Decisión de Juzgado Superior Septimo en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 9 de Junio de 2010

PARTE ACTORA: BONARIA INMOBILIARIA C.A., de este domicilio, e inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 07.10.1976, bajo el Nº 50, Tomo 102-A-Sgdo.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: C.B. y R.S., abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 7.820 y 66.600, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: INVERSIONES WINECA C.A., de este domicilio, e inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 19.10.1988, bajo el Nº 26, Tomo 12-A-Pro.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: J.L.S.G., abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 39.657.

EXPEDIENTE: 9987

ACCIÓN: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

MOTIVO: apelación interpuesta por la parte demandada contra la decisión de fecha 03.02.2010, dictada por el Juzgado Décimo Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró procedente la pretensión de Resolución de Contrato de Arrendamiento.

CAPITULO I

NARRATIVA

Se inicia la presente causa por libelo de demanda interpuesto en fecha 17.07.2009, por ante el Circuito Judicial Civil de los Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con sede en Los Cortijos, quedando para conocer de la causa al Juzgado Décimo Séptimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial.

Dicha demanda fue admitida por auto de fecha 22.07.2009, mediante el procedimiento breve, ordenándose la citación de la parte demandada.

En fecha 06.08.2009, el Juzgado aquo decretó medida preventiva de secuestro solicitada por la parte actora, exhortando al Juzgado de Municipio Ejecutor de Medidas Preventivas y Ejecutivas de esta Circunscripción Judicial, a los fines de la práctica de la medida mencionada.

En fecha 21.09.2009, el representante judicial de la parte demandada, se dio expresamente por citado en el presente proceso.

Por auto de fecha 22.09.2009, el Juzgado aquo exhortó a las partes para un acto conciliatorio tal y como lo prevé el artículo 257 de nuestra N.A.C..

Mediante escrito presentado en fecha 22.09.2009, la parte demandada presentó escrito de contestación de la demanda.

Mediante acta de fecha 28.09.2009, se dejó constancia de la falta de comparecencia de las partes al acto conciliatorio, el cual fue declarado desierto.

En fecha 29.09.2009, la parte actora consignó escrito de pruebas.

Por auto de fecha 01.10.2009, el Tribunal aquo providenció las pruebas promovidas por la parte actora.

En fecha 02.10.2009, la parte demandada presentó escrito de pruebas.

Por auto de fecha 06.10.2009, el Juzgado aquo providenció el escrito de pruebas de la parte demandada.

En fecha 03.02.2010, el Juzgado aquo dictó sentencia definitiva, en la cual declaró procedente la presente demanda.

En fecha 23.02.2010, la parte demandada apeló de la mencionada sentencia.

En virtud de ello, el Tribunal de cognición oye dicha apelación en ambos efectos.

Asimismo, remitieron las presentes actuaciones al Circuito Judicial Civil de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, correspondiéndole el conocimiento al Juzgado Primero de Primera Instancia de esta Circunscripción Judicial.

Por auto de fecha 19.03.2010, el Juzgado de Primero de Primera Instancia, se declaró incompetente para decidir de la presente causa, remitiendo el presente expediente al Juzgado Superior Distribuidor en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial.

A tal efecto, subieron las actuaciones al Juzgado Superior Distribuidor de Turno, quedando para conocer de la causa a este Tribunal.

Mediante auto de fecha 21.04.2010, se fijó el lapso de diez (10) días, para dictar sentencia en la presente causa.

En fecha 03.05.2010, la parte demandada presentó escrito de formalización de la apelación.

Llegada la oportunidad de decidir, el Tribunal pasa hacerlo bajo los siguientes términos.

CAPITULO II

MOTIVA

SINTESIS DE LA CONTROVERSIA:

La parte actora en su escrito libelar expuso lo siguiente:

Que, en fecha 01.09.2001, se celebró un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, entre la sociedad mercantil Bonaria Inmobiliaria C.A., y la sociedad mercantil Inversiones Wineca C.A., sobre un inmueble constituido por un Local Nº 41, ubicado en el piso 4, del Edificio Ofinca, situado en la Calle los Laboratorios, Urbanización Los Ruices, Municipio Sucre del Estado Miranda.

Que dicho inmueble le pertenece a su representada según consta en documento de propiedad protocolizado por la Oficina Subalterna del Cuarto Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, en fecha 30 de noviembre de 1976, bajo el Nº 31, Tomo 10, Protocolo Primero.

Que en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento se estableció: “…el plazo de duración del presente contrato será de dos (2) años a partir del 1º de septiembre de 2001, prorrogables por períodos de un (1) año, a menos que una de las partes notifique a la otra con tres (3) meses de anticipación cuando menos, su voluntad de no prorrogarlo…”.-

Que, en la cláusula tercera convinieron en que la arrendataria se obliga a cancelar dicho canon de arrendamiento, a partir de la fecha de su notificación e igualmente, la arrendataria se obliga a cancelar los cánones de arrendamiento en las oficinas de la arrendadora, dentro de los cinco (5) primeros días hábiles de cada mes.

Que, por resolución Nº 010171, de fecha 25 de septiembre de 2006, la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, fijó como canon de arrendamiento máximo mensual para la Oficina objeto del arrendamiento, la cantidad de siete mil quinientos setenta y tres bolívares fuertes con cincuenta céntimos (Bsf. 7.573,50). Dicha resolución le fue notificada a la arrendataria de la oficina Nº 41 del Edificio Ofinca, según consta de informe fiscal de fecha 20.11.2006.

Que no obstante del monto fijado por el organismo administrativo, las partes convinieron en un canon de arrendamiento mensual por la cantidad de cinco mil seiscientos cincuenta y ocho bolívares fuertes (Bsf. 5.658,00).

Que de la manifestación efectuada por ante el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, se constata que el inmueble fue subarrendado parcialmente a al empresa Consorcio Promoting C.A:, sin la previa autorización dada por escrito a la arrendadora, violando lo previsto en la cláusula novena del contrato de arrendamiento suscrito por las partes sobre el local Nº 41, ubicado en el piso 4 del Edificio Ofinca, situado en la Calle Los Laboratorios, Urbanización Los Ruices, Municipio Sucre del Estado Miranda.

Que la empresa Inversiones Wineca C.A., ha dejado de pagar a su representada los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de mayo, junio y julio de 2009, que a razón de cinco mil seiscientos cincuenta y ocho bolívares fuertes (Bsf. 5.658,00) asciende a la cantidad de dieciséis mil novecientos setenta y cuatro bolívares fuertes (Bsf. 16.974,00), lo cual constituye grave incumplimiento de las obligaciones contractuales asumidas libremente por ésta.

Fundamenta su pretensión en los artículos 1.167, 1.264, 1.592 y 1.593, del Código Civil, a los fines de que la parte demandada convenga o sea condenada en primer lugar, a la resolución del contrato de arrendamiento y por consiguiente entrega del bien inmueble objeto de la demanda; en segundo lugar, al pago de la cantidad de dieciséis mil novecientos setenta y cuatro bolívares fuertes (Bsf. 16.974,00) por concepto de indemnización sustitutiva de los cánones de arrendamiento por los meses mayo, junio y julio de 2009, a razón de cinco mil seiscientos cincuenta y ocho bolívares fuertes (Bsf. 5.658,00), por mes y en tercer lugar, al pago de costas que ocasione este procedimiento.

DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA:

La demandada en su contestación esgrimió lo siguiente:

Que los actores han deducido la presente acción con absoluta temeridad y mala fe, intentando defraudar la ley, para evitar el tener que reconocer que su representada tiene derecho a seguir disfrutando de la prórroga leal del contrato de arrendamiento consagrada en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Que en efecto su representada Inversiones Wineca C.A:, tiene arrendado desde el 19.08.1993, el local de oficina identificado con el Nº 41 del Edificio Ofinca, según contrato autenticado en dicha fecha por ante la Notaría Pública Trigésima Octava de Caracas bajo el Nº 7, Tomo 21, acompañado a los autos a los folios 43 al 52 ambos inclusive. Ello significa que la relación arrendaticia existente entre Bonaria Inmobiliaria C.A:, e Inversiones Wineca C.A., tiene alrededor de 16 años, y no como lo plantean los actores en su libelo de demanda, en el capitulo I de los hechos desde el 01.09.2001.

Que, es falso igualmente que el subarrendamiento del local Nº 41, no haya sido autorizado por la propietaria, pues el mismo fue convenido verbalmente entre los señores W.N.G., Presidente de Inversiones Wineca C.A., A.D.F.P.d.C.P. C.A. y Calogero Giorgio, Administrador único de Bonaria Inmobiliaria, C.A., desde el año 2005, motivado en el crecimiento del Consorcio Promoting C.A., y su demanda de mayor espacio, quien por cierto tiene otras oficinas en el mismo Edificio Ofinca y la reducción Simultanea que comenzó a experimentar el grupo Wineca y su necesidad de menos espacio, motivado en la venta de una de sus mas importantes empresas: Industrias Nutricos C.A., y posteriormente agrícola A y B, C.A., lo que conllevó a las partes a conversar sobre un subarrendamiento que fue consentido verbalmente por la propietaria, quien tiene su oficina en el mismo piso del Edificio y se ve obligada a pasar frente a la ofician 41 al salir del ascensor.

Que desde el año 2005 hasta la presente, fecha aproximada en que el grupo Promoting comparte oficina con nosotros, el Sr. Giorgio a ingresado a la oficina 41 en infinidad de oportunidades no siendo tal hecho ningún motivo irregular ni de incumplimiento en la medida en que ha sido consentido por el propietario debido al crecimiento de Promoting y la reducción de Wineca como grupo económico.

