Decisión nº S-N de Juzgado Duodecimo Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 22 de Abril de 2009

Conoce este Juzgado en alzada de la presente causa, la cual se inició mediante demanda que por resolución de contrato de arrendamiento intentada por los ciudadanos R.S. y C.B., en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandante sociedad Mercantil BRAIDA FLORENS, C.A., en contra de los herederos del ciudadano L.M., todos plenamente identificados en la parte inicial del presente fallo, en fecha catorce (14) de agosto del dos mil siete (2007), ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, correspondiéndole su conocimiento al Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

En su libelo de demanda alega la parte demandante que en fecha treinta y uno (31) de marzo de mil novecientos sesenta y nueve (1969), se celebró un contrato de arrendamiento a tiempo determinado entre la empresa INVERSIONES BOMIL, C.A. como arrendadora y el ciudadano LUICIO MOSCHINI, sobre un apartamento distinguido con el Nº 19, ubicado en el piso 7 del edificio “PARAGUAIPOA”, situado en la avenida R.G., urbanización Monte Cristo, Municipio Sucre del Estado Miranda; contrato que fue cedido a su representada, en fecha veinte (20) de marzo del dos mil (2006), que consta de inspección practicada por el Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, que dicho inmueble está siendo ocupado por la ciudadana Greylis Peroza de Madrid, titular de la cédula de identidad Nº V-3.250.949, su cónyuge, R.M. y su hija; ciudadana que manifestó que ocupaba el inmueble desde hace veintiocho (28) de años, en virtud de un acuerdo celebrado con su padrino L.M., lo que según la parte demandante indica que el inmueble fue traspasado sin autorización dada por escrito del arrendador, violando así, la cláusula quinta del contrato de arrendamiento.

Que asimismo, el ciudadano L.M., dejó de pagar los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de junio a diciembre del dos mil seis (2006), enero a junio del dos mil siete (2007), a razón cada una de un mil quinientos veintiún bolívares (Bs. 1.521).

Que ante el incumplimiento del arrendatario con las cláusulas segunda y quinta del contrato, procedió a demandar al citado ciudadano, para que convenga o en su defecto sea condenado, a la resolución del contrato con su consecuente entrega del inmueble arrendado y al pago de la suma de un mil quinientos veintiún bolívares (Bs. 1.521) y los que se sigan causando hasta tanto se dicte sentencia definitiva que deba recaer en el presente juicio.

Mediante auto de fecha diecisiete (17) de septiembre del dos mil siete (2007), se admitió por los tramites del juicio breve, tal y como lo establece la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Luego de realizados los trámites de la citación personal de la parte demandada, sin lograrse la misma se procedió a la citación por carteles conforme a lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, y al no haber comparecido persona alguna se designó como defensor judicial de la parte demandada al ciudadano A.F., plenamente identificado en el presente fallo, quien en la oportunidad para dar contestación a la demanda incoada en su contra alegó, haberse trasladado al inmueble objeto del contrato cuya resolución se solicita, y se comunicó con la ciudadana Greylhis Peroza de Madrid, quien le informó que el ciudadano L.M., había fallecido el veinticinco (25) de febrero del dos mil dos (2002), proporcionándole copia simple del acta de defunción, la cual acompañó, asimismo negó, rechazó y contradijo la demanda.

Solicitó al aquo, la suspensión de la causa, hasta tanto fuesen citados los herederos desconocidos del demandado, de conformidad con lo previsto en el artículo 144 del Código de Procedimiento Civil.-

Participó igualmente al Juzgado Tercero de Municipio que, el edificio PARAGUAIPOA, en el cual se encuentra ubicado el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, se encuentra en proceso de expropiación, siendo declarada su adquisición forzosa en fecha cinco (5) de octubre del dos mil seis (2006), por la Alcaldía del Distrito Metropolitano.

En cuanto a la falta de pago de los cánones señalados en el libelo, alegó que los mismos se encuentran consignados en los juzgados competentes.

En relación a la cesión del contrato alegada por la parte actora en el libelo, argumentó que, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.550 del Código Civil, el cesionario no tiene derechos contra terceros sino después que la cesión se ha notificado al deudor, o que éste la ha aceptado; y que en el presente caso, las personas que por efecto de la sucesión mortis causa ostentan los derechos del arrendatario, son terceros respecto a la cesión del contrato, cuya existencia se conoce a partir de la citación del demandado dada la ausencia de notificación, por lo que alegó que no puede fundamentarse que la consignación efectuada en el caso de autos no fue realizada a la persona del arrendador.

Mediante diligencia presentada en fecha diecinueve (19) de febrero del dos mil ocho (2008), el defensor judicial consignó copia fotostáticas de las consignaciones de los cánones arrendaticios señalados por la parte demandante como insolutos.

El Aquo por auto de fecha veintiuno (21) de febrero del dos mil ocho (2008), de conformidad con lo previsto en el artículo 144 del Código de Procedimiento Civil, suspendió el curso de la causa, hasta tanto se citaré a los hederos de la parte demandada.

Con vista a ello, el apoderado actor, solicitó al Tribunal que de conformidad con lo establecido en el artículo 231 del Código de Procedimiento Civil, se librare edictos, siendo acordado por el Tribunal de la causa según auto de fecha seis (6) de marzo del dos mil ocho (2008).

Consignadas las publicaciones por el apoderado actor en fecha dos (02) de junio del dos mil ocho (2008); se dejó constancia de la fijación de ley, por parte de la Secretaria del Aquo, el día cuatro (04) de junio del dos mil ocho (2008).

Vencido el lapso de comparecencia y sin haberse producido la misma, el Tribunal a petición de parte, designó al abogado, A.F., como defensor de los herederos del demandado; quien dio contestación a la demanda incoada en contra de sus defendidos, alegando como defensas los mismos argumentos que esgrimió en la contestación de la demanda presentada previamente.

Abierto el juicio a pruebas, la representación judicial de la parte demandante promovió documentales y testimoniales; de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, impugnó las copias fotostáticas de las consignaciones. Dichas pruebas fueron admitidas conforme a derecho, siendo evacuados los testigos en su debida oportunidad.

Por su parte, el defensor judicial de la parte demandada en fecha quince (15) de diciembre del dos mil ocho (2008), de conformidad con lo previsto en el artículo 429 ejusdem, promovió copia certificada de las consignaciones y otras pruebas documentales, en copia simple; las cuales fueron impugnadas por el actor, y sobre lo cual el aquo emitió pronunciamiento por auto expreso.

Siendo la oportunidad para dictar sentencia de fondo en la presente causa el Juzgado Tercero de Municipio de esta misma circunscripción, en fecha veintidós (22) de enero del dos mil nueve (2009) dictó la misma declarando lo siguiente: “CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpusiera la sociedad mercantil BRAIDA FLORENS, C.A. contra los herederos del ciudadano L.M., ambos previamente identificados. En consecuencia, se declara resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes el día treinta y uno (31) de marzo de mil novecientos sesenta y nueve (1969), el cual tuvo por objeto un inmueble identificado como apartamento Nº 19, del edificio “PARAGUAIPOA”, situado en la Avenida R.G., Urbanización Monte Cristo, piso 7, Municipio Sucre del Estado Miranda; por lo que se condena a la parte demandada a entregar a la parte actora el inmueble arrendado antes identificado. De conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condenó en costas a la parte demandada”.

Mediante diligencia de fecha once (11) de febrero del dos mil nueve (2009), el ciudadano A.F., en su carácter de defensor judicial de la parte demandada, apeló de la decisión dictada por el Juzgado Tercero de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, quien oyó la apelación mediante auto de fecha dieciocho (18) de febrero del dos mil nueve (2009).

En fecha, veintiséis (26) de marzo del dos mil nueve (2009), este Juzgado le dio entrada a la presente causa y fijó el décimo (10º) día de despacho para dictar sentencia conforme a lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.-

II

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Siendo la oportunidad procesal para que este Tribunal pase a dictar el fallo que resuelva el conflicto intersubjetivo material de intereses planteado en los autos, pasa a hacerlo previas las consideraciones que seguidamente se explanan:

Se circunscribe la pretensión deducida en el presente juicio por la parte accionante, a solicitar la resolución del contrato de arrendamiento que suscribió la parte demandada, el cual le fue cedido ya que dicha relación arrendaticia ha tenido lugar bajo la figura de un contrato de arrendamiento escrito, a tiempo determinado, según el decir de la parte accionante. En tal sentido, la parte actora alegó en su libelo de demanda que el accionado ha dejado de pagar más de dos cánones de arrendamiento en forma consecutiva, los cuales a saber son: de junio a diciembre del dos mil seis (2006), enero a junio del dos mil siete (2007), y que existiendo entre las partes un contrato de arrendamiento escrito y perfeccionado con determinación de tiempo, aunado a la falta de pago de los cánones de arrendamiento, así como ha traspasado el inmueble, sin la previa autorización del arrendador por parte del demandado, se hace procedente, según el decir de la parte actora, la resolución del contrato de arrendamiento accionado.

