Decisión nº 616D-181206 de Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de Carabobo (Extensión Valencia), de 18 de Diciembre de 2006
| Fecha de Resolución | 18 de Diciembre de 2006 |
| Emisor | Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario |
| Ponente | Rafael Ricardo Gimenez |
| Procedimiento | Resolucion De Contrato De Arrendamiento |
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y AGRARIO, DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO.
EXPEDIENTE No. 50.373
PARTE DEMANDANTE: E.B.d.V., venezolana, mayor de edad, domiciliada en Caracas, Área Metropolitana, C.I. No. 285.910.
APODERADA JUDICIAL: S.M.A., abogada en ejercicio, de este domicilio, Inpreabogado No. 34.815.
PARTE DEMANDADA: A.P.P., venezolana, mayor de edad, de este domicilio, C.I. No. 3.691.526.
MOTIVO: Resolución de Contrato Arrendaticio y Daños y Perjuicios.
SENTENCIA: Definitiva (Apelación)
I
Subieron las presentes actuaciones en Alzada, con motivo de la Apelación interpuesta contra la sentencia dictada en fecha 07 de julio de 2006, por el Juzgado Primero de los Municipios Valencia, Libertador, Naguanagua, Los Guayos y San Diego, de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, que declaró Parcialmente Con Lugar la demanda, declarando resuelto el contrato y la entrega del inmueble.
Conforme fue distribuido, se dio por recibido en esta en fecha 29 de junio de 2006, dándosele número y fijando el décimo día de despacho para dictar la sentencia, conforme consta de los folios 384, 385 y 387.
Alega la parte demandante:
Que su representada es propietaria de un inmueble constituido por un apartamento señalado con el No. 63, ubicado en el sexto piso del edificio Arenas de Valencia, también de su propiedad, No. 100-21, Avenida Bolívar, Municipio Valencia, Estado Carabobo.
Que el mismo es objeto de un contrato de arrendamiento celebrado en fecha 01 de febrero de 1993, entre el ciudadano R.L., C.I. No. 391.664, de este domicilio, y la demandada, por un año fijo, prorrogable por igual tiempo, con un canon de Bs. 7.226,oo mensuales, regulado posteriormente según resolución No. D.I. 138-94 de fecha 05 de octubre de 1994, por un monto de Bs. 18.290,oo mensuales.
Que se convino que ante la falta de cumplimiento de las obligaciones asumidas en el contrato, el arrendador podría reclamar la terminación del contrato o su cumplimiento, con los daños y perjuicios consiguientes.
Que la arrendataria ha dejado de cancelar a la administradora Calicanto C.A., que administra el inmueble desde el año 1999, los cánones vencidos de abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2003; todos los meses del año 2004; todos los meses del año 2005; y enero de 2006, lo que suma un total hasta la presente fecha de treinta y cuatro (34) meses, según relación emanada de la administradora.
Que por lo antes expuesto procede a demandar a la ciudadana A.P.P., para que convenga o a ello sea condenada en lo siguiente: I. En la Resolución del Contrato de Arrendamiento; la desocupación y entrega del apartamento, desocupado de bienes y personas, solvente además por cánones de arrendamiento y servicios públicos. II. El pago de los daños y perjuicios, que consisten en la falta de recibo del pago de pensiones, mas una cantidad igual por cada mes que transcurra hasta la total desocupación.
No estimó su demanda. Fundamentó en lo dispuesto en el artículo 1167 del Código Civil.
La admisión consta al folio 30, de fecha 01 de marzo de 2006. La demandada se dio por citada en fecha 03 de abril de 2006 y en la misma oportunidad designo apud acta como sus apoderados a los abogados M.T. y R.C.I.N.. 62.271 y 61.179, quienes presentaron la contestación de la demanda en fecha 05 de abril de 2006. En ella, contradijeron la pretensión en toda y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho invocados. Alegó el pago mediante consignaciones por ante el Tribunal Quinto de los Municipios Valencia, Libertador, Naguanagua, Los Guayos y San Diego, expediente No. 045, retirados en fecha 11 de junio de 2003. Que la apoderada actúa en el juicio sin poder o mandato que le acredite la representación. Que paga, además de los Bs. 18.290 regulados por el órgano inquilinario administrativo, la suma de Bs. 36.580 como complemento, mediante letras de cambio, por que la administradora no aceptó la decisión de regulación. Impugnó el poder consignado y la copia del documento de propiedad.
En su sentencia, la juez del Aquo, ante el cuestionamiento por la parte demandada, de la representación o mandato ostentado por la apoderada judicial de la demandante alegando falta de cualidad, entre otras motivaciones expresó: “…Omissis...En ese orden de ideas tenemos que cursa al folio 182 y 183 del expediente poder otorgado por el ciudadano F.V.B. quién procediendo en su carácter de Apoderado General de su madre E.B.d.V. otorga Poder judicial amplio y bastante en cuanto a derecho se requiere a la abogada S.M.A. y en el mismo se lee: “…para que defienda los derechos e intereses de la ciudadana E.B.d.V. en todos los asuntos Judiciales o Extrajudiciales que puedan presentársele en todo lo relacionado con inmueble de su propiedad constituido por un edificio, denominado Arenas de Valencia ubicado en la Avenida B.N. con Calle Navas Spinola y signado con el 100-21 V.E.C.. En virtud de lo expuesto que (sic) la mencionada abogada plenamente facultada para acudir en nombre y representación de la ciudadana E.B.d.V. ante cualquiera de los Tribunales de la República Bolivariana de Venezuela para demandar, contestar demandas…”. Asimismo el mencionado poder fue autenticado por ante la Notaría Pública Décima Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital…en el mismo auto el Notario da fe pública que tuvo a su vista poder otorgado por E.B.d.V., debidamente registrado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador…donde consta la representación legal de F.V.B., por lo que la abogada S.M.A. si tiene cualidad para demandar en nombre de E.B.d.V., en consecuencia la defensa de fondo opuesta no puede prosperar, y así se decide…”.
II
En el orden de ideas concurrente, debe referirse esta Alzada a los presupuestos procesales necesarios para la procedencia de la pretensión; ellos pueden ser de forma y de fondo, y para que en un proceso se produzca una relación jurídica procesal válida no basta la interposición de la demanda, la presencia de las partes y la intervención del Juez. La demanda en forma; la capacidad procesal de las partes; y la competencia del Juez, constituyen los presupuestos de forma; mientras que la existencia del derecho que tutela la pretensión procesal; la legitimidad para obrar; el interés para obrar, y la caducidad, son o constituyen los presupuestos procesales de fondo. Estos son requisitos ineludibles para una relación procesal válida que permite resolver sobre el fondo de lo pretendido, sin declarar su inadmisibilidad.
Es por ello que este sentenciador de Alzada debe hacer pronunciamiento expreso sobre lo acotado anteriormente, como una manera de determinar si puede llegar a conocer de la pretensión propiamente, y en ese norte, llama su atención las figuras de la legitimidad para obrar, y el interés para obrar, como una de las cuestiones a despejar.
Ciertamente, y es por el hecho de que en la explanación de su demanda la apoderada judicial alega que la demandada contrató en arrendamiento con un ciudadano de nombre R.L., como su arrendador, y luego resolvió obligaciones derivadas del contrato con un persona jurídica de nombre Administradora Calicanto, sujetos distintos estos de quién ostenta la calificación de parte demandante.
Ateniéndose el sentenciador a la prueba producida, respecto de este hecho, el documento que riela al folio 16 del expediente, expresa que R.L., en su carácter de Arrendador y por otra parte A.P.p., convienen en el arrendamiento de un inmueble ubicado en el Edificio Arenas de Valencia, 6º Piso, Apto. No. 63.
Este ciudadano, que aparentemente no guarda relación alguna en el conflicto intersubjetivo de intereses planteado, aparece mas tarde señalado como apoderado de la propietaria del edificio, parte actora en esta causa, en el tramite de regulación de alquileres que se adelantó por ante la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía de Valencia, que resolvió sobre el canon de arrendamiento fijándolo en la suma de Bs. 54.870,oo en fecha 05 de octubre de 1994, signado No. D.I. 138-94, todo ello según consta de los folios 16, 18, 19 y 27 del expediente.
Luego, la sociedad mercantil Administradora Calicanto S.A. presenta una relación o estado de situación de la arrendataria A.P.P., de los años 2003, 2004, 2005 y 2006, en cuanto al pago de las pensiones de arrendamiento, que la demandada reconoce haber depositado a su nombre al oponer la defensa de cumplimiento de su obligación, mediante el pago por consignación, y que de los recibos y depósitos que corren a los autos se puede comprobar cabalmente este hecho, que habla entonces de una relación que originalmente se inició entre el apoderado de la propietaria, ciudadano R.L., continuando con la administradora inmobiliaria, y al final mediante acción ejercida por el apoderado de la propietaria quién designó a la abogada en ejercicio S.A. para la gestión judicial.
Considera el sentenciador, que los presupuestos procesales de forma y de fondo han sido cumplidos en la pretensión, que le permite la revisión en Alzada de la decisión proferida por el Tribunal de la primera instancia.
III
Ha sido reconocida por las partes la relación jurídica inquilinaria, conforme con las afirmaciones, argumentos y defensas expuestas a través del desarrollo del proceso. La parte actora, como propietaria que es, según sostiene, acciona para dar por resuelto el contrato escrito, a tiempo determinado y de carácter renovable que mantiene con la demandada. Esta comparece al juicio, y se excepciona y alega la excepción de fondo de pago de la obligación, defensa que sustenta mediante la prueba del pago por consignación.
El Código de Procedimiento Civil en su artículo 1167 dispone, en cuanto los efectos de los contratos, que “…En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo…”.
Conforme con la acción intentada, encontrándose vigente el contrato la propietaria manifiesta su voluntad de dar por terminado el arrendamiento, y para ello pide una resolución judicial. La causal invocada se refiere a la falta de pago estipulado, como una de las obligaciones principales de la arrendataria.
En ese sentido, el artículo 1592 del Código Civil, estipula que las obligaciones principales del arrendatario son, servirse de la cosa como un buen padre de familia; y pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.
Ahora bien, afirmando la demandada que ha dado cumplimiento a esta obligación de pagar, según lo relaciona, la Ley especial determina en que condiciones debe tenerse como legítimamente solvente al arrendatario para que sea efectiva esta defensa. En ese sentido los artículos 51, 54 y 56 contienen el supuesto de solvencia requerido.
Ahora bien, el artículo 52 de la Ley Sobre Arrendamientos Inmobiliarios dispone, que “…Cuando estuviere en curso cualquier proceso judicial entre los contratantes, por causa derivada directa o indirectamente de la relación arrendaticia, el arrendador o propietario podrá retirar y disponer libremente de las cantidades consignadas a su favor conforme al artículo anterior, sin que por ello pueda considerarse como renuncia o desistimiento de la acción intentada, a menos que ésta estuviere fundamentada en la falta de pago de las pensiones de alquiler…”
Asimismo el artículo 55 ejusdem dispone, “…La suma de dinero consignada conforme a los artículos precedentes, solo podrá ser retirada por el beneficiario de la consignación o su apoderado legalmente constituido y autorizado para ello y en ningún caso podrá retirarla el arrendatario o el tercero consignante…”.
Ahora Bien, la causal esgrimida por la parte demandante es la falta de pago de la demandada por treinta y cuatro (34) mensualidades de pensiones de arrendamiento; sin embargo uno de los alegatos de la arrendataria al oponer la defensa de pago mediante consignaciones, es de que la demandante retiró las consignaciones hasta el mes de junio de 2003, del expediente 045 llevado por el Juzgado Quinto de los Municipios de Valencia.
De las pruebas aportadas por la demandada, la de informes al Tribunal Quinto de Municipios, determinó que depositaba las pensiones de acuerdo a la relación y recaudos que dicho Tribunal remitió, y que comprende las fechas de deposito a partir del año 2000; con esa información la Juez de la primera instancia, establece la insolvencia de la demandada conforme con las fechas de consignación y la pensión reclamada; sin embargo es de hacer notar que la demandada consignaba la suma de Bs. 54.870,oo que representa tres veces el monto del alquiler que fuese regulado y que se reclama según el libelo, es decir, Bs. 18.290,oo, con el convencimiento de que estaba depositando el valor de un mes de canon, cuando en realidad ese valor equivalía a tres meses de arrendamiento. Cualquier consideración que pudiere hacerse sobre la validez de estas consignaciones siempre habría de concluirse, que se estaba cumpliendo anticipadamente con la obligación de pagar el arrendamiento, por que, quién recibiere dichas cantidades se estaba beneficiando sin ninguna contraprestación por ello, es decir, enriqueciéndose sin causa por ello.
Aplicado este análisis a la pretensión que se discute se puede concluir que la demandada nunca estuvo insolvente por concepto de obligación de pago del contrato celebrado, cuestión que era conocida por la empresa administradora al ser la abogada de esta quién viene a demandar en resolución, facultada por el poder otorgado por el hijo de la propietaria.
Esta apreciación determina igualmente que la pretensión debe desestimarse por haberse probado en autos que los pagos hechos por la demandada alcanzaban más allá de los términos que se habían estipulado en el contrato, y que si se hizo a consecuencia de un error, quién se beneficio de ello, nunca trató de enmendarlo a través de los años en que ocurrió.
IV
Como consecuencia de los anteriores análisis y consideraciones, este Tribunal actuando en Alzada, en Nombre de la República Bolivariana y por Autoridad de la Ley, con fundamento en lo dispuesto en los artículos 1, 12, 243, 254, 507, 509, 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, 33, 51 y siguientes de la Ley Sobre Arrendamientos Inmobiliarios, y 1167 del Código Civil, declara: A) CON LUGAR, la apelación intentada contra la sentencia dictada por el Tribunal Primero de los Municipios Valencia, Libertador, Naguanagua, Los Guayos y San Diego, de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 07 de julio de 2006. B) SIN LUGAR la demanda de resolución de contrato arrendaticia y daños y perjuicios. C) REVOCA la sentencia dictada por el Juez de la primera instancia de conocimiento.
Son procedentes las costas procesales de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Regístrese, Publíquese y Bajese el expediente.
Dada, Sellada y Firmada en la Sala de Despacho del Tribunal a los dieciocho (18) días del mes de diciembre del Dos Mil Seis (2006). años 196° de la Independencia y 146° de la federación.
El Juez Provisorio,
Abg. R.R.G..
La Secretaria accidental,
Sidya Gudiño.
En la misma fecha se dictó y publicó la anterior sentencia a las 10:25 de la mañana.-
La Secretaria Acc.,
RRG/DEC.-
