Decisión de Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y Santos Marquina de Merida, de 1 de Abril de 2005

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:

EL JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y S.M.D. LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA

194º y 145º

PARTE NARRATIVA

El presente procedimiento se inicia por libelo de demanda de fecha 20-10-2004, por medio del cual la M.G.M.D.B., domiciliada en la Ciudad de Mérida, Estado Mérida, viuda, Titular de la Cédula de Identidad Nº 8.009.028, actuando en este acto en su propio nombre y representación, debidamente asistida por el Abogada E.A.F., venezolana, domiciliada en la Ciudad de Mérida, Estado Mérida, Titular de la Cédula de Identidad Nº 8.000.629, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 28.154, con domicilio procesal en la Avenida 4 entre calles 24 y 25, edificio Oficentro, 1er piso, Ofic. 14, de la ciudad de Mérida, demanda por CUMPLIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL contra la ciudadana DUGARTE DE MENDONCA IRENE, venezolana, mayor de edad, casada, domiciliada en la Ciudad de Mérida, Estado Mérida, titular de la cédula de identidad Nº 3.036.059.

La presente demanda fue admitida el 21-10-2004, se libraron las boletas de citación y se decreta Medida de Secuestro sobre un inmueble consistente en un local comercial ubicado en la Avenida 5 entre calles 21 y 22 de esta Ciudad de Mérida, con el Nº 21-42. En fecha 01-11-2004 la parte demandada se da por citada. En fecha 03-11-2004, la parte demandada concede Poder Especial al Abogado A.V.R., titular de la Cédula de Identidad Nº 2.456.419 y da contestación a la demanda. Las partes promovieron pruebas.

Alega la parte actora que en fecha 08-07-2002 celebro contrato de arrendamiento por ante la notaria Publica Primera de Mérida, anotado bajo el Nº 41, Tomo 38 con la ciudadana I.D. de Mendoza, en dicho contrato se fijo el termino de un año contado desde el 1º de abril del 2002, con vencimiento el 1º de abril 2003, renovable por periodo igual al vencimiento del termino, siempre y cuando suscribiera uno nuevo, se convino que el canon era por la cantidad de ciento setenta mil bolívares. Pero es el caso que vencido el termino del contrato no se procedió a celebrar uno nuevo, de acuerdo al contrato, por lo que se entiende que se acogió a la prorroga legal la cual comenzó a correr a partir del 01-04-2003 por un lapso de seis meses. Vencido el lapso de prorroga legal desde el 30-09-2003 la arrendataria no ha cumplido con su obligación de entregar el inmueble arrendado, por lo cual solicita judicialmente la entrega del local arrendado y ponerlo en posesión de la arrendadora de conformidad con el articulo 39 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios; es por lo que solicita que la arrendataria le haga entrega del local en perfecto estado de conservación en que lo recibió, libre de personas y totalmente aseado, solvente con los servicios públicos y en pagar las costas y costos procesales.

El apoderado de la parte demandada da contestación a la demanda de la siguiente manera: De conformidad con el articulo 346 numeral 11 del Código de Procedimiento Civil, opone la cuestión previa de la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, para ser resuelta inlimini-litis en base a lo siguiente, establece el articulo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que: “ Cuando estuviera en curso la prorroga legal a que se refiere el articulo 38 de este Decreto-Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de termino. No obstante, si se admitirán aquellas que sean interpuestas por el cumplimiento de obligaciones legales y contractuales”.

En el presente caso fue admitida la presente demanda, estando vigente la relación arrendaticia desde el año 1984, y hasta la presente fecha no ha sido notificada o haya operado desahucio, por parte de la demandante a los fines de dar por terminado la relación arrendaticia y a partir de ese momento entraría en curso la prorroga legal, ahora bien la demandada es arrendataria desde el año 1984 dicho contrato se ha venido renovando verbalmente y en ocasiones expresamente hasta la presente fecha: Así tenemos 1.- contrato firmado el 30-04-1984 hasta el 30-04-1997 en que se firmo un nuevo contrato, y consecuencialmente opero la tacita reconduccion; 2.- desde el 1997 hasta el 01-04-2001 en que se firma nuevo contrato; 3.- desde el 01-04-2002 fecha en que se firma o se prorroga dicho contrato, al 01-04-2003; 4.- en fecha 08-03-2002 la demandante le envio una comunicación a la arrendataria de renovación del contrato de arrendamiento, establecido entre las partes y renovado verbalmente en el 2001 se vencía en el mes de abril 2002 y que si estaba interesada en continuar la relación lo participara por escrito, respondiendo la arrendataria afirmativamente lo cual fue aprobado por la arrendadora; es a partir del 05-05-2003 por la no aceptación de los cánones que la arrendataria procede a iniciar las consignaciones por ante el Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y S.M.d. esta circunscripción judicial. Consta en dicha consignaciones que la arrendadora realizo diversos retiros de consignaciones. De donde se puede observar que la relación arrendaticia entre su poderdante y la arrendadora data desde el 30-04-1984 en forma continua e interrumpida, hasta la presente fecha, por lo tanto no es cierto que su relación arrendaticia se inicio el 08-07-2002, como lo pretende hacer ver la parte demandante en su libelo de demanda, por lo que de conformidad con el articulo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios le correspondería una prorroga legal de tres años, a partir de la notificación o desahucio, y no como dice la demandante una prorroga de seis meses, por cuanto no ha comenzado a transcurrir por falta de notificación o desahucio.

