Decisión de Juzgado Superior Civil y Mercantil de Monagas, de 7 de Mayo de 2012

República Bolivariana de Venezuela

En su Nombre:

Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito, de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas.

202° y 153°

A los fines de dar cumplimiento con lo establecido en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, se establece que en el presente juicio intervienen como partes y apoderados las siguientes personas:

PARTE DEMANDANTE: D.A.N.M. y R.M.B.S., venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nros. V.- 5.472.368 y V.- 9.297.210 respectivamente y de este domicilio.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: M.B., venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº v- 4.372.926, Abogado en ejercicio, inscrito en el INPREABOGADO bajo el No. 51.129 y de este domicilio (Folio 213).

PARTE DEMANDADA: S.G.J.B., venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No. 4.022.321 y de este domicilio.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: G.H.B., Y.C.D.H., M.J.T., M.T. y H.C., venezolanos, mayores de edad, titulares de la cedulas de identidad Nros. 4.717.517, 4.714.393, 12.155.740, 15.633.388 y 2.775.986 en su orden; Abogados en ejercicio e inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nos. 15.041, 52.501, 83.719, 114.277 y 5.639, respectivamente y de este domicilio (Folio 39 y folio 128).

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO CON OPCIÓN DE COMPRA-VENTA.

EXP. 009593

Las actuaciones que constituyen el presente expediente fueron remitidas a este Juzgado Superior con ocasión del recurso de apelación interpuesto por el Abogado en ejercicio G.H.B., actuando en su carácter de Coapoderado Judicial de la parte demandada ciudadana S.G.J.B., en la presente causa que versa sobre CUMPLIMIENTO DE CONTRATO CON OPCIÓN DE COMPRA-VENTA, y que incoaran en su contra los ciudadanos D.A.N.M. y R.M.B.S., antes identificados. Siendo la apelación ejercida en contra de la decisión de fecha 15 de Julio de 2.011, emitida por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas.

Ahora bien llegadas las referidas actuaciones a este Tribunal, en fecha 12 de Enero de 2012, se le dio entrada al presente expediente, prosiguiéndose el curso de Ley correspondiente, fijándose el término legal para que las partes presentaran sus conclusiones escritas, haciendo uso de este derecho ambas partes, y en el lapso correspondiente para la presentación de las observaciones solo hizo uso de ese derecho la parte recurrente. Vencido dicho lapso este Tribunal se reservó el lapso legal para sentenciar lo cual hace en base a las siguientes consideraciones:

PARTE NARRATIVA

La presente acción fue Interpuesta por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Monagas, el cual la admite junto con las pruebas acompañadas al libelo en fecha 29 de Marzo del año 2007, inhibiéndose éste en fecha 19 de Marzo de 2009 (folio 172), correspondiéndole conocer de la presente litis al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Monagas, quien declaró la misma Parcialmente Con Lugar mediante sentencia de fecha 15 de Julio de 2011, siendo tal decisión apelada por la parte demandada, razón por la cual fue remitido el expediente ante esta Alzada.

El demandante, en su escrito de la Demanda entre otras particularidades expone:

“Omisis… En fecha 07 de Noviembre de 2.006, mediante documento autenticado por ante la Notaría Publica Segunda de Maturín, Estado Monagas, bajo el Nro. 68, Tomo: 177, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, la ciudadana S.G.J.B.…, nos concedió en opción de compra un inmueble constituido por una parcela de terreno y la vivienda unifamiliar sobre ella construida, distinguida con el Nro. Nro. 244-A, ubicada en la carrera 02 de la Urbanización La Floresta de esta ciudad de Maturín en Jurisdicción del Municipio Autónomo Maturín del Estado Monagas. La mencionada parcela tiene una superficie total de DOSCIENTOS OCHENTA Y UN METROS CUADRADOS CON VEINTICINCO DECIMETROS CUADRADOS (281, 25 M2), los derechos de propiedad de la precitada parcela de terreno, le pertenecen a la ciudadana vendedora tal y como consta en documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro Público del Distrito Maturín del Estado Monagas, en fecha 25 de Febrero de 2002, bajo el Nro. 34, Protocolo Primero, Tomo: 07 del Primer Trimestre del año 2002. El TOWN HOUSE, se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Línea recta con la parcela 266, en siete metros con cincuenta centímetros (7,50 mts.); SUR: Carrera 02 que es su frente en siete metros con cincuenta centímetros (7,50 mts); ESTE: Línea recta con la parcela 244-B, en treinta y siete metros con cincuenta centímetros (37,50 mts.); y OESTE: Línea recta con la parcela 243 en treinta y siete metros con cincuenta centímetros (37,50 mts.). La vivienda consta de un área de construcción aproximada de DOSCIENTOS CUARENTA Y SIETE METROS (247,00 mts.2) cuya descripción es la siguiente: Planta baja: Porche techado, sala con aire acondicionado tipo split de cuatro toneladas, escalera de circulación hacia el piso 1, comedor con pantry de concreto cubierta de cerámica y borde de madera, cocina con mesón de concreto, gabinetes de madera de cedro en parte aérea y mesón, una habitación con clóset y baño, auxiliar área de lavandería; planta alta: Dos habitaciones con closet, una de ellas con aire acondicionado tipo split de 12.500 Btu, un sanitario común, una habitación principal con baño y vestier y aire acondicionado de 12.500 Btu tipo split, terraza destechada, closet para lencería, áreas exteriores frente: Garaje techado para tres vehículos; fondo: piscina tipo jacuzzi. El precio total de venta es por la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 230.000.000), de los cuales entregamos en este mismo acto de la firma de la opción a la vendedora la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 10.000.000). El plazo de la opción seria por noventa (90) días continuos con un plazo adicional a estos de 30 días contados a partir del 27 de Octubre de 2.006, es decir que legalmente se tenía de plazo hasta el día 27 de Febrero de 2.007. Ahora bien, no obstante el plazo a favor de nosotros y habiendo cumplido con todos los requisitos y obligaciones que se le imponen a los opcionantes-compradores en estos casos, la prenombrada oferente-vendedora, no ha cumplido con su obligación de firmar para la protocolización del documento definitivo de venta en los términos convenidos por ante la Oficina de Registro Inmobiliario Segundo del Circuito Maturín del Estado Monagas, siendo infructuosas todas las gestiones realizadas ante ella para que esto ocurra. Consigno en este mismo acto los siguientes documentos: 1)- Documento de Opción de Compra-Venta de fecha 07 de Noviembre de 2.006, autenticado por ante la Notaria Publica Segunda de Maturín, Estado Monagas, bajo el Nro. 68, Tomo 177, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, marcado “A”. 2)-Formando un solo cuerpo, marcado “B”, debido a la recopilación llevada a cabo en el Registro, consigno: Planilla de liquidación de derechos de registros F-06-0153751, donde se liquidan lo referente a la operación de compra-venta del inmueble de marras; Planilla de pago referente a la declaración y pago de enajenación de inmuebles para personas naturales y jurídicas, Nro. 0285198, de fecha 27 de Febrero de 2.007; Recibo Nro. 46034 de fecha 14 de Febrero de 2007, emitido por la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Maturín del Estado Monagas, relativa a dicha venta; copia del documento contentivo de la venta final, cuya firma no se ha realizado por incumplimiento de la vendedora; y certificado de solvencia municipal Nro. 35432, de fecha 21 de Febrero de 2007, emitido por la Dirección de Hacienda Municipal de la Alcaldía del Municipio Maturín del Estado Monagas. DEL DERECHO. El Código Civil venezolano establece en su artículo 1.159, lo siguiente: “LOS CONTRATOS TIENEN FUERZA DE LEY ENTRE LAS PARTES. NO PUEDEN REVOCARSE SINO POR MUTUO CONSENTIMIENTO O POR LAS CAUSAS AUTORIZADAS POR LA LEY.” –ARTICULO 1.160.- “LOS CONTRATOS DEBEN EJECUTARSE DE BUENA FE Y OBLIGAN NO SOLAMENTE A CUMPLIR LOS EXPRESADO EN ELLO, SINO A TODAS LAS CONSECUENCIAS QUE SE DERIVAN DE LOS MISMOS CONTRATOS, SEGÚN LA EQUIDAD, EL USO O LA LEY”. – ARTICULO 1.167: - “EN EL CONTRATO BILATERAL, SI UNA DE LAS PARTES NO EJECUTA SU OBLIGACION, LA OTRA PUEDE A SU ELECCION RECLAMAR JUDICIALMENTE LA EJECUCION DEL CONTRATO O LA RESOLUCION DEL MISMO, CON LOS DAÑOS Y PERJUICIOS EN AMBOS CASOS SI HUBIERE LUGAR ELLO.” PETITORIO En base a los argumentos de hecho y de derecho expuestos y en virtud de los establecido en los artículos1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil Venezolano, es por lo que acudimos ante su competente autoridad para demandar como en efecto demandamos, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, a la ciudadana S.G.J.B., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. 4.022.321, para que convenga o a ello sea condenada por este honorable tribunal a lo siguiente: PRIMERO: A cumplir con la venta pactada según Documento de Opción de Compra-Venta de fecha 07 de Noviembre del 2.006, autenticado por ante la Notaria Publica Segunda de Maturín, Estado Monagas, bajo el Nro. 68, Tomo: 177, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, y en consecuencia firmar y protocolizar el definitivo documento de venta del inmueble identificado en autos a nuestro favor, por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Maturín del Estado Monagas, con la correspondiente tradición del bien----------------- SEGUNDO: A pagar las costas y costos que genere este proceso incluyendo los honorarios profesionales de Abogados. Estimamos la presente demanda en la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 230.000.000,00)…”.

Admitida como fue la demanda en fecha 29 de Marzo de 2007 y decretada la medida cautelar solicitada por el Tribunal A Quo, y proseguido el curso de ley, se puede evidenciar de las actas procesales que estando a derecho la parte demandada en fecha 17 de Mayo de 2007, opuso cuestiones previas.

Se constata igualmente de las actas procesales que en fecha 11 de Junio de 2007 el Tribunal A Quo, repone la causa al estado de admisión de la presente demanda, por cuanto al admitirse la demanda se hizo por error material involuntario por el procedimiento breve, siendo el correcto, el procedimiento ordinario, disponiendo la parte demandada de un lapso de 20 días de despacho siguientes a su citación para que diera contestación a la demanda.

Presentados como fueron los escritos correspondientes tanto el de oposición a las cuestiones previas, como el escrito de subsanación de dichas cuestiones previas, el Tribunal de la causa mediante decisión de fecha 05 de Octubre de 2.007, declaró Sin Lugar la cuestión previa contenida en el numeral 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relacionada con el defecto de forma de la demanda, específicamente la establecida en el numeral 5° del artículo 340 eiusdem, opuesta por el apoderado judicial de la parte demandada abogado G.H.B..

En fecha 15 de Octubre de 2007, el abogado en ejercicio G.H.B., Coapoderado Judicial de la parte demandada procedió a contestar la demanda señalando entre otros argumentos los siguientes (folio 55 al 58):

Omisis… I ADMISION DE HECHOS. Mi mandante admite como ciertos los siguientes hechos afirmados por la parte actora en el libelo de la demanda: Que mediante documento auténtico ofrecí en venta a los demandantes el inmueble cuya ubicación, linderos, medidas y demás determinaciones constan suficientemente en dicho instrumento y que doy por reproducido íntegramente; que la promitente de la venta, mi representada, es la propietaria del inmueble ofrecido en venta conforme al instrumento debidamente registrado aludido también en la demanda, y cuyos términos doy igualmente por reproducido; que las condiciones de la oferta de venta son las que aparecen en el documento de opción autenticado en fecha 07 de noviembre de 2006 ante la Notaría Pública Segunda de Maturín, el cual quedó anotado bajo el número68, Tomo 177 de los libros correspondientes; y se cumplieron algunos de los requisitos- no todos - para proceder a la protocolización del instrumento definitivo de venta. II CONTESTACIÓN AL FONDO DE LA DEMANDA. Excepto los hechos admitidos en el Capítulo que antecede, niego y rechazo todos y cada uno de los demás hechos afirmados por la parte demandante en su libelo, toda vez, que éstos son absolutamente falsos, como es improcedente el derecho que de los mismos se pretenden derivar; por lo cual niego, rechazo y contradigo la temeraria demanda. En consecuencia; niego y rechazo que los opcionantes hubieren cumplido con los requisitos que le impone la ley a los compradores; Niego y rechazo que mi mandante hubiere incumplido con su obligación de otorgar el documento definitivo de venta; niego que mi representada tenga que darle el cumplimiento al contrato de opción cuya ejecución se demanda; rechazo que mi mandante hubiere actuado de mala fe; así como también rechazo categóricamente que la demanda que encabeza estas actuaciones tenga que declararse Con Lugar. III ALEGATO DE NUEVOS HECHOS. Ciudadano juez, los hechos no son como los ha afirmado la parte actora en su libelo, Los hechos son otros, serán puntualizados más adelante y se demostrarán en el debate probatorio. Lo cierto, ciudadano juez es que los ciudadanos D.A.N.M. Y R.M.B. no dieron cumplimiento a las obligaciones que como compradores asumieron al suscribir el contrato de oferta; y al no hacerlo ellos, mi mandante quedó exceptuada de cumplir con las obligaciones que asumía como vendedora; por lo que desde ya, en su nombre, opongo contra los demandantes la excepción de contrato no cumplido, o exceptio de non adimpleti contractus consagrada por el Artículo 1168 del Código Civil. El incumplimiento de los compradores se refleja nítidamente en las siguientes circunstancias: 1) En que siendo las principales obligaciones del comprador, conforme a los Artículos 1.474 y 1.527 del Código Civil, pagar el precio pactado, sin embargo, al momento de asistir al otorgamiento del instrumento definitivo de venta, los ciudadanos D.A.N.M. Y R.M.B. no portaban consigo la totalidad del saldo restante del precio, al extremo de que el primero de los nombrados le manifestó a la hoy demandada que la empresa PDVSA no había emitido aún el cheque; pero que él podía darle un cheque post datado de una cuenta personal, lo cual no aceptó, evidentemente, mi representada. Siendo así, la Ciudadana S.G.J.B. quedó relevada de cumplir con su obligación de otorgar el instrumento definitivo y – por ende- de hacer la respectiva tradición; puesto que el documento de oferta estableció claramente que el saldo de Doscientos Veinte Millones de Bolívares (Bs. 220.00.000,OO) serían entregados a la futura vendedora al momento de protocolizar el acto, lo que, como se dijo, no ocurrió, puesto que los futuros compradores no tenían dicha cantidad para ese momento. 2) En que mi representada cumplió con su obligación al presentarse al otorgamiento; y al solicitar y lograr la expedición del Certificado de solvencia municipal, el cual fue expedido en fecha 21 de febrero de Dos Mil Siete y acompañado por el demandante en su libelo, lo que demuestra, por una parte, que dicho certificado se emitió antes del vencimiento del plazo de la oferta; y, por otra parte, que mi mandante cumplió con la obligación que le correspondía al suministrarle al hoy demandante el instrumento contentivo de la solvencia. 3) En que el demandante acompañó a su libelo un documento, o un proyecto de documento definitivo de venta visado por la abogada J.C.A.T. apoderada o al servicio del Banco Mercantil. En el instrumento de marras se observa o se narra que el precio de la venta lo hubo el ciudadano D.A.N.M. así: a) la suma de Bs 167.000.000,oo por recursos propios, en parte, y en parte por un crédito que le había concedido PDVSA PETROLEO; S:A; y b) La cantidad de Bs. 63.000.000,oo que le otorgó el Banco Mercantil.; C) Que PDVSA PETROLEO; S.A le concedió, concretamente, como préstamo, la suma de Bs. 84.500.000,oo, de los cuales la suma de Bs. 83.000.000,oo son por concepto de Plan de Ayuda para Adquisición de Vivienda, destinados para completar el precio de adquisición; y la suma de Bs. 1.500.000,oo para gastos de protocolización del documento. De lo aquí narrado se desprende la importancia de haber interpuesto la cuestión previa de defecto de forma por no decir cómo, o de qué manera fue llevado el dinero del saldo para la protocolización; lo que implica un menoscabo para una mejor defensa; y que lamentablemente el Tribunal no consideró al declarar Sin Lugar el aludido cuestionamiento previo. 4) Insistimos en que la obligación del comprador es, entre otras, la de pagar el precio en el día y en el lugar determinados por el contrato, y como quiera que ello fue fijado para el momento de la protocolización del documento definitivo, al no llevar el dinero del saldo, es obvio y forzoso concluir que la demanda debe ser declarada Sin Lugar. 5) Los gastos de la tradición son de cuenta del vendedor, salvo los de escritura y demás accesorios de la venta que son de cargo del comprador……. Así lo establece el Artículo 1.491 del Código Civil; y así lo reconoce el demandante en el documento de venta o Proyecto de venta definitivo acompañado a su libelo cuando en el se dice que parte del préstamo que le otorgó PDVSA PETROLEO, S.A, es decir, la suma de Bs. 1.500.000,oo estaban destinados a los gastos de protocolización del documento. Luego, en concordancia con lo aquí expuesto, y aún más grave, es lo que exponemos a continuación: Ciudadano Juez, además de los hechos anteriormente narrados, existen otras circunstancias, aún más graves que impedían el perfeccionamiento del contrato de venta por incumplimiento del o de los compradores. En efecto, de una elemental revisión del instrumento fundamental de la acción incoada (Documento de Opción de Compra-Venta) salta a la vista que los compradores no cumplieron con su obligación, y por las siguientes razones: 1) El plazo de duración de la opción de compra-venta se fijó en Noventa (90) días, con un plazo adicional de treinta (30) días, todo lo cual suma en totalidad Ciento Vente (120) días. 2) El plazo de Ciento veinte (120) días sería contado a partir del veintisiete (27) de octubre de 2006, de modo que, aplicando las normas que la Legislación Venezolana establece sobre cómputo de lapsos (Artículos 12 del Código Civil, y 198 del Código de Procedimiento Civil), el lapso para el otorgamiento del documento definitivo de ventas venció, inexorablemente, el día veinticuatro (24) de febrero del presente año 2007. 3) No obstante lo anterior, se observa claramente en los autos que el demandante en su Libelo afirma, errónea y maliciosamente, que el plazo venció el día veintisiete (27) de febrero de 2007, lo que es completamente falso puesto que la voluntad de las partes fue nítidamente expresada en el sentido de que el lapso se computaría por días y no por meses. 4) Entre los gastos de escritura y accesorios por cuenta del comprador, y establecidos en el Articulo 1.491 del Código Civil, huelga decirlo, se encuentran los relativos al pago de arancel registral y la Planilla de declaración de Enajenación de inmuebles para Personas Naturales y Jurídicas Pues bien el Arancel Judicial, a pesar de haberse expedido Planilla en fecha 14 de febrero de 2007, no fue cancelado sino el 27 de febrero del mismo año, tres días después de haberse vencido el plazo que las partes estipularon; mientras que la Planilla de Enajenación fue liquidada, en el Banco Mercantil, en la misma fecha (27.02-2007) lo que pone en evidencia que el plazo había vencido, inexorablemente para la fecha de estos pagos y, por cuanto el Registro Subalterno no procede a registrar si previamente no se ha cumplido con estos requisitos, también es forzoso concluir que el o los compradores no cumplieron con su obligación lo que implica que nuestra mandante quedó relevada de cumplir con el suyo, así debe declararse, condenándose en costas a la parte Actora….

En este orden de idea, es de traer a colación un extracto de la decisión dictada por el Tribunal de Origen de fecha 15 de Julio de 2011 la cual expresa:

Omisis…MOTIVA. En la presente causa la parte demandada admitió como ciertos los siguientes hechos afirmados por la parte actora en el libelo de la demanda, como es el hecho de haber ofrecido mediante documento autentico la venta el inmueble de marras; que la demandada es la propietaria del inmueble; que las condiciones de la oferta son las que aparecen en el documento de opción autenticado en fecha 07 de Noviembre de 2006, ante la Notaria Publica Segunda de Maturín, el cual quedo anotado bajo el Número 68, Tomo 177 de los libros correspondientes; y que se cumplieron alguno de los requisitos, no todos, para proceder a la protocolización del documento definitivo de venta. De lo anterior se desprende sin lugar a duda que los hechos admitidos no son objeto de prueba, tal como lo dispone el numeral 2° del artículo 389 del Código de Procedimiento Civil, que establece no habrá lugar al lapso probatorio entre otros, cuando el demandado haya aceptado expresamente los hechos narrados en el libelo; los hechos admitidos expresamente no son objeto de prueba, en consecuencia se admitió como cierto la relación contractual existente entre las partes. Ahora bien, los hechos controvertidos se enmarcan en el alegato del actor de haber cumplido con todos los requisitos y obligaciones y que es el oferente no ha dado cumplimiento a su obligación; por su parte el demandado alega que los otros hechos expresados en el libelo son falsos y en consecuencia es improcedente el derecho alegado; negó que hubiere incumplido con los requisitos que le impone la ley a los compradores, negó que hubiere incumplido con su obligación de otorgar el documento definitivo de venta; negó que tuviera que darle cumplimiento al contrato de opción cuya ejecución se demanda, rechazo que hubiera actuado de mala fe. En virtud de lo anterior es necesario considerar el principio de la carga de la prueba, se encuentra expresamente consagrado no solo en el Código Civil en el artículo 1354, sino también en nuestro ordenamiento Jurídico Procesal Civil en su artículo 506 el cual dispone: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación...” Ahora bien, una vez que las pruebas son incorporadas al proceso, dejan de pertenecer a la parte que la produjo y son adquiridas para el proceso. Cada parte puede aprovecharse de ellas. Entonces una vez evacuada la prueba de cada litigante, su resultado no pertenece ya a la parte que la promovió, sino al proceso mismo, por virtud del principio de adquisición procesal, y corresponde por tanto al Juez tenerlas en cuenta a fin de determinar la existencia del hecho a que se refieren, independientemente de cual de ellas haya sido la promovente de la prueba. El artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, establece lo siguiente: “…Los Jueces deben analizar todas cuantas pruebas se hayan producido, aún aquellas que a juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cual sea el criterio del Juez respecto a ellas…”.- Es por tal motivo que la ley impone al Juez el deber de sentenciar conforme a lo alegado y probado por las partes y le prohíbe actuar de oficio, a menos que la propia ley lo autorice. VALORACION DE LAS PRUEBAS. La parte demandante en la oportunidad procesal no promovió prueba alguna. DE LA PARTE DEMANDADA: DE LAS INSTRUMENTALES. 1.- Documento de Opción Compra - Venta; debidamente autenticado ante la Notaria Publica Segunda del Municipio Maturín del Estado Monagas, en fecha 07 de Noviembre del 2.006, anotado bajo el Nº 68, Tomo 177, del cual se desprende la obligación contraída por ambas partes, y por cuanto el mismo fue reconocido por las partes intervinientes en el presente proceso, este Tribunal le otorga valor de plena prueba en cuanto a su contenido y en relación a que las partes suscribieron dicho contrato por ser un hehco admitido por la demandada y así se declara.- 2.- Planilla de Declaración y Pago de Enajenación de Inmuebles para Personas Naturales y Jurídicas N° 0285198, emitida por el Servicio Nacional Integrado de Administración Tributaria en la cual se observa que el enajenante de Dicha venta es la ciudadana S.G.J.B. y el admirente el ciudadano D.A.N.M., generando por dicha venta la cancelación de un impuesto de un 0,5% del precio de la enajenación por un monto de UN MILLON CIENTO CINCUENTA BOLIVARES la cual fue cancelada el 27 de Febrero del 2007 esta prueba se tiene como fidedigna ya que tenia por objeto probar que se realizo esa diligencia para lograr la protocolización y así se declara.- 3.- Planilla de Liquidación de los Derechos Regístrales N° 46034 emitida por el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Maturín del Estado Monagas el 14 de Febrero del 2007 de la cual se desprende que realmente la ciudadana R.B. el 27 de Febrero del 2007 cancelo UN MILLON TREINTA Y OCHO MIL SEISCIENTOS CUARENTA Y TRES BOLIVARES en el Banco Caroní esta prueba se tiene como fidedigna ya que tenia por objeto probar que se realizo esa diligencia para lograr la protocolización y así se declara.- 4.- Planilla de Liquidación de los Derechos Regístrales número 46314, expedida por la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Maturín del Estado Monagas el 26 de Febrero del 2007 de la cual se desprende que el ciudadano D.N. cancelo el monto de QUINIENTOS CUARENTA Y UN MIL CUATROCIENTOS VEINTISIETE Bolívares el día 27 de Febrero del 2007 en el Banco Caroní esta prueba se tiene como fidedigna ya que tenia por objeto probar que se realizo esa diligencia para lograr la protocolización y así se declara.- 5.- Certificado de Solvencia Municipal N° 35432 emitida el 21 de Febrero del Dos Mil Siete emitida por la Dirección de Hacienda Municipal de la Alcaldía del Municipio Maturín esta prueba se tiene como fidedigna ya que tenia por objeto probar que se realizo esa diligencia para lograr la protocolización y así se declara.-PRUEBA TESTIMONIAL: La testifical de los Ciudadanos W.A.M.B. y A.R., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad Nos. 9.894.721 y 9.290.988 de los referidos testigos se observa que los mismos fueron contestes, al afirmar que los aproximadamente a las 03:45 p.m. del 02 de Marzo del 2007 en el Registro Subalterno Segundo frente al Centro Comercial Alex se encontraban los ciudadanos D.A.N.M. y S.G.J.B., discutiendo por unos asuntos de un dinero y de un documento, ya que el ciudadano antes mencionado le decía a la señora SILDA, que el no tenia el dinero completo por que PDVSA, aun no le había sacado el cheque, pero que el estaba dispuesto un cheque personal posdatado y así firmaban el documento, por lo que la señora SILDA, no acepto eso y le dijo que eso no fue lo que habían convenido, por lo que en esas condiciones no firmarían el documento de venta, Y por lo antes narrado el señor D.N. se fue con la señora que lo acompañaba y la hoy demandada se quedo un rato mas en el Registro esta prueba debe analizarse conjuntamente con las otras pruebas aportadas al proceso a los fines de analizar su grado de convicción y así se declara.- DE LA INSPECCION JUDICIAL. Del Acta de Inspección Judicial practicada por el Juzgado Primero de Primera Instancia de esta Circunscripción Judicial en fecha cuatro (04) de Diciembre del Dos Mil Siete si bien es cierto, que al trasladarse el sentenciador del tribunal antes mencionado al lugar de la sede de la practica de la presente Inspección Judicial dejo constancia de dicha inspección la misma se tiene como fidedigna y así se declara. DE LOS INFORMES. Al Representante de la Sociedad Mercantil “PDVSA PETROLEO Y GAS S.A”, a la Gerencia General de la División Oriente de la Sociedad Mercantil “PDVSA PETROLEO Y GAS S.A”, a la Gerencia de Finanzas de la División Oriente de la Sociedad Mercantil “PDVSA PETROLEO S.A”, al Departamento Jurídico de la Sociedad Mercantil “PDVSA PETROLEO Y GAS S.A.” y al Gerente del Banco Caroní. Sucursal Maturín, Calle 9 antes Azcue frente a la Plaza R.G. de esta ciudad de Maturín estado Monagas a los fines de que informe al Juzgado A Quo lo solicitado en el escrito de promoción de pruebas, en virtud que las mismas no fueron evacuadas se desestima y así se declara.. En fecha 15 de Enero del 2008 el tribunal A-Quo dicto sentencia en la presente, por lo que el Apoderado Judicial dentro del lapso legal establecido formulo la Apelación a dicha decisión, apelación decidida parcialmente Con Lugar, en fecha 10 de Febrero del 2009 en la cual se ordeno la reposición de la causa al estado de que fuera fijado el termino legal para la presentación de Informes en Primera Instancia; y en virtud de la Inhibición planteada por el Juez del Tribunal A-quo se remitió el expediente a este Juzgado por lo que mediante auto fechado 20 de mayo del 2009 se le dio entrada y se ordeno proseguir el curso de la causa. Previa notificación de las partes, dentro del lapso establecido por la ley para la presentación de Informes tanto la Apoderada Judicial de los demandantes como la de la demandada el 30 de Julio del 2009 consignaros sus respectivos escritos de Informes en los siguientes términos: DE LOS DEMANDANTES: Que el 07 de Noviembre del 2006 la ciudadana S.G.J.B. concedió a los ciudadanos D.A.N.M. Y R.M.C.Z. , una opción de compra un inmueble constituido por una parcela de terreno y la vivienda unifamiliar sobre ella construida, distinguida con el Nro.244-A, ubicada en la carrera 02 de la Urbanización La Floresta de esta ciudad de Maturín en jurisdicción del Municipio Autónomo Maturín del Estado Monagas por un monto de DOSCIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 230.000) entregando en ese acto la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 10.000,00). - Fijando un plazo por 90 días continuos, con un plazo adicional de 30 días, para que los opcionantes-compradores realizaran la protocolización del documento definitivo, la cual nunca ocurrió por cuanto la parte demandada nunca asistió al acto de protocolización de dicho documento. - Que en la Inspección Judicial practicada por el Tribunal ad initio se pudo constatar con que sus patrocinados cumplieron con los requisitos exigidos por el legislador, ya que fueron cancelados los derechos y aranceles exigidos para la debida protocolización del documento in comento - Que el Apoderado de la demandada solicito al tribunal ab initio, se realizaran varios oficios a PDVSA para verificar si efectivamente le fue otorgado un préstamo a sus representados, y como constaban en autos la aprobación de dicho préstamo, no tuvo interés en que se materializara la evacuación de dichas pruebas ya que no hizo lo pertinente para que el Alguacil del referido Juzgado llevara los oficios a la ya mencionada.- Explana el contenido de los artículos 1.133, 1.134, 1.159, 1.160, 1.167, 1.474 y 1486 del Código Civil Venezolano y de los artículos 12 y 506 del Código de Procedimiento Civil. Solicita se condene a la demandada a cumplir con las condiciones establecidas en el contrato in comento, al señalar lo siguiente: “… se esta causando un perjuicio moral y material, se le esta causando intranquilidad psíquica, problemas familiares, la atención y cuidados que merecen su esposa y sus hijos, bajo rendimiento en la productividad en sus labores de trabajo en virtud de que la institución donde presta sus servicios requiere de tranquilidad” - Termina su escrito de informe exponiendo que los artículos 12 y 506 eiusdem, se inclinan favorablemente a favor de sus representados quienes hicieron todo lo pertinente para la materialización del documento de compra – venta, mas no así la ofertante quien procedió de mala fe y sin ánimos de vender. DE LA DEMANDADA: - Hacen un recuento del contenido del libelo de la demanda en cuanto a la identificación de los contratantes, el precio total de la venta y el plazo de la opción de compra venta.- Que la opcionante vendedora no ha cumplido con la obligación de firmar para la protocolización del documento definitivo de venta en los términos pactados nante la Oficina de Registro correspondiente, por lo cual comparecieron ante el tribunal competente y demandaron de acuerdo a lo explanado en el libelo de demanda- Señala en dicho escrito que admitieron que se le ofreció en venta a los ciudadanos D.A.N.M. Y R.M.C.Z. el inmueble anteriormente identificado y que las condiciones del contrato fueron efectivamente las contenidas en dicho instrumento.- Rechazaron y Negaron los demás hechos afirmados en el libelo de demanda excepto los hechos admitidos, los cuales fueron mencionados anteriormente.- De igual modo exponen que la carga de la prueba impuesta al demandante en ningún caso se invirtió ya que en la oportunidad prevista por ley no promovieron medio alguno que probara la mala fe de la ciudadana S.G.J.B. para no llevar a cabo la protocolización del documento definitivo de la compra del inmueble tantas veces descrito. - Hace referencia al contenido de los artículos 789, 1474, 1527 y 1354 del Código Civil en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil.- Alega que la demandada que se negó a protocolizar el documento de venta y opuso la EXCEPTIO DE NON ADIMPLETI CONTRACTUS, ya que los opcionantes no cancelaron el monto establecido tal cual como fue pactado en el documento de opción de compra-venta celebrado y debidamente autenticado el 07 de Noviembre del 2006, mediante documento autenticado por ante la Notaria Publica Segunda de Maturín. Que el plazo de 120 días contados a partir del 27 de octubre del 2006 inexorablemente venció el 24 de febrero del 2007 ya que como se estableció en dicho contrato, eran días continuos. De igual modo señalan que fue cancelada la Planilla de Arancel Registral a pesar de haber sido expedida el 14 de febrero del 2007 fue cancelada en las taquillas del Banco Caroní una vez ya precluido el plazo para la protocolización del documento definitivo, es decir, fue cancelada el día 27 de febrero del 2007.- Por ultimo pasa a detallar los medios de pruebas promovidos en su oportunidad legal realizando conjuntamente un detallado relato de cual es el objeto de cada medio probatorio presentado. Corresponde a la parte demandante la prueba de los hechos alegados en su libelo de la demanda a los fines de que su acción pueda prosperar, razón por la cual el Tribunal analiza el material aportado al momento de interponer la demanda, concluyendo de la siguiente manera: El contrato es el instrumento por excelencia para que el hombre en sociedad pueda satisfacer sus necesidades. Constituye el acto jurídico de mayor aplicación hasta el punto de que sin su uso no se podría concebir la realización de la vida económica en las comunidades organizadas. Es por ello que el contrato es el acto jurídico de contenido más diverso. El contrato constituye una de las principales fuentes de obligaciones, quizás la que engendra mayor número de relaciones obligatorias. No hay duda de que es una figura desencadenante de derechos y deberes, de comportamientos y conductas. El artículo 1.159 del Código Civil establece: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.- De igual manera el artículo 1.160 ejusdem reza: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley”.- Es importante recordar que la naturaleza del contrato de venta no es otra que la transferencia de la propiedad por parte del vendedor y la cancelación del precio estipulado por las partes por el comprador. Desde esta óptica deviene una verdadera obligación del poder judicial de la búsqueda de los medios para pretender armonizar en el marco de un debido proceso, los distintos componentes que conforman la sociedad, a los fines de lograr un justo equilibrio entre los intereses que se debaten en un determinado caso. Del estudio minucioso de las actas procesales que conforman el presente expediente se observa que en el contrato de Compra-Venta suscrito por ambas partes no existe ninguna condición, que señale el préstamo esperado por PDVSA, ya que únicamente en la cláusula segunda de dicho contrato se establece el plazo de la Opción de Compra como tampoco se probo que la no protocolización fuera por culpa de alguna de las partes, tanto el actor como el demandado alegaron a su favor la culpa de la otra parte, pero no existió un hecho totalmente probado que lleve a la convicción de este juzgador que el documento definitivo de venta no se haya protocolizado por el incumplimiento del actor en el pago de la cantidad obligada a pagar al momento de protocolizar el documento definitivo de venta, ni que el demandado no haya acudido en la oportunidad establecida para la firma definitiva de venta; en este orden de ideas la demandada opuso la excepción de cumplimiento la NON ADIMPLETI CONTRACTUS; es decir se exceptuó por cuanto la otra parte no cumplió a su vez con la obligación de pagar el precio establecido en el contrato suscrito entre las partes, pero la actividad probatoria desarrollada por las partes no produjo la convicción suficiente para determinar con absoluta seguridad de que parte provino el incumplimiento alegado por el actor en su libelo o el incumplimiento alegado por el demandado al contestar la demanda. DISPOSITIVA. Con fundamento a lo antes expuesto y de conformidad con los artículos 12, 15, 243, 244, 254 y 506 del Código de Procedimiento Civil y los artículos 1.159, 1.160 y 1.354 del Código Civil este TRIBUNAL SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MONAGAS ADMINISTRANDO JUSTICIA EN NOMBRE DE LA REPUBLICA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, DECLARA PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra venta, incoada por el ciudadano D.A.N.M. Y R.M.B.S. ya identificados, contra la ciudadana S.G.J.B., igualmente identificada, en consecuencia: • PRIMERO: Se establece un lapso de treinta (30) días continuos a los fines de que las partes hagan las diligencias necesarias e indispensables para lograr la protocolización del documento definitivo de venta. Segundo: El actor debe cancelar al demandado la cantidad acordada en el contrato suscrito por las partes. Tercero: No hay condenatoria en costas por la naturaleza del fallo…”

PARTE MOTIVA

Observa este Tribunal de acuerdo a lo antes planteado que el punto controvertido es determinar como punto previo la procedencia de la reposición de la causa solicitada por la parte demandada, para posteriormente si fuese el caso pasar a pronunciarse sobre la procedencia o no de la acción propuesta, es decir si el procedimiento por cumplimiento de contrato ejercido por el accionante contra la ciudadana S.G.J.B. debe ser declarada Parcialmente con lugar tal y como lo estableció el Juez de a causa o por el contrario debe ser declarada sin lugar como lo indica la parte recurrente. En este sentido este sentenciador pasa analizar las actuaciones referentes a dicha acción, a tal efecto es necesario establecer las siguientes consideraciones:

Este Juzgador antes de entrar a conocer sobre los alegatos y elementos de autos, estima que: Si bien es cierto que toda persona tiene el derecho de acceder a los Órganos de Justicia para obtener oportuna respuesta de conformidad con las pretensiones incoadas, derecho éste de rango constitucional, también vale decir, que una vez puesto en movimiento el Órgano Jurisdiccional las partes deben probar los hechos que argumenten de conformidad con lo preceptuado en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, ya que son los hechos alegados y probados, los que delimitan exactamente el sentido y alcance que debe adoptarse en la sentencia, criterio que sostiene este Juzgador por cuanto el contenido de la disposición supra citada es claro al señalar:

Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación (…) ”.

Ahora bien, una vez realizado el examen exhaustivo de las actas procesales y vistos como han sido tanto los informes presentados por ante esta segunda Instancia por la parte demandada (folios Nros. 227 al 235 y su vto.) como los de la parte accionante insertos a los (folios Nros. 236 al 243), este Tribunal de Alzada pasa a pronunciarse como punto previo sobre la reposición de la causa solicitada.

PUNTO PREVIO SOBRE LA REPOSICION DE LA CAUSA

En cuanto a la reposición de la causa solicitada en los informes presentados ante esta Alzada por la parte recurrente observa este operador de justicia que la misma esta basada en peticiones y una decisión de Fecha 12 de Mayo de 2008, la cual no es objeto de la presente apelación, como lo afirma en dicho escrito la parte accionada por cuanto la decisión recurrida en el caso de marras es de fecha 15 de Julio de 2011 tal y como consta en los folios199 al 210 , aunado al hecho que la referida decisión de fecha 12 de mayo de 2008 fue motivo de apelación conociendo esta Superioridad dicha causa emitiendo pronunciamiento en fecha 10 de Febrero de 2009, sobre la reposición de la causa ordenando la misma al estado que el Tribunal de Primera Instancia que por distribución resultare competente fijase el término legal para la presentación de informes en Primera Instancia, por lo que mal puede quien aquí decide volver a emitir pronunciamiento sobre algo ya decidido con lo cual estaría en contravención con lo dispuesto en el articulo 272 del Código de procedimiento Civil lo siguiente: “Ningún Juez podrá volver a decidir la controversia ya decidida por una sentencia a menos que haya recurso contra ella o que la Ley expresamente lo permita” . Y así se declara.-

Resuelto como ha sido el punto anterior este Tribunal superior pasa a emitir el debido pronunciamiento sobre el fondo de la controversia, valorando para ello todas y cada una de las pruebas producidas a lo largo del litigio en los siguientes términos:

De las Pruebas Aportadas Por la Parte Accionante en su escrito Libelar:

1) Documento de Opción de Compra-Venta de fecha 07 de Noviembre del 2.006, autenticado por ante la Notaria Publica Segunda de maturín, Estado Monagas, bajo el Nro. 68, Tomo: 177, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, marcado “A”. En cuanto a la referida prueba la misma se tiene como fidedigna por no haber sido tachada ni impugnada por la parte contraria de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara.-

2) Formando un solo cuerpo, marcado “B”, debido a la recopilación llevada a cabo en el Registro, consignó: Planilla de liquidación de derechos de registros F-06-0153751, donde se liquidan los referentes a la operación de compra-venta del inmueble de marras; Planilla de pago referente a la declaración y pago de enajenación de inmuebles para personas naturales y jurídicas, Nro. 0285198, de fecha 27 de Febrero del 2007; Recibo Nro. 46034 de fecha 14 de Febrero del 2007, emitido por la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Maturín del Estado Monagas, relativa a dicha venta; Copia del documento contentivo de la venta final, cuya firma no se ha realizado por incumplimiento de la vendedora; y certificado de solvencia municipal Nro. 35432 de fecha 21 de Febrero del 2007, emitido por la Dirección de Hacienda Municipal de la Alcaldía del Municipio Maturín del Estado Monagas. En cuanto a los señalados instrumentos probatorios este sentenciador les otorga valor de prueba en virtud de no haber sido tachados ni impugnados por la parte contra quien se oponen. Y así se declara.-

De las Pruebas Promovidas Por la Parte Accionada Folios 95 al 99:

 DE LAS INSTRUMENTALES.

1) El Instrumento contentivo de la oferta u Opción Compra Venta que estableció que el pago del saldo se haría en el momento de protocolizar el instrumento definitivo, a la vez que también estableció que el plazo para la realización de la venta sería, en total, incluyendo la prórroga, de ciento veinte (120) días, lo que evidencia que este plazo se venció inexorablemente el día veinticuatro (24) de febrero del presente año; y no el veinticuatro (24) de febrero, como erróneamente y maliciosamente lo afirma el demandante en su libelo. En relación a dicha prueba tal y como se expresó up supra el mismo se tiene como fidedigno en cuanto a su contenido y firma por no haber sido impugnado por la parte contraria Y así se declara.-

2) El instrumento acompañado por el demandante a su libelo, denominado “Planilla de Declaración y Pago de Enajenación de Inmuebles para Personas Naturales y Jurídicas… N° 0285198, emitida por el Servicio Nacional Integrado de Administración Tributaria en la cual se infiere que el enajenante de dicha venta es la ciudadana S.G.J.B. y el adquirente el ciudadano D.A.N.M., generando por dicha venta la cancelación de un impuesto de un 0,5% del precio de la enajenación por un monto de UN MILLON CIENTO CINCUENTA BOLIVARES la cual fue cancelada el 27 de Febrero del 2007

3) El instrumento contentivo de la Planilla de Liquidación de los Derechos Regístrales número 46034, expedida en fecha catorce (14) de Febrero a nombre de R.B., pero cancelada efectivamente en fecha veintisiete (27) de Febrero del mismo año en las taquillas del Banco Caroní por la señalada ciudadana… de la cual se evidencia que efectivamente la ciudadana R.B. el 27 de Febrero del 2007 realizó un pago por el monto de UN MILLON TREINTA Y OCHO MIL SEISCIENTOS CUARENTA Y TRES BOLIVARES en el Banco.

4) El instrumento contentivo de la Planilla de Liquidación de los Derechos Regístrales número 46314, expedida por la Oficina Subalterna correspondiente a nombre de D.N., pero cancelada por éste en las taquillas del banco Caroní en fecha veintisiete (27) de Febrero de Dos Mil Siete… De la referida prueba este Tribunal constata que el ciudadano D.N. pago la cantidad de QUINIENTOS CUARENTA Y UN MIL CUATROCIENTOS VEINTISIETE Bolívares el día 27 de Febrero del 2007 en el Banco Caroní.

5) El Certificado de Solvencia Municipal expedido en fecha veintiuno (21) de Febrero de Dos Mil Siete, a favor de mi patrocinada, S.G.J.B., es decir, tres (03) días antes de expirar la fecha del otorgamiento definitivo…

En cuanto a los instrumentos probatorios que anteceden indicados en los numerales 2 al 5 este sentenciador tal y como lo estableció en la valoración dada a las pruebas aportadas con el libelo por la parte actora les otorga valor de prueba en virtud de no haber sido tachados ni impugnados por la parte contra quien se oponen. Y así se declara

 TESTIMONIALES:

A Objeto de demostrar que los hechos ocurrieron tal como fueron afirmados en la contestación de la demanda, y no como lo afirmó el actor en su libelo, promuevo el testimonio de los ciudadanos W.A.M.B. y A.R., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad Nos. 9.894.721 y 9.290.988 respectivamente, y domiciliados en Maturín;… En cuanto a los referidos testigos se observa que los mismos fueron contestes, al afirmar que aproximadamente a las 03:45 p.m. del 02 de Marzo del 2007 en el Registro Subalterno Segundo frente al Centro Comercial Alex se encontraban los ciudadanos D.A.N.M. y S.G.J.B., discutiendo por unos asuntos de un dinero y de un documento, ya que el ciudadano antes mencionado le decía a la señora SILDA, que el no tenia el dinero completo por que PDVSA, aun no le había sacado el cheque, pero que el estaba dispuesto a dar un cheque personal posdatado y así firmaban el documento, por lo que la señora SILDA, no acepto eso y le dijo que eso no fue lo que habían convenido, por lo que en esas condiciones no firmarían el documento de venta, y por lo antes narrado el señor D.N. se fue con la señora que lo acompañaba y la hoy demandada se quedo un rato más en el Registro,. En cuanto a las referidas testimoniales se le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil .Y así se declara.-

 DE LA INSPECCION JUDICIAL.

De conformidad con lo dispuesto por el articulo 1428 del Código