Decisión de Juzgado Superior Tercero en lo Civil y Contencioso Administrativo. de Caracas, de 5 de Abril de 2010
| Fecha de Resolución | 5 de Abril de 2010 |
| Emisor | Juzgado Superior Tercero en lo Civil y Contencioso Administrativo. |
| Ponente | Edgar José Moya Millán |
| Procedimiento | Recurso Contencioso Administrativo De Nulidad |
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL Y CONTENCIOSO
ADMINISTRATIVO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL
DE LA REGION CAPITAL
En escrito presentado en fecha quince (15) de julio de 2008, por el ciudadano P.L.S.P., titular de la cédula de identidad Nº 5.612.643, debidamente asistido por el abogado J.A.P., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 71.656, actuando en su carácter de representante legal del FONDO DE COMERCIO BONY CAUCHOS, C.A., procediendo con el carácter de arrendatario de los Locales “3-A, 4-A y 5-A”, ubicados en el Edificio CENTRO COMERCIAL EL SAMAN”, Ubicado en la Avenida R.G. con Tamanaco, Urbanización El Marques, Municipio Sucre, Estado Miranda, interpone Recurso Contencioso de Nulidad contra la Resolución No. 11974, de fecha 22 de abril de 2008, emanada de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura.
Por auto de fecha 18 de julio de 2008, se le dio entrada al recurso y se ordenó notificar al Director de Inquilinato a los fines de la remisión a este Juzgado del expediente administrativo respectivo.
En fecha 14 de octubre de 2008, fueron agregados los antecedentes administrativos relacionados con el caso.
Mediante sentencia dictada en fecha 17 de octubre de 2008, se admitió el recurso y se ordenó notificar al ciudadano Fiscal General de la República e igualmente se ordenó la publicación del cartel a que se refiere el artículo 21.11 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, se libró boletas de notificación a las partes interesadas.
Cumplidas las notificaciones de las partes interesadas, en fecha 3 de febrero de 2009, se libró cartel de emplazamiento a los interesados siendo retirado por la parte actora en fecha 04 de febrero de 2009, posteriormente publica en el diario “Ultimas Noticias” de fecha 19 de febrero de 2009 y finalmente consignado en autos en fecha 20 de febrero de 2009.
Por auto de fecha 12 de marzo de 2009, se abrió a pruebas la causa, habiendo promovido la actora en fecha 19 de marzo de 2009, prueba de experticia, para determinar los valores reales que le corresponde al inmueble de autos, pruebas documental del informe técnico avalúo, que consigna distinguido con la letra “A”, y el merito de los autos, para que sean considerados todos los elementos que forman parte del expediente, siendo agregadas en fecha 20 de marzo de 2009 y en fecha 31 de marzo de 2009 se admitieron las misma y se fijó oportunidad para que tuviera lugar el acto de nombramiento de expertos.
En fecha 20 de abril de 2009, tuvo lugar el acto de nombramiento de expertos, en aplicación del artículo 445 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 2, 26 y 56 de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, se designa único experto al ciudadano EURIDISIS MORENO, quien en fecha 6 de mayo de 2009, aceptó y se juramentó para realizar la misión encomendada, solicitando prorroga para cumplir con su misión en fecha 04 de junio de 2009, acordada en fecha 09 de junio de 2009.
En fecha 16 de junio de 2009, el experto designado consignó el informe pericial correspondiente.
Por auto de fecha 30 de junio de 2009, se fijó oportunidad para el inicio de la relación de la causa.
En la oportunidad correspondiente para que tuviera lugar el acto de informes, específicamente el día 21 de julio de 2009, se dejó expresa constancia de la comparecencia del ciudadano P.L.S., debidamente asistido por el abogado J.A.P.G., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 71.656, expuso sus argumento en la siguiente forma (…) “ratificando lo alegado en su escrito libelar, aduciendo que la Dirección de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura al momento de dictar la resolución impugnada, obvio todo el procedimiento establecido en el artículo 30, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en virtud de ello arrojó un avalúo consignado, por la cantidad de 12.159.637 Bs., el cual fue rebatido en pruebas con el avalúo consignado, el cual fue realizado por la parte recurrente y en el cual se observaron todos los patronos y procedimientos establecidos en el artículo 30, ejusdem, el cual siendo mas conservador, arrojó la cantidad de Bs. 7839,26 Bs., así mismo se promovió un experto el cual previa designación por parte de este Tribunal, realizó un avalúo del inmueble, tomando en consideración todos los preceptos establecidos en el artículo 30, de la referida Ley, y este arroja un valor del inmueble por la cantidad de 4.424.726.967,87 Bs.,en consecuencia de todo lo expuesto, solicita a este Tribunal declare sin lugar el recurso de nulidad. ejusdem, e igualmente comparece la abogada M.D.C.E.M., procediendo con el carácter de Fiscal Trigésimo Tercero del Ministerio Publico a Nivel Nacional, quien consignó escrito de informes, en el que emite su opinión fiscal solicitando se declare con lugar el presente recurso, constante de 06 de siente folios útiles.
En fecha 19 de febrero de 2010, habiendo concluido la segunda (2da) etapa de la relación de la causa, el Tribunal dijo Vistos.
Siendo oportunidad para decidir, el Tribunal pasa a hacerlo previa las consideraciones siguientes.
FUNDAMENTACION DEL RECURSO
La parte recurrente solicitó se restablezca la situación jurídica infringida a los fines de que se fije nuevo canon de arrendamiento de conformidad con lo establecido en los artículos 26 y 259 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y se declare la nulidad del acto impugnado de conformidad con lo establecido en los artículos 12, 9 y 18 (numeral 5º de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos).
Solicita la desaplicación del artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto en su criterio, el mismo es inconstitucional, invocando igualmente la obligación de ejercer el control difuso de la Constitución.
OPINION DEL MINISTERIO PÚBLICO
La representación del Ministerio Publico concluye que siendo probada en sede judicial, la condición de la arrendataria del ciudadano P.L.S.P., en representación legal del Fondo de “COMERCIO BONY CAUCHOS, C.A.”, si se toma en cuenta que el informe de avalúo constituye el documento esencial sobre el cual la administración tomó su decisión, concluye forzosamente que la Administración autora del auto incurrió en falso supuesto, por silencio de prueba, al no haber analizado las mismas a fondo, al no valorarla en su justa medida, es decir dio por probado un hecho con pruebas cuya inexactitud y generalidad resultan del informe del avalúo practicado por la administración, ya que carece de algunos datos necesarios para fijar el valor del inmueble. No aparecen determinadas las razones esgrimidas por la administración para el establecimiento de los valores asignados, sin referencia alguna a los elementos legales de obligatorio cumplimiento como contenido del acto administrativo pertinente. Por virtud a lo antes expuesto debe ser declarado el acto impugnado nulo y así se solicita.
Finalmente solicita se declare Con Lugar el recurso.
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
El avalúo que elaboró la Dirección de Inquilinato y sobre el cual calculó los porcentajes rentables establecidos en la Ley de Regulación de Alquileres contiene la descripción de la zona, sus características, discriminación de áreas, mediciones de la construcción, los equipos e instalaciones, valores unitarios y resultantes respectivos, que arrojan al final la estimación del valor total del inmueble.
Ahora bien en fecha 16 de junio de 2009 el ciudadano EURIDISIS M.P., en su condición de experto designado en el presente juicio, consignó informe pericial del inmueble C.C. EL SAMAN, LOCALES COMERCIALES 1A, 2A, 3A, 4A y 5A, determinando como valor total la cantidad de CUATRO MILLONES TRESCIENTOS VEINTE Y CUATRO MIL SETECIENTOS VEINTE Y SEIS BOLIVARES CON NOVENTA Y SIETE CENTIMOS (Bs. 4.324.726,97) y como renta mensual la cantidad de TREINTA Y DOS MIL CUATROCIENTOS TREINTA Y CINCO BOLIVARES FUERTES CON CUARENTA Y CINCO CENTIMOS (Bs.32.435,45) que describe de la siguiente forma:
Local 1-A…………………………………………………………………Bs.7.391,17
Local 2-A…………………………………………………………………Bs.7.236,99
Local 3-A…………………………………………………………………Bs.7.655,69
Locales 4-A y 5-A (Unidos)…………………………………………...Bs. 10.151,60
Totales………………………………………………………………….Bs.32.435,45
Dicho inmueble está descrito en el informe objeto del avalúo y los factores de su localización, la tradición legal y linderos, la zonificación según el plano regulador vigente, el desarrollo vial local, las principales arterias que conectan con el sistema vial general de la zona metropolitana y los servicios públicos y privados disponibles, la edad y características de la construcción, la metodología empleada y un análisis comparativo tanto de negociaciones referenciales efectuadas en la zona, con indicación de las incidencias respectivas, corregido mediante aplicación de los índices de inflación del Banco Central de Venezuela a la fecha de elaboración del informe, por ser ello lo procedente con vista del estudio de la prueba, que es la del restablecimiento de la situación jurídica infringida, mediante la presente sentencia. Por ultimo se indican los servicios auxiliares directos de importancia relevante para la determinación del valor rental, evaluándose su influencia en el valor y ponderándose circunstancialmente los demás elementos exigidos por la Ley en cuanto a servicios públicos como pavimentación de calles, cloacas, acueductos, luz, teléfono y similares.
Sin embargo se observa del informe pericial traído a los autos que su realización no estuvo sujeta al valor global del inmueble ya que en el referido informe solo se consideraron los locales comerciales 1A, 2A, 3A, 4A y 5A, y no en base al total general que incluye a todo el CENTRO COMERCIAL EL SAMÁN, que integran no solo los locales comerciales ya descritos, ubicados en la Calle Tamanaco, sino también los Locales Comerciales de la Av. R.G., distinguidos como Locales 1-B, 2-B, Locales 3, 4, 5-B, Unidos, generando un valor total y determinando la renta mensual para cada uno de ellos, como se realizó en sede administrativa plasmado en la Resolución que hoy se impugna; con ocasión de la revisión exhaustiva del informe que determinó en sede jurisdiccional los valores de los locales Comerciales up-supra mencionados, no resulta convincente para este sentenciador, pues los valores reales de inmueble, no fueron determinados en base al valor total de este, por otra parte, nuestro sistema jurídico le permite al Juez de la causa, la libertad de valoración de la obra del perito, no estando obligado a seguir el dictamen del experto, si su convicción se opone a ello; aun, dada la posibilidad de la ampliación a aclaratoria, lo que en el presente caso sería desfavorable, puesto que ello, implicaría un nuevo dictamen, trayendo como consecuencia que no se produzca una tutela judicial efectiva, rápida y oportuna, que ocasionaría retardo en el proceso, por una parte y por la otra, la posibilidad de ser o no nuevamente valorado, no siendo vinculante para el Juez en el momento de emitir su decisión final, aunado a ello, en ningún momento la parte actora hizo uso del derecho a solicitar aclaratoria u ampliación del informe pericial consignado, convalidando con ello la actuación del experto que lo realizó, a sabiendas que era evidente la omisión de una parte considerable de los locales que integran el inmueble objeto del avalúo, que tienen incidencia en el valor total del inmueble y por ende la fijación de su renta mensual, no siendo posible en forma alguna la anulación parcial de la Resolución N° 011974 de fecha 22 de abril de 2008, en consecuencia este Juzgado no valora el informe pericial consignado por no haber sido evacuada la experticia con total sujeción a las previsiones de los artículos 451 y siguientes del Código de Procedimiento Civil. De allí que la notable diferencia entre los valores que arroja, afectando la legalidad del acto de fijación de alquileres. Así se decide.
Siguiendo el mismo orden de ideas, el Principio de la Carga de la Prueba, la parte que invoca a su favor una norma jurídica, tiene la carga de probar los hechos que sirven de presupuesto para la aplicación de esa norma (artículo 506 CPC). En el contencioso administrativo, esta regla se modifica en perjuicio del recurrente, puesto que es a éste a quien le corresponde probar y desvirtuar la presunción de legalidad del acto administrativo. En efecto, los actos dictados por la Administración gozan de una presunción de legitimidad conforme a la cual se estima que los mismos se encuentran apegados a derecho hasta que no se demuestre lo contrario, de allí que, para enervar sus efectos corresponderá al accionante producir la prueba en contrario de esa presunción y no habiendo la parte demostrado fehacientemente lo contrario, para la valoración contundente de prueba que demostrara que el acto administrativo adolecía de los vicios que aquí se impugnan, este Juzgado dictamina que la Resolución impugnada debe ser confirmada en toda y cada una de sus partes y así se decide.
Por las razones expuestas, este Tribunal administrando Justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, decide:
Se declara SIN LUGAR el Recurso Contencioso de Nulidad interpuesto por el ciudadano P.L.S.P., titular de la cédula de identidad Nº 5.612.643, debidamente asistida por el abogado J.A.P., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 71.656, actuando en su carácter de representante legal del FONDO DE COMERCIO BONY CAUCHOS, C.A., procediendo con el carácter de arrendatario de los Locales “3-A, 4-A y 5-A”, ubicados en el Edificio CENTRO COMERCIAL EL SAMAN”, Ubicado en la Avenida R.G. con Tamanaco, Urbanización El Marques, Municipio Sucre, Estado Miranda.
Se confirma en todas y cada una de sus partes la Resolución No. 11974, de fecha 22 de abril de 2008, emanada de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura.
PUBLIQUESE Y REGISTRESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Tercero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Capital, en Caracas, a los Cinco (05) días del mes de Abril de dos mil diez (2010). Años 199º de la Independencia y 151º de la Federación.-
JUEZ PROVISORIO,
MSc. E.M.M.
ABOGADO
LA SECRETARIA,
Abg. M.G.J..
En esta misma fecha siendo las 12:00M., se registró y publicó la anterior decisión.
LA SECRETARIA,
Abg. M.G.J..
Exp: 6067/EMM
