Decisión de Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 20 de Julio de 2009

Mediante libelo admitido el 27 de octubre de 2008 por el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del T.d.l.C. Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la abogada I.K.S., actuando en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana BOZENA SZABO DE KUZATKO interpuso demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO en contra de la Asociación Civil Religiosa LA IGLESIA UNIVERSAL DEL R.D.D. QUE HACE LA ORACIÓN FUERTE AL E.S. en la persona de la ciudadana NEUDY E.D.A., en su carácter de apoderada de la mencionada Asociación Civil y/o en la persona de la ciudadana EILING SANZ ROJAS, en su carácter de presidenta de la referida Asociación Civil, emplazándola a comparecer por ante dicho Juzgado a los fines de dar la contestación respectiva.

Por auto de fecha 5 de noviembre de 2008, el Tribunal de Instancia ordenó subsanar un error material cometido por dicho Juzgado en el auto de admisión de fecha 27-10-2008 al señalar que se trata de un juicio de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO cuando lo correcto es un juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.

A través de escrito del 24 de noviembre de 2008, la abogada BELKYS ROSILLO DE ABILAHOUD, apoderada judicial de la parte accionada, procedió a contestar la demanda, negándola, rechazándola y contradiciéndola en todas y cada una de sus partes.

Mediante sentencia de fecha 30 de marzo de 2009, Tribunal el a-quo declaró con lugar la demanda incoada, cuya decisión fue recurrida por la representación judicial de la parte demandada el 15 de abril de 2009, siendo oída en ambos efectos el 1º de junio de 2009.

III

MOTIVA

Vista la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte demandada en contra de la sentencia dictada el 30 de marzo de 2009 por el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del T.d.l.C. Judicial del Área Metropolitana de Caracas, esta Superioridad se adentra al análisis de la misma y al subsecuente pronunciamiento.

Se inició el presente procedimiento por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO por vencimiento de la prórroga legal, incoado por la abogada I.K.S., actuando en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana BOZENA SZABO DE KUZATKO, en contra de la Asociación Civil Religiosa LA IGLESIA UNIVERSAL DEL R.D.D. QUE HACE LA ORACIÓN FUERTE AL E.S. en la persona de la ciudadana NEUDY E.D.A., en su carácter de apoderada de la mencionada Asociación Civil y/o en la persona de la ciudadana EILING SANZ ROJAS, en su carácter de presidenta de la referida Asociación Civil, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada.

Por escrito del 19 de noviembre de 2008, la abogada BELKYS ROSILLO DE ABILAHOUD, en representación de la demandada, se dio por citada, se opuso a la solicitud de secuestro formulada por la actora, desconoció e impugnó la notificación del 06 de noviembre de 2007 y posteriormente en fecha 24 de noviembre de 2008 contestó la demanda, rechazándola y contradiciéndola.

En la fase probatoria, ninguna de las partes promovió pruebas.

El Juzgado a-quo por decisión del 30 de marzo de 2009, procedió a declarar con lugar la pretensión incoada por la parte accionante, estableciendo en su parte motiva lo siguiente:

(…) Ahora bien, en el caso bajo estudio, es evidente según lo probado en autos, así como también lo previsto en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, la cual entre otras cosas establece: “El presente contrato tendrá una duración de cuatro años contados a partir de la fecha de celebración del presente contrato, el cual podrá ser prorrogado por las partes por un periodo igual, mayor o menos. En caso de que ambas partes manifiesten su voluntad de prorrogarlo, deberán hacerlo por escrito….”, que la parte demandada debió entregar el inmueble a la parte actora al termino de la prorroga legal de un año a la cual tuvo derecho, contada a partir del 09 de octubre de 2.007, obligación ésta que la parte demandada se excusa de su incumplimiento, en razón a que, según su dicho, la notificación practicada por la Notaría Publica Trigésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 30 de septiembre de 2.008, carece de validez por no haber sido practicada conforme a lo previsto en el contrato, lo cual a criterio de este sentenciador es totalmente impertinente, en razón que el contrato en cuestión fue pactado a un solo periodo, es decir, cuatro años de vigencia, y que si las partes hubieren querido prorrogarlo debían haberlo hecho por escrito con por lo menos treinta días de anticipación a la fecha del vencimiento del mismo, lo cual no ocurrió, siendo en todo caso que estos parámetros contractuales eximen a la parte demandante de notificar a la demandada del vencimiento del contrato, del inicio de la prorroga, así como del vencimiento de ésta, aunado al hecho que la demandada no trajo a lo autos elemento probatorio alguno que desvirtuara y/o enervara la pretensión de la actora; circunstancias por las cuales resulta forzoso para este Juzgador determinar que la presente demanda debe prosperar en derecho, por encontrarse la misma tutelada por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se decide.

En cuanto al pago por penalidad establecido en el contrato por cada día de retraso en la entrega del inmueble, y demandada en el petitorio del escrito de demanda, este Tribunal considera que por cuanto ha quedado suficientemente demostrado en autos el incumplimiento en el que incurrió la parte demandada al no haber entregado el inmueble al vencimiento de la prorroga a la cual tuvo derecho, y siendo que las cláusulas contractuales previstas en el contrato de arrendamiento son de obligatorio cumplimiento a las partes, dicho cobro debe prosperar en derecho, cuyo calculo se efectuara mediante experticia complementaria del fallo, de conformidad con lo establecido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, desde el día siguiente al vencimiento de la prorroga legal a la que tuvo derecho la parte demandada, hasta la entrega total y definitiva del inmueble. Así se decide. (…)

En contra de la decisión citada ut-supra, la abogada BELKYS ROSILLO DE ABILAHOUD, apoderada judicial de la parte demandada, ejerció recurso de apelación el 15 de abril de 2009, siendo oída en ambos efectos el 1º de junio de 2009.

Mediante escrito de alegatos de fecha 13 de julio de 2009, la representación judicial de la parte accionada manifestó lo siguiente:

• Que en la oportunidad de la contestación de la demanda, procedió a negar, rechazar y contradecir en todas y cada una de sus partes la demanda incoada, en virtud de que la supuesta notificación no puede producir ningún efecto jurídico, ya que viola lo pactado por las partes en el contrato de arrendamiento, específicamente la cláusula vigésima, por cuanto no fue debidamente practicada en la dirección convenida y sin acuse de recibo;

• Que la referida notificación fue practicada en forma extemporánea, ya que no se realizó con 30 días de anticipación al vencimiento del contrato, como lo indica la cláusula segunda;

• Que la parte actora no respetó las cláusulas en que se fundamenta la relación contractual, que es de estricto cumplimiento para las partes involucradas, conforme a lo dispuesto en el artículo 1159 del Código Civil;

• Que la notificación realizada el 30 de septiembre del 2008 por la actora no puede tener validez alguna, ya que ésta se produce como consecuencia de la notificación efectuada el 06-11-2007;

• Que el Tribunal a-quo declaró con lugar la presente demandada por sentencia del 30 de marzo de 2009, en base a que el contrato de arrendamiento fue pactado a un solo período, es decir, cuatro (4) años de vigencia, y que si las partes hubieren querido prorrogarlo debían haberlo hecho por escrito con por lo menos treinta (30) días de anticipación a la fecha del vencimiento del mismo;

• Que la afirmación realizada por el a-quo es errónea, ya que las partes celebraron el contrato a tiempo determinado y prorrogable por períodos iguales, pues el hecho de que la actora realizara las notificaciones con el objeto de poner fin a la relación arrendaticia que tiene origen en el contrato celebrado el 09 de octubre de 2003, ella debía cumplir con los términos y condiciones establecidas en él;

• Que los alegatos y defensas antes expuestos, tanto de hechos como de derecho, fueron planteados en el escrito de contestación, desvirtuando lo alegado por el a-quo al señalar que esta defensa no trajo a los autos elemento probatorio alguno para desvirtuar la pretensión de la actora;

• Que el Tribunal de instancia realizó una errónea interpretación del contrato de arrendamiento, contraviniendo con lo pactado por las partes, violando el principio de autonomía de la voluntad de las partes y el derecho a la defensa;

• Que se está en presencia de una relación arrendaticia a tiempo determinado, con inicio el 9-10-2003 hasta 9-10-2007 y a partir del 9-10-2007 se inició un nuevo período de relación contractual de cuatro (4) años mas, hasta el 9-10-2011, derecho que asiste a su representada conforme a lo establecido en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en consecuencia no se encuentra su mandante en el lapso de la prórroga legal que alude la actora en su libelo;

• Que solicita sea declarado procedente la apelación ejercida y por consiguiente se revoque el fallo del a-quo;

• Que sea declarada sin lugar la presente demanda.

