Decisión de Juzgado Segundo De Primera Instancia En Lo Civil Y Mercantil de Aragua, de 3 de Junio de 2008
| Fecha de Resolución | 3 de Junio de 2008 |
| Emisor | Juzgado Segundo De Primera Instancia En Lo Civil Y Mercantil |
| Ponente | Luz Garcia |
| Procedimiento | Resolucion De Contrato De Arrendamiento |
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA.
Maracay, 03 de junio de 2008
EXPEDIENTE Nº 46910-08
DEMANDANTE: B.B.P., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.219.041, de este domicilio.
APODERADOS DE LA Abogados T.P.M. y M.L.H., inscritos
DEMANDANTE: en el Inpreabogado bajo los N° 29.722 y 14.492, respectivamente.
DEMANDADO: Y.M.P.D.C., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-10.116.470, de este domicilio.
APODERADO DE LA Abogada E.L., inscrita en el Inpreabogado bajo
DEMANDADA: el Nº 7.902.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
DECISION: SIN LUGAR APELACIÓN y CONFIRMADA SENTENCIA
En fecha “14 de mayo de 2008”, esta Alzada le dio entrada al presente expediente contentivo del recurso de apelación interpuesto por la abogado E.L., inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 79.022, en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana Y.M.P.D.C., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 10.116.470, parte demandada en el presente juicio, contra la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y M.B.I. de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha “07 de mayo de 2008”, que declaró CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por la ciudadana B.B.P., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.219.041, de este domicilio, contra la ciudadana Y.M.P., antes identificada. En esta misma fecha se fijó la oportunidad para dictar sentencia. En fecha 21 de mayo de 2008, la abogada apoderada de la parte demanda consigno escrito en relación a la apelación interpuesta. En diligencia de fecha 21 de mayo de 2008, la abogada apoderada judicial de la parte demandada consignó escrito; por lo que encontrándose la causa en estado de dictar sentencia, pasa esta Alzada a pronunciarse en los términos siguientes:
De la revisión de las actas procesales se desprende que la ciudadana B.B.P., a través de su apoderada judicial abogada T.P.M., demandó por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO a la ciudadana Y.M.P.D.C., ambas antes identificadas, alegando como fundamento de su pretensión, entre otras cosas lo siguiente: Que su representada es propietaria de un inmueble tipo casa ubicada en el entonces barrio Unión del Municipio Páez del Distrito Girardot del Estado Aragua. Que desde la fecha 01 de julio de 2000, la ciudadana Y.M.P.D.C., se encuentra ocupando el inmueble en calidad de ARRENDATARIA, por virtud de contratos de arrendamientos celebrados a término fijo, en diferentes fechas: “21 de julio de 2000”, suscrito con la ciudadana K.R.P., titular de la cédula de identidad N° V-9.686.008, por un período de seis (06) meses, contados a partir del “01 de julio de 2000”; en fecha 02 de abril de 2002, fue suscrito con su representada, antes identificada, en su condición de arrendadora, por un período de seis (06) meses, contados a partir del 01 de julio de 2002 hasta el 01 de octubre de 2002. En fecha 20 de septiembre de 2002, se suscribió otro contrato por un período de seis (06) meses, contados a partir del 11 de septiembre de 2002 hasta el 11 de marzo de 2003; en fecha 18 de septiembre de 2003, suscribieron otro contrato por el período comprendido desde el 15 de septiembre de 2003 hasta el 15 de septiembre de 2004. Que existe documento privado suscrito con la ciudadana WILERMA DE TOVAR, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-5.271.656, en su condición de arrendadora, mediante contrato privado celebrado, contados a partir del 30 de septiembre de 2004 hasta el 30 de marzo de 2005, pudiéndose prorrogar por el mismo período, a menos que una de las partes manifestare por escrito y en un plazo no mayor a diez (10) días al vencimiento del plazo fijo o cualquiera de sus prórrogas. Que luego de la firma de éste último contrato, específicamente en fecha 15 de marzo de 2.005, la arrendadora WILERMA TOVAR le notificó a la arrendataria mediante carta o documento privado acerca de la no renovación, y que a partir de su vencimiento, esto es en fecha 30 de marzo de 2005, comenzaría el lapso de la prórroga legal, documento éste debidamente firmado en señal de recibido por la arrendataria. Que ante la insistencia de la arrendataria, su representada decidió celebrar nuevamente contrato de arrendamiento con la misma, estableciendo términos y condiciones que se dan aquí por reproducidas. Que en fecha 03 de octubre de 2007, concluía el término fijo e improrrogable del contrato. Que su representada se dirigió a las oficinas prestatarias de los servicios públicos a los fines de corroborar los estados de cuenta de cada uno de ellos y encontró que existía deuda en esas oficinas. Que por los razonamientos antes expuestos, es que procedió a demandar a la ciudadana Y.M.P.D.C., para que convenga o en su defecto sea condenada por este Tribunal.
Por su parte la demandada en la oportunidad de dar contestación realizó formal oposición a la presente Demanda por INCUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, INCUMPLIENDO EL PAGO DE LOS SERVICIOS PUBLICOS VENCIDAS Y NO CANCELADAS, por la ciudadana B.B.P., suficientemente identificada por cuanto la situación de hecho como de derecho mencionada en la presente demanda lesiona los derechos de su representada ya que es FALSO que su representada tenga negativa de pago en cuanto a los servicios públicos prestados al inmueble tal como consta en recibos de cancelación de los servicios de agua, luz y aseo urbano de un inmueble ubicado en la calle unión N° 1-B, barrio 23 de enero sector la romana en la ciudad de Maracay ya que mantiene una relación arrendaticia desde el año 2000 y la propietaria a pesar de existir congelación de alquiler, ha realizado aumentos del canon de arrendamiento y si no se mudaba solicitaría la desocupación del inmueble y tuve que aceptar el nuevo canon de arrendamiento sabiendo que era ilegal en el mes de octubre del año 2006, realizó un nuevo aumento y en el mes de enero pretende seguir aumentando que por supuesto me he negado a cancelar y actuando de forma ilegal comenzó a no querer entregar recibos de pago con premeditación y alevosía, para crear la supuesta insolvencia en las mensualidades para demandar por incumplimiento de pago cuestionamiento que es falso ya que el mes de marzo del año 2008 se encuentra cancelado en los últimos recibos de pago emitidos por la administradora. Que desde el mes de enero la arrendadora a incurrido en abusos frecuentes entrando al inmueble, de manera violenta amenazando, y con palabras obscenas de manera irrespetuosa que a la alcaldía dirección de inquilinato en el año 2007 y le explicaron de la prórroga legal y no quiso firmar ningún acto conciliatorio aceptando la supuesta prórroga por dos años.
Ahora bien, la Juez de la primera instancia declaró CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO bajo los argumentos siguientes: “Por los razonamientos de hecho y de derecho, antes desarrollados, se concluye, que la demanda que inició éste p.D.P., en conformidad con los artículos 38, regla c) y 40 del decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, 12 del Código de Procedimiento Civil, 1.159, 1.167, del Código Civil, en consonancia con las cláusulas tercera y novena contractuales.- y así queda también plenamente determinado y plenamente decidido.-”. (Omissis). La decisión antes transcrita tiene su asidero en el análisis de lo aportado en el proceso por las partes, cuando al efecto el Juez A quo rechazó las probanzas producidas por la parte demandada y le dio todo su valor probatorio a lo demostrado por la parte actora cuando señala lo siguiente:
…Dentro de este norte es prudente para quién Juzga, hacer mención a la cláusula novena contractual que estipula: “Será por cuenta de LA ARRENDATARIA, el pago de los servicios tanto públicos como privados que existan en el inmueble o se crearen con posterioridad, los cuales deben estar solventes al término del presente contrato”. De la cláusula contractual transcrita se infiere que la arrendataria esta en el deber de efectuar los pagos correspondientes de los referidos servicios públicos al vencer la convención locativa, (Primero 1ero. de Septiembre de Dos Mil Siete (2007), del estudio de las actas específicamente de las cancelaciones de los pagos de los servicios se desprende que fueron efectuados con posterioridad, aunado a ello los comprobantes los demás servicios públicos examinados se constata que fueron cancelados después de la distribución de la presente demanda (folio 5), por lo que la ciudadana inquilina Y.M.P.C., infringió lo establecido contractualmente amén de que lo pactado es fuerza de Ley entre las partes, armonizadamente no se visualiza de los precitados recibos de cancelación de los servicios públicos el pago del aseo urbano, quedando entendido que la arrendataria demostró el hecho extintivo de su obligación en cuanto al servicio de agua y de luz eléctrica posterior a la fecha contratada y no demostró la cancelación del servicio de aseo urbano, vulnerando con ello la prenombrada cláusula novena locativa y lo señalado en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil.- Así queda plenamente determinado y decidido.-
Así las cosas, ante la determinación que la demandada de autos, no cumplió con lo convenido en el contrato de arrendamiento suscrito, es oportuno señalar el artículo 40 del Decreto con Rango y Fuerza de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual prevé: “Si al vencimiento del término contractual él arrendatario estuviera incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal.”.
En miramiento a la norma arrendaticia invocada, no le es dable a la arrendataria-demandada de autos, el derecho a gozar de la prórroga legal arrendaticia por el incumplimiento en las obligaciones contractuales (cláusula novena).
