Decisión de Juzgado Decimo Octavo de Municipio de Caracas, de 13 de Enero de 2012

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

EL JUZGADO DÉCIMO OCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

Años: 201º y 152º

EXP. Nº AP31-V-2011-000873.

DEMANDANTE: LA BONITA BIENES RAÍCES C.A., sociedad de comercio inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal (hoy Distrito Capital) y Estado Miranda, en fecha 29 de octubre de 1991, anotado bajo el No. 15, Tomo 54-A, representada por los Abogados: M.T.M., I.B.L. y H.S.V., venezolanos, mayor de edad, de este domicilio y Titulares de la Cedula de Identidad No 6.823.211, 10.515.911 y 18.364.078, respectivamente, e inscritos ante el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los No. (s) 36.229, 55.638 y 142.564, respectivamente.

DEMANDADOS: Sociedad mercantil EL R.D.G.S.., anteriormente denominada I.G. & G.S. SA., inscrita ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal (hoy Distrito Capital) y Estado Miranda, en fecha 8 de julio de 2003, anotado bajo el No. 73, Tomo 782-A, representada por los Abogados: B.T.D.C.M. y E.L.R. ROJAS, IPSA números: 76.903 y 60.807, respectivamente.

MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

I

En el libelo de la demanda, se señalo lo siguiente:

…Nosotros, M.T.M., I.B.L. y H.S.V., venezolanos, mayor de edad, de este domicilio y Titulares de la Cedula de Identidad No 6.823.211, 10.515.911 y 18.364.078 respectivamente, e inscritos ante el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los No. (s) 36.229, 55.638 y 142.564 respectivamente; actuando en este acto corno representantes legales de LA BONITA BIENES RAÍCES C.A., sociedad de comercio inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal (hoy Distrito Capital) y Estado Miranda, en fecha 29 de octubre de 1991, anotado bajo el No. 15, Tomo 54-A, representación esta que consta en instrumento poder autenticado ante la Notaria Pública Trigésima Séptima (37) del Municipio Libertador del Área Metropolitana de Caracas, bajo el número 51, Tomo 35, de fecha Dieciocho (18) de marzo de 2011 que consta en los libros llevados por esa Notaria; ante Usted acudimos a exponer:

LOS HECHOS

En fecha 17 de junio de 2004, nuestra representada, LA BONITA BIENES RAÍCES C.A., ya identificada celebró contrato de arrendamiento con I.G. & G.S. SA. sociedad de comercio inscrita ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal (hoy Distrito Capital) y Estado Miranda, en fecha 8 de julio de 2003, anotado bajo el No. 73, Tomo 782-A, hoy en día denominada El R.d.G.S.., sobre el inmueble constituido por los Locales treinta y ocho (38) y treinta y nueve (39), ubicados en la Planta Tercera del Centro Comercial La Bonita, Calle La Guanta, Urbanización La Bonita, Municipio Baruta, Estado Miranda; tal y como se desprende de contrato de arrendamiento debidamente autenticado ante la Notaría Pública Cuadragésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 17 de junio de 2004, bajo el No. 55, Tomo 37 de los libros de autenticaciones llevados ante esa notaria; el que se acompaña con la presente demanda.

Del referido contrato de arrendamiento se evidencia en su cláusula cuarta, la obligación del arrendatario de pagar el canon de arrendamiento por mensualidades anticipadas, los primeros quince días de cada mes, conviniéndose en ese momento una canon mensual por ambos locales de Un mil quinientos Bolívares (Bs. 1.500,00).

Asimismo, se observa que en la cláusula décima primera, que el contrato se convino por un plazo fijo de cinco (5) años, sin prórroga, contados desde el 1 de agosto de 2004, por lo que la relación contractual es a tiempo determinado, pues vencido el plazo contractual, de pleno derecho, empezó a transcurrir el plazo de prórroga legal previsto en el literal “c” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que la relación contractual es hasta el 31 de julio de 2011, fecha en la que el arrendatario debía hacer entrega del inmueble completamente desocupado, libre de personas y de bienes, en el mismo estado en que le fue arrendado.

Es el caso, que en fecha 22 de julio de 2010, fueron dictadas por la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Transporte y Comunicaciones las Resoluciones Administrativas distinguidas como 00014337 y 00014338, donde se fijo como canon de arrendamiento mensual del Local treinta y nueve (39) la suma de Quince mil setecientos siete Bolívares con treinta y nueve céntimos (Bs. 15.707,39) y para el local treinta y ocho (38), la suma de Dieciséis mil trescientos ochenta y tres con Bolívares con seis céntimos (Bs. 16.383,06), ambos ubicados en la Planta Tercera del Centro Comercial La Bonita, Calle La Guanta, Urbanización La Bonita, Municipio Baruta, Estado Miranda, para un total de Treinta y dos mil noventa Bolívares con cuarenta y cinco céntimos (Bs. 32.090,45) por ambos locales.