Que es sencillamente el interés del propietario de vender la oficina así como todos los activos en Venezuela, por lo que aducen que el propietario les procuró la obtención de un crédito a través del Banco Venezolano de Crédito, el cual la demandada consideró de gran carga financiera, aparte del hecho de que según sus dichos, se hizo un avalúo al inmueble en cuestión, que arrojó un justiprecio de Bs. 1.718.145,00, cuando que la oferta de venta fue de Bs. 2.100.000.

Que para tratar de crear pruebas acerca del supuesto y negado incumplimiento al contrato de arrendamiento, practicaron inspección judicial extra litem, para dejar evidencia de un subarrendamiento en la oficina supuestamente no autorizado y que existe con su conocimiento y autorización verbal desde el año 2005, con la empresa Consorcio Promoting C.A., con quienes la propietaria tiene arrendado y hasta vendido otras oficinas en el mismo edificio.

Que, la propietaria no tolera el hecho de que su representada tiene derecho a una prorroga legal de tres (3) años debido a que su relación arrendaticia data de hace dieciséis años (16) y ante esa situación y ante el hecho de que su representada no conviniera en la compra del inmueble en las condiciones que fueron tratadas, optó por presentar demanda de resolución de contrato, alegando falsamente como motivos de resolución (i) el supuesto incumplimiento a la prohibición de subarrendar y (ii) al falta de pago.

Que para provocar de su parte un retraso en el pago del arrendamiento, y así encontrar una justificación para esta acción, se negaron a recibir los pagos correspondientes, circunstancia que los obligó a consignar los cánones de arrendamiento en el Juzgado 25 de Municipio, todo lo cual se evidencia del expediente Nº 20091135 y cuyos originales de los recibos de pago han sido entregados al Juez Primero Ejecutor de Medidas del Área Metropolitana de Caracas.

Por último, solicita que la presente demanda sea declarada sin lugar con todos los pronunciamientos de Ley y con una expresa condenatoria en costas.

Ahora bien, tomando en consideración los hechos narrados en el libelo de la demanda junto con la contestación de la demandada, concluye esta Alzada que ambas partes admitieron la situación relacionada en la existencia de la relación arrendaticia, el cual significa que tal hecho no es objeto de prueba.

Así las cosas, se puede colegir que el punto controvertido en el presente caso, versa en la resolución del contrato de arrendamiento por el incumplimiento de las cláusulas “tercera y novena”, por lo que las partes deben traer a los autos pruebas que demuestren o desvirtúen dicha condición, y a los fines de conocer el alcance de sus pretensiones este Juzgador pasa a pronunciarse sobre las pruebas traídas al proceso conforme a lo establecido en el artículo 506 y 509 del Código de Procedimiento Civil, y a tal efecto pasa esta Alzada a realizar el examen valorativo de las pruebas:

DE LAS PRUEBAS

La parte actora junto al libelo de la demanda presentó:

• Marcado con la letra “A”, copia certificada del instrumento poder conferido por el representante legal de la sociedad mercantil Bonaria Inmobiliaria C.A., a los abogados C.B. y R.S., a los fines de representar a la sociedad mercantil judicialmente en el presente juicio, mediante el cual se pretende demostrar la cualidad que tienen los mencionados profesionales del derecho para representar judicialmente a la sociedad mercantil Bonaria Inmobiliaria, en su condición de parte demandante, en la presente controversia. Dicho instrumento fue presentado a la parte demandada, y por cuanto no fue impugnada, ni tachada de falso se da por reconocido y en consecuencia se le da valor probatorio de conformidad con lo establecido con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y los artículos 1357 y 1359 del Código Civil. Así se establece.

• Marcado con la letra “B”, copia certificada del contrato de arrendamiento, a través del cual la parte demandante pretende demostrar la existencia de la relación arrendaticia que existe entre las partes actuantes del presente proceso. Dicho instrumento considera este Juzgador que ambas partes, tanto en el escrito libelar como en la contestación de la demanda afirmaron la existencia de la relación arrendaticia que los vincula, razón por la cual se evidencia que tal medio probatorio es un hecho admitido y como consecuencia, queda relevado de prueba. Así se establece.

• Marcado con la letra “C”, copia fotostática del documento de propiedad, de la parte demandante sobre el bien inmueble objeto de la presente controversia. Dicho instrumento fue presentado a la parte demandada, y por cuanto no la impugnó, se tiene como fidedignas y en consecuencia se le da valor probatorio de conformidad con lo establecido en el segundo aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

• Marcado con la letra “D”, copia certificada de la Resolución Nº 010471, de fecha 25 de septiembre de 2006, emanado de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura. Dicho instrumento constituye un documento administrativo y en razón de ello, este Juzgado le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en la sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 16 de mayo de 2003, Exp Nº 2001-000885. Así se establece.

• Marcado con la letra “E”, solicitud de Inspección Extrajudicial, evacuado en el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Dicho instrumento constituye una prueba extra litem, en consecuencia, se le otorga valor indiciario en la presente controversia, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.430 del Código Civil. Así se establece.

En el lapso probatorio promovió:

• Promovió el contrato de arrendamiento suscrito por las partes. ahora bien, considera este Tribunal que ya emitió opinión respecto a dicho instrumento, razón por la cual queda relevado de prueba y así se establece.

• Promovió el documento de propiedad que tiene la parte actora sobre el bien inmueble objeto de litigio. Ahora bien, considera este operador de justicia, que ya se emitió pronunciamiento en cuanto a dicho instrumento y así se establece.

• Promovió redacción del contrato de arrendamiento referente a la cláusula segunda. Ahora bien, este Juzgador manifiesta que va emitir su pronunciamiento sobre la mencionada cláusula en la parte motiva de la presente sentencia y así se establece.

• Promovió redacción de la cláusula tercera del contrato de arrendamiento suscrita por las partes. Este Tribunal manifiesta que va hacer pronunciamiento sobre la mencionada cláusula en la parte motiva del presente fallo y así se establece.

• Promovió redacción de la cláusula novena del contrato de arrendamiento suscrito por las partes. Este Tribunal manifiesta que va hacer pronunciamiento sobre la mencionada cláusula en la parte motiva del presente fallo y así se establece.

• Promovió resolución Nº 010471, de fecha 25.09.2006, de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura. Dicho instrumento considera este Juzgador que ya se emitió opinión respecto a la presente prueba y así se establece.

• Promovió prueba de informes, para que la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura informe a este Juzgado la fecha en que se fijó la publicación del cartel de notificación de la resolución Nº 010471, dictada en el expediente administrativo Nº 40.437-F2. Ahora bien, la Dirección General de Inquilinato dando respuesta al oficio librado por este Juzgado, informó “…que de las actas que conforman el expediente Nº 40.437-F2, llevado por esa Dirección, evidencia que la resolución Nº 010471, de fecha 25 de septiembre de 2006, fue notificada en fecha 17 de octubre de 2006, tal cual consta del informe de la notificación personal, que riela al folio 160 del presente expediente administrativo...”.- Ahora bien, este Tribunal considera que el presente medio de prueba guarda relación con los hechos litigiosos del presente juicio, razón por la cual le otorga valor probatorio de conformidad con lo pautado en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil y así se establece.

• Promovió inspección extrajudicial practicado por el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Dicha solicitud considera este Tribunal que ya se pronunció sobre el presente medio de prueba y así se establece.

• Promovió acta levantada por el Juzgado Primero de Municipio Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, tribunal encargado de ejecutar la medida de secuestro decretada por el aquo, a los fines de probar la existencia del subarrendamiento pretendido por la parte actora en el presente juicio. Dicha acta considera este Juzgado que guarda relación con los hechos debatidos en el presente juicio en virtud de que la ciudadana Jecsabell G.S.F., en su carácter de Gerente de la sociedad mercantil Consorcio Promoting C.A., manifestó ser subarrendaría solo de una parte del bien inmueble, de la sociedad mercantil Inversiones Wineca C.A.,(folio 29 cuaderno de medidas) razón por la cual le otorga valor probatorio y así se establece.

• Promovió prueba de testigos de los ciudadanos O.M.R.P. y J.E.M.B., a los fines de demostrar el subarrendamiento. De la declaración de los testigos se infiere que ambos están contestes en que la sociedad mercantil Inversiones Promoting, C.A. ocupa el parte del local 41 del Edficio Ofinca, objeto de la presente demanda, de modo que conforme a lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal Superior le otorga pleno valor probatorio en cuanto a la ocupación de dicha sociedad mercantil en el local de marrasy así se establece.

Por su parte la demandada en el acto de contestación de la demanda no presentó documentos probatorios.

En el lapso de pruebas la parte demandada presentó:

• Reprodujo el merito probatorio que se desprende del contrato de arrendamiento suscrito por las partes. Este Tribunal considera que ya se emitió pronunciamiento y así se establece.

• Reprodujo el merito probatorio que se desprende del cuaderno de medidas, del Juzgado Primero Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, donde se encuentran los comprobantes de depósitos de los meses mayo y junio depositados ambos en la planilla Nº 1283993, del 25 de junio de 2009, del mes de julio con la planilla Nº 1163128, de fecha 03 de julio de 2009, del mes de agosto con la planilla Nº 1283994, del 05 de agosto de 2009; del mes de septiembre con la planilla Nº 1184043, del 16 de septiembre de 2009. Este Tribunal, considera que los mencionados recibos de depósito, fueron consignados en el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, razón por la cual, se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. así se establece.

• Copia de notas marginales relativas al documento de condominio del Edificio Ofinca, y su respectiva reforma, ambos protocolizados en la Oficina de Registro Publico Inmobiliario Segundo de la Circunscripción Judicial del Municipio Sucre del Estado Miranda, de fecha 16 de abril de 1990, bajo el Nº 11, Tomo 1 y 2 de junio de 1993, bajo el Nº 40, Tomo 9. Dicho instrumento considera este Tribunal que no guarda relación con los hechos debatidos en el presente proceso, razón por la cual se desecha y así se establece.

• Copia simple del Documento Público de compra-venta registrado en la Oficina de Registro Inmobiliario Segundo de la Circunscripción Judicial del Municipio Sucre del Estado Miranda bajo el Nº 7, Tomo 9, del tercer trimestre de 1990. Dicho instrumento considera este Tribunal que no guarda relación con los hechos discutidos en el presente litigio, razón por la cual se desecha y así se establece.

• Copia simple del documento de compra-venta registrado en la Oficina del Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda bajo el Nº 36, Tomo 9, del Protocolo Primero, Cuarto Trimestre de 1994. Dicho instrumento considera este Juzgador que no guara relación con los hechos debatidos del proceso, razón por la cual se desecha y así se establece.

• Copia Simple de la Pagina Web del Grupo de Inversiones Wineca C.A., http://www.wineca.com.ve. Dicha documental considera este operador de justicia que no guarda relación con los hechos controvertidos del presente proceso, razón por la cual se desecha y así se establece.

• Copia simple de documentos públicos de venta de acciones de la empresa Agrícola A y B C.A. Los mencionados instrumentos considera este organismo jurisdiccional que no aportan nada al tema objeto de decisión, razón por la cual se desecha y así se establece.

• Prueba de informes, de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, lo cual se ofició al Banco Venezolano de Crédito, Oficina Principal de San Bernardino, informando sobre los siguientes particulares: en primer lugar, que certifique que los correos electrónicos cuyas copias le sean acompañadas y que se identifican con las fechas 04 de febrero de 2009 (12:05 p.m.), 09 de febrero de 2009 (09:36 a.m); y 13 de febrero de 2009 (09:04 a.m.), en segundo lugar, que si guardan relación con las conversaciones sobre la eventual negociación de compraventa y financiamiento de la Oficina Nº 41 del Edificio Ofinca, ubicado en la Calle Los Laboratorios de la Urbanización Los Ruices, que ocupa su representada Inversiones Wineca, C.A., y cuya propietaria es al empresa Bonaria Inmobiliaria, representada por el Sr. Calogero A.G.G.; en tercer lugar, que si el representante legal de Bonaria Inmobiliaria C.A., estuvo involucrado en las gestiones en referencia con el referido banco y en cuarto lugar, se certifique si el informe técnico de avalúo que se promueve marcado 2d, se realizó con ocasión a dichas gestiones, como uno de los requisitos para la aprobación del crédito en referencia, dando respuesta en primer lugar, que los correos electrónicos identificados con las letras a, b y c en el oficio fueron emanados del correo electrónicol identificado como abelloso@venezolano.com y en constancia de lo expresado se anexan copias de los respectivos correos electrónicos; en segundo lugar, que los correos electrónicos guardan relación a una solicitud de crédito realizada por la empresa Progel C.A; en tercer lugar, que la solicitud de crédito fue presentada a la institución informada fue realizada por la empresa denominada Progel C.A; y en cuarto lugar, que el informe técnico de avalúo anexado en el oficio corresponde a la solicitud de crédito presentado por Progel C.A. Ahora bien, de lo informado y contestado por la sociedad mercantil Banco Venezolano de Crédito, se evidencia que el presente medio de prueba no guarda relación con los hechos controvertidos del presente proceso, razón por la cual se desecha y así se establece.

• Prueba de Inspección Judicial de conformidad con lo establecido en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil. Dicho medio de prueba no fue practicado en su oportunidad procesal correspondiente, razón por la cual se desecha y así se establece.

Consideraciones para decidir:

Consta al folio 242 de las actas que conforman el presente expediente, sentencia proferida por el Juzgado Décimo Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 03 de febrero de 2010, mediante la cual, declaró procedente la pretensión de Resolución de Contrato de Arrendamiento interpuesta por la sociedad mercantil Bonaria Inmobiliaria C.A:, contra la sociedad mercantil Inversiones Wineca C.A., bajo los siguientes términos:

….OMISSIS….

Ahora bien, en el presente caso, la parte demandada no trajo al proceso medios de prueba en virtud de los cuales demostrara, fehacientemente y de forma indubitada, que tales circunstancias de tiempo y lugar del pago del canon de arrendamiento hubieren sido modificadas de forma expresa o tácita entre los contratantes, por lo cual, este Juzgador considera que las pensiones de arrendamiento correspondientes a los meses de mayo y junio, fueron depositadas de forma extemporánea por retrasada, por cuanto no se consignaron dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes tal y como expresamente lo acordaron la partes en el documento contentivo del contrato de arrendamiento, razón por la cual dichas consignaciones así efectuadas no surten efecto liberatorio que de acuerdo a la ley hubieren tenido de haberse pagado en el tiempo establecido contractualmente.

En este sentido, el Tribunal considera que en el caso de autos, quedó evidenciada la insolvencia de la demandada con respecto al pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de mayo y junio de 2009, y por lo tanto, habiéndose comprobado el incumplimiento culposo de la obligación de pago de la demandada, es por lo que en el presente caso el Tribunal considera materializado el supuesto de hecho contenido en el artículo 1.167 del Código Civil. En consecuencia, la pretensión resolutoria deducida por la actora, con base en estos hechos, debe declararse procedente en derecho y así expresamente se decide.

De otro lado, observa el Tribunal que la parte actora alega igualmente como causal de resolución del contrato, que la demandada subarrendó parte del inmueble que le fuera cedido en arrendamiento, a la sociedad mercantil Consorcio Promoting C.A., sin la previa autorización conferida por el arrendador, violando así lo convenido por las partes en la cláusula novena del documento contentivo del contrato de arrendamiento, alegando la demandante que tal violación se evidencia de la inspección extrajudicial evacuada por el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial , en fecha 21 de mayo de 2009, que se acompañó al libelo de demanda marcada “e”, afirmando que el referido Tribunal dejó constancia en los particulares segundo y tercero de la inspección que las ciudadanas M.R. y G.C., identificadas en autos, manifestaron al Tribunal que las empresas Wineca C.A., y Consorcio Promoting C.A., ocupan el local en su carácter de inquilinas o arrendatarias del mismo.

Con relación a este argumento fáctico, la representación judicial de la parte demandada señaló en su escrito de contestación de demanda que “es falso igualmente que el subarrendamiento del local 41 no haya sido autorizado por la propietaria, pues el mismo fue convenido verbalmente entre los señores W.N.G.P.d.I.W., C.A., A.D.F.P.d.C.P. C.A:, y Calogero Giorgio, Administrador único de Bonaria Inmobiliaria C.A:; desde el año 2005”.

A la declaración antes mencionada, el Tribunal le atribuye valor de confesión judicial, ello de acuerdo a lo preceptuado en el artículo 1.401 del Código Civil y así se establece.

De la referida declaración se evidencia que en efecto la parte demandada confiesa que entre la demandada y la sociedad mercantil Consorcio Promoting C.A., se perfeccionó un contrato de subarrendamiento. Sin embargo, lo que no logró demostrar la parte demandada, es que el subarrendamiento en cuestión hubiere sido autorizado por la actora. Por ende, siendo que de acuerdo a la cláusula novena del contrato locativo, existía expresa prohibición de subarrendar el inmueble objeto del contrato, es por lo que este Juzgador considera que la parte demandada violentó la referida estipulación contractual y como quiera que los contratos deben cumplirse exactamente como han sido contraídos, ex artículo 1.264 del Código Civil, es por lo que este Tribunal observa que en el presente caso, no existiendo convenio expreso y por escrito que hubiere modificado, derogado o ampliado el contenido de la referida cláusula novena del contrato, tal y como se estableció en la cláusula décima cuarta del mismo, el subarrendamiento cuya existencia confesó la demandada, se hizo en contravención de lo estipulado en el contrato, por lo cual, ha quedado demostrada la materialización de otra circunstancia que deriva en el incumplimiento culposo de las obligaciones asumidas por el demandado, siendo por tanto procedente al pretensión resolutoria deducida en juicio por la parte actora y así expresamente se decide.

Ahora bien, visto los términos en los cuales el Juzgado Décimo Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declaró procedente la pretensión de Resolución de Contrato de Arrendamiento por la falta de pago de los cánones de arrendamiento y por el subarrendamiento del bien inmueble objeto del litigio, pasa esta Alzada a realizar las siguientes consideraciones de la siguiente manera:

Como previamente se mencionó, la existencia de una relación jurídica contractual por las partes actuantes en la presente contienda judicial, así como también claramente convinieron en la cláusula segunda del contrato arrendaticio, que el presente contrato será de dos años a partir de la fecha que lo suscribieron, vale decir, el día 01 de septiembre de 2001, prorrogables por periodos de un año, amén que una de las partes manifestara su voluntad de no prorrogarlo, pero con tres meses de anticipación, y como quiera que no se evidencia a los autos, manifestación alguna por cualquiera de las partes de la no renovación del contrato de arrendamiento, se tiene la presente convención contractual a tiempo determinado y así se decide.

Por otro lado, la parte actora alegó como primer punto de referencia el incumplimiento por parte de la arrendataria del pago de los cánones de arrendamientos estipulados en la cláusula tercera del contrato asumido por ambos, lo cual expresa lo siguiente:

Tercera

El canon de arrendamiento es la cantidad de Un Millón Cuarenta y Cuatro Mil Bolívares (Bs. 1.044.000,oo) mensuales a partir del día 1º de septiembre de 2001. no obstante lo establecido anteriormente, queda entendido y acordado expresamente, que si durante el lapso de vigencia del presente contrato o el de su prórroga si fuere el caso, La Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura o cualquier otro organismo administrativo y jurisdiccional, procede a fijar un nuevo canon máximo mensual de arrendamiento al inmueble; dicho canon de arrendamiento se considerará parte integrante del presente contrato y LA ARRENDATARIA se obliga a cancelar dicho canon de arrendamiento, a partir de la fecha de su notificación realizada de conformidad con lo establecido en el Decreto de Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Igualmente, LA ARRENDATARIA se obliga a cancelar los cánones de arrendamiento en las oficinas de LA ARRENDADORA, dentro de los cinco (5) primeros días hábiles de cada mes. De conformidad con lo establecido en el Artículo 27 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, los intereses de mora por el atraso en el pago de los cánones de arrendamiento, será el promedio de la tasa pasiva de las seis (6) principales entidades financieras, conforme a la información que suministre el Banco Central de Venezuela.

De la cláusula contractual anteriormente transcrita, es preciso considerar que el arrendador alegó la falta de pago de los meses mayo, junio y julio, por la cantidad de cinco mil seiscientos cincuenta y ocho bolívares fuertes (Bsf. 5.658,oo), cada una, en su alegaciones de hecho, pero la parte arrendataria alegó el pago de los mencionados meses y probó por medio de comprobantes de depósitos efectuados por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, siendo tales comprobantes apreciados anteriormente en la valoración de las pruebas efectuada por este Juzgador, conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

Asimismo, consta que los pagos correspondientes a los meses de mayo y junio del 2009, fueron efectuados de manera irregular, vale decir, posterior a la fecha establecida dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, tal y como lo suscribieron en la cláusula contractual antes citada, vale apuntar, en fecha 25 de junio de 2009, los meses mayo y junio y en fecha 03 de julio de 2009, el mes de julio. Ahora bien, según sentencia dictada en fecha 05 de febrero de 2009, por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, la cual es de carácter vinculante y aplicable en el presente caso, ya que tiene carácter interpretativo que le dio al artículo 51 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, la cual enfatizó que:

En criterio de la Sala, cuando la norma hace alusión al lapso de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, lapso de gracia que se ofrece cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, se refiere, precisamente, al vencimiento que hubiere sido convencionalmente pactado, por cuanto tal convención no está expresamente prohibida en la ley, ni es contraria al orden público, razón por lo que entra dentro del ámbito de la autonomía de la voluntad de las partes contratantes, sin que exista ninguna de las limitantes a la libertad de contratación; en cambio, la interpretación según la cual ese lapso de gracia debe comenzar a contarse, siempre, desde el último día de cada mes calendario, con independencia de la oportunidad de vencimiento de la mensualidad que hubiere sido libremente pactada, irrespeta esa legítima autonomía de la voluntad en cuanto hace inútil esta estipulación a pesar de que goza de cobertura legal y, además, viola la garantía de acceso a la justicia del arrendador, quien debe tolerar el retraso del arrendatario por un lapso más largo que el que hubiere sido convenido. En forma paralela, el arrendatario se ve beneficiado, sin causa legal, por una prolongación del lapso para la consignación; así, si, como es común, se hubiere convenido el pago por mensualidades adelantadas dentro de los cinco días siguientes a cada mes, en vez de que disponga de hasta el día veinte para la consignación, disfrutaría de veinticinco días del mes en curso más quince días del mes siguiente para el cumplimiento con su obligación contractual de pago del canon arrendaticio, a pesar de haber acordado libre y legítimamente aquella forma de pago (mensualidades adelantadas).

De lo motivado por la Sala Constitucional, este Juzgador observa que los pagos de los cánones de arrendamiento de los meses mayo y junio del año 2009, que fue lo pretendido por el arrendador en sus argumentos de hecho y siendo que la arrendataria en ejercicio de su defensa lo desvirtúo aduciendo su pago, que si bien es cierto, es de forma irregular, en razón de que incumple el contrato de arrendamiento suscrito por las partes, no es menos cierto, que la precitada sentencia le otorga un beneficio al arrendatario, de efectuar el pago dentro de los veinticinco (25) días de cada mes, lo cual este Tribunal, acoge dicha sentencia por ser de carácter interpretativo y de carácter vinculante, considerando que no se evidencia fehacientemente la falta de pago en los cánones de arrendamiento, ya que el arrendatario no efectuó fuera del plazo estipulado en esa sentencia los pagos de los meses mayo, junio y julio de 2009, y así se decide.

Como segundo punto de referencia, a los fines de evidenciar si hay o no un subarrendamiento en el bien inmueble objeto del presente proceso, la cláusula novena del contrato de arrendamiento señaló lo siguiente:

NOVENA

LA ARRENDATARIA no podrá ceder total ni parcialmente este contrato, ni podrá subarrendar el inmueble objeto del presente contrato ni en todo ni en parte, siendo nulo y sin ningún valor cualquier convenio en contravención a esta cláusula, y ello dará derecho a LA ARRENDADORA de solicitar la inmediata desocupación del inmueble arrendado. Este contrato de arrendamiento considera esencialmente las cualidades de sus accionistas, y por consiguiente se entiende celebrado Intuito-Personae.

De la cláusula contractual anteriormente mencionada, el arrendador invocó que el arrendatario subarrendó el bien inmueble, pretendiendo probar esta circunstancia por medio de la solicitud de inspección judicial extralitem practicado por el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, siendo que se le otorgó valor indiciario al tema objeto de decisión, ya que en el acta levantada por el mencionado Tribunal de Municipio, en fecha 21 de mayo de 2009, evidenció el subarrendamiento por medio de los particulares segundo y tercero, la cual dejó constancia que las empreseas Wineca C.A., y Consorcio Promoting C.A., ocupan el bien inmueble, en sus condiciones de arrendatarias.