En este sentido, la parte actora trajo a los autos para demostrar sus alegatos las siguientes pruebas:

1. Copia simple de documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda, el día treinta (30) de octubre del dos mil seis (2006), quedando anotado bajo el Nº 61, Tomo 104, el cual por no haber sido tachado o desconocido por la parte contra la cual se produjo, de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1359 del Código Civil, se le otorga pleno valor probatorio; desprendiéndose del mismo, que los abogados R.S. y C.B. tienen facultad para actuar en representación judicial la parte actora, y así se decide.

2. Copia simple de documento registrado por ante la Oficina Subalterna del Cuarto Circuito del Distrito Sucre del Estado Miranda, en fecha veintiuno (21) de octubre de mil novecientos noventa y dos (1992), bajo el Nº 18, Tomo 1, protocolo tercero, no impugnada en forma alguna, por lo que conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1359 del Código Civil, se le otorga pleno valor probatorio, del cual se desprende, la propiedad que sobre el inmueble objeto del contrato, y así se decide.

3. Original del contrato de arrendamiento suscrito el día treinta y uno (31) de marzo de mil novecientos sesenta y nueve (1969), el cual de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1363 del Código Civil, al no haber sido desconocido por la parte contra quien se produjo quedó reconocido en juicio, por lo que este Tribunal le otorga pleno probatorio, desprendiéndose que fue cedido en arrendamiento al ciudadano L.M., el apartamento tantas veces mencionado, y que, habiéndose demostrado en juicio, el fallecimiento del arrendatario, de conformidad con lo establecido en el artículo 1603 del Código Civil, el contrato lejos de resolverse, continuó la relación, con sus herederos. Determinándose de dicha convención, que el canon debía ser pagado, el último día de cada mes, y de acuerdo a la cláusula quinta del mismo, se estipuló la prohibición de subarrendar, ceder o traspasar a terceros los derechos y obligaciones que derivan del contrato, sin el previo consentimiento de el arrendador, dada por escrito, y así se decide.

4. Marcada con la letra “D”, Inspección Judicial practicada extra litem por el Juzgado 24º de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, en fecha veintitrés (23) de noviembre del dos seis (2006), el Tribunal le otorga pleno valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1359 del Código Civil, y de la misma se desprende que el inmueble se encuentra habitado por la ciudadana Greylhis Peroza de Madrid, su esposo R.M. y su hija, y así se decide.

   En cuanto a las declaraciones testimoniales promovidas por la parte demandante el Tribunal conforme a lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, pasa analizarlas de la siguiente manera:

   En lo que respecta al ciudadano J.V.A.G., de oficio mensajero motorizado, que si bien manifestó conocer el inmueble arrendado, el cual declaró es ocupado por un ciudadano llamado R.M., su esposa e hija, se impone para este sentenciador, luego de leída su deposición, en la que se desprende el oficio que ejerce o desempeña, como mensajero, lo cual hace de alguna manera para la empresa actora, según su propia afirmación las correspondencias que dicho ciudadano entregaba en el mencionado inmueble, eran remitidas por la parte demandante, la cual le cedió una llave del edificio para cumplir su misión, por lo que vista la relación, que según los dichos declarados, existe entre el testigo y la accionante en autos, este debe ser desechado y así se establece.-

   En relación a la testimonial del ciudadano J.A.V.C., de este domicilio, conforme a lo establecido en el artículo 508 ejusdem, debe señalarse que, aún cuando dicho ciudadano dijo conocer el edificio “PARAGUAIPOA” y el apartamento cuya entrega se pretende en juicio, en razón de trabajos de inspección que adujo realizar en el mismo, su solo dicho no conlleva a la demostración del hecho que a través del mismo se pretende traer a las actas, como lo es que, el inquilino traspasara el inmueble, en contravención a lo previsto contractualmente; lo que conlleva a este Despacho, a desechar dicha declaración, y así se establece.