Así las cosas, tras múltiples diligencias destinadas a notificar al arrendatario del nuevo canon de arrendamiento, fue el 29 de septiembre de 2010, cuando finalmente se cumplieron los extremos previstos en los artículo 77 y 73 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, haciendo exigible el nuevo canon de arrendamiento a partir del 14 de octubre de 2010, donde para ese primer mes e correspondía al arrendatario quince (15) días con el canon antiguo y quince (15) días al nuevo canon, es decir, para el mes de octubre de 2010, la cantidad de Dieciséis mil cuarenta y cinco Bolívares con veintitrés céntimos (Bs. 16.045,23) Es el caso, ciudadano Juez, que desde que la arrendataria, fue notificada del nuevo canon de arrendamiento, se ha negado a pagarlos a nuestra representada, adeudando a la fecha de hoy los meses de octubre, noviembre, diciembre de 2010; y enero de 2011, los que a razón de Dieciséis mil cuarenta y cinco Bolívares con veintitrés céntimos (Bs. 16.045,23) para el mes de octubre de 2010 y Treinta y dos mil noventa Bolívares con cuarenta y cinco céntimos (Bs. 32.090,45) para los meses de noviembre y diciembre de 2010, y enero de 2011; ascienden a la suma Ciento doce mil trescientos dieciséis Bolívares con cincuenta y ocho céntimos (Bs. 112.316,58) por pensiones insolutas, siendo infructuosas todas las gestiones dirigidas a obtener la liquidación de la deuda, dando así lugar a la presente acción de resolución de contrato por falta de pago.

II

Motivo de la Demanda

La presente acción tiene por objeto la resolución del contrato de arrendamiento convenido sobre el inmueble constituido por los Locales treinta y ocho (38) y treinta y nueve (39), ubicados en la Planta Tercera del Centro Comercial La Bonita, .Calle La Guanta, Urbanización La Bonita, Municipio Baruta, Estado Miranda, actualmente ocupado por su arrendataria l.G. & G.S. SA. sociedad de comercio inscrita ante el Registro Mercantii Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal (hoy Distrito Capital) y Estado Miranda, en fecha 8 de julio de 2003, anotado bajo el No. 13, Tomo 782-A, hoy en día denominada El R.d.G.S.., por haber dejado de cumplir con su obligación contractual de pagar el canon de arrendamiento de los meses comprendidos entre octubre de 2010 hasta enero de 201 1, incumpliendo con la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento……………………………………..

Petitorio

Es por las razones de hecho y los fundamentos de derecho antes expuestos, que siguiendo órdenes de nuestra representada, LA BONITA BIENES RAÍCES C.A., empresa mercantil ya identificada, comparecemos ante su competente autoridad para demandar, como en efecto demandamos a I. G. & G.S. SA. Sociedad de comercio inscrita ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal (hoy Distrito Capital) y Estado Miranda, en fecha 8 de julo de 2003, anotado bajo el No.

73, Tomo 782-A, hoy en día denominada El R.d.G.S.. para que convenga o en su defecto sea condenado por éste Tribunal a lo siguiente:

PRIMERO: La resolución del contrato de arrendamiento suscrito a tiempo determinado, por haber dejado de cumplir con su obligación contractual, de pagar el canon de arrendamiento, establecida en la cláusula cuarta del referido contrato, en consecuencia sea ordenada la entrega material del inmueble constituido por constituido por los Locales treinta y ocho (38) y treinta y nueve (39), ubicados en la Planta Tercera del Centro Comercial La Bonita, Calle La Guairita, Urbanización La Bonita, Municipio Baruta, Estado Miranda; libre de personas y de bienes y en el mismo buen estado de mantenimiento y de conservación en que se entregaron.

SEGUNDO: A pagar por vía subsidiaria y como indemnización compensatoria, las sumas correspondientes a los cánones de arrendamiento insolutos, de octubre, noviembre, diciembre de 2010; y enero de 2011, a razón de Dieciséis mil cuarenta y cinco Bolívares con veintitrés céntimos (Bs. 16.045,23) para el mes de octubre de 2010 y Treinta y dos mil noventa Bolívares con cuarenta y cinco céntimos (Bs. 32.090,45) para los meses de noviembre y diciembre de 2010, y enero de 2011; así como las pensiones de arrendamiento que se sigan venciendo hasta la definitiva entrega del inmueble a razón de Treinta y dos mil noventa Bolívares con cuarenta y cinco céntimos (Bs. 32.090, 45) mensuales, todo esto de conformidad con el articulo 1.616 del Código Civil.

