ciudadano O.B.M.. Por lo tanto, el término de emplazamiento para la contestación a la demanda, es decir el segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, correspondía el día 19 de marzo de 2010.
Sin embargo, el día 18 de marzo de 2010, siendo el primer día de despacho siguiente a su citación personal, compareció el ciudadano O.B.M.D., y manifestó lo siguiente:
…estando en el día de la comparecencia para dar contestación a la demanda, que por DESALOJO, han incoado en mi contra los ciudadanos M.M.B.G. y J.A.N.A., plenamente identificados en autos, comparezco para exponer… De conformidad con lo estipulado en el Artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, Ordinal 2º, la perención o extinción de la instancia…En el supuesto negado de que no sea declarada la perención de la instancia, en vez de dar contestación de la demanda, de conformidad con el Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, propongo la Cuestión Previa Nro 6, del mismo artículo…
Se deduce entonces, que la parte demandada tenía perfecto conocimiento de la oportunidad en que debía comparecer a los fines de contestar la demanda y cumplir con su carga alegatoria; sin embargo, lo hizo anticipadamente pues según dispone el artículo 196 del Código de Procedimiento Civil, los términos o lapsos procesales para el cumplimiento de los actos procesales son aquellos expresamente establecidos por la ley. De allí que tengan un carácter necesario en el proceso, pues todo proceso, incluso el oral, por muy sumario que sea, requiere de tres etapas, alegación, instrucción, decisión, y ello conduce al desdoblamiento del juzgamiento en etapas sucesivas.
No obstante, estima quien aquí decide que el escrito aportado a los autos por la parte demandada en fecha 18 de marzo de 2010, aún cuando es anticipado, debe reputarse eficaz pues es una manifestación del derecho a la defensa, de progenie constitucional; así se establece.-
No ocurre igual con el escrito presentado en fecha 26 de marzo de 2010, el cual debe reputarse ineficaz para producir los efectos jurídicos deseados, toda vez que para esa fecha ya había precluido la oportunidad para dar contestación a la demanda. En efecto, no solamente se determina que el término del emplazamiento para la contestación a la demanda se extinguió el día 19 de marzo de 2010, sino que además el día anterior (18-6-2010) la propia parte demandada había comparecido, y aportó un escrito en el que manifiesta “estando en el día de la comparecencia para dar contestación a la demanda”;
Entonces, tomando en cuenta lo dispuesto en el artículo 364 del Código de Procedimiento Civil, a tenor del cual terminada la contestación o precluído el lapso para realizarla, no podrá ya admitirse la alegación de nuevos hechos, ni la contestación a la demanda, ni la reconvención, ni las citas de terceros a la causa, el pretenso escrito de contestación a la demanda aportado en fecha 26 de marzo de 2010, inexorablemente debe desestimarse del juicio; así se decide.-
Por otro lado, aun cuando no cabe dudas que el escrito presentado por la parte demandada en fecha 21 de abril de 2010, promoviendo medios de pruebas debe desestimarse del proceso, pues conforme emerge del cómputo de los días de despacho transcurridos en el Tribunal inserto a los folios 291 y 292, ambos inclusive de la pieza principal, se colige que para esa fecha el lapso probatorio estaba vencido, y ninguna de las partes hizo uso de la facultad consagrada en el artículo 202 del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal hará una valoración de los documentos acompañados a dicho escrito, en los términos que se expondrán ut infra; así se establece.-
Ahora bien, resuelto lo anterior, corresponde al Tribunal emitir un pronunciamiento respecto a los alegatos que esgrime la parte demandada en el escrito presentado en fecha 18 de marzo de 2010, referentes a la perención breve de la instancia y a la cuestión previa del artículo 346 ordinal 6º del Código de Procedimiento Civil.
En tal sentido, observa:
El instituto de la perención de la instancia, conforme la mejor doctrina jurídica, es el efecto procesal extintivo del procedimiento, causado por la inactividad de las partes durante el plazo determinado en los ordinales del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil. Es por tanto, de orden público, verificable de derecho y no renunciable por convenio entre las partes, y puede declararse aun de oficio por el Tribunal, todo lo cual resalta su carácter imperativo.
En este orden de ideas, afirmamos que la perención de la instancia se verifica de derecho, vale decir, ope legis, independientemente del requerimiento de la parte interesada y la consiguiente declaratoria judicial, lo cual no vendría sino a ratificar lo que virtualmente estaba consumado, pues la perención se opera desde el momento mismo en que ha transcurrido el término previsto por la Ley, ya que, conforme a la enseñanza de la tradicional doctrina sobre ella existe aún con antelación a la solicitud de la parte interesada en hacerla.
La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de de fecha 29 de octubre de 2004, Exp. AA20-C-2002-000422, con ponencia del Magistrado Dr. T.Á.L., se pronunció de la siguiente manera:
…El pronunciamiento del sentenciador superior respecto de que la perención breve opera si el demandado no cumple con la obligación de indicar el domicilio del demandado, o alguna otra de las impuestas en la ley para lograr la citación del demandado. En ese sentido, en decisión Nº 537 del 6 de julio de 2004 (José R.B.V. contra Seguros Caracas Liberty Mutual), la Sala dejó sentado:
...las obligaciones a que se refiere el artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, ordinal 1º destinadas al logro de la citación, NO SON SOLAMENTE DE ÓRDEN ECONÓMICO...
Acorde con ello, en sentencia N° 997 de fecha 31 de agosto de 2004 (Corporación B.P. 2638, C.A. c/ Teléfonos Body Star Celular C.A.) la Sala dejó sentado que “...la indicación que haga el demandante en su libelo del domicilio del demandado, es pertinente para su citación o intimación, por lo que ciertamente constituye una obligación impretermitible del accionante señalarle al Juez el lugar en el que se debe practicar tan importante actuación procesal que dará inicio al contradictorio y, de no hacerlo, imposibilitaría la realización de las actividades procesales a cargo del Tribunal, dado que el Alguacil desconocería la dirección a la cual debe trasladarse para poner en conocimiento al demandado de que ha sido instaurado un juicio en su contra, motivo suficiente para concluir que siendo ésta una obligación de impretermitible cumplimiento por parte del demandante, el Juez Superior interpretó y aplicó correctamente el vigente ordinal 1º del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil...”.
La Sala reitera estos precedentes jurisprudenciales y considera ajustado a derecho el pronunciamiento hecho por el juez de alzada, pues la indicación del domicilio del o los demandados, constituye obligación impuesta en la ley para lograr la citación ordenada en el artículo 340 ordinal 2° del Código de Procedimiento Civil, cuyo incumplimiento determina la perención breve de la instancia si hubieren transcurrido treinta días contados a partir de la admisión de la demanda, por mandato del artículo 267 ordinal 1° eiusdem.
Por consiguiente, la Sala declara sin lugar la denuncia de infracción del artículo 267 ordinal 1° del Código de Procedimiento Civil. Así se establece. (Resaltado nuestro)
De igual modo se pronunció la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 00652, de fecha 17 de octubre de 2008, con ponencia de la Magistrada Dra. Isbelia P.V.:
…En el juicio de C.R.R.d.R. contra Siervo de J.C.E., expediente N° 2003-000761, de fecha 31 de agosto de 2004, la Sala reiteró sobre el transcurso del tiempo establecido en el ordinal 1° del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil para la citación del demandado, lo siguiente:
...En sentencia Nº RC-0172 del 22 de junio de 2001, proferida en el juicio de R.E. y otra contra M.F.M. y otros, sobre las obligaciones que debe cumplir el demandante para que no se produzca la perención de la instancia, la Sala sostuvo lo siguiente:
...En relación con la doctrina contenida en el fallo del 29 de noviembre de 1995 la cual aquí se abandona (sic), la Sala encuentra que la única exigencia de que trata el ordinal 1º del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, para que no se produzca la perención, es que el actor no cumpla con todas las obligaciones que tiene a su cargo. Por ende, al cumplir al menos con alguna de ellas ya no opera el supuesto de hecho de la norma...
…Omissis…
En resumen, la doctrina de la Sala en la materia, es que para que se produzca la perención de la instancia contemplada en el ordinal 1º del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, el actor debe incumplir con todas las obligaciones que la ley le impone para practicar la citación del demandado. Asimismo, que una vez el actor cumpla con alguna de sus obligaciones no tiene ya aplicación la perención breve de que trata el ordinal 1º del artículo 267, pues las actuaciones subsiguientes para la citación del demandado corresponden al tribunal de la causa y no tiene que mediar un lapso de treinta (30) días en el íter procesal, sino que para que se produzca la perención de la instancia tendría que transcurrir un (1) año sin que medie la ejecución de ningún acto de procedimiento por las partes...
.’
…Omissis…
La Sala reitera el criterio jurisprudencial precedente, y deja sentado que la única exigencia contenida en el ordinal 1º del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, para que no se produzca la perención, es que el peticionante no cumpla con todas las obligaciones que tiene a su cargo. Por ende, al cumplir al menos con alguna de ellas ya no puede operar el supuesto de hecho de la norma, ni mucho menos proceder la perención de la instancia y la extinción del proceso.
Asimismo, esta Sala reitera el criterio establecido en sentencia del 6 de julio de 2004, Caso: R.B.V. contra Seguros Caracas Liberty Mutual, expediente N° 2001-000436, en el cual se dejó sentado que entre las obligaciones que tiene el actor para evitar la perención breve está la de cubrir el pago destinado a satisfacer las necesidades de transporte, manutención y hospedaje de los funcionarios o auxiliares que deban evacuar la citación de los demandados fuera de la sede el Tribunal, pues dicho gasto no responde al concepto de ingreso público de carácter tributario…
(Destacado nuestro)
De acuerdo con los citados criterios jurisprudenciales, se infiere que, la única exigencia contenida en el ordinal 1º del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, para que se produzca la perención breve de la instancia, es que el peticionante incumpla con todas las obligaciones que tiene a su cargo. Por ende, al cumplir al menos con alguna de ellas ya no puede operar el supuesto de hecho de esta norma legal, ni mucho menos proceder la perención de la instancia y la extinción del proceso.
Dentro de tales obligaciones previstas en la norma jurídica adjetiva in comento, se encuentra no sólo la obligación de proporcionar al Alguacil los emolumentos necesarios para la práctica de la citación de la parte demandada, sino también la de dejar constancia en autos de haber proveído las fotocopias del libelo y del auto de admisión a los fines del libramiento de la compulsa, e indicar el lugar de ubicación del demandado.
En el caso de marras, se advierte que por auto de fecha 15 de enero de 2010, el Tribunal admitió la reforma de la demanda que contiene la pretensión deducida por la parte accionante.
Seguidamente, mediante diligencia de fecha 21 de enero de 2010, la representación judicial de la parte actora consignó los recaudos necesarios a los fines de la elaboración de la compulsa y subsiguiente citación de la parte demandada, la cual debía verificarse en la dirección señalada en el libelo de la demanda.
En fecha 9 de febrero de 2010, es librada la compulsa.
Luego, en fecha 23 de febrero de 2010, la abogada Yudelkis K.D. deja constancia en autos de la entrega de los emolumentos necesarios para la citación de la parte demandada.
En resumen, si bien es cierto la representación judicial de la parte actora cumplió con la obligación de suministrar los emolumentos necesarios al Alguacil encargado de practicar la citación personal de la parte demandada, en una fecha posterior al vencimiento del plazo perentorio de treinta (30) días contados a partir del auto de admisión de la reforma de la demanda, no menos cierto es que instó tempestivamente el andamiento del proceso, al consignar en fecha 21 de enero de 2010, los recaudos necesarios para el libramiento de la compulsa, y señalar en el escrito libelar una dirección donde agotar la citación personal de la parte demandada.
Con esta actuación de la representación judicial de la parte actora, cumpliendo con la obligación de proveer, dentro del plazo de treinta (30) días contados a partir del auto de admisión de la reforma de la demanda, los fotostatos para la elaboración de la compulsa y aportar la dirección donde se encuentre efectivamente la parte demandada, se demuestra su intención e interés procesal de impulsar el juicio; razón por la cual estima este operador jurídico, que no se verifica el supuesto de hecho de la sanción de perención por inactividad de las partes.
Por estas razones, no ha lugar a la perención breve de la instancia como lo alega la parte demandada O.B.D., así se decide.-
En otro sentido, se observa que las cuestiones previas cumplen en el proceso una función saneadora, pues suponen la solución de cualesquiera cuestiones susceptibles de distraer la atención de la materia referente al thema decidendum. En efecto, las mismas tienden a resolver cuestiones que no guardan relación con el mérito de la causa, y evitan que el proceso se desarrolle para concluir luego en una sentencia final que declare su nulidad, o la falta de un presupuesto procesal.
Desde este punto de vista, se procederá a resolver la cuestión previa promovida en autos.
La parte demandada promueve la cuestión previa del artículo 346 ordinal 6º del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 340 eiusdem, sosteniendo que “…los demandantes no expresaron en el escrito libelar de la reforma, lo dispuesto sobre la equivalencia de las Unidades Tributarias, al momento de su interposición, tal como lo dispone el parágrafo único del Articulo 1 de la Resolución Nº 2009-0006, emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 18 03-2010 (sic), publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela en fecha 2 de abril de 2009, con el Nº 39.152…”
Es importante destacar, que ciertamente la Resolución emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en que se fundamenta el pretenso defecto del libelo de la demanda, establece que los justiciables deberán expresar, además de las sumas en bolívares conforme al Código de Procedimiento Civil, su equivalente en unidades tributarias. Sin embargo, tal disposición tiene su razón de ser en permitir determinar ab initio, la competencia por la cuantía de los juzgados ordinarios en materia civil, mercantil y tránsito, la cual quedó modificada a nivel nacional.
En este mismo sentido, se advierte que el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, dentro de los requisitos que señala debe contener el escrito de demanda, no hace mención alguna sobre el valor de la demanda. Aún así, de conformidad con lo previsto en el artículo 38 eiusdem, se desprende que el actor tiene la carga de estimar la demanda, salvo en los casos en que no puede hacerlo como las que se refieren al estado y capacidad de las personas, y el demandado puede impugnada por insuficiente o exagerada; de tal manera que, si por virtud de la determinación que haga el Juez en la sentencia, la causa resulte por su cuantía de la competencia de un Tribunal distinto, será éste quien resolverá sobre el fondo de la demanda.
En el caso concreto de autos, la demanda fue estimada en Bs. 150.000,00 (vid. Folio 53 pieza principal), y aún cuando no se estableció su equivalente en unidades tributarias, es de suyo evidente que este Juzgado Segundo de Municipio resulta competente por la cuantía para conocer del juicio.
En todo caso, al no exigir la Ley como requisito que se indique en el libelo el monto de la demanda, es fácil colegir que no existe un defecto de forma que deba subsanarse. Mas aún, la representación judicial de la parte demandada, sin especificar cual de los ordinales del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil se ha omitido, no impugna dicha estimación por considerarla exagerada o insuficiente, de ser el caso; motivos por los cuales, se declara improcedente la cuestión previa bajo examen; así se decide.-
IV
VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS
Es deber ineludible de los jueces realizar el examen de todo el material probatorio que cursa a los autos, a fin de que la verdad procesal surja del análisis y concatenación del conjunto de las pruebas ofrecidas por los litigantes. Para ello, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con el artículo 506 del Texto Adjetivo Civil, este juzgador pasa a valorar el material probatorio ofrecido por las partes, en los siguientes términos:
Pruebas promovidas por la representación judicial de la parte actora
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Promueve junto al libelo de la demanda, copia simple del documento autenticado ante la Notaría Pública Trigésima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 20 de mayo de 2004, bajo el Nº 73, tomo 62 de los libros respectivos, el cual se tiene por fidedigno conforme lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y por ende idonéo para demostrar el vínculo jurídico existente entre las partes en conflicto; especialmente, el contenido y alcance las prestaciones por ambas asumidas; así se establece.-
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Promueve copia certificada del documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Baruta del estado Miranda, en fecha 27 de julio de 2001, bajo el Nº 39, tomo 10, protocolo primero; y original del instrumento protocolizado ante la misma Oficina de Registro Público, en fecha 4 de septiembre de 2009, bajo el Nº 10, tomo 51, protocolo primero, los cuales se admiten conforme lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y se les otorga valor probatorio para demostrar la titularidad del derecho de propiedad que asiste a la parte demandante sobre el inmueble objeto de la litis, y por ende su legitimidad para intentar el juicio; así se establece.-
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Promueve pretenso instrumento privado fechado 24 de marzo de 2010, emanado según allí se lee del ciudadano “José A.P.R.A.d.R.. Parque Prado III Catas XXI, Administración y Servicios”, el cual se desecha del proceso por cuanto no fue ratificado en juicio conforme lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil; así se decide.-
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Promueve documento que contiene la diligencia solicitada al Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 25 de marzo de 2010, la cual por emanar de una funcionaria competente para dar fe publica de su contenido, se reputa idónea para evidenciar que “…no se encontró registrado, a la fecha de hoy, algún procedimiento de consignaciones arrendaticias por el inmueble antes descrito…”; así se establece.-
Pruebas promovidas por la parte demandada
Es importante señalar, que aún cuando se reputó extemporáneo por tardío el escrito presentado por la parte demandada en fecha 21 de abril de 2010, visto que las pruebas promovidas son documentos, a juicio de este operador jurídico, extremando su función jurisdiccional, las mismas deben valorarse en aras de una tutela judicial efectiva y sin que ello menoscabe el principio de igualdad procesal.
Al respecto se observa:
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Promueve carta misiva (instrumento privado) remitida al ciudadano F.N.R., en fecha 20 de mayo de 2004, la cual ningún elemento de convicción produce en quien aquí decide respecto al merito de la causa; en todo caso, por no haber sido aportada en tiempo procesal útil, la parte actora no tenía la carga de desconocerla ex profeso, así se establece.-
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Promueve legajo de planillas de condominio, emitidas por la administración del inmueble objeto de la litis por concepto de gastos comunes; y legajo de facturas emitidas por la prestación de los servicios de electricidad y gas doméstico; instrumentos que sirven solamente para demostrar los pagos por tal concepto efectuados; así se establece.-
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Promueve copia simple del instrumento autenticado ante la Notaría Pública Trigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, el día 30 de marzo de 2004, bajo el Nº 15, tomo 22 de los libros respectivos; y ante la Notaría Pública Trigésima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 20 de mayo de 2004, bajo el Nº 70, tomo 62 de los libros respectivos, las cuales se aprecian conforme lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y se reputan idóneas para demostrar la fianza otorgada por la sociedad mercantil Afianzadora Mercantil, C.A., constituyéndose fiador solidario y principal pagador del ciudadano O.B.M.D. (Afianzado), para garantizar al ciudadano F.N.R. “…EL FIEL, CABAL Y OPORTUNO CUMPLIMIENTO DE TODAS Y CADA UNA DE LAS OBLIGACIONES QUE RESULTEN A SU CARGO Y A FAVOR DE “EL ACREEDOR”, POR PARTE DE “EL AFIANZADO”, SEGÚN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CELEBRADO ENTRE “EL ACREEDOR” Y “EL AFIANZADO”, PARA GARANTIZAR EL CANON DE ARRENDAMIENTO EQUIVALENTE A SEIS (06) MESES, DEL INMUEBLE MARCADO CON EL NUMERO 153-A, PISO 15 DE LA TORRE 3-A DEL EDIFICO DENOMINADO “RESIDENCIAS PARQUE PRADO III”, TERCERA ETAPA, SITUADO EN LA ZONA A DE PRADOS DEL ESTE, MUNICIPIO BARUTA DEL ESTADO MIRANDA…”; así se establece.-
V
FUNDAMENTOS DEL FALLO
Dispone el artículo 1.133 del Código Civil, que el contrato es una convención entre dos o más personas para reglar constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico. En tal sentido, los contratos constituyen en su conjunto una amplia categoría, la más amplia, sin duda, de los hechos constitutivos de obligaciones y de relaciones jurídicas en general; aquélla a través de la cual se desarrolla comúnmente la vida de los negocios.
Parafraseando al egregio Dr. J.M.-Orsini, quien en su obra Doctrina General del Contrato, 4ª edición, página 15 y siguientes, sostiene que “nuestra doctrina del contrato está imbuida de la idea de que la razón de ser de la virtualidad que tiene el contrato para crear, modificar o extinguir vínculos jurídicos entre los sujetos que lo celebran deriva del poder de la voluntad de darse su propia ley…”, podemos afirmar de manera categórica, que la fuerza obligatoria del contrato se fundamenta en el acuerdo o consenso de voluntades –pacta sunt servanda.
En el presente caso, de acuerdo con el análisis del material probatorio aportado al proceso, quedó demostrada la existencia entre las partes de una relación jurídica instrumentada en el contrato autenticado ante la Notaría Pública Trigésima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 20 de mayo de 2004, bajo el Nº 73, tomo 62 de los libros respectivos, que tiene por objeto el “alquiler con opción a compra-venta” de una inmueble marcado con el número 153-A piso 15 de la Torre 3-A del edificio denominado Residencias Parque Prado III, Tercera Etapa, situado en la Zona A de Prados del Este, Municipio Baruta del estado Miranda.
En las cláusulas segunda y tercera del citado instrumento contractual, las partes pactaron el canon de arrendamiento y el precio de la operación de compraventa; de igual modo, en la cláusula quinta establecieron que la duración de dicho negocio jurídico sería por el término de seis (6) meses contados a partir del día 1 de mayo de 2004, dentro del cual se procedería a la firma del correspondiente documento de compraventa.
La interpretación armónica y concordada de las citadas disposiciones contractuales determina, teniendo en cuenta el principio de buena fe contractual ex artículo 1.160 del Código Civil, que las partes efectuaron una combinación de contratos típicos preestablecidos legalmente, como son el arrendamiento inmobiliario y un contrato que denominaron “opción a compra-venta”, que en sí constituye un acuerdo preparatorio.
Así pues, estima este sentenciador que la verdadera intención de las partes contratantes, el fin practico perseguido, es sin duda, la de arrendar el inmueble objeto de la litis, y a la vez el “propietario” conceder al “aceptante” el derecho a comprarlo por un precio determinado; por lo cual, es evidente que resultan aplicables las reglas legales que corresponden separadamente a cada uno de dichos contratos.
Consecuencia de lo precedentemente expuesto, es que cobra vigencia el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en cuya virtud las demandas de desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegre de depósito en garantía y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmueble urbanos y suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforma a las disposiciones contenidas en dicho Decreto-Ley.
Ahora bien, la parte accionante fundamenta su pretensión imputándole al arrendatario O.B.M.D., el incumplimiento en el pago de los alquileres y el precio convenido en las cláusulas segunda y tercera del contrato accionado.
Frente a tales hechos, la parte demandada no alegó hechos modificativos, impeditivos o extintivos capaces de destruir la pretensión que en su contra se hace valer; en efecto, en el escrito presentado el día 18 de marzo de 2010, se limitó a proponer la perención breve de la instancia y una cuestión previa, las cuales fueron resueltas en capitulo precedente.
Tampoco produjo pruebas idóneas y suficientes que permitan considerarlo en estado de solvencia, respecto a los cánones de alquiler reclamados insolutos; verificándose un incumplimiento de una obligación contractual, como es la de pagar mensualmente como contraprestación por el uso, goce y disfrute del inmueble, la suma de dinero fijada en la cláusula segunda. Se trata de una obligación esencial que no puede eliminarse por convenio entre las partes, pues sería una obligación sin causa, nula en resumen.
Entonces, al examinarse las pruebas aportadas al proceso, no consta en autos que el arrendatario haya efectuado pago alguno por concepto de los cánones de alquiler pactados en la cláusula segunda; razón por la cual, deduce este operador jurídico que la parte demandada al no aportar plena prueba capaz de desvirtuar los hechos afirmados en el escrito libelar, específicamente en cuanto a la falta de pago de al menos dos (2) mensualidades consecutivas de cánones de alquiler, lo cual constituye su carga procesal de acuerdo con lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, debe sucumbir en la contienda judicial como será establecido en la parte dispositiva del presente fallo, pues es cierto que incumplió con la obligación prevista en el artículo 1.592 del Código Civil, todo lo cual se subsume en el supuesto de hecho del artículo 34 literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; así se establece.-
En cambio, la parte accionante cumplió con su correspondiente carga de demostrar los hechos constitutivos de su pretensión, conforme la m.r. “incumbit probatio qui dicit, no qui negat”, la cual se traduce en que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho, pues en efecto, dicha parte actora demostró la existencia de la obligación que alega incumplida por parte de la arrendataria; así igualmente se decide.-
VI
DISPOSITIVA
En razón de todos los argumentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:
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PROCEDENTE en Derecho la pretensión de Desalojo contenida en la demanda incoada por los ciudadanos M.M.B.G. y J.A.N.A. contra el ciudadano O.B.M.D., ambas partes plenamente identificadas en autos
Se condena a la parte demandada a desalojar y entregar a la parte accionante, el siguiente inmueble: apartamento destinado a vivienda, signado con el número 153-A, situado en el décimo quinto (15º) piso del Edificio Parque Prado III, ubicado en la Zona A de Prados del Este, Municipio Baruta del estado Miranda.
Se condena en costas la parte demandada conforme lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Regístrese, Publíquese y Notifíquese. Déjese Copia Certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los seis (6) días del mes de julio de 2010. Años: 200º de la Independencia y 151° de la Federación.
El juez
Abg. Richard Rodríguez Blaise
La Secretaria, Acc
Yajaira Larreal
En la misma fecha siendo las 11:35 am de la mañana se registró y publicó la anterior decisión.-
La Secretaria