   De las pruebas aportadas por el defensor judicial de la parte demandada, el Tribunal observa lo siguiente:

1. De las copias cerificadas expedidas por el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción judicial del Área Metropolitana de Caracas, el Tribunal les otorga el valor probatorio que de los mismos se desprende de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1359 del Código Civil, la cancelación de los meses demandados como insolutos, ahora bien en lo que respecta a la temporaneidad de los pagos el Tribunal observa lo siguiente:

   Establece el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:

   Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.

   Del artículo trascrito se evidencia claramente que el arrendatario debe realizar el pago de los cánones de arrendamiento dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad. En el caso de autos debe pasar este Juzgador a verificar la temporaneidad de los cánones de arrendamiento consignados ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el entendido que de acuerdo a la cláusula segunda del contrato las partes convinieron en que el pago se realizaría los días último de cada mes es decir que la arrendataria debía cancelar dentro del día primero (1º) y quince (15) del mes siguiente, siendo de las consignaciones se desprende que los pagos fueron realizados de la siguiente manera: “Del año dos mil seis (2006), junio en fecha tres (03) de agosto del dos mil seis (2006); julio en fecha tres (03) de agosto del dos mil seis (2006); agosto en fecha veintiuno (21) de septiembre del dos mil seis (2006); septiembre en fecha tres (03) de septiembre del dos mil seis (2006); octubre en fecha treinta y uno (31) de octubre del dos mil seis (2006); noviembre en fecha primero (1º) de diciembre del dos mil seis (2006); diciembre en fecha diecisiete (17) de enero del dos mil siete (2007); del año dos mil siete (2007), enero en fecha veintiuno (21) de febrero del dos mil siete (2007); febrero en fecha siete (07) de marzo del dos mil siete (2007); abril en fecha tres (03) tres de mayo del dos mil siete (2007); mayo en fecha dieciocho (18) de junio del dos mil siete (2007); junio en fecha tres (03) de julio del dos mil siete (2007); evidenciándose claramente que el arrendatario consignó en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio fuera del término establecido los meses de junio, agosto y diciembre del dos mil seis (2006) y enero marzo y mayo del dos mil siete (2007), sin embargo no menos cierto es que dichos depósitos fueron realizados por la parte demandada en la cuenta del Tribunal antes mencionado, dentro del lapso establecido para ello, por lo que mal podría tenerse que al no haber sido consignados en tiempo hábil ante el Juzgado de consignaciones la parte demandada se encuentre insolvente, y así se establece.-

   En lo que respecta al traspaso del inmueble arrendado por parte del arrendatario, el Tribunal observa que efectivamente como ha quedado plasmado en el texto de la presente decisión en la inspección extra-litem practicada por el Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio, se evidencia claramente que dentro de los ocupantes del inmueble no se encuentra quien suscribió el contrato original, aunado a ello del folio cincuenta y uno (51) se desprende declaración del Alguacil E.Z., adscrito al Circuito Judicial de Tribunales Municipio, encargada de la citación, de fecha veintidós (22) de octubre del dos mil siete (2007), lo siguiente : “… omissis en donde fui atendido por la ciudadana Greylhis de Madrid, cédula de identidad Nº 3.250.949, quien me informó que ella era la que vivía en el inmueble, y que el ciudadano L.M., le había traspasado…”; de lo anteriormente trascrito se establece con claridad quienes son lo ocupantes del inmueble objeto del contrato, lo cual adminiculado con la inspección tantas veces mencionada, para este Juzgador queda plenamente demostrado el traspaso del inmueble arrendado, y así se establece.-

   En cuanto a la defensa de la parte demandada por medio de su defensor judicial en cuanto a la afectación del inmueble objeto del contrato de la litis, por cuanto el mismo se encuentra en proceso de expropiación según Decreto publicado en Gaceta Oficial del Distrito Metropolitano de Caracas para el proyecto de Dotación de Viviendas para las familias que habitan en condición de arrendatarios ubicados en el Área Metropolitana de Caracas; quien aquí decide, en atención al principio constitucional del derecho a la defensa consagrado constitucionalmente, considera necesario precisar; que para nada influye el decreto mencionado en el tema objeto de la presente decisión.

   Ciertamente, el objeto del presente juicio es la resolución del contrato suscrito sobre el apartamento distinguido con el Nº 19, ubicado en el piso 7 del edificio “PARAGUAIPOA”, situado en la avenida R.G., urbanización Monte Cristo, Municipio Sucre del Estado Miranda, por cuanto el demandado incumplió con las cláusulas contractuales del pago de los cánones de arrendamiento, así como la del traspaso del inmueble sin la autorización respectiva del arrendador.

   En el caso bajo estudio; de ser adjudicado el Edificio PARAGUIPOA a la Alcaldía Metropolitana, que de acuerdo con el decreto de expropiación es quien originalmente pasa a ser su propietaria, es ésta quien debe establecer cuales son los arrendatarios que reúnen las condiciones para ser beneficiarios del proyecto de dotación de viviendas; aunado a ello se puede constatar que no existe sentencia definitivamente firme al respecto y el pago de la justa indemnización correspondiente, fases con las cuales culmina dicho proceso, lo cual a todas luces hace que la hoy acciónate mantenga aun las atribuciones que le otorga el derecho de arrendadora que ostenta sobre el inmueble arrendado, y de propietario del mismo que ostenta., dentro de los cuales está el hacer valer el mismo frente a el demandado arrendatario, tal como lo es la resolución y ejecución del contrato objeto de este juicio, aunado al hecho que en el presente juicio en forma alguna se discute la propiedad del inmueble arrendado, por lo que en modo alguno puede este Juzgador dejar sin efecto o declarar sin lugar un juicio basado en normas de orden público como lo es la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, razón por la cual desecha la defensa esgrimida por el defensor judicial de la parte demandada, y así se decide.-

   En este sentido, de la lectura del libelo de la demanda que encabeza estas actuaciones, puede observar el Tribunal que el accionante, con base a un contrato de arrendamiento suscrito a tiempo determinado, tal y como se desprende de la cláusula tercera del documento contentivo de la relación locativa, y en virtud del traspaso del inmueble sin la autorización previa del arrendador, estipulado en la cláusula quinta del mismo, ha solicitado la resolución del contrato de arrendamiento perfeccionado entre las partes, pretensión esta que es absolutamente posible y tutelable, tal y como se desprende de lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil, el cual establece:

   EN EL CONTRATO BILATERAL, SI UNA DE LAS PARTES NO EJECUTA SU OBLIGACIÓN, LA OTRA PUEDE A SU ELECCIÓN RECLAMAR JUDICIALMENTE LA EJECUCIÓN DEL CONTRATO O LA RESOLUCIÓN DEL MISMO, CON LOS DAÑOS Y PERJUICIOS EN AMBOS CASOS SI HUBIERE LUGAR A ELLO

   .

   Así mismo el parágrafo segundo del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios señala lo siguiente:

   QUEDA A SALVO EL EJERCICIO DE LAS ACCIONES JUDICIALES QUE CORRESPONDAN POR OTRAS CAUSALES DISTINTAS PREVISTAS EN EL PRESENTE ARTÍCULO

   .-

   De esta manera la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al final de la norma que contempla las causales de desalojo y los requisitos sustantivos de procedencia de dicha acción, establece claramente que, cuando existan causales distintas a las previstas en el artículo referido, materializadas en el contexto de contratos cuya naturaleza temporal no sea indeterminada, pueden las partes intentar dichas acciones.

   Por lo tanto, encontrando este Juzgador que la pretensión de resolución de contrato de arrendamiento se encuentra debidamente amparada y tutelada por nuestro ordenamiento sustantivo, y al haber quedado demostrado en los autos la naturaleza temporal del contrato accionado, y por haberse acreditado fehacientemente en el proceso el incumplimiento del demandado en cuanto al traspaso del inmueble, sin previa autorización del arrendador, materializándose de esa forma el supuesto de hecho contenido en el artículo 1167 del Código Civil es por lo que este Juzgado debe indefectiblemente declarar, con lugar la apelación ejercida por la parte demandada y procedente en derecho la demanda intentada por la sociedad mercantil BRAIDA FLORENS, C.A., en contra del ciudadano L.M., todos plenamente identificados en la parte inicial de la presente sentencia, conforme a lo establecido en la presente decisión, y así se decide.-

   III

   DISPOSITIVA

   Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil Mercantil, del Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, actuando en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: