Decisión nº 222 de Juzgado del Municipio Colón y Francisco Javier Pulgar de Zulia, de 11 de Agosto de 2009

“EL ARRENDADOR” da en arrendamiento a “LA ARRENDATARIA” un (1) inmueble constituido por una Casa-Quinta denominada “Ligiona”, ubicada en la Calle La Glorieta de la Urbanización Chuao, situada en jurisdicción del Municipio Baruta, Distrito Sucre del Estado Miranda... (Folio 9)

“LA ARRENDATARIA” se obliga a utilizar el inmueble arrendado exclusivamente para vivienda para ancianos... (Folio 11)

En este caso, resulta conveniente recordar que la legislación especial inquilinaria nació para favorecer a los inquilinos y que ha evolucionado para reconocer los derechos de ambas partes, tal como lo señala la exposición de motivos que la inspira:

En conclusión, el Proyecto que presentamos sería una ley moderna, garante plena de los derechos de los arrendadores y de los arrendatarios (inquilinos), capaz de influir positivamente en la solución del grave problema de la vivienda. En efecto, una ley justa, equilibrada y protectora de la seguridad de los derechos de las partes involucradas es lo que anhela la sociedad venezolana y estamos seguros que cumplirá un papel fundamental en el desarrollo y consolidación del sector inmobiliario, por ser el producto de un esfuerzo bien intencionado

.

En tal sentido, las instituciones previstas en esa legislación especial, desde sus inicios, se han caracterizado por ser tuitivas para proteger al arrendatario a través de la intervención del Estado, que se tomó la atribución de fijar los cánones máximos de arrendamiento, pero también previó figuras como la prórroga legal, la preferencia y el retracto legal arrendaticio y el pago por consignaciones, lo que no puede desconocerse.

A la luz de las consideraciones anteriormente expuestas, no puede caer este juzgador en la tentación de hacer un análisis simplista de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, subsumiendo el caso de marras en el texto del literal e) del artículo 3, pues debe atenerse también al texto de otras normas, tales como el artículo 18 de la Ley en comento, el cual se encuentra ubicado en el capítulo I del Título II, que regula las condiciones de la relación arrendaticia, cuyo texto se transcribe a continuación:

Artículo 18.- Los arrendadores o subarrendadores de piezas en casas de vecindad, habitaciones en casas particulares o de cualquier otra porción de un inmueble arrendado o subarrendado por partes para ser habitado, no podrán exigir más de un veinticinco por ciento (25%) del alquiler máximo fijado en cada caso, por concepto de pagos por limpieza del inmueble, aseo domiciliario, suministro de agua, gas o alumbrado eléctrico ni por cualquier otro servicio similar”.

El Diccionario de la Lengua Española de la Real Academia define pensión como una “casa donde se reciben huéspedes” y hospedaje como una “casa destinada al alojamiento”.

Por su parte, el Reglamento Parcial de la Ley Orgánica de Turismo sobre Establecimientos de Alojamiento Turístico publicada en Gaceta Oficial N° 36.607 de fecha 21 de diciembre de 1998, establece la necesidad de registrar los alojamientos turísticos en el Registro Turístico Nacional antes de proceder a su clasificación y categorización, posteriormente en el literal d) del artículo 10, al clasificar los tipos de establecimientos de alojamiento turístico, diferencia unos de otros y define las pensiones y hospedajes turísticos, como:

Artículo 10.d.- Hospedaje o Pensión de Turismo: aquel establecimiento que presta en forma permanente el servicio de alojamiento en habitaciones privadas, colectivas, con servicio sanitario privado o colectivo; el cual podrá ofrecer servicios de alimentación, debiendo cumplir con los requisitos mínimos según su categoría, teniendo una tarifa de alojamiento que podrá ser periódica, diaria, semanal, quincenal o mensual por tipo de habitación o por cama.

En casos como éste no resulta fácil precisar si los inmuebles a que se refiere el artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios son también pensiones y hospedajes, pero salta a la vista que no puede excluirse per se del ámbito de aplicación de la Ley un inmueble por el sólo hecho de haberse destinado para vivienda para ancianos.

Aunado a lo anterior se suma el hecho de que la propia Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en el parágrafo primero del artículo 17 menciona tal supuesto, cuando establece como una excepción que los avisos de prensa o de cualquier otro medio donde se ofrezcan inmuebles podrán establecer condiciones especiales en caso de destinarlos al arrendamiento para personas de avanzada edad.

De lo anterior puede colegir este sentenciador que sólo podrá ser excluida de la aplicación de la Ley una pensión u hospedaje en caso de que acredite su registro ante la autoridad competente en materia de turismo, lo que explica la mención expresa que hizo el legislador en el literal e) del artículo 3) que se comenta, lo que no ocurrió en este caso, pues el a quo sustentó su fallo en el simple hecho de que “la arrendataria usaría el inmueble exclusivamente, para vivienda para ancianos” y que “la arrendataria es una sociedad mercantil denominada UNIDAD GERIÁTRICA INTEGRAL UGICA, C.A.”, para concluir que “un geriátrico es un hospedaje para personas de avanzada edad”, por consiguiente “fuera del ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios”; por lo que lo ajustado a derecho en este caso, al resultar aplicables las normas contenidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a la relación arrendaticia, será declarar la apelación intentada con lugar, tal como se hará en el dispositivo de este fallo. Así se decide.

Sólo basta precisar que aún en caso de acreditarse un registro ante la autoridad competente éste tendría que ser anterior al arriendo, lo que tampoco ocurre en este caso, pues de los elementos que constan en autos surge que las partes designaron adecuadamente la cosa arrendada en la cláusula primera del contrato cuando se estableció expresamente que lo que se arrendó fue una casa y no una pensión u hospedaje registrada. Así se declara.

Del contenido de la jurisprudencia anterior, se evidencia que la interpretación de la ley debe estar encaminada hacia la obtención de la finalidad prevista por el legislador, que, en el caso de autos, consiste en determinar si el inmueble cedido en arrendamiento está destinado a una vivienda o, por el contrario, fue cedido para la instalación y funcionamiento de oficinas y de una televisora local.

Por lo tanto, pasa este Tribunal a analizar y valorar los medios probatorios aportados a los autos, y en este sentido, observa:

La demandada aporta a las actas, factura número 100015837591, emanada de la C.A. Energía Eléctrica de Venezuela, destinada a obtener el pago del consumo de electricidad durante el período comprendido desde el 16 de Mayo hasta el 15 de Junio, ambos de 2009, tal como se evidencia del dorso de dicha factura, y de los montos por concepto de servicios municipales, o sea, Gas, Aseo Urbano e Impuesto Inmobiliario Urbano, por cuanta de terceros, cuyo documento produce invocando el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, señalamiento éste que, a juicio de este juzgador, no es procedente, ya que esta disposición legal está destinada a regular la producción en el proceso de copias de documentos públicos, privados legalmente reconocidos o tenidos como reconocidos, y en el presente asunto se trata de una factura consignada en original emanada de un tercero que ha debido ser promovida con arreglo a lo previsto en el Artículo 431 del texto adjetivo civil, en cuyo caso deberá comparecer el emisor de la factura para su ratificación mediante prueba testimonial o representante de la sociedad mercantil que ha librado dicha factura, con expresa facultad para su reconocimiento; pero como quiera que no ha sido promovida la comparecencia del tercero, (C.A. Energía Eléctrica de Venezuela mediante persona autorizada o facultada para su reconocimiento), en los términos ordenados por el Artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por tratarse de un documento privado emanado de un tercero que no es parte en este procedimiento, este Tribunal no puede valorar la factura en referencia a favor de su promoverte y así se decide. Por tanto ningún efecto probatorio genera dicha factura.

Así mismo, la parte demandada produce en actas, copia o reproducción fotostática de documento autenticado ante la Notaría Pública de S.B.d.Z., el 19 de Junio de 2007, bajo el 80, Tomo 70 de los Libros de Autenticaciones, contentivo de negociación arrendaticia celebrada por el ciudadano A.E.D.C., venezolano, mayor de edad, soltero, comerciante, titular de la cédula de identidad No. V-10.683.640 y domiciliado en el Municipio Colón, obrando en cu carácter de administrador de la sociedad mercantil BOSCAN INVERSIONES, COMPAÑÍA ANÓNIMA, parte actora en el presente asunto, con el ciudadano H.D.J.R.G., antes identificado, mediante el cual la primera, como arrendadora, le cede en arrendamiento al demandado, un inmueble que, textualmente, se describe, en la cláusula primera, como (omissis)

…un local de su propiedad, ubicado en la Avenida 3, con Calle 1, Parroquia San C.M.C.d.E.Z.

Así mismo, en la cláusula tercera de dicho documento, contentivo del contrato de arrendamiento sobre el local propiedad de la arrendadora, se afirma que:

El destino que se le dará al bien inmueble arrendado, será única y exclusivamente para el uso de oficinas y un espacio destinado a una televisora Local

Este documento, autenticado bajo las referencias notariales antes consignadas, cumple las exigencias formales a que se contrae el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil para ser producido en copia fotostática que, no habiendo sido impugnada por el adversario, se tiene como fidedigna, motivo por el cual este jurisdicente aprecia que ha quedado demostrado en las actas la celebración de un contrato de arrendamiento y que el mismo ha quedado plasmado por escrito, pero que no presenta elementos fácticos de identidad entre el descrito en el libelo de la demanda y el identificado en el aludido contrato autenticado, y en razón de ello, considera que ningún efecto probatorio produce dicho documento sobre la identidad del mismo y así se establece,.

En efecto, el libelo de la demanda se refiere a una casa, construida sobre bases de concreto, paredes de bloques, pisos de cemento y techos de acerolit, compuesta de porche, sala techada de platabanda, un zaguán, comedor, cocina, tres dormitorios, patio encementado, una sala sanitaria y demás adherencias y pertenencias, ubicado en la Avenida 3-A, casa sin número de la Parroquia San C.d.Z.d.M.C., Estado Zulia, edificada sobre un terreno propio que mide cuatro metros (4,oo m) de frente por cinco metros con veinte centímetros (,20 m) de fondo y treinta y dos metros con ochenta centímetros (32,80 m), por sus lados derecho e izquierdo, entre los siguientes linderos: Norte, Con la Avenida 3-A, por el Sur, con el edificio que es o fue de la Sucesión Boscán Fernández; por el Este, con propiedad que es o fue de la sucesión de E.L., y por el Oeste, con propiedad que es o fue de E.S., mismos datos de individualización que figuran en el documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro de los Municipios Colón, Catatumbo, J.M.S. y F.J.P. el 18 de Febrero de 1998, que en copia fotostática, no impugnada por la contraparte, corre agregada a las actas.

Mientras que el contrato de arrendamiento agregado a las actas, autenticado ante la autoridad notarial aludida, se refiere un local de propiedad de la arrendadora demandante, ubicado en la Avenida 3, con Calle 1, Parroquia San C.M.C.d.E.Z., motivo por el cual este Tribunal encuentra que no hay relación de identidad entre los inmuebles referidos e identificados en ambos documentos y así se decide.

La parte demandada, igualmente aporta a las actas copia fotostática de correspondencia en la que aparece una firma que se atribuye al ciudadano A.D., Administrador General de BOSCAN INVERSIONES, C.A., dirigida al ciudadano H.R., cuyo contenido hace referencia a unos ajustes a los cánones de arrendamiento de los tres edificios propiedad de la firma mercantil mencionada, señalando que algunos son de uso comercial y otros domésticos. Esta documento producido en copia no fue impugnado por la contraparte y por lo tanto se tiene como fidedigno, sin embargo, su contenido no guarda relación con la identidad del inmueble cedido en arrendamiento, razón por la cual este Tribunal desecha dicho documento por carecer de valor probatorio para demostrar la identidad del inmueble cedido en arrendamiento y así se resuelve.

También la parte demandada promovió prueba de inspección judicial, y a pesar de que consta en actas haber sido admitido dicho medio probatorio, no hay constancia en las actas procesales de que su promoverte haya impulsado su evacuación, tal como es de rigor.

Finalmente, la demandada aporta a las actas procesales copia fotostática no impugnada del acta constitutiva de la sociedad mercantil CORPORACIÓN COMUNICACIONAL SUR TV., COMPAÑÍA ANÓNIMA y con ello se demuestra la existencia de dicha sociedad mercantil y la adquisición de personalidad jurídica con la inserción del aludido documento en el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia el 03 de Marzo de 2006, pero no aporta la dirección de la sede dicha sociedad mercantil; por tanto, ningún valor probatorio genera dicha documento y así se declara.

Por su parte la accionante hizo valer, mediante el principio de comunidad de la prueba o de adquisición procesal, las expresiones del demandado en el sentido de que LA ARRENDADORA DA EN ARRENDAMIENTO A EL ARRENDATARIO, UN LOCAL DE SU PROPIEDAD, UBICADO EN LA AVENIDA 3, CON CALLE 1, PARROQUIA SAN CARLOS, MUNICIPIO COLON DEL ESTADO ZULIA”, Si embargo, la dirección de ubicación del inmueble cedido en arrendamiento, a juicio de este sentenciador, no coincide con la ubicación física del inmueble a que se contrae el libelo de la demanda, el cual se afirma se encuentra ubicado en una avenida diferente, es decir, en la Avenida 3-A, con Calle 1 de la Parroquia San C.d.M.C., motivo por el cual no hace fe probatoria sobre la identidad del inmueble cedido en arrendamiento y así se declara.

Así mismo, la actora aportó a las actas certificación de gravámenes y medidas preventivas, donde consta la identificación del inmueble coincidiendo sus linderos con los libelados, con el agregado de que por el Oeste, existe la propiedad que es o fue de E.S., adquirido por BOSCAN INVERSIONES, COMPAÑÍA ANÓNIMA, según documento protocolizado el 18 de Febrero de 1998, plenamente coincidente con los datos registro consignados en el libelo de la demanda. Sin embargo la certificación de gravámenes expedida por la oficina registral de la propiedad inmobiliaria, en forma expresa señala que; (omissis)

… HACE CONSTAR: Que revisados los Protocolos y demás libros auxiliares de esta Oficina por el lapso de los últimos cinco (5) años anteriores a la presente fecha NO EXISTEN GRAVÁMENES HIPOTECARIOS NI MEDIDAS PREVENTIVAS DE NINGUNA CLASE, que puedan afectar la casa de habitación familiar ubicada en la Avenida 3 A de la Población de San Carlos, Municipio Colón del Estado Zulia, …

(Subrayado del Tribunal).

En consecuencia, este Tribunal aprecia este documento como elemento demostrativo de que el inmueble cedido en arrendamiento es una casa de habitación familiar y del documento de arrendamiento que consta en las actas, queda en evidencia que el destino que se le dio a dicho inmueble fue para el funcionamiento de oficinas y de un espacio destinado a una televisora local, tal como lo afirma la parte demandada y así se decide.

Ahora bien, independientemente de la dualidad anteriormente consignada en la parte motiva de esta sentencia, este jurisdicente encuentra que, conforme al criterio jurisprudencial copiado, es necesario determinar que la finalidad de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios es la de lograr la protección jurídica del arrendatario, motivo por el cual este Tribunal, luego de analizada el certificado de gravámenes y de medidas preventivas antes aludido, tiene el convencimiento que la casa familiar descrita en las actas como ubicada en la Calle 3-A de la Parroquia San C.d.M.C.d.E.Z., comprendida dentro de los linderos especificados al inicio de esta decisión, fue con la finalidad de que la parte demandada dispusiera de unas oficinas y de un espacio para el funcionamiento de una televisora local, es decir, para la operatividad de la sociedad mercantil CORPORACIÓN COMUNICACIONAL SUR TV., COMPAÑÍA ANÓNIMA, razón por la cual la relación contractual arrendaticia se encuentra regulada por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, conforme a lo dispuesto en su Artículo 2, cuyo texto es el siguiente:

Los cánones de arrendamiento o subarrendamiento de los inmuebles destinados a vivienda, comercio, industria, oficina y otros; de los anexos, y accesorios que con ellos se arrienden, quedan sujetos a regulación bajo las condiciones determinadas en esta Ley.

En efecto, el dispositivo legal antes copiado, señala que los cánones de arrendamiento de los inmuebles destinados a comercio y oficinas y otras actividades se encuentran sujetos a las regulaciones previstas en dicha ley, quedando fuera del ámbito de aplicación de dicha normativa, el arrendamiento o subarrendamiento de fondos de comercio, a tenor de lo preceptuado en el Artículo 3 del referido texto legal, es decir, el arrendamiento de entidades comerciales o fondos de comercio como entidad mercantil, pero no los inmuebles donde se instalen fondos de comercio.

Se trata de dos asuntos bien diferenciados, ya que una cosa es el fondo de comercio, susceptible de ser cedido en arrendamiento, ya que a tenor del numeral 3º del Artículo 2 del Código de Comercio, los establecimientos de comercio tienen la posibilidad de ser vendidos o enajenados, y con mayor razón cedidos en arrendamiento, y otra muy diferente es el arrendamiento o subarrendamiento de inmuebles destinados a oficinas o sede de fondos de comercio.

Por tanto, habiendo quedado demostrado en las actas que el inmueble cedido en arrendamiento está constituido por una casa, construida sobre bases de concreto, paredes de bloques, pisos de cemento y techos de acerolit, compuesta de porche, sala techada de platabanda, un zaguán, comedor, cocina, tres dormitorios, patio encementado, una sala sanitaria y demás adherencias y pertenencias, ubicado en la Avenida 3-A, casa sin número de la Parroquia San C.d.Z.d.M.C., Estado Zulia, edificada sobre un terreno propio que mide cuatro metros (4,oo m) de frente por cinco metros con veinte centímetros (5,20 m) de fondo y treinta y dos metros con ochenta centímetros (32,80 m), por sus lados derecho e izquierdo, entre los siguientes linderos: Norte, Con la Avenida 3-A, por el Sur, con el edificio que es o fue de la Sucesión Boscán Fernández; por el Este, con propiedad que es o fue de la sucesión de E.L., y por el Oeste, con propiedad que es o fue de E.S., adquirida por Boscán Inversiones, Compañía Anónima, pero ocupado por oficinas y un espacio para una televisora local, y que ello constituye una actividad mercantil de aquellas calificadas por la doctrina como actos de comercio subjetivos, por ser ejecutados por un comerciante, tal como lo definen los Artículos 3 y 10 del Código de Comercio, puesto que dicho inmueble está ocupado por oficinas de la CORPORACIÓN COMUNICACIONAL SUR TV., COMPAÑÍA ANÓNIMA y siendo ésta un ente social de los definidos en el numeral 3º del Artículo 201 del texto legal de comercio y regulado, además, por sus disposiciones sobre sociedades anónima, ha de llegarse a la irrebatible conclusión que se trata de un ente que ejerce actividades de comercio, en los términos señalados en el Artículo 2 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, aún el cuando el arrendatario sea una persona natural, es decir, H.D.J.R.G., en cuyo caso, honesta comprendido entre las excepciones previstas en el Artículo 3 de la ley arrendaticia; y en esta sentido es merecedor de la protección perseguida por el legislador en la forma y requisitos previstos en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios como instrumento jurídico cuya finalidad es la de brindar la tutela de esta especie a los arrendatarios y así se declara.

Por los fundamentos expuestos, este Juzgado del Municipio Colón y F.J.P. de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, DECLARA:

1. La validez de todas las actuaciones ejecutadas hasta la presente fecha por los trámites del procedimiento breve, conforme al mandato del Artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario,

2. Que el presente procedimiento será sustanciado por los trámites previstos en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía.; y

3. Por cuanto la parte demandada ha hecho presencia en este procedimiento, invocando la cuestión previa desestimada, se fija el segundo día de despacho siguiente a la constancia en actas de la última notificación de las partes, para el inicio de la articulación a los efectos de promover y evacuar pruebas conforme a los trámites del procedimiento breve, todo ello con la finalidad de asegurar el ejercicio del derecho a la defensa a cada una de las partes en esta causa.

No hay condenatoria en costas procesales por la naturaleza ordenatoria del procedimiento.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, NOTIFÍQUESE Y DÉJESE COPIA CERTIFICADA por Secretaría de conformidad con lo establecido en el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Juzgado de los Municipios Colón y F.J.P. de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, a los once (11) días del mes de Agosto de Dos Mil Nueve (2009).-199° Años de la Independencia y 150° de la Federación.-

El Juez,

Abog: J.M.C.,

La Secretaria,

Abog. A.L.O.B.,

En la misma fecha, siendo las once horas de la mañana, previo anuncio de Ley a las puertas del Despacho, se dictó y publicó la anterior sentencia Interlocutoria bajo el Nº 222.-

La Secretaria,

Abog. A.L.O.B.,

JMCG/Andrea