Esta Superioridad observa:

La acción por la cual se contrae el presente proceso es la de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO por vencimiento de la prórroga legal, incoada por la ciudadana BOZENA SZABO DE KUZATKO en contra de la Asociación Civil Religiosa “LA IGLESIA UNIVERSAL DEL R.D.D. QUE HACE LA ORACIÓN FUERTE AL E.S.”. El objeto de la pretensión se encuentra constituido por un inmueble (local) donde funciona la referida Iglesia, ubicado en la Avenida Nueva Granada, Parroquia San Pedro, jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital.

El Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento en referencia se fundamenta en: i) El vencimiento de la prórroga legal para la entrega del inmueble arrendado; ii) y se exige el pago de la penalidad por cada día de retraso en la entrega del inmueble, estipulada en la cláusula sexta de dicho contrato.

En ese sentido, la representación judicial de la parte actora aduce en el libelo, entre otros hechos, los siguientes:

(…) mi representada suscribió un único contrato de arrendamiento sobre un local de su propiedad ubicado en la Avenida Nueva Granada, Parroquia San Pedro, Municipio Libertador, Caracas. (…)

(…Omissis…)

Las cláusulas más resaltantes del contrato quedaron plasmadas de la siguiente forma:

Primero: La Arrendadora da en arrendamiento a la arrendataria (…) un inmueble (…) donde funcionará la Iglesia Universal del R.d.D. que hace la oración fuerte al E.S.. (…)

(…Omissis…)

Tercera: El presente contrato tendrá una duración de cuatro (4) años contados a partir de la fecha de celebración del presente contrato, el cual podrá ser prorrogado por las partes por un periodo igual o mayor o menor. En caso de que ambas partes manifiesten su voluntad de prorrogarlo, deberán hacerlo por escrito, con por lo menos treinta (30) días de anticipación a la fecha de su vencimiento, caso en el cual se deberá firmar un nuevo contrato. (…)

(…Omissis…)

Cuarta: El canon de arrendamiento es la cantidad de CUATRO MILLONES DE BOLIVARES (4.000.000,00) mensuales durante el primer año de los cuatro años que conforman el periodo arrendaticio y CUATRO MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (4.500.000,00) mensuales, durante el segundo año de vigencia del contrato. Así mismo queda estipulado que a partir del tercer año, dicho canon se ajustará en forma automática para los dos años restantes (…)

(…Omissis…)

Sexta: (…) Queda entendido que si La Arrendataria, incurre en mora, con respecto a la entrega del inmueble, pagará a la Arrendadora o a quien sus derechos represente, una penalidad que se establece en una suma igual al doble del canon de arrendamiento diario vigente para esa fecha, desde el día que debía haber desocupado el inmueble, hasta la fecha en que efectivamente lo desocupe, sin que esto implique una tácita reconducción de este contrato de arrendamiento. (subrayado nuestro)

Décima Quinta: Vencido el contrato y habiendo comunicado una de las partes su decisión de no renovarlo, operará de pleno derecho la prorroga legal (…) y vencida la misma la Arrendadora podrá exigir a la Arrendataria el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble. (…)

(…Omissis…)

(…) que en fecha 06 de Noviembre de 2.007, se les envió una comunicación donde se les notificó que comenzaba a correr la prorroga legal desde el 09 de Octubre del año 2007, y que de conformidad con la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, se incrementaba de forma automática el canon de arrendamiento para el periodo de prorroga legal. En fecha 30 de Septiembre del año 2.008, se le envió notificación notariada a los fines de informarle a la arrendataria que la prorroga legal establecida en el contrato vence efectivamente el 09 de Octubre de 2.008, a los fines de proceder a la entrega del inmueble, (…) es por lo que nos hemos visto en la necesidad de demandar como en efecto lo hacemos el cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito por las partes.

(…Omissis…)

Fundamentamos la presente demanda en los siguientes artículos: 1.133, 1.159, 1.160, 1.166 y 1.167 del Código Civil referidos a los Contratos y sus efectos, y en los artículos 33, 35, 37, 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. (…).

Anexo al libelo, la representación de la parte actora, hizo valer las siguientes pruebas:

1. Copia simple de Cédula de Identidad No. V- 14.965.920 de la ciudadana BOZENA SZABO DE KUZATKO (parte actora), cursante en el folio 10. Este documento se valora de conformidad con lo establecido en el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, al tratarse de copia de un instrumento administrativo y no haber sido impugnado;

2. Original de Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes por ante la Notaría Pública Décima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital quedando inserto bajo el No. 18, Tomo 57 de los libros de autenticaciones llevados en dicha notaria, en fecha 09 de octubre de 2.003, cursante en los folios 11 al 16. El presente instrumento fue reconocido por la demandada, manteniendo su vigor probatorio. Del mismo se desprende meridianamente la existencia de una relación arrendaticia entre la ciudadana BOZENA SZABO DE KUZATKO y la Asociación Civil Religiosa “LA IGLESIA UNIVERSAL DEL R.D.D. QUE HACE LA ORACIÓN FUERTE AL E.S.”, relativa al inmueble identificado ab initio;

3. Copia Simple de instrumento poder otorgado por ante la Notaría Pública Trigésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el No. 36, tomo 16 de fecha 08 de marzo de 2007. Con el mencionado instrumento, queda demostrada la debida representación judicial de la abogada I.K.S., cursante a los folios 17 al 19, el cual se valora procesalmente conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil;

4. Original de Notificación solicitada por ante la Notaría Pública Trigésima del Municipio Libertador del Distrito Capital el 30 de septiembre de 2008. Dicha notificación se practicó en la siguiente dirección: “AVENIDA SAN MARTIN, No. 40. ENTRE EL BLOQUE DE ARMAS Y LA ESTACIÓN DEL METRO ARTIGAS. SAN MARTIN. PARROQUIA LA VEGA. CARACAS”, con el fin de notificar a la ciudadana NEUDY E.D.A., titular de la Cédula de identidad Nro. V-6.193.284, en su carácter de apoderada de LA IGLESIA UNIVERSAL DEL R.D.D. QUE HACE LA ORACION FUERTE AL E.S. y de no encontrarse ésta, en persona mayor de edad que se encuentre presente para el momento de la práctica de la misma o de no encontrarse persona alguna, se sirva fijar copia de la notificación en la puerta de acceso al inmueble con los particulares que se indican en la solicitud. Se deriva de Acta de Notificación Nº A 56378 que el Notario Público Trigésimo del Municipio Libertador del Distrito Capital DR. S.A.B.Y., autorizó al funcionario W.F., titular de la cédula de identidad No. V-6.135.153 para que dejara constancia de la entrega de la “NOTIFICACIÓN” solicitada y de cualquier particular. No obstante que el funcionario designado por el Notario para practicar la notificación, no señala en el acta de manera explícita cuál es el carácter del ciudadano G.J.G. quien aparece firmando el acta, si labora para la Asociación Civil (demandada), ni se expresa si le fue entregada copia de la misma, el mencionado instrumento inserto a los folios 20 al 24 fue negado y rechazado genéricamente por la parte demandada, sin ser impugnado en forma legal, por lo que el mismo mantiene el valor probatorio contenido en el artículo 1359 del Código Civil;

5. Copia simple de Documento aclaratorio y complementario al Título de propiedad del inmueble arrendado protocolizado ante la Oficina Subalterna del Cuarto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 28 de septiembre de 2001, anotado bajo el No. 10, tomo 21, protocolo primero. El presente instrumento corre inserto en los folios 25 al 28. Este instrumento al no haber sido impugnado por la parte accionada, se valora conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

6. Copia simple de Título de propiedad del inmueble arrendado protocolizado ante la Oficina Subalterna del Cuarto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 20 de enero de 2.000, anotado bajo el No. 15, tomo 1, protocolo primero. El presente instrumento no fue impugnado ni tachado, por lo que se le valora procesalmente conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. El presente instrumento corre inserto en los folios 29 y 30.