En su contestación al fondo de la demanda la demandada niega, rechaza y contradice que se haya acogido a la prorroga legal de seis meses por vencimiento del termino del contrato por cuanto que la arrendadora no la notifico de su voluntad de no renovar el ultimo contrato y es a partir de esta notificación que comenzaría la prorroga legal. Niega y rechaza que este vencido el lapso de prorroga legal que le confiere la Ley, desde el pasado 30-09-2003 y que no ha cumplido con la obligación de entregar el inmueble arrendado, pues la prorroga no esta vencida. Niega y rechaza que la arrendadora haya realizado múltiples gestiones para que la arrendataria entregue el inmueble, pues sus relaciones han sido conciliatorias. Impugna la estimación de la demanda en la cantidad de ciento setenta mil bolívares por cuanto que la sumatoria insoluta de los cánones de arrendamiento suma la cantidad de dos millones cuarenta mil bolívares. Niega y rechaza y contradice la medida preventiva de secuestro solicitada, por ser contraria a derecho.

Esta es la relación de la presente causa y para decidir, el Tribunal pasa a revisar los fundamentos de derecho alegado tanto por la parte demandante como por la parte demandada, dejando sentado que la litis ha quedado planteada de la siguiente forma: la demandante alega que suscribió un contrato de arrendamiento por un termino de un año contado a partir del 1-04-2002, con vencimiento el 01-04-2003, renovable por periodo igual al vencimiento del termino, siempre y cuando suscribiera uno nuevo, por lo que la prorroga se inicio al vencerse el contrato correspondiéndole seis meses de prorroga y por cuanto la arrendataria no ha cumplido con la obligación de entregar el inmueble por vencimiento de prorroga legal es que ocurre ha demandar, la parte demandada alega que no es cierto que la relación arrendaticia sea de seis meses sino que la misma data desde el año 1984 ya que se han firmado otro contratos, y que la prorroga no estaría corriendo por cuanto que la demandante no ha notificado a la demandada de la no renovación, y en caso de la prorroga le correspondería tres años a partir de dicha notificación o desahucio.

PARTE MOTIVA

El arrendamiento, conforme lo establece el artículo 1.579 del Código Civil, es un contrato por el cual una de las partes contratantes (arrendador) se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta (el arrendatario) se obliga a pagar. Conforme al artículo 1.585, el arrendador está obligado a hacer entrega al arrendatario de la cosa arrendada, a conservarla en estado de servir al fin para el cual se la ha arrendado y a mantener el arrendatario en el goce pacífico de la cosa; en el caso de autos, indudablemente, el arrendador cumplió con sus obligaciones.- Por su parte, el arrendatario, de conformidad a lo establecido en el artículo 1.592 del Código Civil, tiene dos obligaciones: servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia y para el uso determinado en el contrato y pagar los cánones de arrendamiento en los términos convenidos. La parte demandante promueve las siguientes pruebas: PRIMERO: Promueve el valor y merito jurídico de la confesión en que incurrió la demandada, al aceptar en forma expresa la relación arrendaticia que mantiene con su conferente. Este tribunal le da valor probatorio a la confesión de la demandada quien acepto en su contestación a la demanda que existe una relación arrendaticia entre ambas partes. Y ASI SE DECLARA. SEGUNDO: Promuevo el valor y merito probatorio del contrato de arrendamiento que se acompaño al libelo de demanda, el cual no fue impugnado ni tachado en forma alguna, lo cual le hace adquirir un valor de documento reconocido, y del cual se derivan la relación arrendaticia, los lapsos y términos y condiciones en el establecidas. Este tribunal le da valor probatorio al contrato de arrendamiento por no haber sido impugnado, ni tachado en su oportunidad legal. Y ASI SE DECLARA. TERCERO: Promuevo el valor y merito probatorio del contrato de arrendamiento acompañado del libelo de demanda, en especial de la cláusula tercera, en la cual las partes contratantes, fijaron su voluntad de no renovar el contrato, en forma automática, sino mediante la suscripción o celebración de un nuevo contrato, en virtud de lo cual de conformidad con el articulo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, la prorroga comenzó a correr de pleno derecho, por el lapso de seis meses a favor de la demandada, y dicho lapso de prorroga venció el 01-11-2002. En relación a esta prueba este tribunal considera: Los contratos tiene fuerza de ley entre las partes; la prorroga legal es obligatoria para el arrendador, pero potestativa para el arrendatario y ella se da para los contratos suscritos a tiempo determinado o plazo fijo. Durante la vigencia de la prorroga legal la relación arrendaticia se considera a tiempo determinado. En el presente caso la prorroga comienza a contarse a partir del ultimo contrato que tenia una duracion de un año, prorrogable hasta por un año mediante la suscripción de un nuevo contrato; no consta en autos que se hubiere suscrito un nuevo contrato por lo que el plazo de prorroga comienza a contarse a partir del 01 de abril del 2003, y la duración de la prorroga que le corresponde a la arrendataria, según el criterio del autor A.E.G.F. nos dice si existe solución de continuidad de días o de meses entre los contratos de arrendamientos firmados por las mismas partes y sobre el mismo objeto la prorroga se computa a los efectos de determinar la antigüedad de la relación arrendaticia. Y cita a los autores Henríquez y Kiriakides: “Que el arrendatario interesado en continuar ocupando el inmueble tiene la opción de invocar la existencia real de un contrato, si no ha perdido el uso de la cosa, es decir, si no ha habido desocupación entre uno y otro contrato, pues tal continuidad en el ejercicio del ius utendi que le confiere el contrato, demostraría que las interrupciones acusadas en los textos de los contratos esta refutada o desmentida por el hecho cierto de la continuidad de la relación arrendaticia, acreditada en la continuidad de la ocupación del inmueble.” En consecuencia contando que la arrendataria ha continuado ocupando el inmueble desde el 01-05-1984 hasta el 01-04-2003 fecha en que de pleno derecho comienza a contarse la prórroga legal, de conformidad con el articulo 38 de la Ley de arrendamientos inmobiliarios le corresponde tres años por tener la relación arrendaticia una duración de mas de diez años; prorroga que concluiría el 01-04-2006 sin necesidad de notificación o desahucio. Y ASI SE DECLARA.

La parte demandada promueve las siguientes: PRIMERA Invoca a favor de su representada el merito que se desprende de las actas procesales en cuanto que le sean favorable, todo de conformidad con el principio de la prueba. Sobre el particular, la solicitud de apreciación del mérito favorable de los autos en cuanto le favorezcan a una de las partes en específico, en el caso de autos a la parte demandada, no es un medio de prueba, sino la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano y que el juez está en el deber de aplicar de oficio siempre, sin necesidad de alegación de parte, razón por la cual al no ser promovido un medio susceptible de valoración, esta Juzgadora considera improcedente valorar tal alegación, y ASÍ DEBE DECIDIRSE. SEGUNDO: DOCUMENTALES. Invoco el valor y merito probatorio de las copias certificadas contentivas de 105 folios, donde consta los siguientes documentos: contrato de arrendamiento que en su cláusula cuarta expresa: El presente contrato empezara a regir a partir del 01-05-1984 y tendrá una duración de seis meses prorrogables a voluntad de las partes; contrato de de arrendamiento que en su cláusula tercera establece la duración de un año prorrogable a partir del 01-05-1997; contrato de arrendamiento a partir del 01-04-2001, contrato de arrendamiento a partir del 01-04-2002; la notificación realizada por la ciudadana M.G.M.D.B. a la ciudadana I.D.D.M., donde recuerda que los contratos anteriores que han sido renovados verbalmente en el año 2001 se vencía en el 2002, por el cual esta interesada en continuar con el alquiler del local comercial ubicado en la Av. 5 debería comunicárselo; documento de contestación de notificación de prorroga, enviado por su poderdante a la arrendadora en fecha 12-03-2002, donde le manifiesta que va a continuar con el alquiler del local comercial ubicado en la Av. 5, aceptado por la ciudadana M.C.P. abogada de la sucesión Bottaro; consignaciones, notificaciones, retiros y demás actuaciones realizadas por ante el Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y S.M.d. la circunscripción judicial del estado Mérida, de fecha 12-06-2003 y expedida en fecha 27-10-2004, según consta de expediente N 0291, en vista de la no aceptación de canon de arrendamiento, por parte de la arrendadora, mi poderdante inicio la consignaciones de cánones de arrendamiento correspondientes sobre el referido local, a favor de la arrendadora. Hecho que se pretende demostrar es que la ciudadana I.D.D.M., posee el local comercial ubicado en la Avenida 5 N 21-42, de esta ciudad de Mérida, como arrendataria y la ciudadana M.G.M.D.B., como propietaria arrendadora, según contratos de arrendamiento, en consecuencia opero la tacita reconduccion arrendaticia. Desde el día 30-04-1984, hasta la presente fecha. Invoca el régimen de valoración de la prueba de documento público y privado previsto en los artículos 1.357 y 1.370 del Código Civil y 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil. En atención a esta prueba este tribunal le da valor probatorio a estos documentos por cuanto que no fueron impugnado, ni tachados, quedando así demostrado que la arrendataria esta en posesión del local comercial según contratos que se han venido firmando a partir de año 1984, no habiendo tacita reconduccion por cuanto que como ya se ha dicho ha habido la firma de varios contratos en que las partes han manifestado su voluntad contractual. Y ASI SE DECIDE. TERCERA: DOCUMENTAL: Promuevo e invoco el valor y merito probatorio de la copia certificada del documento contentivo de contrato de arrendamiento entre los ciudadanos: L.F.B. y G.M.d.B. e I.D. de Mendoza, autenticado por ante la Notaria Cuarta del Estado Mérida, bajo el Nº 53, tomo 16, de fecha 30-04-1997 sobre el referido local comercial y de conformidad con la cláusula tercera, cuya duración es de un (1) prorrogable a voluntad de las partes. Con este medio se quiere probar que entre las ciudadanas I.D.D.M. Y G.M.D.B., han venido en forma reiterada e ininterrumpida realizando contratos de arrendamiento a tiempo determinado sobre al local comercial ubicado en la Av. 5 Nº 21-42, de esta ciudad de Mérida, lo cual genera la tacita reconduccion de la relación arrendaticia, por voluntad de las partes en tal virtud, opera lo denominado como tracto sucesivo, en relación arrendaticia, sobre el referido local comercial. Invoca el régimen de valoración de la prueba de documento público, previsto en el artículo 1357 Código Civil y 429, encabezamiento y 509 del Código de Procedimiento Civil. En cuanto a esta prueba como ya se ha dicho este tribunal le da valor probatorio a este documento por no haber sido tachado ni impugnado, pero no existe la tacita reconduccion por cuanto que el contrato es a tiempo determinado, por voluntad de las partes. CUARTA: DOCUMENTAL Promueve en cinco folios útiles copias certificadas de las consignaciones Nº 0291, emitidas por el juzgado Segundo de los Municipios Libertador y S.M.d. la circunscripción judicial del Estado Mérida, de fecha10-11-2004, donde consta que la arrendadora, solicito y retiro la suma de OCHOCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES ( Bs 850.000,oo) correspondientes a los cánones de arrendamiento consignados por la arrendataria, de los meses julio, agosto, septiembre y octubre de 2004. Con este medio de prueba pretende probar que efectivamente esta vigente la relación arrendaticia entre la arrendadora – arrendataria, sobre el local arrendado, en consecuencia la arrendataria tiene vigente la prorroga legal, establecida en el articulo 38 literal d, del decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y además solvente con el pago de la obligación en la relación arrendaticia. Invoca el artículo 1.357 Código Civil y Primer Aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Este tribunal le da valor probatorio a esta copias certificadas por emanar de un funcionario publico quedando así demostrado que la arrendataria se encuentra en gozando de la prorroga legal de tres años. Y ASI SE DECIDE. QUINTA. DOCUMENTAL Promuevo e invoco el valor y merito jurídico probatorio de treinta y un recibo de pagos de canon de arrendamiento debidamente firmados por la arrendadora, ciudadana M.G.M.D.B., sobre el local comercial ubicado en la Av. 5 objeto de la presente demanda, donde su representada arrendataria ha cancelado a la arrendadora del mencionado local parte de los meses de alquiler respectivos. Con este medio pretende probar que su poderdante viene ocupando el referido local comercial desde el año 1984, por sucesivas prorrogas e ininterrumpidamente, por lo que goza de la prorroga legal. En relación a esta prueba esta juzgadora le da valor probatorio a estos recibos en relación a que ciertamente desde el año 1984 la arrendataria se encuentra ocupando el inmueble por lo que esta en el goce de la prorroga legal. Y ASI SE DECLARA. SEXTA: Documental Invoco y reproduzco el valor jurídico probatorio a favor de su poderdante el contrato de arrendamiento otorgado por ante la Notaria Primera de Mérida, bajo el Nº 41, tomo 38, de fecha 08 de julio de 2002 el cual fue acompañado marcado letra “A” por la parte actora como documento fundamental de la demanda y que obra agregado al expediente principal, tomando en cuenta la comunidad de la prueba. En cuanto a esta prueba esta juzgadora le dio valor probatorio a este documento quedando así establecido que este fue el ultimo contrato firmado por las partes y que no existiendo un nuevo contrato la prorroga comenzaría a contarse a partir de la conclusión del mismo, sin necesidad de notificación o desahucio como lo alego la parte demandada. Y ASI SE DECLARA.