En este orden de ideas, al no ser impugnados, tachados o desconocidos los instrumentos anexos al libelo de la demanda (folios 7 al 40), éste Juzgador los toma como ciertos, considerando que existe una relación arrendaticia, otorgándoseles pleno valor jurídico probatorio a los mismos de acuerdo a los artículos 444 y 429 del Código de Procedimiento Civil.-
Se desecha de este litigio sin otorgarle valor probatorio alguno a las inspecciones judiciales que van del folio 66 al 90, 172 y 173, en ocasión que no se debatió en el proceso lo atinente al deterioro del inmueble arrendado siempre el punto controvertido se sustentó en el incumplimiento de los servicios públicos...
(Omissis).
Por lo antes expuesto, el Juez a quo declaró CON LUGAR la demanda y en virtud de los hechos narrados esta alzada comparte plenamente el criterio de la Primera Instancia ya que la demandada no aportó los medios de pruebas al proceso suficientes, a los fines de desvirtuar los hechos alegados por la parte accionante. Al observa que durante el iter procesal la parte actora promovió pruebas suficientes para demostrar los hechos en que fundamenta su pretensión, para que proceda la acción de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento instaurada contra la parte accionada, ya que indistintamente de la naturaleza del contrato que rige la relación locativa, el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y postestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas: Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses. Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año. Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años. Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años. Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.
El Doctrinario E.N.A., señaló en su obra (El nuevo derecho inquilinario venezolano: Pág.245 y 246) lo siguiente:
... Es conveniente que el tema del desalojo inquilinario nos permita reflexionar acerca de la distinción que hemos venido haciendo en doctrina y en jurisprudencia sobre los conceptos y términos: Desalojo, Resolución y Cumplimiento de Contrato. En el viejo Régimen Jurídico Inquilinario, la distinción tenía sentido por cuanto el legislador había dejado en manos de un órgano administrativo la generalidad de los casos de desalojo; de las cinco (5) causales que contempla el artículo 1°, del Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Vivienda, cuatro (4) eran eminentemente administrativas y una (1) era jurisdiccional, pero esta última sujeta a una condición especial vinculada con la actividad administrativa como era el hecho de estar regulado el inmueble, es decir, que estuviese fijado el canon máximo de arrendamiento o estuviese exento de este requisito.
Más sin embargo, hoy en día, producto del análisis nos detenemos a pensar si tiene alguna importancia distinguir unas ideas de las otras...
Solamente quedaría un elemento que distinguía al desalojo de la resolución y del cumplimiento, como sería que el desalojo sólo es, aplicable a los contratos a tiempo indeterminado. Esto es, que a los contratos a tiempo determinado siempre se les aplicará el artículo 1.167 del Código Civil, para plantear el cumplimiento (ejecución) o resolución del contrato. Por el contrario, a los contratos a tiempo indeterminado se les aplica un régimen doble; cuando las causales son las previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios se tramita como desalojo. En cualquier otro supuesto, distinto a los contemplados en este artículo, se aplicará el artículo 1.167 del Código Civil.
En otras palabras, creemos que es tiempo de reflexionar sobre esta diferencia. A.e.p.s. tiene sentido la distinción si tiene sentido la distinción. Nos atrevemos a plantear que desde el punto de vista procesal no hay ninguna diferencia entre una acción de desalojo y una acción de resolución o de cumplimiento, toda vez que el legislador ha encuadrado todas esas acciones en un solo procedimiento, el breve, con las características y especificidad que se le ha dado en la materia inquilinaria...
Quiere decir entonces, que en los contratos a tiempo determinado, como en el presente caso, lo importante es que surja un evidente incumplimiento en las obligaciones contractuales y legales entre los contratantes para que proceda la resolución, lo cual hace que analizadas como han sido las pruebas en la presente litis, indefectiblemente llevan a esta Alzada a concluir que los argumentos en que se fundamento el juez de la primera instancia para declarar CON LUGAR la demanda de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento están ajustados a derecho, al evidenciarse en autos que la parte demandante logro demostrar en el juicio los hechos en que se fundamento su pretensión. Así se establece.
DECISION
Por todas las consideraciones anteriormente expuestas, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, actuando en sede civil, y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO. SIN LUGAR la apelación interpuesta por la parte demandada. SEGUNDO. Se CONFIRMA en todas y cada una de sus partes la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y M.B.I. de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha “07 de mayo de 2008”, que declaró CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por la ciudadana B.B.P., contra la ciudadana Y.M.P., antes identificadas anteriormente, sobre el inmueble constituido por una casa ubicada en el barrio Unión del Municipio Páez del Distrito Girardot del Estado Aragua.
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte recurrente. Remítase con oficio el expediente al Tribunal de origen.
PUBLIQUESE, REGISTRESE, DEJESE COPIA.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despachos del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en Maracay, a los 03 de junio de 2008.
LA JUEZ PROVISORIA,
Dra. L.M.G.M.
EL SECRETARIO,
ABOG. H.B.
En la misma fecha anterior se dictó y publicó la anterior sentencia, siendo las once de la mañana (11:00 a.m.).
El Secretario,
LMGM/joel
