Decisión de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Transito y Protección del Niño y el Adolescente de Yaracuy, de 15 de Julio de 2009

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO YARACUY

Visto sin informes de las partes.

Demandante: A.I.O.B., titular de la cédula de identidad N° 7.513.756

Apoderado judicial: Abogados Y.G.D., Segundo R.R.R., R.J.R.P. y Hayarith R.R., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 129.315, 30.758, 115.195 y 55.012, respectivamente.

Demandado: Nurbis M.R.B., titular de la cédula de identidad N° 13.503.109

Apoderado judicial: Abg. M.A.D.V., inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 54.818

Motivo: Resolución de contrato y daños y perjuicios

Sentencia: Definitiva

Expediente: N° 5511

Conoce este Juzgado Superior del recurso de apelación interpuesto por el apoderado judicial de la parte demandante en fecha 29/1/2009, contra la sentencia dictada el 19/1/2009 por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy, la cual declaró sin lugar la acción incoada; parcialmente con lugar la reconvención propuesta por la demandada; condenando en costas a la parte demandante y no condenado a tal efecto a la demandante-reconvenida en cuanto a la reconvención.

Dicho recurso fue oído en ambos efectos mediante auto de fecha 4 de febrero de 2009, donde se ordenó remitir el presente expediente a este juzgado superior, dándosele entrada el 2 de marzo del 2009, oportunidad en la que de conformidad con el artículo 118 del Código de Procedimiento Civil, se fijó un lapso de cinco días de despacho para que las partes soliciten la constitución de asociados si lo consideran conveniente, con la advertencia que de no constituirse, el acto para la presentación de los informes será al vigésimo día de despacho siguiente.

El acto para la presentación de informes correspondió el 7 de abril de 2009 al cual se dejó constancia de que ninguna de las partes compareció ni por sí ni por medio de apoderado judicial.

En fecha 14/4/2009 el apoderado judicial de la parte demandante consignó escrito que denominó fundamentación del recurso de apelación, el cual se ordenó agregar al expediente (folios 98 al 100).

En fecha 15 de junio de 2009, se difirió la oportunidad para dictar la presente sentencia por un lapso de 30 días continuos, en virtud de que existían varias causas para decidir en el mismo estado de dictar sentencia anteriores a la presente.

Estando en la oportunidad de dictar sentencia el Tribunal procede al efecto previas las consideraciones siguientes:

Tema a decidir

Uno de los principios que rige los poderes del Juez de Alzada es el de la personalidad del recurso de apelación, según el cual, el recurso beneficia a quien apela (artículo 297 ejusdem). Éste junto al principio dispositivo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, determinan las reglas de la apelación que son: la medida de la apelación (tantum devolutum quantum appellatum) y la de no empeorar la condición del apelante (prohibición de la reformatio in peius).

Con fundamento a lo expuesto, la revisión que aquí se hace de la sentencia dictada el 19 de enero de 2009 por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo civil de esta circunscripción, es consecuencia del recurso de apelación interpuesto por la parte demandante, por lo que se entiende presentado respecto a la improcedencia de la acción de resolución de contrato de opción a compra y la declaratoria de parcialmente con lugar de la reconvención interpuesta (indemnización de daños y perjuicios) que lo condenó al pago (devolución) de Bs. 5.000,oo recibidos en fecha 19/6/2007 cuando se firmó la opción a compra y al pago de Bs. 1.033,36; que fue una cantidad pagada por la demandada reconviniente –dijo el a quo- a la L.E. del estado Yaracuy. Excluyendo del examen de este superior lo peticionado en la reconvención acerca de la devolución de los cánones de arrendamiento, ya que la parte demandada reconviniente no ejerció recurso de apelación.

Así mismo queda excluido del tema de la apelación la impugnación que de la cuantía hiciera la parte demandada conforme al artículo 38 del Código de procedimiento Civil, toda vez que sobre este asunto omitió el tribunal de la causa hacer el pronunciamiento al que estaba obligado y aun así la parte impugnante (demandada) no ejerció recurso, trayendo como consecuencia la aceptación tácita del valor de la demanda propuesta por la parte actora en su libelo. Así se decide.

De los alegatos esgrimidos en la demanda

La demandante asistida de abogado expuso:

1. Que es propietaria de un inmueble ubicado en la comunidad de Higuerón VI etapa, calle principal, jurisdicción del municipio autónomo San Felipe del estado Yaracuy, cuyos linderos son: NORTE: la señora M.I.C.; SUR: la señora M.A.C.; ESTE: M.V. y OESTE: calle principal de Higuerón, según consta en documento debidamente autenticado ante la Notaría Pública de Cagua, municipio Sucre del estado Aragua de fecha 12/2/2007, anotado bajo el N° 64, tomo 32 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.

2. Que en fecha 19 de junio de 2007, suscribió un contrato privado de opción a compra sobre el inmueble identificado, con la ciudadana Nurbis M.R.B., conviniéndose en el mismo, como precio de la futura venta la cantidad de cincuenta y tres millones de bolívares (Bs. 53.000.000,00) según lo estipulado en la cláusula segunda del contrato.

3. Que de tal cantidad, la ciudadana Nurbis M.R.B. le entregó al momento de la firma del contrato, como inicial y garantía para la venta definitiva la cantidad de cinco millones de bolívares (Bs. 5.000.000,00) y la cantidad restante, es decir cuarenta y ocho millones de bolívares (Bs. 48.000.000,00) serían cancelados en el termino de treinta días contados a partir del 19/6/2007 fecha en la que se firmó el referido contrato, es decir que para el 19/7/2007, correspondía cumplir con la obligación pactada que era pagar el saldo restante tal como había sido pactado.

4. Que llegado el día antes señalado (19/7/2007) la ciudadana Nurbis M.R. no cumplió con el compromiso u obligación pactada, según lo indicado en la cláusula quinta del contrato, que indica: “Las partes acuerdan que en caso de que LA COMPRADORA en el termino establecido para la cancelación total del bien, transcurra sin que se de cumplimiento a lo establecido, cual es la cancelación del precio, dará derecho a LA PROPIETARIA a tomar posesión del inmueble y solo realizara la devolución del Cincuenta Por Ciento (50%) de lo recibido como parte de pago como daño y perjuicio y exigirá la inmediata desocupación del inmueble. Sin embargo podrán prorrogar el termino establecido de común acuerdo”.

5. Que lo citado anteriormente quiere decir, que la ciudadana Nurbis M.R.B., al no cumplir con la obligación a la que estaba comprometida de pagar el saldo restante del precio total en el termino señalado, le correspondía a su persona el derecho de exigir la inmediata desocupación del inmueble y ocuparlo, es decir tomar posesión del mismo con el ejercicio de la acción correspondiente.

6. Que por lo expuesto, es que acude a demandar a la ciudadana Nurbis M.R.B. a través de la acción de resolución de contrato y a su vez por los daños y perjuicios que se le han causado por la demora y por las innumerables molestias ocasionadas, por haber transcurrido más de cuatro meses de la promesa de pago indicada sin recibir ningún tipo de cancelación, siendo infructuosas las gestiones amistosas realizadas y utilizando todos los medios imaginables, desde la conversación amigable hasta la interposición de la demanda.

   Fundamentó la presente demanda en el artículo 1167 del Código Civil.

   Petitorio.

   Ante los hechos expuestos su petición la dirigió a:

   • Resolución del contrato de opción de compraventa ya indicado (marcado “B”).

   • Pago de los daños y perjuicios que se le han ocasionado por el incumplimiento a la obligación pactada, y que se encuentra estipulado en la cláusula penal quinta (del referido contrato) los cuales estimar en la cantidad de dos millones quinientos mil bolívares (Bs. 2.500.000,00 ó Bs.F 2.500).

   • Pago de los daños y perjuicios que se le han ocasionado por motivo de que la demandada continúa ocupando el inmueble objeto del contrato, por espacio superior a cuatro meses sin que se le haya entregado el mismo tal como fue pactado, pudiendo venderlo en dicho lapso a un mejor postor; daños que estima en la cantidad de quince millones de bolívares (Bs. 15.000.000,00 ó Bs.F 15.000).

   También pretende el pago de las costas, costos y honorarios profesionales de abogados.

   Estimó la demanda en la cantidad de setenta millones quinientos mil bolívares (Bs. 70.500.000,oo ó Bs.F 70.500).

   De la contestación de la demanda

   La parte demandada, asistida de abogado, en la contestación, rechaza y niega, tanto en los hechos como en el derecho en todas y cada una de sus partes el contenido del escrito libelar, por no ser ciertos los alegatos allí esgrimidos y por carecer de fundamento legal. En consecuencia dice:

1. Que no es cierto que la demandante sea propietaria del inmueble referido en la demanda, ya que la documentación acreditada no cumple con los requisitos legales exigidos por el Código Civil en su artículo 1.920, para ser oponible a terceros por no estar debidamente registrado, siendo que el primer requisito que debe probar la demandante es su propia adquisición, así como la cadena de causantes anteriores, ya que nadie puede transmitir más derechos de los que tiene. Que la propiedad debe acreditarla con un documento de propiedad registrado y no notariado. Así mismo, con fundamento en el artículo 429 del CPC impugna la copia fotostática del contrato de opción de compra venta.

2. Que no es cierto que la demandante no haya recibido ningún tipo de pago, ya que recibió como ella misma señala en su libelo, la cantidad de cinco millones de bolívares (Bs. 5.000.000,oo) deducidos del valor total de la casa dada con opción a compra que es de 53.000.000,oo de bolívares, y en las conversaciones amistosas a las que se refiere, acordaron que mientras el Instituto Nacional de Tierras (INTI) le concedía autorización para vender, ella permanecería en el inmueble en calidad de arrendataria con opción a compra, pactando la cantidad de trescientos mil bolívares mensuales, los cuales indica ha venido pagando, pero en vista que después se negó a recibirlos comenzó a consignarlos a través del Juzgado Segundo de los Municipios Cocorote, Independencia, San Felipe y Veroes del estado Yaracuy.

3. Que rechaza y niega haberle causados daños y perjuicios a la demandante. Afirma que fue la demandante quien se los causó a ella, en virtud que, después de la firma del contrato con opción a compra surgieron una serie de inconvenientes en cuanto a la solvencia en que supuestamente se encontraba el inmueble objeto del contrato. Al respecto dice que a los pocos días, se presentó a dicho inmueble una comisión que representaba los Servicios Autónomos Nacional de Normalización, Calidad, Metrología y Reglamentación Técnica (SENCAMER) a los fines de practicar una inspección en el medidor de energía eléctrica, encontrándose que presentaba una serie de irregularidades que dieron lugar a aplicar una sanción consistente en una multa de mas de un millón de bolívares, que se vio obligada a pagar so pena de que se le suspendiera el servicio eléctrico.

4. Que rechaza y niega que deba pagar la cantidad de quince millones de bolívares (Bs.F 15.000,oo) por concepto de daños y perjuicios, y en el supuesto negado de que así fuera, existe una cláusula penal en el contrato (quinta) que establece: “…dará derecho a LA PROPIETARIA a tomar posesión del inmueble y solo realizará la devolución del Cincuenta Por Ciento (50%) de lo recibido como parte de pago como daño y perjuicio…”. Señala a esos efectos lo dispuesto en los artículos 1258 y 1274 del Código Civil; en cuanto a que no se puede estar cobrando más de lo que ya se había establecido en la prenombrada cláusula quinta equivalente al 50% del monto total dado en arras (Bs. 5.000.000,oo ó de Bs.F. 5.000,oo) es decir, la cantidad de dos millones quinientos mil bolívares o dos mil quinientos bolívares fuertes, y más cuando quien -a su juicio – actúo de mala fe fue la vendedora todas vez que llegado el día de dar cumplimiento al contrato con opción a compra no contaba ni siquiera con la autorización del INTI para protocolizar la venta del inmueble, lo que motivó el retardo ya que no podía comprar una casa construida en terrenos del INTI sin que la presunta propietaria tuviera un documento registrado. Afirma que esa situación no le daría seguridad en la propiedad, concluyendo en que la causa del incumplimiento se debe al hecho de la vendedora y no a su persona en su condición de compradora.

5. Que la vendedora (demandante) debe cumplir con la devolución del saldo por la cantidad de dos millones quinientos mil bolívares o dos mil quinientos bolívares fuertes (Bs. 2.500.000 o Bs.F 2.500), se trata de un contrato bilateral donde ambas partes están obligadas a cumplir con lo convenido.

   Sobre la base del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil rechaza, niega e impugna la estimación de la demanda en la cantidad de setenta millones quinientos mil bolívares (Bs. 70.500.000,00) por ser exagerada, así como tampoco se determina cual es la base de la estimación, en todo caso la misma debió calcularse con fundamento en los daños y perjuicios que en el presente caso fueron pactados en el contrato y cuya obligación se debe reclamar por la cantidad de dos millones quinientos mil bolívares o dos mil quinientos bolívares fuertes (Bs. 2.500.000,00 o Bs.F 2.500,00) mencionados por la misma demandante en la documentación que acompañó junto con el libelo.

   De la reconvención

   Que por las razones expuestas reconviene a la ciudadana A.I.O.B., por daños y perjuicios por incumplimiento de contrato. Paradójicamente vuele a indicar motivos y señala como tales:

1. Que ella (demandada-reconviniente) firmó el contrato de opción a compra que consta en autos, de buena fe y con toda la intención de comprar el inmueble allí descrito, pero estando en posesión de la vivienda, el día 11/7/2007, se presentó una comisión de SENCAMER, para practicar una inspección en el medidor de energía eléctrica, informando que el mismo presentaba una deuda por dicho concepto desde el día 30/12/2004, además de diversas irregularidades que dieron lugar a la imposición de una multa, la cual se vio obligada a pagar, para la no suspensión del servicio.

2. Que tal circunstancia evidencia el incumplimiento de la cláusula cuarta que señala que el referido bien se encuentra libre de todo gravamen, impuesto y de cualquier otro emolumento, siendo que era falso, causándole daños materiales y morales, pero que pese a ello permaneció en el inmueble, porque ya había adquirido el compromiso de comprar.

3. Que se sorprendió cuando llegó el día que correspondía finiquitar la venta, ya que, la vendedora no podía vender las bienechurías porque no tenía la autorización del INTI, quien es el propietario del suelo donde se encuentran dichas bienechurías; no obstante, acordaron que mientras le otorgaban la autorización ella (la compradora demandada-reconviniente) permanecería en el inmueble en calidad de arrendataria con opción a compra venta, pagando mensualmente Bs.F. 300.000, los cuales -dice- ha venido pagando, pero que después de la negativa a recibirlos comenzó a consignarlos a través de sede judicial.

4. Que por dichos motivos procede a reconvenir a la ciudadana demandante, a fin de que sea condenada por el tribunal a pagar:

   1. La suma de ochocientos sesenta y tres bolívares fuertes (Bs. F 863) por concepto de deuda y multa del servicio de energía eléctrica.

   2. La suma de cinco mil bolívares fuertes (Bs.F. 5.000,00) por concepto de anticipo de pago para la compra de la vivienda en relación al precio pactado en el mencionado contrato, hecho que no se pudo materializar por causas imputables a la vendedora.

   3. Los intereses legales respectivos (no acordado por el a quo, y por tanto fuera del examen de esta alzada).

   4. Las consignaciones hechas en el Juzgado Segundo de los Municipios Cocorote, Independencia, San Felipe y Veroes del estado Yaracuy a favor de la ciudadana A.I.O.B., por la cantidad de mil ochocientos bolívares fuertes (Bs.F 1.800,00) (no acordado por el a quo, y por tanto fuera del examen de esta alzada).

   5. Las costas y costos de ley (no acordado por el a quo, y por tanto fuera del examen de esta alzada).

      Fundamentó su reconvención en el mismo contrato de fecha 19/6/2007 y en el artículo 365 del Código Civil y demás leyes respectivas.

      De la contestación a la reconvención

      La representación judicial de la parte demandante-reconvenida contestó la reconvención en los siguientes términos:

      Rechazó y contradijo la reconvención interpuesta contra su representada en todas y cada una de sus partes, tanto en el hecho como en el derecho, fundamentándose en que es falso e incierto que:

      - El inmueble propiedad de su representada presentara irregularidades con el medidor de energía eléctrica y que por tal razón le impusieran alguna multa.

      - Que la demandada reconviniente cancelara la supuesta multa impuesta.

      - Que su representada incumpliera con la cláusula cuarta del contrato de opción a compra, por el hecho de que si fuera cierta la circunstancia antes señalada referente a las irregularidades del medidor de energía eléctrica, esto no constituye ni un gravamen, ni un impuesto, ni un emolumento, porque estos conceptos indicados tienen sus significados propios muy apartados a lo que es el pago de la prestación de un servicio.

      - Que su representada le causara daños tanto materiales como morales.

      - Que llegado el día para finiquitar la venta, su representada no pudiera vender porque presuntamente no estaba autorizada por el Instituto Nacional de Tierras (INTI).

      - Que se acordara que mientras se otorgaba la autorización ella permanecería ocupando el inmueble en calidad de arrendataria con opción a compra.

      - Que se acordó un presunto pago de Bs. 300.000,00 mensuales por cánones de arrendamiento y que esa cantidad la venía pagando la demandada reconviniente.

      - Que después de supuestamente su mandante negarse a recibir el supuesto canon de arrendamiento, la demandada los consignara ante el Juzgado Segundo de los municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes de esta Circunscripción Judicial.

      - Que su representada sea demandada por presuntos daños y perjuicios causados por incumplimiento de contrato, siendo además falso que deba convenir en pagar o ser condenada por el tribunal al pago de:

   1. Bs. 863,00 por concepto de deuda y multa del servicio eléctrico; b) La suma de Bs. 5.000,00 por concepto de anticipo de pago para la compra de la vivienda en relación al precio pactado en el mencionado contrato; c) Intereses legales respectivos; d) La cantidad de Bs. 1.800,00 por las supuestas consignaciones hechas ante el Juzgado Segundo de los municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes de esta Circunscripción Judicial; e) las costas y costos de ley.

      - que la reconvención deba declararse con lugar y sin lugar la demanda.

      Afirma que:

      - La reconvención es una mutua petición, una nueva pretensión o una nueva demanda, y como tal debe llenar los requisitos que establece el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil. Que tratándose de unos supuestos daños y perjuicios, la demandada reconviniente en su planteamiento no cumple con lo establecido en los ordinales cuarto, quinto, sexto y séptimo del referido artículo, ya que no especifica con claridad y expresión el objeto de su pretensión, no relaciona los hechos con los fundamentos de derecho y sus pertinentes conclusiones, no acompaña los instrumentos en que fundamenta la pretensión y no especifica con precisión los supuestos daños y perjuicios y sus respectivas causas, que es supuestamente el objeto de su pretensión, por lo que su juicio debe declararse sin lugar la reconvención propuesta.

      Afirma que según lo establece la jurisprudencia, la falta de estas especificaciones, principalmente la falta de indicación y especificación de los daños y perjuicios y sus causas, hace improcedente la pretensión que contiene la acción incoada, por lo que en base a lo expuesto debe declararse sin lugar dicha reconvención.

      De los medios probatorios

      De la parte demandante:

      Anexos al libelo:

1. Copia de documento público autenticado ante la Notaría Pública de Cagua, bajo el N° 64, tomo 32, de los libros de autenticaciones, suscrito por E.S.R., en su carácter de apoderado del Servicio Autónomo de Vivienda Rural (SAVIR) y la parte actora en fecha 12/2/2007 (marcado A, folios 3 y 4). El presente documento, fue impugnado por la contraparte por constituir copia fotostática simple, por lo que la parte demandante, en el lapso probatorio, promovió el documento original por lo que se procede a examinar más adelante.

2. Contrato de opción a compra suscrito entre la ciudadana A.O.B. y la ciudadana Nurbis M.R.d. fecha 19/6/2007(marcado B, folio 5). Como quiera que se trata de un documento privado que fue suscrito por las partes de este juicio y no fue desconocido por la demandada debe tenerse como reconocido, conforme lo establece el artículo 444 del CPC, por lo que se procede a examinar. Del referido documento se desprende lo siguiente:

   • Contiene una opción de compraventa suscrita por las partes de este proceso donde, conforme al ordenamiento jurídico, asumen una serie de obligaciones en cuanto al negocio jurídico.

   • En dicho instrumento, la demandante, quien se identifica como propietaria del inmueble supra descrito da en venta a la demandada (a quien se denomina compradora) el inmueble objeto del presente juicio.

   • Entre sus cláusulas se indica que la demandante es la exclusiva dueña de la vivienda, dejándose constancia de que se encuentra construida en terrenos propiedad del Instituto Nacional de Tierras (INTI).

   • El precio de la venta se convino en la cantidad de cincuenta y tres mil bolívares (Bs F 53.000,oo). Igualmente se pactó un primer pago por parte del comprador al momento de la firma por la cantidad de cinco mil bolívares (Bs.F 5.000,oo). Tales hechos no son controvertidos por cuanto la parte demandada los reconoce en su escrito de defensa. Así mismo se convino que el monto restante se pagaría al término de 30 días, contados a partir de la firma del instrumento, sin embargo esa obligación no fue cumplida. Si bien esta circunstancia también la reconoce la demandada, ella se excepciona aduciendo que el incumplimiento se debió a causa imputable a la parte actora. Por lo cual esto es un asunto sometido al debate probatorio.

   • Que con la firma del presente instrumento la compradora (demandada) adquiría la posesión, uso y disfrute del bien objeto de la demanda.

   • La propietaria declara que el bien objeto de compra venta se encuentra libre de todo gravamen, impuestos y de cualquier otro emolumento.

   • También se pacta que en el caso de que la compradora no pagare el precio en el término convenido tal situación daría derecho a la propietaria (demandante) a tomar posesión del referido inmueble y realizará la devolución del 50% de lo recibido como parte de pago por concepto de daño y perjuicio.

   Es importante destacar que en el contrato las partes no estipularon obligación alguna de la parte actora en cuanto al deber de solicitar autorización al INTI para vender el inmueble objeto de controversia.

   En el lapso probatorio:

1. Prueba documental. a. En primer lugar reprodujo todos y cada uno de los documentos acompañados al libelo de la demanda marcados A y B, cursantes a los folios 3 al 5.

   Del examen del instrumento contenido a los folios 3 y 4 (marcado A) se desprende, que el mismo es de carácter público, y como quiera que no tachado se procede a valor.

   De su texto se desprende que contienen una declaración del apoderado de Servicio Autónomo de Vivienda Rural (SAVIR) dando constancia de la cancelación de un crédito sin intereses, por parte de la ciudadana A.I.O.B., por la cantidad de Bs. 2.180.000, la cual se invirtió en la construcción de un inmueble constituido por un casa, ubicada en la Comunidad de Higuerón, Municipio San Felipe, con un extensión 300 Mts2, alinderada Norte: M.I.C., Sur: M.A.C., Este: M.V. y oeste: Calle Principal de Higuerón. Así mismo, deja constancia de que el terreno sobre el cual esta construido es propiedad del INTI. Finalmente declara que habiendo cumplido la referida ciudadana todas las obligaciones asumidas con el ente consecuencialmente adquirió la plena propiedad del inmueble en referencia.

   La declaración del referido ciudadano prueba que la ciudadana demandante es propietaria del inmueble objeto de la controversia. Así se decide.

   Es importante indicar que en el citado documento no se obliga a la ciudadana A.L.O.B. a pedir autorización al ente para vender el referido inmueble (o sea la vivienda).

   2. Con el objeto de probar ofertas realizadas de compra del inmueble promueven documentos emanados de terceros marcados 01, 02 y 03. Tal prueba fue inadmitida por el a quo, por tal motivo nada tiene que expresar quien suscribe, ya que contra la inadmisón no ejerció la parte promovente recurso alguno por lo que se interpreta que hubo conformidad de su parte con lo determinado por el juez. Así se decide.

2. Prueba de confesión. Promueve la confesión de la parte demandada reconviniente cuando en su escrito de contestación expresa de manera clara que incumplió con la obligación de pagar el resto del precio pactado en el documento de opción a compra, sabiendo de antemano que el inmueble objeto de la opción a compra fue construido por el Servicio Autónomo de Vivienda Rural del estado Yaracuy (SAVIR) adscrito al Ministerio de la Vivienda y Hábitat, que fuere cancelado el crédito otorgado en su totalidad, y que por ser un instituto público muy a pesar de que el terreno donde está construido es propiedad del INTI se puede y es permitido realizar transacciones de compra venta por cualquier Notaría Pública del país. Al respecto hay que decir que los alegatos y defensas hechos por la parte en el libelo de demanda, la contestación y excepcionalmente en los informes, en principio no pueden ser consideradas como confesiones espontáneas, pues solamente buscan delimitar la controversia y quedan relevados de prueba, si algunos de ellos supone una admisión de los hechos de la contraparte. Bajo el mismo tenor, en sentencia de vieja data, el 21 de junio de 1984, caso: Inversora Barrialito C.A.; la otrora Corte Suprema de Justicia expresó que en muchas oportunidades las exposiciones de las partes en el transcurso de un proceso, y especialmente, las exposiciones que emiten para apoyar sus defensas, no constituyen una “confesión como medio de prueba”, pues en estos casos lo que se trata de fijar son los límites y el alcance de la controversia. Así se decide.

3. Ratificación testimonial. Promueve la ratificación de documento por vía testimonial de conformidad con el artículo 431 del CPC, de los documentos promovidos en el capítulo primero numeral segundo del escrito y numerados 01, 02 y 03; suscritos respectivamente por L.A.S., C.I. 7.593.521, W.G.M., C.I. 8.514.486 y J.B.O., C.I. 7.506.387, pidiendo en consecuencia al tribunal se fijara la oportunidad para la comparecencia de dichos ciudadanos para la ratificación. Dicha ratificación testimonial fue inadmitida, en virtud de que también fueron inadmitidos los documentos a que hacen referencia, ya que no fueron efectivamente traídos a juicio, por lo que nada tiene que expresar esta juzgadora al respecto.

4. Testimoniales. Promueven los testimonios de los ciudadanos J.G.Z.R., A.M.F.G., R.N.R.G. y J.G.F.G., titulares de las cédulas de identidad Nos. 17.256.000, 17.698.764, 10.227.405 y 7.916.300, respectivamente.

   El 19/9/2008, el ciudadano A.M.F.G., al ser interrogado por su promovente contestó: que conoce de vista, trato y comunicación a las ciudadanas A.I.O.B. y Nurbis M.R.B., constándole sobre una negociación de contrato de opción a compra que ambas ciudadanas hicieron sobre una casa ubicada en la Urbanización Higuerón, la cual es propiedad de la ciudadana A.O., que suscribieron un documento con fecha 19/6/2007, refiriendo que pactaron un lapso de treinta días para finiquitar el pago por la negociación, que le consta que la ciudadana Nurbis R.B. en fecha 20/7/2007 le manifestó a la vendedora que no podía comprar el inmueble y pidió 5 días para desocupar el inmueble y hasta la fecha no lo había entregado, y que todo esto le consta porque conoce a la persona y de la negociación que hicieron.

   El 19/9/2008 comparece el ciudadano R.N.R.G., al ser interrogado por su promovente contestó: que conoce de vista, trato y comunicación a las ciudadanas A.I.O.B. y Nurbis M.R.B., que le consta que hicieron una negociación que consistía en un contrato de opción a compra sobre una casa ubicada en la Urbanización Higuerón, la cual es propiedad de la ciudadana A.O., que tenía conocimiento que la ciudadana Nurbys Bolaños Barazarte ya no iba a comprar el inmueble por no tener el dinero para comprar la casa, que él le propuso a la ciudadana A.O.B. hacer la negociación y comprarle la casa, pero en vista de que tardaba mucho la ciudadana Nurbys Bolaños en desocupar la casa, opto por realizar la compra a otra señora, lo que manifiesta lo comunicó a la dueña del inmueble por escrito; dice que tiene dicho documento en su poder el cual puede presentar de ser requerido; y en ese mismo acto consignó documento que prueba lo indicado por él.

   El 19/9/2008 compareció el testigo ciudadano J.G.F.G., al ser interrogado por su promovente contestó: que conoce de vista, trato y comunicación a las ciudadanas A.I.O.B. y Nurbis M.R.B., constándole que entre dichas ciudadanas pactaron una negociación que consistía en una opción a compra de una casa ubicada en la Urbanización Higuerón del municipio San Felipe, que sabe que la ciudadana Nurbis M.R.B. ya no iba a comprar la casa, que el propuso a la dueña de la vivienda A.I.O. comprar la casa en la cantidad de setenta millones de bolívares pero en vista de que no desocupaban la casa se vio obligado a hacer una negociación por otro inmueble; y en ese mismo acto consignó documento que prueba lo indicado por él.

   El 14/10/2008 compareció el testigo ciudadano J.G.Z.R. quien, contesto: que conoce de trato y comunicación a las ciudadanas A.I.O.B. y Nurbys M.R.B., que le consta que dichas ciudadanas pactaron una negociación que consistía en un contrato de opción a compra de una casa ubicada en la urbanización Higuerón la cual es propiedad de A.I.O., constándole que de tal negociación suscribieron un documento, la cual debía finiquitarse a los treinta días después de suscrito el mismo, que sabe que en fecha 20/7/2007 la ciudadana Nurbys manifestó a la ciudadana A.I.O. que no podía comprar el inmueble y pidió cinco días para desocupar la casa y entregarla, sabiendo que esto no ha sido cumplido a la fecha y que todo esto le consta porque conoce a la señora vio los documentos y la señora de veras no ha entregado la casa.

   Examinadas las anteriores deposiciones se observa en primer lugar que los testigos no fueron repreguntados por la contraparte (demandada reconviniente). En segundo lugar, respecto al primer y cuarto testigo se desechan sus dicho por cuanto no d.c. circunstanciada de modo, lugar y tiempo de cómo conoce los hechos sobre los cuales declara. Por el contrario sus aseveraciones al respecto son imprecisas y vagas, conclusión a la que se llega conforme las reglas establecidas para examinar a los testigos previstas en el artículo 508 del Código de procedimiento Civil. Así se decide.

   En cuanto al segundo y tercer testigo quien suscribe considera que no incurrieron en contradicciones, por el contrario fueron contestes en dos hechos alegados en la demanda: El primero, de que se había pactado una negociación entre las ciudadanas A.O. y Nurbis Rodríguez consistente en la compraventa de un inmueble tipo casa (ya descrito) y el segundo, que tal negociación debía ser finiquitada en 30 días después de la firma de la opción a compra venta (hecho corroborado también con la prueba fundamental de la acción, y que es el referido contrato de opción a compraventa). Estos dos testigos por el contrario de los otros si dieron constancia razonable de cómo conocen los hechos sobre los cuales declararon y fue el tener interés en adquirir el inmueble que se estaba negociando, lo cual probaron con una comunicación. Razón por la cual se valoran sus deposiciones. Así se decide.

   De la parte demandada-reconviniente:

   En el lapso probatorio.

1. Documentales. a. Reprodujo los documentos anexos a la demanda, a saber contrato autenticado ante la notaria y el contrato de opción a compra. Al respecto este tribunal se limita a ratificar la valoración establecida supra, por cuanto ya fueron examinados. b. Fotocopias de depósitos signados con los Nos. 18706554, 18706558 y 18705126 de fechas 31/01/2008, efectuados por su representada en el Banco Banfoandes en la cuenta perteneciente al Juzgado Segundo de los Municipios San Felipe, Veroes, Cocorote e Independencia de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy por la cantidad de trescientos bolívares fuertes (Bs. 300,oo) cada uno por concepto de pago de arrendamientos. Tales medios de prueba no corresponden a esta superioridad valorarlos por cuanto integran el petitorio de la reconvención denegado en el dispositivo de la sentencia de primera instancia respecto de la pretensión devolución de cánones de arrendamiento, y que como ya se explicó no fue objeto de apelación. Así se decide.

2. Prueba de Informes. La parte demandada solicitó al tribunal oficiar a la Compañía Anónima L.E.d.C., Agencia San Felipe, ubicada en el centro comercial Aracoy, a los fines de que informara que mediante inspección realizada en fecha 11 de julio de 2007 a las 3:30 p.m., al medidor N° 72508 de la vivienda objeto de la demanda, se encontró una anomalía que dio lugar a la imposición de una multa. De igual manera pide que informe acerca del pago de la multa realizado por la ciudadana Nurbis M.R.B. mediante acta compromiso, y también que informen acerca de los pagos de energía eléctrica de los meses desde el 30/12/2004 al 30/5/2008.

   Tal prueba se encuentra en el expediente a los folios 56 al 62. Ahora bien, de su examen no observa este tribunal que haya quedado demostrado que la anomalía encontrada en el medidor en cuestión (N° 72.508, número de contrato 638165) dio lugar a la imposición de una multa y que esta fuera cancelada por la ciudadana demandada, mediante acta de compromiso.

   Es decir, de los registros informáticos que remite la compañía de l.e., no se evidencia que dicho organismo haya establecido una multa por la anomalía observada en el medidor y menos aprecia esta juzgadora su monto y quien lo canceló; evidenciándose solamente una visita de un fiscal, y el posterior levantamiento de acta por existir irregularidad en el medidor. Por lo expuesto es criterio de esta sentenciadora que dicha prueba no probo tales hechos. Así se decide.

3. Testimoniales. Promueve los testimonios de los ciudadanos F.J.M.U., A.M.U.L. y L.A.A.F.. Los presentes testimoniales no fueron evacuadas, tal y como consta a los folios 52 al 54, motivo por el cual, nada puede expresar esta juzgadora al respecto.

   Consideraciones finales

   Respecto a la demanda principal.

   Del análisis del instrumento público contenido a los folios 3 y 4 (copia) y luego en original a los folios 33 y 34 se comprobó que la ciudadana A.I.O.B. es la legítima propietaria del inmueble objeto de la presente controversia, con lo cual se descarta la defensa de la parte demandada-reconviniente de que no es la propietaria del inmueble porque la documentación no cumple con los requisitos establecidos en el Código Civil en su artículo 1920 del Código Civil.

   Sobre este argumento –acogido por la instancia- hay que señalar lo siguiente. La formalidad establecida en el artículo 1920 ejusdem se refiere a los actos que deben ser sometidos a la formalidad del registro y entre ellos se cuenta los actos traslativos de propiedad de inmuebles; y la sanción que previene el legislador en el artículo 1924 ejusdem es que si tales actos no son registrados no producen efectos contra terceros, que por cualquier título, hayan adquirido y conservado legalmente derechos sobre el inmueble.

   Ahora bien, es evidente que tal supuesto no es el caso de autos, pues no se trata que la demandada haya adquirido el inmueble de un propietario anterior a la demandante, sino, por el contrario, lo está obteniendo por negociación que ha celebrado con ella; luego mal puede oponer –como si ella fuera un tercero- dicha defensa.

   Si aplicamos el razonamiento de la demandada, quiere decir entonces que a ella nunca le fue trasmitida la propiedad del inmueble, y en consecuencia la negociación objeto de resolución en esta causa (opción de compra venta) sería nula, ya que nadie podría disponer de algo que no es de su propiedad; sin embargo, paradójicamente la demandada al suscribir el contrato convino en la negociación y hace valer defensas fundamentada en esa negociación. Por lo que es contradictoria su defensa.

   En todo caso es oportuno hacer mención a jurisprudencia de vieja data que (30/11/1959, JTR Vol. VII, T. I, pág. 846) que explica que de ninguna manera la presente norma hace ineficaces los actos que, teniendo por objeto un derecho sobre un inmueble, no consten de un documento registrado, o sea, que el documento registrado no es imprescindible para demostrar la adquisición del derecho de propiedad, pues no constituye una solemnidad requerida para el perfeccionamiento de los actos que versen sobre derechos reales inmobiliarios. En síntesis –sigue el criterio jurisprudencial- la formalidad del registro se requiere únicamente con respecto a terceros que no los hayan adquirido, tienen suficiente eficacia para comprobar la adquisición del derecho de propiedad, los documentos privados.

   De lo anterior se desprende que, la accionante si es la legítima propietaria del referido bien inmueble, no habiendo impedimento -aparente- para llevar a cabo la negociación final de la venta de las referidas bienhechurías. En todo caso se reitera que el documento de propiedad de la demandante no previene que el propietario d etales bienhechurías deba solicitar permiso al INTI para vender. Así se decide.

   En consecuencia, no habiendo sido impugnado el contrato de opción de compraventa y visto que las convenciones acordadas allí no son contrarias a derecho es procedente la pretensión de resolución del mismo, ya que no hubo pruebas de la parte demandada, demostrando haber cumplido su obligación de pagar la diferencia del precio, o sea, la cantidad de cuarenta y ocho mil bolívares (Bsf 48.000,oo) en el tiempo acordado en la cláusula segunda. Así se decide.

   Igualmente, queda evidenciado del mismo contrato, lo pactado en la cláusula quinta en cuanto a que si la compradora no cumple su obligación de pagar el precio en el tiempo acordado, la propietaria (o sea, la hoy demandante) podrá tomar posesión del inmueble y retener por concepto de daños y perjuicios el cincuenta por ciento de la cantidad recibida al momento de la firma del contrato, es decir, la cantidad de dos mil quinientos bolívares (Bsf 2500,oo). Así se decide.

   Finalmente, en cuanto al reclamo de la actora de la cantidad de quince mil bolívares (bs f 15.000,oo) por concepto de daños y perjuicio en razón al tiempo en el que la demandada ha permanecido en el inmueble sin hacer pago alguno, lo cual le ha impedido negociarlo, como quiera que tales daños no fueron demostrados, pues las pruebas promovidas al efecto fueron desechadas, se declara improcedente tal concepto. Así se decide.

   En cuanto a la reconvención.

   Vista la delimitación del objeto de la apelación realizada por esta alzada, en cuanto a la reconvención planteada por la parte demandada, corresponde a este juzgado, en base al cúmulo probatorio existente, determinar su procedencia.

   Habiendo pues la demandada reconvenido por daños y perjuicios a la parte actora con fundamento en el mismo contrato de opción de compra que sirvió de documento fundamental a la causa principal este tribunal resuelve:

1. Respecto a la devolución de la suma de Bs. 5.000.oo que fuera pagada a la demandante reconvenida por concepto de parte del precio de compra del inmueble, reintegro que pide fundada en que fueron causas imputables a la vendedora que no se concretó la venta, el tribunal observa que dicha defensa no fue demostrada por la parte demandada, es decir, no probo que acto(s) u omisión(es) de la vendedora (demandante), impidió que se concretara la negociación. Es decir, en su defensa la parte demandada dijo que habían acordando que mientras el Instituto Nacional de Tierras (INTI) le concedía autorización para vender, ella permanecería en el inmueble en calidad de arrendataria con opción a compra, pactando la cantidad de trescientos mil bolívares mensuales, sin embargo la demandada no demostró con ninguno de los medios de prueba promovidos por ella la existencia de tal convenio celebrado con la parte actora. Luego mal puede imputarse que fue por causa de ésta que no se concreto la negociación. Así se decide.

2. En cuanto al monto acordado por el a quo, de Bs. 1.033,36 por cancelación de la parte demandada reconviniente a la L.E.d.Y., es necesario hacer algunas consideraciones:

   En primer lugar la parte demandada en su reconvención, en su petitorio reclama por tal concepto el pago de Bs. 863 y no obstante el a quo acordó Bs. 1.033,36 con lo cual se configuró una ultrapetita por parte del juez de la instancia, ya que acordó más de lo solicitado.

   En segundo lugar, como ya quedo dicho en el examen de la prueba de informes, que tal medio de prueba sólo demostrado la existencia de una anomalía pero no, que por una irregularidad haya habido la imposición de una multa y que esta haya sido pagada por la ciudadana Nurbis M.R.B.. Así se decide.

   Decisión

   En virtud de los razonamientos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy, en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el apoderado judicial de la parte demandante en fecha 29/1/2009, contra la sentencia dictada el 19/1/2009 por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy.

   En consecuencia, se declara:

1. PARCIALMENTE CON LUGAR la acción principal de resolución de contrato de opción de compra venta suscrito entre A.I.O.B. y la ciudadana Nurbis M.R.B.; por lo que:

   • Se condena a Nurbis M.R.B. a devolver el inmueble objeto de esta demanda, plenamente identificado en esta sentencia a la ciudadana A.I.O.B..

   • Se autoriza a la ciudadana A.I.O.B. a retener por concepto de daños y perjuicios la cantidad de dos mil quinientos bolívares (bs f 2.500,oo) del total de cinco mil bolívares (Bs f 5.000,oo) recibido de la demandada por concepto de parte del precio de compra que se había convenido respecto del inmueble. En consecuencia deberá reintegrar a la ciudadana Nurbis M.R.B. la cantidad de dos mil quinientos bolívares (bs f 2.500,oo) del total de cinco mil bolívares.

2. SIN LUGAR la reconvención interpuesta por la ciudadana Nurbis Marilýn R.B., asistida del abogado M.A.D.V..

   Publíquese Regístrese y déjese copia.

   Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy, en San Felipe, a los quince días del mes de julio de dos mil nueve. Años 199º de la Independencia y 150º de la Federación.

   La Juez,

   Abg. T.E.F.A.

   El Secretario,

   Abg. J.C.L.B.

   En la misma fecha, se publicó la anterior sentencia, siendo las once de la mañana (11:00 am).

   El Secretario,

   Abg. J.C.L.B.