Decisión de Municipios Jose Feliz Rivas Y Jose Rafael Revenga de Aragua, de 13 de Febrero de 2006
| Fecha de Resolución | 13 de Febrero de 2006 |
| Emisor | Municipios Jose Feliz Rivas Y Jose Rafael Revenga |
| Ponente | Juana Isabel Veliz |
| Procedimiento | Resolucion De Contrato De Arrendamiento |
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS J.F.R. Y JOSÉ RAFAELREVENGA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓNJUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA
PARTE ACTORA: BRAVO SUMINISTRO, C.A., sociedad mercantil inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua bajo el No.87, Tomo 804-A, en fecha 21 de noviembre de 1996, representada por su Directora Presidente, ciudadana R.O.D.B., quien es venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No.1.782.846.
ABOGADA APODERADA: K.S.R., venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No.12.481.933, abogada en ejercicio inscrita en el Inpreabogado bajo el No.78.817.
PARTE DEMANDADA: J.J.D., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No.12.120.696.
ABOGADO ASISTENTE: J.D.D., venezolano, mayor de edad, de este domicilio, abogado en ejercicio inscrito en el Inpreabogado bajo el No.107.720.
MOTIVO: Resolución de Contrato de Arrendamiento.
EXPEDIENTE: 3258-05
Se inician las presentes actuaciones por demanda presentada, en fecha 08 de julio de 2005, por la ciudadana R.O.D.B., en representación de la sociedad mercantil BRAVO SUMINISTRO, C.A., debidamente asistida por la abogada K.S.R., contra el ciudadano J.J.D., todos identificados en autos, por Resolución de Contrato de Arrendamiento (folio 1 al 3) y anexos (folios 4 al 38).
En fecha 12 de julio de 2005, este Tribunal admitió la referida demanda y ordenó librar la compulsa de citación a la parte demandada, a los fines de que compareciera a dar contestación a la demanda, conforme a lo dispuesto en los artículos 33 y 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; en concordancia con los artículos 883 y 888 del Código de Procedimiento Civil. (Folio 39).
Practicada la citación personal de la demandada, según declaración del Alguacil de fecha 26 de septiembre de 2005, en fecha 28 de septiembre de 2005, comparece ante este Tribunal, la parte actora y, asistida de abogado, consigna oportunamente escrito de contestación de la demanda (folios 64 y 65), con sus anexos (folios 66 al 96).
En fecha 11 de octubre de 2005 la parte demandada consigna escrito de promoción de pruebas y anexos. (Folios 123 al 179), y la parte actora consigna escrito de promoción de pruebas e fecha 13 de octubre de 2005, que son debidamente admitidas mediante auto de fecha 13 de octubre de 2005. (Folio 188).
En fecha 10 de noviembre de 2005, mediante auto que corre al folio 196, el Tribunal difiere la oportunidad para dictar sentencia por 30 días de despacho conforme a lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.-
LA PRETENSIÓN DE LA PARTE ACTORA
La parte demandante, la sociedad mercantil BRAVO SUMNISTRO, C.A., pretende que el demandado, ciudadano J.J.D., con quien afirma mantener relación arrendaticia desde el mes de agosto de 1995, sobre un inmueble propiedad de la actora ubicado en la Calle Páez, Edificio Doña Ana, Planta Baja, Local No.1, en esta ciudad de La Victoria, Municipio J.F.R., desocupe y entregue el inmueble objeto del contrato, por las razones siguientes: 1) “…En el tiempo que viene ocupando el local…(…)…ha incumplido con sus obligaciones arrendatarias tal y como fuero (sic) estipuladas en el contrato, es decir cancelar los canones (sic) de arrendamiento “dentro de los primeros cinco (05) días de cada mes en las oficinas del arrendador”; 2) El incumplimiento de las siguientes cláusulas: la cláusula Quinta que establece: “Pago de los servicios y mantenimiento.- El Arrendatario pagará todos los servicios de agua, aseo urbano, energía eléctrica, teléfono condominio y servicios de telecomunicaciones en general.” Desde el mes mayo del año 2004 no ha pagado Condominio por lo cual tiene una deuda aproximada de Setecientos seis mil trescientos ochenta y tres con cero céntimos de bolívares (706.383,00); Cláusula sexta: …(…)…No cumpliendo así una de las obligaciones contemplada en el código civil (sic) en su artículo 1.592; y 3) pues, según afirma la parte actora, el arrendatario “…no nos notificó su deseo de renovar la relación arrendaticia, tal y como lo prevé la cláusula cuarta, en su parágrafo segundo: Prórroga Legal que reza: EL ARRENDATARIO, estará obligado a notificar a LA ARRENDADORA, de conformidad con lo indicado en la Cláusula Vigésima Primera del presente documento y con sesenta (60) días de anticipación a la terminación de la relación arrendaticia, si se acoge o no la prórroga que beneficia contemplada en el artículo 38 del decreto Ley de Arrendamiento Inmobiliario vigente.”…(…)… no había cumplido ninguna de las cláusulas señaladas anteriormente, como consecuencia se encuentra perfectamente tipificado en el artículo 40 de la Ley de arrendamientos inmobiliario (sic) que reza: “Si al vencimiento del término contractual el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de prórroga legal.” Además de las cláusulas sexta y décima octava que establece (sic) el incumplimiento y la cláusula penal…”
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA
Por su parte el demandado, en la oportunidad de la contestación de la demanda, opone las cuestiones previas previstas en los ordinales 2° y 4° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, esto es, la relativa a “LA ILEGITIMIDAD DE LA PERSONA DEL ACTOR POR CARECER DE LA CAPACIDAD NECESARIA PARA COMPARECER EN JUICIO” y “LA ILEGITIMIDAD DE LA PERSONA QUE SE PRESENTE COMO APODERADO O REPRESENTANTE DEL ACTOR, POR NO TENER CAPACIDAD NECESARIA PARA EJERCER PODERES EN JUICIO, O POR NO TENER LA REPRESENTACIÓN QUE SE ATRIBUYA, O PORQUE EL PODER NO ESTÁ OTORGADO EN FORMA LEGAL O SEA INSUFICIENTE”, respectivamente.
Alega no reconocer a BRAVO SUMINISTROS, C.A., como ARRENDADOR del inmueble objeto del contrato, pues afirma que en ningún momento ha celebrado contrato alguno con la Sociedad Mercantil BRAVO SUMINISTROS, C.A., y que ésta no puede accionar por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO ya que, en ningún momento se celebró Contrato de Arrendamiento. A continuación procede negar, rechazar y contradecir todo lo alegado por la actora en el escrito de la demanda y alega además que no es posible que la actora haya celebrado Contrato de Arrendamiento, en 1995, si la empresa BRAVO SUMINISTROS, C.A., se creó en 1996.-
ANÁLISIS PROBATORIO
Durante la etapa probatoria, ambas partes promovieron las pruebas que consideraron convenientes, así: A) La parte demandada promovió, 1) En su Capítulo 1.-, de su escrito de Promoción de Pruebas, promueve la prueba de informe, a los fines de que el Registro Inmobiliario de los Municipios Ribas, Revenga, S.M., Bolívar y T. delE.A. suministre información, de si existe algún registro de junta de condominio legalizada, con sus respectivos porcentajes de propiedad, por los propietarios del Edificio DOÑA ANA, Ubicado en la Calle Páez de la ciudad de La Victoria, a los fines de demostrar que no adeuda la cantidad de Bs.704.000,00 porque no existe junta de condominio registrada. Esta prueba se estima en todo su valor probatorio para demostrar que no existe en la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Ribas, Revenga, S.M., Bolívar y T. delE.A., registro de Documento de Condominio del Edificio Doña Ana en el cual está ubicado el local objeto de la demanda, ni puede verificarse la existencia de registro de la correspondiente Junta de Condominio del Edificio Doña Ana; 2) En el Capítulo 2.-, promueve: siete 07 Contratos de Arrendamiento celebrados entre las partes a los fines de demostrar la oposición de la cuestión previa opuesta en cuanto a la ilegitimidad del actor. Esta prueba se estima en todo su valor probatorio por haber sido expresamente aceptada por la contraparte quien los promueve a su vez en su escrito de promoción de pruebas; 3) En el Capitulo 3.-, promueve Resolución del Departamento de Inquilinato que demuestra de que el nuevo propietario es la Sucesión Bravo Peña y que está representada por la ciudadana C.E.B.. Esta prueba no se estima como de valor probatorio a los efectos perseguidos por el promovente pues no es el Departamento de Inquilinato el ente competente para la demostración de la propiedad de los inmuebles. Siendo que fue promovida en copia fotostática y fue impugnada por la contraparte, no se estima de valor probatorio alguno conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; 4) En el Capítulo 4.-, promueve procedimiento consignatario de pago de arrendamiento a favor de C.E.B., representante de sucesión O.B.P., a fin de demostrar que nada adeuda. El Tribunal estima en todo su valor probatorio esta prueba, por no haber sido los documentos promovidos en forma alguna impugnados por la contraparte y tratarse de copia de autos de expediente No.1305 de consignaciones de pensiones de arrendamiento tramitado por ante este mismo Juzgado, como conducente para demostrar las fechas y los montos de las consignaciones que en ellos se expresan y que abarcan el período comprendido entre los mese de julio de 2004 a septiembre de 2005; 5) En el Capítulo 5.-, promueve el libelo de demanda en cuanto a la confesión de la Sociedad Mercantil BRAVO SUMINISTROS C.A., en el sentido de que ésta dice haber tenido una relación desde el año 1995, y que eso tal como lo afirmó en su contestación, es falso y que los contratos consignados fueron celebrados en la persona de O.B. hoy Sucesión O.B.P. desde el año de 1995 hasta el 2001. B) Por su lado, la parte actora promueve: a) En el Capítulo I de su escrito de promoción de pruebas, Impugna la Resolución del Departamento de Inquilinato acompañada al escrito de contestación a la demanda alegando que Sucesión Bravo nunca fue propietaria del inmueble objeto del contrato de arrendamiento cuya resolución se demanda, sino Bravo Suministros, C.A. El Tribunal reitera aquí lo dicho anteriormente acerca de que no es el Departamento de Inquilinato el ente competente para la demostración de la propiedad de los inmuebles; b) En el Capítulo II, promueve el mérito favorable de los autos, especialmente, el de los documentos que cursan en el expediente y, específicamente los siguientes: 1. Contratos de arrendamientos que cursan a los folios 19 al 22, 23 al 26, acompañados con la demanda y así mismo los acompañados por la parte demandada y que cursan a los folios 70 al 92. El Tribunal estima esta prueba como conducente para establecer que la relación arrendaticia data del 16 de agosto de 1995. La parte demandada alega que, para esa fecha no se había creado la empresa demandada; y, aunque eso fuese cierto, los documentos promovidos, demuestran la existencia de una relación arrendaticia entre el demandado y los arrendadores o propietarios del inmueble arrendado, en cuya identificación conviene, que data de la fecha indicada; 2. El documento que cursa a los folios 129 al 135, mediante el cual se demuestra que el ciudadano O.B.P. vende el inmueble objeto de la demanda a la empresa BRAVO SUMINISTROS, C.A., en fecha 15 de agosto de 2001. Mediante esta prueba se demuestra y así lo estima quien decide, que la demandada es propietaria del inmueble arrendado desde la fecha indicada y, a partir de entonces, se subrogó en los derechos y deberes del anterior propietario, para con el arrendatario; 3. Acta de defunción del ciudadano O.B.P. que corre al folio 122 y que el Tribunal no observa por no indicarlo la promovente, la procedencia de dicha prueba; 4. Documento que corre a los folios 100 al 115 contentivo de Acta Constitutiva de la empresa demandante de la cual se demuestra la representación legal de la ciudadana R.O. deB. al cual se estima en todo su valor probatorio, por no haber sido impugnado por la contraparte y tratarse de copias de documentos públicos, a tenor de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; 5. Documentos privados que cursan a los folios 52 al 54,correspondientes a notificaciones hechas al demandado participándole el lapso transcurrido de la prórroga legal y que demuestra que el demandado estaba en conocimiento de que el contrato no sería renovado y que estaba disfrutando de la prórroga legal. Esta prueba es desechada por tratarse de copias fotostáticas de documentos privados, sin valor probatorio alguno, conforme a lo establecido en el Capítulo V del Título II, Libro Segundo del Código de Procedimiento Civil. Finalmente promueve Inspección Judicial, a la evacuación de la cual, una vez admitida y fijada oportunidad para ello, no asistió ninguna de las partes.-
Llegada la oportunidad para sentenciar, el Tribunal observa:
Como punto previo, el Tribunal se pronunciará sobre las cuestiones previas opuestas por el demandado en su escrito de contestación de la demanda, así:
1) La prevista en el Ordinal 2° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, LA ILEGITIMIDAD DE LA PERSONA DEL ACTOR POR CARECER DE LA CAPACIDAD NECESARIA PARA COMPARECER EN JUICIO.
La cuestión previa prevista en el ordinal 2° el artículo 346 del CPC, se refiere a la legitimidad de la persona del actor por carecer de capacidad necesaria para actuar en juicio, para comparecer en juicio. Se refiere a la capacidad de la parte en si misma, si la persona que esta ejerciendo la acción tiene una cualidad defectuosa que no le permite comparecer en juicio por si mismo. Esta cualidad consiste en que el sujeto sea o no sea capaz de gestionar sus derechos e intereses en nombre propio ante la jurisdicción, y se halla íntimamente relacionado con un concepto que se llama capacidad procesal o capacidad procesal para obrar, la “Legitimatio ab processo”, legitimación para o en el proceso, esto se ha traducido ordinariamente como la exclusión o ausencia de condiciones negativas en la parte actora como serían la minoridad, la inhabilidad o las interdicciones, es decir, ser capaz para actuar en juicio. Todo sujeto, en tanto no sea menor de edad, no este inhabilitado o no este entredicho, es capaz para actuar en juicio. No habiendo demostrado el demandado la existencia en la actora de ninguna de las antes mencionadas condiciones, la cuestión previa opuesta debe ser declarada sin lugar y así se decide.
2) La prevista en el ordinal 4° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, LA ILEGITIMIDAD DE LA PERSONA QUE SE PRESENTE COMO APODERADO OREPRESNETANTE DEL ACTOR, POR NO TENER CAPACIDAD NECESARIA PARA EJERCER POIDERES EN JUICIO, O PORQUE EL PODER NO ESTÁ OTORGADO EN FORMA LEGAL O SEA INSUFICIENTE.
Entiende esta juzgadora que el demandado se refiere a la cuestión previa prevista en el ordinal 3° del artículo citado, y sobre esta base, se pronunciará. El ordinal 3° del articulo 346, plantea un problema de ilegitimidad por lo tanto tenemos que revisar la cualidad de un sujeto, pero ya no es la cualidad de la parte en si, sino de un representante de esta o apoderado. En este ordinal se prevén dos diferentes situaciones, en las cuales o no existe una verdadera representación o hay una representación defectuosa. No las plantea con claridad el demandado, quien se limita solamente a citar y, en forma defectuosa, la cuestión previa que pretende oponer. Sin embargo, se trata de una representación de la persona jurídica accionante suficientemente demostrada de los documentos que cursan en autos, a los folios 04 al 12, que no fue en forma alguna impugnado por el demandado y del cual se demuestra que la persona que aparece representando a la demandante BRAVO SUMINISTROS, C.A., la ciudadana R.O. deB. como Director Presidente de la empresa, por un lapso de 5 años a contra desde septiembre de 2003, con facultades para representarla en juicio según lo dispuesto en la Cláusula Octava, literal D), de los Estatutos Sociales de la compañía.- Señala el demandado que no reconoce a BRAVO SUMINISTROS, C.A., como ARRENDADOR. Al respecto, debe señalar este Tribunal, que la cualidad de arrendador de la demandante no le emana de un reconocimiento por parte del arrendatario, sino que le proviene del hecho de que la accionante adquirió el inmueble arrendado por el demandado y esto ha quedado demostrado por documento que riela a los folios 13 al 18 del expediente, por lo que se subroga en los derechos y deberes del anterior propietario sobre el inmueble, incluyendo aquellos derivados del contrato de arrendamiento celebrado con el demandado.- De tal forma que la cuestión previa debe ser declarada sin lugar y así se decide.
Resueltas así las cuestiones previas opuestas, el Tribunal pasa a resolver sobre el fondo del asunto, de la siguiente manera:
Se trata de una demanda de resolución de contrato de arrendamiento, mediante la cual, la parte actora BRAVO SUMINISTROS, C.A., adquirió en fecha 18 de mayo de 2001, del ciudadano O.B.P., un inmueble constituido por un pequeño edificio ubicado en la Calle Páez de esta ciudad de La Victoria, denominado Edificio Doña Ana, cuyo local 1, se encuentra arrendado al ciudadano J.J.D. desde el mes de agosto de 1995, en cuanto a quien plantes tres (03) cuestiones: En Primer Lugar: Que en el tiempo que viene ocupando el local, ha incumplido con sus obligaciones arrendatarias “…tal y como fuero (sic) estipuladas en el contrato, es decir, cancelar los cánones (sic) de arrendamiento “…dentro de los primeros cinco (05) días de cada mes en las oficinas del arrendador ” …(…)… y es por lo que ahora consigna los cánones en el tribunal como riela en el exp 1305, los consignamos marcadas G, H, I, J, K, L y M…”, En Segundo Lugar: Que ha incumplido “…las siguientes cláusulas: la cláusula Quinta que establece. “Pago de los servicios y mantenimiento.- El Arrendatario pagará todos los servicos (sic) de agua, aseo urbano, energía eléctrica, teléfono, condominio y servicios de telecomunicaciones en general”. Desde el mes de mayo de 2004 no ha pagado Condominio por lo cual tiene una deuda aproximada de Setecientos seis mil trescientos ochenta y tres con cero céntimos de bolívares (706.383,00) Cláusula sexta: “Seran por cuentas (sic) de el (sic) arrendamiento (sic) las reparaciones menores que sean necesarias efectuar en el inmueble…” Y en Tercer lugar: “…el ciudadano J.J.D. no nos notifico (sic) su deseo de renovar la relación arrendaticia tal y como lo prevé la cláusula cuarta…(…)…Considerando que la prórroga legal opera de pleno derecho, fue por lo que en este tiempo se la respetamos aunque no había cumplido ninguna de las cláusulas señaladas anteriormente…” Finalmente, la actora fundamente la demanda en la disposición contendida en los artículos 39 y 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que se refieren a la prórroga legal y, en su “PETITORIO” demanda al ciudadano J.J.D., para que convenga en lo siguiente: “…Primero: En cumplir con su obligación de entrega del inmueble arrendado en buenas condiciones y en perfecto estado de conservación, mantenimiento y solvente de todos los servicios públicos, que EL ARRENDATARIO requiere; por vencimiento de prórroga, libre de personas y bienes. Segundo: En pagarme la Cláusula penal establecida en la cláusula décima octava, más la diferencia que me debe por aumento de la unidad tributaria establecida en la resolución Nro.2.325, que estableció: “La alcaldía del municipio J.F.R., aprecia como tasación del inmueble la cantidad de MIL SETECIENTAS CINCUENTA Y UN UNIDADES TRIBUTARIAS CON DOSCIENTAS TREINTA Y DOS MILESIMAS DE UNIDADES (1751,232 U.T.) Y el pago de los cánones insoluto (sic) de los meses de junio y julio más los que continúen venciendo mientras que el ciudadano desaloje el inmueble arrendado…)
A pesar de que la actora acompaña a su escrito de demanda, copia de tres diferentes contratos, no indica en su libelo la fecha cuándo se celebró el contrato sobre el cual pretende que se ha operado la prórroga legal. Demanda el pago de los cánones insolutos, señalando que se refiere a los meses de junio y julio, pero no indica el año; alega falta de pago de condominio, pero no aporta prueba alguna sobre el monto que demanda, aunado a esto, el demandado demostró, mediante la prueba de informe requerido del Ciudadano Registrador Subalterno del Municipio J.F.R. delE.A., la inexistencia del condominio constituido como tal. Por otra parte la accionante pretende el cumplimiento de la Resolución No.2.325 de la Alcaldía del Municipio J.F.R. del estadoA. que establece como “…tasación del inmueble la cantidad de MIL SETECIENTAS CINCUENTA Y UN UNIDADES TRIBUTARIAS CON DOSCIENTAS TREINTA Y DOS MILESIMAS DE UNIDADES (1751.232), mientras que, en su escrito de promoción de pruebas que riela a los folios 186 y 187 en su Capítulo I, expone:
Impugno la Resolución del Departamento de Inquilinato que fue acompañada con el escrito de contestación de la demanda y que cursa en el folio 95 del presente expediente, por cuanto la Sucesión bravo nunca fue propietaria del inmueble sino Bravo Suministros, C.A., como se detalla en el apartado de las pruebas documentales:
La Resolución 2.325 impugnada, es la misma en la cual la demandante pretendía fundamentar el cobro de la diferencia a que hace referencia en su escrito de la demanda y que ella produce y cursa en autos al folio 46, por lo que al tratarse de una copia fotostática de un documento administrativo emanado de la Alcaldía del Municipio J.F.R. delE.A., ha quedado desechado del proceso a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y así se decide.-
Finalmente, afirma la actora que la prórroga legal, como opera de pleno derecho, y aún cuando el arrendatario había incumplido varias cláusulas del contrato suscrito entre las partes, la arrendadora se la había respetado. Pero no es eso lo que, a juicio de quien decide, establece la Ley la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su artículo 40, establece:
Artículo 40.- Si al vencimiento del término contractual el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal.
Es decir, que si, tal como lo manifiesta la propia actora, al vencerse el contrato, cualquiera que este haya sido, pues no lo especifica y encontrándose el arrendatario en situación de incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no operó la prórroga legal de pleno derecho, como lo indica la accionante, pues el arrendatario no gozaba de tal beneficio, sino que, habiendo continuado el arrendatario en posesión del inmueble arrendado y la arrendadora, percibiendo los cánones de arrendamiento, se produjo la transformación del contrato de arrendamiento a tiempo determinado existente entre las partes, en uno a tiempo indeterminado y así se declara.-
Demostrada pues, la existencia del contrato de arrendamiento por haber sido expresamente convenido por ambas partes y resuelto como fue la cualidad de la demandante, para ejercer los derechos que derivaren de dicho contrato en su condición de propietaria del inmueble arrendado; y resuelta también la improcedencia de la prórroga legal alegada por la accionante, no habiendo señalamiento expreso de los cánones de arrendamiento que afirma la actora adeuda el accionado y no habiendo sido demostrado en forma alguna los incumplimientos por parte del demandado señalados en el escrito libelar, la demanda debe ser declarada sin lugar y así se declara y decide.