TERCERO: A pagar las costas y los costos de la presente acción, así como los honorarios profesionales causados…

Ahora bien, en la contestación de la demanda, la parte demandada opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 1º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la incompetencia del Tribunal por la cuantía, en los siguientes términos:

….Opongo la cuestión previa contenida en el Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, Ordinal 1°: “La falta de jurisdicción del Juez, o la incompetencia de éste, o la litispendencia, o que el asunto deba acumularse a otro proceso por razones de accesoriedad, de conexión o de continencia”. En el punto previo he pedido a la ciudadana juez que con fundamento en las propias pretensiones esbozadas por la parte demandante, y en las cifras resultantes de dichas pretensiones, determine, la cuantía de la demanda, la cual en ningún caso debería ser inferior a la cantidad de Bs. 401.130.63, equivalentes a 5.278 Unidades Tributarias. En consecuencia, establecida la cuantía de la demanda, este tribunal resultaría incompetente por la cuantía y así debería declararse….”

En tal sentido, el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece lo siguiente:

Artículo 35. En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva. En dicha oportunidad, el demandado podrá proponer reconvención, siempre que el Tribunal sea competente por la materia y la cuantía.

La negativa a la admisión de la reconvención no tendrá apelación. De ser opuestas las cuestiones previas por la falta de jurisdicción del Juez o la incompetencia de éste, el Tribunal se pronunciará sobre éstas en la misma oportunidad de ser opuestas o en el día de despacho siguiente, decidiendo el asunto con los elementos que se hayan presentado y los que consten en autos. De ejercer las partes el recurso de regulación de la jurisdicción y/o de la competencia contra la decisión que se haya pronunciado sobre la jurisdicción y/o de la competencia, éstos se tramitarán en cuaderno separado, y el proceso continuará su curso hasta llegar al estado de sentencia, en cuyo estado se suspenderá hasta que conste en autos la decisión del recurso interpuesto.

Por lo que el Tribunal pasa a pronunciarse sobre la cuestión opuesta previa de la siguiente manera:

Según la Resolución Nº 2009-0006 de fecha 18 de Marzo de 2009, publicada en Gaceta Oficial de fecha 02 de Abril de 2009, Nº 39.152, se estableció lo siguiente:

Artículo 1. Se modifica a nivel nacional, las competencias de los Juzgados para conocer de los asuntos en materia Civil, Mercantil y Transito, de la siguiente manera:

a) Los Juzgados de Municipio, Categoría C en el escalafón judicial, conocerán en primera instancia de los asuntos contenciosos cuya cuantía no exceda de tres mil unidades Tributarias (3.000 U.T.)…

Por otra parte, en sentencia dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 13 de Abril de 2000, expediente Nº 00-001, se estableció lo siguiente:

“…En el caso bajo análisis se trata de una acción de cumplimiento de contrato por vencimiento del término; es decir, el contrato iniciado en fecha 1° de enero de 1996, finalizó el 31 de diciembre de 1996, debido a que la arrendadora notificó con más de dos (2) meses de anticipación, su voluntad de no renovar el referido contrato. En el petitorio de la demanda, la actora solicita que se ordene a la arrendataria a entregar el inmueble arrendado.

La regla aplicable para la estimación de las demandas por cumplimiento de contrato de arrendamiento, está prevista en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, que estipula

En las demandas sobre la validez o continuación de un arrendamiento, el valor se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios. Si el contrato fuere por tiempo indeterminado, el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año

.

Al respecto, la Sala de Casación Civil, en sentencia de 29 de septiembre de 1999, (Inversiones Ibepro, S.R.L. contra J.M.d.A.R.) –que hoy se reitera- estableció:

Tal disposición comprende los supuestos de: a) validez o nulidad; y, b) resolución del contrato de arrendamiento. En esta última hipótesis, la cuantía debe determinarse por las pensiones no vencidas hasta la fecha de terminación del contrato de arrendamiento y las vencidas si fuese pedido su pago; y en el caso de que dicho contrato sea a tiempo indeterminado, por la suma de las pensiones correspondientes a un (1) año. (Vid. Sent. De fecha 12 de agosto de 1993, Caso: Henríquez Ledezma c/ José Ríos Rey y otros).

En aplicación de las precedentes consideraciones en el caso concreto, la Sala observa que en el libelo de demanda fue solicitada la resolución del contrato de arrendamiento a tiempo determinado, así como el pago de dos mensualidades insolutas, correspondientes a los meses de septiembre y octubre, cada una por la cantidad de trece mil quinientos cuarenta y tres bolívares con setenta y cinco céntimos (Bs. 13.543,75). Dicho contrato de arrendamiento fue celebrado en fecha 15 de julio de 1996, por un lapso de un (1) año, prorrogable por períodos iguales.

En consecuencia, la cuantía comprende la suma de las mensualidades vencidas y aquellas por vencer hasta el 15 de julio de 1997, fecha de terminación del contrato de arrendamiento, lo que suma un total de once mensualidades correspondientes a los meses de septiembre, octubre, noviembre, diciembre, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio, cada una por el monto de trece mil quinientos cuarenta y tres bolívares con setenta y cinco céntimos (Bs. 13.543,75), lo cual asciende a la cantidad de ciento cuarenta y ocho mil novecientos ochenta y un bolívares con veinticinco céntimos (Bs. 148.981,25).

Es evidente, pues, que el interés principal del juicio no excede de cinco millones de bolívares (Bs. 5.000.000,oo) y, por ende, no está cumplido el requisito de la cuantía para la admisión del recurso de casación, ...

.

En el presente asunto, lo que se demanda es el cumplimiento de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado por vencimiento del término, razón por la cual no existen pensiones en litigio ni accesorios. En este punto, cabe señalar la atinada opinión del Dr. H.C., en su obra “Derecho Procesal Civil”:

“En los contratos a tiempo determinado es necesario distinguir: si se reclaman determinadas pensiones, éstas determinan la cuantía; si se alega la nulidad, el valor se determina por la totalidad de las pensiones durante todo el tiempo del contrato, y si se ataca la continuación del contrato, se suman las pensiones que falten por vencerse.

Cuando el artículo 72 se refiere a los “accesorios” debe entenderse por éstos los daños y perjuicios, intereses vencidos, gastos de cobranza etc., todos los cuales se acumularán a las pensiones sobre que se litigue, siempre que se trate de contratos a tiempo determinado”.

En el caso sub iudice, no se demanda la resolución del contrato de arrendamiento por falta de pago de los cánones, sino el cumplimiento del contrato por vencimiento del término. Esto significa que no existen pensiones insolutas, ni accesorios que demandar, pues –como se indicó- no se demandó indemnización por daños y perjuicios. Es decir, los parámetros para la determinación de la cuantía especificados en el transcrito artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, no son aplicables al caso concreto.

La Sala considera necesario unificar el criterio aplicable para la determinación de la cuantía en el supuesto de demanda de contratos de arrendamiento. En este sentido, se establece lo siguiente: a) Si se trata de demandas por resolución de contratos de arrendamiento por pensiones insolutas, se aplicará el criterio trascrito precedentemente, contenido en la decisión de la Sala de fecha 29 de septiembre de 1999; b) Si se trata de demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento, sean éstos a tiempo determinado o indeterminado, donde no se demanden el pago de pensiones insolutas ni accesorios, como en el caso de autos, el valor de la pretensión estará determinado por la estimación efectuada por el actor en el libelo de la demanda, siempre que la misma no haya sido rechazada por el demandado, tal como lo establece el artículo 38 del citado Código de Procedimiento Civil, que prevé

El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva.

…” (Negrillas y subrayado del Tribunal)

En tal sentido, por cuanto la presente demanda se introdujo en fecha 30 de Marzo de 2011, y el contrato de arrendamiento venció el 31 de Julio de 2009, y cuya cuantía fue estimada según lo señalado en el libelo de la demanda, de acuerdo a los cánones insolutos y de conformidad con lo establecido en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, en la cantidad de CIENTO DOCE MIL TRESCIENTOS DIECISEIS BOLIVARES CON CINCUENTA Y OCHO CENTIMOS (Bs. 112.316,58), equivalentes a 1477,85 UNIDADES TRIBUTARIAS, este Tribunal es competente para conocer de la presente demanda, y así se decide.

III

Por todos los razonamientos antes expuestos, este Tribunal Décimo Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:

PRIMERO

Sin lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 1° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la incompetencia del Tribunal por la cuantía.

SEGUNDO

No hay condenatoria en costas de conformidad con lo establecido en la sentencia dictada en la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 17 de Diciembre de 2003, expediente Nº 99-077, sentencia Nº 00787.

Publíquese, Regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión en el archivo del Tribunal, a tenor de lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Décimo Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas a los 13 días del mes de Enero de 2012.- Años 201º y 152º

LA JUEZ TITULAR.,

Abg. L.S..,

LA SECRETARIA ACCIDENTAL.,

FRANCYS GRANADOS

En esta misma fecha, previo el anuncio de ley, siendo las 3:20 de la tarde, se publico y registro la anterior sentencia.

LA SECRETARIA ACCIDENTAL.,

FRANCYS GRANADOS

EXP. Nº AP31-V-2011-000873.