7. Original de instrumento privado de fecha 06 de noviembre de 2007, dirigida por la actora a la arrendataria del inmueble (identificado ab-initio) “IGLESIA UNIVERSAL DEL R.D.D. QUE HACE LA ORACIÓN FUERTE AL E.S.. Att.: ciudadana NEUDY E.D.A.”, en la que le participa que no prorrogará el contrato de arrendamiento y que comenzó a operar la prórroga legal desde el 09-10-2007. Dicha notificación que corre inserta a los folios 31 al 33, con firma ilegible de recibida (sin fecha de recibo), fue negada, contradicha y desconocida en cuanto a contenido y firma en el acto de contestación de la demanda, sin que la parte actora desplegara ninguna actividad destinada a mantener la eficacia o vigor probatorio del documento cuestionado, razón por el que se le desestima, teniéndose como no efectuada la notificación antes aludida;

En el acto de la litis contestatio, la representación de la parte accionada consignó Instrumento de poder otorgado por la demandada ante la Notaría Pública Décima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 04 de agosto (folios 44 al 46) a las abogadas LISNORKA NORIEGA DE HERNÁNDEZ y BELKYS ROSILLO DE ABILAHOUD, el cual se aprecia conforme el artículo 1359 del Código Civil. Igualmente, en el mismo acto la representación de la accionada adujo lo siguiente:

• Que su representada ciertamente suscribió un contrato de arrendamiento con la parte actora, ciudadana BOZENA SKABO DE KUZATKO, titular de la Cédula de Identidad No. V-14.965.920, sobre un local ubicado en la Avenida Nueva Granada, Parroquia San Pedro, Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital, del cual se desprenden todas las obligaciones para las partes intervinientes;

• Que la relación arrendaticia entró en vigencia el 09 de Octubre del 2003, según cláusula tercera de dicho contrato de arrendamiento;

• Que estando en la oportunidad legal niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes la demandada interpuesta por la parte actora, en especial lo señalado en su escrito libelar;

• Que niega, rechaza y contradice las notificaciones de fechas 06 de noviembre de 2007 y 30 de septiembre de 2008;

• Que cualquier notificación que se deba realizar durante la vigencia del contrato debe efectuarse conforme a los parámetros que señala la cláusula vigésima de dicho contrato, la cual tiene fuerza obligatoria para las partes que participan en el (Principio de voluntad de las partes), conforme a lo previsto en el artículo 1159 del Código Civil;

• Que la notificación realizada el 06 de noviembre de 2007 no puede producir ningún efecto jurídico ya que viola lo pactado entre las partes, por cuanto no fue practicada en la dirección convenida;

• Que la persona que aparece recibiendo la notificación es la ciudadana C.Z. quien mantiene un contrato de servicio laboral con su representada en la sede ubicada en el Edifico Broadway, Chacaito, Municipio Libertador del Distrito Capital;

• Que la mencionada notificación no fue realizada con su correspondiente acuse de recibo como lo expresa la cláusula vigésima, por lo tanto en nombre de su representada la desconoce tanto en su contenido como en su firma, en consecuencia no puede producir ninguna consecuencia jurídica;

• Que la referida notificación fue realizada en forma extemporánea, dentro del lapso que establece el contrato de arrendamiento, es decir, con treinta (30) días de anticipación, ya que el vencimiento del contrato es el 09 de octubre de 2007, por lo que la misma debió efectuarse antes del 09 de septiembre de 2007, en consecuencia carece de todo valor, pues no cumplió con los requisitos que determinaron las partes en el contrato de autos;

• Que si la notificación de fecha 06 de noviembre de 2007 no tiene validez alguna, por consiguiente la notificación efectuada el 30 de septiembre de 2008 no puede producir ningún efecto legal;

• Que la relación contractual se inició el 09 de octubre de 2003 (primer período hasta el 09-10-2007), que a partir del 09 de octubre de 2007 se inició un nuevo período de relación contractual de cuatro (4) años más hasta el 09 de octubre de 2011, derecho que asiste a su representada conforme al artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en consecuencia no se encuentra su representada en el lapso de la prórroga legal que alude la actora;

• Que solicita sea declarada sin lugar la presente demanda en todas y cada una de sus partes, toda vez que la misma se fundamenta en una notificación que fue realizada en forma extemporánea, por lo que no se encuentra en el lapso de prórroga legal aludido en el libelo de demanda.

Trabada la litis y llegada la fase probatoria en Primera Instancia, ninguna de las partes promovió pruebas.

Analizadas los instrumentos y alegaciones cursantes en autos, esta Alzada hace las siguientes consideraciones: