Decisión nº 52.395 de Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de Carabobo (Extensión Valencia), de 18 de Noviembre de 2010

La acción de cumplimiento de contrato, se encuentra consagrada en el artículo 1.167 del Código Civil Venezolano, el cual establece lo siguiente:

En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

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El Doctor J.M.O. en su obra “Doctrina General del Contrato” señala como requisitos de la acción en el artículo antes transcrito: 1) La existencia de un contrato bilateral, esto es, de un contrato en que cada una de las partes está obligada a ciertas prestaciones a favor de la otra parte y en que ese recíprocas obligaciones se encuentran en una relación de interdependencia entre sí; 2) La no ejecución de su obligación por parte de aquel contra quien se dirige la acción; y 3) La necesidad de acudir a la autoridad judicial para que sea ésta quien verifique la concurrencia de ambos precedentes presupuesto y pronuncie o deseche la pretensión del demandante.

En este orden de ideas, la doctrina en manos del mismo autor ha establecido que el artículo 1.167 del Código Civil claramente indica que cualquiera que sea la elección de la parte inocente, el cumplimiento o la resolución, ésta debe “reclamar judicialmente”. Ahora bien, la ejecución resulta normalmente como obra del juez y se cumple mediante una sentencia constitutiva y solo si las partes han pactado una cláusula de resolución de pleno derecho o si es la propia Ley quien declara directamente la resolución al concurrir determinada circunstancia o también en ciertos casos excepcionales en que los Tribunales han conformado a posteriori una ruptura unilateral del contrato, podrá prescindirse de acudir al Juez y restringir el papel de éste al de un simple certificador que operaría mediante una sentencia mero declarativa.

El incumplimiento se trata de un comportamiento contrario de aquel en que se concreta el cumplimiento, y por consiguiente, la falta de ejecución o ejecución inexacta de la obligación son circunstancia que se consideran como incumplimiento y que estas circunstancia (incumplimiento), se producen en contravención de la norma legal o contractual de la cual proviene el vínculo jurídico que une a las partes y extrae su propia fuerza jurídica para ser invocado en sede judicial.

La parte actora en la presente causa demanda la resolución de un contrato de opción a compra celebrado con la demandada y como prueba de la existencia de la obligación acompañó a los autos contrato de opción a compra, el cual fue valorado previamente por este Juzgador, con el mismo quedó demostrado la existencia del contrato y las obligaciones que las partes se atribuyeron recíprocamente y que exige el accionante resolver.

La carga de la prueba de las partes en el sistema venezolano rige lo dispuesto en el artículos 1.354 del Código Civil, en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil. Ahora bien, como es lógico el actor debe probar los hechos en que funde su pretensión y el demandado tiene la carga de probar los hechos en que fundamenta su excepción o defensa, es decir, que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hechos, todo ello recogido en la máxima latina “onus probando incumbit ei quit asserit”, (la carga de la prueba incumbe al que la afirma).

En este orden de ideas, la parte actora demostró la existencia de la obligación del ciudadano WILLIANM TORRADO RODRIGUEZ, de cancelar veinticinco (25) cuotas mensuales y consecutivas de UN MIL BOLIVARES MENSUALES (BsF. 1.000,00) desde el 30 de mayo de 2005 hasta el 30 de junio de 2007, es decir, que tenía la obligación de pagar la cantidad de VEINTICINCO MIL BOLIVARES (Bs.F 25.000,00). Así mismo en la cláusula segunda del contrato cuya se resolución se demanda se aprecia el 30 de junio de 2007, sería la oportunidad en la cual se celebraría la venta definitiva del inmueble.

En relación a esta circunstancia el demandado de autos como defensa niega que haya incumplido con el deber de cancelar la deuda pendiente con la demandante y adquirida mediante el contrato de opción de compra venta, ya que si bien es cierto se adquirió una obligación, las mismas fueron simuladas por la parte actora, que se observa en el referido contrato cuando la accionante declara que el inmueble objeto de la presente venta, se encuentra libre de todo gravamen y nada adeuda por impuestos Nacionales, Municipales, ni por ningún otro concepto, ya que a su decir esta estipulación es totalmente falsa por cuanto el inmueble tiene un gravamen con el Instituto de Previsión y Asistencia Social para el Personal del Ministerio de Educación (IPASME). Concluye el demandado que en virtud de esta circunstancia fue burlado en su buena fe y que al verse en esta situación decidió reservarse lo que adeudaba hasta tanto se resolviera la liberación de la Hipoteca de Primer Grado que pesa sobre el inmueble objeto del contrato.

Alegó el demandado la existencia de una deuda de condominio por más de mil bolívares fuertes, la cual canceló y que en todo caso el daño y perjuicio se los ocasionó la accionante.

En las pruebas aportadas a los autos se evidencia que sobre el inmueble objeto del contrato cuya resolución se demanda existe una HIPOTECA DE PRIMER GRADO a favor del Instituto de Previsión y Asistencial Social para el Personal del Ministerio de Educación (IPASME), razón por la cual para determinar si tal y como lo alega el demandado debe este Juzgador analizar el contrato para evaluar si en realidad la parte actora con la existencia de la hipoteca engaño o abuso de la buena fe del demandado.

En relación con las facultades de los jueces para analizar los contratos es preciso destacar que el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil se establece:

...En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe...

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La Sala de Casación Civil, del Tribunal Supremo de Justicia en fecha: 14/01/2009, con ponencia de C.O.V.. Exp. 2008-000464, en ese sentido ha establecido lo siguiente:

En este sentido, el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, atribuye a los jueces de instancia la interpretación de los contratos, para realizar la labor de indagar la voluntad e intención de las partes contratantes al establecer determinadas obligaciones y derechos. Los Tribunales del fondo son los únicos que pueden establecer lo que cada una de las partes ha dado o prometido, el alcance y extensión de las respectivas prestaciones y hasta las consecuencias que pudieron ser previstas al tiempo de celebrar el convenio. En consecuencia, la interpretación de los contratos es materia reservada a los jueces de instancia, de la cual, sólo puede conocer esta Sala, cuando se denuncie la comisión por el Juez de una suposición falsa o un error en la calificación del contrato; motivo por el cual las conclusiones que aquéllos sostengan en ese campo, escapan a la censura de casación, salvo que se alegue alguna de las situaciones excepcionales en que esta Suprema Sede, pueda extenderse al establecimiento y apreciación de los hechos o al fondo de la controversia, lo cual no ocurrió en la presente denuncia

(negritas y subrayado del Tribunal)

Es destacar la diferencia o distinción entre la calificación de un contrato e interpretación de un contrato, ya que la calificación del contrato conforma una cuestión de derecho y consiste en la subsunción que el Juzgador realiza de los hechos específicos por él establecidos y apreciados soberanamente, para enmarcarlos en algunos de los tipos del contrato, es decir se trata de establecer cuál es la naturaleza del contrato y qué normas jurídicas son aplicables, así como las consecuencias jurídicas que emanan de la voluntad de las partes; y estaríamos en presencia de interpretación de los contratos cuando la labor que debe realizar el juez para fijar el sentido de lo querido y manifestado por los contratantes, a establecer lo que se ha querido decir efectivamente con las expresiones que ellos utilizaron.

Las consideraciones previas fueron realizadas con el propósito de establecer las facultades del Jueces para interpretar y determinar la naturaleza de los contratos, ya que ello es necesario en caso de marras por cuanto existe la necesidad de resolver si en efecto se materializó el abuso de la buena fe denunciado por el demandado en virtud de la Hipoteca de Primer Grado que pesa sobre el inmueble objeto del Contrato.

Ahora bien, para distinguir entre el contrato de compra venta y el contrato de opción de compra- venta o como se ha denominado en doctrina “contrato preliminar de compraventa”, el Profesor L.L., en su trabajo “El Contrato Preliminar de Compraventa, su autonomía, función y ejecución forzosa”, contenido en la obra Derecho de las Obligaciones, publicado por la Academia de Ciencias Políticas y Sociales, Serie Eventos ,2007, Pág 143, señala que el contrato preliminar consiste “en obligar a ambos contratantes o a uno solo de ellos, a concluir el contrato especificado en el preliminar, en un segundo momento (sic), engendra a cargo de quienes intervienen en él, la obligación de prestar el consentimiento (obligación de hacer) para la conclusión de un contrato definitivo que las partes no pueden o desean aún concluir.” . Doctrinariamente se ha definido como el contrato por el cual dos partes se obligan recíprocamente a celebrar un contrato de venta.

Asimismo se ha establecido que en el caso de promesa bilateral donde hay más que una simple oferta, debe admitirse que la negativa de una de las partes no impide la formación del contrato definitivo.

En relación al contrato de compra-venta, la Ley establece que:

La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio

(artículo 1474 del Código Civil).

La doctrina patria, representada por Gorrondona, J.L., en su libro Derecho Civil IV. Contratos Y garantías, Universidad Católica A.B., 1996, pág 143 “Es un contrato por el cual una persona llamada vendedor se obliga a transferir y garantizar la propiedad u otro derecho a una persona llamada comprador, la cual se obliga a pagar el precio en dinero”.

La doctrina ha establecido que la compra-venta contiene ciertas características que se hacen menester señalar: a) es un contrato bilateral, ya que el vendedor y comprador asumen obligaciones recíprocas; b) es un contrato oneroso; c) consensual, se perfecciona por el solo consentimiento de las partes, lo que no excluye que la ley, en ciertos casos requiera el cumplimiento de determinadas formalidades para darle al contrato oponibilidad frente a todos los terceros o determinadas categorías de terceros; d) traslativo de la propiedad u otro derecho vendido y e) las obligaciones del vendedor y del comprador son obligaciones principales.

El criterio de la Sala Civil del m.T. del país, relativo a la diferencia entre el contrato de opción de compra y el de compraventa, establecido en la sentencia Nº 217, del 30 de abril de 2002, dictada en el caso D.V. contra F.J.F.M. y M.R.G.D.F. en el expediente Nº 2000-000894, en la cual se señaló lo siguiente: (la cual fue citada por la parte demandante)

“…Para determinar si se trata de un contrato de compra o de opción de compra-venta, es menester precisar qué se entiende por uno y por el otro. Al respecto, el autor N.V.R., en su obra “Contratos Preparatorios”, expresa:

Se entiende que existe opción cuando una persona confiere un derecho a un tercero para que éste adquiera un determinado bien, sin que éste último tenga la obligación de adquirirlo, ya que sólo se reserva el derecho de ejercer la opción durante la vigencia del contrato o al final del mismo

. Agrega el autor citado, que existen diferencias entre la opción y la venta. La opción es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer, o sea prestarse a un futuro contrato, mientras que la compraventa es un contrato definitivo, que engendra una obligación de dar.”

La jurisprudencia ha sostenido que la opción de venta es un contrato consensual, y la opción de venta legítima y oportunamente ejercida por el comprador, tiene el efecto de transferir a su provecho la propiedad de la cosa objeto del contrato, y la sentencia que pueda recaer tendrá un efecto exclusivamente declarativo. (Comentarios de N.V.R.).

Castán, citado por Vegas Rolando, define así el contrato de opción de compra: “es el convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal”. (Ob. cit).

Por su parte, L.A.G., en su obra “Contratos y Garantías” Novena Edición, página 143, define la venta como “Un contrato por el cual una persona llamada vendedor se obliga a transferir y garantizar la propiedad u otro derecho a una persona llamada comprador, la cual se obliga a pagar el precio en dinero; Características: 1) Es un contrato bilateral, 2) Es un contrato consensual, 3) Es un contrato oneroso, 4) Puede ser de ejecución instantánea o de tracto sucesivo, 5) Es traslativo de la propiedad o cualquier otro derecho vendido, 5) Las obligaciones del comprador y del vendedor son obligaciones principales.

En aplicación de las anteriores consideraciones, se puede concluir que el contrato que originó el juicio es de compra-venta, y no de opción de compra, tal como concluyó el juzgador de alzada, pues aún cuando presente la apariencia de un contrato de opción de compra, la naturaleza de la convención objeto del presente juicio no es tal, pues hubo un acuerdo de voluntades entre el vendedor de entregar el inmueble vendido, y el comprador de entregar el precio pactado; es decir, se verificó la venta por el cruce de voluntades o consentimiento.

Por los razonamientos precedentemente expuestos, el Juez de la recurrida no violó las reglas legales denunciadas, al calificar al contrato que sirvió de fundamento a la demanda, como un contrato de compra-venta…”.

De igual forma ha establecido como criterio la jurisprudencia que, “la similitud de las promesas preliminares de compra venta ventas definitivas y obligatorias, no obstante cuando lo convenido es una expectativa para la celebración del contrato porque está sujeta al cumplimiento de algún requisito o condición, se reserva la calificación de promesa de venta, así lo estableció en sentencia dictada por la Sala de Casación Civil, el 29 de marzo de 1984 (…)” (en sentencia de fecha 06/02/2003. Tribunal Supremo de Justicia, Sala de Casación Social. Exp. N° 02055).

Así las cosas, en el caso de autos para determinar si existe el demandado fue burlado en su buena fe es preciso determinar la naturaleza del contrato y a tal efecto se aprecia que en el contrato suscrito por las partes contendientes en primer lugar el inmueble fue dado en posesión al demandado; en segundo lugar en la cláusula segunda la vendedora se comprometió a celebrar la venta en la fecha del pago de la última cuota, es decir, para el 30 de junio de 2007, por lo que el contrato no estaba sometido a una condición sino a un término. En tercer lugar se pactó un precio fijo de CUARENTA Y CINCO MIL BOLIVARES, (BsF 45.000,00), de los cuales la accionante únicamente recibió VEINTE MIL BOLIVARES (BsF 20.000,00). En conclusión a pesar que las partes denominaron al contrato como opción de compra venta, no es tal, ya que la obligación de transferir la propiedad no fue sometida a una condición, sino a un término siendo que una vez cumplido con los pagos el demandado tenía la obligación de adquirir el inmueble objeto del contrato, por lo tanto, este Juzgador llega a la convicción que la naturaleza del contrato fue el de celebrar una venta a plazos donde se establecieron como obligaciones del deudor demandado en la presente causa la de pagar las veinticinco (25) cuotas mensuales y consecutivas desde el 30 de mayo de 2005 hasta el 30 de junio de 2007, mientras que para la demandante existen dos obligaciones la primera recibir las cuotas convenidas y transferir la propiedad libre de todo gravamen con el pago de la última de las cuotas por ante la oficina subalterna de registro correspondiente. Así se establece.

En razón de lo anterior resulta claro determinar que el demandado tenía la obligación de cancelar todas y cada una de las cuotas convenidas para que pudiera exigir a la accionante el cumplimiento de su obligación de transferir la propiedad libre de todo gravamen, por lo tanto, a pesar que el inmueble estaba hipotecado para la oportunidad en que suscriben el contrato, muy bien podía ser cancelada la hipoteca por la accionante para antes del 30 de junio de 2007, además que resulta clara la intención de las partes de transferir la propiedad inmueble, ya que de su naturaleza se determina que fue una venta a plazos; por lo tanto, no puede existir burla en la buena fe del demandado por la existencia de la hipoteca por cuanto la demandante tenía la obligación de transferir la propiedad de manera exclusiva y libre de gravamen al demandado. Y ASÍ SE DECIDE.

Por otra parte alga el accionado que en virtud de la hipoteca de primer grado que pesa sobre el inmueble objeto del contrato de autos a favor del Instituto de Previsión y Asistencial Social para el Personal del Ministerio de Educación (IPASME), la parte actora se comprometió a no gravar, dar en arrendamiento o enajenarlo sin el consentimiento dado por escrito por esa institución; al respecto, este juzgador aprecia que esta cláusula resulta oponible solamente entre la ciudadana B.D.V.R.G. y Instituto de Previsión y Asistencial Social para el Personal del Ministerio de Educación (IPASME), y de la misma solamente se exige el consentimiento dado por escrito, lo cual resultaba imposible que el demandado que conociera si la accionante contaría con la aprobación de esa institución para la oportunidad en que se realizaría la venta, razón por la cual, este Juzgador llega a la convicción que dicha defensa tampoco puede prosperar. Y ASÍ SE DECIDE.

Así las cosas, tenemos que en el caso sometido a análisis el accionado no demostró haber pagado las cuotas convenidas en el contrato, además expresamente confiesa al contestar la demanda NO HABERLO HECHO, en virtud que se reservó lo adeudado hasta tanto se resolviera la liberación de la hipoteca. En relación con ello aprecia este Jurisdicente que del contenido del contrato la obligaciones del demandado de pagar las cuotas eran previas a la obligación de la accionante de transferir la propiedad, es decir, debía el demandado pagar el precio convenido para exigir la transferencia de la propiedad libre de gravamen, por lo tanto, incumplió con su obligación principal de pagar el precio. Y ASI SE DECIDE.

En conclusión al ser determinado el incumplimiento del demandado ciudadano W.T.R.d. las obligaciones estipuladas en el contrato que suscribió con la accionante ciudadana B.D.V.R.G., la acción resolutoria incoada de conformidad con el artículo 1.167 del Código Civil debe prosperar y el demandado deberá devolver el inmueble que tiene en su posesión en las mismas buenas condiciones en las que lo recibió libre de personas y cosas, tal y como será ordenado en el dispositivo del presente fallo. Y ASÍ SE DECIDE.

Pretende la parte actora el pago de daños y perjuicios por la suma de SETENTA Y UN MIL SEICIENTOS BOLIVARES (Bs. 71.600,00), así como el pago de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,00), por daño moral. En relación con ello se aprecia que en el contrato la accionante recibió la suma de VEINTE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 20.000.000,00) hoy VEINTE MIL BOLIVARES FUERTES (BsF. 20.000,00).

Las arras es la entrega de una parte del precio o depósito de una cantidad con la que se garantiza el cumplimiento de una obligación, por lo tanto, la parte del precio que entregó el demandado, valga decir, la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES FUERTES (BsF. 20.000,00), constituyen las arras con las que garantió el cumplimiento de sus obligaciones. Y sí se establece.

En este orden de ideas el Código Civil dispone en el artículo 1.263 lo siguiente:

A falta de estipulación contraria, lo que se da en arras al tiempo de la celebración del contrato o con anterioridad a este acto, se considera como garantía de los daños y perjuicios para el caso de contravención.

Si la parte que no ha incurrido en culpa no prefiere exigir el cumplimiento de la convención, puede retener las arras que haya recibido o exigir el doble de las que haya dado.

En razón de la norma antes transcrita se aprecia con claridad que la accionante tiene el derecho de reservar para sí lo dado en arras como justa indemnización por los daños y perjuicios ocasionados producto del incumplimiento del demandado. Y ASÍ SE DECIDE.

Por otra parte, en virtud de las arras entregadas a la parte actora este juzgador considera que ese anticipo es la cantidad que convencionalmente ambas parte contratantes estipularon como suficiente indemnización por los daño y perjuicios sufridos, por lo que no puede la parte actora pretender el pago de daños por una cantidad distinta a la que convencionalmente fue convenida, razón por la cual se desecha su pretensión del cobro de daños y perjuicios por la suma de SETENTA Y UN MIL SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs.71.600,00). Y ASÍ SE DECIDE.

En cuanto a la pretensión de la accionante del pago de los daños morales por la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,00), este Juzgador estima que el mismo criterio que antecede procede también para el daño moral reclamado por tratarse de un incumplimiento de la obligaciones previstas en el contrato y no un hecho ilícito de acuerdo con el artículo 1.185 del Código Civil, aunado a la circunstancia que la accionante no demostró como incumplimiento contractual pudo producirle un daño moral, razón por la cual llega este Jurisdicente llega a la convicción que la pretensión de la accionante para el pago del daño moral no debe prosperar. Y ASÍ SE DECIDE.

Finalmente en razón que no fue procedente la indemnización por daños y perjuicios así como el daño moral pretendido por la accionante la acción incoada por la ciudadana B.D.V.R.G. será declarada parcialmente con lugar la demanda. Y ASÍ SE DECIDE.

V

DECISIÓN

Por las anteriores consideraciones, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA: PARCIALMENTE CON LUGAR la acción por resolución de contrato y pago de daños y perjuicio, daño moral intentada por la ciudadana B.D.V.R.G. contra W.T.R., ambos identificados en el presente fallo, en consecuencia: PRIMERO: Se resuelve el contrato suscrito en fecha 27 de mayo del 2005, por ante la Notaria Segunda de V.d.E.C., anotado bajo el N° 20, del tomo 81, del libro de autenticaciones llevado por esa Notaria.- SEGUNDO: Se ordena al ciudadano W.T.R., entregar a la ciudadana B.D.V.R.G., en las mismas buenas condiciones que lo recibió y libre de personas y cosas el inmueble objeto del contrato que se resuelve el cual se identifica a continuación: un inmueble constituido por un apartamento identificado con el numero y letra 1-1-A. situado en el primer piso del edificio N° 2, torre “A” que forma parte del CONJUNTO RESIDENCIAL Y COMERCIAL LA PALMERA, primera etapa, ubicado en la Colonia de Barbula, Jurisdicción del Municipio Naguanagua del Estado Carabobo. Con una superficie aproximada de NOVENTA Y TRES METROS CUADRADOS CON CINCUENTA DECIMETROS CUADRADOS ( 93, 50 Mts 2) el cual se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos; NORTE: con el apartamento 1-2-A de la torre; SUR: Con el vació interno del Edificio; ESTE: con la fachada de este edificio y OESTE: Con pasillos y escaleras.-

No hay condenatoria en costas dada la naturaleza del fallo.

Notifíquese a las partes de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese y déjese copia.

Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado, a los dieciocho (18) días del mes de Noviembre de 2010.- Años: 200º y 151º.

El Juez Provisorio,

Abog. P.P.

La Secretaria,

Abog. M.O.F..-

En esta misma fecha se dictó y publicó la anterior sentencia a las once de la mañana 11:00 a.m.

La Secretaria,