Asimismo, se evidencia Acta de la medida preventiva de secuestro practicada por el Juzgado Primero Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, en fecha 17 de septiembre de 2009, manifestando la gerente de la sociedad mercantil Consorcio Promoting C.A., que “es subarrendataria de una parte del bien inmueble” objeto de la controversia, por lo que atendiendo al principio de adquisición probatoria, se entiende que la arrendataria si subarrendó el bien.

Adicionalmente a ello, este Tribunal observa que la parte demandada en la contestación de la demanda, arguyó que: “es falso igualmente que el subarrendamiento del local 41 no haya sido autorizado por la propietaria, pues el mismo fue convenido verbalmente entre los señores W.N.G.P.d.I.W. C.A., A.D.F.P.d.C.P. C.A:, y Calogero Giorgio, Administrador único de Bonaria Inmobiliaria C.A., desde el año 2005”.

De lo argumentado por la parte demandada en el escrito de contestación a la demanda, se evidencia claramente, que la demandada admite y confiesa el subarrendamiento entre el arrendatario sociedad mercantil Inversiones Wineca C.A., y el subarrendado Consorcio Promoting C.A., perfeccionándose de esta manera un contrato de subarrendamiento, sin el debido consentimiento o autorización expresa del arrendador, ya que en efecto tanto el arrendador como el arrendatario pactaron en el contrato de arrendamiento, que la arrendataria no podrá subarrendar el inmueble ni en todo ni en parte ya que si lo hace le daría derecho al arrendador de pedir la inmediata desocupación del inmueble arrendado, vale decir, la resolución del contrato de arrendamiento, concluyendo este Tribunal que el arrendatario incurrió en confesión judicial de conformidad con lo establecido en el artículo 1.401 del Código Civil, siendo la mencionada confesión por la parte arrendataria, plena prueba de los hechos afirmados por el arrendador en su libelo de demanda y como quiera que los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes y no obstante a ello, como el presente contrato es una convención para constituir, modificar, reglar, extinguir entre ellos un vinculo jurídico, y mas importante aún siendo el presente contrato bilateral ya que si una de las partes no ejecuta su obligación la otra puede pedir a su elección la reclamación judicial de la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello, y siendo que dentro de las defensas esgrimidas por la demandada, se alegó el consentimiento verbal por parte de la actora, correspondía a la primera demostrar la existencia del mismo, es decir del consentimiento verbal del subarrendamiento, lo cual no probó, pues no consta elemento probatorio alguno que demuetre que efectivamente la arrendadora consintió el subarrendamiento del local objeto de la presente demanda, por lo que considera este Juzgador que la presente pretensión debe declararse con lugar en el dispositivo del presente fallo y así se decide.

CAPITULO III

DISPOSITIVA

En virtud de los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y de conformidad con los Artículos 12, 242, y 243 del Código de Procedimiento Civil y 26 de la Constitución de la República, por autoridad de la ley declara:

PRIMERO

SIN LUGAR, la apelación intentada por la parte demandada, contra la sentencia dictada por el Juzgado Décimo Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 03 de febrero de 2010, que declaró PROCEDENTE la pretensión de Resolución de Contrato de Arrendamiento interpuesta por la sociedad mercantil Bonaria Inmobiliaria C.A., contra la sociedad mercantil Inversiones Wineca C.A.

SEGUNDO

SE CONFIRMA, la sentencia de fecha 03 de febrero de 2010, dictada por el Tribunal Décimo Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

TERCERO

CON LUGAR la demanda intentada por la sociedad mercantil Bonaria Inmobiliaria C.A., en contra la sociedad mercantil Inversiones Wineca C.A., por la acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento.

CUARTO

Se ordena a la parte demandada, la entrega del bien inmueble constituido por un local distinguido con el Nº 41, ubicado en el piso 4 del Edificio Ofinca, situado en la calle los Laboratorios, urbanización Los Ruices, Municipio Sucre del Estado Miranda, libre de bienes y personas.

QUINTO

De conformidad con l establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la demandada en el presente proceso.

SEXTO

Remítase el presente expediente al Tribunal aquo, una vez quede definitivamente firme el presente fallo.

Publíquese, regístrese y notifíquese.

Dada, firmada y sellada, en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, a los nueve (09 ) días del mes de junio de dos mil diez (2010). Años 200° de la Independencia y 151° de la Federación.

El Juez,

V.J.G.J..

El Secretario,

Abg. Richars D.M..

En esta misma fecha, siendo las 2:00 pm se publicó, registró y diarizó la anterior decisión, en el expediente N° 9987, como quedó ordenado.

El Secretario,

Abg. Richars D.M..

VJGJ/RDM/edward

Exp Nº 9987